（工商管理专业论文）远洋实业公司土地资产处置研究.pdf

摘要 摘要 在社会主义市场经济日益发展壮大的背景条件下，我国国有企业全面推行的 改制工作正在不断深化。与此同时，国内外学者关于国企改制的理论研究也已在 众多领域取得了丰硕的成果。但令人遗憾的是，围绕国有企业改制中土地资产的 管理研究尚未得到应有的重视，虽然有部分学者针对土地资产管理的若干问题进 行了初步的探索，但这些研究既不够深入，也缺乏系统性。为此，本文以远洋实 业公司土地资产处置研究为题，系统总结和分析了这一领域中已经取得的研究成 果，并在此基础上探讨了广州远洋建设实业公司改制中土地资产管理实践中存在 的具体问题，针对该公司改制中土地资产的状况进行了分析，提出相应的改进对 策，最后提出了处置方案。 本文采用实证分析的研究方法，分析改制中的土地资产处置问题。其研究特 点表现为：理论与实践相结合，以实践为主；宏观与微观相结合，以微观为主； 定量分析与定性分析相结合，以定性分析为主。研究的技术路线大致为：通过对 土地及企业土地的特点、属性的分析，论证了企业土地的主要属性为经济属性。 通过企业改制原则、方法及过程的比较与分析，揭示国有企业改制中土地资产处 置研究的重要性。在此基础上，本文构建了土地资产管理的指标体系及其层次结 构；分析了土地价格的构成要素，提出了价格评估的主要方法，并分析了其特点 与适用范围：提出了土地资产增值理论及分析增值的原因：通过对广州远洋建设 实业公司基本情况的介绍和改制过程的回顾，分析了广州远洋建设实业公司改制 前土地资产的存在状态、利用效率等管理现状，探讨了五种可能的土地资产处置 方案，并对各方案的优缺点进行了分析，指出了每种方案的适用范围：通过对远 洋实业公司改制前、改制中的土地资产管理的分析，指出了现阶段广州远洋建设 实业公司改制中土地资产处置存在的主要问题，并对产生问题的原因进行了深入 分析，从而提出了广州远洋建设实业公司改制中土地资产处置的基本思路、改进 对策和具体的措施，提出了广州远洋建设实业公司改制时的土地资产处置方案。 关键词：国企改制；土地资产；价值评估 华南理工大学硕士学位论文 a bs t r a c t t h es t a t e o w n e de n t e r p r i s e ss y s t e mr e f o r m sa r ed e e p e n i n gi n c r e a s i n g l yi nc h i n a w h i l et h es o c i a l i s tm a r k e te c o n o m yi sb e c o m i n gs t r o n g e rt h a ne v e rb e f o r e a st h e s a m et i m e ，g r e a tp r o g r e s sh a sb e e nm a d ei nt h ef i e l do ft h e o r i e so fs t a t e o w n e d e n t e r p r i s e ss y s t e mr e f o r m sh o m ea n da b r o a d u n l u c k i l y ，h o w e v e r ，t h er e s e a r c ho n l a n da s s e t sm a n a g i n gh a sn o tb e e ng i v e ne n o u g ha t t e n t i o n s a l t h o u g hs o m es c h o l a r s h a v ee n g a g e di nt h e s ep r o b l e m s ，t h e i rw o r ki st o os i m p l ea n dn o ts y s t e m i c s ot h i s p a p e rf o c u s e s o nl a n da s s e t s m a n a g i n ga n ds t u d i e s t h e p a r t i c u l a rp r o b l e m s t h a t a p p e a r e dd u r i n gt h el a n da s s e t sm a n a g i n gi nt h eo c e a ni n d u s t r i a lc o m p a n y t h e ni p r o b e di n t og u a n g z h o uo c e a nc o n s t r u c t i o ni n d u s t r i a lc o m p a n y sc o n c r e t ee x i s t i n g p r o b l e m so ft h el a n da s s e t sm a n a g e m e n ti np r a c t i c eo fs y s t e mr e f o r m i n go nt h i sb a s i s ， a n a l y z e d t h es t a t eo fl a n d a s s e t s ，p u t f o r w a r dt h e c o r r e s p o n d i n gi m p r o v i n g c o u n t e r m e a s u r ed u r i n gs y s t e mr e f o r m i n go ft h i sc o m p a n y ，p r o p o s e dh a n d l i n gt h e s c h e m ef i n a l l y t h ep a p e ra n a l y z e dt h ep r o b l e m si nl a n da s s e t sm a n a g i n gd u r i n gt h es t a t e o w n e d e n t e r p r i s e ss y s t e mr e f o r m sw i t hd e m o n s t r a t i o nt e c h n i q u e t h i st e c h n i q u e sc h a r a c t e r s a r e ：t h e o r i e sl i n k i n gw i t h p r a c t i c e s w h i l et h ep r a c t i c e d o m i n a t i n g ，m a c r o s t u d i e s c o m b i n i n gm i c r o s t u d i e sw h i l em i c r o s t u d i e sd o m i n a t i n g ，q u a n t i t a t i v ea n a l y s i sw i t h q u a l i t a t i v ea n a l y s i s w h i l eq u a l i t a t i v e a n a l y s i sd o m i n a t i n g t h r o u g ha n a l y s i so f a t t r i b u t e so ft h el a n da n de n t e r p r i s e sl a n d ，t h ea u t h o rf i n d so u tt h a tt h el a n d sp r i m a r y a t t r i b u t e sa r ee c o n o m i ca t t r i b u t e s t h e nw ec a nr e a l i z et h ei m p o r t a n c eo ft h es t u d yo n t h el a n da s s e t sm a n a g i n gi nt h es t a t e o w n e de n t e r p r i s e ss y s t e mr e f o r m sa f t e ra n a l y s i s a n dc o m p a r i s o no ft h el a w ，m e t h o d sa n dp r o g r e s so fe n t e r p r i s e ss y s t e mr e f o r m o n t h i sb a s e ，t h ea u t h o rf o r m u l a t e sa ni n d e xs y s t e mf o rl a n da s s e t sm a n a g i n g ，a sw e l la s t h eh i b e r a r c h yo ft h ei n d e xs y s t e m t h ea u t h o rf i n d so u tt h a tt h ek e ye l e m e n t si nt h e l a n dp r i c ea n dp u tf o r w a r d ss o m ep r i m a r ym e t h o d st oe v a l u a t et h el a n dp r i c e i n a d d i t i o nia n a l y z et h em e t h o d s c h a r a c t e r sa n dc o n d i t i o n su n d e rw h i c ht h em e t h o d s c o u l db ea p p l i e d at h e o r yo fl a n da p p r e c i a t i o ni sp r o v i d e di nt h i sp a p e ra n dy o uc a n s e et h ea n a l y s i so fr e a s o n so ft h el a n da p p r e c i a t i o n t h r o u g ht h ei n t r o d u c t i o nt ot h e b a s i cs i t u a t i o no fg u a n g z h o uo c e a nc o n s t r u c t i o ni n d u s t r i a lc o m p a n ya n dr e t r o s p e c t o fr e f o r m i n gs y s t e mc o u r s et ot h ec o m p a n y ，t h ea u t h o ra n a l y z e dt h es i t u a t i o no fl a n d a s s e t se x i s t e n c eb e f o r er e f o r m s ，u t i l i z a t i o ne f f i c i e n c ya n ds oo n t h e nt h ea u t h o r f o r m u l a t e s5s c h e m e st od e a lw i t ht h el a n da s s e t sb ya n a l y s i so ft h eu t i l i z i n gs i t u a t i o n i i a b s t r a c t o ft h es t a t e o w n e de n t e r p r i s e s l a n da s s e t s ，m a k e sa no v e r a l lc o m p a r i s o no ft h e s c h e m e si nt e r m so fa d v a n t a g e sw i t hd i s a d v a n t a g e s ，a n dp o i n t so u tt h ee x t e n s i o nt o w h i c ht h es c h e m e sc o u l db ea p p l i e d t h r o u g ha n a l y s i so fl a n da s s e t sm a n a g e m e n t d u r i n gt h ec o u r s eo fr e f o r m i n gs y s t e mo ft h es t a t e o w n e de n t e r p r i s e s ，t h ep a p e rp o i n t s o u tt h em o s tl a n da s s e t sh a n d l i n gp r o b l e m se x i s t i n gd u r i n gt h eg u a n g z h o uo c e a n c o n s t r u c t i o ni n d u s t r yc o m p a n y ss y s t e mr e f o r m i n ga n dm a k e sag o o ds t u d yo ft h e r e a s o n so fp r o b l e m sc o m i n gf o r t hd u r i n gt h el a n da s s e t sm a n a g i n g ，a n db r i n g s f o r w a r dp r o c e s s e st oi m p r o v et h el a n da s s e t sm a n a g i n g ，p r i n c i p l e st of o l l o w ，s p e c i f i e d c o u n t e r m e a s u r e sf o rt h eg u a n g z h o uo c e a nc o n s t r u c t i o ni n d u s t r yc o m p a n y w h a t s m o r e ，t h ee f f e c t sa r ea n a l y z e da n de v a l u a t e dw i t hd e m o n s t r a t i o ne x a m p l e st ot e s tt h e s c h e m e s v a l i d i t y k e yw o r d s ：s t a t e - o w n e de n t e r p r i s e ss y s t e mr e f o r m s ；l a n da s s e t s ；v a l u ee v a l u a t i n g i l i 华南理工大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特男4 加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名：善曩建 日期：砥年年m 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权华南理工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本 学位论文。 保密口，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密呵。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名：誊喝过日期：x 莲年牛月翁日 导师虢蠢李韵 蹶矾年j ( 月巧日 。 第一章绪论 1 1 研究背景 第一章绪论 土地是人类赖于生存和发展的基础，人类对土地的需求不断增加，而土地总 量的有限性及被破坏不可再生性，使得土地资源成为越来越稀缺的资源。因此， 如何最充分地乖用土地成为人类所面临的长期的严峻挑战。 在我国，由于土地实行社会主义公有制，在早期以划拨方式配置土地，对土 地不评估，不计价值，不允许交易，仅作为生产经营场所来参与生产，不是企业 资产。这种用地体制，在初期发挥了重要作用。但是随着我国经济体制改革的深 入，其落后性已经越来越明显。由于企业使用土地的无限期，致使土地利用率低 使用效果差，造成土地的严重浪费。尤其是对企业产生了更为不利的影响：由于 所占位置的不同，造成了企业之间的不平等竞争；由于土地的权属不明，导致土 地利用的短期效应。因此，改变这种土地配置和使用体制成为必然，加强土地资 产管理十分必要。1 1 1 现代企业的特征是：产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学，随着我国 国有企业改革的深入，城镇土地使用制度的改革也开始了。其主要内容包括：变 土地无偿无期使用为有偿有期限的使用，实行土地所有权与使用权的分离，构建 土地市场，从而显化土地资产，体现其资产属性【2 l 。土地资产管理的重点就在于 土地资产处置方案。在广州远洋建设实业公司( 下称远洋实业公司) 改制过程中， 土地资产的处置日益就成为重要问题，它已经成为阻碍远洋实业公司改制的最大 绊脚石。因此，深入研究并提出解决方案是推进远洋实业公司改制的关键。 1 2 研究目的 研究远洋实业公司的土地资产处置，其主要目的是要解决以下问题： 1 、使远洋实业公司认识到土地资产的重要性，即认识到土地资产的属性、价 值以及其对企业经营的作用，从而促使公司认真并思考如何更有效地利用土地资 产。 2 、如何对远洋实业公司的划拨用地进行处置，即如何量化土地资产价值，界 定土地产权，从而使公司能以最小的成本获得最完整的权利，同时保证国有资产 不流失。 3 、提高远洋实业公司改制中土地决策水平。国有企业作为市场经济中的一个 独立主体，如何根据自身的特点，在改制中进行土地决策，并且在企业的经营周 期内，使之成为动态的、循环的过程，为公司节省生产经营成本和创造更多利润。 华南理工大学硕士学位论文 4 、提高远洋实业公司在改制过程中对土地资产的经营管理，从而实现土地资 产保值增值，并促使企业获得最大限度的经营利润，提升企业的市场价值。 5 、推进远洋实业公司的改进进程。目前，公司由于无法妥善处置土地，致使 改制方案迟迟无法制定，只有解决了土地问题，才能顺利推进公司改制。 1 3 文献综述 本节主要描述了国内外对国有企业改制中土地资产管理的研究动态，并对其 进行了评价。 1 3 1 国外研究动态与评价 由于西方国家采取与我国完全不同的土地权属制度，土地作为商品，确立的 土地财产权利制度为保证其经济运行提供了基础。 西方在对于企业土地资产的研究，主要集中在对土地价格的形成机制其及评 估等方面，他们着重于对土地价值现象的描述，在土地收益、土地效用等前提下， 建立了多种数学分析模型来确定土地价格。 西方对于土地的研究，还在于金融融资方面。美国人伊利以其土地经济学 原理建立了现代土地经济学，并详细论述了土地金融手段。 直到2 0 世纪8 0 年代后期，西方才开始注意对企业土地资产的管理。1 9 8 1 年 美国的哈佛不动产公司( h r e ) 以及1 9 8 7 年美国麻省理工学院( m i t ) 建筑与规 划实验室分别对5 0 0 强公司及其他一些法人机构进行了不动产管理状况进行了调 查，发现不动产的价值平均占企业总资产不到2 5 ，其中约1 3 的企业不动产价 值超过5 0 ，但都缺乏有效的管理，管理层往往将其视为生产经营中必要的成本， 而忽视了其对利润的创造力。1 9 8 9 年美国不动产研究杂志发表了论文专集， 开始了不动产研究，包括企业不动产与企业价值及股票市值等的联系。然而，对 于以土地为主的企业不动产管理并没有什么进展，企业的土地资产管理并没有被 足够重视。 西方学者对于企业土地资产的研究是基于资本主义的私有制，主要是从微观 角度进行的。他们将土地完全视作商品，对于企业土地资产管理研究，则局限于 企业内部的运作和管理层的决策，忽视了土地的本质特征及其与外界的社会经济 联系，但其对于土地资产研究的定量方法值得我们借鉴，但毕竟其土地制度和管 理模式与我国相去甚远，他们的研究成果与我国土地利用的具体情况有太大差异。 1 3 2 国内研究动态与评价 由于我国正处于市场经济化过程中，国内学者对土地资产的研究充分体现了 计划经济向市场经济转化的过程。对于企业土地资产研究基本上可划分为土地产 第一章绪论 权与土地资源配置方式的研究、土地价值理论与土地价格确定方法的研究、以及 土地资产的宏观管理等几个方面。 对于土地资产管理的研究，是2 0 世纪9 0 年代以后，随着国有企业改革不断 深入而出现的新的课题。由于当时部分股份制试点企业境外上市的需要，1 9 9 3 年 原国家土地管理局和国家体改委发布了关于到境外上市的股份制试点企业土地 资产管理若干问题的通知，正式确立了对应于土地资源的土地资产的概念。随 后出现了一些关于土地资产及其管理的论述，典型的有1 9 9 7 年孙陶生著的土地 资产管理导论一书及1 9 9 8 年黄小虎著论土地资产及其管理的文章【3 】。这些 专著和文章都从宏观或者中观的角度论述了土地资产管理的各方面。中国人民大 学课题组则研究了国有企业土地产权的弊端及企业改制中存在的土地问题。 我国学者对于土地资产的研究反映了计划经济体制向市场经济体制转型过渡 的特点。由于我国实行的是土地社会主义公有制，城镇土地国家所有，企业只有 使用，因此研究基本是站在国家或者政府管理者的立场，多在宏观或中观角度进 行的：同时更多地强调土地的资源特性，强调土地资源的保护，忽视了对如何有 效利用土地以获取最大效益的研究；在很大程度上，对于土地资产的研究还带着 意识形态的烙印，对于企业及其管理者所关心的诸如企业土地资产管理与其他资 产管理的异同等问题，基本没有涉及，更无从对改制企业中土地的资产管理深入 讨论。 4 1 综上所述，无论是国外还是国内，对于土地资产及其管理的研究都存在局限 性，而且滞后于社会经济发展的需要。尤其是在国内，对于土地资产及其管理的 研究主要局限于宏观，没有真正涉及到大量发生又直接影响国有经济发展的国有 企业改制过程。因此，本文对于国有企业改制中土地资产的管理研究，对实践中 制定远洋实业公司的土地资产处置方案就显得重要了。 1 4 研究内容与论文结构 本文以社会主义市场经济为背景，在总结国内外学者研究的成果基础上，以 个体企业一一广州远洋建设实业公司为视角，采取实证分析方法，围绕国有企业 改制中土地资产的管理进行研究：首先通过对土地及企业土地的特点、属性的分 析，论证了企业土地的主要属性为经济属性。通过对企业土地资产与企业一般资 产的区别，尤其是对企业土地资产特殊性的分析，显现出对企业土地资产、改制 中的土地资产处置研究的重要性；其次，构建了土地资产管理体系及其层次结构， 论述了土地资产管理的三层次；再次，从企业角度分析了市场经济体制下土地价 格的构成，提出了价格评估的主要方法并分析了其特点与适用范围，对土地资产 增值理论进行了研究，分析了土地资产增值的原因和原理；通过对远洋实业公司 华南理工大学硕士学位论文 基本情况的介绍和改制过程的回顾，分析了公司土地资产的存在状态、利用效率 等管理现状，提出了五种土地资产处置的方案，并对各方案的优缺点进行分析， 指出其适用的范围：指出了远洋实业公司改制中土地资产管理存在的问题，并对 产生问题的原因作了深入分析，提出了远洋实业公司改制中土地资产处置的基本 思路、应遵循的原则、改进的对策和具体的措施，并通过对实例的效果评价与分 析，最后提出远洋实业公司的土地资产处置方案。 本文采用了层进式结构，共分六章： 第一章即本章，绪论。提出研究的问题。通过对相关背景的分析，明确本文 研究的目的，总结了国内外研究成果并分析其不足，为本文研究指出方向。 第二章，企业土地资产管理原理。提出企业改制中土地资产管理的一般性理 论。通过对土地特性的分析和土地作为企业资产的特殊性的分析，构建了企业土 地资产管理的层次，论述了土地资产管理的一般内容。 第三章，远洋实业公司土地处置现状分析。在对广州远洋建设实业公司的基 本情况、改制过程及土地储备情况的了解下，分析了公司改制中土地资产管理的 存在状态、利用效益。 第四章，远洋实业公司土地处置主要问题及原因分析。指出广州远洋建设实 业公司在改制过程中土地资产处置过程中遇到的问题并分析问题，并对产生问题 的原因作了深入分析。 第五章，远洋实业公司土地处置方案可行性研究。提出了远洋实业公司可能 实施的五种土地处置的方案，并对各方案的优缺点进行分析，指出其适用的范围， 并特别论述了新增土地资产处置方式的选择。通过对国有企业改革历程的回顾及 现代企业制度基本特征的分析，对改制前、改制中的企业土地资产处置一般状况 进行了描述。 第六章，处置对策与方案设计。提出解决问题的办法。针对广州远洋建设实 业公司改制中出现的问题，提出了改制中土地资产处置的基本思路、应遵循的原 则、改进的对策和具体的措施，并提出了广州远洋实业公司改进过程中的土地资 产处置整体方案。 最后是本文的结论。 4 第一章企业十地资产管理原理 第二章企业土地资产管理原理 本章提出了企业改制中土地资产管理的一般性理论。通过对土地特性的分析 和土地作为企业资产的特殊性的分析，构建了企业土地资产管理的层次，论述了 土地资产管理的一般内容。 2 1 企业土地资产管理概念 本节提出了土地的概念及属性，指出经济属性是土地的主要属性，并对土地 进行了分类，比较了企业土地资产与一般资产的区别。 2 1 1 土地概念及土地属性 l 、土地是人类赖于生存和发展的基础。由于其本身的特殊性，历来就成为人 类关注，并成为科学研究的对象。 土地是指地球的表面及其上下空间。土地不只是平面，而是三维立体的，其 范围包括地面、地面以上的空间和地面以下的空间。 土地是由自然物体与人工物体复合而成的自然经济综合体，作为自然物体的 土地就是地表的一定空间范围内的各种自然状态下的物质存在，也就是土地物质； 而作为人工物体的土地则是人类劳动对于作为自然物体的土地的改良，即土地资 本。因此，简单地说，土地就是土地物质与土地资本的综合体。 5 l 2 、土地具有一系列不同于其他物质的基本特征，这些特征实际上是土地本身 所固有的性质即土地属性的外在表现。土地的属性可归纳为两个方面：自然属性 和经济属性。 3 、土地的自然属性 是指土地本身固有的内在属性。是由构成土地的诸要素，如岩性、坡度、海 拔、土壤质地、地表形态、有效土层厚度、盐渍化程度、水文状况、植被等长期 相互作用、棺互制约而赋予土地的特性。这种特性直接影响土地的适宜性和限制 性，是衡量土地质量等级的重要依据陋】。包括： ( 1 ) 土地位置的固定性； ( 2 ) 土地总量的有限性：与人类需求的不断增长形成矛盾，导致土地的稀缺 及土地价格的不断增长； ( 3 ) 土地形态的差异性：地球上找不到两块完全相同的土地，任何一宗土地 都是独一无二的，从而导致土地用途和土地价格的差异； ( 4 ) 土地利用的永续性：一般来说，土地是不灭的，可以被人永续使用。土 地上积累凝结的人类劳动越多，土地价值越高。 华南理丁大学硕十学位论文 4 、土地的经济属性 是指通过人类的社会经济活动赋予土地的特性。如土地所有权、土地利用现 状、传统的土地利用方式、经济和科学发展水平、交通状况、有关的土地利用政 策等。它们虽不直接决定土地的质量特征，却在很大程度上决定土地的利用方式、 生产成本和利用价值等，因而往往也是土地评价时所必须考虑的。在某些评价中， 甚至处于重要地位。 7 1 土地的经济属性是以自然属性为基础的，在人类社会对土地的利用中产生的， 反映了土地利用的经济规律。主要表现为以下特征： ( 1 ) 土地组成的二元性。土地是土地物质与土地资本的综合体，二者的组成 对于不同区位或不同用途的土地来说是不同的，通常城镇土地中土地资本所占比 例高，农村比例低；企业用地土地资本比例也可能会高于公共用地中的土地资本 的比例。土地资本比例大的一般土地价值也大。 ( 2 ) 土地用途的可转换性。一般而言，土地用途是可转换的，如农用地转换 为工业用地。但在一定的经济条件下，这种转换却是不可逆转的，如非农用地就 难于转换成农用地。 ( 3 ) 土地效用的外部性。土地的有效利用往往受公共环境及相仿土地等外部 条件的影响。如公共设施齐全，其效用往往增加。 ( 4 ) 土地资源的不可替代性。土地不可再生，也不可替代。 ( 5 ) 土地报酬递增递减性。土地的稀缺性客观上要求对土地集约利用，在技 术条件不变的情况下，增加对土地的投入会增加土地的产出，当投入达到一定的 限度时，土地的产出不再增加，反而递减。因此，对土地的利用必须适度，并不 断改进技术，以提高土地利用的经济效益，避免出现递减现象。 2 1 2 企业土地类型和特点 企业土地是指作为企业生产经营场所或者生产资料，能为企业创造效益或者 潜在效益的，正在为企业所使用的土地。 l 、企业土地依其权属状态，可分为： ( 1 ) 拥有出让土地使用权、正在为企业所使用的土地。该类企业土地有完整 的土地产权，企业拥有对土地的占有、使用、收益的权利，并拥有一定的处置权， 企业可以依法进行投资、出租、抵押，是企业的法定财产。这种土地使用权的获 得可以是国家直接向企业出让的，也可以是国家或者其他企业等经济组织向企业 作价投入的，或者国家授权经营的。 ( 2 ) 拥有划拨土地使用权、正在为企业所使用的土地。 ( 3 ) 向作为土地所有者的国家或者拥有完整土地产权的土地使用权人租赁使 用的土地。 第二章企业土地资产管理原理 ( 4 ) 向作为土地所有者的农村集体经济组织租赁使用的集体土地。 ( 5 ) 农村集体经济组织兴办的乡镇集体企业所使用的农村集体经济组织的土 地。 由于上述第2 5 种土地企业均不能处置，不是企业的法定财产，因此，本文 只对第1 种企业用地进行讨论。 2 、土地作为企业生产经营的基本生产要素，是企业的法定财产，因此，具有 以下特点： ( 1 ) 以营利为目的。企业土地客观上为企业带来效益。一方面，企业取得土 地所支付的代价应该通过生产经营活动逐步收回，另一方面在土地载体上进行的 各种生产经营活动也应该是以赢利为目的的。 ( 2 ) 商品性。土地可以交换，这本身就体现了商品的特性，另一方面企业土 地上更多地凝聚了超越时间和空间的人类社会劳动，在土地的自然经济综合体中， 土地资本占有更大的比例。 ( 3 ) 可交易。企业可根据其生产经营的需要，购入或卖出土地( 由于我国实 行土地为国家所有，这里所指的买卖均是指对土地使用权的买卖，以下同) 。既 可以通过一级市场，直接从国家获得土地使用权，即出让；也可以通过二级市场， 从其他土地使用者中获得土地使用权，即转让。无论哪一种情况，都是企业土地 的交易行为。 ( 4 ) 可分离性。土地产权与其他物一样，具有不同的权能，包括占有、使用、 收益等法律物权特性。如企业可以将土地出租给他方使用。 上述企业土地的特点，更加强了土地的经济属性。这表明，企业土地已经成 为企业赢利的工具，成为不折不扣的企业资产，成为企业物化的资本。 2 1 3 企业土地资产与一般资产的差别 l 、资产 资产( a s s e t ) 是指某一主体所拥有和控制的能带来一定收益的各种财产和权 益的总称。它可以表现为具体的实物财产，也可以是一项权利，资产所有者可以 凭借这种权利获得超额利润。【8 】 资产的基本特征是收益性。这是区别于财产的根本之处。因此，资产必须始 终处于运动之中，当资产的运动停止下来，资产也就沉淀为财产了。其次，资产 具有明确的产权关系。资产产权主体拥有对资产的占有、使用、收益和处分的权 利。 2 、土地资产 土地资产实际是从土地的经济属性方面对土地内涵的一种界定，是指某一主 体如企业所拥有的作为生产要素或者生产资料参与生产经营活动、能为拥有者带 华南理工大学硕士学位论文 来收益的土地实物及土地权利。土地资产是资产的一个组成部分( 图2 - 1 ) ，也 是从市场取得，既作为实物运动过程，也作为价值运动过程。 图2 1 资产分类及其与土地资产关系 3 、土地资产与一般资产相比，具有特殊性： ( 1 ) 在表现形式上，土地资产是土地自然物和土地改良物的综合体。其价格 由土地自然物价格和土地改良物的价格构成而土地自然物的价格不是价值的表 现形式，是地租的资本化。一般资产的价格是其自身价值的表现，主要由其中凝 结的人类一般社会劳动所决定。 ( 2 ) 地租的本质，是土地所有者凭借其土地垄断对剩余劳动的分享，因而土 地资产的实现是在社会分配领域中进行的；一般资产则是在直接的生产过程中形 成。 ( 3 ) 土地资产具有不同于一般资产的产权特性。在我国，城镇土地的所有权 属于国家，能成为商品的是土地使用权，因此土地资产的实质是土地使用权以及 由此衍生的权利集合，严格地说，这罩的土地使用权是指有偿出让的土地使用权， 第二章企业土地资产管理原理 划拨的土地使用权只有在补办出让手续后才能成为土地资产。而一般资产的产权 通常是资产的所有权。 正是由于土地资产具有这些不同于一般资产的特点，对于土地资产的管理经 营显然也就不能完全套用一般资产的管理经营模式，而必然有其不同于一般资产 管理的特殊性。f 9 】 4 、土地资产管理 土地资产管理是对土地资产的占有、开发、利用、流转和收益分配等经济活 动进行计划、组织、监督和控制的一系列活动。由于土地资产的特殊性，尤其是 土地资产产权的特殊性，使土地资产天然地与其所有者、使用者、以及政府行政 管理部门这三者之间发生了联系。对于土地资产的管理也就成为这三者都必须面 对的工作。因此，土地资产管理应该是一个由不同种益主体所构成的体系，在这 个体系中，依管理主体的不同，可将土地资产管理分为宏观管理、中观管理和微 观管理三个层次。这三个层次的管理各有侧重，不可替代，共同构成土地资产管 理的完整体系。 2 2 企业土地资产管理层次 对于土地资产管理的目的与手段，不同的管理主体各有不同：作为土地所有 者的国家，管理的目的是保障其所有权的独占性、垄断性，以及在经济上的实现， 因此其管理的主要手段是立法，通过法律与政策法规的制定，确定土地使用制度； 对于作为社会管理者的各级政府及其土地管理部门，管理的目的是实现公平公正 的社会经济秩序，保障社会经济的持续发展，其手段主要是行政执法，依据国家 制定的法律法规，对土地的权属、利用、收益等进行管理；对于作为土地使用者 的企业来讲，管理的目的是实现土地资产最大限度的增值，同时通过对土地资产 的利用，最大限度地创造生产经营的利润，因此其管理手段主要应该是土地资产 的经营管理( 见表2 一1 ) 。 表2 - 1 企业土地资产管理层次表 、 管理主体管理目的管理手段 管理 宏观国家所有权立法 中观地方政府公平秩序行政执法 层次 微观企业增值赢利资产经营 2 2 1 国家立法管理 l 、以社会主义公有制为基础的土地产权制度的建立。制定宪法，明确规 定实行社会主义土地公有制，即城镇土地国家所有，农村土地劳动人民集体所有。 9 华南理工大学硕士学位论文 制定颁布了中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理 法、中华人民共和国城市规划法及中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例等，明确我国土地资产的产权归属。 2 、全国性和区域性国土规划的编制和土地利用计划的制定。 3 、制定耕地保护政策，保障国土资源的可持续发展利用。 4 、制定土地资产收益分配政策，颁布有关土地税收条例。如中华人民共和 国城镇土地使用税条例和中华人民共和国土地增值税条例等。 2 2 2 政府行政管理 主要包括： l 、土地资产产权产籍管理。 2 、土地资产市场配置管理。 3 、土地资产开发利用管理。 4 、土地资产收益增值管理。 2 2 3 企业经营管理 微观层次的土地资产管理是指土地使用者主要是企业出于保值增值的目的， 对所拥有的土地资产的保有、使用及经营。由于企业的赢利特性，微观层次的土 地资产管理是实现土地资产使用效率与效用的具体行为，因此显得更加重要更具 有代表性。 1 0 l 对于企业来讲，微观层次的土地资产管理，就是企业土地资产经营管理。其 主要内容包括土地资产的价值管理、土地资产的决策管理，以及土地资产的经营 管理等方面，涉及到企业生产经营与资产经营的每一个领域。 在计划经济体制下，由于土地只是生产经营场所，不是企业的法人财产，没 有赋予其资产的职能，显然不可能出现企业对于土地资产的经营管理。随着我国 市场经济体制的建立，企业成为市场的主体，通过产权明晰、资产量化，使土地 资产成为企业法人财产的组成部分企业土地资产经营管理出现在企业经营管理者 的面前。 微观层次的管理，是本文研究的重点。 2 3 企业土地资产管理内容 本节论述了土地资产价格构成，提出了土地资产评估方法及土地资产增值的 原理。 2 3 1 土地资产价格 l 、土地资产价格的构成 1 0 第二章企业土地资产管理原理 前已述及，土地是土地物质和土地资本复合而成的自然经济综合体，很显然， 土地的价格也就应该是土地物质的价格与土地资本价格之和。 其中土地物质是自然界形成的，不含人类的一般劳动，其价格取决于国家对 土地所有权的垄断而产生的绝对地租、级差地租。和垄断地租。土地资本价格则 取决于国家对土地进行基础设施投资以及土地使用者对土地进行的开发投资所形 成的级差地租。 2 、土地物质价格 土地物质是客观存在的自然资源，没有凝结人类的一般社会劳动，不是商品， 因而没有价值。然而因为土地是有限的，“在它的占有者中形成垄断，而且土地 是具有使用价值，土地是生产者的主要工具，因此，生产者不管什么价格都必须 购买它。”9 3 、土地资本价格 土地资本是土地所有者或者土地使用者对土地投资所形成的价值的积累，是 由人类一般社会劳动所创造的，它不仅具有使用价值而且具有价值。它表现为对 土地性状的改良，以及在土地上形成的永久性的人工附着物。由于房屋建筑这样 的永久性人工附着物常常被当作固定资产单独核算其价值，而且其价值形成与实 现的机制也有不同，因此本文将其与地价区分开来，不作考虑。这样土地资本价 格就成为由于人类一般社会劳动对土地性状的改变而使租金超出绝对地租与级差 地租部分的资本化。【l i i 4 、土地产权价格 土地价格并不是土地本身的购买价格，实质上是地租的购买价格。从产权关 系上来看，土地价格可以区分为土地所有权价格与土地使用权价格。前者是土地 所有者凭借对土地的垄断所获取的无限年期土地收益或者说地租的折现，也就是 上面所论述的土地价格；后者则是土地所有者将一定期限的土地的使用权出让给 土地使用者使用，土地使用者支付给土地所有者的代价，是土地所有权在经济上 的实现，它表现为一定使用期内土地收益或者说是地租的折现。 在我国，城市土地国家所有，企业和其他用地单位只能通过出让和租赁的方 式获得一定时期的国有土地使用权，因此，土地使用权价格实际上成为土地价格 的一个最主要方面。如果没有特别说明，在我国通常所说的土地价格就是土地使 用权价格。 我国土地使用权出让年限设定为商业4 0 年工业5 0 年，居住7 0 年，从数量 上充分保障了土地使用者的利益。 。级差地租是资本主义地租的一种彤式。在资本主义制度下，一般说柬租种中等地比劣等地交纳的地 租多，而租种上等地又比中等地交纳的多。这种与土地等级相联系的地租，叫做级差地租。 。马克思：资奉论第3 卷，人民出版社1 9 7 5 年版，第8 4 1 页。 华南理工大学硕士学位论文 2 3 2 土地价格评估 土地价格理论与增值理论揭示了土地价格构成及其变化增长的形成机制，而 实际上，土地价格的测算需要根据不同的土地用途、土地使用条件以及土地市场 情况，选用合适的评估方法进行。” 土地价格的评估基本方法有：市场比较法、成本逼近法、收益还原法、剩余 法等。 市场比较法( m a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ) 是将待估土地资产与在近期已经 发生了交易的类似土地资产的已知价格，修正得出待估土地资产价格的一种估价 方法。 市场比较法的原理是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同 效用的物品，应具有相同的价格即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上， 两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商 品相互竞争，相互牵制，最终趋于一致。所以，在土地资产估价中，当待估土地 资产与比较的实例土地资产之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地资产是 近期市场上发生的案例，此时待估土地资产若在市场上出售，就应具有类似的市 场反应，从而推算出待估土地资产的价格。【1 2 】 市场比较法的公式为： 估价对象价格= 可比实例价格( 正常交易情况修正系数实际交易情况修正 系数) ( 估价时点修正系数实例交易时间修正系数) ( 对象区域修j 下系数 实例区域修正系数) ( 对象个别状况修正系数实例个别状况修正系数) 使用年期修正系数容积率修正系数 市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替 代性的交易安全作为比较标准能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强 的现实性，容易被接受：其实，以替代关系为原理，所求得的价格为比准价格； 再次，对各因素进行修正，这就要求估价人员具备多方面的知识与经验；最后， 它是实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但理论方法尚不完善。1 1 3 】【1 4 】 2 3 3 土地资产增值 土地增值是指在扣除通货膨胀影响的情况下，土地利用过程中发生的土地价 格变化，它可以是增加的，也可以是减少的。无论是从长期还是从一般的发展趋 势来看，由于土地资源稀缺，以及土地资本的不断累积，土地价格以增长为多， 土地增值是客观存在的。 土地增值的原因及其形态归纳起来有以下几种： 。这里的土地价格是指我国的土地使用权价格 1 2 第二章企业土地资产管理原理 l 、直接投资性增值。这种增值是对土地进行直接投资所形成的劳动价值量增 加而产生的土地增值，属于土地资本增值的范畴，其实质是增加对土地的投入后 较高的生产率所产生的超额利润。 2 、外部增值。由于宗