（工商管理专业论文）“可改造物业”投资价值分析.pdf

中文摘要 随着房地产行业的不断发展，越来越多的土地被用来建造房屋，但土地资 源有限，特别在我国这种人多地少、耕地面积少的国家，以前大开大放式的房 地产开发模式必将转变，我国的房地产经营模式必将向集约化方向发展，如何 更好利用建成或半建成的物业将是集约化的一大重点。 “可改造物业 概念的提出主要就是针对可以更好利用的物业，进行新价 值发现。可改造物业的特点是：物业已经建成，但不适合原来的用途其价值 的挖掘关键是根据市场环境，如何在充分利用物业原有条件的前提下重新设计 和规划物业。由于物业是现成的，从而位置不可变，建筑实体不可变，这是最大 的限制条件。如果将房地产开发比喻为海洋里的游泳，那对现有物业的改造， 则是在游泳池内游泳，有很多框架的限制。这里能做的就是，尽量优化游泳环 境，在特定的框架下畅游。当然，由于可改造物业已经建成，从投资的角度 讲，单一的建筑物是不可逆的，但不同的物业间可选择最优的。 本论文试图提炼出“可改造物业 这类投资产品，对可改造物业的基本情 况进行阐述，并融合投资分析和专业分析来研究可改造物业投资价值分析所应 考虑的关键性因素，对这些因素的分析主要站在实证提炼上，最后以一个典型 的“可改造物业”的实践案例来全面说明如何对“可改造物业 进行价值挖掘 的。 关键字：物业；改造；投资分析 a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y ，n e wp r o p e r t i e sh a sb e e nb u i l to n m a n y k i n d so fl a n d b u tt h el a n dr e s o u r c ei sl i m i t e da b s o l u t e l y ，e s p e c i a l l yi n c h i n a , w h i c hi sf u l lo ft o om a n yp e o p l ea n dl a c ko fu s e f u lf a r ml a n d t h eo l do u t e r - d e v e l o p i n gb u s i n e s sm o d e lo fr e a le s t a t ei n d u s t r ym u s tb ec h a n g e d , t h en e wb u s i n e s s m o d e lw i l lb et h ei n n e r - d e v e l o p i n go n e ，h o wt om a k eu s eo ft h eb u i l to rh a l f - b u i l t p r o p e r t i e si st h ef o c u s t h ec o n c e p to f t r a n s f o r m a b l ep r o p e r t y r e f e r st ot h ep r o p e r t yw h i c hc o u l db e u s e dm o r ev a l u a b l ea n dn e wv a l u ef i n d i n g t h ec h a r a c t e r so f t r a n s f o r m a b l e p r o p e r t y ”i st h a t ：t h er e a le s t a t eh a sb e e nb u i l to rh a sb e e ns t a r t e dt ob u i l d ，b u tn e w f u n c t i o nw i l lb em o r eu s e f u lf o ri t t h ek e yo fi t sv a l u ep r o m o t i o ni st h a ta c c o r d i n gt o t h em a r k e ts i t u a t i o nh o wt os m o o t h l yr e d e s i g nt h ef u n c t i o no f p r o p e r t y b e c a u s et h e p r o p e r t yh a sb e e np r e s e n t e d ，i t sl o c a t i o ni sd e t e r m i n e d ，s oi st h eb u i l d i n g ，t h i si st h e h i 曲e s tl i m i t a t i o n ，i fb u i l d i n gp r o p e r t yi ss w i m m i n gi nt h es e a , t h e nt r a n s f o r m i n g p r o p e r t yi ss w i m m i n gi nt h es w i m m i n gp 0 0 1 w h a tw ec a r ld oi st op e r f e c tt h e s w i m m i n gs i t u a t i o na n dt r yo u rb e s tt os w i m o fc o u r s e ，f r o mt h eo p i n i o no f i n v e s t m e n t , s i n g l ep r o p e r t yi sd e t e r m i n e d ，b u tw ec k nm a k et h eb e s tc h o i c ea m o n g m a n yp r o p e r t i e s t h i sa r t i c l et r yt os i n g l eo u tt h ek i n do f t r a n s f o r m a b l ep r o p e r t y ”，p r e s e n tt h e s i t u a t i o no ft h ep r o p e r t y ，d i s c u s st h ek e yi n v e s t m e n te l e m e n t sf r o mi n v e s t m e n ta s p e c t a n dp r o f e s s i o n a la s p e c tb a s e do nt h er e a le x a m p l e s a tl a s t 璐co n er e a le x a m p l et o d e m o n s t r a t eh o wt oa n a l y z et h ei n v e s t m e n tv a l u eo f t r a n s f o r m a b l ep r o p e r t y k e yw o r d s ：p r o p e r t y ：t r a n s f o r m ；i n v e s t m e n ta n a l y s i s 表目录 表l 厦门各区域代表性写字楼租金行情表2 7 表2 “b i n g o 城际商务中心”项目优势分析一览表3 2 表3 “b i n g o 城际商务中心”周边区域写字楼租金表一4 0 表4 “b i n g o 城际商务中心四层销售回款进度一览表4 3 表5 商务中心经营收入实现进度表4 4 表6b i n g o 城际商务中心装修项目支出表4 6 表7b i n g o 城际商务中心运营支出表4 7 表82 0 0 4 年1 2 月至2 0 1 4 年1 1 月间季度收支表4 8 - 4 9 图目录 图1 物业最优定位法13 图2 “可改造物业”投资价值挖掘关键因素分析图2 0 图3 厦门代表性写字楼租金高低排列分布图2 8 图4 商务中心每月经营收入进度表4 5 图5 商务中心十年收支对照表5 0 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文 中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责 任。 声明人( 签名) 炭 小。毛年j f 日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门 大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和 电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进 入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行 检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密( “，在z 年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“ ) 作者签名舫日期如6 年删日 导师签名：e l 期：年月日 第一章。可改造物业”的产生与发展 第一章“可改造物业刀的产生与发展 第一节“可改造物业刀的基本涵义 自从实行“改革放权，开放引迸 国策后，中国越来越成为“世界工 厂”，随着经济的发展，有一部分人先富起来，国民收入不断提高，于是居 住条件改善，生活档次提高，城市化进程也持续加快。自9 0 年代始，房地产 行业蹒跚起步，渐入佳境，随着房地产开发的步步推进，房地产行业将呈 现由粗放式、造城式拓展模式向培育、运作物业模式转变的趋势。 一、物业的定义、用途及价值 所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住 的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施、房屋所在的土地与附属的场 地、庭院等。该词译自英语p r o p e r t y 或e s t a t e ，由香港传入沿海、内地，其在国 外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。 物业的价值有： 1 、提供人们一个相对舒适安全的空间，用于居住、工作、休闲、娱乐等活 动 物业作为一个实体，其产生的起源就是原始人的洞穴，原始人在洞穴中获 得了安全的对抗大自然的避难所，随着原始人的不断进化，洞穴的作用被房屋 所取代，物业的功能也不断得到开发利用，将人类的大部分活动都纳入其中 2 、作为商品，对所有人来说，是财富的外化体现 由于物业具有有用性，于是带来了价值，可以进行交换的价值就是财富， 就象拥有商品一样，建造物业或拥有物业也是拥有了财富，物业成了衡量财富 的一种形式。 3 、精神寄托的空间 “可改造物业”投资价值分析 物业是一种实体，由于与人的活动密切相关，物业首先给予人类安全感， 让人们在其中得到了荫庇，随着人类活动扩展，物业作为一种认知体，慢慢地 就成为了人们情感寄托的对象。 4 、个人或企业炫耀的物品 这是物业作为财富外化的衍生产品，就如炫耀财富一样，外化的物业可以 作为拥有者展示自身成就的形式，显示自身社会地位的工具。比如帝王的辉煌 宫殿、气派的政府办公大楼等。 5 、能为投资人带来现金流的投资品 物业有其有用性，于是物业衍生出所有权和使用权两种权益，所有者可以 通过在特定时间让渡所有权或使用权，来获得让渡收益，获取多样的现金流收 益。 作为物业，其价值在于对于人们的有用性。物业所在的土地，政府在规划 和出让时就已经确定其使用用途，开发商在建筑时，就要明确物业所能提供给 使用者的具体使用功能。这样，待物业建成后，使用者可以根据自身的需求来 选取物业进行使用，而对于物业所有者来说，由于持有该物业，关键是如何从 建筑实体上获取最大的价值。 二、“可改造物业一的涵义 由于诸多原因，物业建筑时确定的使用方式在特定的时间上可能并不是最 理想的形式，还存在经软硬体变更后提升物业价值的可能性，具有这种可能性 的物业，本文将其称为“可改造物业 或“改造物业 。本文所称的“可改造 物业是指：为了实现房产价值提升的最大化，原房产建筑状态和经营管理模 式不适合新用途，但经过大改动后可以实现房产价值较大提升的物业。这里所 指的大改动，是以硬体再修改为基础进行新的业态整合策划。“可改造物业 的第一层意思是物业已经不适合原建筑时设定的用途及功能；“可改造物业 的第二层意思是物业必须是适合改造的。 “可改造物业”跟银行的不良抵押房产有一定关系，两者有交集，不良房产 可能是可改造物业，可改造物业也有来自于不良房产。类似的区别也存在于烂 尾楼，总的来说可以明确一点的是，可改造物业涵盖了不良房产和烂尾楼但绝 不仅局限于此。 2 第一章“可改造物业”的产生与发展 第二节“可改造物业刀产生的原因 一、宏观经济面的影响 房地产行业属于资金密集、高风险行业，一旦投入很难退出或改变原先的设 计，故投入后房地产对外部环境剧烈变化是较难适应的，特别是宏观经济的波 动、政府政策变化等不可控因素，原来规划适用于旧政策旧形势的物业，在面 临新的形势和政策下，变成无法发挥原先的优势，优劣颠倒，但是由于对物业 的投资已经开始，要停止投资或退出亏损极大，物业只能建成，如何最大化利 用变成问题。 另一方面，由于国际上的经济环境发生了剧烈的变化，导致了工程项目境外 资金来源中断，造成被迫停工。1 9 9 7 年东南亚的金融风暴造成了国内许多项目 后续资金匮乏就是一个典型的例子。 二、区域产业变动 随着中国经济的不断升级发展，经济发展进程是属于跨越式的，城市化进程 突飞猛进，城市经济形态不断变幻，商业中心在变迁、转移、重构，比较典型 的如改革开放之初确立的经济开发区，引进了劳动密集型的产业，在这二十多 年来的经济增长上功不可没，但经济发展带来的城市化浪潮将这些工业区淹没 了，深圳的上步工业区就是这种情况，现在的上步已经成为了深圳的“华强 北”黄金商圈。 三、市场产品定位问题 产品定位不清楚，没有切中项目所在区域情况和项目本身特点，销售前景 暗淡，无法在市场实现物业的投资价值回收，迫使原投资者退出，即使销售出 去，在新的所有者上也面临重新定位的问题。 四、债权债务问题 物业的开发商在建筑过程中，为了资金的融通，将部分物业在在建工程阶段 就进行抵押融资，而且由于中国银行业信贷的特殊性，通过将不同物业抵押给 不同银行，开发商还可以融到更多的资金，结果，原先作为一个整体的物业， 被拆散抵押给了不同的债权银行，开发商在开发完成后，若物业的销售不理想 “可改造物业”投资价值分析 或无法实现经营，也可能是出于恶意，对原先的融资进行违约，当不同的银行 从各自的角度来处理原先应整体运营的物业，造成运作失败。 五、产权问题 由于种种原因，如合作开发、产权分割销售等原因，使得项目本身的运作违 反了市场的规律，不同所有权人各执一端，只寻求自身利益的最大化，最终造 成整体物业的失败。 六、设计问题 规划设计上有两个层面，一是设计了不合适的功能，比如不适合设计商场， 但是生搬硬套过来，在错误的地段进行了错误的规划，如湖滨北路的中信惠扬 大厦，该楼所处位置其实不适合经营商业，但设计者生搬香港造楼做法，硬套 了个裙楼，就面临了被市场否定的局面。 另一个是在确定正确的用途下，在设计规划细节上，没有遵从特定用途的 要求，或者是随着业态发展，原来的设计不适应新的使用要求，结果造成无法 弥补的硬伤，造成物业的整体不适合。 七、建筑质量问题 施工质量的低劣被迫停工，这里的原因比较多，一个可能是投资者当时追 求高利润，对投资的风险没有做充分的评估，盲目投资，后续资金跟不上了， 后面的工程施工队伍就不是全心投入，造成一些工程上应付了事的现象，导致 工程质量问题，还有工程施工设计、质量管理、监督不过关，导致建筑无法使 用，最后由于政府的干预造成停工也是一种情况。 第三节“可改造物业刀的市场状况及发展前景 最直接的可改造物业是目前在房地产市场中大量存在的闲置物业、开发失 败和利用不足的物业，当然我们也可以看到，还有很多物业没有最大化地被利 用，但由于原因复杂，我们这里主要针对闲置物业、开发失败和利用不足的物 业。 可改造物业目前还处于市场初期，很多人实际上在从事这种物业的改造， 但还没有人专门针对这种物业进行全面的市场信息统计和分类，我们可以看到 的是很多大厦裙楼、旧厂房、旧办公大楼、旧仓库、烂尾楼等等，有具体数据 4 第一章。可改造物业”的产生与发展 支撑的可能是银行中的不良资产，从这个侧面我们可以看到改造物业的一些情 况。 2 0 0 4 年底，中国的金融机构的房地产贷款余额比上年同期增长了2 2 8 。 2 0 0 5 年第一季度房地产贷款余额达到2 7 6 5 亿，同比增长2 5 7 。房地产贷款占 金融机构中长期增长的份额逐步增加，上升到3 4 5 。基于目前所公布的官方 的金融工具，我们可以大致推出未来两三年中国不良房地产市场的规模。2 0 0 5 年第一季度四大国有商业银行的不良率为4 5 ，不良房地产的贷款余额已经到 9 0 5 亿元，不良贷款包括三个方面，次级、可以、损失三类。2 0 0 5 年第一季 度，我国所有金融机构的不良房地产贷款金额为1 2 4 4 亿元根据官方公布的数 字以及中国历史上发生的不良资产比例推算，隐含在第二类贷款中房地产不良 贷款已经达到了5 2 5 0 亿的规模。基于以上的测算，随着未来两到三年不良贷 款的增加，中国不良房地产的贷款将累计达到6 4 9 4 亿元。国 另外一种主要类型是大厦的裙楼部分，房地产开发中商业部分的利润很 高，于是，有一段时期，很多开发商一拥而上，不管项目的实际情况，楼宇的 裙楼部分全部建成商场，结果，经济发展状况还未有那么大的容量来接纳第三 产业，于是商场严重过剩，除了少数成功，好一点的低价出售或出租，更多的 是建成之只便是空置之时，而随着时间的推移，原先的商场设计越来越不适应 不断推陈出新的商业业态发展。这些商场就可能变成了“可改造物业，现在 有的是保留一楼作为商业使用，其余改为写字楼或会所；有的是全部变更为写 字楼；有的是变更为商业加酒店式公寓。 还有一种是旧的厂房、仓库、办公楼，我国原先很多国有企业或集体企 业，后来随着市场经济的发展，企业不能适应新的市场环境，国家对国有经济 的布局也不断调整，国有企业和集体企业出现了大量的“关、停、并、转一， 而在城市中，原来的国有企业和集体企业的厂址很多处于现在的繁华地段，这 时若没有拆迁，这些留存下来的厂房、办公楼如何利用就是一个问题。另外， 在改革开放的不断进程中，早期设立的工业区，有很多工厂进驻，随着经济发 展，城市在不断扩张，工厂的产业也在不断升级，于是旧的工业区也会出现很 多的“可改造物业 对这种可改造物业，由于厂房较易改造，其适配性很 李海林机遇与挑战宏观调控下的背景下中国不良房地产资产的处置 b 圭羔乜；z z 坠i ：b q 坚墨皇：兰i 旦垒：! q 虫：璺垒z 卫星! 墨z 至垒q 墨二! 星= ! 璺! 墨墨垒! ! ! q 垒墨：b 羔堡l 5 。可改造物业”投资价值分析 强，于是很多“可改造物业 就直接被改造成商业形态、娱乐形态、酒店形态 或办公形态。 “可改造物业”存在的风险比简单的房地产开发高很多，其规模一般较房 地产开发的小多了，其投资回报率可能没有房地产开发高，但是，可改造物业 所需投入的仅是物业的控制成本、改造成本和运营成本，借助融资工具后，其 利润率还是很可观的 就“可改造物业”的前景来说，我国其实还是一个人多地少的国家，又要 保障关系人民生计的基本农耕用地，随着我国房地产一级开发的不断扩张，可 开发的土地将不断减少，一次开发资源的不断耗尽，在短期内房地产开发还可 以沿用外延式的发展，但在中期，很多房地产投资商将被迫面临着如何精细化 地挖掘现有物业价值的局面。届时如何及时转型将成为关系房地产投资商能否 从成功走向成功的关键。 6 第二章影响“可改造物业”投资价值的五人关键因素 第二章影响“可改造物业 投资价值的五大关键因素 第一节项目位置因素 一、改造目标为商业物业的位置要求 商业地产中有一句名言：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是 选址。”。现代购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代 表城市或社区商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中 高收入群体。对于可改造物业来说，同样应遵循商业的客观规律。只能根据市 场法则，认真分析物业的所处位置是否顺应商业规律，若有违反，有哪些硬 伤，能否通过一些手段进行规避? 以厦禾路美仁大厦的商业物业为例，首先该物业毗邻中山公园，处厦禾路 与市府大道的交叉路口，应该是至少有代表了社区商业的未来发展趋势：但是 虽然位于路口，但周边目前的环绕居住人口还不成片，而且从项目门口经过的 人流并不多，停车较不方便，停车位只有沿路部分，大厦的停车基本要进入到 地下停车场。所以从宏观上来说的交通是便利的，但具体到微观的流量上就不 乐观了。消费的群体，从目前状况看，由于是老市区，居住人口收入水平不 高，而附近的禾祥西、中山路、火车站商圈，也分流了消费力 该项目首次规划为如意生鲜超市推出，开发商销售产权式商铺，然后以固 定回报进行返租统一经营，生鲜超市概念较新，但是，该项目地处繁华地段， 且处于二楼，具体到经营层面上时，就面临问题：l 、社区农贸市场的同质性竞 争，项目在便利性上不如它，而且生鲜产品的主题并不能扩大它的辐射能力， 还是停留在社区内；2 、其它大型超市中生鲜市场的同质性竞争，随着一站式 s h o p p i n gm a l l 的消费方式兴起，消费者更愿意在个m a l l 内实现所有的购物， 而专业生鲜超市的形态并不能抵过m a l l 的综合竞争优势；3 、从成本上来说， 专业生鲜超市的成本还会比农贸市场和超市内生鲜部分来得高，更何况，开发 商返租经营还有一个较高的回报要求。 7 。可改造物业”投资价值分析 于是，生鲜产品主题盈利能力不强和人流量支撑不足，很快就关门歇业， 后来引入新华都超市，经营效果也并不理想。总的来看，该项目只适合于区域 性的服务。 我们再来看厦门利万佳购物广场，此案是“可改造物业 的典型，原为建 松电器的厂房，后由于工厂外迁，从而出现需重新规划定位的问题，后来引入 深圳利万佳购物广场，改造成商业物业，并被湖里区政府奉为“腾笼换凤”的 杰作，做为商业物业，我们来进行一个该项目的简单s w o t 分析： 卜紧邻湖里大道；自有较大停车场；厂房实体较易改造为商场；物业取 得成本较低；利万佳有一定名气 w 一地处湖里工业区中，周边居民分散，且收入水平较低：利万佳是刚 刚走出广东，走向全国，较沃尔玛等国际品牌的号召力，有较大差 距。 o 一湖罩作为新兴城区，在项目周边还没有类似的竞争商场； 卜寨上的麦德龙、s m 城市广场分流中、高端人流；湖里商业街分流低 端人流 通过分析我们可以看出，在湖里区临港一带，若经营高端客户群，则必须 辐射全市甚至闽南地区，具有这种辐射力的品牌需有强知名度，“利万佳 没 有；若经营低端客户，则有很大的客户群体，因为该区域人口主要是外来和打 工人员，但是“利万佳 又竞争不过湖里商业街的摊贩们这样，虽然其为改 造典型，但最终仍要面临市场考验。 商业物业有多种类型，不同类型的物业其对位置要求是不一样的，多数大 中型的商家都有自己的选址要求，包括地段、交通、居民数量等。如沃尔玛要 求，在项目1 5 公里范围内的人口在1 0 万以上，商圈人口年龄结构以中青年为 主；临近城市主干道，至少双向四车道；核心商圈经营面积超过5 0 0 0 平方米。 b & q 要求，在项目5 公里范围内人口4 0 万左右，并且商圈内住宅与人口有快 速增长的趋势：临近城市主干道，至少双向四车道，车流顺畅，道路与项目衔 接流畅。 。资料来源：吴品商业地产的四犬“病症【j 】房地产世界，2 0 0 5 ( 7 ) ：1 0 2 1 0 5 8 第二章影响。可改造物业”投资价值的五大关键阂素 在本文中，主要分析购物中心、商业街区及社区商业中心的位置要求：对 于购物中心而言，一是所辐射区域要有足够的现有或潜在的客户群，可以通过 消费者的年龄、生活方式、人口结构、收入方式等进行分析发现。二是要有便 利的目标客户可达到的交通条件，若有针对自驾车客户的，必须能够提供方便 充足的停车场地，三是要有足够的辐射能力，其所在位置要能辐射到目标客户 群。四是所选地段的商业氛围状况，群雄并挤和一家独坐所面l 临的境况是不一 样的；对于商业街区而言，一仍是要有便利的交通，方便区域居民前往购物， 二是要有核心的商家配以小型店，这样街区才会有磁吸能力，并有多样性的填 充。三是各独立商店的良好组合；对于社区商业中心而言，一是要邻近社区居 民的居住生活场所二是要紧临社区居民日常出入的人流。 二、改造目标为娱乐物业的位置要求 娱乐行业的选址一般并不一定要求在煊赫的中心位置，其选址的标准一般有 如下几条：l 、交通便利；2 、门面要有足够形象力，体量够大；3 、动线布置上 有相对独立空间：4 、内部空间宽敞，层高足够，平面易展开。 以天方夜潭休闲会所为例， 其所在地原为四川大厦裙楼一至四层，开发时规 划为商场，但2 0 0 4 年建成时厦门的裙楼商场严重不景气，建成之时就出现了闲 置现象，2 0 0 5 年，天方夜潭将其整体用途变更为娱乐用途为什么会选择该 点? 我认为：l 、处进出岛主干道嘉禾路旁；2 、所在区域从厦门岛内均可较方 便到达；3 、该区域也汇集了几家较大的娱乐场所，客户已经形成心理认同。 三、改造目标为酒店物业的位置要求 酒店行业有很多种类型，不同的经营类型其选址方法截然不同：五星级酒 店，一般选择市区黄金地段，甚至是地标性建筑，若较偏远地点，则要求有特 殊的吸引主题，如海景、湖景、山景、温泉等；商务酒店或经济型酒店，一般 需市区交通方便地段，方便商旅客人的进出，同时借助市区的相关配套，对建 筑物没有较高的要求，只要进出方便、能改造就行了，较易成为“可改造物 业 的开发业态；汽车旅馆，一般停车场地大而充足，主要针对自驾车的人 群，需要经济发展到一定阶段，并且小汽车要普及到普通家庭，成为居家出行 的常用工具。 9 “可改造物业”投资价值分析 以厦门为天食品厂改造为速八酒店等商业物业为例，该案例原为食品厂 的厂房、办公楼等，由于未成片，没有拆迁，但因工厂建成较早，当初的偏僻 地段现在已经发展成厦门市的富人区禾祥商圈，原有工厂布局使物业的价值受 到极大的制约。厦门时代雅居对该物业的改造思路为：先整体承租下来，全面 重新策划定位，变为商业中心，时代雅居首先拿出5 千多平方米做酒店部分， 引入速8 酒店，另有一栋楼改为写字楼，租金达3 0 - 8 0 元平米月，已有平安保 险等公司入驻，其他部分如商业、餐饮均转租出去，如名典咖啡、鑫客家食府 等，转租收益就足以弥补时代雅居运作该物业的日常成本，而酒店的运营收入 就变成纯收益。 四、改造目标为办公物业的位置要求 办公物业主要有几类：甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼、商务中心 等。甲级写字楼的要求就如五星级酒店，一切都围绕“气派两个字，地段气 派、建筑气派、门面气派、装修设施气派、出入气派等，所有的细节都须被仔 细考虑过，惟恐一丝的细微差错，对整个甲级办公氛围产生裂变性的破坏。 具体到选址上一般而言： l 、市区顶级黄金地段，尊贵的区位，并且有扎堆趋势，避免不和谐的比 邻效应影响了本甲级楼的档次。有个别公司整体郊外化风景化，创造一种轻 松、惬意的办公环境，当然这毕竟是少数，主要适用一些需强大创意的公司； 2 、交通方便，距离机场、码头、火车站较近，有畅通的物流便于人和物 的出入和调度； 3 、停车方便，由于人流的吞吐较大，而且大多数商务人士都备有汽车，停 车的便利与否将影响商务的效率； 五、物业地址分析法 投资人所面临的市场可投资的物业实体有很多，每一个物业均有其特定的 价值，而我们要研究的是每一个投资实体在前期分析中，可以被挖掘出的最大 投入产出比。 在房地产中，最关键的是地段、地段，还是地段。当我们选定一个“可改 造物业 ，首先应分析物业所处区域和位置对物业价值最关键的影响，而这种 国资料来源：与工作人员面谈 l o 第二章影响。可改造物业”投资价值的五大关键冈素 影响首先体现在物业适合去经营的业态：是顺应区域的总体业态趋势，顺势而 为；还是要发现区域业态所欠缺的，发现市场盲点，规避竞争，逆势而为然 后，从业态的角度，分析该区域能否容纳得了该业态，是否顺应了相关业态的 选址要求。只有该物业经过这两方面的检验后，我们才能筛选出能创造投资价 值的业态。 第二节项目定位因素 “可改造物业的业态位置确定后，就面临着如何实施具体的业态，即产品 的市场定位和客户定位，经营业态只是宏观的范围，最后要落实到具体的市场 和消费者上去，只有这样才能够建立可改造物业运营价值的市场基础本节通 过对商业、办公的分析来归纳定位的方法。 一、改造目标为商业物业的定位办法 改造为商业物业的具体定位方式有很多种：购物中心、专业市场、主题市 场、社区商业中心、街区商业、休闲购物娱乐一体化中心、酒店等。具体的定 位一是要看物业具体的硬体形态，另一方面，更关键的，是要分析物业所处地 段能支持的商业业态，至于地段，既有区域性，也有地区性的，也有社区性 的。 我们以深圳华强北路的“华强电子世界”为例来分析，华强电子世界成立 于1 9 9 8 年，位于中国著名的电子一条街深圳市华强北路，是目前中国规模最 大、产品种类最齐全的综合电子专业交易市场深圳华强电子市场目前为上市 公司深圳华强拥有的物业，该物业原来为深圳特区华强北路上的厂房仓库，随 着深圳特区的扩展，华强北路上的工厂相继外迁，该区域也发展为商业生活 区，深圳华强就利用本身拥有的厂房仓库将华强电子世界整体出租给香港创嘉 集团实际控制的经营管理公司，由该公司负责运营和招商。 该物业定位为专业化的电子市场的原因我认为有：l 、包含深圳特区的整个 珠三角领开放之先，区域内电子产业兴旺，产业链完整，在商品流通领域上还 需要专业市场，来实现产销对接：2 、深圳特区，毗邻香港，香港为国际电子传 媒中心和物流中心，该专业电子市场依托香港，可以实现连通内地与香港的中 “可改造物业”投资价值分析 间桥梁：3 、作为电子产品，适合集中的专业化市场，方便消费者的货比三家； 4 、做为厂房，其改造的可塑性极强，使用成本低廉。 二、改造目标为办公物业的定位方法 物业定位的关键是产品定位，这个定位就是根据市场情况来设计符合市场需 求的产品，而办公物业所针对的市场主要是针对商务办公这个较小细分市场， 故办公物业的定位还是要立足于商务办公的需求市场上的。 办公物业不管租售，最后都会面临由谁来使用的问题，办公物业有几类客 户：l 、自购自用办公场所；2 、跨国公司或驻华代表处；3 、国内大型企业； 4 、高技术企业；5 、高知识水平服务企业；6 、中介服务公司；7 、初创型中小 企业。 不同的客户群体所需要的办公物业类型是不一样的，比如，跨国公司关注 地段繁华、门面气派，对价格不敏感，而创业型企业对门面较不讲究，但对价 格很敏感；研究型企业需要接近便利的实验场所，而保险公司，特别是寿险， 则需要便利的开会场地；贸易公司，为了接待客户，需要设立专门的产品展示 区等等。每一办公物业所针对的客户群体并不能截然地区分开来，可能会交集 了多种类别。 确定了市场上的客户类型后，可以回到物业上了，物业处于特定的区域和 地点，也受到自身交通和建筑体的限制，可能的弹性空间，就是内外部的装修 改造和软硬体的重新配套，在物业可供针对的客户群体基本确定后，在物业的 允许改造的波动区间( 具体见图1 ) ，我们就可以针对这个区间的每一选项验 证出预期最大的投资收益回报。 三、物业定位方法 这一节我们只重点探讨商业和办公物业的定位，但其实物业的种类是多种 多样的，在做具体定位时，首先要做区域的经济社会政治分析，分析社会的发 展趋势，经济的动力引擎，政策的支持和限制，然后要对本业态所涉及的支撑 经济进行分析，比如办公业态，就要看到，该区域的经济辐射能力是国际型、 全国型、区域型还是本地型，经济形态大势将影响到该区域可以定位的客户类 别。在确定了( 如b ) 区间后，我们就要根据本物业所处的地点、交通、实体的 特点确定多个可供选择的c 1 、c 2 、c 3 、，这些点是综合客户类别、体 1 2 第二章影响。可改造物业”投资价值的五人关键因素 量、业态分布等特征的，最后根据自身所期望实现的最大化投资收益来进行选 择何个c 点。见图1 收益 图l ：物业最优定位法 a a 点为区域适合的经营定位b 点为物业的客观条件 e lb 可选择的定位 第三节硬体改造 一、“可改造物业一硬体改造办法 硬体改造是挖掘“可改造物业一价值的物质手段，其实施是一次性的，并且 不具有可逆性，确定硬体改造的细节有两个基础：一个是前期的定位要求和业 态规划要求，另一个是物业本身的客观条件。硬体改造必须建立在这两个基础 的完全融合上。在这两个基础上，硬体改造要进行如下验证： 1 、政策可行性 政府产业政策上支持程度；城市规划方面，相关改造的法规许可程度。在 不同的城市，政府出于宏观政治经济原因，有时甚至是对旧建筑物的保护，可 能会限制对物业的改造，即使允许，也有可能是有条件的，比如，外立面重新 改造；变更用途；增减电梯等项目。所以，政策上的影响因素是不可控的，在 硬体方案落实前，必须进行政策论证 2 、消防功能变更的可行性 1 3 。可改造物业”投资价值分析 要检查旧物业是否具备通过验收的验收报告，即使通过了验收的，其消防 系统验收意见中也可能存在限制性要求。进行改造运作，基本上要重新建构消 防系统，要评估重新建构的可操作性，并要能按照新定位的要求来建立新的消 防系统的。比如改造为酒店或办公的情况下，公共通道必须要求有两个适宜的 消防疏散通道等等。 3 、市场定位吻合性 新业态新定位确定后，必须落实到硬体改造上，硬体改造是对将来新物业 的硬体支持，是对新定位的细节阐述。所以，要保证硬体改造方案是完全根据 整个项目策划的方案来制定的，从外观形象、人流疏导、功能区隔、设备配 置、装修档次等等方面均必须经策划论证，不能仅仅从施工的角度来设计硬体 改造。 4 、硬体变更的承受性 工程建筑是物质客观实体，要对其改造，必会有实体可容限度，超过这个限 度的改造，建筑物将无法承受，其安全性完整性将受到破坏。具体而言，比如 工程结构中，有受力限制，这时如果要加装垂直电梯或扶梯，是要附着于建筑 物之上的，建筑物不仅要能承受安装设备的重量，以后还要承受设备投入运营 的人流负担。还有，建筑物楼板均有不同的承重标准，住宅、商业、酒店、办 公、厂房均有较大差距，这样如何在不同业态间自由转换，就是硬体改造时必 须确认的事项。硬体变更的可行性，在办理工程施工许可证时，相关政府部门 也会对施工的合理性提出要求。 5 、辅助系统变更的承受性 物业的辅助系统包括给排水系统、供电系统、电梯、发电机组等，这些系 统是物业投入使用的必备条件，不同的营业形态对这些辅助系统有不同的要 求，比如电梯，商业的人流多，对电梯要求较高，而办公的人流较少，对电梯 可以简单些；比如给排水系统，酒店，特别是有餐饮的酒店，其给排水的要求 较高，其容量和管径要能改造成合适的规格；比如供电系统，若是商业和酒 店，其耗电量较大，要能预留出足够的容量空间。 6 、具体业态的容纳性 1 4 第二章影响。可改造物业”投资价值的五大关键冈素 硬体改造所要完成的是对目标业态和市场定位的承接，但不同市场定位对硬 体条件有不同的要求。 就商场来说，其对物业的层高要求较高，基本上要达4 米以上，便利于商品 货架的摆设；平面布局上要方便顾客的浏览，可以容易地进行分区，要有专门 的送货电梯或送货通道；并预留单独员工通道；要求至少有两部对开的斜坡式 电梯，方便顾客购物后，可以推车直达出口；要有专门的中央空调。 就经济型酒店来说，平面布局是否容易分割为单独的房间，一般标准间要求 宽在3 6 米，长在6 米左右，洗手间面积在2 5 平方米左右；平面分割后，要 能最大限度地分割出房间来；供热、制冷系统安排；停车场要有便利的设置 就办公来说，要树立新的办公形象，要有一个气派、正规的办公气氛；对电 梯没有太多要求，就是方便、快速；空调系统要有较强的制冷能力；洗手间除 了方便、干净外，还要延续办公的风格；网络及电话系统的稳定、高效和随时 要求是特别严格的。 二、硬体改造总结 硬体改造是为了达成项目规划方案所采取的物质手段，是服务于项目的定 位的，故所应遵循的原则是收益最大化下的改造成本最小化，在投入成本上， 是否是自己所持有的物业是个判断条件：若是，则改造投入所带来的物业增殖 收益可以由投资方享有：若不是，则投入成本回收主要靠以后的经营收益，只 需采用“形式合适 的方法即可，力争成效比最大。硬体改造是对“可改造物 业”进行投资的又一大投入，故其预算编制要能使投资者权益最大化。 另一方面，“可改造物业 不同于重新建造一个物业，物业是现成的，这 是其最大的优点，也是其最大的缺点，投资可改造物业的技巧就在于，如何化 解劣势，如何发挥优势。所以在不影响物业长期使用的前提下，应尽可能利用 原有物业的建筑和设施、设备，在实在无法利用、会对项目将来运营产生硬伤 的情况下，考虑建筑改造和设施改造。在项目定位、运作和预算下，改造顺序 可以是这样的：首先，可以取消的部分，先全部取消，用于更好的用途，然 后，非合理部分和不适合目标业态的，能改造的改掉，不能改的规避掉。 数据来源：现场调查 。可改造物业”投资价值分析 第四节改造后的经营管理及营销 物业的增殖价值和运营价值的最终实现是需要通过物业的经营管理来实现的。 一、改造为商业物业后的经营管理及营销 商业物业的价值是不动产价值和商业运营价值的集合体，盈利能力、集客 能力和商家销售是商业物业商业价值的直接反映，最后，专业的商业管理是商 业物业价值实现的保证。 精细化的经营管理可以在很大程度上影响到不动产的价格，比如在管理费 用方面，即使是一项很小的支出，经过折现率的调整后，都会对不动产价值产 生显著影响。所以，从经营管理的角度，除了要对租约进行有效管理外，还特 别需要重视承租商家的销售创造能力，关注广告、展示、企划和行销方面的观 念创新，并及时进行动态调整。 商业物业是以商业组合和行销推广为基础，实现多种消费服务功能，并在 物业体系配合下，提升整体形象，积聚商业活力和商圈人气的组织系统，它强 调通过有效管理持续提升租金水平，通过改造和运营的“无缝对接 实现不动 产价值增值的多业态、多业种聚合。 商业物业专业实务涉及到很多细节，这些细节的解决程度是商业物业竞争 能力的直接体现。即使是一个运营良好的商业物业，同样需要以持续性的商业 管理来密切与社区居民的关系，增强自身的变化感和新鲜感受，进而提高商业 物业整体的集客能力和商家销售能力 以厦门世贸商城为例，该物业可称得上是繁华商业中心的m a l l ，世贸商 城可以说是厦门m a l l 中经营较为成功的一家。营业面积6 万多平方米，有大 型卖场沃尔玛、高档购物中心巴黎春天、金鹰电影院、卡乐美食城、麦当劳、 肯得基等进驻，能够为顾客提供购物、娱乐、休闲及餐饮服务。世贸商城地处 厦门火车站商圈，这里是厦门最繁华也是人流量最大的区域之一。据统计，世 贸商城的同均客流量为1 1 1 2 万人，国庆等节假日高峰期可达1 7 万1 8 万人 次。店面出租率达1 0 0 ，还有不少商家排队等待进驻。 资料来源s 与工作人员面谈 1 6 第二章影响“可改造物业”投资价值的五大关键因素 世贸商城的成功不仅依托好地段，更多的是有活跃的经营思路。世贸商城 的业态分布是很有讲究的，地下一层及二楼引入沃尔玛、麦当劳、肯得基， 虽然直接的租赁收益较低，但是可以提高商城的集客能力，在五楼布设金鹰电 影院，组织卡乐美食城将人流从一楼抽上五楼；世贸商城还善于打“活动”牌， 商城下“雪 、玻璃屋、自贡灯展、接吻大赛、水牛埕美食节、连环画展、摄 影展、街舞大赛、老公厨艺大赛、明星签名会、手机文化节、体育舞蹈锦标 赛、纸鹤情缘、沙滩美女排球等总能够吸引众多的眼球，为商城带来巨大的人 气。当然它也有硬件上的不足：地上停车位少，而地下停车又有一些不便利 性，总面积也显得略小。 二、改造为办公物业的经营管理及营销 办公物业的经营管理中，我认为硬件设备就占了一大半，另一半则是取决 于人的管理。办公物业的经营管理相对于其他物业来说较为简单，关键是树立 办公形象，维护办公秩序，提供办公服务。其主题要紧紧围绕“办公这一功 能，仔细处理很多细节性的东西，比如在建筑期间，经营管理团队的提前介 入；办公与就餐的矛盾；送货通道等。 以银行中心为例，其地处厦门市厦禾路1 8 9 号，踞于厦门市中心厦禾路临 海西端，“银行中心 西拥第一码头仅4 0 0 米，东接厦门火车站3 公里，北行 2 公里即达著名的东渡大港，南下3 0 0 米可达商贸繁华的中山路，邻高崎国际 机场8 公里，距海沧跨海大桥3 公里，离集美跨海大桥8 公里“厦门银行中 心，海陆空交通枢纽。人财物商家旺地。“厦门银行中心一总投资为7 5 6 亿人民币( 折合约为8 , 8 0 0 万美元) ，总建筑面积达6 3 ，7 4 7 平方米( 其中：地 下l1 , 3 9 1 m 2 ，地上5 2 ，3 5 6 m 2 ) ，建筑高度为1 3 9 米，建筑层数为地上3 6 层， 地下3 层停车场，功能设置上，l 5 层共1 0 ，5 1 6 平方米为银行和写字楼办公 区，第6 层为厦门市高档海鲜大酒楼，第7 层为近1 , 6 0 0 平方米的五星级国际 标准的豪华商务休闲会所，第8 - 3 6 层全部为具有国际标准的甲级办公室 中心聘请香港著名物业管理公司戴德梁行为物业顾问，目前由“裕景物业管 理 提供物业服务。 。资料来源：h t t p _ ：w w w e t o n x m c o m c n 与内部工作人员面谈及现场调查 1 7 “可改造物业”投资价值分析 银行中心在经营中，首先坚持“只租不售 的理念，在打造好国际顶尖的 甲级写字楼后，筑巢引风，坚持控制进驻客户群的品质，实现客户及物业的双 赢，国际定位客户( 如汇丰银行、海尔、东方