（工商管理专业论文）上海中小型外资房地产开发企业策略研究.pdf

0 5 2 0 2 5 2 2 3 翁明 上海巾小型外资房地产开发企业发展策略研究 摘要 若以市场容量来考虑，上海房地产市场目前是中国各城市中最大的市场，当 然也是当代国际城市中最大者之一。因此，研究上海房地产市场的发展现状及前 景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展来说， 可谓意义重大。 从上海在中国经济中所处的地位及未来发展潜力看，上海的房地产行业是值 得长期投资的行业。很多有眼光、有抱负的国际、国内大型房产商都会选择上海 作为它们进行战略性发展的兵家必争之地。越来越多的房地产商赶赴申城淘金， 外地、外资、外行业的“三外”房地产企业越来越多。这些外来房地产商或拥有雄 厚的资金实力，或拥有先进的开发经验。 目前，上海共有房地产开发企业3 6 0 0 多家，激烈甚至近白热化的竞争以及 宏观调控带来的行业洗牌，将使现存的所有中小企业承受巨大冲击，其最终结果 必然是大量的现存中小企业死亡，少量的现存中小企业存活下来乃至发展壮大。 因此，探讨外资中小房地产开发企业的发展策略就有了较深刻的现实意义。 本文试图通过对上海房地产市场的状况、外资投资上海房地产现状以及中小 型外资房地产开发企业竞争策略的分析和研究，探讨中小型外资房地产开发企业 在上海房地产市场的竞争策略选择，从而为其提供经营策略的决策参考。 关键词：上海外资中小型房地产企业发展策略差异化策略策略联盟 中图分类号：f 2 9 3 3 3 a b s t r a c t c o n s i d e r i n gm a r k e tc a p a c i t y , t h em a r k e to f t h er e a le s t a t ei ns h a n g h a ii st h eb i g g e s t i nc h i n aa n do n eo ft h eb i g g e s ti nt h ew o r l d i nt h i ss e n s e ，i ti so fg r e a ti m p o r t a n c et o s t u d yo nt h ec u r r e n ts t a t u sa n dp r o s p e c to f t h er e a le s t a t em a r k e ti ns h a n g h a if o rt h e w h o l ed e v e l o p m e n to f t h em a r k e ti ns h a n g h a i ，i nc h i n a e v e ni nt h ew o r l d m o r e o v e r , b e c a u s eo f t h ei m p o r t a n ts t a t u so fs h a n g h a ii nc h i n ae c o n o m y a n di t sh u g e d e v e l o p m e n tp o t e n t i a l ，t h er e a le s t a t ei ns h a n g h a ii sw o r t ho fl o n g t e r mi n v e s t m e n t a n dc a r e f u lo p e r a t i o n m a n yr e a le s t a t ea g e n t sw i t he x c e l l e n ti n s i g h ta n dg r e a t i n s p i r a t i o nw o u l dl i k et ot a k es h a n g h a ia sac r i t i c a ls t r a t e g i cp o i n t t h e r ea r em o r e a n dm o r es u c ha g e n t sf r o mo u t s i d eo fs h a n g h a i ，f r o md o m e s t i ca n da b r o a d ，w h i c ha l e h o l d i n ga b u n d a n tf u n d so ra d v a n c e dd e v e l o p m e n te x p e r i e n c e a tp r e s e n t ，t h e r ea r eo v e r3 , 6 0 0r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e si ns h a n g h a i t h e r e o r g a n i z a t i o no ft h ei n d u s t r ys t a r t e db yt h es e v e r ee v e nr a m p a n tc o m p e t i t i o nw i l l l a u n c hg r e a ti m p a c to ns m a l l & m e d i u me n t e r p r i s e sw i t ht h ef i n a lr e s u l tt h a ts o m eo f t h e mb a n k r u p tw h i l eaf e wl i v eo na n dd e v e l o pf u r t h e r t h e r e f o r e ，d i s c u s s i n gt h e d e v e l o p m e n ts t r a t e g yo ft h ef o r e i g ns m a l l & m e d i u mr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sh a v e b e c o m eat o p i co fg r e a tr e a l i s t i cm e a n i n g t h r o u g ht h ea n a l y s i sa n ds t u d yo nt h es t a t u so fr e a le s t a t em a r k e ti ns h a n g h a i ，t h e s i t u a t i o no ff o r e i g ni n v e s t m e n ti nt h em a r k e ta n dt h ec o m p e t i t i o ns t r a t e g yo fs m a l l a n dm e d i u m s i z e do r e i g nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s ，t h et h e s i sd i s c u s s e s t h ec h o i c eo fc o m p e t i t i o ns t r a t e g yo ft h ee n t e r p r i s e si nt h em a r k e ta n dp r o v i d e s r e f e ：r e n c ef o rt h eo p e r a t i o nt a c t i c k e yw o r d s ：s h a n g h a i ，f o r e i g ns m a l la n dm e d i u m - s i z e dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ， d e v e l o p m e n ts t r a t e g y , d i f f e r e n t i a t i o n ，s t r a t e g i ca l l i a n c e c l a s s i f i c a t i o nc o d e ：f 2 9 3 3 3 2 0 5 2 0 2 5 2 2 3 翁明上海中小型外资房地产开发食业发展策略研究 第一章前言 1 1 房地产市场概述 ( 1 ) 房地产市场的概念 房地产市场是指房地产在市场参与者之间进行交换或因交换所产生的各种 关系的总和。由于房地产的特殊性，使房地产在其生产和交换的历史发展过程中， 衍生出各种流通形态，如转让、租赁、信托、抵押和典当等。一个完整的房地产 市场是由房地产市场的主体、客体和有效需求三个要素构成。 房地产市场的主体 房地产是通过当事人双方的交易活动来实现房地产所有权或其他相关权益 转移的。房地产市场必须有参与交易活动的当事人，包括开发者、经营者、消费 者、和专职的房地管理者、中介机构或经纪人等，这些当事人是构成房地产市场 的主体。 房地产市场的客体 房地产市场必须要拥有一定数量的、不同种类和标准的房地产来用于交易。 包括用于交易的土地、住宅用房、商业用房和工业用房等，这些房地产商品是构 成房地产市场的客体，是房地产市场交易活动的物质基础。 房地产市场的有效需求 房地产市场的有效需求是指房地产市场的主体具有购买欲望和一定数量货 币的购买力。这种有效需求为商品交易提供了可能性，是市场发展的动力。 ( 2 ) 房地产市场的特征 房地产市场的特征是由房地产商品的特殊性所决定的，一般商品同类同质， 可以相互替代，但房地产商品是不可以替代的：一般商品生产有统一的标准和规 格、市场信息充分，各品牌可以相互比较，信息传播畅通，但房地产市场信息复 杂、隐蔽，房地产权益被各种政策、法规所约束，一般消费者难以区别。因此， 房地产市场是一个特殊的市场，房地产市场具有以下特征。 权益交易 与一般商品不同，在房地产市场上交易的是相关房地产的权益，而不是房地 产实物本身。这些权益包括房屋所有权，土地使用权或与其相关的他项权益( 包 括占有权、使用权，收益权和处分权) 。这些权益具有明确的界定，有一定的排 他性，形成转让市场或买卖市场、租赁市场等不同内容的房地产市场。 区域性 0 5 2 0 2 5 2 2 3 翁明上海中小型外资房地产开发企业发展策略研究 房地产商品是不可移动的，具有典型的区域性。其区域性不仅表现在建筑风 格、文化环境和生活习惯方面，而且表现在区域经济水平、土地资源特点、城市 基础设施和生活环境等其他方面。 不完全开放性 地产资源的相对稀缺性及其必须由国家经营，是决定房地产市场有限开放的 基本原因。土地是非再生资源，其相对稀缺和人类社会对房地产需求的绝对增长， 是房地产市场运营的其本矛盾，这一矛盾决定了房地产土地资源总体上始终处于 短缺状态和价位上升趋势。 交易形式多样性 一般商品的市场交易以买卖为主，但房地产市场交易伴随着相应的权益产生 了多种多样的交易形式。如土地使用权的出让、转让和抵押；房地产的买卖，租 赁和调换以及派生出的房屋抵押、典当和信托等。 周期性 房地产业和国民经济一样也具有周期性，其变化有繁荣、衰退、萧条和复苏 四个阶段。房地产市场繁荣时，空置率低、租金和价格上升，开工面积、销售面 积、土地出让面积增加，市场供应不断加大，市场需求增加，房地产企业利润提 高。但由于房地产开发周期性较长，随着市场需求的降低，市场供应不断增加， 供过于求导致空置率上升、租金和价格下调。开发面积减少，市场进入调整期。 随着开发量的减少、价格的下调，需求将刺激起来，吸引许多投资者及大众消费 者入市，消化市场供应，房地产市场调整结束，开始进入复苏和繁荣期。 ( 3 ) 房地产市场的分类 按地域范围划分 房地产的不可移性，决定了房地产市场是区域性市场。地域所包括的范围有 大有小，最常见的是按城市划分，例如上海房地产市场、北京房地产市场、深圳 房地产市场等。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅， 研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。 按房地产的用途划分 房地产市场分为居住物业( 普通住宅市场、公寓市场、别墅市场等) 、商业物 业市场( 写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场等) 、工业物业市场( 标准工业 厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等) 、特殊物业市场、 土地市场( 各种类型用地市场) 等类型。 按房地产交易形式划分 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。根据不同房地产交易 方式，将新建成的房地产商品划分为销售、租赁和抵押等子市场；针对存量房屋 4 0 5 2 0 2 5 2 2 3 翁明 上海中小型外资房地产开发企业发展策略研究 的交易划分为租赁、转让、抵押和保险等子市场。 按房地产购买者的目的划分 购买房地产的目的主要有自用和投资两类。自用者将房地产作为一种耐用消 费品，满足自身生活或生产活动对人住空间的需要。投资者将房地产作为一种投 资工具，将所购的房地产出租经营或转售，并从中获得收益和收回投资。根据购 买者目的不同，可以将房地产市场分为自用市场和投资市场。 根据房地产开发、销售与消费过程特点划分 房地产市场分为土地市场( 一级市场) 、房地产增量市场( 二级市场) 和房地产 存量市场( 三级市场) 。一级土地市场的交易发生在投资者与政府之间，是一种典 型的资源垄断市场和国家垄断市场，房地产经纪人除了给投资者或政府提供资咨 询外，难以参与市场运作；二级市场是新建商品房销售及土地使用权转让市场； 三级市场则是存量房交易市场，是消费者之间的交易活动。 1 2 房地产开发经营概述 ( 1 ) 房地产企业及其分类 房地产企业 指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担 风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房 屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用 权出让、转让等经济活动在内的经济组织。 房地产企业的分类 目前我国房地产企业的分类主要有两种： a 按企业经营活动与房地产生产、流通、消费的各环节的相关程度分类 0 5 2 0 2 5 2 2 3 翁明上海中小型外资房地产开发企业发展策略研究 图1 h 房地产企业分类框架图 b 按房地产开发企业经营特点分类 专营企业：指具有一定资质并长期从事专门的房地产开发经营业务的企业。 开发兼营企业：指以其他行业为主营业务兼营房地产开发经营的企业。 项目型企业：指针对某个项目而专门设立的开发企业，项目建成后不久就自 然解散终止的企业。 ( 2 ) 房地产经营及其基本环节 房地产经营是指研究市场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、成功销 售并获得预期的利润的经营活动。具体指的是房地产开发、流通、管理、服务全 过程的经营。 根据房地产经济活动的过程，房地产经营可分为房地产产品形成环节的经 营、房地产产品流通环节的经营和房地产产品消费环节的经营三种( 如图1 2 ) 。 图1 2 ：房地产经营环节示意图 房 地 产 开 发 程 序 6 0 5 2 0 2 5 2 2 3 翁明上海巾小型外资房地产开发企业发展策略研究 ( 3 ) 房地产开发及其分类 中华人民共和国城市房地产管理法第二条规定：“房地产开发，是指在依据 本法取得国有土地使用权的土地三进行设施、房屋建设的行为。”具体来说，房 地产开发是指有资质的房地产开发企业根据相关法律法规或政策，根据城市发展 和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投 资、建设、管理的行为。 房地产开发有许多种，基于传统的区域范围、项目规模大小、建设对象等划 分依据，结合房地产开发实践，房地产开发有如图1 3 的三级划分： 图1 3 ：房地产开发分类示意图 1 3 研究思路、目的、方法 本文的研究思路是通过对上海房地产市场的状况、外资投资上海房地产现状 以及中小型外资房地产开发企业竞争策略的分析和研究，探讨中小型外资企业在 上海房地产市场的竞争策略选择，从而为中小型外资企业的经营策略提供决策参 考。这也是本文的目的所在。 本文在研究过程中，对于上海房地产市场状况与的相关内容与上海外资投资 房地产现状，主要采取资料收集与分析的方式进行研究；对于竞争策略相关内容， 采取资料收集与分析并运用战略管理的理论进行研究。 房地产市场按层次结构可以分为土地市场( 一级市场) 、房地产增量市场( 二 级市场) 和房地产存量市场( 三级市场) 三个等级市场。本文主要研究上海房地产 7 0 5 2 0 2 5 2 2 3翁明 上海中小型外资房地产开发食业发展策略研究 二级市场中的新建住宅、写字楼等外资企业投资的常规业态的商品市场。 1 4 选题意义 若以市场容量来考虑，上海房地产市场目前是中国各城市中最大的市场，当 然也是当代国际城市中最大者之一。因此，研究上海房地产市场的发展现状及前 景，无论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、房地产的发展来说， 可谓意义重大。 从上海在中国经济中所处的地位及未来发展潜力看，上海的房地产行业是值 得长期投资和经营的职业。中国政府在2 0 0 5 年已经允许外商成立独资房地产企 业，除了不能开发一级土地外，在项目开发上与本土企业的待遇基本相同。目前， 很多有眼光、有抱负的国际、国内大型房产商都选择上海作为它们进行战略性发 展的兵家必争之地。目前越来越多的房地产商赶赴申城淘金，外地、外资、外行 业的“三外”房地产企业越来越多。这些外来房地产商或拥有雄厚的资金实力，或 拥有先进的开发经验。 目前，上海共有房地产开发企业3 6 0 0 多家，素质良莠不齐，真正有实力的 企业屈指可数。目前市场竞争日趋激烈，今后几年的竞争中，市场要素会重新整 合，显现出经济学上常说的“马太效应”，即强者愈强，弱者则趋近消亡。市场的 日益成熟也会使市场份额的分配渐趋国际通行的经济法则“- ) t 定律”，即 2 0 的大企业瓜分8 0 的市场，8 0 的中小企业占有2 0 的市场。 激烈甚至近白热化的竞争及宏观调控带来的行业洗牌，将使现存的所有中小 企业承受巨大冲击，其最终结果必然是大量的现存中小企业死亡，少量的现存中 小企业存活下来乃至发展壮大。因此，探讨上海外资中小房地产开发企业这个特 殊群体的发展策略的思考就有了较深刻的现实意义。 在复旦大学攻读m b a 之时，本人就职于上海的一家台资中小型房地产开发集 团，在其项目管理分公司先后从事成本控制、采购发包管理及前期开发工作。结 合从事房地产工作的实际经验，在导师的指导下，选定了“上海中小型外资房地 产开发企业发展策略研究”作为本人的m b a 学位论文课题，也希望通过论文的研 究与写作，今后对自己的实际工作有一定的帮助。 0 5 2 0 2 5 2 2 3翁明 上海中小型外资房地产开发企业发展策略研究 第二章上海房地产市场发展状况 2 1 上海概况 ( 1 ) 基本情况 上海位于北纬3 1 度1 4 分，东经1 2 1 度2 9 分，地处太平洋西岸，亚洲大陆 东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长 江入海口，长江与东海在此连接。上海正当我国南北弧形海岸线中部，交通便利， 腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。 上海全市面积6 3 4 0 5 平方公里，占全国总面积的0 0 6 ，南北长约1 2 0 公 里，东西宽约1 0 0 公里。其中区域面积5 1 5 5 o l 平方公里，县域面积1 1 8 5 4 9 平方公里。 上海是中国最大的经济中心城市，也是重要的港口城市。到2 0 2 0 年上海将 基本建成现代化国际大都市和国际经济、金融、贸易、航运中心之一。 ( 2 ) 行政区划 上海市现辖有1 8 个行政区，1 个县。市区辖有9 个行政区：徐汇、长宁、 普陀、闸北、虹口、杨浦、黄浦、卢湾、静安；郊区辖有1 0 个行政区县：浦东 新区、宝山、闵行、嘉定、金山、松江、青浦、南汇、奉贤8 个行政区和崇明县。 ( 3 ) 人口状况 至2 0 0 7 年末，全市户籍人口1 3 7 8 8 6 万人。全年户籍出生人口1 0 0 8 万人， 出生率为7 3 4 ；死亡人口1 0 2 2 万人，死亡率为7 4 4 ；人口自然增长率为 - 0 i o 。至年末，全市常住人口达到1 8 5 8 万人。 2 2 上海房地产行业发展环境 2 2 1 上海宏观经济发展环境 根据上海市2 0 0 7 年国民经济和社会发展统计公报显示，国民经济保持 平稳较快增长。经国家统计局联审通过，全年实现上海市生产总值( g d p ) 1 2 0 0 1 1 6 亿元，按可比价格计算，比上年增长1 3 3 ，已连续1 6 年保持两位数增长( 见 图2 1 ) 。其中，第一产业增加值1 0 1 8 4 亿元，增长2 ；第二产业增加值5 6 7 5 4 9 亿元，增长1 1 5 ；第三产业增加值6 2 2 3 8 3 亿元，增长1 5 2 ，增幅比上年提 高3 2 个百分点。第三产业增加值占全市生产总值的比重为5 1 9 ，比上年提高 i 3 个百分点，提升幅度为2 0 0 1 年以来最高。 9 上海中小型外资房地产丌发食业发展策略研究 非公有制经济健康发展。在全市生产总值中，公有制经济增加值6 5 9 4 1 3 亿元，比上年增长1 0 ；非公有制经济增加值5 4 0 7 0 3 亿元，增长1 7 3 ，占全 市生产总值的比晕由上年的4 4 1 提高到4 5 1 。其中私营及个体经济增加值 2 1 0 0 8 亿元，增长1 6 5 ，占全市生产总值的比重达到1 7 5 。 猢- 3 的；2 0 0 5 赏 孵蝴o d p 总t 秘一出上年增妖 图2 1 上海市生产总值与增长 财政收入快速增长。全年地方财政收入2 1 0 2 6 3 亿元，比上年增长3 1 4 。 其中，地方级税收收入1 9 7 5 4 8 亿元，增长3 3 5 。在地方级税收收入中，增值 税3 13 4 2 亿元，增长1 6 ；营业税7 1 4 6 亿元，增长2 7 9 ：个人所得税1 6 9 4 4 亿元，增长2 9 3 ；企业所得税4 2 5 6 3 亿元，增长5 7 3 。全年地方财政支出 2 2 0 1 9 2 亿元，比上年增长2 1 4 。其中，社会保障和就业史出2 7 4 2 2 亿元，增 长5 6 9 ；教育支出2 8 3 3 3 亿元，增长2 0 5 ；公共安全支出1 3 4 3 3 亿元，增长 1 0 3 ；一般公共服务支出1 8 2 6 1 亿元，增长8 1 。 固定资产投资结构不断优化。全年完成全社会同定资产投资总额4 4 5 8 6 l 亿元，比上年增长1 3 6 ( 见图2 2 ) 。其中，建设改造投资2 7 7 5 8 1 亿元，增长 2 3 5 。从产业投j u 看，第一产业投资8 3 7 亿元，比上年下降4 1 4 ，【1 i 全社会 固定资产投资总额的比重为0 2 ；第二产业投资1 3 9 7 5 7 亿元，增长1 5 2 ，所 占比重为3 1 3 ；第三产业投资3 0 5 2 6 7 亿元，增长1 3 1 ，所r i i 比重为6 8 5 。 从投资主体看，国有经济投资1 7 7 9 4 3 亿元，比上年增长2 1 9 ，占全利：会同定 资产投资总额的比重为3 9 9 ；集体经济投资1 2 1 5 1 亿元，下降2 3 7 ，所l j - 比 重为2 7 ；股份制经济投资1 1 6 9 4 9 亿元，增长2 8 5 ，所与比重为2 6 2 ；外 商及港澳台投资7 1 1 3 5 亿元，下降2 ，所占比重为1 6 。 市场价格出现结构性上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨3 2 。八 大类分类价格指数呈现“六涨二跌”格局( 见表2 1 ) 。其中，食品类价格_ l ：涨 0 5 2 0 2 5 2 2 3翁明卜海中小型外资房地产开发企业发展策略研究 9 4 ，影响总水平上升3 1 个百分点。在食品类价格中，蛋类价格上涨2 1 8 ， 油脂价格上涨2 9 8 ，肉禽及制品价格上涨2 3 ，其中猪肉价格上涨3 7 7 。 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 笨2 0 0 6 年2 0 0 7 笮 mt 尘让会晤定淀，投资总积c - 一比上笮增位 图2 2 全社会固定资产投资总额与增长 指标指数( 上年= 1 0 0 ) 居民消费价格指数 1 0 3 2 食品 1 0 9 4 烟洒及用品1 0 0 7 衣着 1 0 1 3 家庭设备用品及维修服务 10 3 3 医疗保健和个人用品 1 0 0 2 交通和通信 9 6 9 娱乐教育文化用品及服务 9 7 3 居住 1 0 4 5 表2 1 居民消费价格指数 原材料、燃料与动力购进价格涨幅趋缓，全年原材料、燃料、动力购进价格 水平比上年上涨4 1 ，涨幅比上年回落0 7 个百分点。工业品出厂价格涨幅上 升，全年工业品出厂价格水平上涨1 2 ，涨幅比上年提高0 6 个百分点。 建设枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施体系取得重大进展。全年完成 城市基础设施建设投资1 4 6 6 3 3 亿元，比上年增长3 0 3 ，占全社会同定资产投 资总额的比重为3 2 9 。其中，交通运输邮电通信投资9 4 2 0 3 亿元，市政建设 投资3 0 0 1 亿元，公用事业投资6 0 9 亿元。年内“三线两段”轨道交通项同、 蝴 如 们 o ，、 霈舢锄砌伽。 0 5 2 0 2 5 2 2 3翁明上海中小型外资房地产开发企业发展策略研究 罗泾港区二期、浦东机场扩建等重大城市基础设施项目建成或基本建成。一批世 博会场馆及配套设施项目、越江工程等项目建设正在有序推进。年内莘奉金、沪 青平高速公路出省段全部完成，全市高速公路网通车里程达到6 3 4 6 2 公里。 经济发展是房地产业发展的基础。上海经济持续稳健的高速发展，居民的收 入水平持续增长，生活水平也不断提高，给房地产业发展创造了良好的外部环境。 2 2 2 房地产行业发展政策环境 ( 1 ) 近年来主要房地产行业政策回顾与分析 中国房地产业的发展始于1 9 9 8 年的住房分配制度改革，此后房地产市场发 展迅速。为控制中国的一些中心城市房价的迅猛上涨，2 0 0 2 年央行出台了中 国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知即“1 2 1 号文件”，要 求各商业银行不得对“四证”不齐的房地产项目发放任何形式的贷款，同时要求 房地产开发企业申请银行贷款时的自有资金( 指所有者权益) 应不低于开发项目 总投资的3 0 。 2 0 0 4 年央行宣布加息，国土资源部发布关于继续开展经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知( 即“7 l 号令”) ，继续从信贷和土 地上加强对房地产市场的调控。 2 0 0 5 年，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知( 即“国八条”) ， 要求控制房价涨幅过快，从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等 多方面切入稳定房价；不久后，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、财政部、 国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门关于做好稳定住房价格工 作的意见即“新国八条”。新老“国八条”出台后，购房者一段时间内持币待 购，各种投机炒房活动有所收敛，房地产市场进入观望期。然而，市场经过一段 沉寂后，很多大中城市的房价很快进入下一个上涨周期，房价迅速回升。 在2 0 0 6 年，固定资产投资大幅增加，房价快速上涨的背景下，国家出台了 一系列的宏观政策来调控房地产市场的发展。2 0 0 6 年初，国务院及中国人民银 行、建设部、发改委、国家税务总局等部门相继出台了一系列调控政策，包括土 地供应、货币信贷等方面，主要从源头上控制固定资产投资的过快增长，房地产 和住宅开发投资增幅有所放缓，但房价的涨幅并没有得到有效控制，继续维持增 长势头。2 0 0 6 年5 月1 7 日，国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项 措施( 被称为“国六条 ) ，由此拉开了2 0 0 6 年房地产调控的序幕。随后，国务 院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见( 被 称为“国十五条”) ，将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，奠定了 2 0 0 6 年房地产调控的“主线”。以后出台的一系列频率之密集、范围之广泛的政 1 2 0 5 2 0 2 5 2 2 3翁明上海中小型外资房地产开发食业发展策略研究 策无不以此为核心，从信贷、土地、税收和住房结构调整四个方面对“国六条” 进行了深化和细化，对中国房地产一级市场和二级市场产生了深远的影响。 2 0 0 7 年依然是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2 0 0 5 年“国 八条”和2 0 0 6 年“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但 仍有为数不少的政策陆陆续续露面，它们在一定程度上改变着、优化着中国房地 产业的发展节奏。 日期措施政策具体内容 决策部门 2 0 0 6 年4 月金融加息一年期贷款基准利率上调o 2 7 个百分点，由5 5 8 中国人民银行 2 8 日提高到5 8 5 。其它各档次贷款利率也相应调整。 2 0 0 6 年5 月促进房地产业健研究促进房地产业健康发展措施。提出了六项具体国务院常务会 1 7 日康发展的六条指措施：包括：切实调整住房供应结构；进一步发挥议 导性措施税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市 房屋拆迁规模和进度：进一步整顿和规范房地产市 场秩序等。 2 0 0 6 年5 月关于调整住房供对“国六条进一步细化，提出1 5 条意见，在套型国务院办公厅 2 4 日应结构稳定住房面积、小户型所占比率、新房首付款、住房保障等转发建设部等 价格的意见方面作出了量化规定。九部委 2 0 0 6 年5 月税收关于加强住房营2 0 0 6 年6 月1 日后，个人将购买4 i 足5 年的住房 国家税务总局 3 0 日业税征收管理有对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5 年 关问题的通知 ( 含5 年) 的普通住房对外销售，持有关材料向地方 税务部门申请办理免征营业税手续。 2 0 0 6 年5 月土地 招标拍卖挂牌出进一步完善土地使用权出让制度。严格控制划拨用国七资源部 3 1 日让国有土地使用地和协议出让土地范围。新规核心为扩大招拍挂范 权规范：协议出让围到六类土地，同时做到充分披露出让信息，给更 国有土地使用权多市场竞争主体以平等机会。 规范 2 0 0 6 年6 月7行政 关于落实新建住明确提出了落实套型建筑面积9 0 平方米以下的住建设部 日 房结构比例要求房面积占新建商品住房总面积7 0 的具体要求， 的若干意见并要求在住房建设规划中给予明确和明示。 2 0 0 6 年7 月6行政 关于进一步整顿加大房地产交易环节违法违规行为整治力度建设部等三部 日 规范房地产交易委 秩序的通知 2 0 0 6 年7 月行政关于规范房地产境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门 建设部等六部 1 1 日市场外资准入和出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，委 管理的意见结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户， 所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可 购汇汇出。 2 0 0 6 年7 月行政 关于建立国家土 为切实加强土地管理工作，完善土地执法监察体国务院办公厅 1 3 日 地督察制度有关系，建立国家土地督察制度。国务院授权国土资源 问题的通知部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划 0 5 2 0 2 5 2 2 3翁明上海中小型外资房地产开发企业发展策略研究 单列市人民政府上地利用和管理情况进行监督检 查。 2 0 0 6 年7 月税收关于住房转让所8 月1 日起对二手房买卖强制征收个人所得税。二国家税务总局 1 8 日 得征收个人所得手房交易过户前必须完税。主管税务机关要在房地 税有关问题的通产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房虑缴 知 纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等 税收一并办理：税务机关暂无条件设置征收窗口 的，应委托契税征收部门一并征收。 2 0 0 6 年8 月 金融加息一年期存款基准利率上调o 2 7 个百分点，由2 2 5 中国人民银行 1 9 日 提高到2 5 2 ；一年期贷款基准利率上调o 2 7 个 百分点，由5 8 5 提高到6 1 2 ；其它各档次存贷 款基准利率也相应调整。同时，商业性个人住房贷 款利率的下限由贷款基准利率的0 9 倍扩大为o 8 5 倍，其它商业性贷款利率下限保持0 9 倍不变。 2 0 0 6 年8 月土地 关于加强土地调对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地 国务院 3 1 日 控有关问题的通“闸门”。进一步规范土地出让收支管理、调整建设 知 用地有关税费政策、建立工业用地出让最低标准统 一公布制度等。 2 0 0 6 年1 1 月土地关于调整新增建2 0 0 7 年1 月1 日起，新增建设用地土地有偿使用财政部、国。f ： 7 日设用地土地有偿费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方2 0 ：资源部、中国 使用费政策等问3 0 分成体制，相关收入专用于基本农田建设和保人民银行 题的通知护、土地整理、耕地开发。 2 0 0 6 年1 2 月税收关于房地产开发从2 0 0 7 年2 月1 日起，对全国房地产企业进行土国家税务总局 2 8 日企业土地增值税地增值税清算工作。 清算管理有关问 题的通知 2 0 0 7 年9 月土地招标拍卖挂牌出自2 0 0 7 年1 1 月1 日起施行。共包括2 8 条。在2 0 0 2国土资源部 2 8 日让国有建设用地年出台的老版本基础上，新修订了五项内容，包括 使用权规定将工业用地纳入招标拍卖挂牌范围、明确建设用地 使用权可以分层出让、将土地使用权修改为建设用 地使用权、进一步明确挂牌出让截止问题、进一步 规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放等。” 付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权 证书” 2 0 0 7 年1 1 月土地土地储备管理办 重点从计划与管理、范围与程序、开发与利用、土国土资源部、 1 9 日法 地供应，资金管理等五个方面进行规定财政部、中国 人民银行 2 0 0 7 年8 月7住房保关于解决城f 低进一步建立健全城1 l ，廉租住房制度：改进和规范经 国务院 日障收入家庭住房困济适用住房制度：供应对象为城市低收入住房困难 难的若干意见家庭：建筑面积控制在6 0 平方米左右； 1 4 0 5 2 0 2 5 2 2 3翁明上海巾小型外资房地产开发企业发展策略研究 2 0 0 7 年1 1 月住虏保廉租住房保障办 自2 0 0 7 年1 2 月1 日起施行，完善廉租虏制度，而建设部等九部 2 7 日障法 且以相当具体的、可执行性的条文加以规范，标志门 着我国廉租房制度的进一步成熟化、科学化、严格 化。 2 0 0 7 年1 1 月 经济适用住房管 对2 0 0 4 年出台的经济适用住房管理办法的重建设部等七部 1 9 日 理办法新修订。主要内容是把受益群体限定于“低收入家门 庭”，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为 原则，经济适用住房购房人拥有有限产权，另外还 严格界定了单位集资合作建房等。 2 0 0 7 年9 月 金融 关于加强商业性严格房地产贷款管理，“严格住房消费贷款管理”央行和银监会 2 7 日 房地产信贷管理对购买首套自住房且套型建筑面积在9 0 平方米以 的通知 上的，贷款首付款比例不得低于3 0 ；对已利用 贷款购买住房、又申请购买第二套( 含) 以上住房 的，贷款酋付款比例不得低于4 0 ，贷款利率不 得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率 的i 1 倍 2 0 0 7 年1 2 月 金融 关于加强商业性可谓全方位严格化首先，明确以借款人家庭( 包央行和银监会 5 日房地产信贷管理括借款人、配偶及未成年子女) 为单位认定房贷次 的补充通知数。其次，推翻了原有偏宽松的相关规定，界定“第 二套住房”标准 2 0 0 7 年金融加息共有6 次，全年期存款基准利率提高到4 1 4 ，一年期贷款基准央行 年提高存款准备利率提高到7 4 7 全年提高存款准备金率共计l o 金率共计1 0 次次，提高到1 4 5 2 0 0 7 年7 月税收 关于土地增值税 上海“转让非普通住房，居住满五年的，免征土地财政部、国家 普通标准住宅有增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住税务总局 关政策的通知未满三年的按规定征收”： 2 0 0 7 年5 月限外关于进一步加强、 进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监商务部和国家 2 3 日规范外商直接投 管相关事宜。主要内容包括：外商投资从事房地产外汇管理局 资房地产业审批开发、经营，应遵循项目公司原则：其一、申请设 和监管的通知立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑 物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商房 地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预 约出让，购买协议。其二、严格控制以返程投资方 式( 包括同一实际控制人) 并购或投资境内房地产 企业。其三、境外投资者在境内从事房地产开发或 经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立 外商投资房地产企业按核准的经营范围从事相关 业务。其四、地方审批部门批准设立外商投资房地 产企业，应即时依法向商务部备案。 2 0 0 7 年1 1 月限外外商投资产业指 把“普通住宅开发”从鼓励类目录中删除，限制类国家发改委和 导目录 目录中包括三项：一是土地成片开发( 限于合资、商务部 合作) ；二是高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际 会展中心的建漫、经营：三是房地产二级i h 场交易 1 5 0 5 2 0 2 5 2 2 3 翁明上海中小型外资房地产开发企业发展策略研究 及房地产巾介或经纪公司，其中第二项内容属f 新 增 表2 2 ：2 0 0 6 年- 2 0 0 7 年推进的房地产政策一览表( 数据来源：根据政府部门公开资料整理) ( 2 ) 2 0 0 7 年房地产政策 2 0 0 7 年的政策大致可归纳为土地、金融、住房保障、税收、限外等方面， 以下将详细分析： ( d 2 0 0 7 年，土地方面的调控政策主要有三个文件，一是启动第二次全国土 地调查，促使我国建设性用地的规划、利用、管理将更趋于科学化，经营性用地 出让将更加透明化，各种园区的大规模用地行为将步履维艰，大幅房地产开发用 地出让也将受到限制。二是出台招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定， 将提高开发商拿地的资金门槛。付清全部出让金才能拿土地证，如果今后严格执 行，则开发商拿地的资金必然捉襟见肘。其次，将抑制地方政府出让大幅土地的 热情。一方面，大幅土地总价必高，绝大多数开发商都难以承受：另一方面，大 盘必然采取分期策略，如今明确规定“不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地 使用权证”，则无疑颠覆了固有模式。最后，将打击土地出让中的官商勾结行为， 本规定的出台，必将在一定程度上斩断官商勾结的链条，至少施以威慑。三是颁 布土地储备管理办法，明确、全面规范了土地储备的计划与管理、范围与程 序、开发与利用、土地供应、资金管理等。但该办法的出台，更多的是考验地方 政府，土地储备制度更需要地方政府落实下去。 ( 萤2 0 0 7 年，住房保障依然是住宅产业的主旋律，经过前几年酝酿与探索， 终于出台重大政策，对住房保障问题进行了明确界定。主要包括“国2 4 号文”， 以及新修定的廉租住房保障办法和经济适用住房管理办法。这三个文件 重新调整了我国住宅产业的发展方向，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护 群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要 职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困 难的政策体系。值得关注的是，这一政策并未提及如何对中等偏下收入阶层进行 住房保障，全面建立健全住宅制度仍有待制定住宅法。 2 0 0 7 年的金融政策可分为两类，一类是直接针对房地产市场紧缩个人房 贷，主要是由关于加强商业性房地产信贷管理的通知和关于加强商业性房 地产信贷管理的补充通知；另一类是货币政策，主要是针对偏热的宏观经济， 尤其是c p i 增幅过高，如加息、提高存款准备金率等。 2 0 0 7 年，基本上没有重大的房地产税收政策出台，但值得关注的是去年 出台的关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知、关于房地产开发企业 1 6 0 5 2 0 2 5 2 2 3翁明上海中小型外资房地产开发企业发展策略研究 土地增值税清算管理有关问题的通知和国务院关于修改( 中华人民共和国城 镇土地使用税暂行条例) 的决定，这两个税收新政都是2 0 0 7 年开始细化和落实， 对业界影响较大。清算土地增值税对于开发商利润的挤压力度较大，长远来看， 清算土地增值税政策将在一定程度上改变很多开发商的发展战略。 ( 9 2 0 0 7 年5 月2 3 日，商务部和国家外汇管理局发布关于进一步加强、规 范外商直接投资房地产业审批和监管的通知( 商资函 2 0 0 7 5 0 号) 。通知的主 要内容包括：外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则：其一、申 请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管 理部门、土地开发商房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让 购买协议。其二、严格控制以返程投资方式( 包括同一实际控制人) 并购或投资 境内房地产企业。其三、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵 守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相 关业务。其四、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务 部备案。至于2 0 0 7 年1 1 月发布的外商投资产业指导目录，则明显提高了外 资进入房地产业的门槛，全部归入限制类目录，不排除以后还会有部分归入禁止 类目录。这将改变地方政府招商引资的不良取向，有助于控制市场风险和金融风 险，重点打击外资炒楼，不管投资机构还是散户投资者。 2 3 上海房地产市场状况 2 3 1 房地产开发投资状况 如图2 3 所示，上海市房地产开发投资规模自1 9 9 7 年开始下滑，到1 9 9 9 年跌至最低点，自2 0 0 0 年开始表现出强劲的上升趋势，2 0 0 4 年首次突破1