（技术经济及管理专业论文）北京市社区商业的发展策略研究.pdf

摘要 摘要 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居 民综合消费为目标的属地型商业。社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费 的重要载体。我国社区商业的飞速发展，使社区商业逐渐成为商业研究的一个热点。 目前我国大部分城市社区商业设施不足，网点布局不合理，不能满足居民生活需求。 要加快城市发展，完善城市商业结构，满足居民消费，必须发展社区商业。 国内对社区商业发展模式的研究主要集中在布局形式、建筑形态等方面，忽略了 不同因素对社区商业发展的影响。本文从影响社区商业发展的开发商、运营商和消费 者等主要因素视角，分析北京市社区商业的发展，并提出相关的策略建议。 本文首先通过对社区商业的综述，介绍了社区商业的概念和业态。第二，介绍了 北京市社区商业发展的现状和不足之处。第三，从社区商业的三个主体角度，对影响 社区商业的影响因素进行了分析。最后，针对北京社区商业实际提出了社区商业发展 的建议，使社区商业的规划建设、招商营运、业态分布等符合城市法规和片区的消费 特征。 本文对社区商业因素的分析，丰富了社区商业的研究，并有较大的实践意义，将 对政府、投资商及进一步的研究提供一定的借鉴意义。 关键词：社区商业；业态规划；开发；经营 a b s t r a c t a b s t r a c t t h ec o m m u n i t yc o m m e r c ei sak i n do fb u s i n e s sf o rt h er e s i d e n t si nt h ec o m m u n i t y s c o p ea st h es e r v i c eo b j e c t ， w h i c hw i l lb e n e f i t ， s a t i s f ya n dp r o m o t er e s i d e n t s c o m p r e h e n s i v ec o n s u m p t i o nf o rt h et a r g e t c o m m u n i t yc o m m e r c ei s t h eb a s i so fc i t y c o m m e r c ea n dt h ei m p o r t a n tc a r r i e rt om e e ti n t e g r a t e dc o n s u m p t i o no fc o n s u m e r s c h i n e s e c o m m u n i t yc o m m e r c eh a sb e e nd e v e l o p i n gg r e a t l y ，w h i c hg r a d u a l l ym a k e t h ec o m m u n i t y c o m m e r c eb e c o m eah o to fb u s i n e s sr e s e a r c h p r e s e n t l y ， m o s to ft h ec i t i e si nc h i n al a c k o fc o m m u n i t yc o m m e r c ef a c i l i t i e s ，t h ed i s t r i b u t i o no fo u t l e t sa r en o tr a t i o n a l ， a n d s e r v i c ef u n c t i o n sa r es i n g l e s oc o m m u n i t yc o m m e r c ec a n n o tm e e tt h ed e m a n do fr e s i d e n t s w em u s td e v e l o pc o m m u n i t yc o m m e r c et oa c c e l e r a t et h ed e v e l o p m e n to ft h ec i t y ，p e r f e c t s t r u c t u r eo fc i t yc o m m e r c ea n df u l f i l lc o n s u m p t i o n p r e s e n t l y ，t h er e s e a r c ho ft h em o d eo fc o m m u n i t yc o m m e r c ed e v e l o p m e n tm a i n l y f o c u s e so nt h ep a t t e r n so fd i s t r i b u t i o na n db u i l d i n g i ti g n o r e st h ei n f l u e n c e st ot h e c o m m u n i t yc o m m e r c eb yd i f f e r e n t f a c t o r s t h i sp a p e rs t r i v e st oa n a l y z ec o m m u n i t y c o m m e r c ed e v e l o p m e n tb yf a c t o r ss u c ha sd e v e l o p e r ，o p e r a t o ra n dc o n s u m e lt h e nb r i n g r e l e v a n ts u g g e s t f i r s t l y ， i nt h i sp a p e r ，t h e r ei sac o m m e r c i a lo v e r v i e wt oi n t r o d u c et h ec o n c e p t i o n a n dc o m b i n a t i o no fc o m m e r c i a l s e c o n d l y ， i ti n t r o d u c e st h e d e v e l o p m e n t a n d s h o r t c o m i n g so fc o m m u n i t yc o m m e r c e i nb e i j i n g t 妇d i y ，a t t e n t i o nh a sb e e np a i dt ot h e t h r e ef a c t o r sw h i c hi n f l u e n c i n gt h ec o m m u n i t yc o m m e r c e l a s t l y ， i no r d e rt om a t c ht h e c i t yl a w sa n ds l i c ea r e a ， s o m es u g g e s t i o nh a sb e e np u tf o r w a r dt oa c c e l e r a t i n gt h e d e v e l o p m e n to ft h ec o m m u n i t yc o m m e r c ei nb e i j i n g ，t h u sw i l lg u i d et h ep r o g r a m m i n g c o n s t r u c t i o no ft h ec o m m u n i t yc o m m e r c e ，t h eb u s i n e s sc a n v a s s i n gt ot h eo p e r a t i n ga n d t h ec o m b i n a t i o no fc o m m e r c i a lp l a n n i n g w i t ht h es t u d yo ft h ec o m m u n i t yc o m m e r c ef a c t o r s ，w h i c he n r i c h e st h es t u d yo ft h e c o m m u n i t yc o m m e r c e ，t h i sp a p e rw i l lp r o v i d ec e l t a i n i n s t r u c t i o nm e a n i n gt ot h e g o v e m m e n td e c i s i o n ，b u s i n e s si n v e s t m e n ta n df u t u r es t u d yi nt h er e a l mo f t h ec o m m u n i t y c ( m n m e r c e k e yw o r d s ：c o m m u n i t yc o m m e r c e ，c o m b i n a t i o no fc o m m e r c i a lp l a n n i n g ，d e v e l o p i n g ， o p e r a t i o n i i 学位论文版权使用授权书 本人完全了解北京信息科技大学关于收集、保存、使用学位论文 的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和 电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、 缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以 及提供本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向 中国科学技术信息研究所等国家有关部门或者机构送交论文的复印 件和电子版；在不以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的 部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：孪冠、 纠7 年 1 月口日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。( 注：论文属公开论文的，作者及导师本处不 签字) 指导教师签名：学位论文作者签名： 年月日年月日 硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文题目为北京市社区商业的发展策 略研究学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作所取得的成 果。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成 果不包含任何他人创作的、己公开发表或者没有公开发表的作品的内 容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承 担。 作者签字：孪琶、 为4 7 年月i 。日 第l 章绪论 第1 章绪论 1 1 选题背景及研究目的 1 1 1 选题背景 社区商业最早诞生于2 0 世纪5 0 年代的美国。6 0 年代，英国、法国、日本等发 达国家也由于居民的郊区化而出现了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业，到 7 0 年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。迄今为止，社区商业经历了五 十多年的发展历程。在这五十多年的时间里，社区商业演变出了多种类型，掀起了一 场消费领域的重大革命。 中国的社区商业的发展相对滞后。我国社区商业的发展起于2 0 世纪8 0 年代末 9 0 年代初的北京、上海等大城市。随着国内城市不断发展，一些零散的以满足社区 居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的底商应运而生，随着数量的不断增加，狭 义上的社区商业初步形成。到了2 0 世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤 其是进入新世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热 潮，社区商业已经完全成型并表现出相当的成熟。住宅郊区化使人们越来越远离商业 相对发达的城市中心，而随着城市居住空间的日益拓展，楼盘体量的日趋增大，当市 级商业中心、区域商业中心无法完全覆盖新兴社区时，社区商业作为一种区域性极强 的商业形态适逢其时地弥补了这个缺失。至此，社区商业逐渐成为一种相对独立的商 业形态在全国各地的新兴楼盘中延展开来。 2 0 0 2 年上半年以来，中国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注，政府积极 鼓励发展社区商业，国家重点发展社区商业。在北京，2 0 0 2 年上半年就有1 7 家营业 面积在5 0 0 平方米的商业企业走进社区。2 0 0 5 年5 月，商务部制定的关于加快我 国社区商业发展的指导意见中提到，社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合 消费的重要载体。居民的消费方式已越来越倾向于方便、快捷，“就近便利 成为消 费者的首选。现在北京销售增长率最高的商场不再是那些闹市区的巨无霸型商场，而 是社区型商场。社区商业已经成为服务业中新的经济增长点。 1 1 2 研究意义 社区商业对社会生活的各个领域都产生十分显著的影响。对消费者而言，社区商 业提供了一种崭新的消费方式和生活方式；对运营者而言，社区商业代表着现代先进 的商业经营和管理模式：对地方政府而言，社区商业可以促进城市的发展，是体现地 1 第1 章绪论 区经济发展水平的一个标志。研究社区商业对于指导其在中国迅速健康的发展具有较 强的实践指导意义。 当前，随着我国国民经济的快速发展，城镇居民人均可支配收入日益提高，但是， 随着消费需求和消费结构发生显著变化，居民对社区商业的需求日益增加；而目前大 部分城市社区商业设施不足，网点布局不合理、服务功能单一的状况，不能满足居民 基本生活和提高生活质量的需求。加快发展社区商业，是满足居民消费、改变城市面 貌、提升城市商业现代化和综合竞争力的迫切要求。 近年来，在北京销售增长率最高的商场分布在快速路附近各大社区里的社区型商 场。社区商业已经成为服务业中新的经济增长点。但是由于现有的社区商业规划办法 落后于实际发展的需要，再加之商业配套设施在落实环节上存在很大漏洞，最后交付 使用的商用设施往往商家难以经营，居民使用不方便。在地域狭窄的老城区，功能分 区比较混乱，社区商业服务发展受限制因素较多，居民的社区生活质量更是大打折扣。 改善人民群众生活质量，发展北京市社区商业服务具有非常大的现实紧迫性。而不同 类型的社区有着不一样的社区商业业态类别，如何区别发展完善这些社区商业的业态 具有重要的研究意义。 1 1 3 研究目的 通过国内外相关文献分析，结合社区商业发展研究的理论基础，找出北京市社区 商业发展的一系列问题，并对这些问题就政府、开发商、运营商、消费者等多方主体 进行理论分析和初步实证分析，进而提出北京市社区商业发展的相关策略，为其他研 究者后续研究提供一定的支持。 1 2 国内外相关文献述评 1 2 1 国内文献述评 2 0 世纪8 0 年代初期以后，宁越敏探讨了上海市的商业中心区位，首次建立了界 定商业中心的一套指标n 1 。 1 9 9 4 年杨吾扬对北京商业与服务业空间结构进行了系统的研究乜1 ，在分析商业区 形成历史及现有空间分布模式的基础上，预测了市级商业中心地发展趋势，并图示了 理想的北京商业服务业的空间结构。 2 0 0 0 年，中国人民大学的黄国雄口3 从城市商业网点规划的角度，指出作为城市商 业网点规划重点之一的社区商业要做好定位和布局。 2 0 0 2 年，北京市人民政府研究室的李程伟与张晓红嘲针对北京经济不断发展和城 2 第1 章绪论 市建设不断加速，居民对社区商业服务的需求愈益迫切的现状，从实证研究角度，讨 论了北京市加快发展社区商业服务的意义。 2 0 0 3 年，上海市闸北区商业建设投资公司的刘德明畸3 针对上海社区商业网点的现 状提出上海社区商业网点布局的简单思路。 2 0 0 3 年，刘宾阳1 在北京市财贸管理干部学院学报中撰文提出了社区商业中心 配套商业网点建设标准，并以北京市门头沟区为例，初步探讨了社区商业中心建设的 思路。 2 0 0 3 年，南京大学的沈萌萌口1 以社区商业的内涵解析为起点，指出了发展社区商 业的现实意义，并在分析社区商业建设兴起的时代背景基础上，列举了中国社区商业 建设的可借鉴模式。 2 0 0 4 年，张占东在分析了社区商业发展的主要动因的基础上，提出社区商业建 设应遵循因地制宣、集中配置、合理规划的原则，并从营销观念、营销定位和营销策 略的角度对社区商业的经营提出建议隅1 。 2 0 0 5 年，段翔1 从城市住宅与城市发展、城市环境和形象的关系的角度出发，分 析了如何利用社区外部空间发展社区商业以促进城市的健康发展。 2 0 0 5 年，山东经济学院的杜岩和彭品志等人n 们对我国城市社区商业的价值、类 型的划分、规划和建设的原则以及发展方向等问题进行探讨。 喻颖正在社区商业开发运营指南中，对国内社区商业开发机会分析、最优化 社区商业规划思路、社区商业成功开发要点、如何实现社区商业配套经营利润的最大 化、社区商业配套经营的赢利模式、社区商业的招商策略、社区商业的管理策略等方 面进行了系统研究。 段宏斌的中国商业地产战国策n u 一书中，从可行性研究、计划和设计、扩张 和重建、招商、管理运营等几个角度研究了购物中心。 东南大学王彦辉的走向新社区一城市居住社区整体营造理论与方法从人文的 视域综合探讨社区规划的方方面面的问题。 同济大学赵民等的社区发展规划一理论与实践系统的介绍了社区发展规划的 理论与实践。 浙江大学李锦霞的日本幕张滨城住区的研究与启示通过介绍日本幕张滨城住 区的规划建设过程，为我们系统地介绍了日本“街区住宅 的理论与实践，同时，详 细介绍了“协调建筑师制度 、城市设计导则等城市设计、土地开发的具体操作方法 和有益尝试。 李定珍对社区商业中“社区 和“社区商业的概念做了最为完整的概括，并且 提出了自己对于社区商业的理解。 沈萌萌、段翔、赖阳、郑淑蓉等学者都从商业开发模式角度对社区商业进行了实 3 第1 章绪论 证或理论研究n 引。 1 2 2 国外文献述评 德国社会学家腾尼斯1 8 8 7 年在社区与社会一书中最早提出社区这一概念， 社区是指社会的一个区域，希腊语含有“友谊 或“团契”的意思，并非人们通常所 理解的某个住宅区，大致可以作以下界定：社区是一个城市的地域空间，社区范围可 大可小，通常比城市行政区要小，但比街道要大；社区是一个有秩序的空间群落，具 备应该具有的生活“硬件”设施，存在着看得见又似乎看不见的价值观念、文化背景 等社区“软件”。 美国夏威夷大学缪朴对国内封闭式居住小区的批判和对开放的城市社区的积极 实践，对居住社区建设具有重要的启发意义。 旅美建筑师杨德昭的新社区与新城市一书阐述了现代主义和“住宅小区”在 欧美的衰败的原因，即“住宅小区”与“大马路”制造了混乱的城市空间，详细介绍 了新城市主义在北美的发展，并提出了街区式住宅区的规划设计方法。 1 2 3 国内外文献研究的不足之处 已有的研究大多数是以开发商的角度从建筑学的角度对社区商业空间进行研究， 很少结合运营商和消费者对社区商业的开发运营进行分析；同时以往的文章对北京市 社区商业的研究大部分是停留在仅仅指出问题的层面，停留在理论层面，而如何解决 这些问题却并没有给出一些切实可行的方案，更没有针对问题提出与时俱进的综合发 展模式。 1 3 研究架构及创新 1 3 1 研究架构 本文在找出北京市社区商业问题的基础上，从宏观政府、微观开发商和运营商等 多个角度结合消费者进行深入分析，同时结合导师的研究课题电子商务环境下北京 市社区低温物流发展研究，进而给出社区商业的相关发展建议。 本文具体的研究思路如下图1 1 所示。 4 第1 章绪论 1 1 思路图 1 3 2 可能创新之处 1 比较系统地整合了国内外社区商业发展的理论。 2 基于消费者行为理论，综合政府、开发商和运营商多个市场主体，对北京市社 区商业发展问题进行初步实证分析。 3 从开发、运营和管理等综合角度为北京市社区商业提供相关的实施模式和方 案。 5 第2 章社区商业发展研究的理论基础 第2 章社区商业发展研究的理论基础 2 1 社区商业的内涵及外延 2 1 1 社区商业界定 德国社会学家f 腾尼斯1 8 8 7 年在礼俗社会与法理社会( g e m e i n s c h a f t u n d g e s e l l s c h a f t ) 一书中的论述一社区是基于亲族血缘关系而结成的社会联合。在中国， 2 0 世纪3 0 年代社会学家吴文藻先生首先提出了“社区 的概念，后由众多学者达成 共识将“c o m m u n i t y ”译为“社区 n 射。 中国大百科全书中对社区的解释为通常指以一定地理区域为基础的社会群 体。它至少包括以下几个特征有一定的地理区域，有一定数量的人口，居民之间有共 同的意识和利益，并有着较密切的社会交往。 从社区功能角度，社区是指被城市道路或自然界限所围合的具有一定规模的生活 聚居地，它为居民提供生活居住空间和各类服务设施，以满足居民日常物质和精神生 活的需求n 4 ，。 喻颖正在社区商业开发运营指南n 卅中对社区商业的界定为：所谓社区商业， 我们判断其用以识别的标准在于一“商业体与住宅的关系 。社区商业是指区别于城市 区域中心商业、s h o p p i n gm a l l 、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边 居民为主要服务对象的零售商业形态。 社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。 ( 1 ) 从商业形态来看，社区商业是一种有别于城市商业中心、区域中心商业、 s h o p p i n gm a l l 、特色商业步行街的商业业态，有着它特定的业态配置和消费规律。 这使得社区商业是相对其他商业形态更稳定、更持久的商业。 ( 2 ) 从服务范围来看，社区商业是一种具有很强的地域性的属地型商业。相较 城市商业中心、区域商业中心而言，社区商业所辐射的消费半径相对有限，但是，它 却是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次。而且，社区商业一般不会造成大范围 人流，具有缓解城市压力的功能。 ( 3 ) 从功能来看，社区商业是一种以社区内以及周边社区居民为服务对象，以 便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，满足居民生活、购物、休闲、娱乐、 文化等需要的商业形态。社区商业所提供的服务具有经常性、便利性但不一定价格低 廉的特点。 6 第2 章社区商业发展研究的理论基础 2 1 2 社区商业主要功能 社区商业的主要功能见表2 1 。 表2 1 社区商业功能表 城市社区居民需求重城市社区商业功能基本内涵 点 生活购物需求全天候购物功能提供主副食、日常生活用 品、生活杂品 交际感情需要娱乐休闲功能提供日常娱乐、聚会、休闲、 健身服务 餐饮需求餐饮功能提供早点、正餐等就餐、订 餐、送餐服务 便利生活需求生活功能提供理发、洗衣、彩扩等综 合生活服务 医疗保健需求医疗保健功能提供日常小病就医、保健等 医保服务 舒适生活需求家政功能提供小时工、保姆、家教、 托管等服务 安全需求维修功能提供家庭设施、日常用品修 理的服务 保值回收需求回收功能提供生活垃圾、废旧物品的 回收服务 社会保障需求社会保障功能提供基本的社会生活保障 服务 心情愉悦需求亲和人文功能提供温馨生活提示、生活信 息与上门服务 2 1 3 社区商业业态主要形式 社区商业业态主要形式有购物中心、百货店、超级市场、便利店、专卖店和专业 店等。 ( 1 ) 购物中心：结合传统百货店和超级市场，有超市有百货业，一般超市为辅， 百货业都有自己的市场定位，大多以服装为主。 ( 2 ) 百货店：传统业态，大而全，像是某某百货大楼。 ( 3 ) 超级市场：以超市为主营业务，家乐福等。 ( 4 ) 便利店：一般指社区内小型超市、2 4 小时营业的小店，方便社区居民购物。 ( 5 ) 专卖店：一般是指某种品牌的专业经营店。以品牌专卖店为多，以树立品 牌形象，销售品牌产品为主。指专门经营或授权经营制造商品牌，适应消费者对品牌 选择需求和中间商品牌的零售业态。 ( 6 ) 专业店：是指某类商品的专业经营店。如利生文化体育用品商店，专业经 7 第2 章社区商业发展研究的理论基础 营文化体育用品。指经营某一大类商品为主的，并且具备有丰富专业知识的销售人员 和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。 2 1 4 社区商业的定位 城市商业主要由城市商业区市级、区域商业区区级和社区商业圈共同有序构成。 根据商业服务的人口规模和影响范围，不同城市可能分为两层或三层的商业结构，即 大中城市一般有市级与区级商业区，小城市通常只有市级商业区，在社区布置商业网 点。 城市商业的基本层次应该是以市级商业区为主导，以社区商业为基础，形成一个 层次清晰、分工明确的多层次商业网络体系。城市商业区中心是城市的形象，是城市 经济活动的标志，具有一定的规模和集聚度；而社区商业是城市商业的基础，基本商 品齐全、服务项目齐备、购物环境方便舒适，直接关系到居民的生活。现代城市应根 据城市的区位、规模和结构，规划好市级商业区和社区商业。如近郊社区距中心商业 区、区域商业区较远，社区商业发挥着满足居民综合消费需求的功能，辐射范围主要 在社区周围；市内社区一般距离中心商业区或次级商业区不远，周围商业配套较郊区 社区齐全，因此在功能定位上多考虑与周围商业互补，形成完善的商业服务体系。 2 2 国内外社区商业发展动态 2 2 1 国外社区商业发展 社区商业最早于2 0 世纪5 0 年代在美国出现，2 0 世纪6 0 年代，英国、日本、法 国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到7 0 年代，新加坡的社区商业 也开始大规模发展起来n 印。 ( 1 ) 美国的社区商业 美国的社区和社区外面是基本分离的，一般在社区里，小超市、餐饮店、快餐、 宠物服务、自助洗衣店都很多。美国的社区商业中心有两大发展特点：一种是在“中 心 内有一主题，如以一家大超市为主，附带部分折扣店或全部专卖店、厂家直销店 等；另一种是突破传统观念，呈块状型，与周围的文化娱乐等设施结成联盟，使块状 不一定只位于一幢建筑，而是扩展为一个较大的消费空间。 ( 2 ) 日本的社区商业 “商业街协同组合是日本颇具传统特色的种社区商业中心。社区商业街两 侧，散落着连户商铺、中型超市、2 4 小时便利店以及传统杂货店等店铺，花店、高 尔夫馆、蔬果铺、美容店等。便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各 8 第2 章社区商业发展研究的理论基础 种费用的服务，并且，还可以代售车船票、提供快递业务和取款业务等。 ( 3 ) 新加坡的社区商业中心 新加坡的社区商业主要必备1 2 个基本行业、业态业种。包括：菜场、银行、邮 政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区 活动中心。 新加坡将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业。三个层面的划分：一 是1 0 0 0 ，- - - , 1 2 0 0 套住户配套建设一个邻里商店，以经营生活必需品为主，商店组合为 普通日用品商店和餐厅。二是6 0 0 0 - - - - 8 0 0 0 套住户配套建设个邻里中心，以经营中 档商品为主，商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。三是4 0 0 0 0 - - - , 6 0 0 0 0 套住户配套建设一个新镇中心，以经营高档商品为主，商店组合为娱乐设施、 银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。 2 2 2 国内社区商业发展 ( 1 ) 社区商业发展历程 我国社区商业的发展从底商开始。2 0 世纪8 0 年代末9 0 年代初，国内城市不断 发展，区域范围不断扩大，市级商业中心已经距离一些新兴的居住社区越来越远，于 是由一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的底商则应运 而生。虽然它们档次都较低，但随着数量的不断增加，狭义上的社区商业初步形成。 到了2 0 世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展，尤其是进入新世纪后的几 年，随着全国范围内房地产市场出现的住宅郊区化，社区商业已经完全成型并日趋成 熟。区域性极强的社区商业逐渐成为一种相对独立的商业形态在全国各地的新兴楼盘 中延展开来。商务部自2 0 0 5 年6 月份开始，全国大中城市和市辖区确立5 0 个全国级 示范社区，随后指导地方建立3 0 0 个省级示范社区，以全面推广社区商业的发展。 ( 2 ) 社区商业发展的不足之处 我国的社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成 的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，商业功能不全。社区商业的严重不足，已经 影响到居民生活水平的提高。 2 0 0 4 年1 2 月底，商务部对北京、天津、上海、武汉、大连、广州、青岛、宁波、 厦门九个城市社区商业发展情况进行了调查。2 0 0 5 年初，又到北京、天津、广州、 厦门等地进行实地调研。调查表明，东部沿海省份和发达地区的大城市对社区商业发 展比较重视，社区商业的发展水平也较高。但其它大部分地区社区商业的建设与发展 尚未提到议事日程，社区商业的发展水平较低，商业设施不足，网点布局不合理，不 能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。社区商业建设已经成为城市商业发展中 较为薄弱的一环。 9 第2 章社区商业发展研究的理论基础 2 3 发展社区商业的必要性 2 3 1 消费的革新需要发展社区商业 商业的发展要跟着需求走。消费的革新，需要新的商业形式来承接，而兼容了先 进的商业业态、完善的商业组合、优美的购物环境和周到细致的服务的社区商业，恰 好迎合了城市居民这种需要。随着北京城市的不断发展，新型的社区大量涌现，面对 新的需求，应有定位准确、层次分明、功能完善的社区商业，这对促进地区经济增长， 适应消费观念的变化和扩大内需，应对国际商业集团的挑战具有十分重要的意义。 2 3 2 商业分布的离散化需要发展社区商业 近年来，大城市住宅社区化、城市功能区中心多元化的趋势日渐显著，消费者就 近消费的行为使中心商业街空壳化也更加显著。商业分布呈现离散化、多元化的特点， 由传统商圈向外围拓展，于是越来越多的商家开始放弃城市中心黄金地段的争夺，转 而进入社区，社区商业发展近年来颇受各方关注。同时社区的发展要求社区功能更加 完善，居住不再是未来新型社区惟一的重要的功能，交往游憩、购物娱乐，甚至于工 作都将在社区内展开，未来社区必将向多元化、集约化的方向发展。也就是说未来社 区在满足社区居民一般的居住功能之外，将承载更多的生活内容，社区将真正成为社 会生活的延续。在这一过程中，社区商业不可替代的扮演了生活载体的角色。 在我国，社区商业因为便民利民、巨大商机、提升形象，因此，政府、企业、 市民，热情迅速地在各个层面传递。社区商业发展顺应商业发展和社区生活的要求， 从发展趋势判断，我国未来的社区商业市场隐藏着巨大的潜力，社区商业将是未来商 业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。 2 4 本章小结 本章做出了对社区商业的界定，介绍了社区商业主要功能和社区商业业态主要形 式，结合国内外社区商业发展动态，进而指出发展社区商业的必要性，即消费的革新 需要发展社区商业，商业分布的离散化需要发展社区商业。 l o 第3 章北京市社区商业发展的现状与问题 第3 章北京市社区商业发展的现状与问题 3 1 北京市社区商业发展的现状 3 1 1 政策支持、发展良好 在北京市商务局2 0 0 5 年3 月份发布的2 0 0 5 年北京市流通业发展分类指导目录 中，社区商业被列为北京市未来商业发展和吸引投资的重点之一，明确支持那些能提 升居民生活需求的社区生活服务业、休闲服务设施、超级市场、便利店、专业超市、 汽车专业服务店、专业化商品直销中心。 根据伟业顾问最新公布的北京商业地产白皮书表明，目前北京社区商业服务 业虽有较快发展，连锁超市、便利店覆盖率达到8 5 左右，“十一五”期间，北京市 建设近4 0 0 0 个社区商业中心，打造金牌社区商业，提升社区的宜居品质乃至整个区 域的价值，将成为众多开发商的努力方向。目前北京市社区消费已经大约占整个城市 消费零售总额的3 0 ，作为未来城市商业发展重点，京城社区商业已逐步成为商业投 资新热点。 3 1 2 业态规划和设施配建 北京的社区商业中心主要从商业业态的角度规划，以零售业为主。“十五”规划 中的4 0 0 个社区商业服务中心，主要配套设施至少包括1 个以经营粮油副食品、小百 货等生活日用品为主的综合超市，1 个社区菜市场、2 - 3 家餐饮企业和1 - 2 个综合便 民商业服务点。从家门到购物场所的距离原则上不会超过5 0 0 米，而且还有各式各样 的上门服务、网络服务满足人们的特殊需求。 在商业设施配建上，首先，重点发展与居民生活密切相关的社区便利店和社区超 市；其次，支持引进社区小型折扣店，大力发展连锁经营的综合超市，以满足中低收 入居民的需求和消费；再次，鼓励消费水平较高的社区补充完善美容美发、酒吧茶馆、 餐饮娱乐、健身休闲等个性化消费的商业服务设施。此外，在少数民族、知识分子、 弱势群体等特殊群体聚居区内开办符合其生活习惯、生活特点的服务网点。 3 1 3 社区商业区位变化 2 0 0 5 年初，北京市发展和改革委员会宣布三环路内城市中心区严格限制新建大 型店铺；北京商业发展重心将向三四环沿线和社区转移。同时，北京已经把发展社区 第3 章北京市社区商业发展的现状与问题 商业、服务业列为今年工作重点，主要是做好大型商业网点与居民小区商业网点规划， 大力发展社区商业，便利居民购物消费。 3 1 4 社区商业仍有不足 由于现有的社区商业规划办法落后于实际发展的需要，再加之商业配套设施在落 实环节上存在很大漏洞，在一些新区、郊区，社区商业仍然不足；在地域狭窄的老城 区，功能分区比较混乱，社区商业服务发展受限制因素较多，居民的社区生活质量更 是大打折扣。 3 2 北京市社区商业发展的问题 3 2 1 招商困难 房地产商的开发程序是：买地一设计( 按房地产商的主观要求) 建设( 按房地产 商的要求) 一分割出售或出租( 中小投资者购买) 一回笼资金一开发新项目( 用回笼的 资金) 。 这一程序中开发商设计建造之后才进行招商。社区商业的开发商更多考虑的是销 售，基本没有考虑对业态进行规划，而楼盘交付后，购买商铺的业主或自己经营或出 租，考虑的当然是怎么赚钱怎么经营。于是可能出现这样的景象：两个相邻的商铺， 一家经营高级时装，另一家却是“回收旧家电 。由于商铺的投资者多为个人，开发 商为追求好卖，往往把商铺分割为5 0 - 2 0 0 平方米的小单元出售。导致了商铺面积供 应超量，而大型商家却在社区中找不到可用的铺面的现象。这说明社区商业经营缺乏 统一规划和管理，容易出现招商困难、业态参差不齐以及风格大相径庭等等问题。 在新交付的近郊楼盘中，由于入住率的问题，招商和经营困难也成为一大困扰。 作为商家，往往希望选择一个最有利的时机进入，一般希望小区的入住率达到一定程 度；而对业主而言，社区商业的经营与生活的便利有十分密切的联系，因此也希望商 业业态基本成熟后入住。双方选择时机的冲击，造成了目前许多近郊社区商业招商的 困难。特别是前几年投资比例较大的楼盘，交付后短期内入住率偏低，难以吸引有实 力的商家入驻，而商业配套的欠缺大大削弱了楼盘的可居住性，势必影响更多的业主 推迟甚至改变入住计划，入住率与社区商业难成良性循环。 3 2 2 难以统一经营 分割出售或出租阶段后，往往会出现难以统一经营的问题。在商业房地产发展初 期，广大中小投资者会在房地产商广告承诺8 - 3 5 的高回报率诱惑下热情购买，但 1 2 第3 章北京市社区商业发展的现状与问题 由于房地产商的分割出售或出租，缺乏整个商业物业的统一经营，物业管理者也很难 统筹其业种、业态的结构，各业主各行其是，出现服务功能不全，社区居民不方便， 商铺经营者业绩不佳的局面。 3 2 3 缺乏科学合理的规划 社区商业网点规划是城市商业网点规划的重点之一，但从目前来看，北京还缺乏 专门针对城市社区商业进行的总体的、系统的、具有可行性的布局规划，因而无法指 导和规范社区商业的发展，造成社区商业发展无序混乱。 国外社区商业一般都经过合理规划，政府承担了比较重要的角色，我国社区商业 发展往往是开发商独立操作，规划不够合理，社区商业提供服务的类型、规模等往往 需要开发者站在整体全局的角度来考虑，才能比较合理地规划。目前北京社区商业的 开发往往由开发商决策，各住宅区均为封闭式管理，因此各小区的社区商业发展往往 是各自考虑各自的发展，除非是同一开发商在同一地区开发若干不同档次项目，否则 就很少有机会考虑如何整合资源，如何从整体上进行策划，往往造成社区商业各社区 之间相互孤立，规模效应不显著。目前看来，同区域楼盘问社区商业配合弱的问题并 没有产生较大的负面作用，但已有业内专家指出开发商特别是近郊开发商应当多关注 相邻楼盘的商业规划，加强城市和社区规划的严肃性和统一性，促进商业和住宅的合 理布局，以免造成业态饱和和恶性竞争。 3 2 4 商业空间布局不合理 ( 1 ) 城区郊区不均 从北京市范围来看，商业网点空间布局不均衡。中心城区社区商业的分布密集程 度高于郊区，四环线外，尤其是五环外普遍存在着总量不足、布局不合理、建设相对 滞后等问题。随着中心城区居民外迁和新建居住区不断增多，城郊结合部和郊区城镇 商业设施相对不足，市场空间和消费潜力都发生了变化，迫切需要配备完善的现代化 社区商业来加以满足。 据统计，虽说北京二环路以内现集中了全市3 7 5 的1 万m 2 的大百货店和3 3 的 3 万m 2 巨型店，但二环路以内的常住人口却在以每年1 4 7 的速度下降。二环路以内 每平方米平均产出仅1 3 7 万元，比三环路附近的百货店每平方米平均产出还低0 8 2 万元。与此同时，迅速发展起来的四环以外的地区，却存在商业配套网点严重匮乏的 情况。一方面是现有商业区都集中于市中心，网点过分密集濒于饱和，另一方面却是 人口不断外迁，却商业稀疏、配套严重滞后。 ( 2 ) 南北不均 就北京市总体而言，南北社区商业发展不均衡，北边比南边社区商业发展的明显 1 3 第3 章北京市社区商业发展的现状与问题 要好一些。 位于南三环万柳桥的三环新城，是目前北京市政府批准的四环路以内最大的经济 适用房项目。三环新城小区一条“食尚街 ，虽然有不少档次不错的饭店，但是价格 都比较高，而当地居民收入水平又普遍不高，所以很多饭馆都生意惨淡。就连庆丰包 子铺、黄记煌这类著名的连锁店生意都很冷清，与这些品牌店在其他地区的火爆场面 形成了鲜明的对比。位于南四环的韩庄子二社区的社区商业状况与三环新城类似。虽 然这里已经是一个有着1 5 年历史的老社区，但几家店面的生意同样是很不景气。 位于北五环外的回龙观社区这里的社区商业状况与南城大不相同，餐馆、饭店， 如重庆金山城、闵氏酒楼、黄记煌等的情况都是人满为患。比回龙观社区建立还早的 天通苑社区同样位于北五环附近，这里是全亚洲最大的居住社区，小区里各种店面齐 全，洗衣店、饭馆、服装店、便民超市等应有尽有。社区内的商业配套比较完善，社 区服务比较到位。 ( 3 ) 中心城区平房社区落后 由于区域经济发展过程中的不平衡，北京市中心城区还留有一部分平房社区。其 中以北京宣武区的香厂路街道最具代表性，该社区占地约0 2 平方公里，居民2 6 5 0 户，约6 8 0 0 人。由于平房区商业基础配套设施较差以及区内居民收入水平较低，该 社区除了具有2 家便利店以外，其余都为地摊、游商等不正规的传统商业形态，对社 区正常的管理、卫生、治安造成了一定的负面影响。平房社区目前商业基础配套设施 相对落后。目前存在于平房社区的商业形式以游商、地摊等不正规的形式为主，社区 商店绝大多数都是路边店、夫妻店、企业规模小，盈利水平低，具备现代管理制度与 管理手段的社区商业企业极少，在物业管理、食品卫生、社会治安等方面存在一定的 安全隐患。 3 2 5 业态布局不合理 国外社区商业的形式主要以购物中心为主，同时购物中心又都以一些知名的企业 为核心，例如美国的沃尔玛，日本的大荣，都是本国内一些社区商业的核心店，同时 除了这些核心店外，还有各种专卖店，专业店，规模不同，提供的服务也不同，但是 多以连锁形式为主，这样社区内的居民就可以在社区内进行基本的消费，娱乐，休闲 世 奇0 北京的一些社区中社区商业业态较为单一，规模比较小，功能不够齐全，大多是 底层商铺的形式，而真正功能齐备、有一定规模、服务质量较高的社区商业是应该与 生活分开、和居民区保持一定距离的，且底商不许经营餐饮，以避免产生扰民等不利 影响。北京社区商业多以沿街店铺形式为主。在朝阳区“朝阳无限住宅区的临街一 层，以韩国精品服饰城为主题的商铺正在招商，与此仅一公里之隔的“朝阳园 住宅 1 4 第3 章北京市社区商业发展的现状与问题 区，也要开一条时尚商业街，不远处的“财满街 楼盘也在规划商业步行街这些 商业的布局都仅仅限于商业街的单一形式，缺乏大型购物中心和大体量社区商业中心 等多元形式。 3 2 6 业态结构配套不完善 社区商业应同时具备购物、休闲和综合服务功能。一个3 - 5 万人的社区，配置的 商业营业面积应不低于2 5 万平方米，业态设置包括超市、便利店、药店、快餐店、 洗染等服务设施以及专卖店、休闲娱乐设施等。 北京在社区商业发展中，大卖场和连锁超市业态基本能满足消费需求，但中型的 百货商店、小型的特色步行街、各类专卖店、便利店比较缺乏，小型便民利民生活服 务网点明显不足。现有的一些服务项目也受到统一性配置的局限，如统一的健身角、 统一的活动室，较少顾及不同社区所特有的人文背景，难以得到居民的认可。同时在 行业配置上不齐全，相当部分地区的社区商业行业结构不尽合理，小型建材、通讯器 材等网点过多，加工食品、特色小餐饮店、修配服务等网点不足。在形成己久的老社 区里，商业形态较为齐全，但是大多规模小、种类少，只能满足居民基本生活需要。 而在新开发的小区里，由于地产开发商的局限性，社区商业很不发达，并因此出现很 多“游商”。在一些社区里，基本商业都很缺乏，居民更别奢望有银行、邮政、健身 休闲等设施了。 3 2 7 社区商业发展规模不当，总规模从规划不足到建设过量 北京市社区商业在发展规模上存在两种不合理的倾向，一是规模过大，超出了小 区居民的需要。开发商更多地从自身商业利益出发，尽可能的增加商业面积的开发规 模以增加销售利润，造成过剩的商业面积难以消化而闲置。二是规模过小，甚至没有 考虑发展社区商业的问题。一部分小区对居民的日常生活考虑不够，商业规划规模过 小，不能满足居民的消费需求。 在2 0 0 0 年以前，社区商业往往被开发商视为包袱，虽然有配建标准，但缓建、 挪用的现象十分普遍，