（企业管理专业论文）我国旅游房地产发展研究.pdf

中文摘要 旅游房地产是一个边缘学科，是“旅游”与“房地产”的结合，最早发源于 法国地中海沿岸，在美国发扬光大。我国的旅游房地产在八、九十年代已萌芽， 现正处于快速发展阶段。旅游房地产是2 l 世纪的朝阳产业。中央提出2 0 0 4 年经 济工作有四个方面的经济增长点，住宅、汽车、旅游、电讯四个热点，旅游房地 产就占了一半，它的发展是传统住宅领域新的突破口，有利于促进旅游业的发展。 未来20 年，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，必将有巨大的发展前途。 在绪论中，总结了旅游房地产的概念，认为旅游房地产不仅仅是分时度假和 产权酒店，旅游房地产应该分成四部分：旅游商务地产、旅游景点地产、旅游休 闲地产、旅游住宅地产。同时介绍了目前旅游房地产众多表现形式，认为旅游房 地产是房地产的一个重要组成部分，是主题式房地产的一种，它代表的是一种新 的生活方式。 在对旅游房地产发展的理论进行分析中，认为旅游房地产正是随着经济的发 展和居住郊区化而发展起来的，其中产业分蘖理论和经济学理论是旅游房地产形 成的原因，居住郊区化理论是旅游房地产发展的动力，可持续发展理论是旅游房 地产健康、持续发展的保证。 在对旅游房地产现状和环境进行分析中，总结了我国旅游房地产目前的主要 发展模式和存在的问题，阐述了旅游房地产的运行机理，并对影响到旅游房地产 发展的内外环境进行了分析。 通过旅游房地产市场的分析，明确了旅游房地产功能定位和产品定位，认为 未来十年，旅游休闲地产和旅游住宅地产需求量巨大，发展前景良好。 最后提出，要通过建立以客户为导向6 w 服务系统，加强旅游房地产市场营 销、强化旅游房地产协调发展、加快旅游房地产支持体系建设、运营品牌化等措 旌来促进旅游房地产快速、健康、有序发展。 关键词：旅游房地产发展理论分析现状分析环境分析市场分析 a b s t r a c t t o u r i s mr e a le s t a t e ，af r o n t i e rb r a n c h ，l sac o m b i n a t i o no f “t r a v e l 7 a n d “r e a l e s t a t e ”i tf i r s ta p p e a r e di nt h ei n s h o r ea r e a so fm e d i t e r r a n e a ni nf r a n c ea n dg o ti t s p r o s p e r i t yi nt h eu s a i nc h i n a ，i ts p r o u t e di nt h e1 9 9 0 s ，a n dn o wi s i naf a s t d e v e l o p i n gs t a g e t h et o u r i s mr e a le s t a t ei sap r o m i s i n gi n d u s t r yi nt h e2 1 s tc e n t u r y a c c o r d i n gt ot h er e p o r tf r o mt h ec e n t r a la u t h o r i t i e st h a tt h e r ea r ef o u re c o n o m i c i n c r e a s i n gp o i n t si n2 0 t m ：h o u s e ，a u t o m o b i l e ，t r a v e la n dt e l e c o m t w oo ft h e m ( h o u s e a n dt r a v e l ) b e l o n gt ot h et o u r i s mr e a le s t a t e t h ed e v e l o p m e n to ft o u r i s mr e a le s t a t e n o to n l yb r e a k st h r o u g ht h et r a d i t i o n a lr e a le s t a t e ，b u ta l s of a c i l i t a t e st op r o m o t et h e d e v e l o p m e n to ft o u r i s ti n d u s t r y i nt h en e x td e c a d e ，a sa ni n t e r s e c t i o n o ft w o p r o m i s i n gi n d u s t r i e s , t o u r i s m r e a le s t a t ew i l l s u r e l ye n j o y ag r e a tc o m m e r c i a l p r o s p e c t t h ee x o r d i u mo ft h i sp a p e rs t a r t sw i t has u m m a r yo ft h ec o n c e p to ft o u r i s mr e a l e s t a t e i nt h i sp a r t ，ih a v ec l a r i f i e dt h a tt h et o u r i s mr e a le s t a t ed o e sn o tm e r e l yi n c l u d e t i m e s h a r i n gh o l i d a yr e s t a u r a n t sa n dp r o p e r t y o w n e dh o t e l s ；a c t u a l l yi t s h o u l db e d i v i d e di n t of o u rp a r t s ：c o m m e r c i a lt o u r i s mr e a le s t a t e ，l e i s u r et o u r i s mr e a le s t a t e ， h o u s et o u r i s mr e t le s t a t e ，s c e n i cs p o tt o u r i s mr e a le s t a t e a tt h es a m et i t h e ，ig i v ea d e t a i l e di n t r o d u c t i o no ft o u r i s mr e a le s t a t e ，w h i c hit h i n ki sa ni m p o r t a n tp a r to ft h e r e a le s t a t ea n da l s oar e p r e s e n t a t i o no fab r a n d n e wl i f es t y l e i nt h ef o l l o w i n gp a r t ，id r a wt h ec o n c l u s i o nt h a tt o u r i s mr e a le s t a t ed e v e l o p s a l o n gw i t he c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dt h ei n c r e a s eo fs u b u r b a nc o l o n i e s c o n s i d e r i n g t h eb r i g h tf u t u r eo ft h i si n d u s t r y , it l l i n ki n d u s t r i e s a b r u p t i o na n de c o n o m i c st h e o r i e s a r et h er e a s o n s ；t h et h e o r yo fl i v i n gs u b u r b a n i z a t i o ni st h em o t i v ef o r c ea n dt h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tt h e o r yi st h eg u a r a n t e ef o ri t ss u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t t h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h ec u r r e n t s i t u a t i o na n de n v i r o n m e n to ft o u r i s mr e a l e s t a t e ，f i r s t ，ih a v es u m m a r i z e di t sm a i np a t t e r n sa n dt h ee x i s t i n gp r o b l e m s ；a n dt h e n p r o v i d ee x p l a n a t i o n so nt h eo p e r a t i o n a lm e c h a n i s mo ft o u r i s mr e a le s t a t ea sw e l la s a n a l y s i so nt h ei n t e r n a la n de x t e r n a le n v i r o n m e n tt h a tm a yi n f l u e n c ei t sd e v e l o p m e n t a c c o r d i n gt ot h ea n a l y s i so ft h em a r k e t ，it h i n kt h a tt h e r ew i l lb eag r e a td e m a n d o fl e i s u r et o u r i s mr e a le s t a t ea n dt o u r i s mr e a le s t a t e ，t h u st h e ys h o u l dh a v eap r o f i t a b l e p r o s p e c ti nt h ef o l l o w i n gt e ny e a r s i nt h ef i n a l p a r t ，ip r o p o s eas e r i e so fs u g g e s t i o n sf o rt h ef a s ta n dh e a l t h y d e v e l o p m e n to ft o u r i s mr e a le s t a t e ，s u c ha ss e t t i n gu pac u s t o m e r - o r i e n t e d6 ws e r v i c e s y s t e m ；i m p r o v i n gt h es a l e s m a r k e t i n gs t r a t e g i e s ；c r e a t i n gah a r m o n i o u sd e v e l o p m e n t o ft h et o u r i s mr e a le s t a t e ，a c c e l e r a t i n gi t ss u p p o r t i v es y s t e ma n dr u n n i n gb r a n d s t r a t e g i e s k e yw o r d s ：t o u r i s mr e a le s t a t e ，d e v e l o p m e n t ，t h e o r y a n a l y s i s ，c u r r e n t s i t u a t i o na n a l y s i s ，e n v i r o m n c n t a la n a i y s i s ，m a r k e ta n a l y s i s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤盗盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：f 自西笃饥字日期：j 。，年月6 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解盘洼盘鲎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨壅盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：7 国嘲7 灸- j 签字日期： 巾丁年，月 6 日签字日期：武嘎f 年，月f 日 天津大学硕十学位论文我国旅游房地产发展研究 第一章绪论 1 1 旅游房地产的界定与内涵 1 1 1 房地产与旅游房地产 1 1 1 1 房地产 房地产是房产和地产的有机结合体，它是指建筑地块和建筑地块上的房屋建 筑及附属物以及由它们所衍生的各种权利。通常人们一般讲房产是指建设在土地 上的各种房屋，地产是指土地和地下各种基础设旋的总称。 房地产的特征： ( 1 ) 房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。 ( 2 ) 房地产开发建设周期长、投资大。 ( 3 ) 房地产业涉及到相当多的法律法规。 1 1 1 2 旅游房地产 旅游房地产就是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部 或部分实现旅游功能。也可以理解成“旅游与房地产结合得非常紧密的房地产”， 以度假、休闲、养老为主要目的和功能的物业。旅游房地产的开发对象为旅游物 业，一般而言，旅游物业包括住宅、休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式， 以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、高尔夫度假村、 休闲生态度假村、住宅项目、时权酒店、产权酒店、养老型酒店、运动度假村、 旅游( 休闲) 培训i 基地、国际休闲度假中心、时值度假型酒店等产品模式，它是 一个大房地产的概念。 旅游房地产是以旅游市场为支撑的房地产。因为旅游的导向，所以旅游房地 产的景观、环境、文化、投资等各要素都以不同的游客市场需求为出发点来设计 产品的类型、开发模式、商业模式等，导致旅游房地产与普通房地产的不同。随 着泛旅游与超地产相结合的时代来临，旅游房地产逐渐成为旅游区域打造和房地 产经营的交融点，已从以前简单嫁接发展到为城市运营、区域开发提供支撑的模 式。旅游产品的观光、度假、休闲、康体等类型分类，与住宅、商业、酒店、综 合社区等不同形态相结合，构筑了丰富的旅游房地产类型。 第一章绪论 1 1 1 3 旅游房地产的主要形式 1 、时权酒店。时权酒店是由瑞士亚力山大耐首次提出的“t i m es h a r e h o t e l ”。即将酒店的每个单位分为一定的时间份( 如：一年5 1 周) ，出售每一 个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间 ( 或一周) 的居住权。 2 、产权酒店。指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托 酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人 均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。“产权酒店”的概念起源于20 世纪 60 年代的法国阿尔卑斯山，70 年代在美国开始流行，现在已成为全球年销售 额1 0 0 亿美元的成熟旅游细分行业。目前我国产权酒店项目已达200 多个。 3 、养老型休闲酒店。指投资人( 往往是最终消费者) 在退休前购买退休养 老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间， 将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购， 再出售，收益归其家人所有。 4 、旅游( 休闲) 培训基地、国际休闲度假中心。指具有集旅游、观光、休 闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。 5 、时值度假型酒店。指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就 成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、不同地点、 不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权 或产权。该度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店，提出部分单位加入分时度 假网络，消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选 择。一般情况下，利用“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间。 6 、高尔夫、登山、滑雪运动度假村。指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动 地附近开发的度假别墅项目。该项目的出售是与运动项目使用权相匹配的。 7 、旅游住宅地产。旅游住宅地产在自然或者人造的旅游景区附近，营造高 档的居家住宅。是与旅游区高度关联的各种住宅建筑群，其功能主要是用以长期 居住。如华侨城等。 8 、旅游景点地产。在旅游区内，为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、 娱乐性质的、非住宿型的建筑群体，如世界之窗、民俗文化村等。 9 、旅游商务地产。在旅游区内，或旅游区旁边提供了旅游服务的商店、餐 馆、娱乐等，它本身不是旅游、是为旅游提供服务。 1 1 2 旅游房地产的特征 旅游房地产是由旅游+ 房地产而形成的房地产业，这种特殊房地产与传统房 地产开发相比，它有自己本身的特征：一、靠近旅游资源或旅游景区，并以此为 依托、为特色丌发房地产，当然，这种旅游资源或者旅游景区可是人工开发、天 然的、传承的遗产；= 、旅游璃目常年孱住的小害困其产、i p 是依靠旅游而发展 2 天津火学硕士学位论文 我国旅游房地产发展研究 的，所以，在假期、旅游季节则火爆，平时比较平淡，其后期的物业管理则成为 一个难点；四、重视旅游物业服务水平。由于物业性质不同传统房地产，这类项 目提供的服务也不一样，如餐饮、清洁等不同于普通小区；二、旅游休闲地产服 务对象主要是休闲度假的游客，项目面积不追求大，但是特别重视配套设麓，讲 究外部环境的设计。 1 2 本文研究的必要性和意义 目前旅游与房地产的火热为旅游房地产创造巨大的发展空间，并且会长期持 续和不断增长。原因是大家对积极休闲的追求是无限的，消极休闲会越来越少； 另外，我国中高收入的人群在逐渐增加，虽然相对量不大，但绝对总量非常大。 1 2 1 旅游房地产是2 1 世纪朝阳产业 随着中国加入w t o ，人民生活水平的提高，追求休闲生活品质，5 + 2 的生 活方式为越来越多的中产阶级所接受，在原来，旅游并不是生活必需品，但是现 在，旅游已经逐渐成为生活的一种必需品了。旅游主要的费用就是交通和住宿， 而购买旅游地产产品，就可以很好的控制成本。因此，产权酒店也就逐渐深入人 心。”2 0 0 3 年，中国旅游支出约为4 5 0 0 亿元，人均g d p 达到5 0 0 0 美元。旅游 地产在未来3 5 年是有着巨大发展前景的，可以预测旅游地产是二十一世纪的 朝阳产业，旅游房地产的利润空间非常大、附加值很高。先通过做旅游把周围的 地炒起来，周围卖地产再挣钱，地产可以是度假村、分时度假酒店、旅游住宅地 产、景区住宅等。在这个基础上做增值服务发挥的余地是非常大，另外就这个无 论是地产还是酒店经营，应该说在中国都是刚刚起步，真正这方面的专家，可能 现在还不是很专业。所以我们在起跑线上大家就不太好，因为当你做的时候别人 比你做的强，这样就不是在同一个起跑线上，当然这一点无论从地产和经营上， 在我们国家都是刚刚起步，机遇是无限的，空间是很大的，前途应该说是光明的， 应该说是二十一世纪的朝阳产业。 1 2 2 旅游房地产一两大经济增长点的加法 近几年，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游 房地产的概念浮出水面，市场运营也已初露端倪。中央提出2 0 0 4 年经济工作有 四个方面的经济增长点，住宅、汽车、旅游、电讯四个热点，旅游房地产就占了 两个，达二分之一之多。 旅游房地产的发展可以拉动内需，盘活滞销房产和闲置酒店客房，带动相关 产业的发展；而且通过建立国内包括国外的交换平台，将自身纳入到一个更大的 系统中扩展客源空间。这样，不仅能够增加房产开发氽业的收益，同时提升了酒 天津大学硕士学位论文 我国旅游房地产发展研究 的，所咀，在假期、旅游季节则火爆，平时比较平淡，其后期的物业管理则成为 一个难点；四、重视旅游物业服务水平。由于物业性质不同传统房地产，这类项 e l 提供的服务也不一样，如餐饮、清洁等不同于普通小区；一、旅游休闲地产服 务对象主要是休闲度假的游客，项目面积不追求大，但是特别重视配套设施，讲 究外部环境的设计。 1 2 本文研究的必要性和意义 目前旅游与房地产的火热为旅游房地产创造巨大的发展空间，并且会长期持 续和不断增长。原因足大家对积极休闲的追求是无限的，消极休闲会越来越少； 另外，我国中高收入的人群在逐渐增加，虽然相对量不大，但绝对总量非常大。 1 2 1 旅游房地产是2 1 世纪朝阳产业 随着中国加入w t o ，人民生活水平的提高，追求休闲生活品质，5 + 2 的牛 活方式为越来越多的中产阶级所接受，在原来，旅游并不是生活必需品，但是现 在，旅游已经逐渐成为生活的一种必需品了。旅游主要的费用就是交通和住宿， 而购买旅游地产产品，就可以很好的控制成本。因此，产权酒店也就逐渐深入人 心。”2 0 0 3 年中国旅游支出约为4 5 0 0 亿元，人均g d p 达到5 0 0 0 美元。旅游 地产在未来3 5 年是有着巨大发展前景的，可以预测旅游地产是二十一世纪的 朝阳产业，旅游房地产的币润空间非常大、附加值很高。先通过做旅游把周围的 地炒起来，周围卖地产再挣钱，地产可以是度假村、分时度假酒店、旅游住宅地 产、景区住宅等。在这个基础上做增值服务发挥的余地是非常大，另外就这个无 论是地产还是酒店经营，应该说在中国都是刚刚起步，真正这方面的专家，可能 现在还不是很专业。所以我们在起跑线上大家就不太好，因为当你做的时候别人 比你做的强，这样就不是在同一个起跑线上，当然这一点无论从地产和经营上， 在我们国家都是刚刚起步，机遇是无限的，空间是很大的，前途应该说是光明的， 应该说是二十一世纪的朝阳产业。 1 2 2 旅游房地产一两大经济增长点的加法 近几年，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游 房地产的概念浮出水面，市场运营也己初露端倪。中央提出2 0 0 4 年经济工作有 四个方面的经济增长点，住宅、汽车、旅游、电讯】；1 1 个热点，旅游房地产就占了 两个，达二分之一之多。 旅游房地产的发展可咀拉动内需，柱活滞销房产和闲置酒店客房，带动相关 产业的发展：而日通过建立国内包括国外的交换平台，将自身纳入到一个更大的 系统中扩展客源空间。这样，不仅能够增加房产开发企业的收益，同时提升了酒 系统中扩展客源空间。这样，不仅能够增加房产开发氽业的收益，同时提升了洒 第一章绪论 店( 公寓) 的潜力，提高了行业间的竞争力，进而满足消费者新的需求。通过交 换吸引旅游消费，延长旅游地的度假住宿时间，建立旅游地长期稳定的度假消费 模式，推动休闲度假市场的发展。 对于酒店来说，可以充分利用闲置房资源，提高利用率，快速收回投资，还 能扩大国际影响。酒店的客人主要是分散客人、旅行社客源和休闲度假客人。虽 然，分时度假酒店的客人没有付房费，但因为休闲旅游是一种目的地旅游，客人 会在酒店里进行各种消费。因此发展旅游房地产业于国于民皆有利。 从事旅游房地产的开发者应该抓住旅游业方兴未艾的时机，加快发展，吸引 投资，实现经济增长；适度控制旅游类物业投资规模，避免产品供应过剩。另外 必须杜绝浮躁心态，避免急功近利，加大和社会发展阶段相适应的长线房地产建 设，防止有人借助旅游房地产进行投机炒作。 未来20 年，旅游热潮正由原来的以“观光”为主转向“休闲度假”，这将给中 国的旅游业和房地产业带来难得的发展机会。专家预测，旅游地产作为两个黄金 产业的交叉型产业，将迎来发展的青春期。同时随着住宅开发竞争加剧，利润压 缩，风险加大，更多的开发商将会转移投资旅游房地产。 1 2 3 旅游房地产有利于促进旅游业的发展 适度的旅游住宅房地产开发不仅可以促进住宅消费倾向的引导，提升住宅开 发讲环境、讲环保的高质量品位，还可以对旅游业的发展起积极的促进作用。主 要表现在： 1 、带动景区基础设施开发，为景区发展旅游创造良好的基础条件。一般来 讲，景区住宅开发大多在“五边”地区，即河边、海边、湖边、山边、林边。城市 景区住宅开发也大多在大绿化带、人工湖、高尔夫球场周围。这些地方通常基础 设施较弱，甚至是荒凉地方。如果仅靠景区来开发市政基础设施，势必给景区造 成沉重的经营负担。景区住宅开发特别是高档住宅开发，基础设施要求较高，至 少七通一平，这恰恰为发展旅游业创造了条件，没有水、电、路、气，就没有旅 游业的发展。 2 、为景区构建独具特色的人文环境，使景区更具有人性化色彩，增加景区 的吸引力。从旅游者心里来讲，旅游者在游览风光美景中，能看到建筑别致、与 自然景观融为一体的人居住宅，更会产生心理上的共鸣和热爱环境、热爱家园、 热爱自然、欣赏景区的感叹。如，瑞士卢森湖边的商住两宜民宅，使很多游客流 连忘返。 3 、政府或土地管理者可以从景区住宅开发中获得可观的土地收入，使之有 更多的财源开发旅游配套设施，促进旅游业的发展。 4 、景区住宅开发可以改变景区周边交通环境，进而用交通带动旅游景区经 济发展，扩大旅游就业。 d 天津大学硕士学位论文 我国旅游房地产发展研究 1 2 4 旅游房地产业是传统住宅领域新的突破口 我国房地产的发展历程从1 9 8 5 年一2 0 0 4 年，这1 9 年经历了从市场朦胧期、 市场发展期、到今天的市场成长期。目前在我国经济学界，许多专家、学者对于 房地产是否“过热”的问题争论较为激烈。许多经济学者认为中国房地产市场存在 泡沫，并且已经濒临破裂的边缘，理由是中国传统住宅空置率高：大量民众买房 是为了投资，投资率肯定在5 0 以上( 而国际通行的标准是：投资率占到2 0 即为警戒线) ：中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民 1 0 1 5 年的收入，而在美国全国这一数字大约是3 5 年。 目前在广东省，空置房面积近两千万平方米，在建商品房规模首次超过一亿 平方米；在北京市空置房占全国的1 0 ，多达1 2 0 0 万平方米，北京四环、五环 周边的很多小区也入住率仅为三分之一，沉淀资金高达7 0 0 亿元。空置积压房已 经成为某些开发商心中挥之不去的巨大的“痛”；在上海，大约有六分之一的高级 住宅是没有人住的。根据建设部公布的统计数据，目前全国空置、积压一年以上 的商品住宅面积达到1 2 亿平方米。当开发商都将目光投向住宅的开发时，当企 业都将赢利的目标放在写字楼的投入上时，传统房地产市场出现了“泡沫”，再加 上加息的影响，房地产面临市场萎缩、风险增大、利润率下滑的困境。依靠旅游 资源而延伸出的以旅游度假为主的旅游房地产却供不应求，市场非常欢迎。 市场需要创新，多元化主题旅游地产的出现和发展，必将为我国的旅游市场 和房地产市场找到切合点，并在互动中有更好的发展方向和更快的发展速度。大 量的空置商品住宅为旅游房地产市场初期提供了大量可改造的房源( 主要集中在 旅游城市和景区) 。广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年 中国地产业最亮丽的风景线。所以把旅游和房地产结合起来的旅游房地产是传 统住宅领域新的突破点，是传统住宅房地产开发营销的新方向，于国于民皆有利。 1 3 本文研究的思路 首先提出旅游房地产的定义以及当前旅游房地产的主要形式和特征，再对 旅游房地产理论进行分析，即城界的消失一居住郊区化理论、产业分蘖理论、旅 游房地产的经济学理论和旅游房地产发展的可持续发展理论。在对旅游房地产发 展现状及环境进行分析时，阐明了旅游房地产在世界和我国的发展现状、我国旅 游房地产目前存在的问题、开发模式、运作机理以及我国旅游房地产发展的内外 环境。接下来，对旅游房地产市场进行分析，预测旅游房地产的发展趋势。最后， 对旅游与地产的良性瓦动问题进行探讨，提出促进旅游房地产快速、健康、有序 发展的措旌建议。 第二章旅游房地产发展理论分析 第二章旅游房地产发展理论分析 2 1 旅游房地产发展的经济学理论 2 1 1 房地产产权理论 2 1 1 1 房地产产权的基本内容 产权简单地说就是财产权利( p r o p e r t yr i g h t s ) ，或者说是就是凭借财产所获 得的各种权利的总和。 房地产产权或产权制度具体包括以下内容： 1 、房地产产权是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现。 2 、房地产产权是以房地产财产为客体的各种权利的总和。 3 、房地产产权可以分割、可分解、复合、而且会随着技术进步、供给或需 求的变化，不断地设置新的产权权能，其结构可以重组。 4 、房地产产权可以进入市场按商品化原则进行交易、流转。 5 、房地产产权要有法律、法规界定、规范、确认和保障。 6 、房地产产权要人格化，界定( 界区) 要清晰，可减少交易摩擦，降低交 易费用，提高资源配置效率。 2 1 1 2 房产和房产权 狭义的房产是指建筑在地上或地下的各类可用于生活居住的房屋。如公寓、 独有住宅、职工住宅等等；广义的房产是指建筑在地上或地下的一切空间建筑产 品。 狭义的房产权指：房产产权所有人依法对其在地上或地下的建筑物、其他附 着物拥有占有、使用、收益和处分的权利。广义房产权包括：房产所有权、房产 占有权、房产使用权、房产收益权、房产处分权、房产售卖权、房产租赁权、房 产抵押权、房产典当权、房产留置权、房产赠与权、房产继承权等权能。 1 、房产和地产具有相互依存的不可分割的偶性。从实物形态看，房屋、房 产或一切空间建筑产品都是建立在土地上，都是附着于土地联成一体的，土地是 房屋的基础、依托、载体，也是房屋生产的基本生产要素；从价值形态来看，房 价和地价也总是结合在一起的；从房地产交易看，任何形式( 买卖、租赁、抵押、 天津大学硕七学位论文我国旅游房地产发展研究 典当等) 的房产交易，也必然同时伴随着发生土地使用权的转移；从房地产资本 循环看，两者也是紧密结合的：从房地产经营管理分析，两者也是紧密结合的。 2 、房产与地产仍然具有差异性。地产可以独立存在，而房产则无法脱离土 地而单独存在：作为国有资产的土地，特别是生荒地是没有折旧的，而房产则有 折旧；地产的价格直接由地租( 实际是租金量) 规律支配，而纯粹的房产价值则 由商品价值规律支配。 房地产产权是房地产经济运行过程中各种权利的总和，即所谓权利集束 ( b u n d l eo fr i g h t s ) 。 2 1 2 房地产周期理论 2 1 2 1 经济周期的含义和类型 根据美国经济学家韦斯利c 米切尔和亚瑟f 伯恩斯所述，经济周期是指总 量经济活动中可以发现的一种波动。一个周期中包含呢同时发生在很多经济活动 中的扩张( 增长) ，以及依次进行的繁荣( 波峰) 、衰退和萧条( 波谷) ，并进一 步溶入下一周期的扩张之中。一般来说，上述一系列的变化是周期性的，但不是 定期的。经济周期一般有五种类型，即农业周期( 蛛网周期) 、存货周期( 基钦 周期) 、固定资产投资周期( 朱格拉周期) 、建筑周期( 库兹涅茨周期) 。一些周 期( 如存货周期) 的持续时间较短，仅2 4 年；而另外一些周期( 如库兹涅茨 周期) ，则可能达到2 0 年左右。经济周期持续时间的长短，取决于其相应经济活 动的具体性质，及特定地区的经济活动特征。 2 1 2 2 房地产经济周期的结构 与宏观经济相似，房地产经济也存在着其特定的周期循环现象，即也经过增 长、繁荣、衰退和萧条四个阶段，从而进入新一轮的周期循环。g 罗纳德威坦认 为：不动产建筑周期应分为四个阶段，即发展、过度建造、调整、购置；对不动 产周期德监测，可以从不动产供给( 新住房开工数为代表) 和不动产需求( 以住 房销售为代表) 两个角度进行。上述观点表明，房地产经济存在着周期性的波动。 房地产经济周期的结构特征，一般可以从以下四个阶段把握 1 、发展阶段( 增长期，a b ) 此时房地产需求上升，住房开工亦随之增加。住宅市场空置率较低，房价上 扬，一般在三至五年趋于成熟，而转折点的信号是过分的哄抬地价。 2 、过分建造阶段( 繁荣期，b c ) 当房地产开工量持续超过住房销售量，便出现过度建造阶段的信号。此时， 发展商大批涌入，市场中的物监成交量剧增，楼价愈涨愈高，而市场中的房屋供 7 第二章旅游房地产发展理论分析 给量渐渐超过需求量，形成房地产过度建造现象。 3 、调整阶段( 衰退期，c d ) 当楼价高涨到将房屋实际需求者排除于市场之外，进而靠投机资金支撑时， 房地产周期即由盛转衰。此时，交易量明显减少，楼价上涨趋于停止，且渐渐出 现优惠或下降现象；房屋空置率逐渐增加，房地产开发量收缩，建造商普遍比较 悲观。 4 、购置阶段( 萧条期，d - e ) 当房地产开工量仍然下降，房屋销售量进一步减少且趋于平稳，便产生呢周 期性的购置阶段( 萧条期) 。此时，尽管房屋空置量已经达到顶峰而价格下跌也 趋于平稳，但悲观情绪依然较高；发展商建造活动进一步减少，甚至出现了大批 发展商破产现象。 悄售量 时间 图2 - 1 房地产经济周期波动结构特征 t h ef l u c t u a t i o nf e a t u r eo fr e a le s t a t ee c o n o m i c c y c l e s 2 1 3 房地产供给与需求理论 供应和需求作为市场的两个最基本范畴，处在相互依存、相互制约的运动变 化之中。两者相互作用的结果是商品价格的变化。房地产作为一种商品，其供求 变化一方面具有一般商品共有的规律，同时也具有不同于一般商品的自身的特 征。 2 1 3 1 一般商品的供求规律 在自由竞争的市场条件下，各生产要素能自由流动，商品供求与价格变化反 应灵敏。当商品供过于求时，商品出现积压，商品价格下降，在利润最大化原理 驱使下，部分生产要素流出该商品生产领域，该商品的供给量趋丁减少，供求 天津大学硕士学位论文我国旅游房地产发展研究 趋向平衡；反之，当商品供不应求时，市场上商品紧缺，商品价格上升，在利润 最大化原理驱使下，会有其他领域生产要素流向该商品生产领域，使该商品的市 场供给量逐渐增加，供求趋向平衡。 在市场上，商品的供求平衡仅仅是暂时现象，在绝大部分时间里，商品的供 给和需求都处于不平衡的运动变化之中，这种不平衡通过商品价格的变化进行自 发的调节，供求与价格反应迅速，供求平衡与不平衡之间转换较快。 2 1 3 1 房地产商品的供求规律 由于房地产商品具有不同于其他一般商品的特殊属性，使得在房地产市场 上，房地产商品供求的运动变化形式明显不同于一般商品，其中最本质的不同在 于：房地产商品的供求变化反应迟钝，供求平衡的调节过程相对缓慢。下面将从 三个方面对此予以说明。 1 、当房地产市场需求突然增加( 或减少) 时，在短时期内，房地产市场供 应所能作出的反应是十分有限的。 房地产 单位价格 b a x y房地产供给量 图2 - 2 当外在条件发生变化，对房地产的需求迅速增加，房地产需求曲线由d d 向 右移到d d ，但由于房地产建设周期较长，新增数量是极为有限，房地产供给量 的增加只能依靠存量房空置的减少。这样，房地产供给量相对与需求增加量而言， 表现出明显不足，供需出现不平衡。 2 、由供需不平衡向供需平衡的调节要经过一个较长的时间，使得调节过程 十分缓慢。其原因如下： ( 1 ) 房地产投资属于高风险、高货币投放的行为，投资者在没有相当把握 的情况下，不会冒然作出投资行为。如前所述的情况出现时，即市场已出现明显 的供不应求事实，投资者仍会观察并经过充分的论证，确信这种形势能维持下去 并有利可图时，才会进入投资市场。 9 第二章旅游房地产发展理论分析 ( 2 ) 房地产开发从开始到完成，进入销售市场需要一个较长的时间，一般 需二至三年的时间。 3 、在房地产市场中，有时会出现供给与需求相背离的情况，导致供需不平 衡的加剧。这种现象较易出现在经济由景气向不景气的过渡期，其原因如下： ( 1 ) 随着经济由景气转向不景气，房地产的需求开始明显下降。 ( 2 ) 房地产投资者被眼前的繁荣景象所迷惑，仍维持较高的投资热情。 ( 3 ) 在建中的房地产因其生产惯性，不可能停止下来，1 2 年后，这批在 建房地产仍会源源不断地进入房地产供应市场。 2 2 产业分蘖理论 2 2 1 产业分蘖理论 随着一个国家的经济发展和国民收入的增长，市场需求不断变化，引发资 源配置状况发生变化，产业结构也发生相应转换，新的产业不断涌现。产业的这 种演化具有不同的机制，如有的产业是从原有产业母体中分蘖出来的，有的产业 是原有产业体外新生出来的，也有的产业是自我衍生出来的。本文重点阐述分蘖 的产业演化机制。 分蘖是植物学中的一个术语，具体指稻、麦、甘蔗等植物生长发育的一种机 理，即从植物的基部或从植物的低处叶腋发出新技。产业分蘖是指原来附着在某 类产业的活动，随着社会经济的发展和人们对其需求的扩大，伴随母体的发展逐 渐发展成为相对独立的产业。产业分蘖的过程实际上是产业树成长的过程，即一 个母体产业分蘖出若干分文，每个分文可能还会分蘖出更小的分文，从而构成网 状的产业树。例如，房地产经济活动成长为相对独立的房地产产业就属于这种机 制。它在成长为独立的产业之前依附于建筑业；独立后它又分蘖出住宅产业；物 业管理也有可能从房地产业中分蘖出来。房地产业的分蘖演化过程可以用树状结 构图形象地表示出来，如图2 3 所示。 1 0 天津大学硕士学位论文我国旅游房地产发展研究 f 1一 图2 3 房地产业的分蘖演化过程图 2 2 1 1 增长是产业分蘖的内在动力 1 、经济增长引发需求结构变化，需求结构的变化促进产业的分获。根据库 兹涅茨对产业演进与经济增长的内在联系观点，经济增长引起需求结构的变化， 需求结构的变化直接拉动生产结构的转换，促进产业的分蘖。大量的统计分析表 明，产业结构的变化与需求结构的变化是相对应的。先行国家的产业结构是沿着 农业一轻工业一重基础工业一重加工工业一现代服务业依次占主导地位的序列 发展的，这种转换顺序是与人们消费需求结构的变化，即由农产品食品一日用工 业消费品一耐用消费品高度文明享受依次占主体的结构相对应的。因而，随着 经济的发展和入均收入水平的不断提高，需求的重点便会逐步向高层次转移，产 业也相应从第一产业占主导地位向第二、第三产业占主导地位演进。 2 、经济增长引发母体产业的迅速发展，母体产业的成熟促进子产业从母体 中分蘖出来。罗斯托认为，现代经济增长本质上是一个部门的过程，即经济增长 是主导部门依次更迭的结果。他说：“增长的进行，是以不同的模式、不同的主 导部门，无止境地重复起飞的经历。”母体产业的成熟加剧了产业内部的竞争， 促使产业内部产品的多样化和市场的细分化，为子产业从母体中分蘖出来创造了 一定的基础。 第二章旅游房地产发展理论分析 2 2 1 2 环境变化是产业分蘖的外部推力 如果把个产业看作是一个系统，那么系统的外部要素( 包括资源供给结构、 需求结构、对外贸易结构等经济因素和政治、社会、法律、文化等非经济因素) 就是产业的环境。任何一个产业都存在于一个环境中，环境的变化必然会影响到 产业的分蘖。 日本经济学家赤松要提出的关于一国产业发展形态的“雁行形态理论”也说 明了环境变化对产业演化的作用。他从日本棉纺织工业的发展史观察到国际贸易 对产业演化的外部推动力量。在产业形成初期，由于国外同类产品的大量涌进， 开辟了日本的棉纺织品市场，为产业后期发展提供了市场条件。国内市场和生产 技术条件的成熟，促进了日本棉纺织业的发展，当国内棉纺织业达到规模经济时， 其产品价格在国际市场上具有了比较优势，日本棉纺织品成了重要的出口产品。 随着国际市场的拓展，进一步促进了日本棉纺织业的发展。可见，一个产业的形 成和发展不仅受到本国经济发展的影响，而且也受到产业外部环境的影响。所以， 研究一个产业的发展，必须从动态的角度去观察和思考，挖掘产业发展的内在动 力和外部推力。 2 2 2 旅游房地产业形成的分蘖分析 随着经济的发展和人均国民收入水平的提高，休闲度假旅游不再是少数人享 受的奢侈品，将成为大众消费的必需品，具有旅游度假功能的旅游房地产具备了 从房地产业中分蘖出来的基本条件。 2 2 2 1 增长从内部推动旅游房地产业的形成 1 、经济的增长和人均收入水平的提高引发了需求结构的变化，立接导致了 旅游度假消费的增加，为旅游房地产的有效需求莫定了一定的经济基础。改革开 放以来，我国的经济以年均7 以上的速度持续增长，人均收入水平不断提高， 恩格尔系数不断下降，居民用于衣、食和基本生活用品支出比重大幅下降，用于 住房、交通通信、医疗保健、文教娱乐等发展需求与享受需求的支出比重迅速上 升，2 0 0 0 年城市居民出游率达到了1 0 4 ，4 ，比1 9 9 9 年的9 4 8 增长了近1 0 个百分点。 2 、经济的增长和人均收入水平的提高推动了我国的休闲制度，引发了“假 日经济”，为旅游房地产的发展提供了强有力的市场支持。2 0 世纪9 0 年代中期， 我国开始实行周末双体制度；2 0 世纪9 0 年代末国务院又发布实施了新的全国 年节及纪念日放假办法，形成了周末双休日和每年3 个旅游黄金周的1 1 4 天的 休闲制度。每午近l 3 削阚的休闲韦度不仪为休闲度假旅游提供了充分的耐间， 天津大学硕士学位论文 我国旅游房地产发展研究 而且由此引发的“假日经济”和“拉动内需”也正在逐步造就强大的消费群体和 旅游消费市场。据报道，1 9 9 9 年“十一”以来，每年三个“黄金周”期间，外 出旅游人数都超过1 亿。 3 、经济的增长和人均收入水平的提高促进了房地产丛的迅猛发展，加剧了 产业内部的竞争，促使产业内部产品的多样化和市场的细分化，推动了旅游房地 产的发展。改革二十多年来，房地产业取得了飞速发展，房地产业作为国民经济 的一个重要支