（工商管理专业论文）西安“幸福林带”商业文化区开发模式研究.pdf

题目：西安“幸福林带 商业文化区开发模式研究 专业： 学员姓名： 导师姓名： 工商管理 张天琦 张红芳 学员签名：移码 学员签名：编勺 剧硷氰维彳澎 ( ，7 刀z 彦r x 。 ? j 于两要 本文运用项目管理和投融资管理等现代理论和最新观点，采用宏观与微观、 理论与实际相结合的分析方法，对幸福林带商业文化区的开发模式进行了系统分 析。 文章从阐述相关理论入手，运用s w o t 分析法对幸福林带开发的现状进行 了分析，指出了幸福林带项目面临的优劣势，明确了林带开发中存在的机遇及威 胁，找出了林带发展过程中面临的主要问题；在此基础上，论文提出了幸福林带 开发方案设计的基本原则，运用相关理论有针对性的提出了幸福林带的管理运营 模式应是结合商业园区管理和商业地产商模式混合运用的商业地产运营模式，并 分析了该模式的可行性和合理性，另外对经营机构的产权治理结构进行了分析； 进一步文章给出了幸福林带开发的融资模式即p p p 融资模式，分析了在该模式 下幸福林带项目具体的操作方案，明确了融资风险的识别与规避等问题；最后本 文结合项目实际情况，提出了方案实施可能遇到的问题和对策。 本文从解决实际问题入手，对幸福林带的开发模式进行了系统设计，促进了 资源的优化配置，提高了使用效率。此项目是实践科学发展观、提高区域经济发 展水平的一次有益尝试，对相关产业也具有一定的指导与借鉴作用。 【关键词】幸福林带商业地产项目管理p p p 模式 【研究类型】应用研究 t i t l e ：t h er e s e a r c ho nt h ed e v e l o p m e n tm o d e lo f x i n g f u g r e e nb e l t c o m m e r c i a la n dc u l t u r ed i s t r i c t s p e c i a l t y ：b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：z h a n gt i a n q i t u t o r ：z h a n gh o n g f a n g a b s t r a c t w i t ht h el a t e s tv i e wa n dm o d e m t h e o r yo fp r o g r a m m em a n a g e m e n t a n d i n v e s t i n ga n df i n a n c i n g ，t h i sp a p e rd o e sas y s t e m a t i ca n a l y s i so ft h e d e v e l o p m e n to fg r e e nb e l ti n ap r a t i c a la n dt h e o r e t i c a l ，m i c r oa n d m a c r ow a y t h es i t u a t i o n sh a v eb e e na n a l i z e db ym e a n so fs w o tt om a k et h e a d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e s ，a sw e l la st h eo p p o r t u n i t i e sa n dt h e t h r e a t s f a c e db yt h ep r o g r a m m ec l e a r o nb a s i so ft h e s et h eb a s i c p r i n c i p l e so fd e s i g n i n ga r ef o r w a r d e da n dt h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t e m a n a g e m e n tm o d e lw h i c hc o m b i n e sc o m m e r c i a ld i s t r i c tm a n a g e m e n t w i t hc o m m e r c i a lr e a le s t a t em o d e ls h o u l db e a d o p t e d a l s o t h e t h e m o d e lo fp r o p e r t yr i g h t sg o v e r n i n gs t r u c t u r ei s g i v e n t h em o d e lo f c o n s t r u c t i o na n df i n a n c i n g - p p pf i n a n c i n gm o d e li ss e tu pa n dt h e c o n c r e t eo p e r a t i n gp l a n sa r em a d ew i t ht h e p r o b l e m so f t h e i d e n t i f i c a t i o na n da v o i d a n c eo ft h er i s k s i nt h ee n da c c o r d i n gt h e f a c t s ，t h es a f e g u a r d sa leo u t l i n e d t h i sp a p e rc a r r i e so u tas y s t e m a t i cp l a n n i n go ft h ed e v e l o p m e n t m o d e lo ft h eg r e e nb e l tt os o l v eap r a t i c a lp r o b l e mi m p r o v i n gt h e p l a c e m e n t o ft h er e s o u r c e sa n d a d v a n c i n g t h e e f f i c i e n c y t h i s p r o g r a m m ei sa na c tb a s e do ns c i e n t i f i cd e v e l o p m e n tv i e wa n dat r yt o i m p r o v et h ed is t r i c te c o n o m y , a n da sw e l li t i sh e l p f u lt ot h er e l a t i n g i n d u s t r i e s k e yw o r d s x i n g f ug r e e nb e l tc o m m e r c i a lr e a le s t a t e p r o g r a m m em a n a g e m e n t p p pm o d e l r e s e a r c ht y p e a p p l i e dr e s e a r c h t 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校攻 读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被 查阅和借阅。学校可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学 位论文。同时，本人保证，毕业后结合学位论文研究课题再撰写的文 章一律注明作者单位为西北大学。 保密论 学位论 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我 一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的 说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 琚兵哆 川每陋刘日 1 导论 幸福林带位于西安市城东幸福路与万寿路之间，是规划南北向的带状绿地， 北抵华清路，南至西影路，长5 4 0 0 米，宽1 4 0 米，总面积1 0 2 5 亩，约6 8 3 4 公 顷。本文通过对幸福林带内外部环境的分析和国内现有商业文化区开发模式的比 较致力于“幸福林带 商业文化区开发模式的研究。 1 1 选题背景和意义 从宏观战略发展的角度看，面对进一步推进西部大开发、全面落实w t o 承诺， 抵御全球金融风险和实践科学发展观的新形势，西安市的发展也出现了新的机 遇，展示了新的前景。然而要抓住机遇，迈向大目标，实现新前景，西安市的建 设和发展必须有新思想、新突破、新举措。由于西安城市现代化建设飞速发展， 城市需要在地理空间上均衡的发展，而位于西安东部的“幸福林带 商业文化区 的发展应时代的需要而生。这是在西部大开发和抵御全球金融风险的大背景下， 西安市深化改革开放，增强城市综合竞争力的重要步骤，是贯彻落实党中央提出 的科学发展观，是坚持以人为本，全面发展的理念得以实现，全面建设小康社会 的有效措施。 从微观角度看，也就是从城市发展的方面看，一个区域性的商业文化开发项 目会带动整个城市的发展，城市商业文化区一般位于城市的重要位置，将购物、 餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、会展、社区服务等八大功能融于一体，是整个 商贸流通业中最具复合型的商业形态。一个具有较高品牌知名度的商业文化区不 仅能聚集商业人气、推动商业繁荣，而且能成为一个城市的形象代表和旅游胜地， 更是一个城市竞争力的重要体现。为此，我国政府对商业文化区建设高度重视。 但是商业文化区的开发建设却没有固定的模式，这就是本文的研究重点一个 适合“幸福林带 商业文化区的开发模式研究。 行业内对商业文化区开发的研究己经有不少成果，但很多都局限于把地产开 发、商业运营和政府开发割裂开来研究，或者偏重于地产开发阶段、或者偏重于 建筑规划，或者偏重于招商管理等方面的研究，缺乏对商业文化区项目开发模式 整体选择上的研究，同时普遍缺乏通过对具体案例进行分析的实证研究。因此， 本文的研究具有理论与实践两方面的意义。通过对“幸福林带”开发模式的设计， 从理论及实践上完善了商业地产开发理论。商业地产开发理论是城市理论研究的 1 一个独特视角，独特的视角加上系统的研究，很有可能产生独特的认识；并且从 这一角度切入，能够对城市经济学、城市社会学、城市规划学、城市生态学等理 论的一些研究成果进行某种程度的综合。从实践上，没有生搬硬套现有的商业地 产开发模式，而是运用相关理论分析论证如何结合具体情况选择适合项目实际的 开发模式。此项目的开发，对我国的城市发展推进与城市改造的实施均具有一定 的指导意义。 1 2 研究对象与方法 本文的研究对象是“幸福林带”的开发模式，在研究过程中必须紧紧围绕商 业文化区开发的目的进行研究，通过合理科学的研究方法来探索适合幸福林带商 业文化区的开发模式，因此明确研究对象、目的和研究方法至关重要。 1 2 1 研究对象 本文重点研究幸福林带的内外部环境，和在开发过程中的管理与运营模式、 投融资模式和建设模式，并进行可行性分析。 本文的研究目的主要基于以下几个方面的考虑：城市基础设施建设为东郊地 区经济发展带来了机遇。“幸福林带 将把东郊打造成为我市的一个新的经济增 长点和税源基地。实施改造后，通过引入新的规模产业，带动地区经济提升，将 产生大量新的就业岗位和税源。同时，“幸福林带地区是连接曲江、沪灞新区 和纺织城与市中心经济区的核心地段，把握机遇实施幸福林带建设和地区城市更 新，对东郊地区今后的整体发展将具有重大的决定性意义。 “幸福林带”商业文化区的开发不仅为东郊的再次发展注入了活力，而且也 带动了西安市的经济文化等的全面发展。通过“幸福林带”商业文化区的开发建 设，发挥“新区示范、增长热点、资源优化、功能提升”等诸多作用，西安市的 经济社会发展将会出现一个全新的局面。为了在“幸福林带”区实现“尽快把西 安市建设成为现代化国际化大都市，全面实现小康和提前进入中等发达水平行 列，同时也为了更好地保存和弘扬西安古都风貌和特色，合理疏解老城区人口， 合理配置各项城市资源走可持续发展之路”的战略。 本文通过对国内外城市功能定位、产业集聚、环境保护、公共空间等方面的 建设经验进行回顾和总结，找出对“幸福林带”的建设具有参考价值的创新之 处，同时也从“幸福林带”商业文化区可持续发展的角度，结合本地区的自身条 2 件和特点，寻求和探索“幸福林带 建设项目的实施途径，以及其在经济、社会、 文化发展的新模式。 1 2 2 研究方法 本文采用了以下四种研究方法； ( 1 ) 比较研究法。通过对国内外多个城市的商务区、商业区、工业区、开 发区等开发模式的比较，提炼出多种发展模式和经验借鉴，为本文的研究提供了 有利的创新基础和案例支持。 ( 2 ) 案例法。查阅大量关于国内外商业地产开发模式的文献资料，对比我 国现有商业地产企业开发现状进行分析，最后对“幸福林带”的开发模式进行研 究。 ( 3 ) 数理统计法。本文是基于某一地区的土地商业开发的模式研究，土地 面积及位置等对其有很大影响，因此进行了实地调查和勘测得出了大量的数据用 以支持开发项目的规划。 ( 4 ) 调查研究法。深入此地区进行实地调查，包括对各主要单位的领导者 面谈访问、各层级的群众进行访谈和问卷调查。获得第一手资料，为后续的开发 奠定基础。 1 3 研究思路与框架 研究思路和研究框架从整体上确定了论文的结构。两者是对文章的总的引领 和概括。 1 3 1 研究思路 本文从“幸福林带”商业文化区的开发模式着手研究，采用商业文化区域开 发模式理论与投融资理论，在对该区发展的内外部环境进行分析，找出优势与不 足的基础上，寻求和探索“幸福林带”建设项目的实施途径，以及其在经济、社 会、文化( 生活方式) 发展的战略规划，从而达到带动周边区域的发展并使之成为 西安市新的经济商圈的目的。 1 3 2 研究框架 本文共分五章对幸福林带开发模式进行研究： 第一章是导论部分。介绍了研究的背景、意义，研究的目的与方法，研究的 内容与框架等。 。气 第二章是商业文化区及其发展模式的理论概述。包括了商业文化区开发模式 理论、项目投融资理论、城市公用理论及项目管理相关理论。 第三章是“幸福林带 商业文化区项目现状分析。通过对“幸福林带 商业 文化区的内部条件和外部环境那个进行分析，得出了该商业文化区建设的必要性 和功能定位。 第四章是“幸福林带 商业文化区开发模式的设计。在商业文化区功能定位 的基础上，对管理与运营模式、建设与融资模式进行了分析，并做出了选择。 第五章是“幸福林带”商业文化区发展战略实施的保障。主要从政策、基础 设施、资金支持等方面进行保障。 1 3 3 研究框架图 研究框架如图1 - 1 所示： 图卜1 研究框架图 1 4 本文的主要贡献 本文的贡献主要体现在以下三个方面：第一，本文将政府投资管理公益事业 并与商业投资、社会自然人投资共同开发和管理引入商业文化区的开发模式，补 充和完善了商业文化区开发模式的内涵和构成。第二，国内在深入商业文化区调 研基础上研究商业文化区的较少，多从经验角度出发进行研究，本文在对典型商 4 业文化区进行实地调研的基础上对商业文化区发展模式的系统进行探讨。第三， 通过本文的研究，不仅论证了商业文化区发展的一些基本经验和结论，而且拓展 和完善了对商业文化区开发规律的认识和结论。 5 2 商业文化区及其开发模式的理论概述 本文通过对商业文化开发区相关理论的学习和研究，来进一步对所需要探讨 的问题来进行理论层次上的理解。 2 1 商业文化区市场定位理论 商圈理论是关于某一商业区或商业设施对周围顾客辐射范围的理论，是指导 商业布局的重要理论。商圈理论对于研究社区商业辐射范围是一种有效的工具。 2 1 1 商圈理论的基本内涵 商圈是以商业企业布点为中心，向四周扩散，对周围一定范围所形成的辐射 力和吸引力。现实的商圈多由单体零售店或者各种规模的店铺组合形成，并且具 有层次性、重叠性、不规则性和动态性等特征。不同的店铺由于所在地区、经营 规模、经营方式、经营品种和经营条件的不同，商圈规模、商圈形态存在很大差 异。一般来说，社区商业企业服务于特定区域，经营规模不大，经营的品种较少， 商圈范围较小。 2 1 2 确定商圈的理论方法 确定商圈的理论方法主要有以下三个方面。 ( 1 ) 零售引力法则 美国学者威廉雷利( w r e i l l y ) 利用三年时间调查了美国1 5 0 个城市在 1 9 3 1 年根据牛顿力学的万有引力的理论，提出了“零售引力规律”，总结出都 市人口与零售引力的相互关系，被称为雷利法则或雷利零售引力法则。他认为一 个城市对周围地区的吸引力，与它的规模成正比，与它们之间的距离成反比。用 以解释根据城市规模建立的商品零售区。依据赖利法则，如果商业设施的规模越 大，会抵消更长的商业出行距离，因而更多的顾客将被吸引到更大的城市或社区 中。 ( 2 ) 顾客吸引力法则 在哈里斯的市场潜能模型的基础上，美国加利福尼亚大学的经济学者戴维 哈夫教授于1 9 6 3 年提出了关于预测城市区域内商圈规模的模型哈夫概率模 型。哈夫从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商业设施发生消费的概率， 取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商业设施的营业 面积大小反映了该商店商品的丰富性，商业设施的规模实力反映了该商店的品牌 6 质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商业设施的时间长短反映了顾客到目的 地的方便性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业设备、不同性质商品的利 用概率，这个模型的公式表现如下：( 1 a 表示卖场魅力或商店规模对消费者选 择影响的参变量，入表示需要到卖场的时问对消费者选择该商店影响的参变量， 通常l a = l ，入= 2 ) 哈夫提出，一个零售商业中心j 对消费者的吸引力可与这个商场的卖场魅 力( 主要用卖场面积代替) 成正比( j = l ，2 ，n ) ，与消费者从出发地i 到该商 场j 的阻力( 主要用时间距离来代替) 成反比。 利用哈夫模型设定地点i 的消费者选择商场j 的概率p i j ， 【p l j l = i 地区消费者到j 商店购物的概率； 【s j i = j 商店的卖场吸引力( 卖场面积、知名度、促销活动等) ； t i j 】= i 地区到j 商店的距离阻力( 交通时间、交通系统等) ； 【入】= 以经验为基础估计的变数； n l = 互相竞争的零售商业中心或商店数 由此可以推导出以下概率公式： i 地区消费者光顾j 商店的人数= i 区消费者光顾j 商店的概率i 地 区消费者的数量的可能性越小。 ( 3 ) 商圈饱和度理论 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或 测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决 定是否选择在此地开店。商家决定是否进人某市场前，首先要测算该市场是否已 经饱和，也就市场是否还有进一步拓展的空间。当饱和度较高时，剩余空间有限， 不宜进人，但当饱和度较小时，说明市场空间很大，有很大的拓展机会。 2 1 3 中心地理论 中心地理论又称“中心地学说”。是研究城市空间组织和布局时，探索最优 化城镇体系的一种城市区位理论。中心地理论产生于2 0 世纪3 0 年代初西欧工业 化和城市化迅速发展时期，是1 9 3 3 年由德国地理学家克里斯泰勒( w c h r i s t a l l e r ) 首先使用的。 ( 1 ) 中心地理论内涵 7 中心地，是向周围地区居民提供各种货物和服务的地方。中心商品是在中心 地生产，提供给中心地及周围地区居民消费的商品。中心地职能是指中心地具有 向周围地区提供中心商品的职能。其特点如下： a 中心地的等级由中心地所提供的商品和服务的级别所决定； b 中心地的等级决定了中心地的数量，分布和服务范围； c 中心地的数量和分布与中心地的等级高低成反比，中心地的服务范围与等 级高低成正比； d 一定等级的中心地不仅提供相应级别的商品和服务，还提供所有低于这一 级别的商品和服务； e 中心地的等级性表现在每个高级中心地都附属几个中级中心地和更多的低 级中心地，形成中心地体系。 ( 2 ) 中心地理论主要内容 德国地理学家克里斯塔勒通过对德国南部城市和中心聚落的大量调查研究 后提出的，他发现一定区域内的中心地在职能、规模和空间形态分布上具有一定 规律性，中心地空间分布形态会受市场、交通和行政三个原则的影响而形成不同 的系统。他探讨了一定区域内城镇等级、规模、数量、职能间关系及其空间结构 的规律性，并采用六边形图式对城镇等级与规模关系加以概括。 ( 3 ) 中心地理论的主要贡献 中心地理论对商业区开发理论的贡献主要有以下几个方面： a 以古典区位论的静态局部均衡理论为基础，探讨了静态一般均衡区位理论， 为后来的动态一般区位理论开创了道路； b 运用演绎法研究中心地的空间分布模型，把地理学的地域性，综合性与区位 理论相结合，使区位理论研究逐渐向地理学领域扩展，并成为现代理论地理学研究 的重要组成部分； c 建立了系统的城市区位理论，把区位理论的研究对象从农业，工业扩大到城 市，并为市场区位理论研究奠定了基础； d 促进了地理学的计量革命，并对地理学采用系统论，系统分析方法做出了贡 献，推动了城市地理，城市规划和区域规划等研究工作的发展。 2 2 城市公用理论 在西方发展经济学家p a u lr o s e n s t e n r o d a n 、a l b e r th i r s c h m a n 等的著作中， 基础设施一般被称为“社会分摊资本”( s o c i a lo v e r h e a dc a p i t a l ) 。他们认为：“基础 8 设施是指那些对产出水平或生产效率有直接或间接提高作用的经济项目，主要内 容包括运输系统、发电设施、通讯设施、金融设施、教育和卫生设施，以及一个 组织有序的政府和政治体制。”但是，迄今为止国内外对基础设施还没有一个统 一、精确的定义。根据世界银行的归类，基础设施主要包括三个方面：( 1 ) 公共设 施；( 2 ) 公共工程；( 3 ) 交通设施。 2 3 项目投融资理论 投融资理论的研究是本文探索商业文化区开发模式的重要支撑。 2 3 1b o t 融资模式 b o t 是二十世纪8 0 年代在国际上出现的一种新的项目融资模式，主要用于 大型基础设施建设。其含义是“建设二运营二移交”( b u i l d o p e r a t e - t r a n s f e r ) ，即政府 同项目公司签订特许合同，由项目公司筹资、设计、建设项目；项目公司在协议 期内拥有营运、维护该设施、通过收取使用费或服务费收回投资并取得合理利润 的权利，特许期满后将该项目无偿转让给当地政府。香港维多利亚海底隧道是 b o t 融资模式的先驱，但是b o t 模式的概念是2 0 世纪8 0 年代早期在土耳其被 正式提出的。 b o t 项目所具有的优点日益受到各国政府的重视，我国政府己经开始积极有 效地利用b o t 模式来吸引外资，以加快基础设施建设。张学庆、m o h a nm k u m a r a s w a m y 、d a v i da m o r r i s 等认为，b o t 模式具有缓解政府投资不足、提高 项目运营效率、转移风险等特点。城市的供水、供电、水源工程等基础设施项目， 具有风险小、收益较高的特点，适宜采用b o t 融资。 2 3 2t o t 融资模式 t o t 融资模式，即移交( t r a n s f e r ) 一经营( o p e r a t e ) 一移交( t r a n s f e r ) ，其基本含义是： 投资者投资购买国家所有的基础设施的所有权，由该国政府授子特许经营权，投 资者在约定的时间内拥有该基础设施的所有权及经营权，通过经营活动取得收 入，收回全部投资并获得相应的利润。约定期届满，投资者将该基础设施的所有 权及经营权无偿移交该国政府。 黄贤福、张利、周戒等认为，t o t 融资模式只涉及已建成的基础设施的经营 权的转让，不存在产权、股权的让渡，可以避免不必要的争执和纠纷，同时还可 以减轻政府财政压力，盘活国有资产存量，另外，它的风险也很小。 9 2 3 3a b s 融资模式 a b s 融资，即资产证券化融资方式( a s s e tb a c k e ds e c u r i t i z a t i o n ) ，是指以目标 项目所拥有的资产为基础，以该项目未来的收益为保证，通过在国际市场上发行 高档债券来筹集资金的一种项目证券融资方式。它是原始权益人将其特定资产产 生的、未来一段时期内稳定的可预期收入转让给专业公司，专业公司将这部分可 预期收入证券化后，在国际或国内资本市场上进行融资。可以说a b s 融资是通 过发行使资产收益商品化的投资产品筹资，是以产权换资金、以存量换增量的一 个重要融资技术和融资工具。李红摘等认为，利用a b s 进行基础设施国际项目 融资，可以使东道国保持对项目运营的控制；同时，a b s 项目的投资者数量众多， 可以极大地分散投资风险。杨亚西、杨波认为，a b s 融资方式具有对发起人的信 用等级要求低、风险小、融资成本低等优点，还有利于城市基础设施存量资产的 利用并能促进其运行效率。 2 4 项目管理相关理论 政府要通过对项目各阶段管理工作的实际情况进行分析研究，了解目前项目 管理的水平。吸取经验和教训，提高自身项目管理水平，以保证更好地完成以后 项目管理工作，促使项目预期目标更好地完成。 公共事业项目管理组织采用弹性方式，与传统的管理模式不同，项目的管理 不是通过等级命令体系来实施，而是通过所谓“扁平化 的结构，来自不同职能 部门的专家因为某一个项目而组成团队，这个团队成员具有技术知识，而且对金 融、预算、客户关系与合同以及后勤都有深入的了解。任务完成后他们又回到各 自的部门。为了使公共事业管理工作保持明确的方向和连续性，这个组织需要配 备足够的人员，并明确每个成员的权利与职责。公共事业项目管理组织结构可以 设计成三个不同层次：一个项目领导小组、一个项目管理小组和各种类型的工作 小组。 政府公共事业管理领域中，项目管理思想和模式的引入，有利于改变现有公 共事业管理组织规模膨胀和组织制度僵化的弊端，摆脱传统公共事业管理资金短 缺、资源匮乏的困境，提高公共事业管理绩效，改善公共服务质量，必将有力地 推动中国公共事业管理模式的创新，和中国公共事业管理的科学化、高效化、规 范化与合理化。 1 0 2 5 开发模式理论 笔者认真查找国内外有关商业文化区开发模式的理论文献和对相关开发模 式的研究资料，总结出国内外开发模式的研究现状。 2 5 1 国外研究现状 欧美商业区很早就开始形成，现在已进入成熟期；其中，美国是商业区的发 源地，向郊区化发展是二战后美国商业区发展最突出的特点，2 0 世纪8 0 年代后， 对老商业区的基础设施的改造和升级成为开发模式的重点。从8 0 年代以来，英 国商业区的建设也因土地资源等关系开始由市内向市郊等地区开拓和转移。8 0 9 0 年代日本和东南亚的商业区才开始出现和发展，目前已进入了迅速发展的 时期，其符合本土特色的开发模式也已经基本成型。目前，发达国家如美、欧、 日等，已逐步形成较成熟的房地产证券化模式，其成熟完善的金融体系是商业区 开发高速发展的关键因素。但由于政治、经济、文化、地理等因素的差异，在国 际研究领域中对于开发模式尚未形成统一的理论。 2 5 2 国内研究现状 我国开发专业性的商业区起步较晚，而且直到2 0 0 0 年后学术界才真正开始 研究商业区的涵义以及其区别于其他类型开发区的开发、管理的特殊性。因国内 学术界和实业界对商业区的研究投入不足、经验不够且缺乏专业人才，导致了商 业区及商业区开发的相关理论研究相对滞后，尤其是商业区开发模式的学术研讨 和论述更是少有涉及。商业区领域所从事的研究内容大多是为了满足国内现阶段 地产开发商等利益主体的要求，仅限于单一的建筑设计、开发策划、市场营销等， 涉及面相对较窄和分散，且多侧重于纯技术和实际操作层面，缺乏理论体系的系 统性、整体性和连贯性。 2 5 3 国内主要的商业文化区开发模式 随着世界各地经济开发区开发建设模式的多样化，开发区在开发过程中的 融资和损益往往不是由一个主体承担，即有融资主体和损益主体。而根据损益主 体的不同，我们可以把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损 益主体的开发模式。 第一，以政府为损益主体的开发模式 在以政府为损益主体的开发模式中，政府作为土地开发的主体，并承担最 1 1 终损益。政府的收入为土地出让收入，支出为征地、拆迁配套和财务费用。但由 于土地开发的加速，政府不可能拿出足够的财政资金周转投入土地开发，因此需 通过一个承债主体融资，解决资金需求。这种模式一般是具有地方文化特色的， 以市民消费为主。由于商铺多为私人产权，政府只能通过逐步的引导，来实现统 一的规划，政府作为主要手法来规范市场，但至于经营者要卖什么，还是需要靠 市场调节来运作。 第二，以企业为损益主体的开发模式政府委托( 授权) 开发公司作为土地开 发的主体，并由开发公司承担最终的损益。具体细分又可以分为以下几种开发模 式：一是外商独资开发模式，一般是由当地政府与外资公司签订土地使用权出让 合同，外资开发公司在土地出让金后获得一定年限的土地使用权，外商直接负责 土地开发和基础设施建设，政府成立管委会行使相应的行政管理职能；二是中外 合资合作模式，一般由中外双方共同出资成立合作机构，按照“利益共享、风险 共担、优势互补 的原则共同进行土地开发；三是中方企业独资模式，国家一般 只给政策不给资金，而由境外或境内中资企业进行土地开发和基础设施建设。 从开发过程来看，有定单式开发、探索式开发、跟风式开发等形式。 第一，定单式开发先定位后开发 定单式开发是指开发商与大商家在项目开发前就已对项目所在区域的商业 现状进行全面深入的研究，已对其经营定位已有明晰界定，甚至对大商家进驻意 向都能得到明确答复，然后进行开发。使项目在开发过程中就着手进行全面的招 商工作。最在限度地让项目发挥经营效益。 第二，探索式开发边开发边定位 这种开发形式是一种常规式的开发，由于地产开发商对商业经营、定位的概 念并不十分清楚，先是有一个大致的定位，然后请专业的商业代理公司对项目进 行全面调查，找到商业空白，进行科学定位，但这种定们往往会给项目带来很多 不确定因素和不对应因素，如因工期的问题不能对项目进行全面而深入的调查研 究，在定位时有一定偏颇，以致在招商时遇到定位与客户不对称，即商业开发规 模与进驻商家数量不吻合的问题。 第三，跟风式开发模糊定位再跟风开发 1 2 这是一种最低级的开发模式，属于“无为式 的跟风开发。看见别人开发商 业赚钱了，不管自己的城市，自己所处的环境，大家都一个劲地开发，结果是前 期开发的地产商赚了钱，卖得好也招商得好，开发之后经营了起来；而后来的开 发商则由于商业开发规模已大大超过区域内商业经营需求，空置率越来越高，到 最后几乎到了开发一个空置一个的恶果。最终又采取宏观调控的办法，采取拍卖、 转让的办法，逐步消化，但有的地方根本就不能消化，因为开发本身就是一个中 看不中用的泡沫。 1 3 3 “幸福林带 商业文化区项目现状分析 “幸福林带 商业文化区开发模式是以对项目的现状分析的基础上进行的， 主要包括对项目的介绍，对项目的内外部环境分析以及幸福林带的功能与市场定 位。 3 1 “幸福林带商业文化区项目介绍 对于幸福林带商业文化区开发项目的介绍主要包括了总体概貌、项目的历史 沿革、项目建设的必要性及难点。 3 1 1 总体概貌 幸福林带位于城东幸福路与万寿路之间，是规划南北向的带状绿地，北抵华 清路，南至西影路，长5 4 0 0 米，宽1 4 0 米，总面积1 0 2 5 亩，约6 8 3 4 公顷；幸 福林带纵跨新城、雁塔两区，土地管辖涉及新城、雁塔、灞桥三区。其中新城区 段北起华清路，南至建工路；新城区段内有长缨路、长乐路、韩森路、规划路、 咸宁路分为六段，总面积约6 4 万平方米；林带内除少量单位建筑外，多数为密 度较大，质量低下，布局凌乱的临时建筑或违章建筑，权属复杂，性质混乱。按 照西安市关于棚户区的概念衡量，林带上现状8 0 的区域为棚户区，需拆迁的面 积达到8 4 万平方米。 ( 1 ) 建筑概况 幸福林带新城段涉及建筑物总面积约8 4 万m 2 。长期以来由于管理等多方面 的因素，林带上除黄河医院、公交二公司、黄河俱乐部、西安市东新高中、陕西 省金融培训学校等建筑外，其余均为密度较大、质量低下、布局零乱、基础设施 落后的杂乱工棚式建筑或违章建筑，且权属复杂，性质多样。如果按照西安市关 于棚户区的概念衡量的话，幸福林带上8 0 的区域都是棚户区。调查显示，幸福 林带共计有被迁单位户( 包括居民户和农户) 总数为2 4 0 3 户，需拆除建筑面积 8 4 0 6 1 7 0 9m 2 。详见表3 1 。 1 4 表3 1幸福林带上拆迁户及建筑情况 国有土地上集体土地上总计 拆 单位户 8 33 8 0 迁 户 单位职工住宅 1 4 8 6 数 私户 2 2 4 0 3 ( 户) 农民宅基地 4 0 5 农村集体产 4 7 需 住宅 1 2 7 3 6 7 3 11 0 4 2 0 9 6 2 拆除 面积 营业6 4 9 4 3 9 7 1 5 1 5 3 5 9 2 ( m 2 ) 非住宅 1 5 6 9 11 0 11 7 6 9 4 2 2 1 8 4 0 6 1 7 0 9 违章 4 8 1 3 9 7 81 0 5 6 7 2 7 ( 2 ) 土地概况 幸福林带大部分集中在新城区，这一区段各类土地7 4 块，总面积约9 6 0 2 5 4 亩，其中农村集体土地5 8 3 2 9 亩，国有土地3 7 6 9 6 亩。详见表3 2 、3 3 。 表3 - 2 幸福林带新城地段土地面积数据 西安市东新高中2 4 5 1 0 9 亩 三个保 陕西金融培训学校2 8 6 0 6 2 亩9 2 4 0 6 亩 留单位 公交二公司3 9 。2 8 9 亩 减 去 国有土地4 7 宗，其中国防军工厂用地1 0 1 宗，面积 总面积 保 2 8 4 7 1 亩1 1 3 7 4 2 6 亩 9 6 0 2 5 4 留 田 邕 新城区1 6 宗，1 7 2 5 6 1 7 亩 位 集体土地2 4 宗， 后 灞桥区7 宗，3 6 5 9 9 5 8 亩 5 8 3 1 3 1 亩 面 积 雁塔区1 宗，4 4 5 7 3 6 亩 1 5 表3 3 军工企业等大单位在林带上占地情况 企业名称占地情况( 亩)总计( 亩) 西安昆仑机械厂 2 9 8 0 5 6 绿化地 6 3 7 6 2 黄河机器制造厂职工医院 6 4 5 9 6 俱乐部 1 0 4 8 8 2 住宅 2 9 8 0 5 6 中国兵工物资西北公司 1 1 3 7 4 2 6 9 2 5 库 2 4 6 9 新立村 1 2 5 8 0 8 西安华山机械制造厂 2 5 8 5 6 医院 2 4 1 4 5 8 西安秦川机械厂 共青团路 3 2 1 6 9 3 1 2 项目历史沿革 幸福林带作为隔离林带的规划，始自1 9 5 3 年由前苏联城市规划专家设计的 西安市第一轮总体规划。当时出于安全防范考虑，将幸福路东侧的多家军工企业 生产区与建在万寿路西侧居住区之间隔离。该隔离林带的规划在后来的历次西安 城市总体规划修编中均得到保留。虽然“带”状地块被控制至今，但由于资金、开 发模式等种种原因，“林”的建设却一直未能实施，搁置至今。虽然没有林带，但 几轮总体规划的坚持，二十多年的尝试探讨，已经在生活于此的人们心中留下根 深蒂固的梦想，使得“幸福林带”己成为地区的地标，是该区域的人们的梦想。 2 0 0 3 年开始，西安市委市政府及新城区政府开始就幸福林带建设的规划、 绿化、运作等问题进行研究。新城区政府专门成立林带建设指挥部，对林带现状 进行全面详细的摸底调查，完成了幸福林带项目建设拆迁费用测算。但因林带项 目土地开发利用率低，拆迁成本大，建筑限高，容积率低，加之相关优惠政策尚 不明确，因而林带建设一直未能取得实质性进展。 2 0 0 6 年以来，市政府对幸福林带提出“整体规划，以林为主，块状分布，分 段实施”的总体要求，新城区根据幸福林带现状，提出“以点带线，梯次推进”的 发展建设思路，选择拆迁量最小的建工路至幸福南路加油站段做了拆迁安置、 绿化建设、投资回报等估算，向市政府申请优惠政策和支持，其间多次向市级相 1 6 关部门积极协调，但因涉及部门较多，意见难以统一而一直未能得到回复。 基于以上现状，探索幸福林带未来开发的模式成为本文研究的重点。 3 1 3 项目建设的必要性 国家实施西部大开发，新一届市委、市政府领导提出“三个西安”的战略部 署，以及新城区实现“三个转变、三个对接”的发展思路，特别是“向城东要空 间”提供了幸福林带建设的新动力。由于历史原因，东郊发展一直滞后，要想改 变这种局面，必须通过项目开发建设来形成一个新的具有特色的商业经济带，为 经济发展创造新的增长点。幸福林带建设提供了一个契机，通过本项目的建设， 实现向东扩张，向西辐射，以商业发展为主，以其他产业开发为辅，吸引投资商， 加快西安东区经济社会的科学发展。 3 1 4 项目建设的难点 该项目的开发建设存在诸多难点，但以下四点尤为突出。 第一，由于该项目具有较大的公益性，可以带来巨大的社会效益，。所以相对 的经济利益就对投资商等缺乏了吸引力。现有幸福林带整体规划要求林带开发用 地与绿化用地比例为3 ：7 ，建筑位于林带中央，由于林带地形狭长，在很大程 度上制约了开发项目的功能布局，在加上建筑高度的限制，商业价值较小，对开 发商缺乏吸引力。 第二，拆迁量大，投资额大，致使商业开发价值受限，而政府受自身财力影 响单独无法完成建设，投资商又由于回报率低，无开发建设的足够积极性，造成 该项目一直无法推进。 第三，政府其他相关政策尚未明确。幸福林带项目是较大公益事业项目，但 其拆迁征地安置享受的优惠政策、承建商在建设及运营期内的相关配套费和说服 减免政策尚未明确，不利于招商引资。 第四，由于全球经济不景气，房地产市场处于调整发展阶段，特别是有关房 地产融资方面的具体政策，对项目的招商引资带来新的难度。 3 2 “幸福林带”商业文化区项目内部环境分析 对于幸福林带商业文化区项目的内部环境分析既要包括优势又要分析出劣 势，这样才能对开发模式的合理性提供依据。 1 7 3 2 1 自身优势 该项目在开发建设中存在着一定的优势，主要表现在以下几个方面： ( 1 ) 省市区政府的高度重视 2 0 0 3 年政府计划启动“幸福林带”建设，到2 0 0 4 年幸福林带整体规划出台， 到2 0 0 9 年省、市、区各级政府都在为“幸福林带 建设积极做好各项准备工作。 ( 2 ) 周边企业和居民的广泛支持 本项目是一项利国利民的工程，受到社会各界广泛的关注，省内外的开发商 对于本项目表示了极大地兴趣和关注。根据市场调查的结果显示，项目地周边区 域的单位和市民对本项目按计划顺利实施提供了重要的群众基础。 ( 3 ) 近年来市区经济实力的不断壮大 近年来，西安市经济增长快速。为政府进行市政绿地建设提供了有利的财政 支持。同时，西安市快速增长的经济态势为房地产提供了良性的发展环境。近年 来，整个西安市房地产市场呈现出了一派欣欣向荣的态势，并在开发模式上不断 创新，许多大型房地产企业开始进入政府基础设施建设及城市绿地领域( 例如“环 城西苑”的成功建设) ，达到政府、房地产企业及大众共赢的局面，也为本项目 的顺利实施提供了一定的经济保障。 ( 4 ) 自身较大的规模效应 “幸福林带”项目长5 4 0 0 米，宽1 4 0 米，总占地面积1 0 8 1 5 亩，按现有规 划，建成区后将是集休闲、健身、景观、购物、商务、餐饮等为一体的大型综合 型绿地项目，项目的大规模必将产生规模效应，带动周边土地增值及开发，即“幸 福林建设经济带”的整体开发改造，产生直接经济效应及间接经济效应。 3 2 2 自身劣势 该项目主要存在的劣势有以下四个方面。 ( 1 ) 项目投资额大 “幸福林带项目的建设内容主要包括现有居住户的拆迁安置、土地征用、 绿地建设、商业建设及其他配套设施建设，摸底资料显示本项目土地现有总建筑 面积8 4 万平方米，据初步测算，项目前期拆迁安置及征地总费用接近2 3 6 亿元， 加上绿地及建设开发所需资金项目前期投资额巨大。 ( 2 ) 现有工业格局的局限性大 1 8 本项目地处传统军工业区，如东方厂、华山机械厂、昆仑机械厂等，军工企 业由国家兵器工业公司直属管理。“幸福林带 项目的建设能够有效的改善周边 的人居环境，提升周边土地的价值，实现土地增值，这也是政府经营土地、经营 城市的一条有效途径，而本项目周边大部分土地增值收益造成一定的难度，不能 使用周边土地的效用得到最大化的发挥，不利于土地资源的有效配置。 ( 3 ) 基础设施落后，交通状况较差 本项目处于西安市东郊，作为西安市的传统工业区，区域交通规划布局按照 我国早期的规划思想设置，随着东郊经济的发展，现有的道路规划状况已经逐渐 成为该区域发展的瓶颈，项目地周边区域交通状况调查资料显示，交通设施相对 落后，交通堵塞时有发生，尤其是长乐路、长缨路等主干道。由于本项目建设的 目的是为市民提供一个休闲、健身、娱乐、购物等项目的多功能场所，拥挤的交 通状况不利于市民的出行，同时该项目建成后，必将产生较大的集聚作用，吸引 大量的人流，就目前现状看，会进一步造成交通不便。 ( 4 ) 居民收入水平不高 本项目周边多以军事工业和国有大中型企业为主，如东方机械厂、华山机械 厂、陕西钢厂、昆仑机械厂等，随着经济体制的转型，国有企业改制造成地区下 岗职工偏多，低收入人群相对较多，节俭的消费观相对根深蒂固，调查资料显示， 本区域内人均年收入指标与西安市平均水平持平，但在人均年消费额与西安平均 水平相比较低，由于本项目将商业作为整体规划的一部分，较低的居民收入