（技术经济及管理专业论文）住宅产业对上海经济增长的贡献.pdf

摘要 当前，需求成为困民经济经济运行矛盾中的主要凶素。为了拉动经济增长， 需培育新的“增长极”。住宅产业与传统产业关系密切、被认为具有强大潜在需 求的产业，是我们的比较优势。因此，把住宅产业作为国民经济新的增长点符合 当前国情。 但我们同时应当看到住宅产业作为一产业，其经济运行是国民经济的一个子 系统。国民经济作为大系统应对于作为子系统的住宅经济具有制约力、包容力， 住宅经济作为子系统应该与大系统协调地存在。近几年来，上海的住宅产业发展 保持着良好的势头，对经济增长贡献较为突出，拉动了相关产业的发展。但是， 目前上海住宅商品房价格明显高于国民经济发展水平和城镇居民购买力水平，住 宅价格与居民收入比偏高，房租租金偏低，住宅投资增长速度明显高于g d p 增 长速度，在一定程度上存在经济泡沫。本文在肯定上海住宅产业对经济增长的贡 献的同时，分析如何使住宅经济能够与国民经济在整合中协调发展。 首先，分析发展住宅产业的必要性和意义，回顾了上海住宅经济的发展历程。 其次，阐述了住宅产业成为上海经济增长点的观念提出背景、条件、理论根 据、意义。说明发展住宅产业可促进消费，带动相关投资。 接着，对上海住宅产业对经济增长的贡献作了实证分析。同时从消费角度和 投资角度来讲如何确保住宅产业的持续、健康、稳定的发展。一是，从消费的角 度来说，分析了住宅消费中以下不合理的现象：房价收入比过高，导致了住宅 消费巨额性与消费者收人有限性之间矛盾。房租租金偏低的现象，指出租赁市 场是房价形成的价格机制。如果没有住宅租赁市场，使新经济增长点经济政策只 过分地依赖于一次性购买住宅的消费形式，购买市场将缺少支撑点。应警惕目 前上海“投资性需求”。二是，从投资的角度来说，住宅投资结构的不合理，住 宅投资存在一定的盲目性，导致了住宅空置率高居不下，住宅投资的增长速度明 显高于g d p 的增长速度。指出住宅投资要从市场需求出发，合理投资，调整投 资结构，避免出现泡沫经济，给金融体系带来巨大的风险。 最后，指出为了解决上述的市场矛盾，政府如何实行宏观调控的措施，使得 住宅经济能够与国民经济在整合中协调发展。 关键词：住宅经济、经济增长点、房价收入比、空置率 投资性需求、泡沫经济、增长极 a b s t r a c t r e c e n t l y ，d e m a n dh a sb e e no n em a i nf a c t o ro fn a t i o n a le c o n o m i cc o n f l i c t t o d e v e l o pe c o n o m y ，w en e e dc u l t i v a t e t h eh o u s i n gi n d u s t r y ，w h i c hh a sl a r g e l a t e n t m a r k e td e m a n d ，a san e w g r o w t hp o i n t o f n a t i o n a le c o n o m y a sas u b s y s t e mo fn a t i o n a le c o n o m y ，t h ed e v e l o p m e n t o f h o u s i n gi n d u s t r ym u s t b ei nh a r m o n yw i t ht h a to fi t b u t ，t h ep r i c eo f h o u s ei sn o ti nl i n ew i t ht h er e s i d e n t r e v e n u e t h ei n c r e a s i n gs p e e do fh o u s i n gi n v e s t m e n ti sl a r g e rt h a nt h a t o fg d p b u b b l ep h e n o m e n ah a v ea p p e a r e dt oa c e r t a i ne x t e n ti nt h eh o u s i n gi n d u s t r y t h e r ea r ef o u rp a r t si nt h i sp a p e r f i r s t l y ，a n a l y z e dt h es i g n i f i c a n c e a n dn e c e s s a r yo ft h ed e v e l o p m e n to ft h e h o u s i n gi n d u s t r y ，t u r n e da r o u n da n dl o o k e d a tt h eh i s t o r yo fh o u s i n gi n d u s t r yo f s h a n g h a ic i t y s e c o n d l y d i s c u s s e d t h e b a c k g r o u n d ，c o n d i t i o n ，t h e b a s eo ft h e o r i e s ，a n d s i g n i f i c a n c eo f t h eh o s i n gi n d u s t r ya sa n e w g r o w t hp o i n to f n a t i o n a le c o n o m y t h i r d l y ，d e m o n s t r a t e dt h e e x t e n tt ow h i c ht h eh o u s i n gi n d u s t r yc o n t r i b u t e st o e c o n o m yi n c r e a s i n g a tt h es a l n et i m e ，a n a l y z e d t h eu n r e a s o n a b l ep h e n o m e n ai nt h e h o u s i n gi n d u s t r y f o re x a m p l e ，h o u s ep r i c et oi n c o m e r a t i oi sh i g h ，w h i c hl e a dt ot h e i n c o n s i s t e n to f e x p e n s i v eh o u s ep u r c h a s ea n d l o wr e s i d e n tr e v e n u e p r i c em e c h a n i s m i sd i s t o r t e db yl o wh o u s er e n t h o u s i n gv a c a n c yr a t ei sh i g h p o i n t e do u t t h er e l a t i o n b e t w e e nh o u s es u p p l ya n dd e m a n dd e t e r m i n ei fh o u s i n gm a r k e tw o u l dd e v e l o pi na v i r t u o u sw a y f i n a l l y , o nt h eb a s i so fa b o v er e s e a r c h ，p r o p o s e dc o n c r e t ep o l i c i e st h a t w o u l d c u l t i v a t et h eh o u s i n gi n d u s t r ya san e wg r o w t hp o i n to f n a t i o n a le c o n o m ya n dk e e p t h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to f h o u s i n gi n d u s t r y k e yw o r d s ：h o u s i n gi n d u s t r y ； h o u s i n ge c o n o m y ； h o u s e p r i c e t oi n c o m e r a t i o ； n e we c o n o m i cg r o w t hp o i n t ； h o u s i n gv a c a n c y r a t e ； h o u s er e n tt oi n c o m er a t i o ； 声明 本人郑重声明：本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成绩，撰 写成硕士学位论文“住宅产业对上海经济增长的贡献”。除论文中已经注明应用 的内容外，对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方 式标明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表或未 公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名 2 0 0 4 年2 月 狒 1 绪论 1 1 研究的背景与意义 目前，市场需求不足被普遍认为足制约国民经济发展的重要因素之。为 了拉动经济增长，选择哪一个产业作为新时期国民经济新增长点成为大家关注 的问题。人们处于不同的角度、立场，有各自不同的看法，有人主张积极地把 汽车产业、高科技产业作为国民经济新增长点。认为发展高科技产业，可实现 我国的产业升级，富国强民，扩大国际市场占有份额，把对外贸易作为拉动国 民经济发展的火车头。但是，与发达国家相比，对于我国这样一个发展中国家 来讲，传统产业占g d p 的比重仍然较大，传统产业在目前国民经济中。具有举 足轻重的地位，可吸收大量的劳动力就业。目前我国居民的普遍收入水平还比 较低，许多基础还很薄弱，拉动国民经济发展，在很大程度上还须依赖于传统 产业，这是我们的比较优势。高科技产业无论是从本身实力角度，还是从社会 经济发展现实角度，都不可能引发性地在国民经济发展中起到特别关键性的作 用，发展高科技产业将是一个艰苦而漫长的过程。相反，住宅产业这个与传统 产业关系密切、被认为具有强大潜在需求的产业，就十分自然地被选择为国民 经济新经济增长点。 在由市场需求不足、市场经济体制不健全、房地产市场价格机制不完善、 城镇居民住宅消费结构不合理等因素共同作用到现在，社会各界很看好把住宅 作为国民经济新增长点的经济政策，认为住宅是现阶段城镇居民首选的消费品， 由于住宅商品房价格过高等原因，大众的住宅消费处于被限制状态，通过住宅 制度改革，启动住宅消费，就可以释放出巨大的潜在住宅需求量，能够干净利 落地解决我国市场需求不足的问题，能为国民经济发展产生较大的拉动力量， 解决制约我国经济发展的市场需求不足问题。 同时住宅产业不仅具有产业关联度大的特点，而且具有其它一些成为新经 济增长点的重要因素，如住宅产品的消费基本可以在国内实现。与汽车等产业 相比，把住宅产业作为国民经济新增长点，具有十分明显的优势，符合放量国 内市场的战略思想。住宅产业还是一个劳动力密集型的产业，可以吸收较多的 劳动力就业。 由于上述原因，把住宅产业作为国民经济新增长点这一新的经济思想，最 终得到了以朱镕基为首的一届政府的认可，终于突破了“新经济增长点”经济 发展思想在很长一段时间内仅仅在理论界探索的尴尬局面，住宅产业终于历史 绪论 性地充当了新时期围民经济新的增长点，“新经济增长点”经济思想演变成为实 实在在的经济政策。 但是，在把住宅产业作为国民经济新增长点的同时，我们应当看到住宅产 业作为一产业，其经济运行是国民经济的一个了系统。国民经济作为大系统应 对于作为子系统的住宅经济具有制约力、包容力，住宅经济作为子系统应该与 火系统协调地存在。否则就会造成住宅资源紧张、市场空间狭小等问题，使国 民经济大系统与住宅经济系统之问处于不协调状态。目前，我国某些地区住宅 经济j 下处在过热现象，一些方面表现出与国民经济不协调。表现如下：首先， 住宅商品房价格明显高于国民经济发展水平和城镇居民购买力水平，使得市场 缺乏与国民经济发展水平相适应的价格水平的住宅资源，排斥社会中绝大多数 人充当它的消费者，使得住宅消费市场相对于国民经济发展来说相对狭小，影 响了正常的住宅消费和整体市场空间拓展，导致住宅消费结构缺乏合理性。同 时福利房的价格过低，房租偏低，使城镇居民形成了许多消费转移，同样也导 致了不合理的住宅消费结构，这种不合理的住宅消费结构导致了带有缺陷的相 关产业结构，从而影响了宏观经济结构的合理性；其次，在住宅经济中，住 宅投资占国民经济比重过高，住宅投资速度明显高于国民经济的增长速度。这些 不协调使住宅经济与国民经济整体之间的联系处于一种不对称状态，如果长期 存在下去，就会使国民经济大系统失去了对于住宅经济应有的约束力和吸纳力， 形成了自我运行的模式。 近几年来，上海的住宅产业发展保持着良好的势头。对经济增长贡献较为 突出，拉动了相关产业的发展。但是当前住宅价格与居民收入比偏高，房租租 金偏低，住宅投资增长速度明显高于g d p 增长速度，在一定程度上存在经济泡 沫。因此，如何保证扩大住宅消费的有效需求，推动住宅建设的同时，能够抑 制泡沫经济产生，促进住宅业持续、稳定、快速发展，保持与国民经济的协调 发展成为住宅经济发展的关键因素。 1 2 国内外研究现状、发展动态 本课题的研究主要涉及宏观经济学中的国民经济均衡模型、产业经济学中 的产业关联效应分析、统计学中的时间序列分析、住宅经济学中有关知识和房 地产方面的理论。 关于研究住宅产业对经济增长贡献度的方法，目前主要采用产业增加值占 g d p 的比例来衡量。在统计产业增加值时不考虑产业的关联效应。住宅产业增 加值的统计主要采用宏观经济学的国民经济核算方法( 例如支出法、生产法) ， 早在1 9 4 1 年西蒙库兹涅茨( s i m o ns m i t h k u z n e t s ) 指出：从消费角度来说， 绪论 一个国家在定时削里所生产出来的产品并不完全足最终产品，即到达消费者 手里并准备用于最终消费的商品和劳务，它还生产部分制成出以用于补充制成 品的存量或者生产出部分半成品并导致半成品存量增加。凶在这方面的贡献， 西蒙库兹涅茨( s i m o ns m i t hk u z n e t s ) 获得1 9 7 1 年度诺贝尔经济学奖。 但产业增加值并未考虑关联效应，于是出现了用投入与产出法来衡量产业 对于国民经济的贡献。国内的学者也进行了大量的研究。但由于住宅产业未作 为一个独立产业，统计数据缺乏，很少直接运用投入产出表来研究住宅产业对 经济增长的贡献度。国内学者通过其它方法进行测算。在国家自然科学基金应 急项目改革进程中城镇住房需求研究中，首都经济贸易大学韩立岩教授通 过建筑业产业中住宅投资部分和建筑业对其它产业的关联效应来推算住宅业对 经济增长的贡献度。也有学者尝试从消费角度( 支出法) 来衡量住宅产业的增加 值。 本文则通过国民经济的均衡方程来衡量住宅产业对经济增长的贡献，通过 乘数效应来体现产业的关联效应。通过实证来分析住宅经济对国民经济的贡献， i 司时将住宅产业发展状况同国际水平来比较，分析如何引导住宅消费和合理投 资，保持与国民经济的协调发展。 1 3 论文研究的目的 目前，上海住宅经济对国民经济起着巨大的拉动作用。正是由于住宅产业 在上海经济中的地位明显提升，住宅产业的繁荣与衰退对上海经济增长的影响 越来越大。如何解决好住宅经济运行中的常规性矛盾住宅消费巨额性与消 费者收人有限性之间的对立，住宅集中开发、集中消费和居民收人有限之间的 对立一成为住宅经济健康、稳定、协调发展的关键之处。住宅是一般居民支出 数额最大的消费项目，特别是目前居民的住宅消费，与市场化国家住宅消费相 比，依赖抵押贷款的程度很小，这就意味着住宅消费并非是被分配到今后逐年 之中，而是相对集中性消费。由于住宅消费结构的不合理派生出来的消费额， 与其他类型的居民消费项目相比，对于产业结构形成的作用力会更大，容易引 发不合理的住宅投资，导致住宅投资的增长速度明显高于g d p 的增长速度。因 此需要政府更多地介入住宅经济运行，从宏观角度调整住宅消费、投资交易、 抵押贷款利率、住宅开发相互之间的各种关系，以弥补单纯由市场调整带来的 一些不足，能够让尽可能多的人买得起房子，尽可能地让所有的人有房可住； 还需要政府采用一系列措旋来引导消费。如鼓励金融业的介入，通过金融机 构为消费者提供抵押贷款，把当前的一次性巨额消费分摊在今后多年的收入中 逐步扣除。对于金融机构的介入，考虑到目前我国银行业的现状，政府更要引 绪论 导民白j 资本，成立房地产基金和房地产信托等多种融资渠道。同时调整买房的 贷款利息、税收，让相当数量的人提酶实现住宅消费，促进住宅经济健康、持 续运行。 本文的目的就是评价住宅产业在上海围民经济中的地位，同时分析住宅需 求、住宅投资中某些不合理的现状，提出如何解决目前住宅需求中消费结构不 合理、房价收入比过高，如何合理控制住宅投资等问题的政策措施，防止住宅 经济产生泡沫，防i i = 住宅经济对整个国民经济产生负面效应。 1 。4 论文研究的思路 住宅产业成为上海国民经济新的经济增长点，对f ! ! = 海经济增长做出了较大 贡献。住宅产业保持较好的发展势头，但是目前上海住宅市场呈现出房价涨 幅过大，房价收入比过高；结构矛盾加剧，中低房价较少；住宅产业利润 过高，房价过高：住宅开发投资增幅过猛；投资性消费需求不断升温，存 在投机行为；住房信贷潜在风险增加。一些专家认为住宅市场存在泡沫现象， 但同时一些专家认为上海住宅市场没有泡沫。不管哪种说法，都对住宅市场的 一些现象给予极大关注。 本文从发展住宅产业的必要性和意义着手，首先，回顾了上海住宅市场 的发展历程。总结了上海住宅产业的发展对上海的城市化发展起着重大的推动 作用，对经济增长起着拉动作用，同时也总结了九十年代初期发展的经验和教 训；其次，阐述了住宅产业成为上海经济增长点的观念提出背景、条件、理 论根据、意义。说明发展住宅产业可促进消费，带动相关投资，从消费和投资 两方面都起着对国民经济的带动作用；接着，对上海住宅产业对经济增长的 贡献作了实证分析。同时从消费角度和投资角度来讲如何确保住宅产业的持续、 健康、稳定的发展。从消费的角度来说，分析了住宅消费中不合理的现象：一 是，房价收入比过高，导致了住宅消费巨额性与消费者收人有限性之间矛盾。 指出如何解决矛盾性的政策措施。二是，房租租金偏低的现象，指出租赁市场 是房价形成的价格机制。如果没有住宅租赁市场，使新经济增长点经济政策只 过分地依赖于一次性购买住宅的消费形式，购买市场将缺少支撑点。三是，目 前上海“投资性需求”较大，“投资性购房”比例高达1 6 ，正逐步接近国际 公认的2 0 警戒线，市场存在较大风险。从投资的角度来说，房地产开发商住 宅投资结构的不合理，住宅投资存在一定的盲目性，导致了住宅空置率高居不 下，住宅投资的增长速度明显高于g d p 的增长速度。指出住宅投资要从市场需 求出发，合理投资，调整投资结构，避免出现泡沫经济，出现大量的“烂尾楼”， 引自香港文汇报报道 4 绪论 给金融体系带来巨大的风险。最后，指出为了解决上述的市场矛盾，政府如 何实行宏观调控的措施，使得住宅经济能够与国民经济在整合巾协调发展。 本文的研究框架： 2 上海市住宅产业发展历程 2 1 住宅产业的概念 2 1 1 住宅的基本性质 住宅是人们长期居住休息的建筑物，属于生活消费品性质。在衣、食、住、 行、用各种生活消费品中，住宅是一种特殊的、最重要的生活消费品。随着社 会经济的发展，住宅的功能也在不断地发展。住宅逐步地增加了学习功能、交 往娱乐功能和工作功能。随着信息产业的大发展，人们在住宅里从事工作的比 重将会不断地增加。按照恩格斯的分类，住宅既是生活资料，又是享受资料、 发展资料和生产要素。如果从人是劳动力这个生产要素的意义上分析，人们需 要利用住宅来休养生息、繁衍和抚育后代，因而住宅又是劳动力再生产的重要 物质条件。人们对住宅基本观念有一个发展过程。最初的认识是带有基础性的 住宅观念或者基本理念。后来，随着住宅功能的扩大，特别是它的社会性i ；= 1 益 受到重视，使得人们对于住宅基本性质的认识也不断发展。各国的专家对住宅 的含义重要论述如下： 1 住宅是人类与大自然作斗争的产物 人类的远祖为了防止风吹、雨打、日晒，为了防止野兽和敌人的侵袭，需 要一个基本上具有生活和防护功能的居住处，最先是住在天然的岩洞或土穴中。 后来，发展到在树上搭棚而居、挖洞而居。当时的“构巢而居”的构造，以及 挖洞的“挖掘”，就包含了人类的劳动在内，是人类从自然掩体走向人工掩体的 一大进步，是人类住宅的雏形。直到新石器时代，人类才有了用木材、竹材建 设的住宅，更利于与自然作斗争，更利于人类的生存。这时的住宅才被多数住 宅专家称为名副其实的住宅。人类社会的发展历史证明，住宅是人类与大自然 作斗争的产物，是劳动创造的。直至目前，某些发展中国家的贫困人民居住着 简陋的棚屋，仍被一些西方住宅专家称为掩体，而不承认它是住宅。主要是这 种棚屋的居住条件太恶劣，达不到适合人类生存的基本条件。 2 住宅的发展与社会经济、科技发展同步 在占据人类社会发展历史两千多年的封建社会里，固然封建帝王和大地主 可以耗费数金去建设豪华的具有较大规模的宫殿、教堂和庄园，但因为受建筑 材料和手工劳动和施工方法的限制，住宅建设技术发展缓慢。直到产业革命以 上海1 h 住宅产业发展历程 后，因为有了包括水泥、钢材、复合材料、化工材料等建房用的新材料，有了 许多提高人们生活水平的设施和设备，有了许多现代化的旋工机械，住宅建设 爿突破了手工劳动的束缚，取得了迅猛的发展。例如，没有发明电梯以前，就 不能建设高层楼房。因为不依靠电梯而让居民每天好几次地上下 几层楼，是 难以承受的，特别是老人和小孩。山此l _ i _ f 见，住宅是随着社会经济和科技的发 展而不断发展进步的。这些年西方国家提出的住宅现代化、智能化，就体现了 时代发展对提高住宅水平的新要求。 3 住宅凝聚着人类文化发展的结晶 住宅是一个体形较大的建筑物。即使是很简陋的建筑物，也有自己的造型。 住宅的造型首先能够表现的是它的美观性，反映人们的审美情趣。而住宅造型 加上立体化的布局，还可以把伦理思想、价值观念、民族个性、宗教感情等融 入其中。例如，封建社会的大宅院就是为了适应几代同堂的大家庭需要，反映 了自然经济的家庭关系；而资本主义实行专业化、大协作的社会化大生产后， 使得大家庭解体和小家庭普及，就大量出现每户一套住宅的新格局。有些宗教 民族居民的住宅，其造型和布局能够鲜明地反映宗教色彩和民族风格，使人一 看就明白这家居民是什么宗教和民族的居民。法国建筑师p 布尔迪指出：住 宅是社会基础结构的投影符号，所以要把住宅放在各种特定的文化历史范畴内， 作为社会结构和社会功能的一个整体部分来考虑。因此，人们在特定历史文化 背景下的审美观念、价值观念、宗教伦理观念直至世界观，均会在住宅建设上 有不同程度的表现。 2 1 2 住宅问题基本理念 日本住宅福祉学会会长早川和男教授曾经作过这样的论述：食物是保证人 们健康、维持生命的生活消费品，衣服是人们赖以御寒并为生活添彩的生活消费 品，住宅是人们居住和休息的生活消费品，都是保证人们生存所必需的生活消 费品。而住宅与衣食相比，有以下不同之处：一是，衣食是短期消费品，住宅 是氏期消费品；二是，食品和衣物一次性投资低，而住宅一次性投资巨大，许 多居民难于自力解决。由于这样的原因，各个国家重视解决人们的温饱问题在 先，而解决住宅问题在后。r 本长期实行“经济大国，消费福利小国”的政策 和制度，在解决中低收入者住宅问题方面，在提高住宅水平方面，都远远低于 西方国家。由于人们对此抱怨很多，舆论界业批评这种“经济大国，消费福利 小困”的政策。使得二战以后长期执政的自民党在1 9 9 2 年大选中失利。早川和 男教授的论述突出了两点：一是，在衣、食、住等人类不可缺少的生活消费品 中，住宅尤为重要：二是，突出了住宅的社会性和政策性。因此，如何认识住 卜海市住宅产业发展历科 宅问题，特别是政府如何认识住宅问题，以及这些认谚 的发展变化，是各国建 立柑应的住宅制度的思想基础。 1 长期沿用的传统住宅基本理念 征2 0 世纪以前，虽然也承认住宅对居民的重要意义，由_ 丁人们特别是世界 各国的政府把住宅作为单纯的生活消费看待，从中演绎出住宅问题主要靠居民 自身解决，政府没有责任的观念。这是一个从封建社会一直沿用至资本主义初 期的传统的基本理念。1 8 世纪和1 9 世纪初，西方国家加快了城市化的进程， 大批农民涌入城市，使得住宅问题十分严重，被人们称之为“住宅灾难”。而当 时由于西方国家经济力量还比较弱，社会民主化程度也比较低，使得当时西方 国家政府一直坚持老的住宅基本理念，置居民的住宅困难于不顾。恩格斯在于 1 8 7 2 年在论住宅问题中尖锐地指出“现代国家不能够也不愿意消除住宅灾 难”。这句话真实地反映了处于资本主义发展初期的西方国家的实情。 2 现代住宅基本理念 进入1 9 世纪以后，由于城市人口剧增，城市居民特别是广大劳动人民的居 住条件极为恶劣，已经发展成了西方国家严重的社会问题。为此，西方国家在 l g 世纪已经开始采取了一些治标的措施，例如修建贫民窟等。贫民窟对解决一 些无家可归的平民有一定作用，但并不是治本的方法。 2 0 世纪初，许多政治家、学者专家在著书立说中指出，住宅虽是一种生活 消费品，但却是一种特殊的生活消费品。许多专家经过分析认为，广大居民中 的中低收入者如果没有政府的适度支持，是很难解决好住宅问题的。这些论述 对长期沿用的政府不管居民住宅的基本理念来说，是一个带有“质变”的突破。 一是，强调住宅具有重要的社会性。1 9 3 1 年美国召开了第一次全国住宅会 议，决定政府介入住房问题，当时美国总统胡佛在会上作的报告中讲“没有什 么东西比住宅更能为谋求人们幸福和社会安定做出贡献。”这句话可以说是对多 年来许多西方国家的政治家、经济学家论述住宅问题基本理念的一个新概括和 总代表。他把住宅提到了为人们谋幸福的高度。这种思想过去许多人曾经表述 过，例如1 3 0 0 多年前，我国诗人杜甫在“茅屋为秋风所破歌”诗中写道：“安 得广厦千万问，大庇天下寒士尽欢颜”。从中表达了诗人对解决穷苦人住房的希 望。但是这一次是作为政府首脑把住房问题提到这样的高度，同时在讲话中把 住宅提到了关系社会安定的高度，突出了住房的社会性。 二是，强调解决住宅问题可以产生国民经济新的增长点的作用。1 9 2 9 年全 世界爆发了资本主义历史上最大的经济危机，其破坏程度之烈，延续时间之长， 都是空前的。几十万个企业、商店、银行倒闭，到处都是一片萧条的景象。到 了1 9 3 0 年，美国政府召集有关政治家和专家商讨从严重的经济危机中复苏的问 上海市住宅产、【k 发展历程 题。最后得出了一致意见。要从经济危机中复苏，必须抓好儿个关键性环节， 其巾抓好住宅建设就是个关键环节。住宅建设成为关键环节丰要有三条理由： 在经济危机中各行业都受到严重的损失，一时拿不m 大力量来投入复苏的发 展。而发展住宅的建设，可以实施政府的经济支持和政策支持，可以调动广大 居民住宅消费投入的积极性。在各行各业经过经济危机无力起步的情况下，住 宅建设完全有迈步前进的可能。住宅建设在国民经济中占有相当重要的地位。 在一个国家拥有的固定资源总额中，住宅一般可以占到1 5 左右；在1 个国家 正常年景下每年的固定资产投资总额中，住宅可以达到1 0 一2 0 。山于与 住宅建设关系密切的有十几个产业。住宅建设的发展，就可以带动这些相关产 业的发展，有利于国民经济从经济危机中复苏。 2 1 3 住宅产业的概念 在传统产业结构分类中，并没有直接凸现住宅产业，所以在以往的经济学 中没有住宅产业这个概念。例如在“三次产业”分类中建筑业划属为第二产业， 房地产业划属为第三产业。又如，联合国推荐的标准产业分类法中，把全 都经济活动划为1 0 大项，建筑业列为第5 类，房地产业和经营服务业列为第8 类，这些分类虽没有独立的住宅产业概念，但是在建筑业和房地产业中包含着 住宅开发、建造、经营、管理全过程经济活动。“住宅产业”这概念是r 本通产 省于1 9 6 8 年首次提出来的，其范围就是标准产业分类中，各产业领域内与住宅 有关各行业的总和。即“住宅及其有关部件的生产、销售企业及其经营活动的 总和。” 近年来，我国学术界和实践部门对住宅产业进行较广泛的理论和实践探 讨。关于住宅产业内涵的论述常见的是“住宅产业是生产和经营住宅的最终产 品的产业。”具体包括住宅区规划、住宅设计、住宅部件和开发与生产、住宅区 建造，以及住宅( 区) 经营、维修、管理和服务。住宅产业涵盖了建筑业、房 图2 - 1 住宅产业的产业流程 9 上海i h 住宅产业发展= j j 群 地产二业中有关住宅生产、经营、和管理全过程的各个环节，是一跨行业的综合 性产业。如果把住宅建设再向外延伸，加上建材业、设备研究开发和金融保险 、j k 等，实际就形成一个小的产业链。( 见图2 - 1 ) 在理论探讨的同时，对住宅产业化进行了实践，即对于住宅业的组织结构 和经营机制进行了改革和创新。在住宅产业理论和实践的探讨过程中，理论界 结合j 啦内人士提出了住宅产业现代化，即通过住宅产业化实现住宅产业现代化。 所谓住宅产业现代化，就是用现代科学技术加速传统的住宅产业的改造，以科 学技术进步为核心，加速科技成果转化为生产率，全面提高住宅建设质量，改 善住宅使用功能和居住环境，大幅度提高住宅建设的劳动生产率。 前面分析表明，在我国围绕住宅产业化理论与实践的探讨，涉及到多层面 的内容，所以有多方面的理论和现实意义：一是，从一般产业结构理论来说， 我国在| = = 1 本提出的住宅产业概念的基础上，更明确具体地界定和论述了住宅产 、眦这个概念，将其作为一相对独立的产业，形成自身的产业链和运行的区问， 完全突破了传统产业分类法和所谓标准产业分类法，这无疑是产业结构理论的 创新和发展；二是，通过产业化改造我国计划经济体制下“自给自足”的“小 农经济”式的住宅开发经营方式，为逐步改变手工操作形式的作业劳动，实现 在标准化基础上的工业化生产创造条件。因此，如果说住宅商品化是对我国原 有住房制度的改革，那么，住宅产业化就是对原有住宅建设组织结构和经营机 制的变革和创新；三是，通过住宅产业化实现住宅产业现代化，这不但能直接 提高住宅建设的劳动生产率，推动住宅业的发展，同时还有利于我国产业结构 的升级，这是我国当前经济结构调整中具有战略意义的举措；四是，通过住宅 产业化和住宅产业现代化及其成为主导产业，将大大推动经济增长。正如库兹 尼茨所沦及的，经济增长依赖于结构的转变，主要体现为总量增长依靠高于平 均增长率的新兴产业的支持。住宅产业虽不是新兴产业，但是，在我国经济发 展的今天，它既是传统产业，又是新兴产业。 2 1 4 住宅产业和房地产业、建筑业的区别 商品经济的发展，城市化进程的加快，土地、房屋及其权属作为一种商品 进入市场，土地和房屋这种具有自然属性的物品变成了地产和房产这类具有经 济社会属性的商品，从而使房地产投资开发、经营、管理和服务的活动作为一 个产业应运而生。 房地产业是指主要流通领域中从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 房地产业在世界上早已产生，只是各国的叫法各不相同。但都把房地产业作为 一个独立的产业部门，划入第三产业。目前，许多学者把房地产定义为从事房 上海f h 住宅产业发腱历稃 地产开发、建设、经营、管理和服务的产、忆其活动领域土要有：房地产的 开发 u 再开发。其中包括征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设 的第一次开发，和对旧城区土地的再开发，也叫城市土地第一二次丌发；房地 产经营管理。包括十地使用权的出让、转让、租赁和抵押，以及房地产的买卖、 租赁、抵押、典当等活动；房地产中介服务。包括信息咨询、估价、测量、 经纪和公证等服务活动；房地产物业管理服务。包括房屋和公共设施、设备 的维修、保养、绿化、卫生、保安、转租等活动；房地产金融服务。包括房 地产信贷、抵押贷款、保险、投资等活动。 建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物建造、改造、装修、安装等的一 个物质生产部门，属于第二产业。 图2 - 2 住宅产业的产业范围 从h 面的所述中，我们可以看出住宅产业包括住宅建筑业和住宅房地产业 两大部分。( 见图2 2 ) 2 1 5 住宅产业发展的意义 住宅是城镇居民的基本生活资料，住宅问题是十分重要的社会问题。发展住 宅业对保障居民的住宅权利，改善居民的居住条件，促进经济发展，提高居民生 活质量和精神文明水平，有着不可估量的作用。世界各国都把发展住宅业作为一 个重要产业，住宅业能否健康发展，关系到居民的切身利益和生活秩序。同样， 住宅供应紧缺与居民要求改善居住条件的矛盾，环境污染与保护环境的矛盾，也 是世界各国共同面临的问题。在新世纪，住宅业的发展要以广大居民获得小康型 住宅与良好的居住环境为目标，以现代科技为手段，使建筑业、房地产业、建材 业、金融业等全面参与开发住宅建设的经济运行过程和物业管理，实现住宅自身 良性循环、健康发展，并与国民经济发展目标高度适应。 借鉴世界各国经验，积极发展住宅业，有着重要的经济意义和社会意义。 ( 1 ) 住宅产业是一项永恒的事业。人类历史的进程表明，随着社会经济的 发展，人们对住房的要求包括面积、质量、功能、环境等越来越高，用于住房方 面的消费支出数额以及在工资收入总支出中的比例也越来越高，对于任何一个 上海市住宅产业发展历程 居民家庭来说，购买或建造一套住宅都不是一笔小额资金，须经希千年的积累才 能实现。同时在住宅几十年的使用期限中，为保证一定的使用效果和环境，还要 经历维修、管理和改造，这又需要持续不断的投入财力、物力和人力。人的一生 离不丌住宅，人民生活的改善离不开住宅业的发展，住宅业的发展水平和人民居 住条件的好坏，是一个国家或一个城市社会经济发展程度的标志。 ( 2 ) 住宅业在国民经济和社会发展中占有重要地位和作用。住宅业拥有巨 大的社会消费需求，是国民消费和经济发展的结合点。因为住宅具有资金密集 型、劳动力密集型特点，具有新技术含量高和产业关联度强的特点，经济带动作 用大。住宅业的发展，有利于调整和优化产业结构，带动其他产业的发展，刺激住 宅业成为国民经济持续增长的新增长点。据r 本住宅金融公库计算，在| = l 本， 非木造住宅的生产诱发系数高达l - 9 9 3 ，而固定资产投资的生产诱发系数为 1 9 9 0 ，居民消费的生产诱发系数只有1 5 9 5 。也就是说，在消费和投资两种诱 发经济发展的因素中，投资的诱发能力较大。在各种投资中，尤其以住宅投 图2 - 3 住宅产业与关联产业关系 资的诱发力量最大。在我国，据有关部门分析，住宅的生产、流通和消费，直 接对几百大类、几万个品种的产品提出需求，与建材、冶金、化工、纺织、机 械、仪表、公用事业、金融保险、运输、家用电器、家具、装饰、园林、旅游、 商业局物业等近百个部门的经济活动密切关联。住宅业的回顾效应，前瞻效应 和旁侧效应都很明显。据世界银行研究，每销售1 0 0 亿元的住房，可带动1 3 0 1 5 0 亿元的其他商品销售。据国内专家分析，住宅销售对装饰业、家电业、家具业 的带动系数为1 3 4 。 根据上海统计局的估算，居民的住宅消费对家具、电器、水、电、煤等的 贡献，分别为： 表2 1 住宅消费对相关产业带动作用( 单位：亿元) 年份 1 9 9 61 9 9 71 9 9 8 家具、电器 46 47 5 2 水、电、煤 1 0 6 21 3 7 51 5 9 6 资料米源：上海市房产经济学会，住宅消费对上海经济增长贡献度问题研究，1 9 9 9 1 1 。搬秋舫论住宅业成为国民经济新的增长点中国房地产1 9 9 7 年第二期 上海市住宅产业发展历程 ( 3 ) 同时住宅业的发展，有利于改善居民的消费结构。传统的居民消费结 构，食物支出在消费总额巾占有很大比例，居民的节余不断排浪式地冲击着市场 的紧俏商品，带来流通领域的周期震荡。当衣、食消费已基本满足居民需求之后， 积极引导住、行消费，显得尤为重要。由于住宅作为长期、高价、耐用消费品进 入市场，町以大幅度吸纳居民的消费节余，通过住宅的交易市场和中介服务市场 促进住房的买卖与租赁，利于稳定经济秩序促进社会经济基础的持续繁荣。同时 住宅业发展也使城镇土地这一重要生产要素进入市场经济的轨道，促进土地资 源的节约和优化配置，保护与发挥了土地这一“财富之母”的经济效益、社会效 益与环境效益。 2 2 上海市住宅产业发展历程 2 2 1 上海市住宅产业发展的萌芽 我国封建社会极为漫长，商品经济很不发达，自然经济长期处于主导地位， 住宅产业也相当薄弱。随着帝国主义入侵和资本主义经济的产生，使得住宅产 业在中国沿海沿江大城市中萌芽。随着租界的诞生而逐步发展。1 8 4 5 年1 1 月 2 9f _ _ i ，中国近代史上第一份关于对外出租土地章程上海土地章程( 亦称上 海地皮章程) 订立。随后，各国列强在各自的租界内开始土地和房屋经营活动， 逐步形成了独立于其他行业的房地产业。翻开描写旧上海的冒险家乐园一 书便可知道，早在上世纪初，那批外国投机商在上海发的大财，很多人赚的就 是房地产的钱。 2 2 2 住宅产业1 9 世纪中后期在上海的较快发展 1 9 世纪中后期，上海出现了大规模的住宅建设和租售行为。据1 9 4 9 年的 统计，上海城市住宅达到了2 3 5 9 万平方米，除了少量的私宅自用以外，大部分 是由外国资本、中国的民族资本和官僚资本建造和经营的。其中，外国资本较 早在上海从事商品性的住宅经营活动，并占据了主要地位。例如，英资沙逊洋 行，在1 8 8 7 1 9 2 1 年共2 5 年的时间，在上海购置土地2 8 块，面积达到2 8 9 3 8 亩，投资白银2 1 3 1 5 万两，建造了2 8 条居民里弄出租出售，仅每年的租金就 达白银6 0 1 万辆，其中，最大的一个居民里弄为1 8 8 8 年沙逊洋行建造的德安 早，占地5 5 6 亩，投资白银1 1 6 万辆，年获租金5 9 万辆。从1 9 世纪末到2 0 世纪初累计计算，扣除各种税收和其他支出，全部房租净收入超过1 0 0 0 力两白 l 海市住宅产业发展历程 银。 表2 2 上海租界房地产投资情况 年份总额( 千元)指数 1 9 2 53 1 0 4 91 0 0 1 9 2 63 6 4 3 71 1 7 3 1 9 2 71 7 0 3 05 4 8 1 9 2 84 0 8 9 41 3 1 7 1 9 2 95 2 6 7 71 6 9 7 1 9 3 08 3 8 7 62 7 0 1 1 9 3 16 8 2 7 22 1 9 9 1 9 3 23 6 7 2 91 1 8 3 1 9 3 36 9 4 1 51 5 9 2 1 9 3 45 1 0 0 01 6 4 3 ， 资料来源：赵津，中国房地产1 9 9 4 年第8 期，第4 4 页，整理 1 9 2 0 年以后，外资大量投资于我国沿海一些大城市的房地产业。上海是当 时中国房地产最活跃的城市，在1 9 3 6 年房地产经营单位已有了3 0 0 多家。1 9 3 4 年投资总额就达5 1 0 0 万元。1 9 3 1 年房地产交易总额就达1 8 3 0 0 万元。这可从 一h 海租界房地产投资情况表( 表2 。2 ) 和列年房地产交易总额( 表2 3 ) 反映出 来。 当时，上海同外国的联系较为密切，大量引进了海外先进的建筑技术和材 料。因此在住宅建筑的样式和风格上，部分住宅有明显的海外特点，上海有了 建筑万国博览会之称。一些住宅的坐落区位、规划设计和建筑质量都很高，称 之为花园洋房、别墅和公寓，主要出售给外籍人士和中国的富有阶层居住。直 到现在还保留着一些花园洋房。有的住宅具有明显的中西合璧的特点，将国外 的设计_ 季中国的传统和上海住宅的造型密切结合起来，例如石库门住宅，主要 为上海的中下层居民居住。当然，还有很大一部分住宅，是城市贫困居民自己 搭建的，这些就是解放前的棚户区和贫民区。 资料来源：赵津，中国房地产1 9 9 4 年第8 期，第4 4 页，整理 1 4 上海市住宅产业发展历程 表2 3 上海历年房地产交易总额统计表( 1 9 3 0 1 9 4 3 ) 年份交易总额( 万元)指数 1 9 3 08 4 0 01 0 0 1 9 3 l1 8 3 0 02 1 8 1 9 3 22 5 1 83 0 1 9 3 34 3 1 35 1 1 9 3 41 2 9 91 6 1 9 3 51 4 4 61 7 1 9 3 61 4 2 0 1 6 9 1 9 3 76 2 77 5 1 9 3 8 *1 4 0 01 6 6 1 9 3 95 5 6 56 6 3 1 9 4 01 0 4 2 01 2 l 1 9 4 18 3 9 9 69 9 9 1 9 4 21 0 0 0 01 1 9 1 9 4 35 0 0 0 05 9 5 来源：梁运斌，世纪之交的中国房地产，经济管理出版社1 9 9 6 年1 月版，第6 0 页 注： 1 9 3 8 年后数字含有通货膨胀影响，指数变动不符合实际。 2 2 3 上海住宅产业在计划经济时期的特征 解放以后，上海住宅建设发生了巨大的变化。开始成规模地修建职工住宅 和居民新村，1 9 5 1 年5 月上海建造了第一工人新村一曹杨新村，共有4 8 栋木 结构两层楼房。但是，这时期住宅建设规模不大，还未形成真正的产业，住宅 只是作为福利产品进行分配。其特征是：国家实行高度统一的计划经济，住宅 建设有国家统一安排，以国家投入为主。因此上海住宅建设投资一直较低( 见 图2 4 ) 相反城市人口迅速增长，住宅投资变得严重不足，导致住房严重短缺， 人均居住面积增长缓慢，三十年增长了仅0 4 平方米( 1 9 4 9 年人均居住面积为 3 9m 2 ，1 9 7 9 年仅4 3 砰) 。究其原因，在于我国当时不承认住宅是商品，也没 有住宅交易市场，住宅建设不能形成良性循环。也没有土地市场的发展，自然 也没有住宅市场和真正