（工商管理专业论文）酒店收购价格估算研究.pdf

中文摘要 目前，中国旅游业的发展给酒店业带来了契机。收购行业内现有的酒 店是酒店业迅速发展的主要途径之一。 酒店收购价格估算实质上是一种主观的行为，但并不是可以随意定价， 应有一定的科学方法和经验数据为依据，不同和资产状况所运用的方法应 有所区别。目前还没有一种方法可以完全适用于所有酒店收购的价格的估 算。 本文首先结合某酒店集团对国内一家酒店进行收购的实际案例，简要 地阐述酒店集团收购的各种动因和因酒店收购而产生的各种关联效应，并 指出当前酒店收购中存在的各种问题。 其次，文章指出价格分析是酒店收购的核心问题，在认真分析影响酒 店收购价格的各种外在因素和内在因素基础之上，指出酒店的内在价值是 影响酒店收购价格的主要因素。 最后，本文分别介绍了酒店收购价格估算方法中的重置成本法、现行 市价法和目前国际上通用的收益法。指出上述三种方法运用的有着各自实 际条件和适用范围。同时说明收益法是价格估算最直接最有效的方法，因 为收购价格的高低主要取决于酒店未来的收益能力。本文运用三种方法分 别分析了本案例中酒店有形资产和无形资产的收购价格。并对各种估算方 法的计算出的收购价格进行了分解分析，通过实际比较认为目前可行的方 法就是根据实际情况赋予每种方法权重系数，通过取权重均值来最后决定 收购的价格。 关键词:酒店收购、价格估算 权重 a b s t r a c t t h e d e v e l o p m e n t o f c h i n e s e t o u r i s t i n d u s t ry b r i n g s t h e o p p o r t u n i t y t o h o t e l i n d u s t r y . t h e e x i s t i n g h o t e l i s o n e o f t h e m a i n w a y s t o d e v e l o p t h e h o t e l i n d u s t r y r a p i d l y i n t h e t r a d e o f p u r c h a s i n g . i t i s a k i n d o f s u b j e c t i v e b e h a v i o r t h a t t h e h o t e l p u r c h a s i n g p r i c e i s e s t i ma t e d i n f a c t , b u t c a n n o t f i x t h e p r i c e a t w i l l . t h e r e s h o u l d b e c e r t a i n s c i e n t i f i c m e t h o d a n d e x p e r i e n c e d a t a a s t h e b a s i s . d i f f e r e n t me t h o d u s e d o f a s s e t s s t a t e s h o u l d b e d i s t i n g u i s h e d t o s o m e e x t e n t .n o k i n d s o f m e t h o d s c a n b e t o t a l l y s u i t a b l e f o r t h e e s t i m a t i o n o f t h e p r i c e t h a t a l l h o t e l s p u r c h a s e a t p r e s e n t . t h i s t e x t c o m b i n e s t h e r e a l c a s e t h a t o n e h o t e l g r o u p p u r c h a s e s a d o m e s t i c h o t e l a t f i r s t , e x p l a i n b r i e fl y t h a t v a r i o u s k i n d s o f t h e p u r c h a s i n g r e a s o n a n d v a r i o u s k i n d s o f r e l a t e d e f f e c t s b e c a u s e o f p u r c h a s i n g i n h o t e l . t h e a r t i c l e e x p l a i n s t h e e x i s t i n g q u e s t i o n s i n h o t e l p u r c h a s i n g a t p r e s e n t . s e c o n d l y , t h e a r t i c l e p o i n t s o u t t h a t t h e a n a l y s i s o f p r i c e s i s t h e k e y q u e s t i o n i n h o t e l s a c q u i s i t i o n . o n b a s e o f a n a l y z i n g v a r i o u s k i n d s o f e x t e r n a l f a c t o r s a n d i n h e r e n t f a c t o r c o n s c i e n t i o u s l y t h a t i n fl u e n c e s t h e h o t e l p u r c h a s i n g p r i c e , t h e a r t i c l e p o i n t o u t t h a t t h e i n h e r e n t v a l u e o f a h o t e l i s t h e m a i n f a c t o r o f i n fl u e n c i n g t h e h o t e l p u r c h a s i n g p r i c e . f i n a l l y , t h i s t e x t r e s p e c t i v e l y e x p l a i n t h e r e s e t t i n g c o s t m e t h o d , c u r r e n t ma r k e t me t h o d a n d d i s c o u n t e d c a s h fl a w me t h o d c u r r e n t u s e d i n t h e w o r l d a t p r e s e n t i n h o t e l p u r c h a s i n g p r i c e e s t i m a t e . i t p o i n t e d o u t t h a t a b o v e - m e n t i o n e d t h r e e k i n d s o f m e t h o d s a p p l y t o d i f f e r e n t a c t u a l c o n d i t i o n a n d s c o p e o f a p p l i c a t i o n . p r o v e t h a t t h e d i s c o u n t e d c a s h fl a w t e c h n i q u e s i s t h e m o s t e f f e c t i v e m e t h o d d i r e c t l y m o s t a t t h e s a m e t i m e i n p r i c e e s t i m a t e s , b e c a u s e t h e p u r c h a s i n g p r i c e d e p e n d s o n t h e i n c o m e a b i l i t y i n t h e f u t u r e m a i n l y . t h i s t e x t u s e s t h r e e k i n d s o f me t h o d s t o a n a l y z e t h e p u r c h a s i n g p r i c e o f h o t e l t a n g i b l e a s s e t s a n d i n t a n g i b l e a s s e t s i n t h i s c a s e s e p a r a t e l y , a n d h a s r e s o l v e d t o v a r i o u s k i n d s o f p u r c h a s i n g p r i c e c a l c u l a t e d o u t i n t h r e e m e t h o d s . t h r o u g h c o m p a r i n g a n a l y z e a c t u a l l y t h a t t h e p r e s e n t f e a s i b l e m e t h o d i s t o g i v e e a c h k i n d o f m e t h o d a c o e f f i c i e n t s a c c o r d i n g t o t h e a c t u a l c o n d i t i o n s , a n d d e t e r m i n e t h e p r i c e p u r c h a s e d f i n a l l y a c c o r d i n g t o me a n v a l u e . ke y w o r d : h o t e l p u r c h a s ep r i c ee s t i ma t i n g c o e f f i c i e n t s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人己经发表或 撰 写 过 的 研 究 成 果 ， 也 不 包 含 为 获 得 2迎日必色或 其 他 教 育 机 构 的 学 位 或 证 书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己 在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名: - - 4 签 字 日 期 : 2 0 0 4年u , 月 / ， 日 学位论文版权使用授权书 本 学 位 论 文 作 者 完 全 了 解二 互 生大生 有 关 保 留 、 使 用 学 位 论 文 的 规 定 . 特 授 权 2迎目 暨魁可 以 将 学 位 论 文 的 全 部 或 部 分内 容 编 入 有 关 数 据 库 进 行 检 索 ， 并采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存、 汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用木授权说明) 学位论文作者签名: 子春 夕 衬 导师签名: 签 字日 期: 2 v 玲年夕 夕 月 心 日签字日 期: 2 0 年 0 夕月 ， ，日 第一章 绪论 第一章 绪论 某酒店 ( 控股)有限公司于 2 0 0 3年 7月注册成立，是某集团下属 2 5 家一级利润中心之一。公司目前在北京、香港、澳门、深圳、广州、河北、 等地有8 家高星级酒店物业，总资产达 1 0 多亿元，公司为了进一步扩张发 展，准备实施一系列的酒店收购计划。 1 . 1 酒店集团收购动因和效应分析 1 . 1 . 1 酒店集团收购的一般动因 企业收购的直接动因有两个:一是最大化现有股东持有股权的市场价 值;二是最大化现有管理者的财富。而增加企业价值是实现这两个目的的 根本，酒店集团收购的一般动因体现在以下几方面: ( 1 ) 获得发展机会 酒店集团的动机之一是要通过收购来获得未来的发 展机会，集团董事会决定扩大其在酒店行业的经营，采取的一个重要战略 就是收购酒店行业中的现有酒店，而不是依靠自身内部发展。原因在于: 第一，直接获得正在经营的发展研究部门，获得时间优势，避免了酒店土 建建设延误的时间;第二，减少一个竞争者，并直接获得其在酒店行业中 的位置。收购的另一战略动机是市场力的运用，酒店集团内部采用统一价 格政策，可以使他们得到的收益高于竞争时的收益，大量信息资源可能用 于披露战略机会，财会信息可能起到关键作用，如会计收益数据可能用于 评价行业内各个酒店的盈利能力;可被用于评价行业盈利能力的变化等， 这对酒店集团收购十分有意义。 ( 2 ) 发挥协同效应 主要来自以下几个领域:在生产领域，可产生规模 经济性，可接受新技术，可减少供给短缺的可能性，可充分利用未使用生 产能力;在市场及分配领域，同样可产生规模经济性，是进入新市场的途 径，扩展现存分布网，增加产品市场控制力;在财务领域，充分利用未使 用的税收利益，开发未使用的债务能力;在人事领域，吸收关键的管理技 第一章 绪论 第一章 绪论 某酒店 ( 控股)有限公司于 2 0 0 3年 7月注册成立，是某集团下属 2 5 家一级利润中心之一。公司目前在北京、香港、澳门、深圳、广州、河北、 等地有8 家高星级酒店物业，总资产达 1 0 多亿元，公司为了进一步扩张发 展，准备实施一系列的酒店收购计划。 1 . 1 酒店集团收购动因和效应分析 1 . 1 . 1 酒店集团收购的一般动因 企业收购的直接动因有两个:一是最大化现有股东持有股权的市场价 值;二是最大化现有管理者的财富。而增加企业价值是实现这两个目的的 根本，酒店集团收购的一般动因体现在以下几方面: ( 1 ) 获得发展机会 酒店集团的动机之一是要通过收购来获得未来的发 展机会，集团董事会决定扩大其在酒店行业的经营，采取的一个重要战略 就是收购酒店行业中的现有酒店，而不是依靠自身内部发展。原因在于: 第一，直接获得正在经营的发展研究部门，获得时间优势，避免了酒店土 建建设延误的时间;第二，减少一个竞争者，并直接获得其在酒店行业中 的位置。收购的另一战略动机是市场力的运用，酒店集团内部采用统一价 格政策，可以使他们得到的收益高于竞争时的收益，大量信息资源可能用 于披露战略机会，财会信息可能起到关键作用，如会计收益数据可能用于 评价行业内各个酒店的盈利能力;可被用于评价行业盈利能力的变化等， 这对酒店集团收购十分有意义。 ( 2 ) 发挥协同效应 主要来自以下几个领域:在生产领域，可产生规模 经济性，可接受新技术，可减少供给短缺的可能性，可充分利用未使用生 产能力;在市场及分配领域，同样可产生规模经济性，是进入新市场的途 径，扩展现存分布网，增加产品市场控制力;在财务领域，充分利用未使 用的税收利益，开发未使用的债务能力;在人事领域，吸收关键的管理技 第一章 绪论 能，使多种研究与开发部门融合。 ( 3 )提高管理效率 其一是酒店现在的管理者以非标准方式经营，当其 被更有效率的酒店集团收购后，更替管理者而提高管理效率，当管理者自 身利益与现有股东的利益更好地协调时，则可提高管理效率，如采用杠杆 购买，现有的管理者的财富构成取决于酒店的财务成功，这时管理者集中 精力于企业市场价值最大化，此外，通过此酒店的收购，出售部分资产收 回全部购买价值，结果以零成本取得剩余资产，使酒店集团从资本市场获 益 。 ( 4 )获得规模效益 酒店集团的规模经济是由生产规模经济和管理规 模经济两个层次组成的，生产规模经济主要包括:酒店集团通过收购对生 产资本进行补充和调整，达到规模经济的要求，在保持其整体管理理念不 变的情况下，对其下属各个酒店实行专业化管理。管理规模经济主要表现 在:由于管理费用可以在更大范围内分摊，使单位产品的管理费用大大减 少。可以集中人力、物力和财力致力于新技术、新产品的开发。 此外， 收购降低进入新地区的障碍。 酒店集团通过收购活动可以有效地 利用被收购酒店的资源，包括设备、人员和目标企业享有的优惠政策等。 1 . 1 . 2 酒店收购财务动因 酒店集团除了一般意义上的动因以外还要考虑由于税务、 会计处理惯例 以及证券交易等内在规律作用而产生的一种货币的效益，因此，酒店集团 财务动因包括以下几方面。 ( 1 )避税因素: 由于股息收入、利息收入、营业收益与资本收益间的税 率差别较大，在收购中采取恰当的财务处理方法可以达到合理避税的效果。 在税法中规定了亏损递延的条款，目 前酒店集团的盈利较大，决策者考虑 把拥有相当数量累积亏损的酒店作为收购对象，纳税收益作为酒店现金流 入的增加可以增加酒店集团的价值。酒店现金流量的盈余使用方式有:增 发股利、证券投资、回购股票、收购其他酒店。如发放红利，股东将为此 支付较企业证券市场收购所支付的证券交易税更高的所得税;有价证券收 益率不高;回购股票易提高股票行市，加大成本。而用多余资金收购企业 第一章 绪论 对企业和股东都将产生一定的纳税收益。在换股收购中。酒店集团既未收 到现金也未收到资本收益，因而这一过程是免税的。酒店集团通过资产流 动和转移使资产所有者实现追加投资和资产多样化目的，酒店集团通过发 行可转换债券换取被收购酒店的股票，这些债券在一段时间后再转换成股 票。这样发行债券的利息可先从收入中扣除，再以扣除后的盈余计算所得 税，另一方面企业可以保留这些债券的资本收益直至其转换为股票为止， 资本收益的延期偿付可使企业少付资本收益税。 ( 2 )筹资: 收购一家掌握有大量资金盈余但股票市价偏低的酒店，可以 同时获得其资金以弥补自身资金不足，筹资是迅速成长企业共同面临的一 个难题，设法与一个资金充足的酒店联合是一种有效的解决办法，由于资 产的重置成本通常高于其市价，在收购中企业热衷于收购其他企业而不是 重置资产。有效市场条件下，反映酒店经济价值的是以企业盈利能力为基 础的市场价值而非账面价值，被兼并方企业资产的卖出价值往往出价较低， 兼并后企业管理效率提高，职能部门改组降低有关费用，这些都是并购筹 资的有利条件。 ( 3 )酒店价值增值: 通常被收购酒店股票的市盈率偏低，低于并购方， 这样收购完成后市盈率维持在较高的水平上，股价上升使每股收益得到改 善，提高了股东财富价值，因此，在实施酒店收购后，企业的绝对规模和 相对规模都得到扩大，控制成本价格、生产技术和资金来源及顾客购买行 为的能力得以增强，能够在市场发生突变的情况下降低企业风险，提高安 全程度和企业的盈利总额。同时酒店资信等级上升，筹资成本下降，反映 在证券市场上则使并购双方股价上扬，企业价值增加，并产生财务预期效 应。 ( 4 )利于酒店进入资本市场: 我国金融体制改革和国际经济一体化增 强，使筹资渠道大大扩展到证券市场和国际金融市场，酒店集团业绩良好， 所以出于壮大势力的考虑，投入到资本运营的方向而寻求收购。 ( 5 )财务预期效应: 由于收购时股票市场对企业股票评价发生改变而影 响股价，成为股票投机的基础，而股票投机又促使并购发生。股价在短时 期内一般不会有很大变动，只有在企业的市盈率或盈利增长率有很大提高 时，价格收益比才会有所提高，酒店集团可以通过收购，市场对集团评价 第一章 绪论 提高就会引发双方股价上涨。酒店集团可以通过收购具有较低价格收益比 但是有较高每股收益的酒店，提高酒店每股收益，让股价保持上升的势头。 ( 6 )追求最大利润和扩大市场: 企业利润的实现有赖于市场，只有当酒 店提供的商品和服务在市场上为顾客所接受，实现了商品和服务向货币转 化，才能真正实现利润。与利润最大化相联系的必然是市场最大化的企业 市场份额最大化。由于生产国际化、市场国际化和资本国际化的发展而使 一些行业的市场日益扩大，收购这些行业的企业以迎接国际开放市场的挑 战。 1 . 1 . 3 酒店收购效应分析 在现代市场经济条件下，大凡一个经济组织能够由单一法人结构走向 多个法人的联合体，最为深层的动因源自于市场与收购企业彼此间的替代 机制以及由此而带来的“ 交易内部化”效应，源自于为抗御日益增强的竞 争风险而不得不谋求资源一体化整合的规模效应、组织结构重整的管理协 同效应、信息共享效应以及由此而生成的更大的整体竞争优势。 收购动因的一般理论基础上，出现许多具体的收购效应，主要有: ( 1 ) 1 + 1 ) 2 效应:也称为韦斯顿协同效应 该理论认为收购会带来酒店 生产经营效率的提高，最明显的作用表现为规模经济效益的取得 ( z 市场份额效应 通过收购可以提高酒店集团对市场的控制能力，通 过横向收购，达到由酒店行业特定的最低限度的规模，改善了酒店行业结 构、提高了酒店行业的集中程度，使酒店集团保持较高的利润率水平;而 收购是通过对原料和销售渠道的控制，有利的控制竞争对手的活动。 ( 3 )经验成本曲线效应 其中的经验包括酒店在技术、市场、专利、产 品、管理和酒店文化等方面的特长，由于经验无法复制，通过收购可以分 享酒店集团的经验，减少被收购酒店为积累经验所付出的学习成本，节约 酒店发展费用，在对劳动力素质要求较高的酒店，经验往往是一种有效的 进入壁垒 ( 4 )财务协同效应收购给酒店在财务方面带来效益的取得是由于税 法、会计处理惯例及证券交易内在规定的作用而产生的货币效益，主要有 第一章 绪论 税收效应，即通过收购可以实现合理避税，股价预期效应，即收购使股票 市场企业股票评价发生改变从而影响股票价格。 1 . 2 酒店收购中易出现的问题 1 . 2 . 1 政府对酒店收购行为的可能会出现不当干预 酒店收购归根结底是产权交易， 涉及所有权的问题。 而产权是以财产所 有权力为基础的，由所有制实现形式所决定的，反映不同利益主体对某一 财产的占有、使用、收益和处分的法定权益。我国是全民所有制国家，政 府是国有资产所有者的代表，因此收购自然会受到政府的干预。 目前国内政府有时不是作为收购活动的裁判， 而是作为收购活动的一个 主体而出现。尤其在面对国有酒店行业的重组问题上，政府通过优惠政策 强制或鼓励收购。这样，由于政府不当干预，收购代替了破产，限制了企 业收购市场的规模，使并购局限于强弱联合，在一定程度上影响了企业收 购的效果。从而进一步影响了社会资源的自由流动和产业结构的调整，限 制了优胜劣汰的市场杠杆的作用，甚至导致国有资产的私有化，致使国有 资产大量流失。干预是不可避免的，但是政府在市场化并购行为中居于何 种地位是一个值得研究的问题。 1 . 2 . 2 中国经理层在酒店收购交易和管理收购整合方面缺少经验 收购本身的历史在中国并不长，不过是2 0 余年的历史，且收购的规模 也不大，并购的价值只占 g d p的 1 . 5 %，市场潜力大，但是成熟的收购实 践尚待时臼。这就导致了中国经理层在实施收购交易以及在管理并购整合 缺少经验的主要原因。另外，单个酒店并购的规模和次数太少，这是直接 原因。据研究，有 7 4 %的收购成功的企业关键是拥有了在过去 5 年里操作 过 3 次以上收购实践的经理。加强对企业家阶层的培育，将会是确保企业 收购成功的关键。 第一章 绪论 税收效应，即通过收购可以实现合理避税，股价预期效应，即收购使股票 市场企业股票评价发生改变从而影响股票价格。 1 . 2 酒店收购中易出现的问题 1 . 2 . 1 政府对酒店收购行为的可能会出现不当干预 酒店收购归根结底是产权交易， 涉及所有权的问题。 而产权是以财产所 有权力为基础的，由所有制实现形式所决定的，反映不同利益主体对某一 财产的占有、使用、收益和处分的法定权益。我国是全民所有制国家，政 府是国有资产所有者的代表，因此收购自然会受到政府的干预。 目前国内政府有时不是作为收购活动的裁判， 而是作为收购活动的一个 主体而出现。尤其在面对国有酒店行业的重组问题上，政府通过优惠政策 强制或鼓励收购。这样，由于政府不当干预，收购代替了破产，限制了企 业收购市场的规模，使并购局限于强弱联合，在一定程度上影响了企业收 购的效果。从而进一步影响了社会资源的自由流动和产业结构的调整，限 制了优胜劣汰的市场杠杆的作用，甚至导致国有资产的私有化，致使国有 资产大量流失。干预是不可避免的，但是政府在市场化并购行为中居于何 种地位是一个值得研究的问题。 1 . 2 . 2 中国经理层在酒店收购交易和管理收购整合方面缺少经验 收购本身的历史在中国并不长，不过是2 0 余年的历史，且收购的规模 也不大，并购的价值只占 g d p的 1 . 5 %，市场潜力大，但是成熟的收购实 践尚待时臼。这就导致了中国经理层在实施收购交易以及在管理并购整合 缺少经验的主要原因。另外，单个酒店并购的规模和次数太少，这是直接 原因。据研究，有 7 4 %的收购成功的企业关键是拥有了在过去 5 年里操作 过 3 次以上收购实践的经理。加强对企业家阶层的培育，将会是确保企业 收购成功的关键。 第一章 绪论 1 . 2 . 3 店收购后管理中可能存在的问题 酒店的收购不管基于何种目的，管理问题最终是决定企业成败的关键。 “ 一个相当大比重的并购困境或失败，是直接源于管理上的疏漏”。突出 地表现在公司治理结构不清、利益难以协调和文化冲突三个方面: 首先，酒店管理结构不清，致使员工不能投入工作是整合的最大障碍。 收购完成后，加强对收购后酒店的改造，调整内部治理结构，直接关系到 酒店运转的效率。由于收购前各酒店的经营方式的不同，收购后的新酒店 可能要经历一个艰难的调整过程。如一家管理非常分散，而另一家却习惯 于高度集权控制，收购后就会带来问题。目前，在酒店的治理结构中常有 集权型( u 型) 、分权型( h型) 和事业部制( m型) 三种类型。集权型的特点是 利用层级制对酒店实行控制，其特点是稳定但反映速度慢;分权型实行的 是母子公司独立法人治理结构，特点是反映灵活但不易集中;事业部型通 常是半自主的利润中心，特点是利润分配要依赖大公司总部的决策，同时 总公司利用适度的科层结构和市场机制对事业部进行控制。 其次，组织中的人是在有限条件下实现边际效用最大化的人。酒店收 购牵扯到集团内各个员工，引起最大的问题是利益调整问题，个人利益的 得失决定了对组织机构调整和创新的基本态度。一般而言，收购后利益调 整在短时间里难以达到协调。因此，整合计划要优先考虑，如何留住被收 购酒店中拥有业务技能的任职人员，其次要考虑管理层的流失。一项关于 管理层留用情况的研究发现，当公司被收购两年后，只有 1 / 1 0 的高层主 管仍然留在最高管理岗位上。管理大师彼得德鲁克指出:“ 收购方在大约 一年之内，必须有能力为它所收购的公司配备最高管理人员。如果认为可 以 买管理，这是一个基本的谬误。买家必须为可能失去被收购公司的 高层任职人员而做出准备。” 最后，文化冲突是收购酒店整合过程中难以克服的障碍之一。公司文 化是一种独特的混合物，它包括组织的价值观、传统、信仰以及处理问题 的准则，属于社会学范畴，它塑造酒店的管理风格和管理理念，并指导实 践。酒店收购是组织机构调整的一次变革，这必然会对人们固有的思维习 惯和意识形成强大的冲击，并能带来很大的差异和不适应，这也给组织机 第一章 绪论 构调整带来诸多问题，有时十分严重，并可能导致组织创新难以进行。一 个看起来高度和谐的组织，或者一个表面上看能够带来收购协同效应的绍 织，可能潜在着严重危害双方和睦共处的文化。 第二章 影响酒店收购价格因素的分析 第二章 影响酒店收购价格因素的分析 2 . 1 价格分析在酒店收购中极其重要。 酒店是以盈利为目的经济实体，形式上它体现为在固定地点的相关资 产的有机组合。进一步说，酒店是由各个要素资产围绕着一个系统目标， 发挥各自特定功能，共同构成一个有机的生产经营能力和获利能力的载体。 酒店作为一个特资产的有机组合，有其自身的特点: 一是盈利性。酒店作为一类特殊的资产，其经营目的就是盈利。为了 达到盈利的目的，酒店需具备相应的功能。酒店的功能是以酒店的生产经 营范围为依据，以其顾客需求为主线，将若干要素资产有机组合起来形成 的。 二是持续经营性。酒店要获取盈利，必须进行经营，而且要在经营过 程中努力降低成本和费用。为此，酒店要对各种生产经营要素进行有效组 合并保持最佳利用状态。影响生产经营要素最佳利用的因素很多，持续经 营是保证正常盈利的一个重要方面。如果酒店经营打打停停、断断续续， 由于其固定费用不会因经营间断而减少，必然相对加大经营费用，影响盈 利。所以，持续经营就成为酒店的一个重要特征。 三是整体性。构成酒店的各个要素资产虽然各具不同性能，但它们是 在服从特定系统目 标前提下而构成酒店整体。构成酒店的各个要素资产功 能可能不会个个都很健全，但它们可以综合在一起，成为具有良好整体功 能的资产综合体。当然，即便构成酒店的各个要素资产的个体功能良好， 但如果它们之间的功能不匹配，由此组合而成的酒店整体功能也未必很好。 酒店强调它的整体性。 酒店财务管理的目标是酒店价值最大化，酒店的各项经营决策是否可 行，必须看这一决策是否有利于增加酒店价值。在现实经济生活中，往往 出现把酒店作为一个整体进行转让、合并等情况，如酒店兼并、购买、出 售、重组联营、股份经营、合资合作经营、担保等等，都涉及到酒店集团 整体价值的评估问题。在这种情况下，要对整个酒店的价值进行分析，以 便确定合资或转卖的价格。然而，酒店的价值，或者说购买价格，决不是 第二章 影响酒店收购价格因素的分析 第二章 影响酒店收购价格因素的分析 2 . 1 价格分析在酒店收购中极其重要。 酒店是以盈利为目的经济实体，形式上它体现为在固定地点的相关资 产的有机组合。进一步说，酒店是由各个要素资产围绕着一个系统目标， 发挥各自特定功能，共同构成一个有机的生产经营能力和获利能力的载体。 酒店作为一个特资产的有机组合，有其自身的特点: 一是盈利性。酒店作为一类特殊的资产，其经营目的就是盈利。为了 达到盈利的目的，酒店需具备相应的功能。酒店的功能是以酒店的生产经 营范围为依据，以其顾客需求为主线，将若干要素资产有机组合起来形成 的。 二是持续经营性。酒店要获取盈利，必须进行经营，而且要在经营过 程中努力降低成本和费用。为此，酒店要对各种生产经营要素进行有效组 合并保持最佳利用状态。影响生产经营要素最佳利用的因素很多，持续经 营是保证正常盈利的一个重要方面。如果酒店经营打打停停、断断续续， 由于其固定费用不会因经营间断而减少，必然相对加大经营费用，影响盈 利。所以，持续经营就成为酒店的一个重要特征。 三是整体性。构成酒店的各个要素资产虽然各具不同性能，但它们是 在服从特定系统目 标前提下而构成酒店整体。构成酒店的各个要素资产功 能可能不会个个都很健全，但它们可以综合在一起，成为具有良好整体功 能的资产综合体。当然，即便构成酒店的各个要素资产的个体功能良好， 但如果它们之间的功能不匹配，由此组合而成的酒店整体功能也未必很好。 酒店强调它的整体性。 酒店财务管理的目标是酒店价值最大化，酒店的各项经营决策是否可 行，必须看这一决策是否有利于增加酒店价值。在现实经济生活中，往往 出现把酒店作为一个整体进行转让、合并等情况，如酒店兼并、购买、出 售、重组联营、股份经营、合资合作经营、担保等等，都涉及到酒店集团 整体价值的评估问题。在这种情况下，要对整个酒店的价值进行分析，以 便确定合资或转卖的价格。然而，酒店的价值，或者说购买价格，决不是 第二章 影响酒店收购价格因素的分析 简单地由各单项经公允评估后的资产价值和债务的代数和。因为人们买卖 企业或兼并的目的是为了通过经营这个酒店来获取收益，决定酒店价格大 小的因素相当多，其中最基本的是酒店利用自 有的资产去获取利润能力的 大小。 酒店价值由多个或多种单项资产组成的资产综合体，决定酒店价值高 低的因素是酒店的整体获利能力，酒店价值分析并不是对酒店各项资产的 分析，而是以酒店的获利能力为核心，围绕着影响酒店获利能力以及酒店 面临的各种风险进行分析，对按特定生产工艺或经营目标有机组合起来的 资产综合体的整体性、动态的价值评估，突出表现在酒店评估值中包括了 商誉这个不可确指的无形资产。而酒店资产则是指对酒店某项资产或某几 项资产的价值的分析，是一种局部的和静态的分析。 用公式可表示为:酒店价值二 酒店所有单项资产的公允评估价值之和一 酒店确认负债额的现值+ 商誉价值。酒店价值也可表现为:酒店价值二 目前 净资产的市场价值+ 以后可能经营年限之内每年所有可能回报的现值之和。 但实际操作时，未来回报如何准确估计? 可能经营年限如何准确估计? 有必要一一分析解决。 要弄清楚哪些是影响酒店价值变化的因素，并找出衡量这些因素的标 准，进而才能找出评价酒店价值的方法。 2 . 2 酒店基础状况分析 2 . 2 . 1影响酒店价格的外部因素。 包括国家产业政策、行业特点、行业风险、经营环境等，这些方面很 难依靠具体的财务指标进行公正的评价，只能通过定性判断得出。 ( 1 )国家产业政的调整对酒店价值的影响也是不可忽视的。国家为了 促进某行业的发展往往会出台许多有利于其发展的政策，如:提供低息贷 款、限制国外同类酒店在国内的发展、降低某些产品的进口关税，反之政 府也可以反其道而行之，就限制了改行业的扩张。政府的支持对一个行业 里的酒店来说是一件好事，它能明显提高企业的竞争实力，政府的扶持政 第二章 影响酒店收购价格因素的分析 简单地由各单项经公允评估后的资产价值和债务的代数和。因为人们买卖 企业或兼并的目的是为了通过经营这个酒店来获取收益，决定酒店价格大 小的因素相当多，其中最基本的是酒店利用自 有的资产去获取利润能力的 大小。 酒店价值由多个或多种单项资产组成的资产综合体，决定酒店价值高 低的因素是酒店的整体获利能力，酒店价值分析并不是对酒店各项资产的 分析，而是以酒店的获利能力为核心，围绕着影响酒店获利能力以及酒店 面临的各种风险进行分析，对按特定生产工艺或经营目标有机组合起来的 资产综合体的整体性、动态的价值评估，突出表现在酒店评估值中包括了 商誉这个不可确指的无形资产。而酒店资产则是指对酒店某项资产或某几 项资产的价值的分析，是一种局部的和静态的分析。 用公式可表示为:酒店价值二 酒店所有单项资产的公允评估价值之和一 酒店确认负债额的现值+ 商誉价值。酒店价值也可表现为:酒店价值二 目前 净资产的市场价值+ 以后可能经营年限之内每年所有可能回报的现值之和。 但实际操作时，未来回报如何准确估计? 可能经营年限如何准确估计? 有必要一一分析解决。 要弄清楚哪些是影响酒店价值变化的因素，并找出衡量这些因素的标 准，进而才能找出评价酒店价值的方法。 2 . 2 酒店基础状况分析 2 . 2 . 1影响酒店价格的外部因素。 包括国家产业政策、行业特点、行业风险、经营环境等，这些方面很 难依靠具体的财务指标进行公正的评价，只能通过定性判断得出。 ( 1 )国家产业政的调整对酒店价值的影响也是不可忽视的。国家为了 促进某行业的发展往往会出台许多有利于其发展的政策，如:提供低息贷 款、限制国外同类酒店在国内的发展、降低某些产品的进口关税，反之政 府也可以反其道而行之，就限制了改行业的扩张。政府的支持对一个行业 里的酒店来说是一件好事，它能明显提高企业的竞争实力，政府的扶持政 第二章 影响酒店收购价格因素的分析 策主要是:给酒店提供有利的经营环境、提供特别的信用支持、实施优惠 的法规等。因此宏观经济分析尤其是对国家产业政策的准确把握和对未来 国家经济走势的准确判断对是否进入某个行业有重要的影响。 ( 2 )酒店行业特点分析主要是分析该行业在国民经济发展中的地位， 是属于朝阳行业还是属于夕阳行业。行业的发展阶段不同，起行业特点也 有着明显的差异。朝阳行业其处于发展的初期阶段，行业的平均利润率较 高，但新进入者较多，市场将会面临激烈的竞争，同时由于行业面临许多 未来发展的不确定因素多而企业难以把握，市场淘汰率也较高。所以这就 需要企业经营者有较强应对市场变化的能力和持续经营的能力。 ( 3 ) 进行酒店行业风险分析时，要充分了解国家宏观经济环境、产业政 策及相关法规的现状及发展趋势，对酒店面临的行业风险做出综合评价。 酒店行业风险分析的内容主要包括:行业的周期性变化、国家相关政策的 变化、行业竞争的激烈程度、目前国内整个酒店行业的国际竟争力尤其是 在我国加入 w t o以后行业面临的跨国集团的竞争压力、由于酒店行业特点 他形成的季节性经营的变化以及某些突发性政治事件的影响和货币之间汇 率的波动等。上述因素的不确定性都会导致酒店行业风险的出现从而影响 到企业经营状况。因此在对酒店行业面临风险充分认识的基础之上对它有 一个准确的预测估计对认清一个酒店的价值有着重要的意义。 ( 4 ) 酒店经营环境分析。酒店经营环境分析主要考虑三个方面:酒店行 业经济环境、区域经济环境、酒店的地理位置。区域经济环境区域经济的 发达程度和区域产业结构直接影响地区酒店的发展，因此在分析酒店的情 况时，必须考虑到该酒店主要经营地区的发展状况如何，是否与酒店的发 展战略相适应，包括商业发达状况、居民人口及消费能力等，还必须考虑 到未来可能影响该地区发展的因素，这些因素都影响到酒店的发展。酒店 所处的地理位置非常关键。有利于酒店发展的地理位置能给企业带来得天 独厚的优势，而且酒店的地理位置资源具有一定的垄断性，先进入者能给 后来者造成进入壁垒，加大进入的压力。 2 . 2 . 2 影响酒店价格的内在因素 第二章 影响酒店收购价格因素的分析 酒店的内部因素是针对企业的核心竞争力进行分析。主要的内容是酒 店的业务内部的经营状况。包括:酒店规模和网络化经营程度、设施的技 术装备水平、从业人员的科技水平、多元化经营程度、服务质量的好坏与 有无服务创新意识、酒店有无成本控制的观念和水平的高低、酒店的营销 渠道是否完备和酒店拥有专利技术、商誉等无形资产等的情况。另外我们 还要与同类酒店相比，以分析酒店相对的内部管理状况，从酒店经营的目 的是酒店价值最大化这个观点出发，酒店经营管理水平高低的综合表现就 是追求酒店价值最大化的能力，也即使创造盈利的能力和控制风险的能力 达到最佳平衡的能力。创造盈利的能力又可细分为酒店对市场的应变能力 和成本 ( 费用)的控制能力;控制风险的能力包括控制经营风险的能力和 控制财务风险的能力。 2 . 2 . 3 会计政策与财务报表可靠性分析 为了准确判断被收购酒店的价值，必须考察被收购酒店可能变更的会 计政策对其各期财务报表的影响，以保证数据资料的可比性。针对酒店的 经营特点，分析酒店采用的会计政策时，需着重分析折旧原则、商誉和无 形资产的确认。在对被收购酒店财务报表进行分析之前，还需要判断财务 报表的可信度。对已经注册会计师审计过的财务报表，应结合审计报告意 见，重点分析财务报表的粉饰状况;对未经审计的财务报表，还需要判断 财务报表中是否存在技术错误。可信度分析的目的是:财务指标进行定量 分析时，帮助评估人员确信对财务指标数据的依赖程度，如果财务报表的 可信度极低，则评估人员不能依赖对财务报表的定量分析判断酒店的经营 状况 。 2 . 3 酒店内在价值因素决定了酒店的价格 被收购酒店的价格在市场经济条件下最终是由其内在价值决定。被收 购酒店的价格最终是以对其进行价值评估的基础之上确定的，酒店内在价 值的评估是在大量调查和分析的基础之上，通过各种数据的定量分析，对 第二章 影响酒店收购价格因素的分析 酒店的内部因素是针对企业的核心竞争力进行分析。主要的内容是酒 店的业务内部的经营状况。包括:酒店规模和网络化经营程度、设施的技 术装备水平、从业人员的科技水平、多元化经营程度、服务质量的好坏与 有无服务创新意识、酒店有无成本控制的观念和水平的高低、酒店的营销 渠道是否完备和酒店拥有专利技术、商誉等无形资产等的情况。另外我们 还要与同类酒店相比，以分析酒店相对的内部管理状况，从酒店经营的目 的是酒店价值最大化这个观点出发，酒店经营管理水平高低的综合表现就 是追求酒店价值最大化的能力，也即使创造盈利的能力和控制风险的能力 达到最佳平衡的能力。创造盈利的能力又可细分为酒店对市场的应变能力 和成本 ( 费用)的控制能力;控制风险的能力包括控制经营风险的能力和 控制财务风险的能力。 2 . 2 . 3 会计政策与财务报表可靠性分析 为了准确判断被收购酒店的价值，必须考察被收购酒店可能变更的会 计政策对其各期财务报表的影响，以保证数据资料的可比性。针对酒店的 经营特点，分析酒店采用的会计政策时，需着重分析折旧原则、商誉和无 形资产的确认。在对被收购酒店财务报表进行分析之前，还需要判断财务 报表的可信度。对已经注册会计师审计过的财务报表，应结合审计报告意 见，重点分析财务报表的粉饰状况;对未经审计的财务报表，还需要判断 财务报表中是否存在技术错误。可信度分析的目的是:财务指标进行定量 分析时，帮助评估人员确信对财务指标数据的依赖程度，如果财务报表的 可信度极低，则评估人员不能依赖对财务报表的定量分析判断酒店的经营 状况 。 2 . 3 酒店内在价值因素决定了酒店的价格 被收购酒店的价格在市场经济条件下最终是由其内在价值决定。被收 购酒店的价格最终是以对其进行价值评估的基础之上确定的，酒店内在价 值的评估是在大量调查和分析的基础之上，通过各种数据的定量分析，对 第二章 影响酒店收购价格因素的分析 酒店的市场价值作出准确的判断。它是收购酒店的核心步骤，同时为酒店 的未来的赢利状况分析提供有利的支持。当前，酒店价值的评估主要依赖 于三种途径:以酒店资产评估价值为基础、以当前公平市场价格为基础和 以酒店未来收益的预测为基础。对酒店的定量分析主要依靠酒店财务数据， 根据酒店行业类型，通过一套较有针对性的指标计算得出的数据来分析酒 店的经营状况，对酒店资产规模和质量、盈利发展能力、偿债能力、现金 流状况以及信用状况做出总体评价。在选用具体指标时，既要考虑与其他 行业的可比性，又要能反映酒店行业特征，因此尽可能选用各行业通用的 指标，同时选取一些行业特定的指标进行分析。定量分析主要考察以下几 个方面 : 2 . 3 . 1 资产规模和质量分析 雄厚的资金实力可使酒店获得规模经济效益，增强酒店的竞争力。分 析资产质量时，着