（工商管理专业论文）世茂股份与万科公司对比研究.pdf

摘要 世茂和万科是两家经营模式和管理模式都很有代表性的房地产企业，分别代 表着中国房地企业发展的两个方向。本文意在通过对这两个公司进行全面对比和 研究，揭示两家公司经营模式的不同之处，对比两家公司之间各方面的优劣，进 而为房地产行业的可持续发展提供一些借鉴。 本文从财务方面和非财务方面对这家两公司进行全面的对比。首先，从财务 方面对两家公司进行了对比研究，主要涉及流动性与短期偿能力、财务风险与长 期偿债能力、投资报酬与盈利能力、资产管理与运营能力、可续发展能力、杜邦 财务分析体系等方面。接着，从非财务的角度对两家公司的企业战略、盈利模式、 治理结构、融资能力及股权结构进行了对比分析。最后对本文进行了全面的总结。 关键词：房地产，财务分析，非财务分析，世茂，力科 a b s t r a c t s h i m a oa n dv a n k ea r et w ob u s i n e s sm o d e l sa n dm a n a g e m e n tm o d e l st h a ta r e r e p r e s e n t a t i v eo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，r e s p e c t i v e l y , r e p r e s e n tt h ep r e m i s e so f c h i n e s eb u s i n e s sd e v e l o p m e n ti nb o t hd i r e c t i o n s t h i sa r t i c l ei si n t e n d e dt o r e v e a l e dt h et w oc o m p a n i e sb u s i n e s sm o d e ld i f f e r e n c e sb e t w e e nt h et w o c o m p a n i e sc o n t r a s tt h em e r i t sa n dd e m e r i t so fv a r i o u sa s p e c t st h r o u g ht h e s et w o c o m p a n i e st oc o n d u c tac o m p r e h e n s i v ec o m p a r i s o na n ds t u d y , t h u st op r o v i d e s o m er e f e r e n c et ot h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y t h i sa r t i c l ef r o mt h ef i n a n c i a la n dn o n f i n a n c i a la s p e c t so ft w oc o m p a n i e st o c o n d u c tac o m p r e h e n s i v ec o m p a r i s o n f i r s to fa l l ，f r o mt h ef m a n c i a la s p e c t so f t h et w oc o m p a n i e sc o n d u c t e dac o m p a r a t i v es t u d y , m a i n l yr e l a t e dt om o b i l i t ya n d s h o r t - t e r mc o m p e n s a t i o nc a p a c i t y , t h ef i n a n c i a lr i s k sa n dl o n g - t e r ms o l v e n c y , r e t u r no ni n v e s t m e n ta n dp r o f i t a b i l i t y , a s s e tm a n a g e m e n ta n do p e r a t i o n a l c a p a c i t y , c a p a b i l i t i e s o fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t , d u p o n tf i n a n c ea n a l y s i s s y s t e ma n ds oo n t h e n f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fn o n - f i n a n c i a lc o m p a n i e si n b u s i n e s s s t r a t e g y , p r o f i tm o d e l , g o v e r n a n c es t r u c t u r e ，f i n a n c i n gc a p a c i t ya n d o w n e r s h i ps t r u c t u r eh a v eb e e na n a l y z e d t h eg e n e r a ll 0 2 i s t i c sd e p a r t m e n to f t h i sa r t i c l ec o n d u c t e dac o m p r e h e n s i v es u m m a r y k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，f i n a n c i a la n a l y s i s ，n o n - f i n a n c i a la n a l y s i s ，s h i m a o ，v a n k e 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文所 涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。 特此声明! 学位论文作者签名： 殛铝诋 2 0 0 9 年3 月2 日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文 的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和 电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、 缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以 及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学校有权按照有关规定向 国家有关部门或者机构送交论文；在以不以赢利为目的的前提下，学 校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。保密的学位论 文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名： 导师签名： 篇链遮 2 0 0 9 年3 月2 日 2 0 0 9 年3 月2 日 第1 章引言 中国的房地产市场竞争越来越激烈，如何才能避免失败，取得成功呢? 这应 是每个企业的领导者必须随时思考的事情。学习成功者的经验，同时吸取失败者 的教训，这是我们减少犯错的机会，到达成功彼岸的重要手段，本文也正是基于 这个目的而创作的。本章我们将简要介绍一下研究的目的以及房地产市场当前的 状况，并对文中所涉及的两家公司的背景作一下交待。 1 1 问题的提出和现实意义 世茂和万科是中国房地产行业两个很具典型性的公司，两家公司在市场上都 有相当的影响力。他们不管是经营模式还是管理方式都有很大的不同，代表着中 国房地产业的两个发展方向。世茂着力于高端住宅和商业地产的开发，而万科则 专注于大众化住宅市场的开发，经过多年的发展，两个公司在市场上的表现也不 相同，无论是发展速度还是总体业绩，万科都要优于世茂。是什么造成了两家公 司发展速度的快慢? 是什么造成了整体业绩的差距? 万科为什么发展越来越快， 世茂为什么要调整战略? 到底两家公司有哪些方面不同? 这些不同对企业的发 展有有多大影响? 本文欲通过对两家公司进行全面的对比分析来回答这些问题， 以期能从中挖掘出一些对整个房地产行业都有借鉴意义的经验。 1 2 研究的的思路及主要方法 本文主要通过运用对比分析的方法对两家公司展开研究。写作思路如图1 1 所示。结构上，首先将在本章介绍中国房地产市场的行业背景和世茂与万科的企 业背景。从第二章丌始为论文的主体部分。第二章主要从财务的角度对两家公司 的各项财务指标进行了对比分析。第三章转向世茂和万科非财务方面的对比分 析。第四章对全文进行了总结并指出了研究的不足。 9 资料来源：自制数据 1 3 研究的目的 图1 1 写作思路 本文旨在通过对两家公司的全面对比分析，揭示世茂与万科之间的差异，评 价其影响，从而为整个房地产行业的可持续发展提供一些有意义的经验和借鉴。 1 4 行业背景 “房地产行业是中国重要的支柱产业，现在是，未来也是。”1 是中国房地产 引白发改委副主任刘铁男2 0 0 9 年2 月2 7u 在因新办发布会上的讲话 l o 行业的真实写照。企业和市场是“两种可互相替代的协调生产手段 2 ，要对世茂 和万科展开研究就必须了解它们所处的行业。当前我国房地产行业的现状如下： 1 、一些竞争能力弱的中小企业被淘汰出局，房地产开发企业的数量将不断 减少。 1 9 9 6 年房地产开发企业的数量比调控前减少了4 0 。本轮的国家宏观调控， 特别是土地和房贷政策的调整，可能将使部分企业、特别是中小企业被淘汰出局。 从本轮国家调控政策的力度、深度、决心来看，将被淘汰出局的企业的比例可能 不低于目前的三分之一。 2 、市场集中度越来越高，品牌效应越来越显著。 随着部分中小企业被兼并或被淘汰出局，保障性住房和廉租房的增量推出， 市场竞争越来越激烈，区域集中度也将越来越显著，房地产市场小、散、乱的局 面将逐步改变。加上消费者越来理性越来越成熟，将倾向于购买品牌开发商的物 业，品牌效应将逐步显现，品牌企业的市场份额将逐步提高。 3 、随着市场集成度的提高，企业之间的竞争越来越激烈，行业利润率逐步 下降。 致力于品牌推广和建设的房地产企业将会更多的把对单个项目利润率的追 求转移到对企业整体效益和可持续发展的追求上来。宏观调控政策的后续效应和 房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高 风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。 1 5 企业背景 1 5 1 企业简介 上海世茂股份有限公司是经上海市政府批准成立且其股票在上海证券交易 所上市( 1 9 9 4 年2 月4r ) 的股份有限公司。公司原名“上海万象( 集团) 股份 有限公司”，主营业务为商业百货零售业。2 0 0 0 年8 月上海世茂投资发展有限公 司受让黄浦区国资办持有的该公司的6 2 5 0 力股国家股，以第一大股东身份j 下式 入主此上市公司，并于2 0 0 1 年4 月3 0 同变更公司名称为“上海世茂股份有限公司” ( 股票简称：世茂股份，股票代码：6 0 0 8 2 3 ) ；同时主营业务转型，从商业百货 业转为房地产综合经营开发。2 0 0 2 年1 2 月上海世茂企业发展有限公司协议受让 2 c o a d e & ht h en a c r eo f t l l ef i me c o n o m i c s1 9 3 73 8 8 上海世茂投资发展有限公司持有的该公司法人股6 2 5 0 万股，成为该公司第一大 股东。公司董事会确立了“诚信、专业、开拓、创新的企业精神和大力拓展房 地产新主业的产业发展战略。公司立足高端市场，凭借强大的资金实力、规模效 应及产品创新等开发理念，强调运作速度、产品质量和服务水准，在业界确立了 良好的社会形象与知名度。3 至2 0 0 7 年末，公司总资产3 1 2 7 6 4 9 6 2 5 5 4 元，主营 业收入达到1 2 4 1 亿元，盈利6 6 3 7 5 3 6 5 6 1 元。 万科企业股份有限公司成立于1 9 8 4 年5 月，是目前中国最大的专业住宅开 发企业。1 9 8 8 年进入住宅行业，1 9 9 3 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。 至2 0 0 7 年末，万科全国市场占有率为2 1 ，业务覆盖到以珠三角、长三角、环 渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。2 0 0 7 年公司完成新开工面积7 7 6 7 万平方米，竣工面积4 4 5 3 万平方米，实现销售金额5 2 3 6 亿元，结算收入3 5 1 8 亿元，净利润4 8 4 亿元，纳税5 3 2 亿元。万科1 9 9 1 年成为深圳证券交易所第二 家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资 者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为4 9 9 ，净利润复合增长 率为4 2 3 ；最近三年，万科销售收入复合增长率达到9 3 7 ，净利润复合增长 率达到8 8 4 ，基本每股收益复合增长率达到6 7 6 。公司在发展过程中两次入 选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得投资者关系、亚洲货币等国际权 威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。公司致力于通过规范、透 明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工 欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年 入选“中国最受尊敬企业”，连续四年获得“中国最佳企业公民”称号。4 1 5 2 经营模式 目前中国房地产企业的经营模式大体分为两类，一类是快进快出型，通过 提高资产周转率和规模经济效应来赢利；另一类是尽力提高土地的附加值，通过 纵向一体化或横向一体化对楼盘深耕精织，以提高单个项目的利润率。 世茂属于后一类经营模式，它把主营业务定位于高端市场，通过不断优化项 目的部局和搭配商业地产( 比如酒店、会所) ，以提升项目的整体价值。它一般 开发的项目都位于升值潜力巨大的商业繁华地段，聘请国外一流的设计师设计楼 盘，对建筑材料和施工都有较高标准的要求，装修精良，楼盘的相关配套设施也 3 引自世茂股份i 旬9 站h t t p ：w w w s h i m a o c o r n c n 中的企业简介 4 引白万科公卅列站( h t t p ：w w w v a n k e c o r n ) 公i i j 介绍 非常完善和先进，通常会在楼盘周边开发配套的商业地产项目，一般是酒店、写 字楼、商场或商务会所，然后通过精心的概念包装推销给消费者，楼盘的价格往 往高出其它楼盘很多。以世茂开发的上海滨江花园为例，此项目可称得上是上海 豪宅中的典范。尽管其售价高昂，但在推出不久就被抢购一空，为世茂带来了丰 厚的利润。 万科属于前一类经营模式，不依靠土地的增值来赢利，而是快速拿地、快速 开发、快速销售，然后迅速转入下一轮开发，快进快出，通过提高资产的利用率 来赢利，他们往往很注重整个项目的开发速度，一般只开发能够较快销售出去的 大众化楼盘，且对成本控制的比较严，不会付出过高的代价拿地，通过此方式以 求不断扩大规模、提高市场份额，以提高产量的方式来弥补单个项目利润率不高 的缺陷。以万科的四季花园为例，该项目位于城乡结合部，这样拿地成本就较低， 楼盘的售价也不高，但是整个项目从施工到结束的速度很快，所需的时间通常也 都远远小于像世茂这种经营模式的企业。 第2 章世茂地产财务分析 下面将从流动性与短期偿能力、财务风险与长期偿债能力、投资报酬与盈利 能力、资产管理与运营能力、可持续发展能力以及杜邦财务分析体系等角度对两 家公司进行全面的对比研究。 2 1 流动性与短期尝债能力分析 企业的流动性是指企业资产短期的变现能力即企业资产转化为现金及现金 等价物的能力。企业的流动性越强，日常支付和短期债务偿还的能力也就越强， 反之亦然。 2 1 1 影响因素 影响企业流动性和短期偿债能力的因素有很多，包括如下一些主要因素： 流动资产 流动资产是指现金以及将在1 年内或长于1 年的一个经营周期内转变为现金 的资产。由于流动资产的变现能力很强，因而用于短期支付的能力就强。流动资 产所占比重越大，则企业的整个流动性和短期偿债能力就越强。不过，不同的流 动资产其流动性也有所不同。 流动负债 流动负债是指到期r 在1 年或长于1 年的一个经营周期内的负债，1 年内到 期的长期负债也归属于流动负债。对流动负债的偿还是企业重要的短期现金需 求。 营运资金 营运资金是指流动资产与流动负债的差额。因此，营运资金数额越大，说明 流动资产对流动负债的保障程度就越大，同时也说明了企业的流动资产在保障流 动负债的基础上应付同常生产经营支出的能力也越强。 现金流量 现金流量就是现金流入和流出的数量。由于现金是流动性最强的资产，大多 数短期债务都需要通过现金来偿还。因此，现金流入和流出的数量会直接影响到 企业的流动性和短期偿债能力。现金流入量与流出量之差被称为净现金流量。 其它影响因素 1 4 影响企业流动性与短期偿债能力的因素还包括银行对企业的授信额度、即将 变现的长期资产、企业的信誉、补偿性余额、或有负债等，其中银行对企业的授 信额度、即将变现的长期资产、企业的信誉增加了企业的流动性和短期偿债能力， 而补偿性余额和或有负债则会降低企业的流动性。 2 1 2 比率分析 衡量企业流动性和短期偿债能力的重要比率有如下几个： 流动比率 流动比率是流动资产与流动负债的比值。其公式为： 流动比率= 瓣蒹 公式2 1 流动比率 流动比率反映了流动资产对流动负债的保障程度，实际上反映的是企业的短 期偿债能力，并可以在不同企业之间相互比较。一般来说，流动比率越高说明企 业的流动性越强，流动负债的安全程度就越高。但从企业的角度看，流动比率并 不是越高越好。流动比率太高，说明企业的流动资产占用资金太多，而流动资产 的盈利性通常较差。根据经验，一般认为流动比率接近于2 比较合理。 表2 1 世茂与万科流动比率 遗过 2 0 0 3 年2 0 0 4 年 2 0 0 5 年2 0 0 6 年2 0 0 7 年 世茂3 1 61 7 11 6 l1 8 31 5 3 万科 2 1 32 4 11 8 32 0 41 9 6 资料来源：世茂和万科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 资辩来源：世茂和月科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 图2 2 世茂与万科流动比率 由表2 】自资羁来嚣世茂和万科2 0 0 2 年堇2 0 0 1 年的年报 图22 可以看到，世茂公司的流动比率基本上一直呈下降趋势，但并不能由 此醢明世茂公司的流动性和短期偿债能力下降，这是因为流动比率并非越高越 好，对于房地产公司来| 兑流动比率在l5 附近还是比较正常的。万科的流动比率 则一直在2 附近上下波动，相当合理。 速动比率 速动比率是速动资产和流动负债的比值。速动资产主要包括货币资金、短期 投资、应收账款和应收票掘。速动比率有如下两种计算公式： 速动率= 董至童鱼茎鲨8 姜；：孥墅墼幽 公式2 2 速动地率 豁亟壹生焉蒜磐堂矍旦 公式23 速动比率 在实际使用过程中，可以使用下面的简化公式： 僦黔驾籍萨 公式2 4 速动比率 速动比率考察的是流动性较强的流动资产对流动负债的保障程度。与流动比 率相比，速动比率考虑了不伺的流动资产流动性的差异。 一般说来，速动比率越高说明企业的流动性越强，但与流动比率类似，也 不足越高越好。根据经验，通常认为速动比率接近于1 比较合理。 表2 2 世茂与万科速动比率表 憾 2 0 0 3 芷2 0 0 4 在 2 0 0 5 芷2 0 0 6 年2 。0 7 年 世茂 0 2 1 l 0 5 306 3 万科 0 5 9 资料来潭：世茂# i 科2 0 0 2 年i2 1 0 7 年的年报 资 4 来世茂和 科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 圈2 3 世茂与万科速动比率 山表2 2 和图2 3 可以看到世茂的速动比率1 i 是报稳定，俏整体卜处于逐年 e 升的念势，2 0 0 3 年世茂的速动比率偏低，是因为这一年世茂的存货较上+ 年激 增。2 0 0 5 年世成的流动比率下降是因为当年受到国家宏观政策调整，销售不振， 存货增多引起的。此后两年基本趋于稳定。从图中可知万科的建动比率整体上优 于世茂，但最近阿年两家公司的速动比率趋于一致。另外从整体卜看，【生茂的流 动性和短期偿债能力在持续提高。 现金与流动负债比率 现金与流动负债比率是现金和现金等价物与流动负债的比值。其汁算公式 为： 现金自流动负债比率= 里童靠i 篆i 产塑 公式2 , 5 现金与流动负债比率 现金与流动负债比率考察的是支付能力最强的现金和现金等价物对流动负 债的保障程度。与速动比率相比，现金与流动负债比率也考虑了不同的流动资产 流动性的差异。 一般束说，现金与流动负债比率越高，说明企业的流动性越强，但与流动比 率和速动比率类似，从企业的角度看，现余与流动负债比率也不是越高越好。 表2 , 3 世茂与万科现金与流动负债比率 撼 2 0 0 3 正2 0 0 4 年2 0 0 5 芷2 0 0 6 年2 0 0 7 妊 世茂 l0 1 7 l0 a 6 l0 2 7 l0 4 0 l 0 5 8 n 辑 费 4 来薄：世茂w i 科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年年报 舞 4 来源世茂和万科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年报 图2 4 世茂与万科现金与流动负债比军 由表2 3 和资料来源：世茂和万科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 图2 4 可见，世茂的现金与负债比率一直持上升状态，偶有波动，2 0 0 5 年之 所以下降比较大，是因为遇到国家宏观调控，销售受到影响。从图上看世茂的流 动性与短期偿债能力在逐步增强。而万科的现金与流动比率波动却比较大，时高 时低，很不稳定。 现金流量与流动负债比率 现金流量与流动负债比率是经营活动现金流量与流动负债的比值，反映企业 每年的经营活动现金净流量偿还到期债务的能力。其计算公式如下： 现金流量与流动负债比率= 堡重雩差铲 公式2 6 现金流量与流动负债比率 公式中的分子来自现金流量表中的“经营活动产生的现金流量净额”，反映 企业当年的经营活动带来的现金流量，是一个动态指标。公式中的分母来自资产 负债表，反映年未企业的流动负债金额，代表企业下一年度即将到期的负债。 现会流量与流动负债比率的分子“经营活动现金净流量”是一个期| 日j 上的动 态指标，分母“流动负债 是一个时点上的静态指标，因此它是一个半动念比率。 与上述静态比率相比，现金流量与流动负债比率更好地反映了下一个期f n j 的现金 流动情况。 一般来说，现金流量与流动负债比率越高，说明企业的流动性越强，流动负 债的安全程度越高。但与前三个比率类似，从企业的角度看，现金流量与流动负 债比率也不是越高越好，需要具体情况具体分析。 表2 4 世茂与万科现金流量与流动负债比率 憾 2 0 0 3 年2 0 0 4 盈2 0 0 5 年2 0 0 6 芷2 0 0 7 年 世茂 2 4 4 o 0 5o 1 90 0 9 0 3 7 万科一o 3 l0 1 70 0 80 1 4 0 2 l 资料来源：世茂和万科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 贺料来源：* 茂 i 科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年报 图2 5 世麓与万科现盒流量与流动负债比率 由表2 4 自资料来源：世茂目月科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 国25 可见，世茂的现余流量与流动负债比率逐步l j t ，况明世茂的流动性 与短期偿债能力在一步步提高。而相比之f ，万科却并小能令人满意，其现金流 量与流动负侦比率人部分叫m 都是负的，片要引起注意。 2 2 财务风险与长期偿债能力分析 财务风险有广义和狭义之分。广义的财务风险是指“企业财务活动中山于各 种不确定因素的影响而带来的债务偿还、利润水平等的可变性。狭义的财务风险 又叫筹资风险，是指企业与筹资活动有芙的风险，也就足企业债务偿j 丕的不确定 性”。5 我们这里采用狭义财务风险的概念。可见，企| k 的财务风险和k 期的偿债 能力密不可分的。 2 2 1 影响因素 资本结构 资本结构是指企业资金柬源的结构，即各种资金束源所r 的比重，l 【| 短期资 舍与长期资金的比重、债权资余与股权资金的比重等。通常所说的资本结构，更 多地是指债权资金与股权资金的比重，即企n k 的负债和所有者权益的比重。 5 黎柬芳，财务分析中国人民人学版礼，2 0 0 5 年1 月船一m ，p 6 0 不同的资金来源，其资金成本和财务风险各不相同。企业的资金来源中，负 债的比重越高，财务风险就越高，不能如期偿还债务本金、利息的可能性就越大： 相反，所有者权益的比重越高，企业的稳定性就越强，财务风险就越低，对债务 的保障程度就越高。同时，负债的比重越高，企业的资金成本就越低，收益就越 高；相反，所有者权益的比重越高，企业的资金成本就越高，收益就越低。因此， 安排最佳的资本结构，就是要权衡负债与所有者权益的风险与成本，找到恰当的 平衡点。 财务杠杆 财务杠杆又叫筹资杠杆，是指由于固定债务利息的存在，税后利润的变动幅 度大于息税前利润变动幅度的现象。息税前利润是指支付利息、交纳所得税前的 利润。杠杆就是指一种放大的效应或加乘的效果。财务杠杆是对企业经营成功( 利 润) 或失败( 损失) 的放大。 当息税前利润增多时，由于债务利息不变，每1 元息税前利润负担的债务利 息降低，从而使得税后利润以更大的幅度增加，给所有者带来额外的收益。当息 税前利润下降时，债务利息仍然不变，因此每1 元息税前利润负担的债务利息上 升，从而使得税后利润以更大的幅度下降，给所有者带来损失。 i 长期盈利水平与经营活动现金流量 企业长期的盈利水平和经营活动现会流量是偿还债务本金和利息的最稳定、 最可靠来源。因此，企业盈利水平和经营活动现盒流量的稳定性和发展自订景是影 响企业财务j x l 险和长期偿债能力的重要因素。 2 2 2 比率分析 财务杠杆系数 财务杠杆系数是衡量财务杠杆作用程度的指标，是企业的税后利润变动率相 对于息税前利润变动率的倍数。其计算公式为： 吼= 嵩器6 公式2 7 财务杠杆系数 上述公式2 7 中，d f l 表示营业杠杆系数，e b i t 表示息税前利润，而i 表 示利息费用。由上述公式可以看到，企业的固定债务利息越高，财务杠杆就越大， 6e b i t ( 息税前利润) 的计算- 口，以简化为净利润+ 所得税+ 利息 加乘效果越明显。而在企业规模既定的情况下，资产来源中的负债比例越高，债 务利息就越高。因此，财务杠杆与资本结构密切相关，二者分别从不同的角度， 反映了由于企业借债所带来的利益和风险。 襄2 5 世茂与万辩财务杠杆系数 憾 2 0 0 3 证2 0 0 4 年2 0 0 5 正2 0 0 6 矩2 0 0 7 芷 世茂 1 1 4l1 812 8 万科 1 1 71 1 8 1 1 8 资料来潭世麓和万科2 0 0 2 年2 0 0 7 年的年擂 资料来谭：世茂# i 科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年摊 圈2 6 世茂与万科财务杠杆系数 由裹2 5 和资1 4 来源：世茂和h 科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 图2 6 可以看出世茂和万科的财务杠杆系数都在逐步加大，世茂的增长幅度 较万科更明显，这一方面说明世茂的财务风险j 下在逐步变大。另一方面也说明， 当世茂的利润上升时，世茂得到的收益也越高。 资产负债率 资产负债率又称负债率是企业的负债总额与资产总额的比值。其计算公式 为： 资产自债率= 妻譬蒜x 。* 公式2 8 资产负债率 瓷产负债率反映了企业资产对负债的保障程度。一般来说，资产负债率越低， 企业的负债越安全、财务风险越小。但是从企业和股东的角度出发资产负债率 并不是越低越好，因为资产负债率过低往往表明企业没能充分利用财务杠杆，即 没能充分利用负债经营的好处。 表2 6 世茂与万科资产负债率 资料来薄：世茂和i 科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年$ 镕 田27 世茂与万科资产负债率 由表2 6 和图2 7 可以看出世茂的资产负债率在下降，这既叫世茂的资产对 负债的保障程度在上升。而万科的资产负债车却逐步上升，说明打科的财务m 险 f 在上升。不过世茂和万科的资产负债率都在正常的范围内，都小于行业均值。 负债与股权比率 负债与股权比率是企业的负债总额与股东权益的比值。其计算公式为： 负偾与股权率= 面勰x 1 0 0 公式2 9 负债与股权比率 负债与股东权益比率反映了股东权益对负债的保障程度。 表27 世茂与万科负债与股权比率 隧憋 2 0 0 3 年2 0 0 4 缸2 0 0 5 年2 0 0 6 芷 2 0 0 7 正 世茂 1 0 02 0 万科 1 2 18 5 1 4 6 4 0 1 5 62 9 l 1 8 52 4 l1 9 50 9 资4 来薄世茂月科2 0 0 2 年2 0 0 7 年的年报 资料来* t 世茂和h 科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 围2 8 世茂与万科负债与股权比率 自裹27 # 资 4 来世茂自万科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 图28 可以看出，世茂的负债与股东权益比率一直呈f 降趋势，说明股东权 益对负债的保障程度在上升也意味着世茂的财务风险在相应减小。而万科的负 债与股东权益比率一直在r 升，而且增幅比较惊人，说明了万科的股东权益对负 债的保障程度在下降，财务风险在增加。 债务与有形净值比率 债务与有形净值比率是企业的负债总额与有彤净值的比值。有形净值指的是 扣除无形资产后的股东权益额。债务与有形净值比半的训算公式为： 债务与有形净值比率= 负债总额 股东权益总额一无形资产 公式21 0 债务与有形净值比率 债务与有形净值比率是对负债与股权比率的更为保i ) 二的修正。根据保勺的观 点，到企业破产时，企业的无形资产往往很难变卖以偿还债务，因此将无形资产 扣除后的股东权益对负债的保障更加谨慎。 表2 8 债务与有彩净值比率 恳遗 2 0 0 3 年2 0 0 4 拄2 0 0 5 缸2 0 0 6 年2 0 0 7 正 世茂1 4 59 9 1 3 23 0 万科1 2 24 9 0 01 4 73 8 i 1 5 6 7 8 l 1 8 58 7 1 9 50 9 资料来谭世茂自万科2 0 0 2 年至2 7 年的年报 资料来源甘茂和万科2 0 0 2 年至2 。0 7 年的年报 图2 9 世茂与万科债务与有形净值比率 由表2 , 8 自资料来源：世茂和i 科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年报 图2 9 町以看到不论【| 上茂还是万科其债务与有形净值的比率与负愤与股东权 益比率不论是数值还是变化趋势基本上都一样，这是因为无形资产在房地产公司 中占的比重非常小，对分析结果没有太大的影响。 利息保障倍数 利息保障倍数是息税前利润与利息费用的比值。其计算公式为： 利息保障倍教= 5 ；l ；雾学 公式2 1 l 利息保障倍数 这个公式还可以变形为： 利息保障倍数= 垒型塑景墨警；产皇墨旦 公式2 l2 利息保障倍数 利息保障倍数反映了企业所宴现的经营成果支付利息费用的能力。 利息保障倍数越高，说明企业支付利息的能力越强：反之，则说明企业支付 利息的能力越弱。此比率若低于1 说明企业实现的经营成果不足以支付利息费 用，这意味着企业的付息能力非常低，财务风险非常高，需要引起高度重视。 壶2 9 世茂与万科利息保障倍数 憾 2 0 0 3 正2 0 0 4 住2 0 0 5 正2 0 0 6 芷2 0 0 7 韭 世茂66 7 4s 9 j t f 4 1 15 7 l 6 7 2 i9 4 5 l6 7 0 】 65 8 资料来薄：壁茂和i 科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年报 资料来源世茂和i 科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年报 图2l o 世茂与万科利息保障倍数 由寰29 和资科来源：世麓和万科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年报 国2l o 可以看到无论是世茂还足月科其经营成果支付利息的能力在不断下 降，而世茂的下降幅度更大，这意味着因不能支付利息而引起的财务m 险在增大。 2 3 投资报酬与盈利能力分析 所谓投资报酬是指投入的资会所获得的报酬，是衡量企业业绩的最常用指 标。投资报酬通常以相对数的形式出现，其基本形式为： 投资报酬= 裂 公式2 1 3 投资报酬 企业报酬有不同的计量尺度，如净利润、税前利润、息税前利润等。企业投 资也有不同的范畴，如企业所有资金、企业长期资金、企业权益等。因此投资报 酬也有不同的计量指标。根据不同的目的，可以选择不同的投入资金范畴来计算 投资报酬。 2 3 1 影响因素 营销能力 营业收入尤其主营业务收入是企业利润最重要的源泉，是企业发展的基础。 企业的营销能力是扩大营业规模、增加营业收入的保证。科学有效的营销策略有 助于形成良好的营业状况，为企业盈利提供最基本的条件。 成本费用管理水平 利润是收入扣减费用后的差额。加强对成本费用的管理，不断挖掘成本潜力， 是企业增加利润的重要手段。当然，降低成本费用应以不减少企业现在和未来的 收入为前提。 资产管理水平 资产是可以带来经济利益的资源。因此，资产规模适度与否、资产结构合理 与否以及资产运用效率的高低直接影响着企业获取经济利益的能力，即盈利能 力。而有效的资产管理有助于确定合适的资产规模、安排合理的资产结构并不断 提高资产效率。 风险管理水平 收益问题与风险形影相伴。企业在获取利润的同时必须关注对风险的管理和 控制。风险太低，则过于保守，很可能丧失很多盈利机会。风险太高，又不安全， 很可能得不偿失，甚至招致严重危机。只有将风险控制在合理的范围内，企业才 能长久地盈利、稳定发展。 2 3 2 比率分析 总资产报酬率 2 7 总资产报酬率是企业的息税前利润同平均资产总额的比率。其计算公式为 总资产报酬宰= 刁i 初蟊芦i 鬈； ：嚣瓣x 1 0 0 公式2 1 4 总瓷产报酬翠 总资产报酬率反映的是企业的全部资金获取报酬的能力。如前所述，反映全 部资金的报酬用息前利润更加合理，但通常用息税前利润柬替代。 在实际应用中，由于各利益相关者对净利润的特别关注，更常见的总资产报 酬率计算公式为： 总资产报酬率= 币雨丽酊i i i ；：目磊i 丽。l 。 公式2 1 5 总资产报酬率 总资产报酬率越高，蜕明企业的全部资金获得的报酬越高。 表2i o 世茂与万科总资产报酬率 徙憋 2 0 0 3 芷2 0 0 4 拒2 0 0 5 芷2 0 0 6 正2 0 0 7 正 世茂76 0 万科 57 8 i67 3 l 72 0 6 1 1 i 7 1 6 资来源：世茂和i 科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年报 赍丰斗来& 世茂和i 科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年扣 图2l i 世茂与万科总资产报酬率 由表21 0 和图21 l 可以看出世茂的总资产报酬率呈下降趋势，2 0 0 5 年下降 的很厉害这是因为当年销售收入受大环境影响下降幅度很大从而导致净利润大 幅缩小所致。而万科的总资产报酬率则呈上升趋势，世茂的总资产报酬率与万科 的总资产报酬率的差距有扩大的趋势。从总体上来说，万科的总资产投资报酬率 要优于世茂，说明了万科的盈利能力更强。 长期资金报酬率 同总资产报酬率一样，在实际应用中通常用息税前利润代替息前利润柬计算 长期资会报酬率。因此，长期资金报酬率是企业的息税前利润同平均氏期资金的 比值。其计算公式为： 长期资金报酬率= 章糕x 1 0 0 公式2 1 6 长期资金报酮辜 长期资金报酬率越高说明企业的长期资金获取报酬的能力越强。 表21 1 世茂与万科长期贺金报酬率 隧热 2 0 0 3 正2 0 0 4 芷2 0 0 5 正2 0 0 6 正 2 0 0 7 芷 世茂 1 6 8 4 i 2 55 5 l1 97 8 l 3 7 1 1 l 2 37 5 万科 1 6 1 7 1 19 2 2 15 9 资料来源：世茂和 科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年捂 资料来源世茂和月科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 图21 2 世茂与万科长期资金报酬军 由表2 1 1 和资料来潭：世茂和万科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年报 图21 2 可以看出，在长期资金报酬率方面世茂波动比较大，但从长远的趋 势来看应该是上升，这一点万科也类似，万科的长期资金报酬率有低于世茂到逐 渐的追平世茂，甚至有赶超之势。 股东权益报酬率 股东权益报酬率也称净资产收益率、所有者权益报酬率或权益资本报酬率 反映股东投入的资金所获得的报酬率，它等于净利润与平均股东权益的比值。其 计算公式为： 股东权益报酬宰= 可翥；l 曼五x t o o * 7 公式2 i7 股东权益报酬率 股东权益报酬率越高，说明股东投入的资金获取报酬的能力越强。 表21 2 世茂与万科股东权益报酬率 陡憋 2 0 0 3 正 2 0 0 4 年 2 0 0 5 舡 2 0 0 6 年2 0 0 7 年 世茂 2 44 0 i 2 4 4 3 l 1 00 9 139 7 万科l32 1 185 8 2 17 9 蚤科来& ：世蔗 月科2 0 0 2 年i2 0 0 7 年的年报 m j j 4 口& m m 率 l 2 00 0 1 0 0 0 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 十2 0 0 6 ；1 2 0 0 7 十 年份 资料4 世茂目月辩2 0 0 2 年 2 0 0 7 年的年报 r 均股东枉益的计算方法为年初末权益自j i ；束股东权益除毗2 n 世茂 口科 一| j蒜1一虐憎弧 图2 1 3 世茂与万科股东权益报酬军 由表2 1 2 和资料来源：世茂和万科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 图2 1 3 可以看出，世茂的股东权益报酬率波动较大，整体上呈下降趋势且 不稳定，这说明股东投入资金获取报酬的能力在下降。而同期万科的股东权益报 酬率呈上升趋势，且与世茂拉开的差距越来越大，说明了万科在股东权益获取报 酬的能力上越来越强。 主营业务毛利率 主营业务毛利率是主营业务毛利与主营业务收入的比值。所谓主营业务毛利 是指主营业务收入扣减主营业务成本后的余额。主营业务毛利率的计算公式为： 主营业务毛利率= 粼x 1 0 0 公式2 1 8 主营业务毛利率 主营业务收入是企业利润的初始源泉。只有主营业务收入扣除主营业务成本 后有余额，才能进一步抵补企业的各项费用，最终形成净利润，因此主营业务毛 利是最终利润的基础。企业的主营业务毛利越高，最终的利润空问越大。 表2 1 3 世茂与万科主营业务毛利率 感 2 0 0 3 年 2 0 0 4 在 2 0 0 5 年2 0 0 6 年2 0 0 7 年 世茂5 2 3 5 4 1 2 0 4 1 4 8 4 2 4 5 4 5 9 3 万科2 7 2 8 3 0 9 1 3 4 7 9 3 7 2 4 4 1 9 9 资料来源：世茂和万科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 舞辩来源：世茂租i 科2 0 0 2 年2 0 0 7 年的年报 国21 4 壁麓与万科主营业务毛利军 由衷2 i3 目资科来薄：世茂和5 科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 图21 4 可以看出，世茂在主营业务毛利率上一直优于万科，除开2 0 0 3 年。 从整体上看世茂的主营业务毛利率是呈上升趋势的，且比较高，这是正常的，因 为世茂主要定位于高端市场，楼盘售价较高，利润率也比较丰厚。不过“科的主 营业务毛利率也在稳定的上升。 主营业务净利率 主营业务净利率是净利润与丰营业务收入的比值。其计算公式为： 主营业务净利率= 至喜； ；蠡瓦x - 0 0 公式2 1 9 主营业务毛利率 主营业务净利率越高，说明企业在_ f 常经营的情况下由盈转亏的可能性越 小，并且通过扩大主营业务规模获取利润的能力越强。 表21 4 世茂与万科主营业务净利率 隧憋 2 0 0 3 拄2 0 0 4 正2 0 0 5 正2 0 0 6 年2 0 0 7 年 世茂 1 45 7 56 5 1 12 6 万科 i8 5 0 11 1 4 5 l 1 27 9 1 1 2 0 7 【 1 4 9 7 蚤科来掉t 世茂# 万科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年柜 世茂万科主营业务净利率 1 6 0 0 捌i 球80 0 i | ；i | | | 00 0 嘲 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年2 0 0 7 年 年份 资# 来源世茂自i 科2 0 0 2 年至2 0 0 7 年的年报 固21 5 世茂与万科主营业务净利率 由表21 4 女1 4 来潭：世茂和万科2 0 0 2 年 2 0 0 7 年年m 图21 5 ( 注：由于2 0 0 3 年世茂的净利主要是靠投资收益获得的，所以其主 营业务净利率过高，为了方便比较，在上图中将其归0 ) 可咀看出，世茂的主营 业务净利率呈r 降趋势，而2 0 0 6 年下降的尤为明显，这是因为当年因为国家的 政策因素计提了大量土地增值准备金所毁。世茂t 营业务净利率与主营业务毛利 率的趋势相反，是困为当主营业务收入上升时管理费用、营业费用及财务费用 上升的幅度更大所致。州时，可以看到万科的主营业务净利率呈上升趋势，且反 超世茂。 每股盈余 普通股每股盈余简称为每股盈余或每股利润，足净利润扣除优先股股利后的 余额与发行在外平均普通股股数的比值。其计算公式为： 每股盈余= 丐i 馨蓦高i i 熬 公式22 0 每股盈余 发行在外平均普通股殷数= 期初普通般股数十本期新增普通股股数x 堑塑董渔丝垄! ! 查盐旦堕塾 1 2 公式22 l 发行在外平均普通股股数 如果找不到年内新增普通股的资料，也可以用年术发行在外的普通股股数代 替。 每股盈余是反映股份公司盈利能