（技术经济及管理专业论文）住宅商品化过程中的房价问题研究.pdf

河海大学硕士学位论文 摘要 在全面停止福利分房、实行住宅商品化、货币化的过程中，房地产行业的快 速发展既改善了居民的居民环境，也给国民经济发展带来了较大贡献。同时，房 价的快速上涨导致了居民购买力的相对下降，房地产行业的过热迹象将导致潜在 的市场风险和房地产泡沫。研究住宅商品化背景下的房价问题，对于寻找保持房 价平稳发展和房地产市场保持持续健康发展，不仅仅是一个重要的经济问题，也 是一个重要的社会问题。 论文从理论背景研究着手，分析了市场经济背景下房价与房地产市场运行的 基本特征。接下来分析了我国住宅商品化的背景，并以南京为例，分析了几年来 南京房地产市场的发展状况及发展趋势。 针对南京房价走势，深入分析了南京房价上涨的直接原因和深层次原因，并 通过横向、级向比较方法分析了南京房价上涨的合理性因素和非合理性因素。在 以上基础上，结合当前南京购房群体的收入状况对居民的购买力进行了深入分 析。 最后，从房价成本构成角度、信贷和土地政策角度、完善市场机制角度以及 购房者自身购房观念角度等方面来寻求保持房价平稳发展和提升居民购买力的 对策。 关键词：住宅商品化房价房地产市场购买力 垡室塑曼垡整矍生笪廛竺塑壁婴壅二= 茎王壹室生些主鱼堑盟壅堑一一 a b s t r a c t i nt h e p r o c e s s o fc o m p l e t e p r o h i b i t i o n o nw e l f a r e o r i e n t e d p u b l i ch o u s i n g d s t r i b u t i o ns y s t e ma n dt h ee n f o r c e m e n to f h o u s e sm e r c h a n d i z a t i o na n dm o n e t i z a t i o n ， n o to n l yh a st h ee x p l o s i v eg r o w t ho ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yo p t i m i z e dt h ed w e l l i n g e n v i r o n m e n t , b u ta l s om a d eag r e a tc o n t r i b u t i o nt ot h en a t i o n a le c o n o m i cg r o w t h m e a n w h i l e ，t h er a p i di n c r e a s ei nh o u s e sp r i c eh a sr e s u l t e di nt h er e l a t i v ed e c l i n ei n r e s i d e n t s p u r c h a s i n gp o w e r b e s i d e sb u r n i n gm a r k e ti nt h er e a le s t a t ei n d u s t r yw i l l l e a dt op o t e n t i a lr e a le s t a t eb u b b l ea n dm a r k e tr i s k 。f o rf i n d i n gt h ew a yt om a i n t a i n s t a b l eh o u s e sp r i c ea n ds u s t a i n a b l eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t , a s t u d yo nh o u s e sp r i c em a t t e ri nt h eb a c k g r o u n do fh o u s em e r c b a n d i z a t i o ni sn o t m e r e l y a l le s s e n t i a le c o n o m i c i s s u e ，b u tp o l i t i c a lo n e t o b e g i n w i t ht h et h e o r e t i c a lb a c k g r o u n d , t h i s e s s a ya n a l y z e st h eb a s i cc h a r a c t e r s o fh o u s e sp r i e ea n dt h er e a le s t a t em a r k e t so p e r a t i o ni nt h ec o n t e x to fm a r k e t e c o n o m i c s t h e na n a l y s i si nt h e s e t t i n go fh o u s em e c h a n d i z a t i o ni n0 1 2 1 c o u n l l y , t a k i n gn a n j i n ga se x a m p l e ，a n dt h es t a t ea n dt h et r e n do fd e v e l o p m e n ti nn a n j i n g r e a le s t a t em a r k e t d u r i n gt h e s ey e a r s ，h a v e b e e ng i v e n i nt h el i g h to ft h eh o u s e s p r i c et r e n di nn a n j i n g ，t h ee s s a yh a sg i v e na ni n - d e p t h a n a l y s i si nt h ed i r e c ta n dr o o tc a u s e sw h i c hb r o u g h ta b o u tt h er i s ei nh o u s e sp r i c e ，i n a d d i t i o n , b yt h em e b i x so fh o r i z o n t a la n dv e r t i c a lc o m p a r i s o n , i th a sa n a l y z e dt h e r a t i o n a la n di r r a t i o n a lf a c t o r so f g r o w i n g h o u s e s p r i c e ，b a s e d o nt h ea b o v e ，t h i se s s a y h a sp u t i n s i g h ti n t ot h er e s i d e n t s p u r c h a s i n gp o w e r , w 铂1t h es t u d yo f c u r r e n ts i t u a t i o n o f h o u s e s p u r c h a s e r si n c o m e i nn a n j i n g l a s tb u tn o tl e a s t ，t h ee s s a ys e e k st h ec o 玎n t e r m e a s 芑a g a i n s tm a i n t a i n i n gt h e s t a b l ed e v e l o p m e n to fh o u s e sp r i c ea n dr a i s i n gt h el e v e lo f r e s i d e n t s p u r c h a s i n g p o w e r f r o md i v e r sa n g l e s ，i n c l u d i n gt h ec o m p o s i t i o no fh o u s e sp r i c e sc o s t , p o l i c i e s o fc r e d i ta n dl a n d ，m a r k e tp o l i c yc o n s u m m a t i o na n dt h ec o n c e p t i o nh e l db yh o u s e s p u r c h a s e r s k e yw o r d s ：h o u s e sm e r e h a n d i z a t i o n ，h o u s e sp r i c e , r e a le s t a t em a r k e t , p u r c h a s i n gp o w e r 学位论文独创性声明： 本人所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果。与我一同工 作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。如不实，本人负全部责任。 论文作者( 签名) ； 丕丝至2 0 0 5 年3 月 日 学位论文使用授权说明 河海大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、中国学术期 刊( 光盘版) 电子杂志社有权保留本人所送交学位论文的复印件或电 子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文 档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允 许论文被查阅和借阅。论文全部或部分内容的公布( 包括刊登) 授权河 海大学研究生院办理。 论文作者( 签名) ； 丕丝垄2 0 0 5 年3 月日 河海大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 问题的提出 1 9 9 8 年以来，我国全面停止福利分房制度的实施，使得住宅作为一种耐用 和必需的消费品，通过市场定价与市场交易方式来实现居民对住宅需求。由于居 民的住宅需求获得了释放，在低利率等宽松信贷政策的推动下，带来了房地产市 场整体的供需两旺，并带动了以房地产开发投资为主的社会固定资产投资的增 长，并进一步拉动了我国宏观经济的增长。但由于房地产自身开发周期性、区域 性特征，使得住宅供应的滞后性导致了短时期内住宅市场供需失衡，以及住宅品 质、原材料价格上涨等成本的推动，多方面的因素导致了住宅价格的快速上升。 房价的上涨拉动了地价的上涨，而地价又进一步推动了房价的上涨。在市场投资 渠道不畅、住宅具有保值和增值的双重功能的基础上，炒房群体对住宅的投资需 求进一步将房价推向了高潮。因此，众多合理或不合理的因素导致了当前房价的 快速上涨。 房地产市场的繁荣在推动了经济发展的同时，居民的收入水平也获得了相应 的提升，但与飞速上升的房价相比，居民对住房的购买能力却出现了相对下降的 趋势。房价的上升和虚高现象一旦超出了居民对住房的承受能力，由此导致的房 地产泡沫对整体国民经济发展的冲击是巨大的。因此，如何在保持房价平稳上升 的基础上，保证居民对住房的购买力在可承受的范围之内，从而保持房地产市场 的稳定发展，这对于整个国民经济健康发展的有着重要的意义。 1 2 研究意义 住宅作为老百姓休憩、居住的场所，与衣、食、行并成为最基本的生活需求。 住宅由于使用年限长、价值量大、不可移动性、耐用性等特征，使得居民对住房 的购买成为了终身大事，尤其是在住宅商品化制度实施之后。在住宅实行商品化 的过程中，为了提升居民对住房的购买能力，实行了货币补偿、住房补贴、住房 公积金制度等措施，伴随的是居民工资收入的增加、购买力绝对性地增强。但近 几年我国住房价格上涨过快，其涨幅甚至超出了居民收入的增幅，从而使得居民 对住房的购买能力呈相对下降趋势。而房价的过快上涨，房地产行业的高回报率， 带动了以房地产为主，相关行业为辅的社会固定资产投资增长过快为特征的宏观 经济的过热甚至引起泡沫的现象。因此，对住宅商品化过程中房价问题进行研究 垡塞塑曼些塾堡盟星笪塑壁堑塞= = 垩主堕星堡垫主壹堑笪塞堡 以及寻找出保持房价平稳与房地产市场健康发展的对策是有着积极的意义。 首先，有利于提高对房地产市场运行规律的理论认识。房地产市场由于具有 不可移动性、耐用性、福利性、保值增值等特征，以及供应弹性的缺乏，使得房 地产市场有着自身特殊的运行规律。例如，在一般情况下，普通商品的价格对供 求关系的影响非常敏感，供过于求，价格上升，供不应求，价格下降，而房地产 市场却往往有反供求规律的市场运行特征。当房价上涨时，投资者认为房价将继 续上涨，于是进一步买入，从而在价格上涨的情况下，需求却继续增加。因此， 正确把握房地产市场运行规律、在房地产不同的发展阶段、各类影响因素对房价 走势的影响敏感度，对于提高对房地产市场的运行规律有着重要意义。 其次，有利于房地产行业与国民经济的健康发展。房价问题是房地产发展引 起的问题当中的核心问题，房价的波动有可能引起整个房地产行业甚至整个国民 经济的波动。房地产行业作为一个相关性极强的行业，据相关资料分析，房地产 行业的上下游相关性行业多达6 0 余个。最近几年，我国经济基本保持在7 以上 的增长速度，其中由房地产直接或间接对经济发展作出的贡献率大概为1 5 - 2 5 个百分点，可见房地产行业的繁荣对国民经济的发展贡献是非常大的。我国也提 出了将房地产行业发展成为推动国民经济发展的支柱性产业。可见，房价的稳定 发展，在保证了房地产行业的健康发展同时，也有利于我国国民经济的健康发展。 再次，有利于政府、房地产主管部门较好地解决住宅商品化过程中居民的购 房问题。最近几年我国实行住宅商品化的过程中，我国居民对改善居住的需求获 得了释放，在率先满足了中高端收入阶层的住宅需求之后，以中低收入阶层为主 体的大众化购买者正逐渐成为支撑房地产行业快速发展的主力。住宅较长的建设 周期使得住宅的供应具有一定的滞后性，从而在短期内供不应求的矛盾较为突 出，使得房价在供求机制的作用下，房价保持了快速上升的势头。房价的快速上 涨一旦超出居民对房价的承受能力，从而抑制了支撑房地产发展的需求，这对于 作为刚性需求的购买群体来说，住房问题难以解决，将不仅仅是一个经济承受能 力不足的问题，更会是一个公平差距越来越大的社会问题。因此，对房价问题的 研究，有利于寻找出保持房价平稳发展和提高普通购买者对住房的购买能力的政 策措施。 1 3 国内外研究现状 国内外对房地产市场及其相关研究的综合性文献较多，包括房价理论、市场 运行理论、空置率理论、市场波动理论、泡沫理论等等。就房地产价格研究的理 论而言，也包括了土地价格、商品房价格、存量房价格、租金价格以及各类价格 2 河海大学硕士学位论文 之间的互动因素等等。现就国内外对商品房价格以及其他相关理论作简单阐述。 ( 1 ) 房价理论研究概况 国内方面，谢经荣教授( 1 9 9 7 ) 对房地产市场房价是否存在泡沫的现象进行 了研究，并得出了初步的评价房价泡沫模型，曲波( 2 0 0 3 ) 在谢经荣教授的研究 基础上，对房价的泡沫评价模型进行了深化；张鸿铭( 1 9 9 8 ) 提出了土地是影响 住宅供给的重大因素，土地供应量对住宅价格存在相互推动关系，即土地数量对 土地的供给有正相关的关系，住宅土地的价格低于住宅供给存在反作用；关柯、 芦金锋、曾奏星等( 2 0 0 2 ) 对住宅需求与价格之间关系、房价与租金关系进行了 理论探讨，并建立了需求预测模型和合理的房价收入比指标，并就我国房价收入 比状况作了横向和纵向比较；清华大学的刘洪玉教授( 2 0 0 3 ) 从短期和长期角度 对房价的决定性因素进行了理论探讨，认为短期内房价主要由需求来决定，长期 内房价由供需双方共同决定；清华大学房地产研究所的刘琳( 2 0 0 4 ) 博士利用四 象限分析法对商品房价格、地价、存量房价格的相互关系进行了分析，得出了存 量房价格影响商品房价格、商品房价格影响土地价格的结论，并进一步得出了就 房地产市场的调控而言，应该对存量房市场的需求和土地的供给两个口子进行， 而其他影响都可以通过市场内部互动机制自发调节：台湾的徐滇庆教授通过对影 响价格的因素进行研究，发现房价与股价存在较高的相关性，这与国外研究结论 基本一致，同时得出了价格与货币供给量的走势存在较高的相关性，得出了房地 产市场与宏观经济的周期性具有较大的同步性特征。 国外方面，j e m c n u l t y ( 1 9 9 5 ) 研究了过度供给对房价和租金的影响，指出 了房价与供给之间存在滞后性：d c q u a n 和s t i t m a n 等( 1 9 9 8 ) 研究了房地产 价格和股票价格的互动关系，认为房价和股票价格之间存在着较高的相关性，并 对此作为了深入的实证分析：m b a r - n a t h a n 等( 1 9 9 8 ) 建立了房地产租赁市场 和销售市场的四象限模型，来研究房价弹性问题，得出了房地产的供给价格弹性 和销售价格弹性较小的结论。 ( 2 ) 市场运行理论研究研究概况 就市场均衡方面而言，国外j r k n i g h t ( 1 9 9 4 ) 研究了房地产市场价格信号 与市场均衡的关系，指出在房地产市场中，价格主要反映卖者的信号，而买者的 信号具有滞后性等等。国内张泓铭从理论上论述了住宅的供给与需求及其影响因 素，指出土地是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建造的土地数量对于住宅供 给有正相关的关系，住宅土地的价格对于住宅供给有反向相关的关系。就房地产 市场影响因素而言，s w d e c a r l o ( 1 9 9 7 ) 指出引起房地产市场波动的原因有供求 关系、空置率、货币政策、就业水平、人口结构及变化趋势；h a r w o o d 指出经济 堡塞查曼垡垫墨塑塞堕塑塑至壅= = 差王堕塞童坚壹墨堕壅至一 交化、人口迁移、道路兴建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起房地产市场 的周期性波动。国内深入分析房地产市场影响因素的文献较少，且多数局限于定 性的描述。 、 ( 3 ) 空置率理论研究概况 国外对空置率的研究文献主要有：t , k e n n e t h ( 1 9 8 3 ) 等较早研究了不同城市 公寓出租市场的空置率闻题，指出实际空置率与自然空置率的偏差是影响租金变 化的主要因素，同时，其通过对蓑国1 7 个城市的公寓市场进行时间序列分析发 现，i j 然空置率本身是变化的，并以城市人口规模、人口增长辜、住房流动比率 及住户的增加比率等阐述了自然空置率的变化原因。国内对房地产市场空置率的 研究尚未成熟，谢贤程( 1 9 9 5 ) 计算了香港住宅市场的自然空置率；张鸿铭提及 了空置率的概念，并提出了计算方法，但缺乏实证研究：刘洪玉、刘琳等( 2 0 0 4 ) 对空置、空置率的概念等进行了分析。 ( 4 ) 泡沫理论研究概况 r o b e r th e d e l s t e i n 和j e 蛆一m i c h e lp a u l ( 1 9 9 2 ) 利用土地价格预期模型研究 了日本的地产泡沫，认为泡沫产生的原因是低利率、国际资本流动、严格的土地 利用限制、优惠的房地产投资税收政策和无弹性的土地供给等。谢经荣、曲波、 周健等( 1 9 9 7 ) 研究了金融危机和地产泡沫的相互关系，对美国、日本、东南亚 各国的房地产泡沫作了实证分析，提出了泡沫的判断指标包括预示指标、指示指 标和滞后指标，并对地产泡沫的预警作了初步探讨。 从以上研究文献可以看出，对于房价及其相关因素的理论分析较为完善，就 房价的决定性因素、房价的影响因素及其相关性达成了致，但就实证性方面而 言，以及就当前市场的房价现状的研究仍存在欠缺。房地产市场受宏观经济的影 响较大，同时对宏观经济的走势也存在影响，住房又作为生活消费品，房价的合 理性与居民的承受能力密切相关。而在当前国内房地产市场发展的新形势下，房 地产市场的快速发展已经引起了房价上涨过快、居民购买力相对下降、房地产市 场的潜在市场风险加大等等，都要求从理论的角度并结合市场现状进行实证分 析，为较好地解决当前市场带来的问题寻找出路，这是当前房地产市场研究的前 沿和热点。 1 4 研究内容与方法 1 4 1 研究对象界定 房地产市场与住宅市场。房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。 4 河海大学硕士学位论文 房地产市场包括了土地市场( 一级市场) 、商品房市场( 二级市场) 和存量房市 场( 三级市场) 。土地市场指进行土地交易的市场，商品房市场指房地产开发商 新开发的商品房交易的市场，存量房市场指进行旧房或往年空置房交易的市场a 其中，商品房市场又可细分为商业房市场、办公楼市场、住宅市场等，而住宅市 场是房地产市场最主要的市场。 商品房价与住宅价格。商品房价是指房地产市场中各类商品房的综合市场价 格，我国众多城市计算商品房价的计算方法为计算期内商品房成交额与成交面积 的比值。住宅价格则专指房地产市场中住宅的价格，即住宅成交额与成交面积的 比值。 地价与楼面地价。地价指土地市场中成交的土地价格，楼面地价指房地产开 发过程中，分摊至每平方米建筑面积上的价格，地价与楼面地价之间的转换关系 为：将土地价格除以未来该地块的容积率即得到楼面地价。一般情况下，用于住 宅开发的每平方米楼面地价低于该地块的每平方米土地价格。 由于本文主要研究住宅商品化中的房价问题，因此，本文内容主要研究住宅 市场的住宅价格水平以及走势，住宅价格走势与楼面地价走势的相互影响等等。 出于描述方便，本文所采用的房地产市场、房价、地价等均指住宅市场、住宅价 格和住宅的地价等等，除特殊情况之外，以上概念在下文中将不再一一说明。 1 4 2 研究内容 本文研究内容主要如下： 第一章绪论部分主要对住宅商品化背景下的房价上升所带来的经济的、社会 的影响等进行简单阐述，指出了论文的研究意义不仅仅是理论上的，更是对解决 房价所导致的问题以及促进国民经济的持续健康发展有着积极的意义，并进一步 对论文的研究内容、研究方法、创新点等作了简单说明。 第二章主要从理论的角度对房价的形成和决定因素作深入分析，指出房价的 价值构成是房价形成的基础，在市场经济背景下的市场供求机制对房价的走势有 着决定性的影响，同时，在特殊情况下房价也有着自身的变化规律。在房价的影 响因素当中，土地价格的变化与房价的走势形成了互动，即房价的上涨拉升了当 期地价，地价的上涨也进一步推高了下期房价。 第三章首先对我国住宅商品化的背景作了分析，接下来以南京为例，对南京 住宅商品化背景下的南京房地产市场发展状况与房价走势作了深入探讨。在以上 基础上，对南京房价是否存在泡沫作出了初步评价。 第四章为论文的核心部分。本章主要从分析房价上涨的原因着手，主要从成 本和供求关系的角度，来寻找推动房价上涨的直接性因素，接着从制度变化以及 焦塞塑曼些整墨主笪生丝塑星堑壅= = 查王堕星星些主里堑笪塞垂一 经济政策的角度来寻找房价上涨的深层次原因。在分析了当前房价上涨原因的基 础上，进一步从成本和供求角度，来寻找房价构成的合理性以及上涨的合理性因 素。 第五章为论文的重点章节，主要对在住宅商品化的过程中，居民对住房的购 买能力进行评价，评价的指标主要采用了房价收入比指标。在利用统计数据对南 京居民购买力进行评价的基础上。进一步采用调研统计方法，对南京主要购房区 域的购房群体的购买力进行评价。针对当前利率上调现象，分析了利率上调对购 房群体成本增加的影响程度。 第六章针对当前房地产市场所出现的房价上涨过快，居民购买力相对下降的 问题，提出了保持房价平稳发展、提升居民购买力的对策，具体包括几个方面： 重构房价的构成，使其具有合理性；在住宅商品化的过程中，应充分发挥市场机 制对房地产资源配置的基础性作用，同时政府应从土地和信贷的角度对房地产市 场进行调控；另外，政府应加强住宅商品化过程中的补贴工资趋向合理化和公平 化，住房公积金应逐渐普及化，同时应将住房补贴纳入社会基本保障体系之内； 最后，居民也应更新其根深蒂固的“终身置业”和“居者有其屋”的购房观念， 从而间接提升居民的购买力。 1 4 3 研究方法 我国房地产市场发展刚刚起步，关于市场的、房价的研究仍有待于进一步发 展。本文在借鉴前人研究成果的基础上，研究理论成果与当前市场发展状况密切 结合，采用了定性与定量结合、规范与实证分析方法结合、比较研究分析等方法 对当前住宅商品化过程中所导致的房价及相关问题进行研究。 ( 1 ) 定性与定量分析的研究方法 本文对当前房地产市场的发展状况、房价走势及其影响因素、解决房价所导 致的一系列问题采用了定性分析的方法，在描述房价与地价关系分析、房价构成 中各因素的比例及变化情况、利率对贿房成本的影响等分析中采用了定量分析方 法。 ( 2 ) 规范与实证分析的研究方法 规范与实证两类方法是经济管理科学中的基本方法。对于房地产市场的发展 背景与发展状况、房价的走势、居民购买力等，主要采用了实证分析方法。就如 何解决房价所带来的一系列问题而言，本文采用了规范分析方法。 ( 3 ) 比较研究分析方法 对房价的构成进行了自身的横向和纵向的比较，寻找出房价构成的不合理性 以及上涨的不合理性因素。在以上基础上，通过对比分析国外发展较好的新加坡 6 河海大学硕士学位论文 住房供应保障模式，指出了可借鉴之处。 1 5 论文创新点 本文的具体工作以及创新点包括以下几个方面： ( 1 ) 针对南京近几年的房地产市场发展现状，从引起房价泡沫的投机性需 求与房价变化关系的角度来对南京房地产市场的泡沫现象进行了简单的评价。 ( 2 ) 在对未来南京城市发展规模预测的基础上，根据各类购房群体的需求 动机，对南京房地产市场未来的需求空间作了简单预测，并对未来几年的南京房 地产发展作了趋势预测。 ( 3 ) 根据当前南京房地产开发的一般性成本构成情况，从横向和纵向两个 角度采用比较分析方法对房价构成的合理性状况进行深入分析。 ( 4 ) 在对居民购买力进行分析时，除了采用通用的房价收入比指标从统计 数据的角度对南京购房群体的购买力进行评价外，还采用了市场调研获取的数 据，对南京主要购房区域购买群体的购买力进行分析，来寻找出各区域之间的购 买力差异性水平及其原因。 ( 5 ) 根据目前宏观经济的发展态势以及货币政策的调整方向，分析了不同 利率调整水平、不同贷款额和不同贷款年限下的购房群体的购房成本负担，在该 基础上指出了利率调整的政策性建议。 ( 6 ) 针对房价自身构成的非合理性以及上涨过快的非合理性因素，提出了 重塑房价成本构成、改一次性的土地支付方式为年租制、从市场机制和政策机制 等多角度来促进房价的合理性。就提高居民的购买力而言，应加强住房公积金制 度的建设，完善住房工资化过程中的公平性和合理性，以及购房者自身“终身 置业”和“居者有其屋”的观念应有所突破和创新。 7 堡圭塑曼些婆塑生堕塑墨壁塞= = 墨王童室堡垫主壹垄塑壅里 第二章房价的经济学分析 2 1 房地产市场的基本特征 2 1 1 房地产的基本含义 房地产又称不动产，包括所有的设施( 建筑物和构筑物) 总体、在其上建造 设施的土地，以及空置的土地和它们衍生的各种物权。 房地产作为特定经济活动的物质载体，具有特定的经济特性，主要包括了以 下几个方面：内涵的统一性。首先指房产和地产二者同属不动产；其次指任何 房地产经济运动最终会形成一定的固定资产，因此，分析房地产经济活动要同一 定的市场关系、产权关系、固定资产的形成和产权关系密切联系在一起，才能进 行深入了解。价值的双源性。由于土地具有自然性和社会性的双重属性，使得 房地产既具有自然属性和社会属性，又具有价值属性。房地产的不可移动性。 房地产总是地产和房产密切联系在一起而不可分割，而土地的不可移动性导致了 房地产的不可移动性，最终导致了房地产区域的差异性。需求的普遍性。房地 产兼有生活资料和生产资料的两重性质。作为生活资料，是居民生存和活动的主 要场所；作为生产资料，是人类进行生产和再生产的场所或工作条件。因此，对 房地产需求具有普遍性特征。 2 1 2 房地产市场的基本特征 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进 行房地产交易的领域。房地产自身的基本特征导致了房地产市场具有以下基本特 征： ( 1 ) 房地产市场是不完全竞争市场 完全竞争市场的基本特征为：商品同质；有无数的买者和卖者，且可以随时 进入和退出市场；信息充分，传播畅通；各种要素可以自由流动。而房地产的区 域性、异质性、易垄断性等多种因素使得房地产市场是一个不完全竞争市场。 ( 2 ) 房地产信息的不充分性 许多房地产市场交易和定价是私下进行的，很大程度上取决于交易当事人的 相互关系a 因此，这种成交价往往不能反映房地产的真实价值。由于房地产交易 信息不易获得，因而房地产市场不易形成竞争性的市场结构。 ( 3 ) 房地产的周期性 房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化规律也是：繁荣一 8 河海大学硕士学位论文 调整一衰退一复苏一繁荣。根据国内外的实际经验，一般而言，房地产周期为7 - - 1 0 年，如日本为1 0 年，台湾为7 年，我国一般为6 8 年。 2 1 3 房地产供求影响因素分析 2 1 3 1 房地产供给影响因素 开发成本。在市场价格稳定的条件下，开发成本增加，如原材料价格上涨， 劳动力工资增加、土地价格上涨等，使得开发商利润减少，利润率下降，市场供 给量减少。 政策因素。政府的土地供应政策、金融政策、财政政策等都会影响房地产市 场的供给。扩大土地供给计划，地价就可能下降，房地产开发成本趋减，便可刺 激房地产供给量增加。金融政策尤其是利率水平、贷款规模、贷款投向等都对房 地产投资规模有着非常大的影响。房地产是资金密集型行业，发展资金除企业自 筹外，银行贷款、证券融资、房地产信托、资产证券化等成为重要的融资渠道： 政府可通过财税政策来调节房地产投资资金的形成过程，在其他条件不变的情况 下，提高房地产税率可以起到抑制房地产企业投资，减少房地产供给量的作用； 财税政策也可调节投资资金的形成过程，如对房地产企业开发普通居民住宅予以 低息财政贷款和银行贴息贷款，会增加房地产供给量。 经济预期。房地产市场波动周期与宏观经济发展周期之间存在基本的一致 性，并且房地产发展周期略领先于宏观经济发展周期。经济预期上涨，房地产的 供给量会上升。 2 1 3 2 房地产需求影响因素 人口总量与人口结构。人口总量越大，对住宅的需求就越大。城市人口的自 然增减量和机械增长量以及增长速度，与房地产需求量的增长及增长的幅度有直 接的关系。人i z l 结构对住宅的需求也有直接的影响。例如，家庭小型化，会导致 所需住宅的套型比较小，但会增加住宅套数的需求量。 国民收入的增长速度与分配结构。国民收入的增长速度和分配结构会影响人 们的生活水平。正常情况下，居民收入提高，支付能力就强，对住宅的需求量就 大。 国家政策。国家政策是国家对宏观经济进行调控的重要手段，对房地产的生 产性需求和消费性需求，都会有巨大的影响。例如，对于居民住房消费影响最大 的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。 房地产价格水平。在其他条件不变的情况下，人们对住宅的需求与住宅的售 价成反比。 其他经济因素a 例如投资、通货膨胀、储蓄利率等因素，增量房地产的需求 9 竺塞塑曼垡塾墨丝生竺塑星婴塞= 薹王堕室星丝圭重堡墼壅至一 一一 是一种消费需求，既包括货币傈值的功能，又包含储蓄的功能，还具有投资的功 能。 2 2 房价的形成 2 2 1 房价的价值构成是房价形成的基础 根据马克思的劳动价值论，商品的价格是商品价值的货币表现。价值是凝结 在商品中无差别的一般人类劳动，而商品的价值量是由生产商品的社会必要劳动 时间决定。房产是附着于土地，满足社会生产和生活需要的物质资料，它属于固 定资产。作为一种凝聚着人类劳动的产品，它同其他商品一样，具有价值和价格。 但是，它同一般商品相比，又具有特殊性。在整体的房地产价格中，房价与地价 是不动产价格的两个组成部分，但在实际中，两者又是不可分离的。 房产作为一种商品，也必然要遵循商品经济的普遍规律。房产同样是使用 价值和价值的统一体，房产价格同样是房产价值的货币表现。房产的使用价值就 是房产能够提供满足社会生产和人们生活需要的功能，房产价值从理论上讲就是 凝结在房屋中的人类劳动。房产价值从理论上看取决于建设房产所消耗的社会必 要劳动量，是由建设房产的社会必要劳动时间决定的。但是，房产建设在土地上， 必须对土地进行开发，使之适合于房屋建设的需要，然后才能在被开发的建筑地 段上建造房屋。 因此，从房价形成的理论依据来看，房产的价值是房价形成的基础。从一般 意义上来说，房价主要是由生产房产的成本和必要的利润共同构成。 从成本来看，构成房价成本的因素有土地出让金、前期规费、勘察设计费、 建安费用、配套费用、管理费用、财务费用、销售费用、销售税金及附加、利润 等。 根据马克恩的政治经济学理论，商品的价值及其货币表现的价格( 价格加上 价值规律影响因素) 可以用c + v + m 的公式来表示。c 即商品生产过程中消耗的 物化劳动，包括原材料、燃料、动力、生产工具和固定资料等生产资料转移到新 的产品上的价值。商品在流通中有一部分劳动是生产过程的继续，也创造价值， 其所消耗的生产资料等物化劳动，也应该转移到新的产品中去。v 即劳动者在生 产过程中创造的价值，也包括流通过程中创造的价值。m 即劳动者劳动为社会 新创造的价值。人们也把v + m 称为活劳动，是与物化劳动相区别而包括在产品 中的价值，这个价值是新创造的，而物化劳动则是已有价值的转移。c + v h m 是 对商品价值( 价格) 的高度概括的理论分析，而在实际的生产、经营活动中，为 1 0 河海大学硕士学位论文 了便于计算，人们在计算商品价格时，把价格的组成分为生产成本、流通费用、 利润和税金四个部分，它与c + v + m 从总体上来说是一致的。生产成本加上流通 费用中的成本，大体相当于c + - v ；利润、税金加上流通中为社会创造的价值， 大体相当于m 。 因此，马克思劳动价值构成中的c + v + m 其实与房价构成中的土地费用、 前期费用、建安费用、配套费用、其他费用、利润等是一致的。 2 2 2 市场经济下供求关系对房价有着决定性的影响 在市场经济背景下，由于供求机制、价格机制、竞争机制等市场规律的存在， 房价的形成除了受价值规律的支配之外，价格的均衡理论对房价的变化起着决定 性的作用。 按照西方主流经济学均衡价格理论，均衡价格是指一种商品需求与供给相等 时的价格。在市场上发挥作用的力量彼此相等时间的那个价格和数量水平，就是 市场价格均衡。在这一价格和数量水平上，买者愿意购买的数量正好等于卖者愿 意出售的数量；因此，不存在价格或数量变动的趋向( 除非某一事件使供给曲线 或需求曲线移动) 。这时该商品的需求价格与供给价格相等称为均衡价格，该商 品的需求量与供给量相等称为均衡数量。因此，在市场经济条件下，按照均衡价 格理论，竞争的价格和数量取决于供给和需求的均衡点。 所以，房价是由供需关系决定的，取决于供需曲线的均衡点；当然，供需曲 线均衡点在确定房价的同时也必定确定了房屋数量。反过来，也可以这样说，房 屋数量由供需关系决定的，取决于供需曲线的均衡点：同样，供需曲线均衡点在 确定房屋数量的同时也必定确定了房价。 从房价的形成来看，又可分为短期价格和长期价格。从短期来看，房地产供 给是相对稳定地，它不能立即适应迅速变化的需求，容易导致价格上升或下降( 如 图2 - l a ) 。因此，短期内房价主要由市场需求决定。从长期来看，在价格机制、 供求机制以及竞争机制的多重市场调节以及政府的宏观调控之下，房地产的供给 能够跟随需求的变化，使得供需双方来对长期房价进行调节。因此，长期内房价 由市场的供需双方决定( 如图2 - l b ) 。 堡室塑曼垡塾墨箜塞堡墼堡要塞二= 耋至童壅塞垫主堕堑塑塞里一 p p 2 p 1 o 图2 1 a ；短期内房价关系图图2 1 b ：长期内房价关系图 从均衡价格建立的基础来看，均衡价格就是供给量和需求量相等时所对应的 房价，这个供给量是开发商获得一定利润率下的生产量，因此它是建立在房地产 价值的基础之上。 2 3 房价与地价关系分析 2 3 1 土地市场运行特征分析 2 3 1 1 土地市场的需求及影响因素 土地需求是指在某一时期内和一定市场上按照某一价格需求方( 开发商) 愿 意并且能够购买的土地的数量。 就住宅用地而言，土地市场的需求主要源自于购房者对住宅市场的需求。因 此，土地需求是由于房地产需求所导致的一种派生需求，或者说是一种引致性需 求。在容积率受到限制的状况下。对住宅的需求量直接决定了对住宅用地的需求 量。 2 3 1 2 土地市场的供给及影响因素 土地供给是一定时间内可供人们利用的土地资源数量，又可分为自然供给和 经济供给。 土地的自然供给是指土地资源的自然存量，其数量是固定不变的，它不受任 何人为因素或社会因素的影响。 土地的经济供给是指土地在自然供给和自然条件允许的范围内，在一定的时 间和地区，因用途、利益、价格变化而形成的土地供给数量，土地的经济供给是 有弹性的，但其供给量是有限的。例如，随着城市的发展及城市建筑用地的需求 河海大学硕士学位论文 增加，必然引起城郊农田转变为建筑用地，这就增加了城市用地的经济供给。土 地在一定范围内也遵循一般商品的供给规律，即价格上升，土地的供给增加；但 土地的自然供给总量是有限度的，超过这个限度，不管价格如何上涨，也不能再 增加土地的供给。 2 3 2 地价的形成 2 3 2 1 地价的本质 马克思主义政治经济学认为，价格是商品价值的货币表现；在市场中，价格 总是围绕价值产生波动；而价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。土地作为 一种自然物，在没有凝结人类劳动即没有价值之前，它便具有了较大的使用价值， 而且具有价格。可以看出，在土地价格的内涵中，土地与其他商品价格的内涵不 同，土地价格和土地的价值并没有什么内在的联系。 在这个问题上，马克思根本就没有简单地按照形式逻辑的思维去推导它，而 是指出价格形式不仅可能引起价值量和价格之间，即价值量和它的货币表现之间 的不一致，而且能够包藏一个质的矛盾，以致货币虽然只是商品的价值形式，但 价格可以完全是指价值的表现。有些东西本身不是商品，例如良心、名誉等等， 但是也可以被它们的所有者出卖以换取金钱，并通过它们的价格，取得商品的形 式。因此，名誉价值的东西在形式上可以具有价格。在这个基础上，马克思进一 步认为，土地之所以具有价格，是因为存在土地所有权，土地所有者不会白白地 让别人占有或使用自己的土地，当其他人向取得土地或使用土地时，就必须支付 一定的代价，从而形成了地租。根据地租理论，土地的价格并不是土地价值的货 币表现而是土地所提供的地租和购买价格，它是按普通利息率计算的。至此我们 可以看出，从本质上讲，地价同地租是一致的，都是土地所有权为土地所有者带 来的经济收入，地租按年支付，而地价则是一次性全部支付。 2 3 2 2 地价的形成 在市场经济背景下，土地的价格同它的供求平衡机制是紧密相连的，价格形 成的过程也就是供求平衡的过程，而供求平衡总是在一定价格水平下的平衡。在 自由市场经济中，土地和其他商品一样，其价格取决于土地本身的供给和需求： 土地供给增加，需求不变或减少，则地价下跌：土地供给减少，需求不变或增加， 则地价上升。 从自然属性看，土地的供给是缺乏弹性的；从经济角度看，土地的供给仍存 在一定的弹性，如当前城市众多工业用地改变为住宅用地，从而提高土地的利用 效率，此类供给即为经济供给。因此，从供给属性来看，土地的供给可以分为自 然供给( 无弹性的供给) 和经济供给( 有一定弹性的供给) ( 如图2 2 所示) 。 垡童堕曼些塾墨盟星鲍塑星婴塞二= 垄王童塞生垫主壹堑塑壅l p p 2 p l o l 图2 2 a ：土地供给无弹性下的价格决定 0 l lk 图2 2 b ：土地供给有弹性下的价格决定 2 3 3 房价与地价关系分析 对地价与房价关系的解释，实际上就是回答究竟是房价高导致的地价高还是 地价高导致了房价高的基本问题。 2 3 3 1 地价高源于当时的房价高 在市场经济背景下，地价与房价都是由市场的供需关系来决定的，它们在本 质上都表现为一种产权价格。二者不同的是在国内目前的情况下，土地市场所决 定的地价更倾向于是一种需求价格。因为士地的自然供给没有弹性，其经济供给 受自然供给的限制，也是缺乏弹性，并且，土地的供给是有政府垄断的。因此， 在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地 价下降。而在房地产市场中房价除了取决于需求方面，还存在一个供给价格的问 题。因此房地产市场的供给不同于单纯的土地( 没有生产费用) 供给，它是一个 生产的过程，因此必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利 润，才能保证再生产的顺利进行。因此房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购 买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。 作为需求价格的地价实际上是一种引致需求引起的，即由于对土地上产出物 的需求导致对土地的需求。这方面可由著名的“玉米法律悖论来进行解释”。 1 8 0 0 年英国制定了限制进口谷物的玉米法律，导致了国内对玉米的需求上 升。图2 3 表明了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。 s d 一 一 一l-jo s。，n。，mr。l 心n一一 - - 一 河海大学硕士学位论文 一 p 2 p t 玉米价格 土地价格 0 c tc z 玉米数量0 q 土地数量 图2 - 3 ：玉米法律悖论 玉米市场：玉米法律将需求曲线由d 1 移到d 2 ，国内玉米的价格有p l 上升到 p 2 ，对玉米的生产量由c l 上升到c 2 。 土地市场：由于国内玉米的生产量上升，导致了对土地需求的增加，使土地 需求曲线由d 1 上升到d 2 ，因为土地的自然供给完全无弹性，所以对土地需求的 增加导致了土地价格的上升。 “玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高，玉米法律提高了玉米 的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限 的，因此地主们就提