（工商管理专业论文）个人住房贷款风险控制——以工行咸宁分行为例.pdf

a thesis submitted in partial fulfillment of the requirements for the degree of master of business administration individual housing loan risk control illustrated by the example of industry and commercial bank of china xianning branch candidate : shi qi major ： master of business administration supervisor ： prof.zheng chang-jun huazhong university of science (2)therere actual operation deficiencies existing in pre-loan investigation and management after loan; (3)lack of risk evaluation mechanism in the whole process; (4)lack of capacity of dealing with non-performing assets; (5)lack of a team made up of high quality loan officer; (6)lack of credit loan products. this paper combines basic theories of risk management,combines advance theories and specific measures used by major countries for housing loan risk control, introduces following counter measures for iii real estate credit loan risk control of business bank, (1)build complete personal credit system; (2)build robust risk responsibility mechanism; (3)build anticipation mechanism for macroscopic policy analysis and horizontal communication mechanism; (4)build and mediate channel of house mortgage processing; (5)standardize internal operation process of bank, build professional team; (6)enrich loan production category. keywords: industrial and commercial bank of china, real estate credit loan, default risk, risk management iv 目目 录录 摘摘 要要 . i i abstractabstract . iiii 目目 录录 . iviv 1 1 绪绪 论论 . 1 1 1.1 论文研究的背景 . 1 1.2 研究的目的和意义 . 2 1.3 研究的思路及内容 . 2 2 2 个人住房贷款风险管理的基本理论个人住房贷款风险管理的基本理论 . 4 4 2.1 个人住房贷款 . 4 2.2 个人住房贷款风险 . 6 2.3 个人住房贷款风险管理理论分析 . 7 3 3 我国个人住房贷款风险分类及成因分析我国个人住房贷款风险分类及成因分析 . . 1010 3.1 个人住房贷款风险分类 . 10 3.2 我国个人住房贷款风险成因 . 15 4 4 国外个人住房贷款风险防范机制及经验借鉴国外个人住房贷款风险防范机制及经验借鉴 . 1919 4.1 国外个人住房贷款风险防范经验 . 19 4.2 国外个人住房贷款风险防范经验对中国的启示 . 24 5 5 工行咸宁分行个人住房贷款风险管理概况工行咸宁分行个人住房贷款风险管理概况 . 2626 5.1 咸宁市个人住房市场发展情况 . 26 5.2 咸宁分行个人住房贷款开展情况 . 27 5.3 咸宁分行个人住房贷款风险管理现状 . 28 5.4 咸宁分行个人住房贷款风险管理存在的问题 . 32 v 6 6 完善住房贷款风险管理的对策及建议完善住房贷款风险管理的对策及建议 . 3535 6.1 建立个人信用体系 . 35 6.2 建立健全风险分担机制 . 36 6.3 建立宏观预警和横向沟通机制 . 37 6.4 建立抵押房产处理机制 . 37 6.5 规范银行操作流程，打造专业化队伍 . 38 6.6 丰富贷款产品种类 . 39 致致 谢谢 . 4040 参考文献参考文献 . 4141 1 1 绪 论 1.1 论文研究的背景 1998 年，国务院出台了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通 知 （国发199823 号文） ，停止实行住房实物分配制度，转而逐步推行货币化住 房分配制度，拉开了房改的大幕。住房制度改革实施 10 多年以来，伴随着宏观经济 的走强，城镇化进程的加快，中国的房地产市场取得了飞速的发展，在我国国民经济 中的作用已日益明显和突出。 做为个人购买住房的最为广泛的融资方式， 我国商业银行发放的住房抵押贷款余 额随着房地产市场的发展也逐年攀升： 1997 年底商业银行累计发放住房抵押贷款 198 亿元。2001 年全国商业银行个人住房贷款已达 4554 亿元，相当于 1997 年的 23 倍， 其中 1-10 月新增自营性个人住房贷款 1802 亿元，占新增消费贷款 80%。2003 年 9 月底，我国个人住房贷款余额达到 1.2 万亿元。2004 年达到 1.58 万亿元，2006 年再 翻一番，升至 3.4 万亿元。2009 年年末，全国中外资金融机构人民币个人住房贷款 余额达 4.4 万亿元，个人住房贷款在贷款总额的比重上升至 11%。2011 年 6 月末，个 人住房贷款余额达到 6.26 万亿元。随着贷款余额和房价的节节攀升，个人住房贷款 风险和爆发后的破坏性也在迅速累积。 进入 21 世纪，我国经济出现过热现象，房地产业持续发展，炒房团和投机者的 热炒，以及地方政府片面单纯的追求 gdp 增幅指标，导致房价背离实际价值，泡沫化 较为严重。基于此，政府陆续出台了楼市调控政策，2009 年 12 月国务院提出四措施 遏制部分城市房价过快上涨，同月，五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通 知规定土地出让款首次缴款比例不得低于 50%。2010 年 3 月，为了打击炒房者，遏 制房地产泡沫，银监会颁布了流动资金贷款管理暂行办法。同年 4 月，银监会指出银 行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款。4 月 17 日，国务院出台新 “国十条” ，规定执行个人住房贷款贷款首付比例 30%，二套房贷款首付比例至少 为 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。2010 年至 2011 年，央行共上调 7 次存款准备金率，部分城市出现商业银行暂停个人住房贷款业务。随着政府对房 2 价调控的力度逐渐加大，开发商资金链可能出现断裂，住房贷款个人理性违约的 风险也在逐渐加大。 从国际上其他地区来看，住房贷款风险也不乏实例，1995 年专门从事房地产贷 款业务的日本住宅金融专门公司倒闭，倒闭时不良债权已高达 8.13 万亿日元。2007 年 8 月缘起于住房次级贷款风险爆发的美国次贷危机席卷了整个美国乃至全球金融 市场，破坏力之大足以对美国经济和世界经济的发展带来明显的负面影响。这些片面 强调高收益， 放松风险管理所带来的严重后果， 给各国个人住房信贷机构敲响了警钟。 目前，我国金融主体较为单一，政府定位不清晰，体系尚不健全，配套的法律法 规和监管机制仍不完善，法律执行力度小，个人征信机制还处于起步阶段，还不能完 成满足房地产市场健康发展的要求，因此有必要借鉴国内外先进的管理经验和教训， 前瞻性地制定和完善个人住房贷款的风险管理制度。 1.2 研究的目的和意义 改革开放以来，中国经济持续高速增长，城镇化的倾向和趋势越来越明显，个人 信贷余额占总体之比也随之水涨船高，潜伏其中的金融风险也越来越大，而次贷危机 给予发达国家金融体系造成的惨痛代价，要求我们必须居安思危，深刻认识到个人住 房信贷风险的防范和管理，不仅是房地产业和金融业的稳定和发展的需要，对于整个 金融体系和国民经济的稳定和发展也是至关重要的。 房地产由于自身存在着投入资金巨大、投资周期长、行业辐射性强、关系普通百 姓生活等特点， 与金融行业依赖性和关联紧密程度十分强， 并且随着房价泡沫的产生， 已存在信贷风险产生的可能，并将威胁到整个金融体系的稳定。因此，加强住房信贷 风险管理的研究具有较强的理论价值和现实意义。 1.3 研究的思路及内容 本文首先通过较为全面的展示和分析个人住房信贷的理论研究成果， 并借鉴典型 国家在住房信贷风险管理的经验和手段，以及对工行咸宁分行现实情况进行现实分 析，力图针对咸宁分行存在的问题和不足提出解决和改善方案，并得出本论文的研究 结论。 3 论文结构除绪论以外分为五个部分： 第一部分为个人住房贷款风险内涵和风险管 理理论基础；第二部分个人住房贷款风险现状和成因分析；第三部分典型国家风险防 范机制介绍和提炼； 第四部分以工行咸宁分行为例分析我国商业银行风险管理现状和 不足；第五部分针对不足提出风险防范措施和建议。 4 2 个人住房贷款风险管理的基本理论 2.1 个人住房贷款 2.1.1 个人住房贷款定义个人住房贷款定义 个人住房抵押贷款是消费信贷的一种，是指具有完全民事行为能力的自然人，为 了购买商业住房， 以所购买住房产权作为偿还贷款的抵押物而向商业银行申请的商业 住房贷款。 2.1.2 个人住房贷款的主要特征个人住房贷款的主要特征 (1)贷款期限长 个人住房贷款以住房为抵押品，相对于其他贷款抵押品而言，房屋具有价值大、 价值持续时间长，并且具备保值升值能力，因此个人住房贷款余额远远高于其他个人 消费贷款余额。同时，个人住房贷款的贷款对象主要是社会中低收入阶层，单次还款 能力非常有限。所以我国住房消费贷款最高额度为房屋价格的 70%，最长期限可长达 30 年，远远超过其他个人消费贷款的贷款期限。自 2001 年以来，个人住房贷款占中 长期贷款之比逐年上升，目前已达到 25%(见图 2-1)。 图 2-1 2001 年至 2007 年住房贷款余额占中长期贷款之比变化趋势 数据来源：中国人民银行网站 5 (2)经济意义和社会影响巨大 房地产涉及上下游行业广泛、产业链条长，主要包括：钢铁、化工、机械制造、 装饰装潢诸多行业，彼此间一损俱损、一荣俱荣。繁荣的房地产市场将能带动整个产 业链条发展，扩大相关行业从业人员数量和收入，并刺激国内经济发展，因此，房地 产通常被认为是最能带动整体经济增长的行业。有数据显示，房地产行业对 gdp 的拉 动系数为 1.76。而房地产的颓势也将对所涉及的行业产生负面影响，进而影响整个 宏观经济的发展。 从增加税收及财政收入来看，房地产涉及营业税、城建税、教育费附加，土地增 值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等诸多税种，有较强的吸 税能力。据统计，2007 年房地产税收占财政收入的比例已达到 3.45%。 从社会意义来看，房地产商品不仅具有商业属性，同时具有社会属性，是百姓生 活的基本保障，是居民安居乐业的基础，因此，世界上主要国家均制定相关政策法规 干预住房市场和住房金融市场，并向低收入家庭提高廉价住房或保障性住房，如新加 坡利用公积金资金为居民提供价格较为低廉的组屋供居民居住。 (3)具有很强的区域性 个人住房贷款的抵押品为不动产，地点固定，区域归属明确，土地审批和项目开 发许可由当地政府机关进行管理， 当地商业银行能够较为快速和准确地掌握项目开发 进度，便于防范潜在风险。 个人住房贷款的对象主要是居民个人， 贷款风险的大小程度主要取决于商业银行 是否准确了解借款者的个人资信情况，取决于对借款人资信情况动态的关注程度。由 于跨地域个人资信信息在我国尚未有效共享， 对于异地借款人的诚信状况很难为商业 银行所掌握，对借款人的资信状况的变化进行跟踪也是相当困难的，导致银行信贷管 理成本大幅提高，使得贷款业务变得无利可图。因此，银行在发放住房贷款的对象主 要限于银行所在地的居民和当地的住房项目，而不愿意向异地居民发放住房贷款。这 一因素决定了住房贷款具有很强的区域性，从而就造成贷款规模区域性差别较大。在 建立统一的个人征信系统之前，不法分子常利用跨区信息屏蔽的缺陷跨区域骗取贷 款，媒体上多有报道。 (4)具有业务分散性特征 6 贷款发放对象为居民个人，贷款抵押为单一房屋，且每笔个人住房贷款协议都有 不同的贷款形式、贷款额度、贷款利率、担保信息、偿还期限和偿还方式。因此，个 人住房贷款具有笔数多，借款人众多，资金分散，合同协议各异的分散性特点。其分 散性特点也带来了管理困难、风险隐蔽程度高的问题。 2.2 个人住房贷款风险 2.2.1 个人住房贷款风险定义个人住房贷款风险定义 个人住房贷款风险是指个人住房贷款发放的商业银行或金融机构因各种原因不 能按照预期的期限和额度收回贷款本息而产生损失的可能性。 2.2.2 个人住房贷款风险特征个人住房贷款风险特征 个人住房贷款风险具备以下特点： (1)风险释放滞后 个人住房贷款发放对象是普通居民，自身收入能力有限，期限长，还款流较小， 而商业银行对于住房贷款个案管理难度较大。因此，个人住房贷款风险的形成、累积 直至风险显现是相当长时间的一个过程。 (2)风险成因具有多样性、复杂性 个人住房贷款风险受众多经济、 社会和法制建设等宏观因素的影响， 如经济周期、 经济政策、法律法规、房地产市场成熟程度等，各因素间互相交错、互相影响，力量 传递方式复杂，使得风险预警相当困难。从国际上的多次危机来看，住房金融危机的 出现也多为爆发式。同时，个案还受到借款人环境变化、房地产项目变化等微观因素 对的影响，变动频繁，动态跟踪难度大，更加剧了风险的预测和防范难度。 (3)强传递性和辐射性 因为个人住房贷款的分散性和行业关联性强的特点， 其风险不仅可以影响众多的 行业发展，更可以影响到数量庞大的普通居民，对经济社会产生巨大的影响。 (4)呈周期性变化 住房信贷金融与经济周期密切相关，国内经济繁荣时期，固定资产投资加大，就 7 业人数增加， 居民收入增长， 出现较高的通货膨胀， 同时房地产价格上升， 市场活跃。 在此阶段，金融机构为获取利润往往放松信贷风险控制，所形成和累积的潜在风险将 随着经济的逐步退热而爆发。 2.3 个人住房贷款风险管理个人住房贷款风险管理理论理论分析分析 商业银行的主要业务是经营自有资金和负债， 在保证风险控制在一定的范围内开 展业务。在长期的经营过程中，商业银行及金融界的有识之士为了保证商业银行信贷 业务的健康开展，对信贷风险管理进行了深入的探索和研究，逐步形成了若干风险管 理的理论和管理模型，以指导商业银行对潜在风险进行有效的防范。 2.3.1 贷款价值比率贷款价值比率(ltv)理论理论 贷款价值比率(loan to value ratio，ltv) 理论建立在西方经济人的理论基础 之上， 是指按揭贷款余额和房产价值的比率。 计算方式为抵押或贷款除以物业的估值。 西方学者认为贷款价值比率对借款人理性违约的决策有较大的影响， 贷款价值比率越 高，借款人违约可能性就越大。在贷款额度一定的情况下，房价处于上升周期时，借 款人持有房屋产权所获利益大大高于支付住房贷款成本，个人住房贷款呆坏账占比 小， 一旦价格泡沫破灭， 出现支付成本和持有获利间出现倒挂， 则违约率将出现上升。 其他学者在对实例数据进行研究发现，ltv 指数仍需要和其他因素综合进行考量。 2.3.2 价值风险法价值风险法(var) 价值风险法（value at risk）是以数学概率论为基础的金融风险定量分析方法。 是在市场有效性和市场波动随机的假设条件下， 给定置信区间的一个阶段内最坏的损 失评估。var 的基本数学公式为： c)varp(obpr t 其中：p含义为在 t 时间段内银行金融资产的预期损失； c 为给定置信水平； var 为在此置信水平下的价值风险。 如某金融资产一天置信水平为 99%的情况下， var=100 万元，则代表预期损失仍有 1%的可能性超过 100 万元。金融机构据此对投资对象进 8 行风险评估，并将评估结果与自身承受能力相比较，避免造成重大损失。因此，var 不仅广泛引用于金融机构，同时也被商业机构和政府决策部门所使用。巴塞尔协议对 此也有专门的论述和要求。var 的计算方法主要有：方差-协方差计算法、历史数据 模拟计算法、蒙特卡罗法和压力测试法。 2.3.3 久期久期_凸性分析理论凸性分析理论 存贷款利率是政府宏观调控的重要手段， 对于商业银行而言住房贷款的利率标准 的变动直接影响其业务发展和预期收益， 因此利率风险管理成为商业银行风险管理的 重要内容。久期_凸性分析法最早应用于债券的利率风险控制，并延伸至其他金融资 产的利率风险控制。久期缺口=资产加权平均久期-（负债/资产）负债加权平均久期。 久期缺口的绝对值越大，资产价值增减幅度超过负债增减幅度越大，对利率的变化也 越敏感，银行所面临利率风险也越高。当久期缺口为零时，利率风险对市场价值不产 生影响。 2.3.4 期权期权违约模型违约模型理论理论 该理论来源于经济人假说，即假设借款人在衡量住房贷款的收益与成本时是完全 理性的，以追求个人利益的最大化为目标。将借款人是否采取理性违约策略的决定因 素是对于收益和成本的衡量结果，当借款人判断继续偿还贷款会导致成本大于收益 时， 将放弃行使此项期权， 选择违约来避免价值损失； 而判断结果为收益大于成本时， 借款人将继续偿还贷款。 根据借款人对于成本和收益的基本认定标准可以分为权益判 断和还款能力判断。 权益判断的主要衡量持有房屋所获得的收益与贷款余额之间的差 额，还款能力则衡量借款人自身经济收入是否足以偿还贷款。 2.3.5 信息不信息不对对称下的博弈论理论称下的博弈论理论 在个人住房贷款中普遍存在信息不对称的情况，商业银行限于信息获取渠道和获 取成本等原因，对于借款人的私人信息知之不详，而借款人出于自身的考虑也不愿将 详细信息透露给商业银行。尤其是在我国尚未建立完善的个人征信的情况下，信息不 9 对称使得市场有效性大为降低，是造成不良个人住房贷款的主要原因。基于此，国内 外学者利用博弈论的信息不对称理论重点分析个人住房贷款的信用风险和道德风险 问题。 2.3.6 违约风险违约风险微微观观特征特征研究研究 国内外学者通过对大量的样本资料进行实例分析，提出了微观特征理论，该理论 主张综合分析借款人基本信息（包括职业、教育水平、婚姻状况、性格特点） 、区域 经济发展情况、商品房特征和交易流程等因素影响，通过数学模型进行风险评估和防 范。 10 3 我国个人住房贷款风险分类及成因分析 3.1 个人住房贷款风险个人住房贷款风险分类分类 3.1.1 宏观宏观经济经济环境风险环境风险 个人住房贷款相对于其他个人消费贷款最为明显特点是贷款期限长，在长达 10-30 年的还款期内，难免会出席宏观经济环境的变化，而对商业银行个人住房贷款 的信贷安全或多或少地产生影响。 各国宏观经济总是呈现繁荣衰退或停滞繁荣的螺旋形上升的周期性变 化。经济繁荣时期，劳动力就业率高，固定资产更新快，老百姓收入明显提升，人们 普遍对未来充满信心，购买能力和购买欲大幅提升，住房消费需求也随之增加，加上 国内外游资出于资金套利的目的， 进一步推动房屋价格上涨， 并逐步脱离其实际价值， 最终形成房地产泡沫。外部良好的经济环境也同样刺激商业银行加快业务发展，信贷 市场的竞争加上对于未来良好的预期，可能使得商业银行简化放贷流程，放松贷款风 险控制。一旦经济出现衰退时，大量房地产企业破产，失业率增加，恐慌情绪蔓延， 社会购买力和购买欲出现明显下滑，企业和房屋业主都急于回笼资金以度难关，竞相 抛售房产，加上国内外热钱的资金退市，将导致房价出现大幅缩水，借款人为减小损 失采取理性违约或因丧失偿贷能力被迫违约，银行面临预期本息无法收回的局面，即 使收回抵押房屋也因房价的下跌蒙受损失。 3.1.2 政策及法律风险政策及法律风险 (1)个人住房贷款相关政策的变动 房地产行业的行业关联性强，gdp 拉动系数高，具有高度的社会性，因此，房地 产行业常常成为国家调控和干预的抓手。自 2006 年以来国务院、财政部和央行多次 出台贷款利率下限、首付款、购房限制等相关政策，对于房地产市场的影响巨大。相 关政策盘点如下： 2006 年 8 月 18 日，人民银行宣布调低个人住房贷款的利率下限，贷款基准利率 11 由调整前的 0.9 倍调整为 0.85 倍。同年 10 月，再次将贷款利率下限调整基准利率的 0.7 倍，同时允许居民购买住房的住房贷款可按房价的 80%进行放贷。 2008 年 10 月 26 日，财政部：下调住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调 0.27%。 2008 年 12 月 20 日，国务院办公厅：加大对住房消费的信贷支持力度，住房贷 款利率由商业银行在预估风险后以基准利率为参考确定。 2010 年 2 月 3 日，中国银行率先在全行范围调整居民第一套房的利率优惠力度， 由利率七折优惠调整为最低打八五折。以后，工商银行、建设银行也相继宣布调高首 套房贷款利率，4 月 1 日，农行下发了文件，规定自 4 月 1 日起，农行各分支将首套 房贷款利率调高至 8 折。至此，四大国有银行均已取消居民首套房贷款利率 7 折优惠 的政策。 2010 年 4 月 23 日，中国银行为了限制投机性购房暂停发放第三套及以上住房的 住房贷款。对借款人资格也做出限定：对无 1 年及以上当地缴纳税款和社保金证明的 非本地居民，暂停发放住房贷款。中国银行下的存量房贷也按照居民首套、次套和三 套以上的住房贷款利率折扣分别调整为基准利率的 85%、110%和 120%。 2010 年 12 月，光大银行宣布取消了首套房房贷利率八五折优惠，将住房贷款利 率恢复为基准利率。 2011 年 1 月，国务院出台限购令。 (2)法律风险 法律风险是指住房贷款在出现违约，因法律瑕疵或漏洞，对于失信惩戒不明确、 执行力度不强，而使得商业银行遭受损失的可能性。我国政府虽然出台了个人住房 担保贷款管理试行办法 ，但对于个人住房贷款信用风险防范缺乏专门的法律制度。 并且在多项民法条款中对于住房贷款合同的解除和借款人违约后拒不移交抵押房产 提供了法律依据。导致商业银行在无过错的情况下仍然要承担法律风险。如我国最 高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定中对于违约人所 必需的住房，只允许查封，而不允许拍卖和偿还债务。这就导致了银行无权处理抵押 房产而获得借款人违约后的经济补偿。此外，我国目前尚无失信惩戒的法律法规，借 款人违约后所付出的机会成本低， 导致借款人在遇到问题时倾向于以违约方式进行处 12 理。 3.1.3 利率风险利率风险 利率风险是指因住房贷款市场利率上下波动， 而可能造成商业银行预期收入损失 的风险。目前我国个人住房贷款中浮动利率贷款占相当大的比例，按我国现行住房抵 押贷款管理办法，当年的利率调整，于次年年初起执行。利率的调整会带来借款人还 款能力的变化，也给银行带来了一定的风险。如贷款利率上升时，住房贷款月供金额 增加，还款压力增大，借款人有可能不能按时偿还银行本息而选择主动违约。贷款利 率下降时，贷款月供减少，借款人偿债能力增加，有可能选择提前还款，而使银行预 期收益减少。 3.1.4 商业银行内部操作风险商业银行内部操作风险 银行内部操作风险是指在住房信贷风险管理中因为业务流程监管和执行不力、 薪 酬激励导向失误、业务人员风险意识淡薄或法律道德水平不高等原因所形成的风险。 (1)贷前调查不严格 住房贷款的对象是居民个人，贷款具有零售性特点，相关的证明材料多，在目前 我国尚为建立一整套个人信用机制的情况下，审核工作细节多、工作量大，加之业务 导向型的薪酬结构，使得部分信贷员风险意识不高，业务能力不强，缺乏责任心，在 贷前调查中忽视贷前调查的重要性，工作马虎，得过且过，对于潜在的风险不能较好 预估和防范，对于相关法律法规不甚了了，对于风险管理规范执行不严格，在资料调 查中重物轻人，对于房地产市场了解不够，将给信贷安全带来风险，给银行的资金安 全带来的隐患。 (2)贷后管理不善 个人住房贷款单笔放款金额小、笔数多、贷款人信息变化较为频繁，后续跟进工 作量大，如在信贷资料管理过程中因管理制度执行不严而导致信贷资料遗漏、丢失或 损坏，一旦出现法律纠纷将可能导致因合法资料缺失而产生信贷风险。在催缴环境执 行不力的情况下，可能导致借款人赖账不还，或以此为借口拖延还款时间。 13 (3)道德风险 是指商业银行内个别人员或小团体为追求个人或局部利益， 故意违规违法发放贷 款。如经营单位为了完成营销、放贷额等经营指标，放松贷款审核标准，违规发放贷 款；内部从业人员为谋求个人利益，与他人串通发放假按揭贷款；银行内部人员其他 的刑事犯罪或利用职权违法谋求私利。 (4)工作流程流于形式 我国个人住房贷款管理还处于较低水平，各分支机构普遍存在重业务发展，轻基 础管理，在业务运作中规范意识不强，操作随意性较大，经验沉淀少，缺乏成熟的个 人信息评价体系和标准化、强执行的运作流程，较为常见的问题是流程分岗不分人， 如对于规模较小的经营单位而言，住房贷款流程环节多，落实人员少，存在一人兼多 职，自我审核的现象。 3.1.5 借款人风险借款人风险 (1)还款能力风险 对于个人而言，住房贷款金额大、还款周期长，借款人在整个还款周期中必定会 出现工作、家庭、收入、健康等因素的变化，对借款人的还款意愿和还款能力产生较 大影响，一旦支付能力降低或负担加重，就可能导致借款人不能按期偿还住房贷款， 形成住房贷款风险。 (2)提前还贷风险 提前还款是指借款人为了减少利息支出，在自身经济条件允许的情况下，或因贷 款利率上浮而采取其他较低成本融资方式获取资金并比提前支付银行本息， 结束信贷 关系的行为。从商业银行的角度来看，借款人提前还贷的影响有二：1、商业银行利 息收入少于合同预期；2、大量的借款人提前还贷将使商业银行不得不重新安排资金 计划，可能导致商业银行成本上升或利润下滑，严重的可能导致流动性风险。如：据 报导，2011 年温州商业银行被迫推出日息为千分之六的高利率揽储，其主要原因是 行内产生了流动性风险。 (3)借款人故意欺诈风险 借款人本身并不具备还款能力， 却通过伪造相关材料或与他人串通骗取银行的贷 14 款用于其他投资以获取利益，此情况下极易出现银行颗粒无收的不良后果。 3.1.6 开发商风险开发商风险 现阶段我国房地产市场还存在着市场信息不对称、监管不严格、市场行为规范程 度低等不足。一部分资金实力不强的开发商为了绕过国家相关政策的约束，取得房地 产项目的资金支持，采取编造伪造企业资质证明和房地产项目开发材料套取银行资 金。另一方面，开发商采取所谓的“假按揭”的方式进行资金的套取。一些开发商由 于建筑实力弱，工程管理不强，市场营销组织不到位造成房屋滞销，兼之自身资金链 条不牢，资金流动不畅，为了避免资金链的断裂，开发商收集内部员工、员工家属或 其上下游关系企业员工的身份证明，并签订虚假的购房合同，以个人名义申请个人住 房贷款，而一旦套取成功，该笔资金的实际流向项目开发用途。目前， “假按揭”已 成为我国商业银行个人住房贷款下不良资产的主要产生原因， 根据中国工商银行信贷 部估计，该行个人住房贷款中的不良贷款有 80%来自于“假按揭” 。 3.1.7 抵押物风险抵押物风险 抵押物风险包括抵押物价值风险、抵押物产权风险和抵押物处置风险： (1)抵押物价值风险 作为个人住房贷款的抵押物，其价值应高于放款款金额，但在还款期内，房屋本 身可能因人为损坏或遭遇水灾、地震等自然灾害导致价值的下降甚至消失，或者因周 边环境的恶化而出现价格大幅下滑， 从而造成放贷金额高于处置抵押房屋所能收回资 金的情况。 如在实例中就曾有过房屋周边建造大型的变电站而使有意购买住房的客户 担心电站辐射而放弃，商业银行不得不折价处理。 (2)抵押物产权风险 我国房屋资产可为多人共有，且房屋本身具有不可分割性，如一旦房屋所有人之 一出现违约的情况，商业银行在处置抵押房屋时受到其他所有人的抵制，而无法正常 收入资金补偿。同样的情况也发生在房屋产权不清、借款人故意多次质押同一房产或 者故意隐瞒房屋产权信息等情况下。 15 (3)抵押物处置风险 抵押房屋作为商业银行的第二还款来源， 主要起到在借款人违约的情况下作为贷 款补偿的作用。我国目前房屋的二级市场交易制度不规范、交易费用高、交易流程复 杂，尤其是市场预期房价下跌情况下，变现渠道收紧，足额收回贷款成本导致抵押难 度大，银行将遭受损失。 3.2 我国个人住房贷款风险我国个人住房贷款风险成因成因 现阶段，我国金融监管体制还不健全，配套的法律法规还不完善，商业银行管理 水平还不高，住房保障体系还处于摸索阶段。因此，我国个人住房贷款风险管理中还 存在着这样或那样的问题。 3.2.1 个人信用体系个人信用体系不健全不健全，失信惩戒缺位，失信惩戒缺位 我国个人征信体系建设相对于发达国家而言还处于初级阶段， 住房贷款的发放依 据主要依靠借款人的相关证件和证明，借款人可能采取伪造证明、隐瞒不利信息和提 供虚假信息等手段骗取资金。在实际操作中，商业银行缺乏标准的、低成本的风险评 估手段，难以较准确地进行风险预估，而不得不依靠信贷员个人的业务水平和工作责 任心，风险预估的准确性和平衡性自然大打折扣。社会各行业之间甚至行业内的信用 评价数据相互独立，没有彼此共享，也给不法分子带来了可乘之机。个人信用贷款中 “假按揭”和“一女多嫁”的现象已经屡见不鲜了。开发商收集亲友、员工及家属的 相关证明甚至是伪造证明，以向商业银行申请个人住房贷款的形式骗取项目开发资 金。一方面，一些不法分子正是在掌握了个人征信体制不健全的情况后，采取同一住 房在不同银行多次抵押的手段，套取资金。另一方面，失信惩戒的缺失形成了“破窗 理论”中的“破窗” ，个人违约成本的降低使得借款人一旦出现还款困难，极易选择 违约断供，使商业银行遭受损失。 3.2.2 银行与银行与借款人借款人的信息不对称的信息不对称 个人住房贷款是商业银行根据借款申请人所提供的个人信息进行风险评估， 降低 16 风险的最好方式是较为全面的了解借款人的真实信息，辅以良好的风险评估模型，力 图将贷款风险控制在预定范围之内。银行与借款人之间可以视为彼此间的博弈关系， 信息不对称问题是个人住房信贷风险的主要因素， “逆向选择”和“道德风险”是其 二种主要表现形式。 (1)逆向选择风险 逆向选择是发生在住房贷款放贷前，借款人为了达到贷款或多贷的目的，采取隐 瞒不利信息、伪造有利信息，提供虚假信息等手段，而商业银行即使进行了细致的贷 前调查仍不能保证能够获取全面真实的材料，更无法准确评估贷款风险程度和风险 点，商业银行据此做出的放贷决策很可能将资金错投“恶意”借款人，或者为借款人 提供超出其还款能力的贷款，留下了潜在的信贷风险。按照贷款价值比理论，一旦借 款人认为还款所获利益低于违约利益将会违约。 (2)道德风险 道德风险是指商业银行在批复借款人申请并向其发放贷款资金后，限于人力、物 力而难以实时动态监控借款人和抵押房屋信息变动， 借款人可以利用单方面掌握信息 的优势，做出以牺牲银行正当利益为代价，最大化自身利益的选择和决策。 3.2.3 风险转移机制不健全风险转移机制不健全 我国现阶段资本市场发展落后、金融保险机制还不健全，个人住房贷款缺乏除揽 储以外其他的融资渠道、证券公司在我国金融机构内资本占比较小、住房贷款证券化 在我国还处于试验阶段、政府担保机制及商业担保机制还不完善，个人住房贷款风险 在风险转移和风险分担上缺乏有效的通道。因此，现阶段个人住房贷款的风险主要集 中在商业银行，而相对于个人住房贷款长达 10-30 年的贷款期限，一般存款的时间为 3-5 年，流动性风险将很大程度上考验银行的资金运用水平。 3.2.4 房地产市场不成熟，管理房地产市场不成熟，管理和处置和处置机制不健全机制不健全 我国房地产市场运行过程中存在较多的问题， 主要表现在少数腐败官员权力寻租 拉高房地产价格、价格形成不透明、部分房地产未办理有效手续即开始建筑和销售房 17 屋、国内甚至国际热钱涌入房地产市场吹大房地产泡沫等，在不成熟的房地产市场下 住房价格发现功能缺失，难以合理估计其有效价值。一旦泡沫破裂将会对银行系统甚 至金融系统带来海啸式的打击。 发生在美国的次贷金融危机已经敲响了加快房地产市 场规范进程和金融风险管控机制建立进程的警钟。 房地产二级市场不健全，也会形成流动性风险或抵押品风险。借款人无法偿还贷 款时，即使银行能够收回抵押品，但缺乏规范的、有效的、常态化的处理渠道，抵押 品难以变现，银行资金无法收回或遭受损失。 3.2.5 银行内部风险控制机制缺陷和银行内部风险控制机制缺陷和法律意识淡漠法律意识淡漠 各家银行都将个人住房贷款列为优质业务，加大了竞争力度。为了抢占个人住房 贷款市场份额，纷纷推出各种服务和承诺，个人住房业务量和贷款余额日益增长，但 在内部管控中或多或少存在一些问题： (1)贷前调查不严格 受理个人住房贷款时对于开发商的资质评估不客观、不充分。房地产商为了加快 项目建设进度，提高资金周转速度，在“五证”不全的情况下仓促上马；部分地产商 经济实力不强，资金结构不合理，工程建设经验较少，有可能形成烂尾楼，或工程延 期完工，导致房屋交割纠纷，导致贷款风险。如果放松对房地产商资质审查将会为贷 款留下隐患。 (2)内部控制制度不健全，管理力度不够 由于业务开展时间不长，发展过程中受到房地产市场规范性程度不高的制约，符 合我国国情的个人住房贷款风险管理模式还处于模式探索和经验积累阶段， 配套的内 部管理和控制的制度的建立也尚待时日。即使在现有制度下，各商业银行在管理制度 执行层面还存在不少的违规行为。在人才培养和队伍建设上也没有给予适当的重视， 没有针对住房信贷业务的特点制定人才培养计划和团队建设计划， 使得业务人员综合 素质和管理能力滞后于房地产市场发展。 以上问题已成为制约我国商业银行个人住房 贷款业务健康发展的重要制约因素。 (3)法律意识不强 法律意识虽然近年来已有所提高，但在日常管理中大多关注重大事项的规范，对 18 于执行细节未能开展深入的分析和研究，尤其是个人住房贷款，由于时间长、单笔金 额小，往往被忽视。 3.2.6 政策调整带来的潜在风险的爆发政策调整带来的潜在风险的爆发 房地产因其行业辐射强、 gdp 拉动系数高、 资金需求量大、 与金融行业紧密关联、 影响民生等原因，一直是政府作为宏观经济调控和政策把握的重要手段。受到政策的 影响程度深。近年来，随着国家宏观经济目标的调整、cpi 居高不下、大众舆论导向 等原因，国家出台了一系列政策和制度，如限制购房、紧缩银根，都对房地产市场影 响巨大。可能带来高速发展期形成的潜在风险的爆发。 19 4 国外个人住房贷款风险防范机制及经验借鉴 国际上，各国政府都对住房建设和住房抵押贷款均保持了相当的重视程度，尤其 是西方发达国家经过长时间的摸索，积累了相当丰富的住房金融服务的经验，人均建 筑面积均高于我国(见表 4-1)。发达国家的成功经验对于我国的个人住房贷款风险管 理的具有很强的借鉴意义。 表 4-1 主要国家经济收入与人均建筑面积比较 数据来源：根据国家统计局数据整理 4.1 国外个人住房贷款风险防范经验国外个人住房贷款风险防范经验 4.1.1 美国个人住房贷款风险防范机制借鉴美国个人住房贷款风险防范机制借鉴 美国个人住房抵押贷款发展已经历一个多世纪，已形成一整套成熟的政府调节、 丰富的融资渠