（工商管理专业论文）贵阳房管所改制问题研究.pdf

贵阳房管所改翻问题研究 贵阳房管所改制问题研究 摘要 贵阳市的房管所是房管局下设直管公房管理的事业单位，随着房 改的深化，直管公房大量出售，房管所的生存面临着威胁：现有的公 房管理、维修体制与市场的要求极不适应。由于考虑贵阳房管所的稳 定和直管公房管理的历史原因，对房管所的改制少有研究。我认为： 从公房管理体制创新入手，加大对房管所改制的研究，对搞好直管公 房的管理起着较大作用。 本文以组织变革理论为依据，从经济、政治、竞争等各方面对房 管所改制( 即组织变革) 的基本动因进行剖析，并从改制模式的选择 以及对中西房管所改制具体方案的设计，分析了拒斥房管所改制行为 类型及应采取的对策。改制的关键在于：1 ) 关闭现有事业单位性质 的房管所；2 ) 组建民营化企业；3 ) 直管公房委托经营；4 ) 更新住 房经营、管理体制。这些是房管所改制研究中的新见解及创新点。该 选题重点体现了运用所学理论分析，结合所在单位的实际需要去解决 实际问题。 本论文选题“贵阳房管所改制问题的研究”，目的是通过对贵阳 房管所的现状及问题进行分析，结合房管所的外部环境，来制定改制 具体方案，为贵阳市政府、行业主管部门在房管所改制问题上的正确 决策提供依据，为贵州省其他房管所提供参考，为贵州省的公房管理 体制改革做出贡献。 塞里塞笪堕垦塑塑墨堡苎- 一一 关键词：贵阳房管所，组织变革，改制方案，拒斥行为对策 s t u d yo nt h er e s t r u c t u r i n gp r o b l e mo ft h e h o u s i n gm a n a g e m e n to f f i c e s o fg u i y a n g a b s t r a c t t h eh o u s i i i gm a n a g e m e n to f f i c e so fg u i y i n ga r ei n t h e c h a r g eo ft h er e a le s t a t ea d m i n i s t r a t i v eb u r e a u t h e e x i s t e n c e o ft h em a n a g e m e n to f f i c ew i l lf a c et h et h r e a tw i t ht h ef u r t h e r h o u s i n gr e f o r m a t i o na n dt h es a l e so ft h es t a t e - o w n e d h o u s e s t h ec o n t e m p o r a r ym a n a g e m e n ta n dr e p a i rc 吼n ol o n g e ra d a p tt o t h ed e m a n d so ft h em a r k e t s oit h i n k ， i fw ed om e r er e s e a r c h _ o r ko nt h er e f o r m a t i o no ft h eo f f i c e s ， g r e a t e re f f e c t sw i l l b eh a do nt h em a n a g e m e n to ft h es t a t e - o w n e dh o u s e s r e l y i n go nt h et h e o r yo ft h er e s t r u c t u r e ，t h ec o n t e x t a n a l y z e st h eb a s i cm o t i v a t i o no f t h eo f f i c e sr 觚g e df r o m e c o n a 皿i c s ，p o l i t i c s ，c o m p e t i t i o nt os o m eo t h e r f i e l d s i ta l s o h e l p sc h o o s et h er e s t r u c t u r i n gm o d e la n dd e s i g nt h ec o u n t e r d 1 a no ft h ez h o n g x ih o u s i n gm a n a g e m e n to f f i c e a l lo f t h e s e a r et h en 明v i 钾sa n dn e wc r e a t i o n so ft h er e f o r m i n gr e s e a r c h i nt h em e 删- h i1 e ，t h es u b j e c tc o m b i n e st h ef a c ta n da c a d e m i c t h e o r yt or e s o l v et h ea c t u a lp r o b l e m - s oh o wt or e s t r u c t u r e t h eh o u s i n gm a n a g e m e n to f f i c e so fg u i y a n g ? t h ek e yp o i n t sa r e ： 4 贵阳房管所改制向厝研究 1 c l o s ea l lt h es t a t e o w n e dh o u s i n gm a n a g e m e n to f f i c e s 2 s e t u p t h e n o n g o v e r n m e n t a le n t e r p r i s e s 3 e n t r u s t e dt h e m a n a g e m e n to f t h es t a t e - o w n e dh o u s e s 4 r e n e wt h eh o u s e m a n a g e m e n ta n dt h em a n a g e m e n ts y s t e mt h a ti st h en e wp o i n t s a n dc r e a t i o n s b e c a u s eo ft h ef u r t h e r i m p r o v e m e n t ，t h e b r e a k t h r o u g ha n dt h ec r e a t i o no ft h et h e o r y ，i ta l s om a k e s g r e a ts e n s eo fg u i d a n c ea n di n s t r u c t i o n t h i st o p i c “s t u d yo nt h er e s t r u c t u r i n gp r o b l e mo ft h e h o u s i n gm a n a g e m e n to f f i c e so fg u i y i n g ”d r a w st h ec o n c l u s i o n o ft h er e f o r m a t i o nc o u n t e rp l a n 1 r n i l ea n a l y z i n gt h ee x i s t e d p r o b l e m sa n de x t e r i o re n v i r o n m e n tt op r o v i d et h er e f e r e n c e s o ft h er i g h td e c i s i o no ft h ec i t yg o v e r n m e n t ，c o n t r i b u t i n gt o t h eh o u s i n gr e f o r m a t i o ns y s t e m k e yw o r d s ：g u i y a n gr e a le s t a t em a n a g e m e n to f f i c e s ，t o t a l q u a l i t ym a n a g e m e n t ( t 伽) ，o v e r c o m et h er e s i s t a n c ec o u n t e rp l a n ， 贵阳房管所改制问题研究 第一章前言 一、研究的背景、目的和意义 贵阳市的房管所是房管局下设的直管公房管理的事业单位，是全省公房管理 的龙头，现行的房管所的房屋管理体系是长期以来计划经济体制下形成的，它与 供电、供水、电信等部门有一个共同特点，就是带有相对程度的垄断性，行政性、 福利性的色彩很浓。其经营管理的主要对象是国有直管公房，对直管公房管理也 曾发挥了较大的作用，主要任务就是收房租、修房子，在城市建设和社会经济发 展过程中的有极其重要地位。这种管理体系已有近5 0 年，目前贵阳市共有8 个 房管所分布在市中心的两个区，房产经营维修职工近7 0 0 人，其中离退休人员 3 0 0 多人。随着市场经济的迅速发展及住房制度改革的逐步深入，房管所弊端也 日益严重。特别是随着房改特别是公有住房出售速度的加快，加之旧城改造和行 政划拨等原因，直管公有住房已由售房前的近4 0 0 万平方米减少到目前的7 8 万 平方米，出售率达8 0 以上，非住宅房屋由5 0 万平方米，减少到1 0 万平方米。 公房租金年收入减少到现在1 1 0 0 万元，房管部门的管理费、房屋修缮经费严重 不足，房管所职工。歇业”已占4 0 以上。房屋维修存在的问题越来越多，从 而使房管所举步维艰，困难重重。房管所由于长期代表政府从事福利型的房管工 作，房管所普遍缺乏竞争意识和市场观念，存在着：关系不顺，政企不分。效率 低下，机制落后，人员老化，退休职工多、包袱重；生产资料锐减，房管所经营 领域逐年缩小；公房维修任务少、劳动力严重浪费；房租低、维修资金不足。经 营规模的萎缩，服务质量日益下降，严重影响了房管所的发展。现有的公房管理、 维修体制与市场的要求极不适应。距离本身的发展目标，以及贵阳房地产规模不 断发展的市场形势，特别是与加入l r l o ，贵阳市的房地产市场一体化，积极参与 国内外激烈竞争的要求还有很大的差距。房管所恪守原有的管理模式，靠房管局 补贴是不行的，必须发挥自身优势，以房屋管理维修体制改革为突破口，走经营 机制之路。改革旧体制，建立新机制，是房管部门势在必行，迫在眉睫的头等大 事。我通过对八个房管所，特别是管辖的中西房管所的调研和分析，结合市房管 行业实际情况，以中西所为案例：作了房管所转制思路及改制方案设计，即将“事 转企”、。企改制”、“国改民”等几步并为一步，完全按现代企业制度。产权明晰， 责权明确，政企分开，管理科学”的要求重新组建成“民营化”的物业管理企业， 在市场竞争中求生存，求发展。通过一些实践，取得较好成效。从理论意义上看。 好的机制有利于房管所的发展，对社会经济的乘数效应是十分突出的。贵阳市的 直管公房管理该如何缩短与先进省的距离，如何发展直管公房管理从而促进贵阳 市的房地产业的发展，这都是业内人士关注的焦点。我在经过m b a 系统学习基础 上，作了大量研究，提出了房管所改制的思路和办法。撰写的论文。房管所改制 与物业管理的战略发展”被评为2 0 0 4 年度贵阳市优秀哲学社科成果三等奖。该 课题在房地产行业中直管公房领域具有理论和实际意义。 二、国内外研究状况和评价 6 壅里墨量堕垦型塑璧里塞 ( 一) 、国内外住宅管理方法及其发展 1 、在英国，1 9 世纪6 0 年代伯明翰市政府为适应当时的工业发展的需要， 从城市建设的角度出发，开创了由政府出面主持房地产即房屋的成片开发、租赁、 管理的先例，体现了政府公共管理对房屋管理领域的渗透。 2 、在香港，香港房屋管理溯源顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产 物，它的产生，可追溯到第二次世界大战之后， ( 1 ) 政府管理行政管理。政府派员“看更”服务一香港早期房屋物业 管理主要是“看更”服务，即由专人进行夜间巡逻等治安保卫工作。屋宇建设委 员会聘来房屋经理管理在香港回归之前，当时的香港政府自2 0 世纪5 0 年代 开始，为解决住房紧张的问题，仿效英国的公共住房政策，制定了早期的“公共 房屋计划”，继而成立了屋宇建设委员会，开始兴建公共住房，称为“公屋”，主 要出租给低收入阶层。第一个拥有大量楼宇的屋村于1 9 5 8 年落成。另外，政府 部门工务局也兴建了设备齐全的屋村，并由屋宇建设委员会负责管理。为筹划和 管理好一批批公共楼宇和屋村，前香港政府特别从英国聘来房屋经理。从此，专 业性房屋管理的概念正式引入香港。 ( 2 ) 发展商管理企业管理。由于对住房的需求量很大，单靠政府的财力 还难以解决问题，于是，发展商也积极投资大型屋村的建设。要求发展商承诺在 批地契约后的全部年期内要妥善管理该屋村。这样，就出现了由发展商为私人屋 村提供专业化物业管理的形式。 ( 3 ) 业主会议委任管理委员会业主立案法团管理公共事务管理。自我管 理与聘请专业管理公司管理：随着建筑物高度的增加和屋村规模的扩大，以及人 们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务还难以适应。于 是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用就愈显得必要。为此，前香港政府于 1 9 7 0 年制定了多层大厦( 业主立案法团) 条例，1 9 9 3 年修改后简称为建筑 物管理条例。 ( 4 ) 政府宏观调控下的业主立案法团管理政府调控下的业主对物业公共 事务的自治( 自主管理) 。首先是立法。从7 0 年代起，香港政府开始推行共同围 绕管理好和发挥好楼宇、屋村使用效益的公共契约制度，对发展商、管理公司、 业主或租客的权利和义务都有明确规定，体现出依法管理的系统化、规范化、法 制化。其次是培训制度。香港楼宇、屋村管理能有高水平，在很大程度上是由于 管理人员具有较高的素质，而管理人员之所以能有较高的素质，则应归功于他们 对培训工作的重视和建立了一整套严密的培训制度。管理人员都精通自己的业 务，各项工作很有秩序，职责分明，工作效率高。很显然物业管理主体向公共管 理组织业主自治组织的归位。 3 、从中国大陆的房屋管理短暂的发展历程看，也呈现出与香港房屋管理发 展过程相类似的轨迹 ( 1 ) 政府多层次多头的直接管理政府机关、企业事业单位和房管所的房 屋管理：政府机关、企业事业单位物业的直接管理。房管所对城市国有房产进行 的直接管理 ( 2 ) 开发建设单位设置的房屋物业管理企业管理企业管理。2 0 世纪9 0 年代初期。沿海开放城市的广州和深圳经济特区，为废除旧的住宅管理体制的弊 端，在借鉴国外先进经验的基础上，结合中国的实际，大胆探索，在一些涉外商 品房屋管理中，首先推行专业化的物业管理方式。 ( 3 ) 1 9 9 5 年上海新黄浦集团率先进行房管所改制试点 7 塞塑宣篁堕垦墅塑矍堡塞 国内对房管所组织变革及房屋管理体制创新的研究现状如下： 新黄浦( 集团) 研究所肖元真的“上海公有住房物业管理模式变革及实旌 对策”；旌日彬的“物业管理的基础理论”；上海新黄浦集团、武汉市房地局、 青岛市房地局关于房管所转制改企工作的经验材料。他们的基本做法是：对房管 所进行产权改造，使转制企业真正成为“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我 约束”的市场竞争主体，实现单位转变性质，职工转变身份，管理转变机制。在 减员增效、合理分流方面，重要经验之一是用好、用活、用足了转制资金政策， 职工以解除劳动合f 司关系的一次性补偿金为资本，可以带资入股，成为企业的股 东；可以带资走人，自谋职业；可以重新组合，从事其他经营服务；老、弱、病、 残职工，直接进入社会保障体系。武汉市分流富余人员，不是简单地发了补偿金 就了结了，而是尽可能提供条件，扶上马、送一程。让分流的人员以一个较好的 心态逐步溶入社会之中。上海新黄浦集团在确定改制企业资本结构中，一般职工 持股约5 8 ，经营管理队伍持股约4 2 ，这样，既保证了具有出资人身份的职 工能分享到企业的经营成果，又使经营管理者责、权、利一致，为经营管理者增 强责任心注入了动力。近几年来，上海、长春、常州等地实行直管公房所有权与 经营权分离，将基层房管所转制为物业管理企业，盘活存量，搞活经营，综合效 果是好的。杭州西湖区制定切合实际的房管所转制优惠政策，出台了房管所( 站) 转制实施意见：天津、沈阳、牡丹江等地从直管公房出售资金中提取一定的比 例专项用于转制，提取一定的比例用于解决旧住宅区推行物业管理先天不足问 题，这些有益的探索值得研究和借鉴。 ( 二) 、国内外组织变革理论的研究及发展 1 、组织变革理论 任何企业组织都生存于社会经济环境中，由于社会经济环境在不断地发展 变化，企业组织为了生存发展，也要不断地改革。有计划的组织改革就是一 个组织试图有意地或有目的地对组织自身或任何其他组织的现状施加影响。由 于一个组织的管理部门不可能完全控制改组织的客观环境，所以必须不断地从 组织内部进行改革，以便组织能更有效地应付新的挑战”。组织改革的压力既 来自组织外部，如企业竞争、技术发展、政府控制以及紧迫的社会需求等等： 也来自组织内部，如对未来问题的预测、发展战略的改变、组织成员的要求等。 组织变革目标： ( 1 ) 形成一个更具有竞争力的成本基础； ( 2 ) 建立一个更具弹性的制度和更大的空间以适应创新的需要； ( 3 ) 适应民营化带来的市场压力，建立国家健康服务机构的信誉； ( 4 ) 随着重大信息的获取重新变革组织； ( 5 ) 持续改善建立一个不断学习的组织。 组织变革的结构变化： ( 1 ) 平行结构代替阶梯型结构； ( 2 ) 建立高度自动化、多技能的工作队伍； ( 3 ) 引进更基本的方案： ( 4 ) 改变第一线的领导或监督者的角色； ( 5 ) 更多的代表团使决策更接近基层或消费者( 又称权力下放) ； ( 6 ) 引进质量循环： ( 7 ) 减少组织单位： 贵阳房管所改制问羼研究 ( 8 ) 消除功能障碍，建立内部利益中心。 2 、国外前沿研究观点 吉普森( j lg i b s o n ) 提出计划性模式，将组织变革分成七个方面的 步骤： ( 1 ) 要求变革的压力：来自组织内部和外部两个方面； ( 2 ) 对问题的察觉与识别：关键在于掌握组织内部的多种信息； ( 3 ) 对闯题的分析：包括需要纠正的闯题、问题的根源、需要哪些变 革、何时变革、变革的目标与衡量方法； ( 4 ) 识别限制条件：即分析变革中的限制因素，包括领导作风、组织 结构和成员特点等； ( 5 ) 贯穿方案：通常考虑三方面的问题：实施的时机、发动的地点、 变革的深度； ( 6 ) 评价变革的效果； ( 7 ) 反馈：即反馈评价结果，使管理人员了解是否达到预期的目标。 国企改革的必要性。 库特卢因的观点 库特卢因( k u r tl e v i n ) 把组织变革过程归纳为现状的解冻 ( u n f r e e z i n g ) 一一转变到新的情况( c h a n g i n g ) 一一重新冻结新的现状 ( r e f r e e z i n g ) 的连续过程。 ( 1 ) 现状的解冻。目的是明确变革的必要性，并让个人、群体乃至 整个组织都能清楚地认识到这一点，进而产生必须变革的共识。这一 过程强调快速与共识。 ( 2 ) 转变到新的情况。即实施变革的过程。这一过程往往由一个变 革领导小组推动。 ( 3 ) 冻结新的现状。即要把变革后出现的新的现状稳固下来。 库特卢因认为组织变革不是一种静止的状态，而是相反方向作用 的各种力量彼此消涨的动态平衡过程。换句话说，组织变革是变革推动 力量和变革阻力较量的结果，推动力量强于阻力，则会促使组织变革； 阻力强于推动力量，则会维持现状甚至倒退。 弗里蒙特e 卡斯特等人的观点 弗里蒙特e 卡斯特( f r e m o n t e k a t s ) 是美国华盛顿大学的 教授，也是管理理论中系统管理学派的主要代表人物。他与詹姆 斯e 罗森茨韦克( j a m e s e r o s e n s t e i n ) 合著的组织与管理一 一系统方法与权变方法一书中，把组织变革分为6 个步骤， ( 1 ) 对组织本身、组织取得的成就和缺陷进行回顾、反省和检查， 分析研究组织所处的内外部环境，为组织变革做准备。 ( 2 ) 总结组织中存在的问题，明确进行变革的必要性。 ( 3 ) 拿组织的现状与所期望的状态比较，进一步探明问题，发现差 距，明确变革的方向。 ( 4 ) 确定解决问题的方法。 ( 5 ) 试行变革。按照选定的方法进行变革的具体行动。 ( 6 ) 检查变革的成果，找出今后改进的途径，进而使变革过程又回 到第一步，如此循环，以便使组织不断地得到完善。 勒温的组织变革模式 9 贵阳房管所改制问题研究 美国学者勒温从探讨组织变革中组织成员的态度出发，提出组织变革经 历“解冻、改变、冻结”三阶段的理论。勒温认为，在组织变革中，人的变 革是最重要的，组织要实施变革，首先必须改变组织成员的态度。组织成员 态度发展的一般过程及模式，反映着组织变革的基本过程。 3 、国内关于组织变革的研究 企业组织变革是企业管理理论研究的一个重要课题，同时也是一个重要 的实践问题。受实践导向的影响，许多相关研究都是经验性的概括和具体操 作方法的总结。这些研究对于企业实践有一定的指导作用，但是缺乏一般性、 总体性的理论提炼。西方管理学界对企业战略变革的关注亦与日俱增，关于 这方面的研究文献也于2 0 世纪8 0 年代后期开始出现。目前，此理论正在深 入发展。而国内管理学界对它却较少关注，大多聚集于企业组织变革。国内 学者桑强尝试运用柯布道格拉斯函数来建立企业组织变革的理论评价模 型。即：。柯布道格拉斯函数的一般形式为：q = a l & k i - - & ，& ( 0 ，1 ) 。 其中：q 为企业的产量；l 为劳动力投入量；k 为资本投入量；这里假定技术 木变，a 为组织贡献系数：a = q i & k i - - & 。在一个企业内，生产函数表示投 入一定的劳动力和资本，在企业现有组织模式下生产出一定的产量。在其他 条件不变的情况下，组织贡献系数可以体现企业组织的功能。企业组织变革 是一个动态过程，其目标是目的态组织模式的贡献系数大于初始态组织模式 的贡献系数。以此为依据，可运用柯布道格拉斯对组织变革的效果进行 比较评价。假设某企业进行一次组织变革。在初态组织模式下，企业投入劳 动力为i 、资本量为k i ，产量为q 1 。代人组织贡献系数公式，可得组织贡献 系数为：a l = q l i i & k l l - - & 。完成组织变革之后，在目的态组织模式下，企 业投入劳动力1 2 。资本量为k 2 ，产量为q 2 。代人组织贡献系数公式，可得 组织贡献系数为：a 2 = q 2 1 2 & k 2 1 一& 。比较a 1 、a 2 可以评价企业组织变 革的效果。如果a 2 1a l ，说明组织贡献系数提高了，企业组织变革是成功的。 反之，则说明企业的组织变革是失败的。这是一个企业组织变革评价的理论 模型，在实践中会受到种种条件限制。一方面，不可能完全排除技术进步等 因素对企业产出的影响。另一方面，组织变革的效果具有滞后性，变革的效 果可能体现在变革之后较长时期的生产经营活动中。因而，在评价企业组织 变革时，还应当根据现实条件辅以主观上的分析。” 1 0 贵阳房管所改制闫霞研究 第二章贵阳房管所改制的基本动因 一、贵阳房管所改制的内在基本动因 我市房地产管理局八个房管所自成立以来，在党和政府的关怀下，经过近 5 0 年的努力，有了很大的发展，管房面积从最初的几万平方米增加到几百多万 平方米，职工队伍从百人发展到近千人，为解决我市居民的住房问题做出了很 大的贡献，并积累了系统的管理经验。在计划经济时代，贵阳房管所在市场竞 争中具有较多的优势，如政府的支持、各种资源的获取，但随着市场竞争环境 的成熟，贵阳房管所原有的竞争优势很难成为房管所持续前进的动力。市场要 求贵阳房管所为自己寻找适宜生存的空间和理由，要求改变其管理模式，以变 求存，快速成长为一个具有现代企业管理制度的企业。这一切，都依赖于贵阳 的房管所能够对整个组织进行重新架构，顺利实现组织变革。组织结构是实现 组织战略的基本手段，企业经营环境的改变必然刺激企业调整经营战略，改革 组织结构。 l 、贵阳房管所内部条件的变化 九十年代以来；随着市场经济体制的逐步建立和城市建设的大规模展开， 房管行业普遍遇到了前所未有的困难，主要表现为： 1 ) 、由于土地批租、旧区改造、市政建设、产业划转等因素，管理的公 房物业大面积缩减。 2 ) 、富余人员大幅度增加，员工队伍年龄老化；文化，技术素质偏低， 缺乏竞争意识和市场观念。职工士气低落，不满情绪增加，如管理人员离职率 增加，员工旷工率，病、事假率增加等。生产经营缺乏创新，如缺乏新的战略 和适应性措旋，缺乏技术更新，没有新的管理办法或新的管理办法推行起来困 难等。 有以下种种弊端：一是机构庞杂。各房管所普遍下设了生产部门、修缮队、 物管公司、房开公司等小而全的机构；二是队伍臃肿。全市房管所职工达近7 0 0 人，退休职员工3 0 0 人，管理人员4 0 0 余人，人浮于事的现象比较严重：三是 历史包袱沉重。由于职工队伍老化，4 5 岁以上职工占职工人数的7 7 5 ，离 岗、待岗人员占在职职工的2 0 1 6 ，在职职工与离退休人员之比为1 4 ：1 ， 工资、医疗、基本养老保险等开支巨大；四是机制呆板。各房管所按事业单位 管理，干部职工能进不能出，能上不能下，在激烈的市场竞争中难以形成灵活 高效的机制。 2 、贵阳房管所职能的转变及本身成长的要求 由于长期代表政府从事福利型的房管工作；企业包袱重，管理成本高。缺乏 参与市场竞争的经验和资金积累；市场竞争能力低下。服务质量下降，消耗和浪 费严重，贵阳房管所经营成绩的下降，资金周转不灵等。 1 ) 组织职能难以正常发挥。如：不能实现组织目标，人员素质低下，产品 产量及产品质量下降等。 2 ) 缺乏创新。房管所的发展处于较低的水平，需要一种机制帮助房管所有 更进一步的发展；改革旧体制，建立新机制，是房管部门势在必行，迫在眉睫的 头等大事，房管所的体制机制需要创新。 房管所组织机构本身病症的显露，如决策迟缓，指挥不灵，信息交流不畅， 机构臃肿，职责重叠，管理幅度过大，扯皮增多，人事纠纷增多，管理效率下降 等问题： 1 ) 形式主义过重，大家均依章办事，不顾实效，沟通渠道阻塞，信息不灵， 人际关系混乱，部门协调不力。 2 ) 抱怨焦点集中于制度规章，而非人的能力，决策效率低或经常出现决策 失误。 3 ) 制度要求与环境条件，格格不入。 4 ) 后勤及行政办公室，指挥权大于直线单位。 5 ) 各单位引用不同制度面对相同问题。 6 ) 没有流程标准或作业标准。 二、贵阳房管所改制的外部驱动因素 l 、贵阳的房管所经营环境的变化 9 2 年以来，随着房改的深化，直管公房大量出售，改革的生存面临着威胁。 去年以来，我市为推进房改，允许“不成套直管公房”进行房改，房管所面l 临| 拘 形势更加严峻。随着城市直管公房陆续出售，房管所作为政府专门设编的事业单 位今后的路怎么走? 建设部有关部门负责人在谈到这一问题时说。无论是从贯彻 党的十六大精神，顺应建立社会主义市场经济体制的要求来看，还是从房管所自 身求生存、求发展来看，将房管部门由事业单位转制为市场法人实体和竞争主体 势在必行。 2 、社会变革的动力因素 国民经济增长速度的变化、产业结构的调整、政府经济政策的调整、科学技 术的发展引起产品和工艺的变革等。房管所组织结构是实现房管所战略目标的手 段，国民经济的改革与发展，市场经济的建立，政治的动力因素的变化必然要求 房管所组织结构做出适应性的调整。 3 、贵阳房管所经济的动力因素 从政策上来讲，房管所属于政府差额拨款的事业单位，但是实际上拨款的比 例只占很少一部分。绝大部分的开支需要房管所自己想办法。如果说以前还可以 靠收取大量公房租金维持的话，时下房屋拆迁改造、土地开发进行得如火如荼的 形势，无疑给本就困难的房管所遭成了巨大的压力。而政府在处理公房拆迁问题 上，为了更好的安抚百姓，政策上有一定的趋向性，使本来只有公房使用权而没 有公房产权的住户得到了7 0 的补偿金，而房管所只得到3 0 。现在很多房管所 可以说都是在“吃老本”。在此种情况下，摆在房管所眼前的是如何生存下去的 严峻考验。 三、贵阳房管所进行变革的必要性 市房管局和各房管所迫切感到如果再不实施改革，必将陷入困境。从2 0 0 4 年底开始，市局与各房管所进行了反复的交流讨论，对改革转制的形势、面临的 难点进行了调研，使大家对改革转制的重要性、必要性取得了较为统一的认识： 第一、改革是房管所的大势所趋。党的十六大明确提出了要进行所有制改革， 调整所有制结构，把民营经济发展为国民经济的重要组成部分。市政府分管市长 明确提出了房管所改制的目标：“要将房管所全面放开搞活，用叁年左右的时间， 基本完成全市八个房管所的改革，使直管公房全部或逐步退出市场，房管所转变 1 2 堡里生笪堕塾型笪壁堑塞 为民营或混合所有制企业，职工改变事业单位职工身份。”激活机制，创新体 制，要求我们不断地探索。我们理应纳入其中，跟上改革的进程。 案例：“原为上海广东路房管所和金陵东路房管所以改制为契机，组建上海 合众企业发展有限公司。打破原有公房物业管理封闭运作的格局，引进社会物业 管理机制，以居民群众满意为目标，努力提高直管公房物业管理水平，增强企业 市场竞争能力。合众公司改制一年来，人还是那批人，物业还是那批物业，但因 体制、机制变了，人的主动创新精神焕发出来。改革带来三个新变化：居民满意 度得到质的飞跃、公房资产得到保值增值、物业公司自我发展的内在动力增强。 公司以改制为契机，不断加强内部管理，以提高住户满意率为目标，通过开展评 选“星级房管家”活动，实现由管理向服务的转变，努力探索一条在直管公房房屋 条件下提高管理水平的新路子，受到了广大居民的好评，在社会上初步树立起“合 众物业，大众满意”的新形象。初步实现了预定的“提高居民群众对物业管理的 满意度，提高国有资产的监管效率和经营效益，提高转制企业的服务质量和市场 开拓能力”三大改革目标。 1 、上海合众企业的劳动效率得到显著提高。改制前，上海合众公司管辖直 管公房物业面积6 0 万平方米，有员工2 4 2 人，其中待岗、内退等冗员多达5 0 余人。改制后，通过精简机构、清理冗员，员工人数锐减到1 7 6 人，比原先减少 2 7 。而公司所管辖的物业面积通过社会竟标新增1 7 ，达到7 0 万平方米。 2 、上海合众员工的服务态度有了明显改善。上海合众公司原有的体制、机 制难以适应市场经济的发展，员工身在国有企业，背靠新黄浦集团这棵大树，。等、 靠、要”的现象相当严重，服务态度未能得到根本改变。改制激发了企业的活力， 极大地调动了员工的积极性，服务态度出现了深刻变化。过去上海合众房管员“朝 南坐”等着居民来上门，现在纷纷主动放弃休息，利用双休日和下班时间走访住 户听取意见、收取租金：维修工也以“急、难、险、漏、堵”作为重点，努力提 高维修服务的时效和质量。据统计，从去年1 0 月至今年3 月，该公司共受理居 民报修单6 5 7 7 张，同比减少1 0 4 9 张，完成率达到9 7 4 4 ，居民投诉由9 3 张 减少到3 8 张。最近新黄浦集团对1 2 0 0 户居民随机进行征询，结果显示，认为“服 务质量有明显提高”的占6 9 3 5 ，认为“房管员比过去工作主动性增强”的占 5 1 1 9 ，对物业公司改制持肯定和认可态度的居民占7 6 6 。 3 、上海合众企业的市场竞争能力逐步增强。改制后，上海合众员工的利益 与企业的命运紧紧连在一起，大家再也不能安于现状了。在员工的大力支持下， 上海合众跨出区域积极参加社会物业管理招投标，经过竟标于今年4 月1 日承接 了卢湾区步高里小区1 0 万平方米的物业管理。还积极拓展与物业管理相关相近 的业务，先后投资建立了2 家控股、参股的房产经纪公司，并在全市设立了近 1 0 个分支机构；投资建立了1 家商务管理公司，置换了近3 0 0 0 平方米的营业用 房用于商务租赁。上海合众预计全年房产中介、置换、租赁等收入可望达到公司 总收入的5 0 以上。全年营业收入约3 0 0 0 万元，税收约6 0 0 万元。 4 、上海合众员工的收入有所增长。由于改制工作进行得比较平稳，企业保 持较好的发展态势，伴随着对外业务的扩大和劳动效率的提高，员工的收入也有 所增长。据初步统计，全年上海合众工人均收入比改制前增长2 0 左右。由此， 7 0 6 的上海合众员工对改制给予“好和非常好”的评价。” 第二、是对房改深化的必然选择。由于房改的深化，一方面，直管公房的大 量出售，各房管所赖以生存的物质基础逐渐丧失，你不走改革的路子已行不通： 另一方面，随着住房商品化、社会化进程加快，过去解决群众住房问题的一些办 墨堕曼笪堕壁塑塑璺型塞 法已经不管用了，群众迫切需要从加强市场化进程和健全社会保障体系两个方面 得到帮助，进一步改善住房条件。这二者都是房管所改革转制的动力所在。 第三、是迎接市场竞争的必要前提。房管所的行业优势正在减退。由于管房 面积的减少，一些房管所已“名不符实4 ，再下去将会出现“无房可管”；同对， 在激烈的市场竞争中，我们在思想观念、经营方式、服务手段、管理水平等诸多 方面存在不足。如果不思改革，既无法解决历史遗留下的问题，也难以在市场的 竞争中立足，更谈不上将房管所发展壮大。 第四、是迎接挑战、抓住机遇的有效举措。经济体制改革、房管所改制、住 房制度改革在带来冲击的同时，也带来很大的机遇。使改制房管所能进一步明晰 产权，由原来的管房者，转变为经营者和所有者，从而更好地自主经营。如果不 抓住这一有利时机，利益将丧失更多。工作将更加被动，因此，迟改不如早改。 有了上述认识，各房管所应主动争取有关部门的支持，精心设计改革的方案，认 真抓好工作试点，使全市房管所改革转制能尽快实施，这是这篇文章的理论及实 践价值。 盘阳房管所改制向最研究 第三章贵阳房管所改制的模式选择 一、贵阳房管所改制的环节选择 关键环节的选择： 1 从公房管理体制的现状出发选择转制关键环节长期以来，贵阳房管所公房 管理体系中存在着许多体制性闯题，突出表现在“三个不分”，即所有权与经营 权不分、经营与管理不分、管理与维修不分。转制关键环节是必须从政企、企事 分开入手，最终转制到民营公司；从建立“一业为主、多元发展”的经营格局， 到实行经营与管理分开、管理与维修分开：从用工、分配制度改革。到企业产权 体制改革的这三大突出问题。三大突出问题的核心问题是所有权与经营权不分， 必须进行房管所资产的所有权与经营权分离的改革。 2 工作分析形成法 ( 1 ) 理清现有组织结构及人员配置所属 ( 2 ) 进行工作分析及工时调查 ( 3 ) 进行部门职掌与业务执行之盘点 ( 4 ) 进行工作项目与部门执掌之关联性分析 ( 5 ) 关联业务之a b c 分析 ( 6 ) 边际工作、边际人员、边际部门之确认 ( 7 ) 任务重新分配、人员重新配置、部门执掌重新调整 ( 8 ) 组织结构简化与再造 ( 9 ) 依据新组织重建目标与任务体系 3 、选择再造流程设计 ( 1 ) 将业务流程与处理的功能部门目标进行交叉分析 ( 2 ) 将业务流程目标与功能部门目标进行交叉分析 ( 3 ) 重新寻找意义及目标明确的流程，并依流程与企业目标之契合程度排定 流程重造之优先级 ( 4 ) 根据新的业务流程设计信息提供支持 ( 5 ) 再企业内部进行小规模实验，并进行绩效考评并选定考评所用绩效指标 ( 6 ) 全面施行改造后的流程，并流程作为人力配置之基础，并依各流程之目 标差异而以不同之方式评定其绩效 ( 7 ) 根据流程设计水平或垂直的组织体系来支持关键流程的顺畅运作 ( 8 ) 根据新形成流程的组织架构，设定组织新目标体系，贯彻组织管理中 二、选择贵阳房管所改制的动因模式 即从贵阳房管所改制的内在原因与动机出发，来选择贵阳房管所改制的模式 管理学基础一一职能行为模型在我国管理学界是一本很有影 响的管理教材，作者小詹姆斯h 唐纳利等人把组织变革的过程描述为 下图的模式。 贵阳房管所改制问题研究 图改革管理的模型 1 、贵阳房管所改制的三部曲：觉醒、展望、重建 组织变革是一个持续的过程，这个过程既可以表现为渐进式的调 整，也可以表现为跳跃式的迈进。近些年来，不少学者把企业组织变革过 程划分为三大步骤，或称三大阶段，分别是觉醒阶段、展望阶段、重建阶 段。见下图。 觉醒阶段的任务是发现组织变革的动力，营造危机感，塑造出改革乃大势所 趋的气氛。是组织变革的动员阶段。展望阶段的任务是描绘组织变革蓝图，明确 组织变革的方向。重建阶段的任务是开展具体的组织变革行动。 厂一第一幕：觉醒 i 1 建立危机感 i 组织动力2 应付阻力个人动力 ( 革新的需要) ， ( 结束) 觉察到改革的必要断绝与过去的关系 对改革的抗拒角色失落 避免立即整顿 幻想的悟醒 l i 卜一 第二幕：展望一i l1 为理想做准备 。 组织动力2 展望过程的本质个人动力 ( 激励人心的理想) 3 建立你的理想( 转型过程) 建立一个理想 死亡与重生 动员众人追求理想的决心认识结束与新的开始 ll 卜_ 一 第三幕：重建一 i1 打破界限i 组织动力2 上层的结构重整 个人动力 ( 社会结构)3 动员全员参与改革 ( 新的开始) 建设性的破坏 4 展开落实行动内心重新调适 重组社会结构5 人力资源的支持 新的角色 激发士气6 持续的改革 新的活力 i i l 一尾声：历史反复重演一 图改革三部曲 1 6 贵阳房管所改制问题研究 2 、贵阳房管所改制在重建阶段可以考虑以下步骤：( 1 ) 规划及创造短期 成果，组织人员全力以赴实施，及时肯定并奖励对绩效改善有贡献的员工； ( 2 ) 乘胜追击，推动更多的改制行动。短期目标达成后，应以此建立员工对 改制的信心，从而组织起更多的资源应付更大的问题，为改制注入新的活 力；( 3 ) 推动新方法制度化，将改革精神溶入企业文化。到了最后，改革精 神应体现到每一个人的行为中，成为企业文化不可分割的一部分。应建立 制度确保成果，确保改制的继续。 三、选择贵阳房管所改制的系统模式 美国学者莱维特认为组织变革的模式有四个变量构成，并形成特定的关系： 结构、任务、技术、人群，四个变量之问的关系是：幸任务。是指工作任务是简 单的还是复杂的，是新的还是重复的，是标准化的还是独一二的。此外，工作任 务的性质也能使一个组织内部的各部门之间产生独立的、相互依赖或附属的关 系。| c 组织结构。是指组织的信息沟通、权力和责任系统( 体制) 。每个组织都有 它自己结构，这种结构对组织中个人的权力关系作了具体的规定。奉人员。指组 织内的工作人员，包括工作态度、个人作风和组织对工作激励枣技术。牛技术。指 组织解决问题的方法和手段，包括设备与程序等软件。这四个变量是相互依赖的， 任何一个变量的改变均会引起其它一个或更多变量的改变。 在组织变革过程中，往往要考虑各方面的因素，其中有一些因素更应 引起人们的格外重视。见下图。 俩 l 、战略， 图组织变革应考虑的关键因素 四、贵阳房管所改制的模式的三种选择 ( 1 ) 改良式的变革，这种变革方式主要是在原有的组织结构基础上修修补 补，变动较小。它的优点是阻力较小，易于实施，缺点是缺乏总体规划、头痛医 头，脚痛医脚，带有权宜之计的性质。 ( 2 ) 爆破式的变革。这种变革方式往往涉及房管所组织结构重大的，以致 根本性质的改变，且变革期限较短。一般来说，爆破式的变革适用于比较极端的 情况，除非是非常时期，如房管所经营状况严重恶化，一定要慎用这种变革方式， 因为爆破式的变革会给房管所带来非常大的冲击。 1 7 塑里旦篁堕垦型塑里里塞 ( 3 ) 计划式的变革。这种变革方式是通过对企业组织结构的系统研究，制 订出理想的改革方案，然后结合各个时期的工作重点，有步骤，有计划的加以实 施。这种方式的优点是：有战略规划、适合公司组织长期发展的要求；组织结构 的变革可以与人员培训，管理方法的改进同步进行；员工有较长时间的思想准备， 阻力较小。为了有计划的进行组织变革，应该做到以下几点：专家诊断，制定长 期规划，员工参加。 a 、计划式渐进观的三步骤变革过程： 解冻变革 再冻结 “解冻”过程就是促使全体成员统一思想，克服组织惯性和变革阻力的过程。 “解冻”一旦完成，就可以顺利地进行变革。 渐进观的变革，其最终日的是。再冻结”( 将新的状态稳定下来，保持一段 相当长的时期) b 、要成功地进行再冻结就要平衡驱动力和制约力两种力量，使之达到新的 平衡状态。 ( 附：驱动力：使行为脱离现有状态的力量) ( 附：制约力：妨碍脱离现有平衡状态的力量) 我们采取的是( 3 ) 计划式的变革，化解改革转制中的难点：我们要把国企 改革、调整结构特别是。国退民进”的精神，作为房管体制改革、房管所转制工 作的基本指导思想。根据社会主义市场经济的要求，进一步加强房产的行政管理 和行业管理，实行政企、政资分开和房产行政管理权、房屋所有权、房产经营管 理权“三权”分离。把以经营管理为主的房产经营等专业单位，按照现代化企业 制度的要求，改制重组为符合市场经济规律需要的法人实体和竞争主体，建立社 会化、市场化、专业化的房产经营维修新体系。整个改革要总体规划，试点引路， 逐步推开，平稳过渡。 贵阳房管所改制问题研究 第四章贵阳房管所改制模式的设计 房管所改制的目标是：房管所改制的物业公司实行民营化体制，就是要通过 多元化、社会化产权机制的塑造，将企业全员的切身利益和企业整体利益紧密捆 绑，完善企业市场化运营机制，进一步理顺公房物业的管理体制，从而达到增强 企业市场竞争能力、提高公房物业管理维修服务水平的目的。即建立比较完善的、 适应社会主义市场经济的公房管理体制，用三年的时间，按照“国退民进”的原 则和建立“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业运行机制的 要求，将现有贵阳房管所由直管公房为主的事业单位转变为能适应市场经济要求 的，