（工商管理专业论文）试论房地产信贷风险在商业银行的凝聚.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 自2 0 0 2 年以来，我国投资高速增长，到2 0 0 3 年已经迎来了自上世纪9 0 年代以来的又一个高峰年。相关数据表明，2 0 0 3 年l 6 月份，国有及其他所 有制单位固定资产投资共计完成1 5 0 7 3 亿元，比2 0 0 2 年同期继续增长3 2 8 ， 这是自1 9 9 5 年以来同期最高增速。如果考虑到物价因素，投资实际增幅已经高 于1 9 9 3 年一1 9 9 4 年的投资过热膨胀期。在固定资产投资高速增长的背景下， 其中的房地产开发投资更是“一枝独秀”：1 9 9 3 年到2 0 0 3 年，我国房地产开发 投资从1 9 3 7 5 亿元，增长至1 0 1 0 6 1 亿元，1 0 年间增长了4 2 倍，平均每年 增长1 7 9 6 。其中2 0 0 3 年l 一9 月，全国房地产投资新增3 8 1 7 亿元，增长3 4 。 在房地产投资快速增长的同时，银行投放在房地产领域的信贷资金也呈现 迅猛的增长。各类房地产贷款余额从1 9 9 8 年末的3 1 0 6 亿元上升到2 0 0 3 年9 月术的2 1 3 2 7 亿元。其中仅2 0 0 3 年前三季度各类房地产贷款就增加4 2 6 4 亿元 ( 其中房地产开发贷款增加1 3 5 0 亿元) ，按照同期全国的房地产投资新增额 3 8 1 7 亿元计算，2 0 0 3 年商业银行的房地产开发贷款在房地产投资总额中占到了 3 5 3 7 ，如果考虑银行在房地产销售领域投放的个人住房按揭贷款，银行的房 地产信贷在整个的房地产生产经营过程中起到了绝对的中间力量。综观世界各 国历史，银行房地产信贷业务在这么短的时间内，以这么快的速度持续发展是 少有的。 但是在房地产投资和房地产信贷同步快速增长的同时，由于我国社会信用 体系不完善、国有银行金融风险防范体系脆弱等原因导致房地产投资的风险已 经转变成为银行的房地产信贷高风险。本文首先从我国目前房地产投资的宏观 环境进行了分析，指出了我国房地产投资高速增长的背后实际上是银行房地产 信贷资命投放的高增长，并明确了这种投资结构的不合理以及我国银行风险防 范体系的脆弱性 致了银行房地产信贷已经面临巨大的风险。文章从银行房地 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 产信贷业务的种类、特点、办理方式上进行了较为详细的阐述，弄磊面丽有而 理房地产信贷业务过程中所存在的风险隐患，同时结合具体案例一f k 公司的项 目丌发进行实证分析，指出银行在房地产信贷投放的各个环节上风险点的形成 原因，明确提出了我国房地产投资主体与投资风险形成了分离，而在金融行业 凝聚的显著特点，并有针对性地提出解决银行房地产信贷风险的办法。首先是 有效拓宽房地产开发企业融资渠道的瓶颈，分散银行信贷资金过度集中的弊端； 其次，提出了改变银行一些不合适的操作规程，使房地产开发企业的效益和风 险密切结合，从而防止开发企业的投机行为所带来的银行信贷资金风险：第三， 从完善银行的房地产信贷风险防范体系着手，提出了解决房地产开发贷款和个 人住房按揭贷款中存在的系统性风险的手段：第四，从社会信用环境建设方面 提出了信用制度的完善对银行防范房地产信贷风险的重要性：最后，文章从进 一步分散银行房地产信贷风险提出了两点具有建设性的办法，即通过住房贷款 的证券化和保险制度来有效降低房地产信贷业务的风险。 关键词：房地产投资热银行贷款风险控制 亘童窒望盔茎堡主塑塞竺兰堕堡壅塑! ! ! 夏 a b s t r a c t i n v e s t m e n t si nc h i n ah a v ei n c r e a s e dr a p i d l ys i n c e2 0 0 2 t h e r ec a n l e a n o t h e r p e a ki n2 0 0 3s i n c e 19 9 0 s a c c o r d i n gt o s t a t i s t i c s ，f i x e da s s e ti n v e s t m e n t so ft h e u n i t so fa l lk i n d so f o w n e r s h i pr e a c h e d15 0 7 3b i l l i o ny u a nf r o mj a n u a r yt oj u n ei n 2 0 0 3 i th a si n c r e a s e db y3 2 8 p e r c e n tt h a nt h a t i n2 0 0 2 i fw et a k e p r i c e s i n t o c o n s i d e r a t i o n ，t h ei n c r e a s er a n g ei sh i g h e rt h a nt h a ti n1 9 9 3a n d1 9 9 4 ，w h e ni tw a s t h ei n v e s t m e n tr u s h p e r i o d w h e nf i x e da s s e ti n v e s t m e n t sw e r e i n c r e a s i n gr a p i d l y ，a m o n gt h e mt h e i n v e s t m e n to f r e a le s t a t ei sq u i t ed i f f e r e n t ：f r o m1 9 9 3t o2 0 0 3 ，t h ei n v e s t m e n t o f r e a l e s t a t ei n c r e a s e db y4 2t i m e s ，r i s i n gf r o m1 9 3 7 5b i l l i o ny u a nt o1 0 1 0 6 1b i l l i o n i t i n c r e a s e db y17 9 6p e r c e n tp e ry e a r b e t w e e nj a n u a r ya n ds e p t e m b e ri n 2 0 0 3 ，i t i n c r e a s e db y3 4 p e r c e n t ，t h a ti s ，3 8 1 ，7 6b i l l i o n a tt h es a m et i m e t h ei o a n sw h i c hb a n k s p u ti n t o t h er e a le s t a t ew e r e i n c r e a s i n gt o o g e n e r a l l ys p e a k i n g ，t h ef u n d si n c l u d et h ed e v e l o p m e n tl o a n sw h i c h a r eu s e db yt h er e a je s t a t ee n t e r p r i s e sa n dt h ei n s t a l l m e n ti o a n sw h i c ha r eu s e dt o p u r c h a s et h eh o u s e sb yi n d i v i d u a l s n l ed e v e l o p m e n tl o a n sf a c et h el i n k si nt h e p r o d u c t i o nc h a i n w h i l et h ei n s t a l l m e n tl o a r l sf a c et h es e l l i n gc h a i n w i t ht h eh e l po f m a c r o - e c o n o m i cp o l i c ya n das e r i e so f p o l i c i e sb yc e n t r a lb a n k ，c o m m e r c i a lb a n k s i n c r e a s e dt h el o a n si np r o d u c t i o na n ds e l l i n gf i e l d so f r e a le s t a t e t h er e m a i n i n gs u m o f l o a n si nr e a le s t a t er o s ef r o m3 1 0 6b i l l i o ni n1 9 9 8t o2 1 3 2 7b i l l i o ni n2 0 0 3 n l e l o a n si nr e a le s t a t ei n c r e a s e d4 2 6 4b i l l i o ni nt h ef i r s tt h r e eq u a r t e r so f 2 0 0 3 ( 1 3 5 b i l l i o nw a su s e da st h ed e v e l o p m e n tl o a n s ) a c c o r d i n gt ot h ei n c r e a s i n gv o l u m e 3 81 7b i l l i o n t h e d e v e l o p m e n tl o a n s o ft h ec o m m e r c i a lb a n k sm a d eu p3 5 3 7 p e r c e n t o ft h et o t a ll o a n si n r e a le s t a t e i fw et a k et h ei n s t a l l m e n tl o a n si n t o c o n s i d e r a t i o n ，t h el o a n si nr e a le s t a t ep l a y e dad o m i n a n tr o l ei nt h ep r o c e s so fr e a l e s t a t ep r o d u c t i o na n dm a n a g e m e n t i ti sv e r yr a r et h a tt h eb u s i n e s so fc r e d i tc a r l d e v e l o p s or a p i d l yi ns u c has h o r tt i m ei nt h e h i s t o r y h o w e v e r , w h e ni n v e s t m e n t sa n dl o a n si nr e a le s t a t ew e r ed e v e l o p i n gr a p i d l y 西南交通大学硕士研究生学位论文第页 h a n di nh a n d t h er i s ko fi n v e s t m e n ti nr e a le s t a t eh a st u r n e di n t ot h er i s ko fb a n k c r e d i tb e c a u s et h es o c i a lc r e d i t s y s t e mi n c h i n ai s i m p e r f e c ta n db e c a u s et h e a n t i r i s ks y s t e mo ft h es t a t e o w nb a n k si ss ow e a k i nt h ee s s a y ，ia n a l y s e d e t a i l e d l y t h er i s ko fg i v i n gc r e d i tw h i c ha r ec a u s e db yt h ei m p e r f e c t i o n so fm a n a g i n gt h e b u s i n e s so fc r e d i ti nr e a le s t a t ea n dt h e p r o c e s sd u r i n g w h i c ht h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e sr e i n v e s tb yd e f r a u d i n gt h ei n s t a l l m e n tl o a n s ip o i n to u tb a n k sa r ef a c i n g e n o r m o u sr i s k sb e c a u s eo f t h er a p i dd e v e l o p m e n to f r e a le s t a t e ，a d d i n gt h a tt h e r ea r e s o m es o l u t i o n so f s o l v i n g t h eb a n k i n gr i s k se f f e c t i v e l y k e y w o r d ：r e a le s t a t e ；i n v e s t m e n tr u s h ；b a n kl o a n ；r i s kc o n t r o l l i n g 西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 第1 章绪论 笔者从事金融工作多年，对国家宏观经济政策所涉及的许多问题有一种职 业的敏感性，尤其是自9 8 年以来，我国为拉动内需，解决“通货紧缩”所带来 的深层次的社会矛盾和问题，相继实施了一系列的扩张性的宏观调控措施，加 大固定资产投资比例，努力拉动国内市场需求，刺激经济的复苏，在近年来取 得了显著的效果。进入2 0 0 3 年，我国投资进入超高速增长，迎来自上世纪9 0 年代以来的又一个高峰年。在新一轮的投资增长中，房地产业占有非常突出的 位置，1 9 9 3 年到2 0 0 3 年，我国房地产开发投资从1 9 3 7 5 亿元，增长至1 0 1 0 6 1 亿元，1 0 年间增长了4 2 倍，平均每年增长1 7 9 6 ，其中2 0 0 3 年比2 0 0 2 年增 长2 9 7 ，高于同期固定资产投资增幅( 2 6 7 ) 3 个百分点，占同期固定资产 1 8 ：3 。房地产业对全围g d p 的直接贡献率和间接贡献率约占1 5 ，带动一大批 关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。房地产业的增长不仅促进了国 民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。 1 1 近年来我国的房地产投资表现出的特点 i 、房地产投资资金总额增长迅猛： 中国房地产业经过近l o 年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的组 成部分。房地产业的发展，离不开资盒的支持。根据有关统计数据，2 0 0 3 年 全国房地产丌发到位资金为1 3 l 万亿元，是1 9 9 7 年的3 4 倍，其中国内贷款、 自筹资金及其他资金来源( 主要是定金及预付款) 分别是1 9 9 7 年3 4 倍、3 9 倍、4 2 倍，尽管三者在资金来源中所占比重增长不明显，但资金总量增加幅 度很大。国家预算内资会、债券及利用外资所占资余比熏分别由0 3 3 、0 1 骗、 1 2 0 7 下降到0 1 2 、0 0 2 、1 4 0 。2 0 0 1 年债券所占比重几乎为零利用外 资2 0 0 3 年为】8 4 亿元，比2 0 0 1 年( 最低的1 3 5 亿元) 增加4 9 亿元，但所占 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 比重仍在下降。由此可见，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、 角筹资会及其他资会( 主要是定金及预付款) 三个方面。 2 、丌发企业的资会以银行贷款间接融资为主。2 0 0 3 年全国房地产开 发资金中银行对开发商发放的贷款占2 3 8 6 ，企业自筹占2 8 6 9 ，定金及预收 款占3 8 ，8 2 。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷 款。闻此，房地产丌发资会约有7 0 以上来源银行贷款，房地产开笈资金对银行 的依赖程度较大。在我国房地产业中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几， 房地产开发资金直接融资占较小比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段 虽被看好，但尚无政策支持；上市或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实 现的方式，但受经营特点和预期收益制约彳；易得到投资者认同，融资效果也不 理想，故直接融资比重较小。 3 、银行对房地产信贷业务的双向支持使得信贷资金在房地产投资中的比重 过大。一方面银行为开发企业提供大量的房地产开发贷款用于房屋的开发建设， 另一方面开发项目在期房预售和现房销售过程中对购买者提供房屋按揭贷款支 持开发企业，从而在房地产开发的建设和销售环节予以了双向支持。进一步加 大了银行贷款在房地产投资过程中的资金占比。 1 2 本文问题的提出 从近年来房地产投资来源情况分析，银行的信贷资金投放逐渐成为房地产 投资资金来源的主力军趋势开始愈演愈烈，虽然从绝对数量上看到2 0 0 3 年上半 年为止，银行贷款占投资资金来源比例为2 4 8 4 ，主要的投资来源仍然是企业 自筹资金，占4 6 ，但是这样的统计数据并不能准确反映目前的整体情况，很 多企业的白筹资金是通过同业拆借和关联交易而来，这其中仍然包含有大量的 银行信贷资金变通而来因此实际上银行信贷资金实际所占比重应该更大。尤 其是房地产投资中，由于开发周期长、资金需求量大等因素，房地产开发基本 靠大量负债进行经营，在目前企业筹资渠道单一，政策法律不完善的情况下， 许多房地产企业的主要融资渠道就是向银行大量举债，以维持其正常的经营活一 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 动。房地产热中存在的投资风险也有意无意地逐步向银行凝聚 从某种意义上来说，目前的房地产投资热实际上正在演变成银行房地产信 贷投放热。高度集中的银行房地产信贷风险是如何形成的，怎样防范和化解这 样的风险，本文将从个案中详细分析在目前房地产空前繁荣的背后下存在的隐 忧，同时结合笔者的相关研究和工作实践，提出相关的解决措施。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 第2 章银行面临的房地产贷款风险分析 2 1 房地产贷款业务概述 房地产贷款是银行向房地产开发、经营、流通和消费领域投放的贷款总称。 房地产贷款可以按资金性质、贷款对象、贷款用途等多种方式分类。按资金性 质房地产贷款可分为自营性房地产贷款和委托性住房贷款两大类。其中：自营 性房地产贷款又分为房地产开发贷款和个人住房按揭贷款；委托性住房贷款分 为单位住房贷款和个人公积金住房贷款。本文主要从银行的自营性房地产贷款 方面分析。 2 1 1 房地产开发贷款 1 、概念：房地产开发贷款是银行向房地产开发企业开发的房地产项目发放 的贷款。由于房地产开发项目丌发期长，相应占用资金时间也长，因此这类贷 款属于中长期贷款。 2 、用途：房地产开发贷款用于开发项目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、 基础设施建设、房屋建筑安装及公共配套设施等发生的费用支出。 3 、特点： ( 1 ) 按项目贷款 房地产开发贷款一般是企业按开发项目申请贷款，银行按该项目的生产周 期及其资金占用量核定贷款额度。当其他项目开工时，企业需要重新申请贷款。 这就是说，开发贷款有特定的使用范围，它只能用于规定的工程项目，是一次 性的，企业不能自行将贷款转移到其他开发项目中使用。 ( 2 ) 投入资金量大 房地产属于不动产，规划许可、土地征用、拆迁补偿、市政配套、施工建 设等开发过程复杂，开发成本高，单位价值较大，决定了房地产项目开发需投 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 经营、消费，都需要大量资金。企业或个人在自有资金有限的情况下，银行贷 款就成为了主要融资手段。 ( 3 ) 贷款占用时间长 房地产的生产经营活动具有生产环节多、建设周期长、室外作业受季节影 响等特点。房地产开发产品的生产，涉及土地征用、前期开发、工程建设、设 备配置等各复杂环节，因此在生产建设阶段资金周转速度很慢；在经营销售阶 段，资金是分期分批回收的，其速度也较慢，这就决定了其占用贷款的时间 较长。 2 1 2 个人住房按揭贷款 1 、概念：是指银行用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自 然人发放的贷款。 2 、用途：有助于调整社会的消费结构，实现国家的产业政策；帮助个人 实现购房愿望，满足人们住房消费和投资需求。 3 、特点： ( 1 ) 、长期性：个人住房贷款最长期限可达3 0 年，远高于房地产开发贷款。 ( 2 ) 、零售性：房地产开发贷款是以法人单位为对象的，贷款投放集中、 金额大，属于批发性质：个人住房按揭贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投 向分散、单笔金额小，属零售业务性质。 ( 3 ) 、分期偿还：个人住房贷款相对于个人支付能力来说额度较大，很难 一次性还款。为此，银行向借款人提供分期还款方式，由借款人按月归还银行 贷款本息。 2 2 银行房地产开发贷款发放流程 2 2 1 确定贷款申请人是否符合条件： 银行在受理房地产开发贷款申请时，要审核借款人是否符合银行规定的条 件，借款人应具备如下条件： 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 l 、具有独立的法人资格，取得法人登记证： 2 、实行独立核算，有健全的管理机构和经营管理制度，财务状况良好，高 层管理人员素质较高： 3 、信用良好，具有按期偿还贷款本息的意愿和能力； 4 、按规定办理各类证件的年检手续，并持有中国人民银行办法的年审合格 的贷款卡或贷款证； 5 、在贷款银行丌立基本结算或一般存款户，办理全部或部分结算业务； 6 、借款人如为房地产开发企业，应具备建设行政主管都门核准的房地产开 发企业资质证书： 7 、开发项目符合当地房地产市场需求，销售前景良好： 8 、开发项目己纳入国家或地方房地产开发建设计划； 9 、借款人拥有流动资金周转需要总量3 0 以上的运营资金； 1 0 、贷款前，借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的3 0 ； 11 、具有贷款银行认可的足值有效的抵押物或具有符合条件的第三方保证 人提供的贷款担保； 2 2 2 贷前调查和评估 l 、对申请人提交的材料进行完整性、合法性、规范性和真实性进行审查： 2 、对申请人进行评价，主要是对申请人资信情况进行分析和评估，并对申 请人偿债能力进行评价，进一步作出信用等级评定和授信量分析。主要包括七 个方面： ( 1 ) 对客户基本情况分析：考察客户的经营范围、规模、法定代表人、注 册资金、主要融资渠道以及开发项目的经营状况等； ( 2 ) 对客户的市场竞争能力分析：分析客户主要产品在市场上的地位和竞 争力，包括主要竞争优势、管理水平、市场拓展能力，并对存在的主要问题和 未来发展情况进行具体分析： ( 3 ) 对客户财务情况进行分析：在借款人现有财务数据上，通过计算和分 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 析借款人在贷款期内偿还能力、运营能力、赢利能力、发展能力等指标，估算 借款人第一还款来源清偿债务能力。主要包括的指标有资产报酬率、贷款本息 按期偿还率、资产负债率、流动比率、速动比率、本息保障倍数、应收帐款周 转率、销售毛利率、销售利润率、总资产周转率、存货周转率、所有者权益利 润率、销售收入增长率、所有者权益增长率、贷款利息按期偿还率、净现金流 量等； ( 4 ) 对客户信用情况进行分析：了解企业在其他金融机构贷款的履约情况、 是否存在重大负债、对外担保责任风险，是否面临重大法律诉讼事项等； ( 5 ) 对客户发展潜力分析：分析企业主要领导的业务素质、领导能力、创 新精神，是否具有广阔的视野和远见： ( 6 ) 测评信用等级，采用评分办法，对各项考察内容评分求和确定信用 等级； ( 7 ) 测定客户贷款额度量。 3 、对贷款的担保方式评价： 银行发放房地产贷款时要求申请人提供的担保方式包括：保证、抵押两种。 ( 1 ) 保证方式是要求第三方对借款人进行担保，即信用担保，一旦借款人 不能履行还款任务，保证方将承担相应的连带保证责任。 ( 2 ) 抵押方式是指借款人申请贷款时应向银行提供抵押物，当借款入不能 履行借款合同约定的义务时，银行有权按照法律规定或以拍卖、变卖抵押物所 得价款优先受偿。银行在审查抵押物时，主要审查抵押人资格、抵押物的合法 性，然后由资产评估机构对抵押物进行估价后确定抵押率，抵押率不得高于 7 0 ，即申请人的贷款总额不得高于抵押物评估价值的7 0 ； 4 、银行对相关效益进行评估 主要是测定银行通过贷款获得的收益情况。 2 2 3 房地产开发贷款的审批及发放 经过对客户的综合评估后银行采取贷款审批人全体会议的方式进往会签审 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 批，会签审批同意后与借款人签定借款合同和保证合同( 或抵押合同) 、公证及 抵押物登记，然后向借款人发放贷款。 2 2 4 房地产开发贷款的检查 检查的主要内容包括，贷款项目的工程进度、借款人财务状况、贷款保证措 旋变动情况，同时监督贷款的使用情况，确保贷款的专款专用并定期进行检查。 2 3 个人住房按揭贷款的发放流程 2 3 1 审查开发企业项目 1 、项目资料的完整性、真实性、有效性审查 主要包括营业执照、资质等级证书、土地使用权证、建设用地批准书、 建设工程规划许可证、预售房屋许可证、财务报表等等 2 、项目的合法性审查 主要是确定开发企业是否按政府规定交纳完土地出让金、销售的房屋是否 被抵押，销售对象是否符合要求 3 、项目进度审查 由于商品房预售需经过当地政府房屋管理部门的同意，一般对商品房预售 的工程进度都作比较明确的规定，银行根据规定作出判断 4 、审查开发商的自筹资金是否到位。 2 3 2 审查合格后与开发企业确定合作关系 银行审查同意后就可以与开发企业签订商品房销售贷款合作协议书，以 明确双方职责，然后由银行确定对合作项目的个人住房按揭贷款规模如何规 模用完以后，开发企业需继续合作，应向银行再次申请。 2 3 3 对购房这个人进行审查 1 、对借款人的申请材料审查 主要包括身份证件、能证明借款人换款能力的收入证明、购房人与开发企 业签订的购房合同、抵押物权属证明、借款人自筹资金证明的审查 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 2 、对借款人资信审查 主要是审查借款人的主体资格：判断借款人是否具备完全民事行为能力： 审查借款人收入状况：由借款人提供由单位出具的收入证明； 审查借款人偿债能力：这是一个动态的过程，主要依靠尽量收集借款人的财 产收入、职业稳定性等信息 3 、抵押物审查 审查借款人提供的抵押物是否为抵押人所拥有，抵押物是否完整，该抵押物 一般为借款人所购的房屋； 审查是否在房屋产权部门办理了住房抵押登记。 2 3 4 发放个人住房按揭贷款 l 、银行与购房人签订个人住房借款合同 2 、办理房屋抵押登记手续 3 、拨付贷款到开发企业帐户上后，开发企业将房屋产权证抵押给银行， 同时购房者取得房屋的使用权： 2 3 5 个人住房贷款的还款方式 借款人按借款合同约定的还款期限和还款方式按月偿还贷款本息。主 要的还款方式有购房者委托银行扣款和到银行柜面还款两种方式 委托银行扣款：借款人事先向银行提出申请，并签订委托扣款协议，提 供委托扣款帐户，委托扣款仅扣至客户本期还款额； 柜面还款：即借款人直接以现金或票据等方式到银行还款。 2 4 银行在房地产贷款中凝聚的风险 2 4 1 房地产开发贷款发放中凝聚的风险 1 、在对房地产开发贷款申请人资格条件审查时主要存在的风险包括： ( 1 ) 在近年来国家以固定资产投资拉动内需的政策主导下，地方政府往往以 房地产投资作为拉动城市经营发展的主要手段，片面追求地方经济所谓的高速 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 发展，缺乏科学的城市规划和经营指导思想，导致对房地产开发项目的立项审 批简单粗放，房地产投资项目急剧增加，重复建设和资源浪费现象极为严重， 更使得房地产的资金需求缺口急剧膨胀，在目前房地产融资渠道单一的背景下， 房地产开发企业筹资的主要渠道来自银行贷款，导致大量的房地产开发企业将 目光纷纷瞄准银行。由于银行审查房地产开发贷款项目的主要条件之一是检查 该项目是否纳入地方政府房地产开发计划，因此该项审查条件实际上更多地依 赖于地方政府行为，而地方政府的行政指导思想导致该项条件本身就不具备参 考依据，加大了银行在进行项目资格审查时风险。 ( 2 ) 银行发放开发贷款要求开发企业自有资金不得低于项目总投资的3 0 的条件在实际操作过程中无法得到有效落实，因为银行在审查的过程中无法准 备把握其自有资金的来源，开发企业为获得银行贷款，达到这项基本条件，在 实际操作过程中往往是通过短期借款和房屋预售收入筹集到所谓的自有资金， 银行在审批时没有对自有资会来源进行强制要求，导致开发企业投入3 0 的自 有资会完全有可能通过关联企业借款和房屋预售款而来，而关联企业的款项很 可能仍然来自于银行贷款，房屋预售款中的大部分是通过银行的住房按揭贷款 而来。使得这项条件限制实际上流于形式，银行贷款的实际比例远高于7 0 ， 承担了主要的投资风险。 ( 3 ) 银行对于开发企业用于房地产开发贷款的抵押物担保只是审查了抵押 物是否具有充足的价值，贷款额度是否控制在抵押物价值的7 0 以内，而没有 对开发企业取得抵押物的实际情况进行审查，如果企业以非自有资金取得抵押 物，那么该抵押物并不能算为企业的资产而应当是负债，以企业自身的债务用 于向银行进行抵押实际上是将风险进一步转嫁到了银行。 2 、对房地产开发企业的信用评估不科学引起的风险 银行通过对开发企业的信用调查、财务分析、竞争能力等方面进行分析 后通过内部评定方法进行综合评分，计算开发企业贷款需求量，但是这种评判 的依据更多是依赖于定性分析，受银行信贷人员的业务素质、思想品德、主管 意愿影响较大：同时在对贷款企业的历史信用状况的审查时，由于我国信用体 西南交通大学硕士研究生学位论文第l1 页 收帐款比率资产负债率、销售收入来分析企业状况，而对财务报表中信息把握 不全、不准确，如企业的货币资金、银行借款、实收资本、财务费用、短期和 长期投资等方面，最后对企业的实际信用等级判断出现偏差，加太了房地产开 发贷款的银行风险。 3 、银行的贷后管理办法不能有效约束开发企业对房地产开发贷款的专款专 用，加大了资金使用的风险。银行在发放了开发贷款后，虽然定期对开发企业 的工程进度、财务状况进行监督，限制开发企业使用贷款的进度，但是由于银 行不能准确把握企业本身实际的经营情况，开发企业为了自身利益，编制各种 与该项目建设相关的用款计划，从而尽快地将获得的贷款全部从银行中调出， 调出的资会不全是用于项目本身的建设，却通过各种途径用于其他方面进行投 资或者进入下一个房地产项目的滚动操作，银行对这种贷后管理存在的漏洞没 有足够的监测措施，往往仅凭借开发企业编制的贷款使用计划划出信贷资金， 对信贷资金划出后的实际用途并不能有效控制，导致房地产开发贷款风险的进 一步加大。 2 4 2 个人住房按揭贷款中凝聚的风险 个人住房按揭贷款是目前商业银行最为重要的信贷业务品种之一。按按揭 业务的各环节中，涉及到房地产开发企业、银行、购房人等多个主体，相互之 间构成了多重法律关系。复杂的法律关系使按揭业务的风险来源于诸多因素， 实践表明，假按揭是其中尤为突出的风险。所谓假按揭，是房地产开发企业采 取欺、咋手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银 行资金目的一种做法，具有极大的隐蔽性和危害性。由于房地产业具有投资金 额大、建设周期长的显著特点，房地产丌发企业除了向银行按照开发项目申请 房地产丌发贷款后，即使顺利获得开发贷款，但可能仍然存在一定的资金缺口， 同时开发企业的项目往往不止一个。同时启动多个项目又不具备前期的启动资 金，也不容易具备再次向银行申报房地产开发贷款的条件，因此为了加抉建设 周期，滚动操作开发项目，房地产开发企业往往采取假按揭贷款的方式从银行 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 套取个人住房按揭贷款以弥补资金缺口或进入下一个开发项目的前期启动，银 行在现有个人住房按揭贷款的审查体制上却不能有效防范这种风险。 1 、假按揭的表现手段 ( 1 ) 虚构房屋买卖关系套取按揭贷款：房地产开发企业在楼盘开发过程中， 为了进一步套取银行的信贷资金，网罗大量并不真实购房人与之批量签订房地 产买卖合同，并为其开具虚假的首期款付款收据及收入证明等文件，指示他们 到银行办理按揭贷款手续。这些受开发企业指使的人，多数是与其有一定关系 的人，或是亲朋好友，或是下属员工，有的甚至是临时雇佣的人员。他们持有 房地产买卖合同、首期款付款证明、收入证明等虚假文件，再凭着自己的有效 身份证件和办理银行按揭业务所需的相关资料，就可以到银行办理按揭贷款业 务了。由于贷款申请资料在形式上是完整的，银行在审查时往往难以发现问题， 贷款申请一旦被批准，银行将与申请人签订按揭贷款合同并办理楼花抵押登记。 然后银行会将按揭贷款直接划入房地产开发企业的帐户。在按揭贷款申请人数 量众多的情况下，银行发放到房地产开发企业帐户上的将是巨额资金，少则几 百万，多则数千万。这样，房地产开发企业就获得了银行信贷资金。 ( 2 ) 重复按揭：这种重复按揭有两种形式，一是通过假按揭一房多卖，另 一种是先通过假按揭卖出楼花后，后将现楼过户到开发商自己名下，并以其作 为抵押物再次获得贷款。前一种情形下，开发商不满足予通过未售出的房产所 套取的假按揭贷款资金，还对已经卖出的房子进行多次重复出售，以骗取更多 的银行现会。但因为银行的按揭贷款需要在房管部门办理抵押登记，一房多卖 需要对同一套房产进行重复抵押登记，因此如果房管部门工作严格的化，这种 方式一般不能成功。后一种情形，开发商能够在房产已经办理楼花抵押登记的 情况下，将现楼又过户到自己名下，房管部门的工作疏忽也是一个重要的原因。 但是不管是谁的过错，最终承担风险的是银行的信贷资金。 2 、银行在假按揭中承担的风险 开发企业通过假按揭获得资金后一般用于弥补其资金缺口或进行滚动开 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 发，由于银行发放的按揭贷款是针对个人，而按揭贷款也办理了房屋的抵押， 因此，银行对按揭贷款的后期管理只是检查借款人是否按月支付贷款本息，贷 款是否会出现逾期的情况，而不存在审查开发企业怎样使用这笔贷款，因为开 发企业得到的这笔资金已经是其房屋的销售收入，银行催收按揭贷款是面向于 购房者个人，而不是房地产开发企业。开发企业在资金到帐后，为防止银行察 觉，会以假业主的名义按月向银行足额支付还款本息，由于按揭贷款期限较长， 一般为l o 一3 0 年，因此如果开发企业获得的虚假按揭款在几百万的话，其每月 向银行还款本息仅需几万元，即使达到几千万，每月也仅需要几十万用于归还 银行本息，这样可以有效缓解开发企业的短期资金压力。但是银行在这种情况 下承担的风险是显而易见的，结果有两种：一种是开发企业资金得到弥补后， 继续完成开发，楼盘继续销售，资余回笼后，开发商以假按揭业主的名义按期 归还了银行按揭贷款的本息，银行侥幸免遭损失，但出现这种结果的机率微乎 其微。另一种结果是，开发商以假按揭方式套取银行资金以后，投入到房地产 滚动开发中，仍不足以弥补资金缺口，结果楼盘烂尾，开发无以为继，面临重 大亏损，只好逃之天天，或者干脆就此摊牌，假按揭楼盘因此断供，银行信贷 资金遭受重大损失。 由此可见，在目前我国房地产投资迅猛增长的同时，由于开发企业融资渠 道单一导致过多依赖于银行信贷资金，银行的房地产开发贷款和个人住房贷款 成为丌发企业筹集资盒和弥补资余缺口的主要手段，加之银行在房地产信贷业 务方面的管理制度不完善导致了房地产投资的风险转变成为银行的房地产信贷 风险，而开发企业从风险中逐步分离的现状使得房地产开发对他们来说成为了 一种投资少、风险小、效益高的产业，加上地方政府的行政行为更加助长了这 种趋势的蔓延，引起房地产投机行为的大量产生，又进一步加剧了银行房地产 信贷业务风险。 下面我们通过具有代表性的个案分析一家规模不大的房地产开发企业f k 公司在自身不具备投资实力的情况下，通过银行的房地产开攀贷款和个人住房 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 贷款获得高达项目投资总额9 0 以上资金进行房地产项目的滚动开发，分析银 行房地产信贷投放过程中存在巨大风险。同时对解决银行面临的信贷风险提出 具体的方案。 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 第3 章行业案例 本章从带有普遍性的一个行业案例一银行对f k 公司的“f 家园”项目发 放房地产开发贷款过程中聚集的风险以及其关联企业a 、b 公司利用假按揭套 取银行的个人住房按揭贷款以弥补f k 公司资金缺口，深入揭示了f k 公司在 房地产开发过程中依赖银行贷款进行滚动操作，从而导致银行房地产信贷风险 聚集的主要原因。从本案例中可以清楚地发现，开发企业在整个的房地产滚动 投资过程中使用的银行信贷资金占到了8 0 - 9 0 以上，投资的风险在银行不断 重复凝聚，而与开发企业本身进行了分离。通过该个案的分析，揭示了我国银 行在房地产信贷投放高速增长背后承担的巨大风险。 3 1f k 公司的基本情况 德阳市f k 房地产开发有限公司成立于1 9 9 9 年9 月，由四川f k 建设有限公 司出资发起，2 0 0 3 年9 月以四川f k 建设有限公司为母公司与德阳市f k 地产开 发有限公司等组建四川f k 集团有限公司。该公司现有职工3 0 余人。公司实行 董事会领导下的总经理负责制，由四川f k 建设集团董事长w 先生兼该公司总经 理，法人代表为z 女士，注册资本为8 1 8 万元。资质等级为房地产开发企业三 级。 主要的投资人为： 股东 ( 1 ) 四川f k 建设有限公司 ( 2 ) z 女士 ( 3 ) a 先生 ( 4 ) b 先生 ( 5 ) c 先生 投资额 4 5 9 万元 2 6 1 万元 5 8 万元 2 0 万元 2 0 万元 比例 5 6 1 3 2 7 1 2 4 2 4 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 该公司主营业务为主营房地产开发。一 公司现有组织结构：该公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理负 责公司日常事务。公司设有财务科、技术科、质安科、办公室、项目部、物管 部等部门。 总经理：w 先生年龄4 1 岁，学历大学，工程师。法定代表人：z 女士年龄 3 9 岁，学历初中。财务主管：q 小姐2 5 岁，学历大专，会计师。 公司近年来主要财务指标： 2 0 0 0 年1 2 月2 0 0 1 年1 2 月2 0 0 2 年1 2 月2 0 0 3 年1 2 月 总资产1 2 9 5 1 8 1 8 1 9 7 92 9 6 0 流动资产 1 1 2 21 6 3 01 8 0 12 7 4 1 货币资金 1 4 64 1 l4 5 54 7 7 应收帐款 o 其他应收款 3 51 5 4l o o2 2 3 存货 3 “4 3 93 0 5 “8 3 总负债 4 4 89 1 41 0 3 81 9 7 0 流动负债 4 4 89 1 41 0 3 81 9 7 0 短期借款 1 5 02 6 03 2 02 6 0 应付帐款 3 95 643 8 1 长期负债 o0o0 长期借款 o00o 所有者权益 8 4 69 0 49 4 29 9 0 销售收入 6 9 22 0 2 31 5 7 41 9 5 3 销售成本 4 2 81 3 6 81 1 0 61 3 6 4 销售利润 2 6 46 5 54 6 85 8 9 税后利润 9 71 8 71 8 72 4 2 资产负债率 3 4 5 9 5 0 2 8 5 2 4 5 6 6 5 5 销售利润率 3 8 1 5 3 2 3 8 2 9 7 3 3 0 6 2 净利润率 1 4 0 1 99 2 4 1 1 8 8 1 2 3 9 万平方米。 亘南交通大学硕士研究生学位论文第1 7 页 3 1 1f k 公司财务而 从f k 上述财务报表的数据中( 经会计师事务所审计未出示保留意见，暂认 为该数据可信) 可以看出，截止2 0 0 3 年1 2 月末，f k 公司的总资产为2 9 6 0 万元， 其中存货占1 1 8 3 万元，总负债为1 9 7 0 万元，净资产9 9 0 万元、流动现金4 7 7 万元， 税后利润2 4 2 万元，资产负债率6 6 5 5 ，资产结构一般。 l 、流动性指标分析 指标2 0 0 2 焦2 0 0 3 矩 增长率 流动比率( 流动资产流动负债) 1 7 41 3 9 2 0 1 l 速动比率 ( 流动资产- 存货) 流动负债j 1 4 40 7 9 4 5 】4 存货周转率( 销售成本，平均存货) 2 9 9l ：8 3 3 8 8 席收帐款周转率= 销售收入净额( 应收帐款无应收帐款无应收帐款 平均余额+ 赢收票据平均余额) 利息保障倍数= 净利润+ 折旧+ 摊销+ 财务 3 】7 】1 2 2 8 6 1 2 7 费川( 庸收及预付款项增加+ 存货增加一 赢付及预收款项增加) ，财务费用 经营现金净流量 2 2 23 0 7 3 8 2 9 筹资现金净流量一1 7 72 3 5 投资现金净流超一15 0 经营现金流动负债比率( 经营现金净流量， 0 2 1o 2 1 流动负债) 分析：该公司的流、速动比率一般，在同业中处于中等水平。 2 、应收款项分析 ( 1 ) 、应收帐款帐龄分析 截止日期：2 0 0 3 年1 2 月3 1 日 帐龄户数金额( 万元)比例( ) 一年以内 一年一两年 其他 合计 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 8 页 ( 2 ) 、其他应收款 截止日期：2 0 0 3 年1 2 月3 1 日 帐龄户数金额( 万元) 比例( ) 一年以内 2 1 7 9 7 1 8 一年一两年62 8 2 其他 合计 2 2 31 0 0 分析：该客户无应收帐款，其他应收款帐龄短，金额少，所占资产总额的比率 较小。 3 、公司