（工商管理专业论文）青岛市保障性安居工程系统融资模式研究.pdf

1 青岛市保障性安居工程系统融资模式研究 学位论文完成日期： 指导教师签字： 答辩委员会成员签字： 2 独独 创创 声声 明明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含未获得 或 其他教育机构的学位或证书使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的 任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 签字日期：2012 年 月 日 - 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库 ，并通过网络向社会公 众提供信息服务。 （保密的学位论文在解密后适用本授权书） 学位论文作者签名： 导师签字： 签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日 3 青岛市保障性安居工程系统融资模式研究 摘摘 要要 保障性安居工程作为我国一项重大的民生工程， 通过大规模建设保障性安居 工程，有利于化解社会矛盾，促进社会和谐稳定，同时，还可以分流商品住房市 场需求， 对市场起到 “镇静剂” 的作用。 然而我国保障性安居工程起步时间不长， 住房保障的覆盖面还不够大， 从某种程度上说，资金来源问题是影响保障性安居 工程顺利推广的重要因素。 从青岛市情况来看，青岛市委市政府高度重视保障性 安居工程建设，截至 2011 年底，市区两级政府已投入住房保障资金约 24 亿元， 市区两级财政通过直接投入或让渡土地收益方式用于住房保障方面的资金已超 百亿。然而，传统的融资模式已无法满足未来发展需要，亟需借鉴国内外经验， 拓宽保障性安居工程的融资渠道，构建青岛可持续发展的保障性住房发展体系。 青岛市现有的保障性住房包括城市廉租住房、 经济适用住房、 公共租赁住房、 “两改”房（旧城改造和旧村改造房） 。从青岛市保障性安居工程建设发展历程 看，可分为三个阶段：即起步阶段、成效初显阶段、全面惠及阶段。目前青岛市 已经确定了保障性安居工程的近期、 中期和远期目标， 预计到 2015 年、 2020 年、 2030 年，将分别累计解决 29.05 万户、 39.05 万户、 59.05 万户保障性住房需求， 同时确定了保障性安居工程的发展思路为：重点发展公共租赁住房、按需建设经 济适用住房、增加限价商品住房供应数量、继续实施旧住宅区整治改造、推进旧 城区和城中村拆迁改造步伐。根据以往青岛市保障性住房投资总量，结合国家、 省对青岛市保障性住房建设目标， 预计未来 5 年青岛市保障性安居工程资金需求 大致在 711-847.6 亿元之间， 而从现有资金供给渠道看， 资金供给总量为 677.35 亿元，其中财政拨款和内部自筹累计 179.35 亿元，可用银行贷款为 498 亿元， 资金缺口最小为 33.65 亿元，最大为 170.25 亿元。因此，按照目前资金供给渠 道， 还无法满足青岛市未来 5 年保障性安居工程资金需求，需要拓宽资金供给渠 道，解决保障住房建设规划。 保障性安居工程是各国面临的共同问题， 国内外学者对保障性安居工程建设 问题进行了理论和实践层面的探讨比较多。 从国外情况看， 主要有政府财政拨款、 地方政府发行债券、房地产信托基金（reits） 、政府担保专项基金四种方式；从 国内情况看，除了传统的政府拨款、银行贷款等融资模式外，目前部分城市在尝 试引入保险资金、社保基金、公积金贷款等方式解决保障房资金来源问题。而青 岛市目前成立了青岛市公共住房建设投资中心和青岛市建设投资中心两个政府 背景的保障性安居工程投融资平台，分别负责全市保障性住房建设和两改房建 设，针对四类保障性住房分别设计了不同的融资模式。但从盈利分析情况看，不 同的保障房收益水平不平衡，导致融资还面临一定的困难，如政策支持体系尚不 4 完备、风险缓释措施存在不足、开发商参与保障房建设缺乏激励机制、政府财政 支出压力及资金缺口大、 还款保障机制仍显薄弱等问题，这在一定程度上影响了 未来 5 年保障性住房资金供应，因此需要进一步拓宽保障性住房融资渠道。 根据国、内外实践，结合青岛市实际情况，房地产信托基金（reits）是一种 较好的融资方式，地方政府通过现有的能产生稳定租金收入的持有型物业资源， 设立 reits，发行信托投资单位筹集资金，然后将募集资金用于保障房建设，待 新建成的保障房能产生稳定的租金收入和政府补贴后， 可再注入原 reits 或发行 新的 reits 筹集资金，从而实现保障房建设资金的良性循环。但要确保 reits 融资模式成功运行， 还需要进一步转变政府角色，使其由目前的直接投资者和经 营管理者，逐步转变为保障性住房融资的引导者、合作者和监督者；逐步形成政 企合作共建的局面，制定合理的风险分担机制和退出机制，提升投资回报激发开 发商投资热情；引导银行机构支持保障性住房建设，创新金融产品对接保障性住 房资金需求，鼓励银行机构参与保障性住房项目融资。 关键词：关键词：安居工程 融资模式 房地产投资信托 5 the research of financing mode for qingdao affordable housing project abstract affordable housing project is one of the major livelihood projects in china. the large-scale construction of affordable house is conducive to resolving the social conflicts, and to promoting the harmony and stability of society. at the same time, it can also divert the demand for commodity housing market, and play a “sedative” role in the market. the start time of the affordable housing projects in china, however, is not long, and the coverage of housing security is not large enough. to some extent, the source of funds is an important factor in successful promotion of affordable housing project. in the case of qingdao, qingdao municipal party committee and government attach great importance to the construction of affordable housing projects. the urban levels of government have invested about 2.4 billion of housing security funds at the end of 2011. the urban levels of finance have invested more than 10 billion of housing security funds through direct investment or the income mode of land alienation. the traditional mode of financing, however, has been unable to meet the future development needs. it needs to summarize and study internal and international experience to broaden the financing channels for affordable housing projects, and build the sustainable system of affordable housing development in qingdao. the existing affordable housing in qingdao includes urban low-rent housing, economically affordable housing, public rental housing, and “the two reformed” housing (the reconstruction of the old houses and the reconstruction of old village houses). in the development course of construction of affordable housing projects in qingdao, it can be divided into three stages: the initial stage, the stage of preliminary effects, and the stage of all-round benefit. currently qingdao affordable housing projects have identified short, medium and long-term objectives, expecting that in 2015, 2020, and 2030, it will respectively solve 290,500, 390,500, and 590,500 affordable housing needs. at the same time, qingdao have identified that the development ideas of affordable housing projects are focusing on the development of public rental housing, building the economically affordable houses as required, increasing the supply of the commodity housing of limited price, continuing to implement the reconstruction of old residence, and advancing the pace of the relocation and reconstruction of the old towns and villages in city. according to the 6 previous aggregate investment of affordable housing in qingdao, combining with the construction goals of the affordable housing in qingdao from the national and provincial governments, it is estimated in the future 5 years, the demand of affordable housing projects in qingdao is almost between rmb 71.1 and 84.76 billion. from the existing channel of fund supply, the total amount of fund supply is rmb 67.735 billion, of which, the financial allocation and internal funds are a total of rmb 17.935 billion, the usable bank loans are rmb 49.8 billion, the minimum financing gap is rmb 3.365 billion, and the maximum is rmb 17.025 billion. therefore, according to the current channels of fund supply, it cannot satisfy the fund demand of the housing projects in qingdao in the future 5 years. it needs to broaden the channels of fund supply, and solve the problem of the housing construction planning. affordable housing projects are the common problems faced by all the countries. the domestic and foreign scholars have much discussion in the theoretical and practical aspects of the problem of the construction of affordable housing projects. from the foreign situation, there are mainly four ways that are government financial allocation, the bonds issued by local governments, real estate investment trusts (reits), and the special funds guaranteed by government. from the domestic situation, apart from the traditional government financial allocation, bank loans and other financing modes, some cities attempt to introduce insurance funds, pension funds, provident fund loans and other ways to solve the problem of the source of the affordable housing funds. at present, qingdao has set up the investment and financing platforms of affordable housing projects with the two government backgrounds of the investment center of public housing construction and construction investment center of qingdao city. they are respectively responsible for the citys construction of affordable housing and the construction of the two reformed housings, and respectively design different financing modes for the four types of affordable housing. however, from the profitability analysis, the revenue levels of different affordable housings are imbalanced, leading to some difficulties of financing, i.e. the policy support system is not yet complete, risk mitigation measures are inadequate, it is in need of incentive system for the developers to involve in the construction of affordable housing, the pressure of financial expenditure and the funding gap of government are large, the payment protection mechanisms remain weak and other problems. these problems to some extent exert influences on the funds supply of affordable housing in the next five years, and therefore we need to further broaden the financing channels of affordable housing. according to the domestic and foreign practice, combining with the actual situation in qingdao, real estate investment trusts (reits) is a better financing. through the existing holding properties resources which can generate stable rental income, the local government establishes reits, issues the trust and investment units 7 to raise funds, and raises funds for the construction of affordable housing. after the newly completed affordable housing can generate stable rental income and government subsidies, the government can re-inject the original reits or issue new reits to raise funds in order to achieve a virtuous circle of the affordable housing construction funds. however, in order to make sure the successful operation of reits financing mode, the roles of government need to be further transformed from the direct investors and managers to be guides, cooperators and supervisors of the affordable housing financing. it is to gradually form the cooperation situation built by both the government and enterprises, develop a reasonable risk-sharing mechanism and exit mechanism, enhance the return on investment to stimulate the enthusiasm of developers to invest, guide the banking institutions to support the construction of affordable housing, innovate the financial products to meet the fund requirements of affordable housing, and encourage banks to participate in the financing of affordable housing projects. key words: affordable housing project; financing mode; real estate investment trusts (reits) 8 目目 录录 第一章 绪论 . 10 一、研究背景与选题意义 . 10 二、国内外研究现状及评价 . 11 （一）国外研究成果综述 . 11 （二）国内研究成果综述 . 11 三、研究思路 . 12 （一）研究目的 . 12 （二）研究方法 . 12 （三） 技术路线 . 13 第二章 青岛市保障性安居工程建设现状及目标 . 14 一、 青岛市保障性安居工程建设内容 . 14 （一）廉租住房 . 14 （二） 经济适用住房 . 14 （三）公共租赁住房 . 15 （四）“两改”房 . 15 二、青岛市保障性安居工程建设情况 . 16 （一） 起步阶段：基本政策框架形成 . 16 （二） 成效初显阶段：首个三年规划出台实施 . 16 （三） 全面惠及阶段：第二个三年规划出台实施 . 16 三、 青岛市保障性安居工程建设发展目标 . 17 （一） 近期目标2011-2015 年 . 17 （二）中期目标2011-2020 年 . 18 （三） 长期目标2011-2030 年 . 18 四、 青岛市保障性安居工程建设部署和重点 . 18 （一）建设发展总体部署 . 19 （二）青岛市保障性安居工程发展思路 . 20 第三章 投资需求与资金供给平衡分析 . 22 一、投资现状分析 . 22 二、投资需求预测 . 22 （一）投资需求总量预测 . 22 （二）青岛市保障性住房需求层次分析 . 23 （三）保障性安居工程投资总需求预测 . 27 （四）投资需求结构预测 . 28 三、资金供给分析 . 29 （一）资金供给预测 . 29 （二）资金供给影响因素分析 . 32 小结. 33 第四章 国内外保障性安居工程融资模式 . 34 一、国外保障性安居工程融资模式 . 34 （一）政府财政拨款 . 34 （二）地方政府发行债券 . 34 9 （三）房地产信托基金（reits）. 34 （四）政府担保专项基金 . 35 二、我国保障性安居工程融资模式 . 35 （一）保险资金投资保障房建设 . 35 （二）社保基金参建保障性住房 . 36 （三）财政补贴企业自建公租房 . 36 （四）公积金贷款支持保障房建设 . 36 （五）向城市棚户区改造打包融资 . 36 （六）多种融资模式组合 . 37 （七）房地产投资信托基金（reits）. 37 小 结. 38 第五章 青岛市保障性安居工程融资模式现状及设计 . 39 一、融资主体的选择 . 39 （一）青岛市公共住房建设投资中心 . 39 （二）青岛市建设投资中心 . 39 （三）具体项目的开发建设单位 . 39 二、保障性住房目前融资模式 . 40 （一）廉租房 . 40 （二）公共租赁房 . 41 （三）经济适用房（限价商品房类似） . 41 （四）两改项目的融资模式 . 42 三、融资风险与收益分析 . 43 （一）盈利能力分析 . 43 （二）债务偿还能力分析 . 44 （三）面临的困难 . 45 四、 房地产投资信托基金（reits）模式. 46 五、保障措施 . 47 （一）进一步转变政府角色 . 47 (二)逐步形成政企合作共建的局面 . 48 （三）引导银行机构支持保障性住房建设 . 48 （四）借鉴创新其他融资渠道 . 49 结 语. 50 参考文献. 51 致 谢. 53 10 第一章第一章 绪论绪论 一、研究背景与选题意义一、研究背景与选题意义 保障性安居工程作为我国一项重大的民生工程， 当前和今后一段时期，在我 国大规模建设保障性安居工程，是通过加强公共服务，对收入进行再分配，使人 民群众共享发展成果，体现了社会公平正义，这有利于化解社会矛盾，促进社会 和谐稳定。同时，通过增加保障性住房供应，分流商品住房市场需求，还可以稳 定住房消费预期，对市场起到“镇静剂”的作用，这对于管理好通胀预期，把经 济平稳较快发展的好势头保持下去具有一定的现实意义 。然而我国保障性安居 工程起步时间不长，住房保障的覆盖面还不够大，今后一个时期解决困难群众基 本住房的任务还十分繁重， 其中资金来源问题是影响保障性安居工程顺利推广的 重要因素。 从青岛市情况来看，青岛市委市政府高度重视保障性安居工程建设，2007 年以来，每年投入廉租住房、公共租赁住房建设资金不少于 5 亿元，每年土地出 让净收益用于住房保障资金的比例不低于 15%， 每年提取住房公积金增值收益约 2 亿元用于廉租房建设。截至 2011 年底，市区两级政府已投入住房保障资金约 24 亿元，市区两级财政通过直接投入或让渡土地收益方式用于住房保障方面的 资金已超百亿。20072010 年，全市累计启动旧城区改造项目 31 个、城中村改 造项目 46 个，拆迁居民 6.3 万户，拆迁面积 700 万平方米，规划建筑面积 2281 万平方米，总投资约 1200 亿元 。在青岛市住房保障发展规划（20112013 年） 中，青岛市计划建设公共租赁住房 1.5 万套（其中廉租房