（工商管理专业论文）个人住房按揭贷款风险防范研究.pdf

摘要 个人住房按揭贷款的诞生，既源于房地产业迅猛发展的市场需 要，又源于银行对新利润增长点的内在需要。所以，不仅个人住房 按揭贷款的命运和房地产业和银行业的命运休戚相关：而且个人住 房按揭贷款自欺欺人身也需要不断完善。 明年，外资银行将全面进入中国，金融业竞争更加激烈。在国 内，国有银行的商业化基本完成，民营银行、跨区域银行不断出 现，金融业务的争夺只会越来越残酷。对于高速发展的房地产业， 各大银行使尽浑身解数予以争夺。在这样的大环境下，解决好风险 负担轻重与业务发展水平的关系就尤为重要。在这种背景下，个人 住房按揭贷款风险的防范研究，尤为紧迫，非常具有现实意义。因 此，我选择了这一题目。希望通过研究，对个人住房按揭贷款风险 的来源、种类及其防范有完整清晰的认识；总结实践工作经验，对 一些防范方法提出改进意见。 论文分为四章，即个人住房按揭贷款风险概述；个人住房按揭 贷款风险的成因和种类研究：个人住房按揭贷款风险的预防研究和 案例分析。其间，列举了一些案例进行说明。就全文的许多研究方 面而言，也来自许许多多人的实际工作经验。 论文由个人住房按揭贷款风险的含义及研究意义入手。首先， 对个人住房按揭贷款的含义和发放过程进行了介绍，让读者有个整 体印象。其次，对风险的定义进行了研究，提出其实质是“预期结 果的不确定性”这一观点；随之而来，对贷款风险的含义进行了阐 述，改正了以前某些书籍的观点，即认为“贷款风险就是银行无法 按期收回本金和利息”这一静态结果定性的观点。本文认为，如此 定义，等于否决了一切贷款都有风险的事实，也没有看到风险与收 益的关系。最后，通过当前房地产业与银行休戚相关的现实，阐明 了个人住房按揭贷款风险防范的研究意义。 论文的第二章，是分析个人住房按揭贷款特有风险的成因，列 举个人住房按揭贷款特有风险的种类。分析了房地产业风险的不同 源泉，解释了风险的根源。为了对个人住房按揭贷款风险进一步研 究，笔者通过不同的分类方式，反映了个人住房按揭贷款风险的具 体产生环节和体现形式。 论文的第三章，是关于个人住房按揭贷款风险的预防。第三章 开篇，阐述了个人住房按揭贷款风险的预防的整体思路。确定了重 点预防信用风险、假个贷风险、操作风险。体现了“有所为，有所 不为”，以高效利用资源的理念。全章分为三节。第一节详述了信用 风险的预防。；结合信用风险形成的两大因素：逆向选择与道德风 险，文章分别进行了探讨。第二节，由于“假个贷”现象比较严 重，作为信用风险和操作风险兼而有之的一种重要表现形式，本文 专门对其进行了仔细的研究。第三节，重点叙述了操作风险的预防 方法。根据本文在第二章中提出，个人房贷风险在房市周期的不同 阶段呈现出不同风险的特点。自然得出现阶段的个人房贷风险主要 是信用和操作风险的结论。所以在本节中，结合工作经验，本文用 了大量篇幅叙述操作风险的预防。提出了对不同风险事件的四色划 分，并重点研究橙色事件的结论。利用对橙色事件的跟踪管理，最， 终达到科学防范操作风险，并建立科学高效的管理体系这一成果。 最后，接合现实重大案例，分析了其风险的形成原因和得出的深刻 教训。 论文的独到之处如下： 1 不同于银行信贷书籍对风险的定义，新定义了风险和个人住 房按揭贷款风险的含义，使对于风险认识的深入有很大进展。 2 明确提出房地产热的主要根源在于房改政策的实行和投机现 象的产生。与经济增长并不密切相关。 3 提出了个人房贷风险在房市周期的不同阶段呈现出不同风险 的特点。并以此提出了解决当前个人房贷风险的重点方向。 4 提出了操作风险的四色细分，并以重点管理橙色区域事件来 避免风险。 关键词：个人住房按揭贷款，信用风险，假个贷，操作风 险，橙色区域事件 a b s t r a o t t h em o r t g a g el o a no fp e r s o n a lh o u s e i st h eb a n ki i 3 o r d e rt om e e t t h ed e v e l o p m e n tl e v e lo ft h er e a le s t a t e b i r t ho fi t c o m ef r o mr e a ie s t a t e s w i f ta n dv i o l e n tm a r k e to fd e v e l o p m e n tn e e d ，a n dp r o f i t sn e e do fb a n k s s o t 1 ed e s t i n yo ft h em o r t g a g el o a no fn o tm e r e l yp e r s o n a lh o u s ea n d d e s t i n yo ft h er e a le s t a t ea r eo f c l o s ec o n c e i t t oe a c ho t h e r ；a n dp e r s o n a l h o u s em o r t g a g el o a ni si tp e r f e c tc o n s t a n t l yt on e e dt o o n e x ty e a r , t h ef o r e i g nc a p i t a l sb a n kw i l le n t e rc h i n ai na na l l - r o u n d w a y , f i n a n c i a l c i r c l e si sf i e r c e ri n c o m p e t i t i o n a th o m e ，t h e c o m m e r c i a l i z a t i o no ft h es t a t e r u nb a n ki sf i n i s h e db a s i c a l l y , t h ep r i v a t e b a n k ，t r a n s - r e g i o n a lb a n ka r ea p p e a r i n gc o n s t a n t l y , t h e c o n t e n t i o no f f i n a n c i a lt r a n s a c t i o nw i l lo n l yb ec r u e l e ra n dc r u e l e r t ot h er e a le s t a t eo f h i 曲s p e e dd e v e l o p m e n t , e v e r yl a r g eb a n ku s e su pa 1 1o v e rt h e s k i l li s f o u g h tf o r u n d e rg r e a te n v i r o n m e n ts u c ha ，s e t t l er i s kw e l lt ob eb u r d e n w e i g h tr e l a t i o nw i t hd e v e l o p m e n tl e v e l o ft h eb u s i n e s sp a r t i c u l a r l y i m p o r t a n t u n d e rt h i sk i n do fb a c k g r o u n d ，t h es t r i c kp r e c a u t i o nr e s e a r c h o ft h em o r t g a g el o a nr i s ko fp e r s o n a lh o u s e ，p a r t i c u l a r l yu r g e n t , h a v ea r e a l i s t i cm e a n i n gv e r ym u c h s o 、ih a v ec h o s e nt h i st o p i c h o p et op a s s a n ds t u d y , t h es o u r c e ，k i n da n dt a k i n gp r e c a u t i o n sa g a i n s ti n t a c ta n dc l e a r u n d e r s t a n d i n gt ot h em o r t g a g el o a nr i s ko fp e r s o n a lh o u s e ；s u m m a r i z e t h ew o r k i n ge x p e r i e n c eo fp r a c t i c e ，p u tf o r w a r dt h es u g g e s t i o no f i m p r o v i n g t os o m es t r i c tp r e c a u t i o nm e t h o d s t h et h e s i si sd i v i d e di n t of o u rc h a p t e r s ，n a m e l yt h em e a n i n go ft h e m o r t g a g el o a nr i s ko fp e r s o n a lh o u s ea n dr e s e a r c hm e a n i n g ；t h eo r i g i n c a u s eo ff o r m a t i o na n dk i n do ft h em o r t g a g el o a nr i s ko fp e r s o n a lh o u s e a r es t u d i e d ；p r e v e n t i o nr e s e a r c ha n dc a s ea n a l y s i so ft | l em o r t g a g el o a n r i s ko fp e r s o n a lh o u s e d u r i n gt h a tt i m e ，e x p l a i na f t e re n u m e r a t i n gs o m e c a s e s a sr e g a r d sal o to fr e s e a r c h e x p e r i e n c et o of r o m al o to f p e o p l e o ft h ef u l lt e x t , t h ea c t u a lw o r k i n g t h et h e s i si ss t a r t e dw i t hb yt h em e a n i n go ft h er i s ko f t h ep e r s o n a l h o u s i n gl o a n a n dr e s e a r c hm e a n i n g f i r s t o fa l l ，h a y em a d ea n i n t r o d u c t i o nt om e a n i n go ft h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a na n dc o u r s eo f g r a n t i n g ，l e tr e a d e r s h a v eaw h o l ei m p r e s s i o n s e c o n d l y ，c a r r yo n r e s e a r c ht ot h ed e f i n i t i o no ft h er i s k p r o p o s ei t se s s e n c ei st h i sv i e wo f ” u n c e r t a i n t yo fe x p e c t a n c yr e s u l t4 ；f o l l o w ，h a se x p l a i n e d ，c o r r e c t e dt h e v i e w so fs o m eb o o k si nt h ep a s tt ot h em e a n i n go ft h er i s ko ft h el o a n ， t h i n k ”g r a n tt h el o a nr i s kb a n ku n a b l et or e g a i ni s r i n c i p a la n di n t e r e s to n s c h e d u l e ”s t a t i cr e s u l tq u a l i t a t i v ev i e wt h i s t h i st e x tt h i n kd e f i n es o ，i s i tr e j e c te v e r y t h i n gg r a n tr i s k yf a c tl o a nt om e a n ，h a v en o ts e e n 血e r e l a t i o no ft h er i s ka n di n c o m ee i t h e r f i n a l l y ，t h r o u g ht h er e a l i t yo f p a r t i c u l a r i n t e r e s tt ob a n ko fr e a le s t a t ea tp r e s e n t ，e x p o u n d e dt h e r e s e a r c hm e a n i n gi nw h i c ht h er i s ko f 血ep e r s o n a lh o u s i n gi o a nt a k e s p r e c a u t i o n sa g a i n s t c h a p t e rt w oo ft h et 1 1 e s i s i s t h e o f i g h n c a u s eo ff o r m a t i o no f a n a l y z i n gt h ep e c u l i a rr i s ko fm o r t g a g el o a no f p e r s o n a lh o u s e ，e n u m e r a t e t h ek i n do ft h ep e c u l i a rr i s ko fm o r t g a g el o a no fp e r s o n a lh o u s e h a v e a n a l y s ed i f f e r e n ts o u r c e so f t h er i s ko f r e a le s t a t e ，h a se x p l a i n e d t h eo r i g i n o ft h er i s k i no r d e rt os t u d yt ot h em o r t g a g el o a nr i s ko fp e r s o n a lh o u s e f u r t h e r , ip a s sd i f f e r e n tc a t e g o r i z e dw a y s ，h a v er e f l e c t e dt h ec o n c r e t e p r o d u c t i o nl i n ko f t h em o r t g a g el o a nr i s ko fp e r s o n a lh o u s ea n dr e f l e c t e d t h ef o r m ， c h a p t e rt h r e eo f t h et h e s i s ，i st h ep r e v e n t i o na b o u tt h em o r t g a g el o a n r i s ko f t h ep e r s o n a lh o u s e c h a p t e rt h r e ei n t r o d u c t o r ys o n g ，h a se x p l a i n e d t h ew h o l et h i n k i n go fp r e v e n t i o no ft h em o r t g a g el o a nr i s ko fp e r s o n a l h o u s e h a v ec o n f i r m e dt h a tp r e v e n t sc r e d i tr i s k s ，f a l s el o a nr i s k s ， o p e r a t e st h er i s ke s p e c i a l l y h a sr e f l e c t e d ”d o i n gs o m et h i n g sa n dl e a v i n g s o m et h i n g su n d o n e ”，b yu t i l i z i n gt h ei d e ao fr e s o u r c e sh i g h 。e f f i c i e n t l y t h ew h o l ec h a p t e ri sd i v i d e di n t ot h r e e s e c t i o no n ed e t a i lt h ep r e v e n t i o n o ft h ec r e d i tr i s k s ；c o m b i n et w om a j o rf a c t o r st h a tt h ee r e d i tr i s k sf o r m ： r e v e r s ec h o i c ea n dm o r a l sr i s k ，t h ea r t i c l eh a sc a r r i e do nt h ed i s c u s s i o n r e s p e c t i v e l y s e c t i o nt w ob e c a u s e ”f a l s ep i e c e s o f1 0 a n ”s e r i o u s p h e n o m e n o nh a v e ，o p e r a t eak i n do fi m p o r t a n tf o r mo fe x p r e s s i o nt h a t t h er i s kh a v eb o t ha tt h es a m et i m ea sc r e d i tr i s k s ，t h i st e x th a ss p e c i a l l y c a r r i e do nc a r e f u lr e s e a r c ht oi t s e c t i o nt h r e e ，h a v en a r r a t e d t h e p r e v e n t i o nm e t h o do fo p e r a t i n gt h er i s ke s p e c i a l l y 2 p r o p o s e i nc h a p t e rt w oa c c o r d i n gt ot h i st e x t ，t h er i s ko ft h e p e r s o n a lh o u s i n gl o a nd e m o n s t r a t e st h ec h a r a c t e r i s t i c so fd i f f e r e n tr i s k sa t d i 仃e r e n t s t a g e s o fc y c l eo fh o u s em a r k e t i ti s m a i n l yc r e d i t a n d c o n c l u s i o no fo p e r a t i n gt h er i s kt og e tp e r s o n a lh o u s i n gl o a nr i s ka ts t a g e n a t u r a l l y s od u r i n gt h i sf e s t i v a l ，c o m b i n ew o r k i n ge x p e r i e n c e ，t h i st e x t n a r r a t e st h ep r e v e n t i o no fo p e r a t i n gt h er i s kw i t hal a r g en u m b e ro fs p a c e h a v i n gp r o p o s e dd i v i d i n gf o u rc o l o r s o fd i f f e r e n tr i s k si n c i d e n t ，t h e c o n c l u s i o no fa n dt h eo r a n g ei n c i d e n to fk e yr e s e a r c h t h eo n e st h a t u t i l i z e dt oo r a n g ei n c i d e n tw e r ef o l l o w e da n dm a n a g i n g ，r e a c h e da n d t o o kp r e c a u t i o n sa g a i n s ta n do p e r a t e dt 1 1 er i s ks c i e n t i f i c a l l yf i n a l l y , s e tu p t h i sa c h i e v e m e n to fm a n a g e m e n ts y s t e mw i t hh i g h e f f i c i e n ts c i e n c e f i n a l l y , t h eg r e a tc a s eo f j o i n tr e a l i t y , a n a l y s e dt h ef o r m i n gr e a s o no fk s r i s ka n dd e e pl e s s o nd r a w n k e yw o r d s ：t h em o r t g a g el o a n o fp e r s o n a lh o u s e ，r i s k m a n a g e m e n t o p e r a t i o nr i s k ，c r e d i tr i s k s ， r i s ko ft h ef a l s ep e r s o n a lh o u s i n gl o a n 西南财经大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行调查和研究所取得的成果。学位论文中除正文对于直接引 用的文字、数据或事实资料已经加以注释外，本学位论文不包含他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含他人为获得西南财经大 学或其他教育机构等的学位证书而使用过的材料。对本学位论文做 出重要贡献的单位、团体、企业和个人，均已在文中明确方式表 明。因本学位论文引起的知识产权纠纷由本人负责，并承担由此引 起的法律后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：傅笛涛 2 0 0 5 年0 5 月2 5 日 月f j吾 九十年代以来，中国的房地产业飞速发展，其增长速度远远地 将国内生产总值和国民收入的增长速度抛在了身后。与此同时，各 大城市的房价总趋势是一路走高，而房地产的有效需求仿佛永远没 有尽头。于是，个人房地产贷款业务象雨后春笋一般蓬勃发展起 来，但大量的风险因素也潜伏其中，而持续繁荣的房地产市场暂时 掩盖了一切。伴随急剧增长的房地产市场的大局势，竞争日趋激烈 的银行纷纷加入了争夺房地产个人业务的行列。房地产类个人贷款 业务在各类贷款业务中的占比快速增加，但随之产生的问题贷款给 银行资产安全带来了巨大的隐患。如何理智地看待当前的房地产市 场情况，如何有效地防范个人住房贷款的风险，就成为非常重要的 问题。 风险的来源是多方面的，个人住房按揭贷款的风险也是这样。 但有些风险是难以预测和掌控的，如政策风险、利率风险等。对于 具体的经办银行而言，把握与防范相对能够控制的信用风险和操作 风险等，就成为有效降低个人住房按揭贷款总风险的关键。 本文从风险的含义入手，阐明了风险的特性。接下来，本文揭 示了中国房地产市场的现状；分析了风险形成的原因，列举了不同 的的风险种类。关于如何有效的应对风险，本文着重研究了信用风 险和操作风险。探索了市场风险的预防思路。就信用风险的预防， 本文既从其种类出发，着重研究了当今热点之一“假个贷”问题； 又从信用风险的形成原因出发，研究了道德风险和逆向选择风险的 防范思路。就操作风险，则在于利用管理学和管理信息系统学的原 理，建立一套完整的风险防范机制。 第一章个人住房按揭贷款风险概述 第一节个人住房按揭贷款的发展状况分析 一、个人住房按揭贷款的现状 。_ 个人住房按揭贷款，为银行用信贷资金向在城镇范围内购买各 类型住房和商业用房的自然人发放的贷款。 个人住房按揭贷款近年来发展迅速。仅建行一家，从1 9 9 7 年到 2 0 0 2 年个人住房贷款余额年均增长就高达11 3 。截止2 0 0 5 年3 月 末，全行个人住房贷款( 含个人商业用房贷款) 余额3 5 3 5 3 7 亿 元，一季度累计发放3 3 8 3 4 亿元，回收2 3 3 8 6 亿元，比年初新增 1 0 4 4 8 亿元。贷款余额占全行各项贷款余额的1 5 3 5 。以四川建行 为例：2 0 0 3 年1 至1 1 月累计受理了个人住房商业用房的贷款客户 为1 8 0 0 0 多位，发放额达4 8 亿元，比2 0 0 2 年同期增长2 6 9 4 ；贷 款余额约为8 0 亿元，比去年全年新增2 6 4 1 亿元( 扣除各城区支行 对2 0 0 2 年以前发放的个人住房贷款的正常回收及提前结清部分，余 额新增数为1 9 1 9 亿元) ；公积金个人住房贷款的客户为2 7 9 1 位， 发放额2 9 9 亿元，为2 0 0 2 年全年发放额的7 8 8 倍；办理转按2 4 0 笔，债务转移金额7 0 9 6 5 9 万元，比2 0 0 2 年增8 4 ；发放装修贷款 1 9 笔，金额9 1 8 万元。截止2 0 0 3 年1 1 月，服务的开发商达到2 5 8 个，按揭项目为5 3 3 个。截止2 0 0 3 年1 1 月底，中心的个人住房贷 款逾期本金为2 3 8 万元，利息1 7 0 万元，逾期率仅0 0 5 1 。2 0 0 4 年，这种态势继续保持，个人房贷成了银行最兴旺的业务部分。 二、个人住房按揭贷款出现的问题 个人住房按揭贷款，被认为是最优良的信贷资产。各银行都全 力争夺。但是，正是在这样的背景下，普遍的对个人住房按揭贷款 的风险意识淡薄，造成了贷后管理薄弱，使关注类贷款大幅上升， 数据来自建行内个人房贷业务统计袁 2 止个人住房贷款资产质量形成了较大威 j 办。以建行为例，季度不 良贷款余额有所上升的就有1 0 个分行，其中，7 个分行不良贷款余 额比年初上升超过1 0 0 0 万元，其中增加较多的有山东( 3 9 1 2 万 元) 、深圳( 3 1 8 9 万元) ，山西( 3 0 8 3 万元) ；从不良贷款余额来 看，截止3 月3 1 日，个人住房不良贷款余额超过1 亿元且不良贷款 率高于1 的分行就有北京、广东、四川等1 1 个分行。因此，加强 贷款的全过程管理，树立风险意识，对于正在蓬勃发展的个人房贷 业务来说非常重要。 第二节个人住房按揭贷款风险的涵义 一、风险的涵义 “风险”一词，并非我国固有。我国最为权威的辞书，如1 9 8 1 年版的辞源和1 9 8 9 年版的辞海中，都没有“风险”的释 义。现代汉语词典对“风险”的解释为“可能发生的危险”。即 风险是危险的一种，种，而且是“可能发生”的部分，但这种解释 显然难以经受推敲。“不可能发生的危险”又是什么? 事实上，“不 可能发生的危险”毫无意义。这样一来，岂非认为“危险就是风 险”? 再迸一步看，该词典对“危险”解释为“可能发生的损失”。 如此“风险”也应该是“可能发生的损失”了。那么照此推理， “风险”更标准的定义应为：风险就是损失的发生概率和程度的函 数，这也符合普通人的感觉，但日常感觉和科学定义往往是不同 的。如此定义“风险”，那么“风险投资”如何解释，难道只赔不 赚? 可见“风险”不仅与“损失”相连，也有好的一面，也有赚钱 的一面，这就是“机会”。因此，现代汉语词典对“风险”的解 释不仅是模糊的，而且是错误的。“风险”的正确涵义应为“预期结 果的不确定性”。风险是种客观存在，因为客观世界的复杂性，往 往使人们难以准确预测某些事件的结果。 二、个人住房按揭贷款风险的涵义 根据风险的涵义，个人住房按揭贷款的风险当仁不让的是一种 客观存在；进一步讲，任何一笔个人住房按揭贷款只要没有成为历 史记录，就都会有风险。所以，个人住房按揭贷款风险的涵义是： 银行按期收回其所发放的个人住房按揭贷款本金和利息这一结果的 不确定性。因此，如何减小造成结果不确定的因素，尤其是减小人 为可控的不确定因素是降低风险的关键。重要的是，安全虽然是银 行经营贷款业务的前提目标，但安全应该是有利于业务发展和扩大 收益的安全，而不是不讲求效益的安全，更不是负效益的无风险或 低风险。近年来，我国商业银行的涪贷风险意识明显增强，大多数 银行机构在信贷经营管理过程中已经比较重视信贷风险控制。但 是，大部分银行机构还不能正确地处理好业务发展与风险控制的关 系，往往在业务发展与风险控制之间进行单向选择，片面追求信贷 资产质量，机械地追求贷款零不良，以致信贷业务持续菱缩，经营 效益居低不上，反过来又制约了信贷资产质量的提升，造成信贷资 产质量、业务发展、经营效益之间的恶性循环。其原因在于思想上 缺乏信贷风险与效益整合管理的理念，行动上缺乏信贷风险与效益 整合管理的机制。效益最大化是银行追求的终极目标，是发展和安 全的出发点和归宿点，效益与风险是银彳亍信贷活动这同事物的两 个方面，既存在矛盾，由必须追求统一。在现实货币信用经济活动 中，商业银行信贷业务始终与风险相伴，信贷资金运作不可能是绝 对的零风险，而只能是相对的低风险。无论采用何种机制或何种措 施，其作用只是在于降低风险、控制风险和防范风险，不可能做到 杜绝风险。如果风险消失了，那么，银行不仅将丧失发展性和效益 性，甚至是货币信用经济也将最终灭亡。因此，银行要尽力去千方 百计地降低风险、控制风险和防范风险。 三、个人住房按揭贷款风险防范的研究方法 ( 一) 个人住房按揭贷款风险防范的研究范畴 由以上对个人住房贷款风险的含义可知，个人住房按揭贷款的 风险是商业银行在经营过程巾，由于各种不确定因素，使实际收益 和预期收益发生一定的偏差，从而蒙受损失和获得额外收益的机会 或可能。它包括两个方面，其一为损失风险，其二为收益风险。 在本文中，主要是研究损失风险的防范，即防止个人住房按揭 贷款中出现不良贷款。 所谓不良贷款，即是指债务人违约不能按原合同按时归还本金 和利息，或者借款人或相关债务人虽有预期的还款来源，但已有迹 象表明其不能按原合同按时归还本金和利息，而可能发生损失的贷 款2 。根据国际惯例，按照损失风险的程度，将贷款划分为五种不同 的档次：( 1 ) 正常( 2 ) 关注( 3 ) 次级( 4 ) 可疑( 5 ) 损失。后三 种合称为不良贷款。 ( 二) 个人住房按揭贷款风险防范的研究思路 首先，列举个人住房按揭贷款风险的种类，并分析个人住房按 揭贷款各类风险的成因，以解释各类风险的形成根源。 其次，根据不同风险的相互关系，结合现实需要，着重研究当 前最需要研究的风险类别。个人住房贷款的风险防范要有两个原 则：一是有所为，有所不为；二是要紧密结合现在的房地产市场周 期的所在阶段，做到有的放矢。政策风险、利率风险，银行不能左 右，所以不宜耗费资源，所以不做研究。况且，就各个风险的相互 关系来看，各个风险并不是相互孤立的，而是你中有我，我中有 你。如政策风险与利率风险就最终而言，仍表现为信用风险，做好 对信用风险的预防，当然可以大大降低政策风险与利率风险的强 度。所以，要运用系统论的思想来看待风险防范。 再次，种类研究与原因研究并重。对于象“假个贷”这种比较 严重又比较普遍的信用风险，虽然它不是信用风险的形成原因，而 是信用风险的一个种类，但还是专门进行了重点研究。一是基于现 实情况的考虑，研究工作是为现实服务的：二是基于系统性的考 虑，如果“假个贷”的问题不单独列出研究，就不能相对独立地判 断其特点并得出结论；三是基于重要性的原则，虽然“假个贷”归 2 商业银行问题贷款李强。海天出版社 在信用风险类，但就e 影响而言，实可独为类。 最后，注重未来制度设计探索。对于操作风险的预防方法，本 文尝试提出了对不同风险事件的四色划分，并重点跟踪解决橙色风 险事件的风险防范制度。利用对橙色事件的跟踪管理，最终达到科 学防范操作风险，并建立科学高效的管理体系。 对于不同风险，采取不同的思路解决问题，以最大程度的避免 风险。 第三节个人住房按揭贷款风险防范的研究意义 一、维护金融体系安全运转的客观要求 金融是现代经济的核心，金融市场是整个市场经济体系的动 脉。而金融本身的高风险性及金融危机的多米诺骨牌效应，使得金 融体系的安全、高效、稳健运行对经济全局的稳定和发展至关重 要。信贷资产质量是金融安全的生命线，所以，个人住房不良贷款 风险的防范是维护金融体系高效运转的现实需要。 二、保障银行信贷资产安全的现实需要 伴随着房地产市场的高速发展，这五到六年也是银行竞争加剧 的时期。各大银行为了争夺住房金融业务，使尽了浑身解数来搭上 房地产业的快车，以期在越来越多的银行同业者中占据先机。一些 商业银行甚至对国有土地使用证、建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证和建设工程施工许可证( 简称“四证”) 不 全的房地产开发项目发放个人住房按揭贷款。到2 0 0 3 年末，个人住 房按揭贷款余额为2 4 6 6 0 9 0 亿元，仅2 0 0 3 年一年就达6 6 5 7 3 5 亿元 3 。据国家统计局对全国3 3 2 8 家房地产企业的调查，2 0 0 3 年房地产 开发投资资金来源中，银行贷款占2 8 。9 。对于房地产资金来源的 大头之一个人住房贷款的增加尤为显著。2 0 0 3 年，我国个人住房贷 款余额达到了1 1 7 7 9 亿元，是1 9 9 8 年的2 7 6 4 倍。所以，个人住房 中国房地产行业分析报告1 8 页，中经网 按揭贷款一用出现问题，带给银行的打击将是非常沉重的。自然 在国内银行即：恪面临国外银行参与国内市场的环境下，在各家银行 为生存而努力争夺房地产业务的今天，个人住房按揭贷款风险的研 究就尤为重要，它关系到商业银行的存亡。 三、提高银行风险管理水平的重要方面 银行的风险管理水平，是个综合能力。个人住房贷款作为一 类特殊信贷资产，管理起来有相当的难度。但是，只有在对于这类 业务的研究与实践中，银行才能提高自己的管理水平，尽快接近国 际银行的先进标准，迎接未来严峻的挑战。个人住房贷款的管理水 平，也就是银行综合管理水平的一个窗口。 第二章个人住房按揭贷款风险的种类及成因 第一节个人住房按揭贷款风险的种类 通常而言，个人住房按揭贷款风险有六种风险，分别是：流动 性风险、信用风险、操作风险、利率风险、市场风险和政策风险。 以下，分别一一论述。 一、流动性风险 即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从 而使商业银行面临流动性危机的情况( 从理论上讲，商业银行的 流动性风险包括两种情况，第一种情况是负债的流动性，即银行不 能及时足额满足存款人的取款要求；第二种情况是资产的流动性， 即银行不能及时足额满足客户正当的贷款需求) 。 二、信用风险 即借款人由于某种原因( 如失业或突发事件) 而不能按期足额 偿还银行贷款的情况；现阶段，造成现实不良贷款的主要是这个原 因。所以，银行将其视为“第一风险”。 三、操作风险 操作风险并非单纯指操作方面的风险。根据巴塞尔委员会的定 义，操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外 部事件导致损失的风险。按照导致操作风险的不同因素，操作风险 可被分为四类：人员因素导致的操作风险( 如操作失误) 、流程因素 导致的操作风险( 如流程执行不严格) 、系统因素导致的操作风险 ( 如系统失灵) 和外部事件导致的操作风险( 如外部欺诈、突发事 件) 。其中，人、流程和系统导致的操作风险为内部因素导致的操作 风险，而外部事件导致的操作风险属于外部因素导致的操作风险。 四、“假个贷”风险 这里把“假个贷”风险单独归为一类。一是因为“假个贷”是 信用风险和操作风险兼而有之；二是它的危害性太大，影响深远。 从为现实需要出发，将它单列为一目。 无论是学术界，还是权威部门都未对其作出统一的定义界定。 有的学者将这种行为定义为“假按揭”，而有的则提出“假个贷”的概 念。本文认为：“假个贷”是指单位或个人以骗取银行信贷资金为目 的，在借款人没有真实购房的情况下，通过虚抬房价等多种手段， 以个人名义申请并取得贷款。从文义上看，假个贷是根据产品的分 类提出的，其中“个贷”是指银行的某一类金融产品，并非法律用 语。而有些人士提出的“假按揭”中的“按揭( m o r t g a g e ) ”则是从英美 法中引进的关于物的担保的概念，我国引进这一概念以后则以“按 揭”作为在不动产上设定担保并规范房产商、购房人和贷款银行之间 法律关系的总称。因此，以“假按揭”对上述行为进行界定要比“假个 贷”的提法更为准确。在引进住房按揭贷款的初期，按揭贷款仅限于 一手楼特别是预售楼。后来按揭贷款的范围又扩大到二手楼和现 楼。到目前为止，按揭贷款已不再限于住房，商铺、厂房、写字楼 甚至土地使用权均可用于按揭。随着银行按揭产品的广泛应用，其 优势及对经济发展的促进作用也日益为人们所重视，按揭产品也随 之延伸到汽车消费、个人耐用消费品等个人消费领域。当然，本文 仅限于房屋按揭范围。 五、利率风险 即由于利率的变化而使商业银行遭受可能损失的情况；2 0 0 4 年1 0 月2 9 日央行宣布加息，基准贷款利率增加0 2 7 。对于大多 数已购房者而言，此举充其量每月的负担仅增加了2 ，对于一般 购房者而言，增加的负担确实不重，不会增加其还贷压力。不过， 本次央行结束9 年的利率连续下降进行首次加息，有专家指出，未 来央行在宏观调控的同时将加入利率杠杆这一有力武器。从目前按 揭贷款的情况看，利率每提升i ，月供款额将提升1 0 ，如果利 率升到l o ，贷款5 0 万八年就要还1 0 0 万，另外那5 0 万是付给银 行的利息。个人房贷按揭所面临的“利率”风险多大可想而知。 六、市场风险 即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行 造成损失的情况；主要表现在，市场潜在需求巨大与有效需求不足 的矛盾，即高房价和低收入的矛盾，如成都市中低收入的年轻消费 者是商品住房的主力消费群体，以目前一般商品房价计算，主力户 型在1 0 0 1 2 0 平方米的总房价在3 0 4 0 万元之间，加上各种费用和 装修，一般需要支付4 0 万元以上，相对于工薪阶层来说支付能力 不足；二是房价下跌时期，当房价下跌幅度大于投入的资金及违 约所必须承担的其它成本时，理性借款人认为放弃继续执行合同可 以减少损失时，违约便发生了。 七、政策风险 即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商 业银行的个人房贷业务受到影响的情况。 第二节个人住房按揭贷款风险的成因 个人房贷业务可能会给银行造成诸如信用、操作、利率等风 险。但这些风险一般不是同时发生，而往往是分别出现在房地产市 场周期的不同阶段。也就是说，个人房贷风险在房市周期的不同阶 段呈现出不同的表现形式。从国外房地产市场的发展情况来看，一 国的房地产市场周期一般有两种情况，一种情况是房市周期从起步 阶段经过快速发展阶段，到震荡整理阶段，再到平稳发展阶段；另 一种情况是房市周期从起步阶段经过快速发展阶段到震荡整理阶 段，再到衰退阶段。在房市周期的不同阶段个人房贷面临的主要风 险有很大差异。而两种不同房市周期个人房贷风险的差别主要体现 在第四个阶段，即平稳发展或衰退阶段。就现阶段我国的个人房贷 情况来看，仍处于快速发展阶段。但少数地区已接近震荡整理阶 段。在不同的阶段，主要体现的风险各有差异，而造成这些风险的 原因也各有千秋。下面，一一论述。 一、缺乏管理经验与风险预警机制造成操作风险 以一个完整的房市周期来分析，在房市起步阶段，由于个人房 贷业务刚刚开办，银行办理房贷业务的信贷人员尚未熟练掌握该项 业务，操作流程也不规范，从而使银行面临内部因素造成的操作风 险。流程执行不严格导致的操作风险主要源于商业银行在办理个人 房贷业务的过程中没有做好贷前审查和贷后检查等细致工作，从而 留下不少隐患，最终发展成了巨大的风险。 进入快速发展阶段后，银行个人房贷的内部操作流程日益规 范，但由于此时房市处于快速上升过程，很多房地产开发商急于扩 大规模，开始出现以个人房贷形式骗取银行资金的现象。而房地产 市场的繁荣景象也往往会使得银行的信贷人员疏于贷后检查，由此 引发外部欺诈导致的操作风险( 正如前面所提到的，严格来讲，外 部欺诈，如票据诈骗应属于操作风险，而不是人们一般意义上认为 的欺诈风险或道德风险) 和流程执行不严格造成的操作风险。所以， “假个贷”是一类特殊的操作风险。 二、房地产公司套取资金和银行审查不力造成“假个贷”这一特殊 的风险 外部欺诈造成的操作风险主要就是指房地产开发商利用“假按 揭”的形式骗取银行资金、中介公司伙同上家套取银行贷款、不合 格中介公司违规操