（工商管理专业论文）个人住房抵押贷款信用风险管理.pdf

摘要 随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来 越高的要求，个人住房己逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇 居民的人均收入还远远未达到能够完全依靠自己购买理想住房的水 平，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念，随之而来的是人 们对个人住房抵押贷款需求的增加。1 9 9 8 2 0 0 4 年我国的个人住房抵 押贷款业务的平均年增长率达到8 4 ，大大超过同期金融机构全部人 民币贷款的增长率。截至2 0 0 5 年一季度末，我国个人住房抵押贷款余 额已经达到1 6 7 4 3 7 亿元，成为商业银行的主要贷款业务之一。个人 住房抵押贷款不仅满足了人们房产消费的需要，也为各商业银行调整 信贷结构、增加经营利润和降低整体风险提供了有效的途径，但是随 着它在商业银行贷款余额中比重的日益提高，再加上它与借款人收入 和房地产市场价格存在密切相关性，其风险对银行整体经营的威胁也 越来越大。因此，如何有效地解决银行面临的个人住房抵押贷款风险， 尤其是信用风险，建立有效的风险防范机制和风险转移机制，对于银 行来说，显得尤为重要。 本文从个人住房抵押贷款及其信用风险的基本理论入手，立足商 业银行风险管理的角度，在借鉴国外研究成果和国际管理经验的基础 上，应用定性和定量相结合的方法对我国个人住房抵押贷款中的被迫 违约行为、理性违约行为和恶意违约行为所产生的信用风险进行分 析；着重提出了我国个人住房抵押贷款信用风险的特点，并结合我国 国情，从借款人特征、贷款特征、房地产市场发展以及开发商信用风 险等四个角度来详细分析了我国个人住房抵押贷款信用风险产生的 原因；在上述分析的基础之上，揭示了我国个人住房抵押贷款信用风 险管理机制存在的缺陷，重点论述了从银行内部管理和外部基础环境 建设两个方面来对个人住房抵押贷款的信用风险进行综合管理，提出 了严格项目的准入审查、完善个人信贷评估体系、严格贷款的审批程 序、加强贷后管理、适时发展个人住房抵押贷款证券化、完善个人信 用体系和健全个人住房抵押贷款保险机制的建议。 关键词：商业银行个人住房抵押贷款信用风险管理 a b s tr a c t a l o n gw i t hc h i n e s ee c o n o m i cg r o w i n g ，p e o p l eh o p et oi m p r o v e t h e i rl i v i n gc o n d i t i o n s ，s om o r ea n dm o r er e s i d e n t so w et oh a v eg o o d h o u s e s i n c e1 9 9 8r e s i d e n t i a lm o r t g a g eh a sd e v e l o p e dg r e a t l y t h ed a t a s h o wt h a tt h ea v e r a g ea n n u a lg r o w t hr a t er e a c h e s8 4 f r o m1 9 9 8t o2 0 0 4 ， m u c hh 缝h e rt h a nt h a to fa l lr m bl o a ni nf i n a n c i a li n s t i t u t i o n s b e s i d e s ， u pt oa p r i l2 0 0 5t h em o r t g a g eb a l a n c eh a sa t t a i n e da s m u c ha sr m b 1 6 7 4 3 7b i l l i o n a sac m c i a lp a r to fb a n k i n gt r a n s a c t i o n s ，r e s i d e n t i a l m o r t g a g ea s s i s t si nd i v e r s i f y i n gb a n kt r a n s a c t i o n s ，i n c r e a s i n gb a n kp r o f i t a n dl o w e r i n gb a n kr i s k s h o w e v e r , r e s i d e n t i a lm o r t g a g ei sv d n e r a b l et o t h ef l u c t u a t i o no fh o u s ep r i c ea n dd e b t o r s r e v e n u e ，w h i c hw i l li n d u c e r i s k st ot h ew h o l eb a n k i n g t h e r e f o r e ，i nc a r r y i n go nr e s i d e n t i a lm o r t g a g e ， h o wt og u a r da g a i n s to rr e d u c er i s k s ，e s p e c i a l l yt h ec r e d i tr i s k ，i so fg r e a t s i g n i f i c a n c et ob a n k s b a s e do nt h er e s e a r c hr e s u l t sa n di n t e m a t i o n a le x p e r i e n c ei nr i s k m a n a g e m e n t ，t h i sp a p e rm a k e st h o r o u g ha n a l y s e so nc r e d i tr i s ka p p l y i n g q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v em e t h o d s ：e s p e c i a l l y , s u m m a r i z i n gt h es t a t u s a n dc h a r a c t e r i s t i c so fc r e d i tr i s ka n da n a l y z e st h er e a s o n sf o rc r e d i tr i s k f r o mt h ea n g l e so fd e b t o r sc h a r a c t e r i s t i c s ，d e b tt r a i t s ，r e s i d e n t i a lh o u s e m a r k e ta n dh o u s ec o n s t r u c t o r s a c c o r d i n gt o t h ef o r e g o i n ga n a l y s e s ，t h i s p a p e re x p o s ed e f e c t s e x i s t i n g i nt h em a n a g e m e n tm e c h a n i s mo nc r e d i t r i s ko fr e s i d e n t i a l m o r t g a g e ，a n ds u g g e s t sm a n a g e m e n to fr e s i d e m i a lm o r t g a g ec r e d i tr i s k f r o mt o wa s p e c t s ，o n ei si n t e r i o r r i s kc o n t r o lo fb a n ka n dt h eo t h e ri s e x t e r n a le n v i r o n m e n t ，i n c l u d i n ge s t a b l i s h i n gp e r s o n a lc r e d i te v a l u a t i o n a n dc r e d i ts y s t e m ，s t r e n g t h e n i n gt h em a n a g e m e n to fl o a n ，p e r f e c t i n gr i s k c l a s s i f y i n gs y s t e m ，e n c o u r a g i n gi n s u r a n c ef o rm o r t g a g ea n dp u s h i n go n t h em o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i z a t i o n t h es u g g e s t i o nw i l lh e l pb a n k st o 1 f i n do u tr i s k s ，m e a s u r er i s k sa n dt a k ee f f e c t i v em e a s u r e s , t or e d u c er i s k s ， w h i c hw i l lg r e a t l yf a c i l i t a t et h er i s km a n a g e m e n ti nb a n k s k e yw o r d s ： c o m m e r c i a lb a n kr e s i d e n t i a lm o r t g a g e c r e d i tr i s k m a n a g e m e n t 2 论文研究目的和意义 刖吾 随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来 越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇 居民的人均收入还远远未达到能够完全依靠自己购买理想住房的水 平，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念，随之而来的是人 们对个人住房抵押贷款需求的增加。由于个人住房抵押贷款具有利润 高、风险小的特点，因此个人住房抵押贷款规模在银行资产中的比重 逐年上升，截至2 0 0 5 年一季度末，我国个人住房抵押贷款余额已经达 到1 6 7 4 3 7 亿元，占商业银行中长期贷款2 3 。 近年来，个人住房抵押贷款己成为各银行努力拓展和相互竞争的 业务，加之较低的不良资产率，房价的连年上扬以及较长的风险暴露 期，导致银行对此类业务的风险意识逐渐淡化。但是，影响我国个人 住房抵押贷款信用风险的因素很多，包括借款人因素、贷款因素、银 行自身管理因素、房地产市场的价格波动以及开发商风险等，其中的 任何一个不利因素都有可能导致借款人的违约行为。目前，一些地 方的个人住房抵押贷款违约风险已日渐凸现；恶性违约的“假按揭” 事件时有发生；房地产市场存在潜在风险，而个人住房抵押贷款与房 地产市场关系密切，容易受房地产价格波动的影响而引起理性违约风 险；个人收入的变化引起被迫违约行为的发生等。因此，对于我国商 业银行来说，有效分析并控制个人住房抵押贷款的信用风险，防患于 未然，具有极其重要的现实意义。 本文立足于商业银行风险管理的角度，在借鉴国外研究成果和国 际管理经验的基础上，应用定性和定量的方法有效地分析、度量商业 银行个人住房抵押贷款面临的信用风险，在此基础上从银行内部管理 和外部基础环境建设两个方面提出控制信用风险的思路和对策，为银 行开展此类业务提供有益的建议，以保障商业银行的持续稳健经营。 论文结构 本论文的正文部分共分为三章，结构大致如下： ( 1 ) 第一章为个人住房抵押贷款及其信用风险的基本理论。文 章对个人住房抵押贷款的定义、特点、分类进行了大致介绍，重点阐 述了个人住房抵押贷款中被迫违约、理性违约和恶性违约行为所造成 的信用风险。 ( 2 ) 第二章分析了我国个人住房抵押贷款信用风险的主要特点， 并从借款人特征、贷款特征、房地产市场发展、房地产开发商风险等 四个角度来详细分析信用风险产生的原因。 ( 3 ) 第三章提出了控制信用风险的一些思路和对策，主要论述 了从银行内部管理和外部基础环境建设两个方面对个人住房抵押贷 款的信用风险进行综合管理，提出了严格项目的准入审查、完善个人 信贷评估体系、严格贷款的审批程序、加强贷后管理、适时发展个人 住房抵押贷款证券化、完善个人信用体系和健全个人住房抵押贷款保 险机制的建议。 论文研究方法 本文通过对国内外住房贷款信用风险理论和国际银行先进管理 经验的对比研究，以带给我国商业银行在住房贷款信用风险管理方面 的启发和借鉴；立足于我国个人住房抵押贷款市场和房地产市场的发 展现状，分析借款人特征、贷款特征、房地产市场以及开发商风险等 因素对信用风险的影响，在此过程中引用了一些数据和模型，进行实 证分析；借鉴国外的风险量化模型，对商业银行面临的个人住房抵押 贷款的信用风险进行度量，使商业银行对信用风险管理的思路从传统 的经验判断法向定性与定量相结合转化；最后，在风险分析和风险衡 量工作的基础上，为提高我国商业银行风险管理水平提出有效建议。 总的来说，采用的研究方法包括：系统分析法、比较研究法、定性和 定量相结合的方法。 论文解决的主要问题及贡献 ( 1 ) 结合我国实际，通过研究我国被迫违约、理性违约、恶性 违约的特点，来分析我国个人住房抵押贷款信用风险的特点； ( 2 ) 对我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险的各类影响因 素进行详细分析，引用了一些数据和模型，其中对借款人年龄、预期、 房价收入比等因素对信用风险影响的分析有一定创新； ( 3 ) 论述了从银行内部管理和外部基础环境建设两个方面对个 人住房抵押贷款的信用风险进行综合管理的建议。 第一章个人住房抵押贷款及其信用风险的 基本理论 1 1 个人住房抵押贷款的概述 1 1 1 个人住房抵押贷款的概念界定 抵押贷款的概念源自国外，其俗称“按揭”是英文m o r t g a g e 在 香港的粤音翻译。在罗马帝国时代，房地产贷款使用的工具被称为 f i d u c i a ，来源于拉丁文的“信任”一词。当时规定房地产的法定所 有权由贷款人持有，只有当借款人履行了贷款合同中的义务后，贷款 人才将所有权返还给借款人。由于所有权转移并不方便，之后人们又 创立了p i g u s 。在这种工具中j 所有权没有被转移，仍属于借款人所 有。但是借款人被怀疑有违约的可能性时，贷款人可以取得房产的所 有权。稍后，人们还创立了意思是抵押物的h y p o t h e c a ，这一工具规 定贷款人只有在借款人实际违约时才能取得房地产的控制权。罗马帝 国没落之后，德国文化开始流行，德国法律中的g a g e 即是指作为履 行合同的担保而交付的存放物。通常，借款人会实际转移作为担保的 动产，这种情形下，担保物被称为“活的”g a g e 。当贷款的抵押物是 房地产时，贷款人可以在借款人违约的情况下取得房地产的所有权， 但是不能寻求g a g e 之外的补偿。法国人将德国式的g a g e 体系引进到 英格兰，房地产抵押贷款没有发生实际的转移，被称为“死的”g a g e 。 由于法语中表示死的词为m o r t ，房地产抵押贷款自然而然地变成了 m o r t g a g e 。 本文在论述住房抵押贷款的信用风险时，结合银行的实际业务和 m o r t g a g e 的原始定义，将个人住房抵押贷款定义为购房者以其所购 学科济 经 页 的一 85第践实和理原一一融金产媳 房 4 宝a口 ns y 乳 ge 吼 r acm 榭年 e 4 r o盯加 t 美社0 皈出 普通住房为抵押物向金融机构申请贷款，用来支付该住房购房款的住 房金融品种。若借款人不按合同规定偿还贷款本息，贷款人有权取消 借款人对抵押物即住房的赎回权，并依法处理抵押物。这类贷款是目 前银行个人住房抵押贷款业务的主要品种，由于其受房地产市场价格 波动、个人收入变化、个人信用资质以及抵押物保管、变现等因素的 影响较大，是信用风险较大的一种贷款品种，也是目前各商业银行风 险管理的主要对象之一。 1 1 2 个人住房抵押贷款的特点 个人住房抵押贷款与银行的其他贷款品种相比有其自身的特点， 主要表现在： ( 1 ) 零售性。个人住房抵押贷款是一种零售性的消费贷款，其 面向对象主要是一个个独立的居民家庭。居民购置住房主要用于自己 的居住需要，从根本上来说属于信用消费。 ( 2 ) 低不良率，高盈利性。个人住房抵押贷款不良率低，盈利 水平高。个人住房贷款通常以借款者所购房屋为抵押，另外还有保险 公司和担保机构在不同阶段的提供的保证方式来降低贷款风险，使贷 款的安全性得到了良好的保证，其不良贷款率远低于其它信贷品种。 借款者的按月还款给银行带来了持续回流的资金，提高了银行的资金 流动性，除了正常的贷款利息外，给银行带来了回流资金再投资的收 入，所以其盈利水平也是较高的。 ( ”风险性。个人住房贷款虽然有房屋作为抵押物，但仍然存 在一定的风险性。个人住房贷款中，中低收入家庭贷款的占比很大， 其偿债能力有限，而由于贷款额度比较大。贷款期限以中长期为主， 最长可达到3 0 年，再加上我国对个人资信状况的征集处于起步阶段， 这在一定程度上造成了贷款偿还的不确定性，从长期来看有一定的风 险性。 1 1 3 个人住房抵押贷款的分类 目前我国个人住房抵押贷款品种归纳起来，主要有以下三类： ( 1 ) 政策性个人住房贷款。该贷款是为推进住房制度改革，运 用住房公积金、住房销售房款和住房补贴存款，为企业单位职工购买、 建造、翻建和修葺自住住房而发放的贷款，主要是住房公积金管理机 构发放的住房抵押贷款。 ( 2 ) 自营性( 商业性) 个人住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。 自营性个人住房抵押贷款是银行以吸收居民住宅储蓄存款及其他存 款为资金来源向居民个人发放的用于购买、建造和修葺自住住房的贷 款。主要品种有：各商业银行发放的个人住房抵押贷款、个人住房装 修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷 款和个人自建房贷款等品种。 ( 3 ) 个人住房组合贷款。它是政策性和自营性两种贷款相结合 的贷款方式，是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款 时，如果这笔贷款不足以支付购房款，银行向借款人同时发放自营性 贷款来弥补购房款的不足。 。 本篇论文主要围绕第二种贷款类型一商业性个人住房抵押贷款 展开论述的。 1 2 个人住房抵押贷款的信用风险 银行开展个人住房抵押贷款业务过程中，受房地产价格波动、利 率变动、借款人收入变化以及银行内部管理等因素的影响，会面临不 同类型的风险，包括信用风险、流动性风险、利率风险、提前还款风 险、法律风险、操作风险等。其中，信用风险也称作违约风险，是指 借款人不愿或没有能力按时还本付息，导致银行贷款损失的风险。它 是银行开展个人住房抵押贷款业务过程中面临的最主要风险，也是本 文风险论述的重点。 根据借款人违约时主观意愿的不同，违约行为分为三大类：被迫 违约行为、理性违约行为与恶意违约行为。 1 2 1 被迫违约行为， 被迫违约行为是指借款人由于客观原因造成支付能力不足，无法 如期偿还住房贷款本息的违约行为。被迫违约行为产生的主要原因是 借款人的收入和每月还款额的相对变化，而非房地产市场价格的变 动。因为通常情况下，借款人通过签订房屋买卖合同和贷款合同，已 经将首付款和住房贷款本金固定下来，还款金额与现行房地产市场价 格无关。当然，在实行浮动利率的前提下，假设贷款利率升高，借款 人可能会面临每月还款额增加的压力，但由于利率升高对整个经济的 影响重大，所以可以预计利率升高将会是渐进和缓慢 的过程。由此可见，借款人本身的收入状况是引致被迫违约行为的更 重要的因素，如果借款人出现重大疾病、意外事故、伤残或死亡、离 异、失业、投资失败等重大事件，造成借款人收入骤减的后果，使他 无法再继续按照原贷款合同及时偿还贷款本息时，被迫违约行为有可 能产生。当然，良好的借债能力以及累积的家庭金融资产在一定程度 上可以减少被迫违约行为发生的可能性。 基于以上对借款人被迫违约行为的分析，贷款违约率( d p ) 可以 用下式表示： d p = f ( p ，i ，r ，m ，b ，a ，0 ) 其中： p 一某段时间t 内贷款支付金额( p a y m e n t ) i 一某段时间t 内消费者的收入( i n c o m e ) r 一一贷款利率( i n t e r e s tr a t e ) m 一按借款人实际情况，月收入中可用于还款的最高比例 ( m a x i m u mo fp l ) b - - - v - 借款人的借债能力( b o r r o w i n ga b i l i t y ) a 一一累积的家庭金融资产( a s s e t s ) 0 一其他因素( o t h e r ) 1 2 2 理性违约行为 理性违约行为是指借款人基于经济利益的考虑而主观上愿意违 约的行为。借款入做出违约决定，不是因为客观原因造成支付能力不 足，而是对成本和收益进行权衡，根据经济利益原则进行理性判断。 当借款人主观上认定继续偿还贷款的代价高于违约的损失，或者说继 续偿还贷款所得利益低于违约的利益，并且预期这种情况将延续较长 一段时间时，理性违约行为就会发生。 与被迫违约行为相对的，理性违约行为的发生通常和房地产市场 价格的波动关系密切： ( 1 ) 如果房地产市场价格处于上升阶段，并且市场上预计今后 还有一定的涨幅。在这种情况下，即使借款人的收入出现向下波动， 不足以继续偿还债务，也完全可以通过转让房产来还清债务本息，甚 至还能赚取一定的利润；或者有对外借债能力的借款人可以通过借新 款还旧款的办法，最终取得房产产权并以更高价格转让。在这种情况 下，借款人理性违约的可能性较小。 ( 2 ) 如果房地产价格基本达到市场预期的最高点，多数购买者 采取持币观望的态度，而借款人( 原房产购买者) 的收入出现大幅下 滑，已经无力偿还贷款。在这种情况下，贷款余额和贷款的剩余期限 成为较关键的因素，如果仅有小部分的贷款余额，不管是自住类或投 资类的借款人，一般会继续履行还款义务；如果贷款余额还很多，剩 余期限仍较长而且房地产市场价格前景不乐观，则借款人有可能出现 违约。 ( 3 ) 如果房地产市场价格发生较大幅度的下跌，而且短时间内 市场预期价格不会反弹。借款人已偿还了一定时间的贷款本息，如果 房地产价格仍高于贷款余额，借款人的还贷行为视具体情况而定，如 迫切需要自住房屋的借款人仍会继续还贷，投资类借款人则可能根据 对房产市场价格的预期，办理转按揭，向他人转让房屋，银行贷款仍 可收回；如果房地产价格已经低于贷款余额，理性的借款人会中止还 贷，因为按照现行市场价格购买相同功能房产所需支付的费用更小。 从理财和居住角度考虑，借款人会认为继续供款下去，倒不如重新购 买相同功能的房产。 ( 4 ) 如果房地产市场价格发生较大幅度的下跌，但是市场预期 价格将出现反弹。一般情况下，如果按照现行市场价格购买相同功能 房产所需支付的费用更小，借款人会选择违约。但是如果借款人资金 充裕且没有其他的投资机会，也可能会选择履约，静待房产价格回升， 毕竟违约是需要以牺牲借款人信用、前期还款额和违约费用为代价 的。 基于以上的分析，理性违约行为的贷款违约率( d p ) 取决于下面 的因素： d p = f ( l ，v ，e ，c ，o ) l 一一未清偿贷款余额( 1 0 a n ) v 一一房地产现行价格( v a l u e ) e 一一对房地产价格的预期( e x p e c t a t i o n ) c 一一违约代价( c o s t ) ，包括首付款，前期已偿还的贷款本息以 及交易费用等 0 一一其他因素( o t h e r ) ，对房产的需要程度，资金的充裕程度 和其他投资机会等 为简化起见，不考虑其他资金成本和其他投资机会等因素，单纯 从借款行为分析，在某个时点t 上，借款人违约的收入( r 1 ) 为0 ， 成本( c 1 ) 为首付款( i n i t i a lp a y m e n t ，i ) 、前期已还贷款本息( p 1 ) 、 交易费用和违约费用( w ) 等( 由于信用损失很难量化，故省去) ；借 款人继续履约的收入( r 2 ) 是房屋的转让价格( v ，v a l u e ) ( 假设借 款人可以在任何价格转让房屋，等同于房屋的市场现价) ，成本( c 2 ) 是首付款( i ) 和银行全部贷款本息( p 2 ) ： 选择违约：r 1 = o c 1 = i + p 1 + w 其净收益n r l = r 1 一c 1 = 一( i + p i + w ) 选择继续履约：r 2 = v c 2 = i + p 2 其净收益n r 2 = r 2 一c 2 - v ，( i + p 2 ) 当n r i n r 2 ，一( i + p i + w ) v 一( i + p 2 ) ，即v + w p 2 一p 1 = l ( 贷 款余额) 时，借款人理性违约可能性比较大；反之，则借款人采取理 性违约行为的可能性小。当房屋的市场现价与交易、违约费用之和小 于未清偿贷款余额时( 或者说，房地产价格下降幅度超过前期投入和 交易费用之和时) ，借款人可以通过理性违约来实现损失最小化或收 益最大化。 1 2 3 恶意违约行为 恶意违约行为是指借款人主观上恶意违约或第三方采取欺诈手 段，利用个人住房抵押贷款骗取银行信贷资金的行为。恶意违约行为 往往和房地产开发商的“假按揭”联系在一起，即房地产商虚构众多 “购房者”的资料，以这些“购房者”的名义向银行申请个人住房抵 押贷款，将所得的贷款用作房地产开发或挪作它用。这些吖购房者” 中，有些人并没有实际的支付能力，收入证明等资料通常也是虚构的， 甚至是根本不存在的假身份。此外，开发商通常还采用提高房价和重 复出售的手段来骗取银行资金，其中提高房价是指开发商以高于实际 出售价格的高价与购房人( 借款人) 签订房屋买卖合同，并以此申请 贷款，再暗中对购房人进行补贴，从银行多贷出的资金实际上转移给 开发商使用；重复出售是开发商将已出售的房屋再次或多次出售，并 向银行骗取贷款。一旦开发商的资金链条断裂，或从最初开始就没有 还贷意愿，银行将遭受巨大的损失。 1 3 个人住房抵押贷款信用风险管理的国际经验 由于个人住房抵押贷款业务在国外银行信贷总额中占很大比重， 同时银行在开展个人住房抵押贷款业务中面临诸如政策风险、信用风 险、抵押物风险、利率风险、购买力风险、流动性风险等一系列风险， 而在这些风险中又以信用风险为重。因此国外银行界和学术界非常重 视对个人住房抵押贷款信用风险的研究。西方国家住房金融发展己有 很长的历史，以下是国外住房抵押贷款风险防范的研究与实践概况。 1 3 1 借款人资质审查 借款人是否具有借款资格和还款能力是产生住房抵押贷款风险 的源头。通过建立个人信用登记制度来分析借款人的偿款意愿在贷款 审核过程中起了很重要的作用。西方国家在评估借款人的信用风险 时，经常采用两种方法：一种方法是经验判别法；另一种是信用评估 的定量分析法。这两种方法都要求银行掌握借款人的品质、还款能力、 担保信息等；经验判别法是银行根据贷款准则，凭经验对借款人的资 料进行分析，并据此做出信贷决策，定量分析的信用评估比经验法更 客观。目前，国外银行多采用此法进行信用评估。大 量的统计方法被运用到信用风险评估上，如多元判别分析( a l t m a n ) 、 l e g i s t 法( p r e s sa n dw i l s o n ) 、主成分分析( b l e a t ) 等。在此 基础上，建立了很多预测模型。其中，著名的有a l t m a n 的z - - s c o r e 模型、c h e s s e n 的c h e s s e n 模型。进入8 0 年代以来，专家系统、神 经网络法被引入贷款决策。 1 3 2 转移和分散风险 为管理个人住房抵押贷款，西方国家还注意建立风险的转移和分 散机制，主要表现在以下几方面： ( 1 ) 形成了较为完善的住房抵押贷款保险机构。西方国家如英 国、美国、意大利等都建立了较为完善的住房抵押贷款保险机制。如 开展信用保险等为借款者提供贷款保险。 ( 2 ) 建立了完善的抵押贷款二级市场。为了转移和分散住房抵 押贷款风险，不少西方国家建立了完善的抵押贷款二级市场，使抵押 贷款一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资 者。如美国就有联邦全国抵押协会( f n m a ) 、政府全国抵押协会 ( g n m a ) 和联邦住房抵押公司( f h l m c ) 等金融机构，购买一级市 1 1 场的抵押贷款后发行抵押贷款债券，以筹集资金和推动住房抵押贷款 风险分摊的社会化。 ( 3 ) 建立了完善的政府担保制度。由个人住房抵押贷款的主要 用途所决定，政府在必要时应该对信贷双方进行信用担保，增加金融 机构的安全性。政府担保制度是分散风险的有效做法。在新加坡、法 国、德国、英国、美国等国家购房者，均可获得由政府担保的几十家 银行和存款公司提供的贷款。特别是美国的政府担保制度是最为完善 和具有代表性的。美国政府通过成立联邦住宅管理局、退伍军人管理 局，直接介入住房信贷市场。联邦住宅管理局对借款人提供由政府支 持的抵押贷款担保，促使贷款人发放住房贷款。具体做法是建立互助 抵押保险基金，该基金是由借款人支付的保险费组成，以此对贷款人 的贷款损失进行弥补。由于美国政府机构的直接介入并为符合标准的 抵押贷款提供全额担保，大大推动了住房消费的增长。不仅如此，美 国政府机构还成立了专门的机构，即联邦储蓄与贷款保险公司，为发 放住房抵押贷款的金融机构提供担保，这不仅大大降低了这些金融机 构的经营风险，还有力地吸引着社会资金向住房市场流动，扩大了住 房融资的规模。 1 3 3 违约处理机制 法国、芬兰、美国等国银行在贷款偿还和违约处理方面具有比较 健全的程序。贷款还清之前，借款人应在每年的1 月份将当年的住房 保险单据寄送到贷款机构；借款人应于每月1 日还本付息，最迟不得 超过当月1 5 日，逾期即开始计算贷款罚息；超过当月还未偿还本息， 贷款银行就要报告专业资信评估机构，把借款人的不良信用在电脑资 信网络上记录，这会影响借款人日后的借贷能力；逾期3 0 天，贷款 应收本患要计入逾期贷款科目；逾期6 0 天以内，要登门催收贷款本 和罚金；逾期6 0 一9 0 天，贷款机构要对这笔贷款做呆帐分析，做 出延期归还贷款还是着手处理抵押物的选择；逾期9 0 天后，该贷款 计入呆帐科目，贷款机构郎向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。 1 3 4 健全保障制度 西方国家在市场机制模式下，逐渐建立了比较完善的法律体制。 如英国，仅仅在8 0 年代，由议会通过的重要的住宅法案就有住 宅法、住宅与建筑法、住宅与规划法等。这些法案都对 居民的住房融资及由此产生的风险防范与控制进行了具体规定。不仅 如此，西方国家还出台了不少专门法规，对许多细小环节进行了安排。 比如，为了确保保险公司有足够能力分散和转移住房贷款风险，美国 专门颁布了艾尔吉尔报告，对住房贷款保险行业进行法律管辖。首先， 住房贷款保险公司只能从事单一的住房贷款保险业务，不能涉及其它 形式的保险业务；其次，要求保险公司设立三个相互独立的准备基金， 即建立并保持应急基金用于随时可能的灾难性损失理赔；建立事故损 失基金，用于偿付贷款风险发生时的损失；以保险期限内收到的保费， 建立非盈利性的保费基金。 西方国家健全的社会保障制度，可以确保贷款人依照合同提出拍 卖违约住房的合理起诉。如德国、法国、美国的法院之所以能够“残 酷”地拍卖违约住房，把借款人撵出房屋，主要是因为这些国家有比 较健全的基本社会福利保障体制。由一些福利组织，为失去住房的人 提供廉价或免费住房。社会救济也在一定程度上考虑了基本的房租费 用。 1 3 5 模型化管理 近几年来，国际上对信用风险逐渐向模型管理方向发展，应用比 较广泛的有四种模型。这四种模型主要基于违约率、违约暴露、违约 损失率、风险集中度四种基本因素进行研究的。虽然这些模型主要用 于企业信用风险的管理，但逐渐向个人信用风险方面应用。 ( 1 ) j p 摩根信用度量术模型( c r e d i tm c t r i c ) ：该模型旨 在提供一个在风险价值框架内估计信用风险的方法。它将信用风险与 债务人的信用等级转移联系在一起，通过度量资产组合价值来确定信 用风险的大小，模型的输出结果是资产组合的风险价值。 ( 2 ) k m v 公司的k m v 模型：该模型是一种违约预测模型。它将 信用风险与违约联系在一起，并仅通过违约概率来估计信用风险。 ( 3 ) 瑞士银行的信用风险附加模型：该模型是一种违约模型。 该模型使用一个连续随机变量来描述某一信用等级客户的违约风险。 利用违约率的波动性来描述违约相关性，进而生成贷款组合的损失分 布。 ( 4 ) 麦肯锡公司的信用组合观点模型：该模型是一个多因素信 用风险量化模型，主要用于信贷组合风险的分析。该模型将违约及信 用等级概率与利率、经济增长率、失业率等宏观经济变量联系在一起， 基于经济状况和风险期的组合损失分布来生成违约( 转移) 概率分布。 第二章我国个人住房抵押贷款信用风险的 特点及成因 2 1 我国个人住房抵押贷款信用风险的特点 根据违约风险的分类，我国个人住房抵押贷款的违约风险也分为 被迫违约风险、理性违约风险、恶性违约风险。由于我国房地产市场、 居民收入、信用体制等具有自身的特点，各类信用风险的地位和特点 也有所不同。 2 1 1 恶性违约风险是造成目前不良贷款的主要原因 开发商实施恶性违约风险，通常采用“假按揭”的方式来骗取银 行资金。一旦开发商资金链断裂，就会引发大额恶性的违约事故。一 些房地产商将“假按揭”作为融资渠道，一方面是由于2 0 0 5 年3 月 1 7 日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，开发商可 以节约财务费用，另一方面是由于房地产开发贷款的审批条件比较 多，不容易获得，而对于个人住房抵押贷款，银行通常只看收入证明 等表面资料，可操纵空间大，审批也相对容易。“假按揭”行为使银 行信贷资金通过个人住房抵押贷款资金的形式注入房地产开发业，一 定程度上造成房地产开发业的虚假繁荣，容易导致未来房地产市场价 格发生剧烈波动。由于银行风险管理的漏洞和开发商的恶性行为，“假 按揭”已成为个人住房贷款最主要的风险源头，据中国工商银行消费 信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有8 0 是因“假按 揭”造成的。另据统计，1 9 9 8 - - 2 0 0 6 年6 月末，四川中行、农行、 工行、建行四家省分行发生“假按揭”贷款户数超过3 0 0 0 家，涉及 6 0 多个楼盘和5 0 多家开发商，其中不良率超过5 0 。在我目我国房 价普遍曾上升趋势的状态下，恶性违约风险已成为了目前个人住房抵 押贷款中最重要的一中风险。 在恶性违约贷款中，由于购房借款人的购房意愿不真实，其还款 资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转 出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款，导致银行面临以 下风险：一是处置险。为了尽可能多地套取资金，虚假按揭时开发商 往往将房屋价格抬高，即使银行依法处置贷款抵押物，所得款项在扣 除各种人力物力消耗后也不足以清偿债务。抵押的房屋为预售房时， 银行的受偿风险将更大。二是开发商担保责任风险。开发商与银行签 定的合作协议中一般有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这 一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿。恶性违约风险出 现时，开发商往往已出现严重的财务危机，此时要求开发商履行担保 责任难度很大。三是购房借款人还款责任风险。从合同关系分析，购 房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。由于我国的信用 体制尚不完善，某些借款人配合开发商制造虚假按揭，却难受到真正 的惩罚。银行要从执行个人财产中弥补资金损失，难度大，效果不佳。 特别是遇到开发商买通无业游民伪造身份证明办理的恶意欺诈按揭， 银行可能根本无法找到真正的借款人，更不可能要求个人承担还款责 任。另外，如银行发放的按揭款项被挪用，导致按揭楼盘不能按期竣 工交房，或所建房屋质量低下，真实的按揭购房人也会因与开发商发 生纠纷而停止供楼，引发银行新的贷款风险，形成恶性循环。 2 1 2 被迫违约风险比理性违约风险比重大 与被迫违约风险相对的，个人住房抵押贷款的理性违约通常与房 屋价格有关，而与借款人的经济收人无关。当房地产价格大跌，借款 人所购买的房屋价值低于贷款余额时，理性违约行为就会发生。而当 房价大幅度上涨时，理性违约则很少发生。即使这时借款人无力还贷， 也可以把所购买的房屋转让以收回投资。目前由于住房供不应求和房 产炒作，导致我国房地产市场的总体房价是稳中有升。图2 1 显示 的是以1 9 9 7 年第4 季度为基期( 1 9 9 7 年4 季度= 1 0 0 ) 的全国商品 住宅销售价格定基比指数。 图2 1 全国商品住宅销售价格定基比指数( 季度定基) 1 4 0 1 3 0 1 2 0 1 1 0 1 0 0 9 0 8 0 ? ”9 。”8 4 。”。”。2 习 m i “ 弋 ；。，1 1 ， 。 。 纛。；。，；。一。一 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 资料来源：( 2 0 0 4 年中国房地产金融报告和中经网资料 房价的持续上升，使我们可以做出判断：目前我国个人住房抵押 贷款的不良资产中，理性违约所占比重应该不大，被迫违约的可能性 相对要大一些。 近年来，个人住房销售增长速度远远超出个人可支配收人的增长 速度，而个人购买住房除了首付动用家庭储蓄外，很大程度上完全依 赖于银行贷款。2 0 0 4 年，我国个人住房抵押贷款余额达到1 6 万亿 元，比上年同期增长近3 6 ；我国商品房屋销售额比上年同期增长近 4 0 ，相当于2 0 0 4 年城镇居民人均可支配收人同比增长速度的3 5 倍。 如果人均可支配收入增长速度与商品房屋销售额增长速度、商品房屋 销售价格增长速度的差距过大，购买者可能无力按期偿还住房贷款的 本金和利息，出现被迫违约行为。这时，银行将缩减个人住房贷款， 减少有效住房购买力，导致房价下降。房价下降将导致商品房销售额 下降，房地产开发商偿债能力减弱，贷款违约概率增大，银行缩减房 地产开发贷款，直到房地产供求达到平衡。 ， 此外，由于我国近年来的经济发展形势良好，人们对自己未来的 薪金多持看涨预期。一旦个人可支配收入下降，无法按期还本付息， 个人住房抵押贷款就可能发生被迫违约风险。另外，利率的预期上涨 和借款者自身的一些特征，如年龄、就业、离异、重大疾病等也有可 能导致借款人的利息负担超过其还款能力，而诱发被迫违约行为。 2 1 3 理性违约风险是未来最需要防范的风险 如前所述，目前房地产价格稳中有升，理性违约风险发生概率较 小，但住房抵押贷款的偿还期大多长达几十年，很有可能经历房地产 市场繁荣到萧条的过程，一旦中国房地产市场走入熊市，个人住房抵 押贷款违约事件就会显现出来。 2 0 0 3 年以来，房地产价格的不断攀升全社会各界人士的广泛讨 论，国家也相应采取了一些措施来控制房价，比如提高5 年期个人房 贷利率、出台关于切实稳定住房价格的通知和关于加强房地产 税收管理的通知、银监会发布“2 1 2 号文件”等，说明国家已经开 始重视房地产价格的风险，并向市场传达了一个明确信号：政府将对 房价上涨过快进行有效的宏观调控，不会让房地产市场继续过热。国 家的调控政策收紧了土地供应和房地产商的资金，上海、杭州、温州 等部分城市出现了一定程度的房地产价格下降，但整体来说，宏观政 策的作用还不明显。据国家发改委、统计局最近发布的最新数据显示， 全国7 0 个大中城市房屋销售价格在2 月份同b 匕上涨了5 5 。2 月份， 全国7 0 个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨了6 2 。从全国 范围来看，房地产的价格没有明显回落的趋势发生。但是从长远来看， 由于房地产价格的上涨幅度已经远远地超出了社会平均劳动力价值 的提升幅度，部分城市的房价收入比大大超过了国际标准，再加上政 府的各项调控措施，房地产市场价格存在下跌的风险，理性违约行为 是未来商业银行最需要防范的风险。 2 2 我国个人住房抵押贷款信用风险的成因 自1 9 9 7 年以来，个人住房抵押贷款余额在商业银行的贷款余额 中所占的比重逐渐上升。截至2 0 0 5 年第一季度，个人住房抵押贷款 余额达到了近1 7 0 0 0 亿元的水平，与商业银行贷款余额之比也已经达 到了9 ，0 3 妒。个人住房抵押贷款有利于银行调节资产结构，提高整 中国社会科学院研究所住房抵押贷款影响中国经济增长方式上海证券报2 0 0 5 年9 月6 日 1 8 体信贷资产质量，但是随着它在商业银行贷款余额中比重的日益提 高，其风险对银行整体经营的威胁也越来越大，因此，分析我国个人 住房抵押贷款信用风险的形成原因也就变得特别重要。 2 2 1 借款人特征与信用风险形成 2 2 1 1 借款人的还款意愿与还款能力 借款人的还款意愿引起的风险包括两方面，其一是借款时有还款 意愿，但是随着时间推移，出现了不利于还款的各种因素，导致还款 意愿弱化，如房地产价格大幅下跌等；其二是借款时就没有还款的意 愿，这类情况大多数和开发商的“假按揭”有关。一般来说，如果借 款人有相对稳定的工作环境和收入水平、信用意识强、没有历史违约 记录，信用因素导致的违约的可能性就比较小。在考察借款人还款意 愿时，一个重要的参考是他在其他部门的记录，比如信用卡还贷情况、 缴税情况等，这些需要各部门的紧密配合，共同建立个人征信体系， 以达到个人信用资料共享。 借款人的还款能力通常由还款额与收入的比例( p a y m e n t - - t o i n c o m e ，p t i ) 来衡量，是影响住房抵押贷款信用风险的重要因素。 对已购买房产的借款人来说，当住房权益小于贷款余额时，采取理性 违约行为可以将损失最小化。有些居民在购房过程中，不考虑自己的 还款能力而盲目借贷，给银行住房贷款带来了潜在的风险，类似这样 的情况已经导致部分不良资产发生。此外，即使目前借款人收入足够 支付每月贷款本息，但是如果收入不稳定，也会影响