（工商管理专业论文）胜利油田住宅开发的造价控制研究.pdf

摘要 摘要 目前胜利油田住宅开发建设过程中，普遍存在着造价失控现象，即“三 超”( 竣： 决算超施工预算、施工预算超设计概算以及设计概算超投资估算) 问题。其主要原因是住宅开发过程中的造价控制措施乏力，特别是对于住 宅开发建设全过程造价控制的机制和方法缺乏深入的研究。本文针对胜利 油田住宅开发过程中存在的这一具体现象，从造价控制的制度和方法着手， 进行专题研究，提出了以下改善造价控制的对策和建议，试图建立一套住 宅开发建设全过程造价控制的完整体系。 住宅开发决策阶段：提出净现值( n p v ) 法等行之有效的造价控制方法， 在多个投资方案比较中，择优进行决策。 住宅开发设计阶段：采用设计招标方式，选择优秀的设计方案；提出 价值工程和标准设计等设计阶段造价控制策略，进行优化设计。 住宅开发施工阶段：在符合施工技术要求的前提下，选择最经济的施 工组织设计，控制工程变更，加强工程进度款拨付管理，实现施工阶段的 造价控制。 在论文写作过程中，笔者采用了信息收集、企业调研、人员访谈和问 卷调查等多种研究方法，并就有关住宅开发技术数据的确定，广泛征求了 相关造价管理专家的意见，确保了论文研究与胜利油田实际紧密结合。 关键词：胜利油田，住宅，开发，造价控制 j 京交通夫学硬士学 女论文 a b s t r a o t 羊h el 麓t o b l 黼o ff a l u r ei 秘e o s te o n t r o l( f n 硅l 穗o c o 鞋n 专e x e e e d s b u d g e t ， b u d g e te x c e e d sb u d g e te s t i r i l a t e ，b u d g e te s t i m a t ee x c e e d s e s t i 蕊a t e )i s 辨e v a i l i n gi n 靠e l 王主n gb o 挂s ee o n s t r u o t i o ni 秘s h e n 蕊i o j lf j e l d i n v a l i dm e a s u r e si ni n v e s t m e n tc o n t r o l ，e s p e c i a l l y 】a c k o fd e e 静r e s e a r c ho nt h em o d e8 n d 蕊e t 沁蠢o fe o s tc o n t r o 】和1t h ew h o l e p o r i o do fc o n s t r u c t i o n ， 1 e a d st ot h i sp h e n o f n e n o n i nt h i sp a p e r ， b a s i so nt h i sp b e n 锄l e n o n ，f 锄lt h ea s p e c t so fr e g u l a t i o na n dm e t h o d o fc o s tc o n t r 0 1 ，s 0 1 u t i o na n ds u g g e s t i o ht oi h l p r o v ec o s tc o n t r 0 1i s p r o p o s o di no r d e rt oe s t a b li s hae o m p l e t os y s t o 讯o nc o n t r o l 王i n ge o s t d u r i n gt h ew h o l ep e r i o do fc o n s t r u c t i o 九 d e c i s i o n 潍a s e ：p r o s ea nk i n d so fe f f e c t i v ec o s t 砒e a s u r e s 8 u c ha st h em e t h o do fn e tp r e s e n tv a l u e t oc h o o s et h eb e s to n ef r o m a l lp l a n s d e s i g np h a s e ：附o p o s eas t r a t e g yt h 8 tc a nb ea p p li e di np l a n b i d d i n ga n dm e a s u r e st h a tc a nb eu s e dt oc ) p t i m iz et h ed e s i g n e o n s t r u c ti o np h a s e ：p h ) p o s ee f f e c t i v em e t h o d st og e tt h e 瞰措t e c o n o m i c a lc o n s t r u c t i o no ! g a n i z a t i o nd e s i g n ，t oc o n t r o it h er a n d o m d e s i g nc h a n g e ，a n dt oe o n t r 0 1t h e9 v e r p a i dp r o g r e s sf u n d “喇e rt h o f o u n d a t i o no fs a t i s f y i n gt h en e e do fc o n s t r u c t i o nt e c h n 0 1 0 9 y d u r i n gt h ep r e p a r i n g o ft h e 辩p e ! ， i n f o r n 强t i o ne 0 1 王e e t i n g ， e n t e r p r i s es u r v e y ， i n t e r v i e w ， j n v o s t i g a t i n gb yh a n d i n go u tt h e q “e s t i o n i 蜷p a p e r sa r eu s e d 强8a u t b o ra l s oa s ke x p e r t s o ra d v i e o nr e l a t i v et e c h n 0 1 0 9 i c a ld a t a ，s ot h a tt h e o r yr e s e a r c hc a nb e i n t e g r 8 t e dw i 专ha e t l 鑫ls i t u a t o n k e yw o r d s ：s h e n 扎io ilf i e l d ，d 懈in gh o u s e ，c o n s t r u c t i o n ， e o s te o f 健r o l ； 猿剖性声明 8 7 9 5 8 2 本入声甓，骚呈交瓣学位论文是我令人在导薄据导进行豹五舞究工作 及取得的研究成果。尽本人所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 殓文中不包含其谴爻已经发表袋撰写过黪研究筏栗， 叠不包含为获得j 宗 交通大学或其他教学机构的学俄或证书而使用过的材料。与我一起工作的 阍志对本研究所做的 壬何贡献已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 本人签名：马强 日期：2 0 0 5 年1 0 月0 6 日 日u鬲 o 前言 随着我国社会主义市场经济的发展和居民居住需求的不断提高，以及 建筑市场经济体制的逐步完善，住宅开发造价控制显得越来越重要。同时， 石油行业以精于主业为主题的重组改制工作的全面推进，促使胜利油田房 地产业的内外部环境已经而且必将继续发生深刻变化，这就要求油田房地 产行业不断提高住宅开发的管理水平，切实搞好造价控制，提升自身的赢 利能力，尽快增强参与国内外市场竞争的实力。房地产开发公司作为胜利 油田房地产业的主体，在实现自我发展的同时，担负着改善职工住房条件 和为精干石油主业创造条件的两大职能，而目前胜利油田大部分房地产丌 发公司的核心业务集中在住宅开发上，因此，研究房地产开发公司如何加 强住宅开发造价控制管理，有着极其重要的现实意义。 从国外情况看，房地产开发公司为了适应内外环境的变化，在激烈的 竞争中保持和扩大优势，无不将工程造价控制摆到战略高度，不仅重视已 有理论和方法的应用，还在管理理念、战略、方法和具体措施等方面不断 探索和创新。不是把造价控制局限于工程建设的某一阶段，而是大量采用 数学方法和数学模型提高量化程度，坚决贯彻建设项目全过程、全方位的 动态造价管理意识，并且进一步统筹考虑前期建设成本与后期物业管理成 本，实现综合造价最低。将上述做法视为“使企业资源获得最佳生产率的 途径”，认为通过造价管理，可以“使管理者发现未来的问题，并及早采取 应对措施”。这也正是国外房地产开发公司在房地产业周期性的起伏动荡中 始终保持较高盈利水平的主要原因。 与国外房地产丌发企业相比，胜利油用的房地产开发公司虽然已经认 识到了造价控制的重要性，也采取了许多行之有效的举措，但从实践看， 其工程造价控制的一些理念和方法明显滞后，缺乏创新和针对胜；对造价 控制的全面性、内向性和动态性也缺乏理论认识和实际应用，从而影响了 造价控制的广度和深度。对此，有必要从房地产把造价控制局限于工程建 设的某一阶段，而是大量采用数学方法和数学模型提高量化程度，峰决贯 彻建设项日全过程、全方位的动态造价管理意识，并f l 进一步统筹考虑莳 期建设成本与后期物业管理成本，实现综合造价最低。将上述做法视为“使 企业资源获得最佳生产率的途径”，认为通过造价管理，可以“使管理者发 现未来的问题，并及早采取应对措施”。这也正是国外房地产开发公司在房 地产业周期性的起伏动荡中始终保持较高盈利水平的主要原因。 北京交通人学硕上学位论史 与国外房地产丌发企业相比，胜利油田的房地产开发公司虽然已经认 识到了造价控制的重要性，也采取了许多行之有效的举措，但从实践看， 其工程造价控制的一些理念和方法明显滞后，缺乏创新和针对性；对造价 控制的全面性、内向性和动态性也缺乏理论认识和实际应用，从而影响了 造价控制的广度和深度。对此，有必要从房地产开发公司生存和发展内在 要求的高度，研究和应用造价控制的理论与方法。 本文试图就胜利油田工矿区这一具体环境中，如何建立起行之有效的 运作模式，全面加强工程决策、设计和施工三个阶段的造价控制，进行深 入、系统的研究。 绪论 1 绪论 1 1 概述 。 ， + 房地产的会义及特征 住宅作为适用于人类居住的建筑物，是房地产的一种，具有房地产的 共阕特程。痨撼产在辫夕 逶露表述为“r 0 8 le s t a t e ”或者“r e 8 l 秽。p e t y ”， 即不动产。它指的是“土地以及附着于土士呶之上的改良物”，其中的改良物 ( i 】l l p r o v e 辩氐) 包攒建蔬耨、遂路、蒋车场蠢承窀设麓等。痔建产熬特，霞 表现为：不可移动性、长期使用性、产品异质性和区域差异性。 1 。 2 建设壤目遗徐控制的基本概念 所谓建设工程造价的管理与控制，就是在建设项目的投资决策阶段、 设计阶段和实箍阶袋，随辩籍正发玺的造价偏差，把建设工程造价的发生 控制在批准的限额以内，确保项目管理目标的实现，以求在建设项目中能 合理使精人力、街力_ 羊l ：l 财力，取得较好的投资效菔裙社会效益。 建设项目造价的特点是由建设项目本身的特点决定的： ( 1 ) 建设项目造价数额巨大。 ( 2 ) 建设项目造价差姆明显。 ( 3 ) 建设项目造价需要单独计算。 4 ) 建设项目造价确定的计算依据复杂。 ( 5 ) 建设项目造价确怒层次繁多。 ( 6 ) 建设项目造价需要动态跟踪调蔻。 1 1 3 住宅开发项目造价基本构成 我国城市住宅综合开发尚无统一规定，各地费用项强各不捆同。毯藏， 胜利油田进行住宅开发的造价构成如表卜1 、表卜2 和袋卜3 所示。 基翦，魅到浊珏 住宅开发过程中，配套建设豹公共建筑设施，区分服 务性质和经营性质两种情况分别对待。服务性设施( 如幼儿园、会所、卫 生矮、鑫 亏二车耪l 秘彩泣甩赛) 由墨生剩浊羽代替致瘸职栽部门拨款，囱房地 产开发公司承建，建成后交胜利油r 丌统一组织使用和管理。经营性设施( 商 照耀点) ，基房遮产开发公司受责遗牙项嚣投炎，建残磊囊行出镰或窭褪经 营。 表卜1胜利油田城市住宅综合开发造价构成表 北京变通大学硕j 学位论文 项目内容 l 、缝 唑；2 、毒萤聿 偿；3 、集体财产 偿；4 、菜鞋基金；5 、劳 动力安置补偿；6 私人财产补偿；7 、地二物补偿；8 、搬家费；9 、拆 前期工科费 房费：1 0 、渣十处理费；1 l 、临时设施费：1 2 、周转脚费；1 3 、单位拆 迂费；l 、安置怒房费；1 5 、三逶一乎费；1 6 、勘察设诗费；1 7 捺迂 征地管理费；1 8 、可行性研究费；1 9 、城市配套费；2 0 、墙改费 单体建设费住宅单体建筑安靛隧l 费 1 、锅炉房；2 、变电室；3 、高压水泵房；4 、给求t 裰费；5 、污水t 小区基础设施 程费；6 、雨水工襁费；7 、电力工程费；8 、电信j 二程赞；9 、热力j 二程 配套费费；1 0 、天然气王穗费；i l 、，l 、区遵路 二疆费；1 2 、，j 、曩绿亿下程赞； 1 3 、小区硬化t 程费1 4 、人防t 程费 小区公共设施 l 、幼儿园；2 、中小学：3 、会所；4 、卫生所；5 、商业网点；6 、物业 配套赞管瑾溺房；7 、公共瓣掰：8 、鑫行车壤：9 、中承楚瑶撼 开发管理赞开发管理费 开发利润开发利润 蕈j 惑零j 患 i 税金 1 、营4 k 税；2 、城市建设维护税：3 、教育费附加 i 物业管理资金 物业锊理启动资套 表卜2胜利油田城市住宅开发部分前期费用标准表 序 收费肇 号 糕爨名棼政寤浚费栎准市场参考份 手续办遴 位 行政收费 1 8 影蠢 臻逮援划诲 市翘划蜀 l 嘏她剿费 ( 用地面积)可证 用地科 2 o 刊群 i ：程规划许市规划局 2 1 u = 程规戋q 费 ( 建筑瑟羧)可涯丁程毒善 1 0 7 0 剃疗 工程规划许市建委t 3 市政配套费 ( 。程总投资)( 建筑面积)可汪 程科 4 壤浚羹 1 0 元j 德l j 许可诞 市建委壤 4 缝 埝 ( 建筑面积) 改办 市建蓑招 5 榴投标管理费o 0 6 ( 上程费) 施工许可证 标办 工程规划许 6 放线验线费4 3 元橡2 s 元摭审测绘髑 霹证 市建黉劳 7 劳保统筹费2 6 ( l 聪赞) 施工许可证 保办 市建安招 8 合同签证费l ( 工稷赞)施上许可证 标办 市建黉招 9 台瓣印花税3 ( 工程赞)辘下许可涯 标办 1 5 利图纸审镬 1 0 网纸审查费1 2 ( 设计赞) 施t 许可证 ( 建筑面积)公司 油| = _ f 人防 1 1 人防费2 5 影m 2施工许可证 办 1 2 糖露缝溅费4 5 元点憨工诲可证市气象强 l 。3 元褡 市漕防人 1 3 消防检测费施工许可证 ( 建筑筒秘)队 勘察设计费 1 5 2 3 3 3 元公1 2 0 一2 5 0 元公 1 钡i 量勘察公；：i 顷( 用地掰积)顷( 用地面积) ? 鞠0 一l 黔0 j 影 2 蟪藤勘察费 1 2 0 j 影拣 勘察公司 栋 规划设计方案1 0 0 0 0 2 0 0 0 03 0 0 0 6 0 0 0 元规划设计 3 费元顷公顷单僦 o 9 一1 2 o 6 一o8 规划设计 4 详舰没计费 ( 配套上稳赞)( 配套工程费)剃立 ，l 、嚣配套设诗 5 一2 2 1 2 麓一l 。5 援刘浚谤 5 费( 配套t 4 弦赞)( 配套工程费)革傅 1 5 2 0 元m 23 5 1 0 元群 办理i 刳纸审 6 单体设计费 设汁单位 ( 建筑面秘)( 建筑面积)查手续 北京交通大学硕士学位论文 表卜3胜利油田建筑安装工程费用构成表 费用项目参考计算方法 人上费 ( 人t t 日定额消耗量 日t 资单价) 材料费 工程直 直接费( 材料定额消耗量唏拌 预算价格) 施工机械使用 ( 机械定额消耗量 机械台班预算单价) 接费 费 ( 一)其他直接费 土建工程：( 人工费+ 材料费+ 机械费) 费率 现场经临时设施费 安装t 程：人t 费 费率 费现场管理费 企业管理费 土建工程：直接工程费 费率 间接费财务费 安装工程：人t 费 赞率 其他费用 十建工程：( 直接丁程费+ 间接t 程费十利润 利润 堡i 盈利安装工程：人工费 利润率 ( 营业税+ 城乡维护建设税+ 教育费附加) 税金 税率 1 1 4 住宅开发项目造价的特点 住宅丌发项目投资能否成功，并取得预期的经济效益，除受市场变化 和经营管理的影响外，项目投资数额的大小以及能否按照预期的投资额完 成项目开发也是决定性因素。通常住宅开发的基本程序分为三个大阶段， 即项目决策阶段、设计阶段和实施阶段，每个大阶段又细分成几个小阶段 ( 见图卜1 ) 。 建设项目造价的确定依据繁多，关系复杂，在不同的阶段有不同的确 定依据，并且互为基础和指导，相互影响( 见图l 一2 ) 。如预算定额是概算 定额编制的基础，概算定额又是估算指标编制的基础，反过来，估算指标 又控制概算定额的水平，概算定额又控制预算定额的水平。所以造价控制 贯穿整个工程开发的始终，环环相扣。 6 绪论 项目 建设 程序 f 投资意向 l 项目建议书 决策 可行性研究 阶段l 项目评估 l 项目决策 f设计准备阶段 方案设计 设计初步设计 阶段l技术设计 施工图设计 厂建材采购 施工j施工准备 阶段1施工安装 i完工前准各 保修r 竣工验收 阶豇交付使用 图卜1项目开发建设程序图 从项目丌发各阶段及各阶段的控制目标，可发现造价控制的特征： ( 1 ) 一次性。表现为一旦项目完成，造价控制任务也就完成。 ( 2 ) 多角色性。参与造价控制的单位除了房地产丌发公司外，还有设 计单位、监理单位、施工单位和政府等。 ( 3 ) 阶段性。项目开发有既定程序，分阶段实施，控制任务也分阶段， 不同阶段的控制目标和要求不同，要采取与各阶段适应的控制方法。 ( 4 ) 均衡| 生。房地产：开发公司与各方的交易必须符合法规政策，平等 互利，造价控制是在各方相互牵制中进行的。 北京交通人学硕士学位论殳 图l 一2建设工程造价确定示意图 ( 5 ) 不稳定性。项日实施中情况复杂多变，处理不善就容易导致造价 失控。 ( 6 ) 综合性。造价控制要结合价值工程、施工工艺、施工质量、网络 计划和财务分析等多门科学技术方法。 造价控制贯穿于项目开发的全过程，是一项复杂的系统工程，这一点 是毫无疑义的，但是，住宅开发各阶段的不同特点决定了其不同的重要程 度和控制侧重点。 决策阶段造价控制的关键是严格经济指标测算，确定一个符合实际、 准确可靠的投资估算，从而奠定有效造价控制的基础条件。在投资决策阶 段，影响项目造价的可能性为9 5 _ 1 0 0 9 6 ( 摘自建设工程投资控制) ，该 阶段的造价控制具有先决性、基础性和指导性，投资估算的准确与否和精 确程度直接决定房地产丌发公司对项目是否可行的判断，影响对最佳方案 的选择与设计，影响项目建设资金的筹集与运做，关系到设计概算和施工 图预算的正确编制及项目开发期造价的有效控制。 设计阶段造价控制的关键是控制设计质量，通过优化没计，确定经济 8 绪论 合理且技术先进的方案，从而控制工程造价。设计阶段是项目开发过程中 创造性思维最活跃、造价控制空问最广阔的阶段，是能动地控制工程造价 的最佳切入点。在初步设计阶段，影响项目造价的可能性为3 5 9 卜9 5 ；在 施工图设计阶段，影响项目造价的可能性为5 _ 3 5 。所以，一个开发项 目在设计确定后，造价也就基本确定。同时设计也会通过影响施工周期和 施工质量，而间接影响造价控制。 开发项嗣的资金使用主要发生在施工阶段，该阶段影响项目造价的可 能性为0 啊5 。造价控制的关键是在不影响工程进度、工程质量和安全施 工的条件下，通过合理的工程招投标、严密的合同管理、科学的施工组织 设计和精心的现场施工管理，争取以尽量少的物化消耗和活劳动消耗节约 建设费用，将工程实际造价控制在预算范围内。 1 2 造价控制理论研究及应用现状 工程建设项目造价控制理论的发展经历了漫长的过程，在16 世纪到 18 世纪，英国工程造价管理就提h 了将设计与施工分离，由工判铡量师 进行工程量测量和项目造价估算。到19 世纪初期，资本主义国家在工程 建设中开始推行承包制，此时要求工判铡量师为招标者制作标底，从此， 工程造价管理逐渐形成了独立的书峨至此，房地产丌发公司能够在开工 前，预先了解需要支付的投资额，但此时房地产开发公司还不能对设计阶 段进行有效监控，只能被动的反映设计，在项目施工阶段进行控制的基本 理论是把设计投资额作为造价控制的目标值，在施工过程中定期地进行投 资实际值与目标值的比较，通过比较发现并找出实际支出额与造价控制目 标值之间的偏差，然后分析产生偏差的原因，并采取有效措施以保证造价 控制目标的实现。这是种被动控制，只能是发现偏离，不能使已产生的 偏离消失，也不能预防可能发生的偏离。自2o 世纪7o 年代初开始，人 们将系统论和控制论的研究成果应用于项目管理，在控制过程中引入计算 机等辅助手段，将“控制”立足于实现分析发生偏差的可能性，主动采取 积极的预防措施，尽可能避免目标值与实际值的偏离。这是一种主动控制， 通过一系列措施主动影响投资决策、设计和施工。最近，国外针对建设项 目造价控制的研究，已经达到相当成熟的阶段，通常采用专业的建设管理 模式，即房地产开发公司将整个t 程自始至终委托一咨询公司来承担建设 管理，房地产丌发公司一般很少参与工程项目的实际管理；采用计算建设 北京交通大学硕士学能论文 项圈臻def ( 羹占蕊资会流量) 翻掇率来评倍建设矮瓣造份控毒l 工作。 目前，园内对建设项目造价控制的研究尚处于起步阶段，没有太多的 文皴资辩对就领域 乍或缀深豹硬究。瑰殓段造玲控豢8 原理是“静态控刳、 动态管理”，做法为将决策阶段的投资估葬作为静态投资额，用静态投资 额控制整个项目的投资，然后在项目建设投资过程实行动态管理，与国际 承乎还有缀丈差鞭。 表卜4我国和国际的住宅造价构成与控制水平对比澎 中国强嚣 矮磊淡鞠 水平水平 地价和税费占住宅 4 5 2 0 过商的地价和税费是我国建设成本居 藏本豹毙重赢不一f 豹主要溅因。 我圈建筑施工中存在着现代化程度偏 趱筑工程费占住宅 4 0 7 2 低。施工周期长，劳动生产率f 氐等状 威本0 重 况，建筑工程懿装零瘩平氮手謇际逶 彳j 标准。 其它费用是指由于信息不完全及非经 其它费用占住宅成 l 溅 撼 济灌素髫 l 鑫，穗穗产开发商在开发建 本比重 设中必须支付的定的交翁成本。 与潮际水平相比，我国住宅利润率明 虏：醴产开发巍熬投 2 g 豁一3 秭6搦卜l 溉 嚣偏葱再结合我嚣购买力蠢；是的袋 资利润率 状，更显得过于偏高。 按捌际经验成套房静房价与家庭年 成套房价与家庭年1 0 倍3 倍 收入 e 例保持在3 咱倍时，膳良才可能 有足够的购房支付能力 美国这一比 收入的比例一2 0 倍 一6 倍 例为2 ，8 ，女g 拿大为4 8 ，可魁我雷现行 扇价过高。 1 3 本文研究的内容及意义 1 3 。 。闫越的提毒 胜利油 溜隶属于中国石化集团公司，魁一个以油气生产为主，橥勘探、 开发、作业、后勤辅助生产、多种经营和村：会化服务为一体，专业门类齐 l o 绪论 全黔国有特大墅企避，工作区域主要分南在由东省静东营、滨鲻秘德娜等 8 个地级市的2 8 个县匿( 6 1 万平方千米) 境内。目前，胜利油田有各类 用工2 3 万人，住户1 9 万户。在党翱国家的关鞯下，自6 4 年正式开发以来， 职工屠住象件逐步改蛰：6 0 年代住干打垒，7 0 年代改善为平房，8 0 年代 末开始改善为楼房。自9 3 年以来，平均每年投资5 5 亿元，新建住宅楼 8 0 0 0 套左右。到目前，全油田楼房住宅达到了l 翩8 1 4 套，但往痨怒题仍 存在以下，b 方面的矛愆。一是无房户多，2 0 0 年末全局光房户总鬃为2 l o l 3 户，且每年新增约5 0 0 0 户无房户。二是小房多，全局现有楼房中5 0 型以 下( 建筑藤羧小于弱醪) 豹住房有7 9 6 套，占现有住宅总数的4 9 。1 9 。 三是外围分散居住区多，由于漓区分散，为了便于组织生产，职工往往是 “哪里有石油，就在哪晕安家”，全油田除生活基地和二级单位驻地附近的 小区或规模夕 ，还有3 0 拿多 爨分数瑶住小区1 7 3 0 0 多户霉要集中蘑住。这 一切为胜币油田的房蛾产开发公司进行住宅开发提供了契机，同时也向其 提出了造价控制的新谍题，房地产开发公司只有全面加强造价控制，爿能 开发经济曼逸蠲夔襞痨，实瑗基羧发震。 受传统计划经济的影响，目前，胜干h 湘时住宅开发造价管理还继续沿 用阶段性控制的方法，建设单位、设计单位和施工单俄缺乏统一的造价管 琏鏊拣毒g 秘互海逶，缺乏全员、垒过程综会控裁黪意识，镬缛逡徐控潮锌 系不完善，造价控制工作不规范：可行性研究草率开展，导致研究深度不 够，无法科学指导决策，甚至仅恁决策者的经验和直擞进行项目决策：设 计除羧缺少瓣遥份豢器戆控裁豹寒，导致设诗绦守，不能实瑷设诗方案竣 优化、最经济；施工缎织设计不科学，现场施工管理不得力，工程资金使 用管理不到位，造成工程费用的极大浪费结果导致工程造价失控。最 螽，工程要继续实麓，藏只髓按粼以下两静方式逶行调整：一怒减少项霹 的使用功能、降低建设标准，以确保原造价目标的继续执行；二是继续按 原图纸建设，匆h 大建设项目的投资额，导致产生“三越”( 决算超预算、预 冀超概算移襁算超佶棼) 现象。 工程建设项目造价的特点，使它在较长时间内对图家、地区和房地产 开发公司均舆有持续影响，所以为防止资金的浪费，胜利油田的房地产开 发公司俸为职工住宅开发造徐控翻酶主导者，就必 蠹充分调动设许单位、 施工单位和监理单位的积极陛，做好对住宅开发的全员、全方位和全过程 的造价控制。 北京交通人学硕上学位论文 1 3 2 住宅开发全过程造价控制的意义 按照住宅开发建设程序，分阶段加强造价控制，完善造价控制体系， 具有极其重要的意义。 在决策阶段，项目的各项技术经济决策，对项目工程造价以及建成投 产后的经济效益，有着决定性的影响，是造价控制的重要阶段。在该阶段 编制可行l 生研究报告，并对拟开发项目进行经济评价，优化建设方案，编 制高质量的项目投资估算，使其在项目开发中真正起到控制项目总造价的 作用。 在设计阶段，需要在满足功能的前提下，对住宅开发项目的建筑形式、 结构类别、设备和材料全部确定，通过不断进行设计方案的优化，确保设 计质量，落实项目投资估算。 在施工阶段，各种人力、物力和财力要完成物化过程，投资主要在该 阶段发生，要全面落实对生产资料耗费的控制，人工消耗的控制，现场施 工进度、质量和安全的控制，以及其他管理费用的控制，实现投资的经济 效益。 可见，住宅丌发的各个阶段对造价控制都具有极其重要的作用，有必 要对住宅开发项目分阶段进行造价控制研究，提供一种系统的、先进的和 规范的科学方法，指导和控制住宅开发造价，提高投资的经济效益和社会 效益。 1 4 本文结构 第一章绪论：简单介绍房地产造价基本概念、造价控制问题研究的理 论及应用现状、本文研究的内容及意义。 第二章决策阶段造价控制：阐述如何通过加强投资估算和可行l 生研究 进行科学决策，如何应用净现值( n p v ) 法进行方案选择。 第三章设计阶段造价控制：阐述如何应用价值工程和设计招标优选设 计方案，如何利用限额设计和标准设计优化设计方案。 第四章施工阶段造价控制：阐述如何通过规范招标管理、加强施工组 织设计、明晰工程变更等方式进行造价控制。 第五章结论。 1 2 决策阶段造价挖制 2 决策阶段造价控制 21 概述 决策阶段的造价控制是住宅开发造价控制的源头，对住宅开发全过程 造价控制具有总揽全局的决定性作用。对开发项日进行合理的选择是对资 源进行优化配置的晟直接、昂重要的手段，特别是建设标准( 含住宅单体 和配套工程) 的确定、建设地点的选择、建设设备的选犁和施工工艺的选 用等，直接关系到工程造价的高低。凼此，项目决策的内容是决定工程造价 的基础，直接影响着其它建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、台理。 所以房地产开发公司应结合实际，认真分析，切实做好决策阶段造价控制。 但长期以来的计划经济禁铜了人的创造力和主动性，胜利油田的各房 地产丌发公司普遍忽视建设j ；c i 目决策阶段的造价控制，认为没有必要进行 可行性研究，只凭决策者的经验和直觉进行项目决策，偏重于施工阶段造 价的控制即重点审查施工图预算，把主要精力放在审核工程量和定额使用 方面。虽然重视旌工阶段造价挣制是必要的，并且有一定效果，但如果仅 仅把造价控制的重点放在施工阶段，漠视控制目标的选择、分析和确定， 盲目地、僵化地执行毫无科学性和针对眺的目标，对整个造价控制工作来 讲就只有相当的片面申聿，是舍本逐术的做法，是一种被动的、消极的做法。 这种习惯性造价控制方法只能控制施工阶段新增的工程费用，i i 能从根本 上解决建设项f ； 造价失控问题。 耍改变上述造价控制i ：作中的片面做法，扭转这一局面，就要立足于 事前控制和主动控制，加强建设项目可行陛研究，严格编制投资估算，科 学地进行项刚殳资定量评价。 2 2 项目可行性研究 2 21 可行性研究的概念 r 行性研究是指，运j = j 多种科学手段综台论证一个工程项目在技术上 是否先进、实用和可靠存财务上是否赢利，分析工程项目环境影响、社 会效益和经济效益，评价工程项目抗风险能力，为投资决策提供科学依据。 可行性研究还能为建设资金筹集、台作者签约和工程设计等提供依据和基 础资料，是决策科学化的必要步骤和手段。要排除项目建设的盲目性，最 大# e 度的减少风险，减少丁程投资，各房地产开发公司就必须在投资6 u 花 费一定的代价，进行投资项口的可行性研究，以提高投资获利的可靠程度。 埘于投资额大、建设周期长且内外协作配合关系较多的住宅开发项目， 埘于投资额大、建设周期长且内外协作配合关系较多的住宅开发项目， 托康受逶大学硕。 。学位论曼 可行性研究的工作期限应该长一些。为节谢投资，减少资源浪赞，避免对 早期就应淘汰的项目做无效研究，可行性研究可以结合其几个阶段逐步深 入的特点进行。前个阶段研究证明效荣不健的项垦，藏不秀圭揸行下一阶 段戆磺突。 袭2 1可行性研究锫阶段深度要求表 数据估研究费用 所需 i 阶段划分工作深度 时间 鳞精度占造价( ) ( 胃) 在若干个霹麓豹投资辊会中 i 梳会研究 3 0 0 ，卜一l 。0l 一一2 进行鉴g n 朝筛选。 对选定的市场项目进行市场 初步可行分析，进彳亍初步技术经济评 2 a *0 2 5 _ 一1 2 52 一一3 ，陛研究 价，确定越再需要进行更深入 斡研究； 对需要避 亍更深入可 i 洼瞬大顼嚣 详细可行究的项目进行更细致的分析， 0 2 1 o3 - 6 1 0 一隐研究减少项目的不确定性，对可能小项目或更长 出现的风b 摊0 定防范措施。 1 0 3 0 2 。2 。2 。可行性磅究的方法翻步骤 住宅开发顼交可行瞧研究静基本工隆步骤为：签定委托协议、组织准 祷、市场调查与预测、方案编制与优化、项目评价和编制可行睫研究报告， 并与委托单位交换意见。其中，市场调查与预测、方案编制与优化和项目 评价是可行性研究的关键环节。 a 、市场需隶疑销售情况调查 秦琢零求及镑鬈稳援潺查是住宅嚣笈戆澄酶基本婊据，鬟蘩逡牙薮魄 调查或根据统计酌掰史资料进行综合预灏分析。市场调查就怒收集整理有 关赘料，包括向项目所在地区市场和行业主管部门调查，向项圈涉及的有 关企h k 和单位调查，全而搜集住房需求、项目建设和已投产小隧运曹隋况 簿各方面所必需的信息资料和数据，之后利用调查所获得的充足、可靠并 凌壤蹬段造份控割 且及时的信息资料，对住宅未来市场供应和需求信息进行定性与定量分析， 走”以需定建”的路子。 f ； _ 1 于胜利油田己投产的1 0 多个居住组团比较分散，近的相距几十公 里，远嬲达几百公里，并且各组团没有城镇可依托，都自成体系，住房需 求诿疆只有分区域进行，孝具鸯实嚣俊篷。逶逐鹚各医壤裹熬涵殴二缀生 产单位、受责各区域管理瀚社区甄及各区域的职工进行住房需求调粪，掌 握职工住房现状、职工对住腾区位和面积的需求、对价格的承受能力潜资 料，实施”以需定建”。 b 、方案编制与优化 零l 耀慧谚潺查所获褥的僖懑资辩，对住宅泰赫场供应和需求傣怠遴 嚣定魏与定量分辑。赞对矮瀚巍舜发囊模、建设魏点、房蠢结稼、拳区醚 套帮建树供应等提出备选方黧，进行方案论证、 e 选和优化后，提出摊荐 方案。 c 、投资估算 投资者还必须对项目遂行投资估算，以根据自身的资金能力，实事求 是建确意篷宅秀发规摸的大小。投资售算要有准确瞧，如果误差太大，必 凌导致决策嚣失误。蠢薹乏，擦确、全蠹遗嫠舞开发瑗嚣瓣工程授瓷，怒矮 目可行憾研究乃至整个建设项刚受资决策阶段造价控制的重要任务。 d 、财务经济分析 返魁可行性研究中最关键的一个环节，包括建设资金、物业管理启动 资金、税金、贷款利息和价格等均需一定的估算资料，然后进行现盒流最 分援，掇摇一定靛要求对企她琴l 澜、投资收益零、投资团 受期穰经蘩年隈 等逡行详维豹诗算。 2 2 3 可行性研究的内容 可行性研究报告对于住宅开发项目与一般建设项目是基本相同的，核 心内容为：项目概况、市场预测( 市场现状、产品供需和价格预测、竞争力 分析、市场风险分析) 、列：发规模、场址现状和方案比选、原材料供应 方寨、籍撞稼分叛、环撬影璃评侩、建筑安全与溃藏、瑗嚣实燕遴凌、 投资 舂辫、融资方案、黯务浮徐、因民经济评价、社会评价、风险分丰斤( 璞 目主耍风险识别、风险程度分析和防范风险对策) 。其中，投资估髯以及 按照投资估算进行的财务评价，是直接影响建设项目造价控制的基础因索。 2 3 投资估算 北京交通人学硕十学位论文 投资估辣是指在对项目的建设规模、工程方案和项目实施i j 琏度等进行 骚究劳基本确定戆基鬟冀毫，依爨理有数资籽积定豹方法，估葵建设顼疆 所需资金总额( 含建设投资和流动资金) ，并测算建设期分年资金使用计划。 投资估箕是根据建设项目各予颂工程爨和各予项的单位工程造价编制的， 具有鞋下特点： ( 1 ) 估算条件轮廓性大，假设因索多，投术条件内容粗浅。 ( 2 ) 估簿技术条俘 牵缩糕大，工俸难度大，反复次数多。 ( 3 ) 估算数值误差性大，准确程度低。 ( 4 ) 傣舞涉及鬻广一，致繁莲强，x 重售算久荧韭务素质要求薅。 随着投资决策三个阶段的不断发展，调查研究不断深入，掌握的资料 越来越丰富，投资估舞逐步准确，其所起的作煺也越来越重要。 住宅开发项目的投资估算舆体包括固定资产投资估算和铺底流动资金 投资估算。嘲定资产投资估算包括静态投资估簿和动态投资估算两部分， 其中静态帮分包括建筑安装：f = 程费、设餐购置赞和工程建设英德费雨。渤 态部分包括涨价预备赞和建设期贷款利息。 2 。3 。 。投资 砉算缡制方法 投资估算应做到依据充分，步骤科学。 丞- 编睾4 依据 投资估算的主要依据为： ( 1 ) 项联建设管理部门颁发的民用建设工程建设标准，拟建项目各单 位工程的建设内容及工程量。 ( 2 ) 项目建设管理部门制定的建设工程造价费用构成、计算方法，以 及其l 龟寿关谤算王程适俊懿文俘。 ( 3 ) 行业主管部门制定的投资估算办法、估算指标和定额。 ( 4 ) 有关部门枣g 定的工稷建设其德费瑶的计算方法彝费爆姆准，以及 国家公布的物价指数。 由于科学技术的不断进步，新材料、新1 ：艺和新披术不断涌现，同时 充分考虑投资估算指标本身编涮的滞后陛，因此，在对收集的髓幂l 油田所 在地市的基础资料进行研究分析时，应充分考虑投资估算指标的时效性， 随辩修正更耨。 b 编制步骤 黄先，渤对瑷强工程熟悉数人员把复杂豹顼嚣工纛按錾嗄_ i 程进行分 决策除疆造徐携矧 解，然后分别估算这必单项二l ：程的建筑工程赞、设备购置费和安凝工程费。 在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费。 其次，按照工程建设的年限长短帮工程投爨年度诗烈分配的t e 侵髂实 舔稳漫，绩箕法谂鬏螽赞褰建缓期琴患，骰逛矮鞠舞交态投资 蠡箨。罨管 胜利油田一个完整往宅区的开发建设时间一般为2 4 年，不楚特剐长，僵 魑动态投资估算不容忽视。例如：锦华新区规划6 3 0 0 套住宅，总造价1 0 亿元，2 0 0 3 年年初开工建设，2 0 0 5 年下半年投产，历时3 年。幽于建设期 恰逢全国范围内建树张价，仅此一项，工稷结算就超出原投资做臻4 0 0 0 万元。 2 。3 ，2 投资德算计箨方法 a 投资估算项圈 ( 1 ) 土地指标：占地面积，土地征用和地面建筑物拆迁等。 ( 2 ) 规划技术经济 旨标： 第一类是总用地面积及各分项用地面积( 建筑用地面积、道路用地面积、 绿纯嗣避面积及其能蠲蟪嚣积) ； 第二类是总建筑瑟菝及各努颈建襞嚣获( 谨宅、商往搂、综台搂和剐墅 镣建筑面积) ； 第三类是容积率、建筑密度、绿化率和总套数等指标； 第四类是公共设施配套项目及配套标准。 ( 3 ) 设计参数及装修标准。 ( 4 ) 当遗类 虹疆投资售算撵耘、壤繁臻拣窝技术经济 羚标。 ( 5 ) 当遣榜秘、设备预算徐掊及市场价格。 ( 6 ) 现场情况：嫩理位置、地质条件、交通、供水、供电及场地条件 婶。 ( 7 ) 当地银行贷款幂q 率及通货膨胀率。 ( 8 ) 当地房地产开发项目的各项行政翘赞标准。 ( 9 ) 萁麓经验参考鼗器。 在一定程度匕，成本估算的准确性敝决予以上资辩的具体能、完备注 和准确性。但在房地产开发项目的决策阶段，其编制的主要依据不可能包 括以，i 二全部内容。针对这种情况，必须根据开发项目所能收集列的资料及 所鼹估算的分项的特点，区别对待，采用可行合理的造价控制估辣编制方 法。 戴求变通大学碗七学位论文 b 投资估算内容 投资估算的方法相当多，具体每种类型项目采用哪些方法，取决于该 类型项目自身的不同特点，对于每一确定的工秘项目采用何种方法，则取 决予蒙求达到的精确度，蕊糟确度又由项目自日期研究阶段的不同以及资料 弱霹纛靛决定。霆晓，亵矮趱投资戆甭司兹麓疆究除段，哥瑗燕霹谨旗不 同、深发不同的佶算方法。对于住宅开发顼磊，应蓠综台指标投资依辫法 最为科学。 综合指标投资估算法又称概算指标法，是依据国家有关规定，圈窳、 行业或者地方的定额、指标和取费标准以及设备和主材价格，从工程赞用 中的肇颁工程入手，来估黪初始投资。操作过程中，需要楣关专业提供较 为译缓戆炎瓣，瞧最主要蠢薅点：一是蕈露往壤楼瓣缝筏( 妻l 砖混终载、 框架结构和异蝥框架结构等) ，_ 是各种技术参数( 奶：层高、跨度和裙装 修程度等) 。采用这种方法，肖一定的估算深度，精确度相对较高。利用概 算指标潍行估算是分项进行的，一般要分别估鲰如下造价费用： ( 1 ) 建筑工程费用。建筑工程费用由赢接费、间接费、计划利润和税 金组成。髅算对，先根据颂强甄摸佶箕建筑王联鳖，根据各种不同的结零鼋 爽羹，褥冬类工程穰算搔褥娥定熬诗量摹霞辜l 魏嚣攀位信债衰售葵鼓互疆 直接赞用。然后以直接费鲻为基础，根据规定的间接费率估算出阳j 按赞。 最后，计算计划利润和税盒。 ( 2 ) 设备和工器具购锻费估算。分别估算各单项工程需要主要设备的 数量、出厂价格和相关运杂费资料，估算得出设嵇的购置费，再以一定的 费枣髅箨工器具期零星设器等费蹋。估冀公式如下： 设备魏黄费= 设餐潆份$ ( 1 + 设备运聚赞率) 工器具费= 设备购麓费 费率 ( 3 ) 安装工程费用。也包括直接费、间接赞、计划利润和税金网个 部分。箕中直接费可按需鼷安装的设备原价的一定百分比估算，该百分比 需要通过经验判定，并结合该装置的具体情况确定，其他计算同建筑工程 费豹馈簿。 ( ) 工程建设其经费耀继算。其链费碡i $ 黉较多，无论采溺俺稽投 资估辫分类，一般其他费用部需要按照匡f 家、地区或部门的有关规定逐i 贞 估算。爱注意地区和项目性质的不同，费用科目可能会有所不同。如土地 征用赞拨国家和当地政府有关规定计算，胜利油嘲所在地的土地征，f = j 费用 决策酚段造价羧鞠 一般为3 0 一5 0 万元亩。 ( 5 ) 基本预备爨估算。基本预备费可以”单项工程费”总计域以固定 资产投资前述各项费蹦之和为基数，按规定的赞率计算。预备费率的取值 一般蔹照孬业巍定，莠缝合整算瀑度决定。 ( 6 ) 涨债预备赞恼冀。一般以分年工稔费用为基数，分割估算各年 的涨价预备费，再行加和，求得总的涨价预备费。 c 投资估算注意攀项 在实际估算项目投资时，应注意以下几点： ( 1 ) 注意不同时间和地区差价的调整。避几年来，建誊孝价掺和人工费 警酝疆 较大，热全瓣懿霆凌兹镊褪枣场份络壶2 0 2 年年底懿2 2 0 0 元 吨上涨为2 0 0 4 年年韵的4 0 0 0 元噫，东营璁隧的煤灰砌块市场榆礴出2 0 0 3 年年底的7 0 元f f 上涨为2 0 0 4 年年初的1 3 0 元m 3 。在使用备项造价指 标时，必须注意该项指标的编制年份和应用地区，对时间和地区不同而产 生的差价应作适当调憋。 ( 2 ) 注明步 汇兑捩搴。遘日国外设餐、毒l 避国步 先遘技术的建没项基， 其建浚投资翡惩箕鬏与乡隧：薨换李关系豪耱。 ( 3 ) 保留适当的不可预见费。建设工期长、工程复杂的颈强( 成片开 发的新小区) ，不可预见贽所占比例应高热；建设工期短、工程简单、重 复建造的项目( 已投产小医插建项目) ，不可预见费所占的比例可以低一些。 胜利油附昨为一个特殊的工矿区，地面附着物和地下障碍物的情况复杂， 不露预见霞素多，不可颓觅费占总造份的 捌要毫一些，逶誉为l 争缀。 麓：工蓥广场小区开发过程中，三逶乎严貉按照遣嚣褒袄强纸避荨亍。一 橡1 1 层4 4 套造价为1 2 0 0 万元的小高层住宅楼，在桩基础施工完毕，进行 錾槽开挖时，发现地一f 有一口报废的油井。为了满足国家规范关于建筑物 安全距离的要求，最后将该栋楼移位，原已