（技术经济及管理专业论文）二手房税基的批量评估：理论与实证研究.pdf

一= = = j 一 二手房税基的批量评估：理论与实证研究 摘要 随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，与房地 产相关的经济活动越来越频繁，对房地产估价的需求也随之增大。批 量评估不仅能在短时间内对大批量的对象进行准确的评估，而且采用 统一的模型和标准，能够达到效率和公平的统一。国外已经有很多国 家开始了计算机辅助的批量评估之路，并且取得了良好的效果。在我 国建立批量评估系统，不但可以提供一种高效的评估方法，还可以为 我国开征物业税提供税基评估上的支持。 本文在阅读国外大量文献基础上，首先对批量评估概念、运用的 方法、评估步骤等相关理论作了系统的概括。然后，重点分析了批量 评估的核心部分自动评估模型( 怂仆压) ，分别从定义、应用步骤、 模型的设定、校准技术、模型的检验与质量保证、复议和申述机制等 六大方面进行了详细地阐述。最后，以杭州市城西板块二手房为研究 对象，利用特征价格法，对该区进行二手房批量评估的实证研究，通 过一系列评估检验标准，验证了批量评估方法在我国是适用的，并且 评估效果良好。 关键词：批量评估，二手房评估，a v m ，实证研究 浙江工业大学硕上学位论文 二手房税基的批量评估：理论与实证研究 m a s sv a l u a t i o no fs e c o n d h a n dp r o p e r t i e s t a xb a s e ： t h e o r i e sa n de m p i r i c a ls t u d y a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r y sm a r k e te c o n o m i cs y s t e ma n dt h er e a le s t a t e m a r k e t ，r e a le s t a t ea n dr e l a t e de c o n o m i ca c t i v i t i e sa r em o r ea n dm o r ef r e q u e n t p e o p l e sd e m a n df o rr e a le s t a t ea p p r a i s a la l s oi n c r e a s e d m a s sv a l u a t i o n ，n o to n l y v a l u a t e sal a r g en u m b e ro fp r o p e r t i e sa c c u r a t e l yi nas h o tp e r i o d ，b u ta l s oa c h i e v e s e f f i c i e n c ya n df a i r n e s so ft h eu n i t yw i t ht h eu n i f i e dm o d e la n ds t a n d a r d s t h e r ea r e m a n yc o u n t r i e sa b m i a dh a v ew e n tt h er o a do fc o m p u t e r - a s s i s t e dm a s sa s s e s s m e n t ，a n d a c h i e v e dg o o dr e s u l t s e s t a b l i s h i n gt h em a s sv a l u a t i o ns y s t e mw i l ln o to n l yp r o v i ea n e 伍c i e n tm e t h o do fa s s e s s m e n t ，b u ta l s ot h es u p p o r to fa s s e s s m e n to ft h ep r o p e r t yt a x i no u rc o u n t r y f i r s t l y , t h i sa r t i d eo v e r v i e w st h es t u d yo fm a s sv a l u a t i o ns t a t u sq u oa th o m ea n d a b r o a d ，a n dg a t h e r su pt h et h e o r ya b o u tc o n c e p t ，t h em e t h o du s e da n da s s e s s m e n ts t e p s e c o n d if o c u so fa n a l y s i st ot h ec o r eo fm a s sv a l u a t i o n 孤l t o m a t e dv a l u a t i o nm o d e l ( a v m ) ie x p a t i a t ed e t a i l e d l yo na u t o m a t e dv a l u a t i o nm o d e li ns i xa s p e c t s ：c o n c e p t , u s i n gs t e p ，s p e c i f i c a t i o n ，c a l i b r a t i o n ，t e s t i n ga n dq u a l i t ya s s u r a n c e ，a l l e g es y s t e m a p p l ya n dd e v e l o p p e dm a s sv a l u a t i o nt op r o v i d et h ef o u n d a t i o no ft h e o r i e sa n d d i r e c t l yd r a wl e s s o n sf o ro u rc o u n t r y a tl a s t it a k et h es e c o n d h a n dp r o p e r t i e sa t c h e n g x ib l o c ki nh a n g z h o u ，w i t ht h eh e d o n i cp r i c em o d e l ，s t u d y i n gt h e m a s s v a l u a t i o no fs e c o n d h a n dp r o p e r t i e si nt h i sa r e a t h er e s u l tp a s s e dt h es e r i e so f v a l u a t i o ne x a m i n a t i o ns t a n d a r d v 舐向t h em a s sv a l u a t i o nm e t h o di no u rc o u n t r yi s a p p l i e da n da c h i e v e dg o o dr e s u l t k e yw o r d s ：m a s sv a l u a i o n ：a v m ；e m p i r i c a ls t u d y ； a s s e s s m e n to fs e c o n d h a n dh o u s i n g r f 一 浙江工业大学硕士学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 目录 1 绪论1 1 1 问题的提出1 1 2 几个基本概念3 1 3 研究方法和技术路线5 1 3 1 研究方法5 1 3 2 技术路线6 1 4 结构安排6 1 5 本文的创新之处7 2 批量评估研究现状及其发展8 2 1 批量评估的缘起与发展8 2 2 国外批量评估理论研究现状9 2 2 1 批量评估的传统方法1 0 2 2 2 介于传统和非传统的无模型方法之间的回归法1 3 2 2 3 批量评估中的非传统方法1 4 2 2 4 概括和结论1 7 2 3 国内理论研究现状1 9 3 批量评估理论2 l 3 1 理论基础2 1 3 2 批量评估与单宗评估技术的比较2 2 3 3 应用批量评估的前提条件2 3 3 4 批量评估的步骤2 4 3 5 批量评估系统的构成2 4 4 自动评估模型2 6 4 1a v m 的定义与用途2 6 4 2a v m 的应用步骤2 7 4 2 1 鉴定资产2 7 4 2 2 假设2 7 4 2 3 数据管理和质量分析2 8 4 2 4 模型设定2 8 4 2 5 模型校准2 9 4 2 6 模型测试和质量保证2 9 4 2 7 模型应用和价值检验2 9 4 2 8 分层2 9 4 2 9 价值保护3 0 4 3 模型设定3 0 4 3 1 数据质量保证3 l 4 3 2 模型建立方法3 1 4 4 校准技术3 4 4 4 1 多元回归3 5 i i i 浙江工业火学硕士学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 4 4 2 自适应回归( a e p ) 3 7 4 4 3 人工神经网络( a n n ) 3 9 4 4 4 粗糙集( r s t ) 4 0 4 4 5 时间序列分析4 1 4 4 6 校准技术比较与总结4 2 。4 5y a m 模型的检测与质量保证4 3 4 5 1 数据质量保证4 3 4 5 2 数据典型性4 4 4 5 3 模型诊断4 4 4 5 4 销售比率分析4 4 4 5 5 财产识别4 7 4 5 6 异常值4 8 4 5 7 测试样本4 8 4 5 8 价值调和4 9 4 5 9 估价师辅助a v m 4 9 4 4 1 0 更新频率4 9 4 6 复议和申述机制5 0 5 杭州市城西板块二手房批量评估实证研究5 3 5 1 方法的选择5 3 5 2 研究区域5 3 5 3 二手房税基批量评估流程的设计5 4 5 3 1 基准价的确立5 4 5 3 2 动态修正5 5 5 4 数据的获取及量化5 7 5 4 1 数据的获取方式5 7 5 4 2 数据的量化及处理5 8 5 5 模型的选择6 l 5 6 模型分析及检验6 2 5 6 1 模型的估计方法6 2 5 6 2 模型的识别6 2 5 6 3 住宅特征的特征价格分析6 5 5 7 我国建立完善二手房税基批量评估系统的建议6 6 6 结论与展望：6 8 6 1 结论6 8 6 2 展望6 8 参考文献7 0 附录7 3 致谢7 7 攻读学位期间主要科研成果7 8 i v 浙江工业人学硕士学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 1 绪论 1 1 问题的提出 ( 1 ) 伴随房地产业高速发展，计税估价需求大幅增加 伴随我国房地产业的高速发展，房地产交易活动越来越频繁，对计税估价的 需求也随之增大。以杭州为例：存量房交易宗数从2 0 0 0 年的4 1 0 1 户上升至u 2 0 0 7 年的2 9 6 2 9 户，增长7 2 2 倍，交易契税从3 6 7 5 万元上升到5 2 5 3 9 万元，增长1 4 3 倍1 ， 成为地方财政收入的重要来源之一。根据中华人民共和国契税暂行条例规定， 我国的交易契税实行从价税，应以成交价格或正常市场价格为计税依据。而在实 际操作过程中，各地为防止交易方低报价格，采用交易方委托房地产评估公司进 行评估，以评估价作为纳税申报价格依据的做法。实践过程中这种做法存在以下 几个问题：1 ) 规范性差，由各家评估公司、几百位评估师同时承担着存房量评 估业务，各评估机构、评估师之间掌握的标准不一，影响纳税评估的规范性、结 论的客观性与公正性；2 ) 评估成本高，评估投入的精力与时间大，消费者也承 担了高额的评估费用，以杭州为例，若按2 0 0 7 年2 9 6 2 9 户存量房交易，平均每套 房价1 0 0 万元，评估费率0 4 2 计算，消费者约承担了0 4 2 万元套的评估费，无疑 加重了居民负担；3 ) 法律依据不足，至今国家有关的法律法规都没有明确存量 房纳税评估由评估公司进行有偿的强制性评估，征税部门面临较大的法律风险。 在此情况下，如何根据交易的记录和市场的变化，采用统一的模型和标准，对大 批量的纳税对象进行快速地、低成本地、准确科学地评估，对税务征收部门来说 就显得尤为重要和迫切。 ( 2 ) 物业税的开征急需技术保障 开征物业税势在必行，它不但能够减少房地产投资开发风险，均衡税负，而 且还能抑制房地产过度投资，促进房地产市场健康发展。早在2 0 0 3 年，中共中 央关于完善市场经济体制若干问题的决定中就提出：“在条件具备的时候对 不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收”的改革方案。2 0 0 7 年3 月1 6 日中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届全国人民代表大 会第五次会议通过，并自2 0 0 7 年1 0 月1 日起施行。物权法的通过为开征物 业税提供了法律保障。但是，物业税作为一项系统工程，涉及很多方面，其中之 一，它的实现有一个技术难题：如何建立一套完整的物业税税基评估系统。用什 么方法评估不动产税基，通过何种形式评估不动产税基，如何实现对大量物业评 l 数据来源于杭州市财政局农税征收管理局 浙江工业大学硕上学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 估实现公平与效率的统一，这是物业税迈向实际征收的技术门槛。 ( 3 ) 传统单宗房地产评估方法各种弊端日益显现，市场急需批量需求的替代 目前，我国房地产评估实践中一般还是针对单宗房地产的评估，采用的方法 主要包括市场比较法、收益法和重置成本法。这些传统的方法分别从替代原理、 预期原理和生产费用价值理论等不同的角度来理解房地产价格，结果往往会由于 评估者在时间准度、价值观念和市场内涵上对房地产估价对象的性质有不同的认 知，导致三种方法的评估结果必然存在较大差异( 施建刚等，2 0 0 0 ) 。在实际操 作中，由于不动产及价格构成比较的复杂，评估的对象受评估人员主观的影响较 大，对某个对象的评估可能出现“仁者见仁，智者见智 的情况。 在发达国家，税基评估己成为评估领域中比较成熟的一个业务分支，无论是 在评估理论研究还是在评估实务操作上都取得了令人瞩目的成绩。特别是借助计 算机批量评估辅助系统( c a m a ) 发挥了相当大的作用。 近几年，很多学者( 温海珍，贾生华，王德等) 通过总结国外特征价格模型 的理论研究和实证研究进展，尝试构建反映我国住宅市场现状的住宅特征价格模 型。模型从住宅特征价格的角度出发，规范分析影响住宅价格的各种影响因素， 揭示住宅价格的特征价格关系，引入一个新的视角进行房地产评估，有助于 对评估理论和方法的改进。但是国内对批量评估的研究还处于初级的阶段，大都 仅限于介绍批量评估技术在国外评估中的应用和对我国的启示( 纪益成，郭文 华) ，缺少对批量评估理论的系统性阐述及在实践中的应用研究。 在上述研究背景下，本论文在阅读大量文献基础上，重点研究分析批量评估 理论，特别是批量评估的核心自动评估模型( 怂伦嗄) ，并建立杭州市城西板块的 二手房批量评估模型。此研究的意义主要有以下几个方面： ( 1 ) 丰富税基评估理论，为国内不动产计税价格评估提供一种新的思路。 目前国内对二手房交易价格的计税评估大多数采用单宗强制评估的方法。这 种做法一方面浪费了大量的社会资源，耗时较长；另一方面没有统一的规范和程 序，容易出现管理上的漏洞，达不到效率和公平的统一。有少数城市( 北京、南 京等) 为了减少消费者负担，采用了静态的最低交易计税价格2 ，但不能很好的 反映市场的变化，造成国家税收的大量浪费。采用批量评估的方法进行计税价格 的评估，不仅能在短时间内对大批量的对象进行准确的评估，而且采用统一的模 型和标准，达到效率和公平的统一，并且可以根据交易的记录和市场的变化，实 行对计税价格的实时模拟，意义重大。 ( 2 ) 为物业税的开征提供技术保障。 物业税不但可以保证政府的税源，还可以稳定房地产行业的发展。随着中 华人民共和国物权法的通过和施行，物业税在法律上已经有了依据。基于批量 2 北京地方税务局：关于调整二手房交易计税价格的通知。该最低计税价格标准半年调整一次 2 浙江工业大学硕：学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 评估的计税价格评估技术为物业税的开征扫清了技术障碍，使物业税的开征有成 为现实的可能。 ( 3 ) 有利于激活二手房市场，促进房地产金融保险业的发展。 近几年二手房市场飞速发展，二手房交易日渐活跃。由于房地产市场是非完 全自由竞争的市场，地域性、差异性等独有的特性使其不像其它一般商品那样可 以形成统一的市场，二手房批量评估技术的广泛应用，也可促进房地产金融、保 险业的发展，指导房地产信托投资、抵押、典当、保险等各项业务的开展。 ( 4 ) 大大降低评估成本，真正实惠于民。 按照以往浙江省二手房交易实施的强制评估为例，根据浙江省物价局的有关 规定，房屋总价1 0 0 万元以下( 含1 0 0 万元) 的，收取评估费为评估总价的0 4 2 3 。 可见传统的评估方法的繁杂，给交易双方带来了非常大的制度成本。运用批量评 估技术来处理不仅可以为百姓节省下一大笔评估费用，还有望实现立即完成评 估，节省了大量的时间。 1 2 几个基本概念 关于批量评估的文献绝大部分是外文，国内对批量评估的研究尚处于初始阶 段，所以对一些基本的概念众说风云，颇有争议。为了统一研究的内涵，有必要 先对以下几个概念进行说明和界定。 ( 1 ) 批量评估 批量评估，英文为“m a s sv a l u a t i o n ”或是“m a s sa p p r a i s a l ”，台湾的一些文 献中翻译为“大量估价 。国际估税官协会( i n t e r n a t i o n a l a s s o c i a t i o no f a s s e s s i n g o 伍c e ，i a a o ) 准则对批量评估的定义为：“批量评估指在给定时间，使用标准 方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的对一系列房地产进行评估的过程。4 国际评估准贝j j ( i n t e m a t i o n a lv a l u a t i o ns t a n d a r d ，i v s ) 对批量评估的定义是：“在给 定的时间，使用系统、统一并考虑到对结果进行统计检验与分析的评估技术与方 法，对多种类型的财产所进行的评估。 5 专业评估执业统一准则( u n i f o r m s t a n d a r d so f p r o f e s s i o n a la p p r a i s a lp r a c t i c e ，u s p a p ) 对批量评估的定义为“在给定 的时间，使用标准的方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的对一系列财产所 进行的评估过程。 6 上述三种对批量评估的定义，尽管文字上略有差异，但对批量评估主要特征 的表述基本一致，即批量评估应该具备以下几个基本特征：1 ) 在给定时间对一 h t t p ：w w w h a n g z h o u g o v e n i a a o ：m a s sa p p r a i s a lo f r e s i d e n t i a lp r o p e r t i e s i v s 官方网站：h t t p ：w w w i v s c o r g u s p a p ：s t a n d a r d6 7m a s sa p p r a i s a l , d e v e l o p m e n ta n dr e p o r t i n g 3 浙江工业大学硕士学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 系列或大批量房地产或财产而非单宗资产价值进行的评估；2 ) 批量评估是使用 统一的标准方法，以保证评估结果的公正性；3 ) 批量评估是利用共同的数据作 基础的；4 ) 批量评估考虑了统计检验，即评估方法或评估结果需通过统计检验。 根据是否采用计算机辅助，可以将批量评估分为人工批量评估和计算机辅助 批量评估( c o m p u t e r - a s s i s t e dm a s sa p p r a i s a l ，c a m a ) 。早期的批量评估是通过 手工操作完成，当时西方的经济分析师们通过多元回归进行分析农业用地的评 估，由于缺乏计算机技术，一项农用地的批量评估常常需要二、三个人工作一个 月才能完成( 纪益成，2 0 0 4 ) 。计算机辅助批量评估法是应用统一程序及统计学 知识系统的估价大量物业的一种方法，目前开始征收物业税的国家大都采用了这 一方法来进行物业市场价值的评估。 ( 2 ) 自动评估模型a v m 自动评估模型，简称a v m ( a u t o m a t e dv a l u a t i o nm o d e l ) ，是一种建立在数 学统计理论基础上开发出的计算机评估程序，主要通过输入实用房地产信息，如 房地产实体特征、市场人口统计、房地产税费率表、销售价格以及趋势等，通过 计算机模拟可自动计算出该宗特定房地产的价值。其最大的特点在于通过数学建 模自动得到某宗房地产市场价值的估计值。自动评估模型是批量评估系统中最核 心的构成部分。 ( 3 ) 计算机辅助批量评估c a m a 计算机辅助批量评估，简称c a m a ( c o m p u t e r - a s s i s t e dm a s sa p p r a i s a l ) ，是 应用统一程序及统计学知识，系统地对大量物业进行估价的一种方法，目前在己 经开始征收物业税的国家大都采用了这一方法来进行物业市场价值的评估。对于 住宅物业如酒店式公寓、普通住宅、宿舍、经济适用房等，由于数量较多，产权 分割较大，采用c a m a 法能够大大提高估价的效率、节省征管成本、减少人为 因素对税基评估影响，在一定程度上能够防止估价人员腐败现象的滋生。 ( 4 ) 特征价格模型 特征价格模型( h e d o n i cp r i c em o d e l ) 是国外用来处理异质产品差异特征与 产品价格之间关系时广泛使用的一个模型。国内学者曾有多种称谓，如享乐价格 模型、隐含价格模型、内隐价格模型等。该模型的理论基础主要由l a n c a s t e r 偏好 理论和r o s e n 的产品特征市场供需均衡模型两部分组成。认为商品拥有一系列的 特征，这些特征结合在一起形成影响价格效果的特征包，商品是作为内在特征的 集合来出售的，通过产品特征的组合从而影响消费者的选择、影响价格。因而， 对于住宅市场而言，住宅价格将由于内在特征的不同而不同，一套住宅的价格是 其包含特征的边际价格或是隐含价格之和( l a n c a s t e r ，1 9 6 6 ；r o s e n ，1 9 7 4 ) 。根 据这一理论，如果利用大量数据统计，掌握了房地产价格与其特征( 如位置、结 构、楼层、朝向、建成年份等) 的定量关系，则可用于测算己知特征的某一房地 4 浙江工业大学硕上学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 产价格。特征价格模型比较多地被应用到批量评估。 ( 5 ) 地理信息系统g i s 地理信息系统，又称g i s ，是g e o g r a p h i ci n f o r m a t i o ns y s t e m 的缩写。g i s 是一 项以计算机为基础的新兴技术，围绕着这项技术的研究、开发和应用形成了一门 交叉性、边缘性的学科，是管理和研究空间数据的技术系统，在计算机软硬件支 持下，它可以对空间数据按地理坐标或空间位置进行各种处理、对数据的有效管 理、研究各种空间实体及相互关系。通过对多因素的综合分析，它可以迅速地获 取满足应用需要的信息，并能以地图、图形或数据的形式表示处理的结果。目前， 批量评估中大量应用g i s 技术，充分发挥g i s 强大的空间数据定位与分析能力， 为估价服务。 1 3 研究方法和技术路线 1 3 1 研究方法 本文在研究方法上，采用了规范分析与实证研究相结合的方法。规范分析为 问题的提出、模型的构建提供理论基础，实证研究则通过翔实的资料对模型进行 验证，为分析问题提供依据。 具体而言，规范分析体现在以下几个方面： ( 1 ) 本文通过广泛查阅和收集国内外的相关文献，对批量评估在国内外的 研究现状做了系统的归纳。把批量评估按照是否基于多元回归分析( m r a ) 分 为“传统方法 和“非传统方法 ，并对二种方法做了详细的综述。 ( 2 ) 本文研究了批量评估的理论基础，用批量评估与单宗评估进行比较说 明批量评估的优势，并详述了批量评估的应用条件、步骤及系统的构成。 ( 3 ) 对批量评估的核心部分自动评估模型( f 6 l = 、仆厦) 进行了深入剖析，分别 从定义、应用步骤、模型的设定、校准技术、模型的检验与质量保证、复议和申 述机制等六大方面进行了详细的阐述。为我国应用和发展批量评估提供了理论方 面的基础和直接的借鉴。 实证分析方面做了以下工作： ( 1 ) 数据收集。从政府部门和房产中介处获得二手房实际成交数据，数据 中包含了关于成交住房的实际成交价格、位置、楼层、面积等信息。 ( 2 ) 小区调查。采用普查法通过实地调查走访对中介信息中缺失的关于住 宅小区环境、周边自然环境、社区内配套设施和小区周边配套等信息均获取进行 补充，并通过最新的网络数字地图软件g i s 对调查结果进行修正。 5 浙江工业大学硕上学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 1 3 2 技术路线 本文的技术路线如下图： 1 4 结构安排 图2 1 研究的技术路线图 第一章绪论。首先介绍了研究的背景，阐述研究的意义，并就批量评估、 a v m 等几个关键的概念做了解释和界定。然后对所采用的研究方法和研究框架 进行了详细的交代。 第二章批量评估研究及其发展现状。概括介绍批量评估的缘起与发展及发 展方向。通过对国外批量评估理论研究的综述，重点介绍了传统批量评估法与非 传统批量评估方法。综述了国内的研究状况，说明国内的研究还处在起步阶段。 第三章批量评估的理论。系统研究了批量评估的理论基础、与传统评估技 术的不同点、以及应用的前提条件。并在总结国外大量文献基础上归纳出批量评 估的具体应用步骤。 第四章自动评估模型的介绍。自动评估模型是批量评估的核心部分。本文 详细的从定义、实施步骤、模型的设定及校准技术的应用等方面对a v m 进行了 全面深度地介绍与研究。 6 浙江工业大学硕士学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 第五章杭州市城西板块二手房批量评估实证研究。本章以杭州市城西板块 为例，利用多元线性回归建立城西板块的二手房批量评估模型，并对模型进行检 验和分析。 第六章结论及展望。总结全文，并提出文中的不足之处及下一步研究的展 望。 1 5 本文的创新之处 ( 1 ) 目前，国内对批量评估的研究还处于初级阶段。通过全面收集阅读国 内的文献发现，国内对于批量评估的研究集中于介绍国外的相关做法，和对我国 开展批量评估的建议，还没有发现系统深入地对基于税基的批量评估进行研究。 本文在大量阅读国外文献的基础上，对批量评估与其核心部分自动估价模型做了 详细而系统的总结，对国内研究和开展批量评估具有直接的借鉴意义。 ( 2 ) 应用特征价格模型来定量分析二手房价格，通过特征价格的视角，理 解房价之间的差异和共性，建立杭州市城西板块的特征价格模型。由于特征价格 模型的建立需要收集大量的数据和进行较为广泛的调查，国内仅有极少数人通过 住宅购买者在区位、建筑结构和邻里环境等方面的偏好来对住宅特征和住宅价格 之间的数量关系进行实证研究。本文在获取住房中介机构实际成交数据记录的基 础上，通过对小区的深入调查辅以电子地图软件修正，最后获得了1 1 1 组完整的 二手房实际成交数据，进行特征的量化，建立了特征价格模型，并通过各种计量 统计检验，对我国实际开展二手房税基的批量评估具有较强的借鉴意义。 7 浙江工业大学硕士学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 2 批量评估研究现状及其发展 2 1 批量评估的缘起与发展 批量评估的产生始于从价税评估7 中对一致性和统一性的需求。其标志为约 瑟夫斯沃赫兹、威廉a 撒默对明尼苏达州圣保罗的重新评估( m a t l a sg m n e z ， 2 0 0 0 ) 。最早的批量评估思想可以追溯至0 1 9 1 9 年，当时西方就有人将统计学的多 元回归分析作为一种估算技术进行应用。c a r b o n er o b e r t 和l o n g i n ir i c h a r d 在 1 9 7 7 年发表了反馈模型在不动产自动评估中的应用( 么f e e d b a c km o d e l f o ，- a 材t o m a t e d r e a l e s t a t e a s s e s s m e n t ) ，首次提出了自动评估的概念。他们认为评估 管理的目的不仅仅是评估结果的准确，更重要的是要使纳税人认为自己是被公平 对待的。r o b e r t 和r i c h a r d 建立了反馈模型，并检验了其公平性以及大众接受程 度，证明反馈模型应用于自动评估的效果能达到令人满意的结果。 批量评估在实践中的应用是在2 0 世纪7 0 年代以后才逐步兴起，并已成为具有 很大影响力的新型评估模式，尤其是在财产类从价税的税基评估中，批量评估得 到了广泛的应用。1 9 8 3 年开始，国际税收评估人员协会( i a a o ) 就已经颁布了 关于三种基本价值评估方法( 成本法、销售法和收益法) 在批量评估中的应用准 则，此后一共再版9 次对改准则进行补充与完善8 。2 0 0 5 年，国际评估准则委员会 ( i v s c ) 对批量评估的解释是：应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果 分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动，并对批量评估的规则 和评估人员的规范做了相应的规定。2 0 0 6 年，专业评估执业统一准则( u s p a p ) 在标准6 ( s t a n d a r d6 ) 中对评估人员在进行批量评估时所运用的技术和方法进行 了规范性的表述。 批量评估能够实现低成本、高效率地完成大规模目标财产评估任务。伴随着 计算机应用的普及，特别是2 0 世纪8 0 年代以后，计算机的速度和可靠性进一步提 高，应用于批量评估的软件激增，促使电脑批量评估在近几年来实现了快速发展。 在欧美国家的财产税类的税基评估、其他公共管理中价值评估以及商务活动中批 量房地产的价值评估中都得到了广泛的应用。此外，一些发展中国家诸如立陶宛、 泰国和非洲国家也开始在财产税税基评估实务中推行计算机辅助的批量评估系 统。香港在上个世纪8 0 年代初就开始将其运用于差饷的估价和数据的管理中，目 前约有8 0 的差饷估价都是用c a m a 协助估价( 廖俊平、任作风，2 0 0 4 ) 。 不管是手工的批量评估还是计算机辅助的批量评估，其评估结果都是建立在 7 从价税是指以征税对象的价格或者金额为计税依据，按照一定比例计征的税收。 82 0 0 8 年1 t if f ) l o 公布出版第九版跏，砌耐d nm a s sa p p r a i s a lo f r e a lp r o p e r t y 8 浙江1 二业大学硕士学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 统计和数学理论基础上，采用体现财产特征的相关变量与价值之间关系的数理模 型，并对数理模型得出的数据进行复核和调整后产生的。2 0 世纪8 0 年代末至9 0 年代初，西方学者对价值评估三种基本方法在统计、数学环境中的具体应用作了 大量的研究，对非线性回归( n o i d i i l e a rr e g r e s s i o na n a l y f i s ) 、适应估计技术或 是回馈技术( a d 印t i v ee s f i m a t i o np r o c e d u r e o ff e e d b a c k ) 、人工神经网络( a r t i f i c i f l n e u r a ln e t w o r k ) 、粗糙集 r o u g hs e t ) 等技术在批量评估中的应用进行了大量 卓有成效的探讨。随着数理统计、计算机应用等技术的进步，批量评估得到了很 大的发展： ( 1 ) 批量评估方法体系日趋完善，模型校准技术也日渐成熟。1 9 8 3 年，i a a o 颁布批量评估准则，形成了以传统的评估方法( 成本法、销售比较法和收益法) 为模型母层面，以数理统计与计算机技术组成的模型校准技术为子层面的较为成 熟的批量评估体系。目前，在依靠计算机辅助的各种a v m ( a u t o m a t e dv f l u a t i o n m o d e l ) 模型中，已有了包括利用多元回归分析、神经网络分析、回馈技术、粗 糙集等多种具体方法的自动评估模型。 ( 2 ) 批量评估技术的应用领域得到不断拓展。批量评估技术已从最初的农 业用地的评估扩展到以征纳从价税为目的的财产评估、房地产抵押贷款财产评估 以及公共事业性企业的资产评估等。 ( 3 ) 西方社会各界对批量评估技术的接受程度不断提高。如在征纳从价税 为目的的财产价值评估领域，美国国内税务署( i i i t e m f lr e v e n u es e r v i c e ) 等各国 官员征税部门纷纷接纳a v m 模型。美国国内税务署2 0 0 2 年购买加拿大b a s i s l 0 0 公司的a v m 系统评估技术应用于财产税的价值评估，并予以推广。在抵押财产 评估领域，a v m 批量评估技术已经开始挑战传统不动产评估师的地位。 2 2 国外批量评估理论研究现状 批量评估可以简义为用标准化的程序对一组资产进行系统性的评估，其主要 目标是通过使用一个模型，为一给定的实际评估目的，对预先确定的_ 系列资产， 或间接地对某一特定资产的价值进行精确评估( m c c l u s k e ye ta 1 1 9 9 7 ；g o n z f l e se t a 1 2 0 0 2 a ，b ) 。因而批量评估法通常针对一组资产而非单个资产。 应用标准化的程序对一组资产价值进行系统性的评估，评估方法的核心就是 要寻找出资产价值与资产的特性之间的联系。特征价格法的提出就是用来定义价 格和资产特征之间的经济关系。受早期研究的局限，早期的特征价格模型大多基 于标准多元回归分析( m r a ) ，即认为资产的价格与多个特征要素呈线性相关 的关系，后来的理论与事实都证明，基于标准多元回归分析( m r a ) 的特征价 格模型并不适合捕获价格形成过程中的所有必要信息。 随后，又有其他一些方法评估模型技术，如神经网络技术和模糊逻辑技术等 9 浙江工业大学硕士学位论文二手房税基的批量评估：理论与实证研究 被引入资产价值计算，既增加模型的灵活性，但又不乏数学上的严谨性，总体来 看比基于回归方法的价值模型更加强大。 由于神经网络技术和模糊逻辑技术等现代的评估方法的理论基础与基于标 准多元回归分析( m r a ) 的模型有所不同，因而学术界把这些方法称作为“非 传统 方法，而把基于标准多元回归分析( m r a ) 的定量方法称为“传统”方 法。关于怎样进一步发展价值评估模型的研究需要进一步完善与创新，但m r a 仍是现今在批量评估方法中最重要的理论框架与方法。 2 2 1 批量评估的传统方法 目前存在的两种相关的传统建模方法都采用了m r a 来估计，这两种方法是： 由模型驱动的特征价格法和由数据驱动的统计学方法。在这些模型中，变量通常 有两个基本维度：内部物理型维度( 如房屋和地块的特点，结构等) 和外部区位 型维度( 如离市中心的距离、交通便捷度等) ，除此之外也可能有其它附加变量， 最明显的就是一些控制通货膨胀的变量( m i l l e r ，1 9 8 2 ) 。开发特征价格模型的目 的是为了对大型价格数据库，描述资产及其邻里关系的记录，以及一些交易的具 体情况做出可能的计量经济分析。一种更实用或非理论性的统计方法，特别是基 于回归分析价值价格上的传统建模方法已被许多国家所采用，为它们的政府公 共部门和某些私营部门所指导的评估工作提供分析工具。 一些基于m r a 的房屋价格研究都或有或无地建立在正统的特征价格理论的 基础之上。正如许多研究所显示的那样( b a l l ，1 9 7 3 ；a n dl e n t s & w a n g ，1 9 9 8 ) ， 衡量模型成功的标准是：模型的拟合度( 由完全相关系数r 2 显示) ，模型的显著 性( 在给定显著性水平下的f 检验) ，每个独立变量是否具有价格关联的预期特 征( 由部分相关性系数显示) ，以及每个独立变量是否具有统计上的显著性( 由 给定风险等级下的统计量t 显示) 。此外，模型标准误差和大量测试数据也成为 检验模型效果的形式标准。最近，特征价格模型已被成功应用于同质价格指数 ( c o n s t a n t q u a l i t yp r i c ei n d i c e s ) ( h o e s l ie ta 1 19 9 7 a ) ，租金价值确定( h o e s l ie ta 1 1 9 9 7 b ) ，交通干扰影响评估( w i l h e l m s s o n2 0 0 0 ) ，以及隐含价格评估( l a a k s o1 9 9 7 ) 。 在经验特征价格模型著作中，可以多种方式定义代表区位变量( b a l l1 9 7 3 ； m i l l e r19 8 2 ；l a a k s o19 9 7 ；l e n t za n dw a n g19 9 8 ；w y a t t ，19 9 9 ，a n dt h 6 r i a u l te ta 1 ， 2 0 0 5 ，) 。k a n g 和r e i c h e a ( 1 9 9 1 ) 构建了一个基于每平方米居住空间价格等级 的区位质量模型。类似的，m c c l u s k e y 和a n a n d ( 1 9 9 9 ) 用了一种解决办法，在 这种方法中，每个地区的代表区位变量由7 个等级的“区块变量和那个地区平 均交易价格数值来表示。 在现代地理信息系统( g i s ) 的帮助下，本已十分复杂的住房差异分析在区 1 0 浙江工业大学硕士学位论文 二手房税基的批量评估：理论与实证研究 位的加入后反而变得更为简单化。特征价格模型在实际操作上显然存在一些问 题，例如它缺少合适的变量和数据，空间分辨率的问题，也就是错误地选择空间 聚集度的级别。这使我们求助于g i s 辅助分析。数据存储和可视化的好处是能够 达到更加高效和可达的评价方法和空间分析。除此之外，g i s 技术使价值模型应 用界面变得对用户更为友好。当空间维度比在标准特征价格模型中能更为明确地 结合到分析过程中去时，g i s 同样可帮助我们修正其中的空间不连续性问题 ( o r f o r d19 9 9 ，6 3 - 6 7 ；w y a t t ，19 9 5 ，19 9 6 a ，b ) 。 在g i s 中，只有部分空间统计方法可被整合。统计学的分析方法是分离于 g i s 界面单独进行的，而空间分析系统是“松散耦合 的。这样一来，两套分析 方法在系统中就有了其各自的作用：首先，原始数据被输入到g i s 中存储，用变 量的可视化及生成来分析区位外部性，特别是近似指标变量( 如g