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w d 集团商业地产全面预算管理研究 摘要 全面预算管理又称全面预算控制，其作为企业实施战略目标最有效的管控工具广泛 应用于现代企业管理的方方面面。大型集团企业为了实现企业经营目标，必须以战略规 划为依据，在制定战略预算管理制度时，围绕其战略目标，以涵盖企业经营全过程的全 面预算为基础，通过“分散权责、集中监督”有效配置企业资源，提高管理效率，从而保 证企业的发展战略目标能得以实现。 商业地产以其丰厚的利润空间吸引着众多地产商和投资机构的进入，已经成为未来 中国房地产行业的生力军。伴随着商业地产的高速发展，企业内部运营管理问题制约着 商业地产企业向更高目标的追求。因此越来越多的商业地产企业的管理者开始思考如何 从自身管理出发，向管理要效益。作为企业内部管控工具的全面预算管理，有效地解决 了房地产企业目前面临的资金紧张、工期延时、内控薄弱等管理问题。本篇论文旨在通 过对全面预算管理理论的深入研究，针对商业地产企业的特有的经营管理特点，找寻出 适合商业地产企业发展的全面预算管理方法，帮助商业地产企业有效地全面控制企业的 生产经营活动，确保企业实现其战略目标。 此外，论文结合w d 集团实施全面预算管理的实际情况，从实务角度阐述了该企业 全面预算管理体系的现状，存在问题的成因分析以及其全面预算管理的未来改进建议措 施。 关键词：w d 集团；商业地产；全面预算管理 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 a b s t r a c t c o m p r e h e n s i v eb u d g e tm a n a g e m e n t ，s a ya g a i n , i t so v e r a l lb u d g e tc o n t r o la se n t e r p r i s e i m p l e m e n t a t i o no fs t r a t e g i ct a r g e tt h em o s te f f e c t i v ec o n t r o lt o o l sa l ew i d e l yu s e di na l l a s p e c t so fm o d e me n t e r p r i s em a n a g e m e n t l a r g eg r o u pe n t e r p r i s ei no r d e rt or e a l i z et h e e n t e r p r i s et h em a n a g e m e n tg o a l ，m u s tt a k et h es t r a t e g i cp l a n n i n ga st h eb a s i s ，t h es t r a t e g i c b u d g e tm a n a g e m e n ts y s t e m , a r o u n d 血e i rs t r a t e g i co b j e c t i v e st oc o v e t h ew h o l ep r o c e s so f o v e r a l l b u d g e te n t e r p r i s em a n a g e m e n t a st h e f o u n d a t i o n , t h r o u g h ”r e s p o n s i b i l i t i e s ， c o n c e n t r a t e ds u r v e i l l a n c e ”s c a t t e r e de f f i c i e n ta l l o c a t i o ne n t e r p r i s er e s o u r c e s ，i m p r o v et h e e f f i c i e n c yo fm a n a g e m e n t , t h u se n s u r i n gt h ee n t e r p r i s e sd e v e l o p m e n ts t r a t e g i cg o a l sc a nb e a c h i e v e d c o m m e r c i a lr e a le s t a t ew i t hi t sr i c hp r o f i ts p a c ea t t r a c t sm a n yd e v e l o p e r sa n di n v e s t m e n t i n s t i t u t i o n st oa c c e s s ，a l r e a d yb e c o m et h ef u t u r e ，t h em a i nf o r c eo ft h ec h i n e s er e a le s t a t e i n d u s t r y a l o n gw i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fc o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，c o r p o r a t ei n t e r n a l o p e r a t i o nm a n a g e m e n tp r o b l e mr e s t r i c t st h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ee n t e r p r i s et oah i g h e rg o a l p u r s u i t t h e r e f o r em o r ea n dm o r ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ee n t e r p r i s em a n a g e r s b e g a nt ot h i n k a b o u th o wt os t a r tf r o m 血e i ro w nm a n a g e m e n t ，e c o n o m i ce f f i c i e n c ya n dt ot h em a n a g e m e n t a st h ee n t e r p r i s ei n t e m a lc o n t r o lt o o lt h ec o m p r e h e n s i v eb u d g e tm a n a g e m e n t , a n de f f e c t i v e l y s o l v e dt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sf a c i n gf u n d s ，t i m ed e l a y , i n t e r n a lc o n t r o lw e a km a n a g e m e n t p r o b l e m s t h i sp a p e ra i m st oc o m p r e h e n s i v eb u d g e tm a n a g e m e n tt h e o r yo ft h o r o u g hr e s e a r c h , a i m i n ga tc o m m e r c i a lr e a le s t a t ee n t e r p r i s e su n i q u em a n a g e m e n tc h a r a c t e r i s t i c s ，l o o k i n gf o ra s u i t a b l ef o rc o m m e r c i a lr e a le s t a t e e n t e r p r i s ed e v e l o p m e n tt h ec o m p r e h e n s i v eb u d g e t m a n a g e m e n tm e t h o d , h e l pc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ee n t e r p r i s ee f f e c t i v e l yf u l lc o n t r o lo f e n t e r p r i s e sp r o d u c t i o na n db u s i n e s so p e r a t i o na c t i v i t i e st oe n s u r et h ee n t e r p r i s e st oa c h i e v e t h e i rs t r a t e g i co b j e c t i v e s i na d d i t i o n , t h et h e s i sc o m b i n e sw dg r o u p i m p l e m e n tc o m p r e h e n s i v eb u d g a m a n a g e m e n t s a c t u a l s i t u a t i o n , f r o mp r a c t i c ep e r s p e c t i v e ，d i s c u s s e d t h i s e n t e r p r i s e c o m p r e h e n s i v eb u d g e tm a n a g e m e n ts y s t e mp r e s e n ts i t u a t i o n , t h i sp a p e ra n a l y z e st h ec a u s e so f p r o b l e m sa n dt h ec o m p r e h e n s i v eb u d g e tm a n a g e m e n tf u t u r ei m p r o v e m e n ts u g g e s t i o n sa n d m e a s u r e s k e yw o r d s ：w da v i a t i o ni n d u s t r y g r o u p ；c o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c t s ；c o m p l e t e l y b u d g e tm a n g e m e n t 第1 章绪论 第1 章绪论 1 1 论文写作的背景、目的与意义 1 1 1 论文写作的背景 自2 0 世纪2 0 年代，全面预算管理在美国杜邦、通用等公司率先实施后，经过近1 个世纪的发展与演变，全面预算管理已成为西方现代化企业的标准作业程序而处于企业 内部控制的核心地位。预算决定未来这一思想被越来越多的企业管理者认同。中国改革 开放的数十年来，随着市场经济体制的不断完善，越来越多的本土企业在加强市场和品 牌建设的同时，开始思考利用现代企业管理工具，整合企业各项资源，提升企业核心竞 争力，在借鉴西方经验和自身积极探索的过程中，逐步形成了适合我国国情的全面预算 管理制度。 近年来，中国房地产行业发展迅猛，统计数据显示：目前国内有4 万多家房地产开 发企业在搞住宅开发。随着房地产行业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不 断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的危险，使得房地 产企业进入竞争白热化阶段。以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优 质的物业，已经成为当前房地产行业最佳的商业模式，这就催生出商业地产开发企i k t 9 j 。 在商业零售市场快速增长的良好背景下，已经完成阶段资本积累的大房产开发商开始踊 跃进入商业地产领域，以只租不售的模式进行跨地域大量开发，成为中国房地产领域现 阶段发展的新特征。商业地产的发展形成了新的商圈，构筑了新的商业网点，既赋予了 城市现代化新的内涵，又带给人们生活的极大便利。可以说，商业地产的繁荣，带动了 现代城市的高速发展。 日前中国不动产研究中心发布的( 2 0 1 0 年商业地产新趋势报告显示：在政策方面， 国家今年将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，而一直热议的r e i t s 也 很有可能在今年出炉，加之保险资金进入房地产市场，这将大大改善商业地产的投融资 环境。未来将有更多的开发企业逐渐向商业地产开发转型，而自持物业将成为商业地产 商的主流选择。行业自身竞争加剧，在加上外部承受全球金融危机的冲击以及内部面临 “国十条”等政策法规的限制，中国商业地产市场前景不容乐观。如何寻找到企业新的利 润增长点，使企业有竞争中立于不败之地，众多的商业地产公司纷纷推行全面预算管理， 力求最大效力发挥各项资源，提升公司业绩。 w d 集团始创于1 9 8 8 年，1 9 9 2 年成为东北首批股份制企业之一，经过2 0 年高速发 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 展，形成以商业地产、文化产业、星级酒店和连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团。 截止到2 0 0 9 年底，包括已开业、正在施工和最新扩张拿到土地的项目上，w d 集团持 有的物业面积达到1 0 0 0 万平方米。在不断试错不断修正中，w d 用2 7 个已竣工的w d 广场综合项目奠定了自己在亚洲商业地产绝对领军者的地位。目前全集团总资产规模近 1 0 0 0 亿元，年销售收入超过6 0 0 亿元，年纳税额近5 0 亿元，员工总人数超过1 5 0 0 0 人。 w d 集团计划到2 0 1 2 年，资产超过1 5 0 0 亿元，年销售收入超过1 0 0 0 亿元，年纳税超 过8 0 亿元，成为世界级的企业集团。二十年的辉煌奠定w d 集团“百年企业”的基础， w d 集团也成为中国商业地产龙头企业。 1 1 2 论文研究的目的与意义 由于全面预算管理应用于中国企业的时间很短，很多管理方式、方法尚在摸索阶断， 未形成规范的科学体系，基于我国企业管理的基础、环境、方法、水平与发达国家企业 相比还不在一个层次上，直接照搬国外经验显然不适合。因此国内企业在实际应用中出 现诸多管理问题有待进一步探索解决。另外，一些国内企业片面追求利润最大化，难免 出现只关注当下的忽视管理的短视行为，对全面预算管理领导重视程不够，全员宣传参 与不足。可以说，我国企业的全面预算管理应用和外国企业存在很大差距，因此在理论 及实践上全面预算管理都有深入研究的必要性和可能性。 近十年，商业地产行业因其回报远高于普通房地产开发企业而异军突起、发展迅猛， 众多房开企业纷纷转型商业地产。面对竞争日趋激烈的国内商业地产市场，企业如何合 理安排资源、实施战略、提高管理水平、增强竞争实力，是企业管理者们必须认真思考 的课题。全面预算管理是有效促进企业软实力的重要组成部分，是以全员、全过程、全 方位的全面控制为特征的全面内控系统，其全面性、战略性、系统性和综合性等特征和 作用，决定了其必将成为企业建立符合国际规范管理模式的有力管理工具。研究全面预 算管理对商业地产企业有效控制生产经营活动、完善管理基础工作、提升企业综合实力、 增强市场竞争和抵御风险能力等方面有很好的现实价值。 本文将全面预算管理与商业地产企业的生产经营相结合，对商业地产企业完善自身 预算管理工作有着重要的参考价值。以w d 集团商业地产项目为例，通过对公司现状和 全面预算管理理论的梳理，理清研究思路，加深对商业地产及预算管理的认识，对系统 理解商业地产企业全面预算管理有一定的帮助。通过分析研究，对w d 公司现行预算管 理体系进行改进，完善w d 公司商业地产预算管理模式，对提高企业的整体管理水平有 着积极作用。 2 第1 罩绪论 - - t i 置i i 葺i 置薯i i i i _ 鼍萱i 暑暑置i 鼍 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 近代预算管理产生于英国，首先应用于政府机构。预算在企业的应用及发展始于1 9 世纪末的美国，最初主要是为了解决管理分权与控制的问题。其发展经历了产生、发展、 成熟三个阶段。2 0 世纪初2 0 年代是预算管理的产生阶断：在此阶断，1 9 1 1 年泰罗创建 的“科学管理”学说让使预算管理成为重要的企业管理工具之一，促使了企业预算管理理 论的进一步延伸发展。少数大型工业企业取得很大成就后，英国、日本、德国的一些企 业开始将预算制度效仿应用于企业管理，众多管理界学者也开始对预算管理进行研究【l 】。 1 9 2 2 年，美国学者麦西金出版的著作预算控制，第一次从控制角度详细的介绍了科 学预算管理理论及方法，该书的出版标志着预算管理理论开始形成。2 0 世纪3 0 7 0 年代 是预算管理的发展阶断，企业预算管理受到会计理论及其它管理思想的影响快速发展。 大部分的美国公司实行了预算管理，给预算管理理论迸一步丰满提供了大量的实践案 例。盈亏平衡分析模型、弹性预算法、变动成本法、差额分析法、现金流量分析法以及 7 0 代年兴起的零基预算法的产生与应用，丰富了企业预算管理的方法和内容，更促进了 预算管理体系的发展与完善【2 】。2 0 世纪8 0 年代后是预算管理的成熟阶断，以美国为代 表的西方企业的经济全球化和高新技术的发展明显加快，预算管理的不足之处也逐步暴 露出来。这主要表现在预算或财务控制中未能考虑企业长远发展战略和非财务指标【3 】。 1 9 8 8 年罗宾库珀连续在成本管理等杂志上发表的数篇作业成本( a b c ) 研究论文， 奠定了作业成本法管理研究的基石。此后，哈佛大学的k a p l a n 和n o r t o n 教授提出了平 衡计分卡为主导思想的战略预算管理思想，通过平衡计分卡战略工具的引入，将预算与 战略、过程与结果、财务与非财务指标连接起来，有效地解决了传统预算管理的弊端。 预算和战略相连接是一次重大管理理论创新，在预算内容与方法编制上更具有科学性和 先进性，为全面预算整合企业资源提供的新思路【4 】。与此同时很多学者还开展了通过案 例分析对预算管理方面的研究。2 0 0 1 年马格列特图恩、理查德皮克和笛恩杰士维尔 德研究发现如何实现更高质量的预算，指出当有着合作目标的预算团队遇到预算目标冲 突时，通常采取相互协调、开诚不公地讨论等方法解决问题，从而增强团队合作意识、 提高团队的管理效率阿。詹森费什等人研究了信息不对称对以协商方式编制预算的影 响及其与预算松驰的关系，指出上下级因为信息不对称而引起的很小分歧，很有可能造 成预算编制结果的不一致 0 3 。这些研究成果为我国企业实施全面预算管理提供了良好借 鉴。 3 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 1 1 1 2 2 国内研究现状 在我国虽然企业计划由来以久，但在数十年国有计划经济体制下，企业计划并非关 心的是企业资源的整合优化，只是按照规定的时间完成符合质量要求的产品生产任务就 行。企业管理缺乏科学的预测与决策程序，忽视对企业经济活动目标及资源配置规划进 行定量分析，不能有效地组织与协调企业经济活动来改善管理水平和提高企业经济效 益。近年来随着改革开放的逐步深入，国有资产不断退出，股份制企业作为市场经济中 的一只生力大军不断对市场经济体制进行冲刷。随着市场竞争的不断加剧，企业开始重 视预算管理，企业经营管控的目标也从单纯地完成生产任务计划逐渐转变为提升企业经 营管理效益、增强企业核心竞争力。全面预算管理等一些全新的企业的经营管理观念逐 步应用于企业经营管理中【8 】。 明确提出企业应建立全面预算管理制度这一说法是在2 0 0 0 年9 月国家经贸委发布 的国有大中型企业建立现代企业制度和加强管理的基本规范( 试行) 中。2 0 0 2 年4 月财政部又发布了关于企业实行财务预算管理的指导意见，对我国企业实行预算提 供了详细的、具有可操作性的指导意见。2 0 0 6 年财政部重新修改了 企业财务通则， 进一步完善了对企业实施全面预算管理的具体要求。至此我国预算管理模式经历了单 一起点预算管理到战略习向全面预算管理模式的历程。其演变过程是：生产观预算 销售观预算成本观预算雨f 润观预算【l o 】。 近年来，我国学术界在全面预算方面的研究主要围绕以下几个方面： 理论研究方面：1 9 9 0 年朱学义阐述了零基预算的基本原理及特点并提出采用零基 预算预测企业管理费用的过程【l 。1 9 9 8 年成炎对编制现金预算的一般步骤以及如何计 划企业未来的现金需要进行了阐n t l 2 1 。1 9 9 9 年王斌在 企业预算管理及其模式一文 中提出了将预算管理按企业的产品生命周期分为四大模式( 以资本预算为起点、以销售 为起点、以成本控制为起点和以现金流量为起点的预算管理模式) 的观点【1 3 】。2 0 0 1 年 王斌、李苹莉一步一发展了预算管理思想，研究认为企业预算目标的确定是一个讨价还 价的过程，并探讨了在单一法人和多级法人制两种情况下预算目标的确定和分解情况 【1 4 】。2 0 0 2 年于增彪、梁文涛论证了现代企业所有权与管理权相分离，应以每股收益或 利润为起点编制预算，从而提出了界定以生产为起点和以销售为起点的两种传统预算编 制方法所适用的条件【”】。 实践研究方面：2 0 0 0 年陈晓红、徐兵、朱霞以一个大型国有上市公司的全面预算 管理为例，提出全面预算管理信息系统框架及功能说明【1 6 1 。以1 9 9 4 - 1 9 9 8 年中原石油勘 4 第l 苹绪论 探局预算管理案例为基础，管理会计应用与发展典型案例研究课题组在2 0 0 1 年采用 现场研究的方法，分析了中原石油预算管理的成功与不足之处，阐明通过预算管理达到 “分散权责、集中控制”的思想境界，概括出资金预算整合模式和全面预算整合模式，并 认为每一种模式都是由若干阶段或要素组成的管理控制系统，这为我国其他集团企业实 现整合资源、应用全面预算管理提供了宝贵的案例。 1 7 j 。2 0 0 2 年王成鹏、席宁对预算 管理信息系统进行设计，形成系统维护、预算编制、成本控制、预算分析和跨账套管理 五个功能模块【1 8 】。 管理学术界对全面预算管理研究的热情带动越来越多的企业接受和应用全面预算 管理的思想，针对企业特性，以成本为导向、以现金流量为导向、以利润为导向、以战 略为导向等预算模式相继发展起来。 1 3 论文的研究内容及研究方法 1 3 1 论文的研究内容 ； 全面预算管理是一套相对成熟的管理控制制度，很多成功的企业在实施过程中己受 益匪浅，但由于w d 集团的预算管理起步较晚，全面预算管理所具有的管理和控制职能 远没有充分发挥出来，为了提升全面预算管理的实效，有必要从实践上引进和嫁接业已 存在的先进的全面预算管理系统，并进行创新性设计，使之符合w e ) 集团的经营实际， 更好地为企业的管理控制工作服务。 w d 集团是以商业地产为主导业务的多元化经营企业，其在业务范围、资本结构、 资金筹措等方面都有自己的特点，因此w d 集团的全面预算管理实施方案必须充分考虑 其实际情况。本文以战略化全面预算管理模式为主要研究对象，结合商业地产的行业特 殊性，针对w d 集团实施全面预算管理的现状，提出存在的问题以及过错善公司全面预 算管理体系的应对策略和思路。依据文章构思，本文共分为五章： 第1 章：绪论。本篇论文选题的背景、目的和意义，分析了全面预算管理的产生、 发展情况及国内外关于全面预算管理研究的现状，阐述论文的创新之处。 第2 章：全面预算管理理论的介绍。通过全面预算管理的概念、管理流程、管理职 能、管理模式及编制方法的阐述，明确全面预算管理的意义与重要性。 第3 章：w d 集团商业地产全面预算管理现状。首先对商业地产及w d 公司做了介 绍，接着对其全面预算管理工作的现状进行诊断，提出问题。 第4 章：完善w d 公司全面预算管理的对策。本章是全文的主体内容，通过对组织 架构、工作流程等要素进行分析，提出w d 公司商业地产全面预算管理体系的最佳模式 s 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 以战略为核心的全面预算管理体系。综合分析完善全面预算管理体系后，公司在治 理结构、预算执行偏差缩小等方面的提升。 第5 章：结论。做出总结性陈述，指出本篇论文在研究过程中存在的不足。 1 3 2 论文的研究方法 本文主要采用的两种研究方法： 系统分析法。利用大量数字与图表对、舳公司全面预算管理进行分析，发现问题 并提出意见和改进建议，从面使理论分析更加充实。 理论与实际相结合的方法。在参阅大量国内外关于全面预算管理文献的基础上， 概述全面预算管理的内涵、发展及理论体系，选取商业地产巨头w d 公司这个领域，详 细探讨了w d 公司在结合自身实际的基础上实施全面预算的特点，指出其在实施全面预 算管理过程中存在的问题，并针对存在的问题提出相应的对策建议。在此基础上构建适 合w d 公司发展运营的全面预算管理模式，以期为w d 公司提升管理水平。 1 4 论文的创新之处 本文的最大创新之处在于： 针对w d 集团全面预算管理现状，从全面预算管理理论出发，结合商业地产企业 经营特点，采用“手术解剖”的方法对w d 公司现行预算体系进行诊断，找出“症结”，建 立适合企业全面预算管理的实施方案： 提出全面预算战略导向思想，构建了战略导向全面预算管理模式。指出构建该模 式的三条原则：完善公司治理、注重绩效动因指标提高管理效率、持续提升经营业绩； 并构建了全面预算管理循环系统和保障系统； 针对w d 集团年开发项目数量多、地域广这一特性，引进独立项目全封闭运作的 全面预算管理思路，将集团整体预算同单项目预算管理相结合，有效地降低企业经营风 险。在预算编制过程中，调动全员积极性，综合考虑商业地产企业特征多维度地确定预 算目标；将项目按地域、开发面积进行分类，使预算目标切实分解到每个具体项目上， 实现集团整体预算和项目预算的有机结合；建立起分级、弹性预算目标、公正、考虑例 外因素的预算考核机制，从而形成一套实施方法的策略体系。 6 第2 章全面预算管理理论 i i i 第2 章全面预算管理理论 2 1 全面预算管理的基本概念和特点 全面预算是以实现企业的目标利润为目的，关于企业一定时期间内经营、财务、投 资等各项经营管理活动的总体预算。全面预算以货币形式规范企业的经营活动，通过编 制预计财务报表、预计业务报表和其他报表，对生产、成本及现金收支进行预测，反映 企业未来期间的全部经营活动及财务状况。 全面预算管理是以企业战略规划为导向，对企业未来一定时期的财务及非财务资源 进行全面、系统的规划和分配，并通过对预算执行过程监控和分析，找出并纠正预算与 实际经营状况的差异，以此改善企业的经营管理活动，使企业实现既定的经营目标和发 展战略。中天恒3 c 框架研究组给予全面预算管理的最佳定义为：是以企业战略规划为 导向，利用全面预算这个实施战略目标的控制工具，以全员、全过程、全方位的全面控 制为特征，对企业各业务及职能部门的资源进行整合与分配、控制与考核，从而有效地 全面控制生产经营活动，确保企业的战略目标实现动态连续的管理过程，是企业管理控 制的重要内容之一【g 】。 全面预算管理面向未来规划，其核心在于“全面”二字，涵盖全员、全过程、全方位 的管理特点。 全员：是指执行预算过程中要求全体员工共同响应到预算。预算指标人人扛，让 员工参与到与本部门、本岗位工作相关的预算编制、执行、分析、调整、考核等全过程， 使成本效益意识树立在企业的每一名员工心中，把预算管理带进实际工作中。全面预算 管理的过程，是按科学的流程编制的过程，保证了企业资源在各部门之间协调和科学配 置。企业结合自身情况，通过各部门对预算过程的参与，达到部门的作业计划和公司资 源的有效配置和合理利用。 全过程：企业一切经营活动的事前、事中和事后控制均纳入到全面预算，即预算 管理应涵盖预算指标的编制和下达、执行和监督，分析和调整，考核和评价全过程，真 正发挥全面预算对企业经营管理活动的指导作用。预算口径和会计核算系统的统一，有 效确保了经营目标按照预期顺利实施。通过诸多会计分析法的应用，全面预算管理过程 透过会计核算系统体现出来，保证经营管理者及时发现和解决预算执行中出现的经营管 理问题。 全方位：全面预算涉及企业所有部门，包括业务部门，也包括财务部门、管理部 门等职能部门，涵盖了生产、营销、财务、质量等企业经营的所有方面。全面预算管理 7 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 以销售预测为编制基础，综合考虑生产经营领域各个预算，通过经营预算、专项预算与 财务预算的环环相扣，使全面预算成为一个完整而紧密的系统。可以说全面预算管理是 能够把企业所有关键经营问题融合在一起的管控系统。 2 2 全面预算管理程序 全面预算管理的过程，就是决策目标的具体化，即预算编制、执行、控制、考评的 过程。企业在设计其全面预算管理流程时，应做到从现实出发，充分考虑可能影响预算 执行的因素，与绩效挂钩，保证预算管理有章可循。通过全面预算管理程序，将企业发 展战略的规划、年度预算目标的确定、部门预算的分解、绩效管理的实施有机结合在一 起，使预算目标靠近实际经营状况，起到指导企业未来的经营活动的作用。 全面预算管理分为经营预算、财务预算和资本支出预算，其管理过程主要包括预算 编制、执行与控制、分析与调整、评价与考核。预算目标是全面预算管理的起点，也是 管理的目的。 全面预算管理过程可以用如下流程图描述： l企业战p 规划 上 制订预算目标 1 - 一1 i 0； 编制全面预算预算调整 上7 预算争行 一1 执行结粤动态反映 上二 预算簿效考核1 - - 预算穹理控制 i ：j ：l 一广。t 。、 l ；预算分析与反馈： - 图2 1 预算管理流程 由于企业经营管理具有唯一性，管理内容、模式的不同，使全面预算管理流程在企 业的应用不尽相同。因此，笔者将在本篇论文第四章中针对w e ) 集团行业特性及管理现 状具体分析全面预算管理的细化流程，力求构建出适合商业地产行业的最佳预算管理流 程模式。 2 3 全面预算管理职能 全面预算管理推动了现代企业科学管理的进程，作为综合性的企业内部管控工具， 8 第2 章全面预算管理理论 它的主要职能表现在以下四点： 控制职能 控制职能是全面预算管理最基本的职能，对企业的生产经营结果起着主导作用，贯 穿于全面预算管理的全过程。从事前的预算编制到事中的预算执行，从对执行结果的差 异分析到业绩考评，控制于预算管理系统之中无处不在。首先对企业战略规划进行的整 体控制，形成预算编制；其次在预算执行环节，有效控制企业的经济活动，合理安排企 业经营进程；最重要的是通过预算与实际结果的差异分析，采取措施调整预算，控制预 算目标按计划完成。 规划职能 规划的职能主要表现在全面预算管理通过量化企业的未来时期战略规划，制定企业 发展目标及经营策略。即以战略规划制定预算目标，引导各部门对内部的人员、工作、 资源配置等做出计划，有助于了解潜在的机会与风险，充分协调企业的资源，达到最大 的利用程度。 沟通与协调职能 全面预算的管理过程也是企业各部门沟通与协调的过程。如果各自为政，很难保证 企业实现整体预算目标，只有各部门均服从全局利益，保持部门目标与企业整体目标相 一致，合理分配企业资源，才能实现企业最大的经济效益。内部资源在各部门之间合理 配置，综合出企业所有资源的最优分解，从而促进各部门之间、员工之间的互动沟通， 使企业内部做到整体协调一致。 j 评价与激励职能 预算执行的结果为评价和考核企业各部门及员工的业绩提供了重要的依据。当提薪 和晋升以预算各项指标作为评价基础时，预算具有激励作用。实际执行结果与预算目标 比较，能够找出考核的部门与员工自身的成绩和不足，用以作为奖励和惩罚的依据，帮 助部门与员工总结经验教训，改善工作业绩。 全面预算管理能够处于企业管控系统的核心位置，主要原因在于它同时具有的多种 职能为企业提供了最为完整和成熟的管控框架。可以说，正常发挥全面预算管理职能有 助于企业全方位实施预算管理，企业能否成功实施全面预算的关键所在是预算职能是否 能充分发挥其作用。这四种职能之间相互关联、分工合作，共同促进并保障企业实施全 面预算，提高经营业绩， 2 4 全面预算管理模式 全面预算管理连接着企业外部市场竞争与内部管理控制，主要表现为对人的行为的 9 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 管理。其管理模式主要包括：以销售为起点、以利润为起点、以成本为起点、以现金为 起点、以资本投入为起点的预算模式及综合平衡预算模式。不同的企业所处的市场环境 与行业、规模各不相同，因此在开展全面预算管理时，企业应根据自身管理的需要选择 一种或几种预算管理模式结合的方式。 以销售为起点的预算管理模式 管理公式：收入一成本费用= 利润 以销售为起点的预算管理模式，以市场预测结果为基础编制出销售预算，倒挤出生 产预算、成本预算等项。这种预算管理模式目前普遍为大多数企业采用。它适合处于成 长期的企业和以价值最大化为目标的企业。 以利润为起点的预算管理模式 管理公式：利润= 收入成本费甩 以利润为起点的预算管理模式在编制时首先确定目标利润，再行编制收入预算、成 本预算等，反复试算平衡以满足目标利润。它适合以利润最大化为目标的企业和大型企 业集团利润中心。 以成本为起点的预算管理模式 管理公式：成本费用= 收入利润 这种预算管理模式以成本作为考核的主要指标，首先编制成本预算，在根据销售预 算编制利润预算。它适合销售较为稳定的传统企业和大型企业集团的成本中心。 以现金为起点的预算管理模式 管理公式：现金节余= 现金收入现金支出 这种预算管理模式将现金流作为考核的主要指标，以现金收支平衡为起点，编制收 入和支出预算，较为保守。它适合财务困困难、资金状况紧张的企业和产品面临退市的 企业。 以资本投入为起点的预算管理模式 管理公式：资本投入量= 项目l 投入量+ 项目2 投入量+ 这种预算管理模式以资本报酬率为考核的主要指标，先确定资本投入的总量，再据 此编制分项预算，带动企业高速发展。它适合企业的初创期、大型企业集团的投资中心 以及投资项目较多的企业。 综合平衡预算管理模式 综合平衡预算管理模式以财务指标中的盈利指标为起点，利用平平衡计分卡、战略 地图为基础，从财务、客户、内部经营过程、学习四方面制定预算。它适合注重战略、 1 0 第2 章全面预算管理理论 以可持续发展为目标的企业。 2 5 全面预算编制方法 编制全面预算，是实施全面预算管理的关键。由于预算编制涉及战略规划、业务流程、 薪酬制定、绩效考核、财务核算等各项管理工作，并且需要与预算执行、控制、分析、 调整相结合，因此预算编制的工作量大而复杂。预算编制方法选择的优劣直接影响全面 预算管理是否达到预期的结果。 全面预算的编制应力求做到全面，方法主要包括固定预算、弹性预算、增量预算、 零基预算、作业基础预算、概率预算、滚动预算和清单预算。现代企业生存于复杂多变 的社会经济环境，企业编制全面预算的工作量因为所处市场环境的变化而存在差异，编 制弹性预算，既能够适应变化的市场环境，避免当环境发生较大波动时使编制的预算失 效，还能够使业绩的评价与考核更全面、客观。因此企业多采用弹性预算，并结合其他 方法编制多目标预算。在实际编制中，企业要考虑所处行业、市场的竞争特点、并结合自 身治理结构状况，不同管控模式、发展的不同阶段，企业编制全面预算的方法也应有差异 和侧重，这是全面预算管理在内容编制方面必须要考虑的因素。 各种预算方法各有其优缺点，适用范围也各不相同。企业应针对预算编制方法的适 用范围针对性地选择适合的方法。具体的预算编制方法比较如下表： 表2 1 预算编制方法比较 编制方法适用范围使用程度应用说明 固定预算固定成本费用预算的编制不建议使用固定成本费用的划分 变动成本费用的划分，对于某 弹性预算 变动成本费用预算的编制不建议使用些选择性固定成本费用也可 考虑此方法编制 影响因素简单和以前年度基本 收入多用，成合理使用增量法，可以减少预 增量预算 本与费用最好算编制的工作量，应详细说明 合理的预算指标编制 不用增减变动原因 以前年度可能存在不合理或潜使用周期不宜过短，否则会增 零基预算不建议使用 力比较大的预算指标编制加工作量 目前多用于理论探讨阶断，受 有作业会计时 预算因果关系明确，但需要特 作业基础预算 技术限制，很难推广用别的作业成本会计支持 预算期变化大的预算指标的编运用加权平均方法计算期望 概率预算部分使用 制，也适合长期预算的编制值 通常按季度滚动，每季度第三 滚动预算定期预算以外的指标预算编制季度预算 个月中旬着手滚动预算工作 大项的成本与 有零基预算的优点，编制者需 清荸预算大项的成本与费用的编制 费用应多用 对预算事项编制清楚、明了 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 2 6 本章小结 全面预算管理涵盖预算编制、预算执行、预算控制、预算分析调整、预算业绩考评 全过程。其管理模式主要有以销售为起点、以利润为起点、以成本为起点、以现金为起 点、以资本投入为起点的预算模式及综合平衡预算模式六种。企业应在充分借鉴国外企 业成功全面预算管理案例的同时，根据自身经营管理特点选择预算管理模式，形成符合 自身发展的预算管理流程。 伴随着全球信息化的到来，企业为应对市场的竞争加剧，逐渐将战略管理思想引入 预算管理。以战略为核心的全面预算管理提高了企业经营管理效率，保障企业实现价值 最大化。各种管理方法的不断创新，也使全面预算管理的内容更为充实。在长期的演变 中，全面预算管理形成了全员、全过程和全方位的特点，更兼具了控制、规划、沟通协 调和评价绩励的职能。 战略导向预算管理模式以其科学整合企业资源的优势，在国外众多企业管理中普遍 应用，并取得了巨大的成功。但我国受预算开展时间短、自身管理基础弱、经验不足等 原因的影响，战略导向预算仍处于研究改善阶断，现实应用中遇到的问题与困难较多。 因此笔者在本篇论文第四章从w d 集团完善公司治理、提高管理效率以及提升公司经营 业绩三个层面构建战略导向全面预算管理模式，以促进该管理模式在我国企业的普及应 用。 1 2 第3 章w d 公司商业地产全面预算管理现状 第3 章w d 公司商业地产全面预算管理现状 3 1w d 集团概况 3 1 1w d 集团基本情况 w d 集团是中国商业地产行业绝对领先的龙头企业，其前身西岗住宅开发公司成立 于1 9 8 8 年，1 9 9 2 年8 月，w d 集团成为东北三省首批股份制试点企业之一，大连w d 集团股份有限公司正式宣告成立。股份制改造为w d 集团清除了体制障碍，使企业进入 快速发展期。从1 9 9 8 年开始，w d 集团开始跨区域发展，先后进入成都、长春、南京 等全国重点城市进行大规模住宅开发。跨区域发展使w d 集团跻身少数几家全国性发展 的房地产企业之列，w d 集团实现从地方品牌到全国品牌的蜕变，成为全国房地产业的 龙头企业。2 0 0 1 年，w d 集团在中国房地产业率先提出做“百年企业”的目标，为奠定百 年企业的物质基础，获得长期稳定的现金流，w e ) 集团决定转型做商业地产，成为国内 最早专业从事商业地产开发的企业。 w d 在中国首创了“订单商业地产”模式，通过与众多世界或国内领先的商业企业 签订联合发展协议，从而确保w d 广场先租后建，开工前基本完成招商，开业时做到满 场开业。历经1 0 年发展，w d 商业地产经历了从第一代单店到第二代组合店，再到第 三代城市综合体的进化过程，w d 广场已成为中国商业地产第一品牌。城市综合体是 w d 集团在中国的独创，项目内容包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼、高级公寓 等，每一座w d 广场都形成一个新的城市中心。w d 商业地产依托集团公司强大的资源 优势、技术力量和资本支持，脚踏实地开发和巩固每一个商业地产项目，规范高效地切 入一、二线城市建设，打造自身品牌。w d 现有商业地产主业的基本战略定位为：快速 扩张、规模经营。选择重点城市，对百姓做就业工程，对政府做税收工程，对商业水准 做提升工程，对城市规划做标志性工程。以“订单地产、强强联盟、多元业务、分散租 户”为经营原则，降低风险，增强赢利能力。整合供应商、设计院、建筑商、承租商、 金融机构、政府等上下游资源，形成价值链经营竞争优势。 3 1 2w e ) 集团商业地产战略规划 以2 0 0 9 年为标志，w d 商业地产进入规模化发展阶段。为实现“国际w d ，百年企 业”的整体战略，w d 集团设定了四大类的具体规划目标，涵盖了经济类和非经济类指 1 3 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 标，互为依托和保障，共同推进战略的逐步实现。其中的经济指标和行业地位指标更是 细化到了年度，成为各商业地产项目公司阶段考核的依据。 w d 集团规划：预计2 0 1 0 年开业1 6 家w d 广场，5 家五星级以上酒店，1 5 家万千 百货，2 1 家影城；至2 0 1 2 年，全国预计开业8 0 家w d 广场，持有收租物业面积1 2 0 0 万平方米，年租金总收入超过8 0 亿元，规模排名全球第四。w d 将成为世界级的企业 集团。 3 1 3w d 集团面临的机遇与挑战 近十年，中国的g d p 增长速度之快，另世界瞩目。随着国内经济平稳发展，城市 化进程加速，房地产作为支柱行业迅猛增长，2 0 0 9 年中国的商业地产实现了全球销售额 第一的优异业绩，超过美国和英国的总和。中国楼市的升温，带动更多商业地产产品入 市，同时随着我国人文环境的改善、都市生活节奏的加快，区域特色商业和城市综合体 的开发将会成为未来市场的热点。由于商业地产受政策限制较少，收益又远高于住宅开 发，未来将有更多的开发企业逐渐向商业地产开发转型，而自持物业将成为商业地产商 的主流选择，以只租不售的模式进行跨地域大量开发，成为中国房地产领域现阶段发展 的新特征。商业地产行业在上述积极的因素下正面临难得的高速战略发展期。 但是，我们也应看到，机遇总与挑战并存。商业地产是典型的资金沉淀型企业，前 期投资大，回收期长，而作为尚未上市且我国房地产信托投资基金又迟迟得不到落实的 背景下，w d 集团发展第三代城市综合体模式最大的隐忧仍然是现金流。2 0 1 0 年，国家 推出“国四条”，外部承受全球金融危机的冲击，内部面临国家相关政策的限制，大量竞 争同行的进入，使商业地产市场处于调整之中，w d 集团商业地产市场开发前景似乎没 有预想中乐观，w d 集团商业地产的前行之路面临着巨大挑战。 作为一个行业的领