（土地资源管理专业论文）工业用地出让最低价标准的理论与实证研究.pdf

中文摘要 随着我国城市土地使用制度的改革，国有土地由原来的无偿使用 转变为有偿使用，国有土地使用权成为一种特殊商品，开始实行有偿 出让和转让，并建立了我国的城市土地市场。而在我国从计划经济向 市场经济的转型过程中，如何管理和规范城市土地市场成为政府最为 头痛的问题之一。目前，有些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以 零地价、低予成本出让工业用地是当前土地管理与调控中存在的一个 突出问题，危害十分严重。为此，2 0 0 6 年8 月3 1 日，国务院关于 加强土地调控有关问题的通知中明确提出，国家统一制订并公布各 地的工业用地出让最低价标准，而且规定工业用地必须采取招标拍卖 挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。在我国加强 土地调控的政策背景下，探讨如何确定合理有效的工业用地出让最低 价标准，既具有重大的理论意义，又具有其现实意义。 本文运用理论与实证相结合、定性与定量相结合及比较的分析方 法，一方面介绍区位理论、级差地租理论、政府管制理论等多种基础 理论，并从理论上定性分析工业用地出让最低价标准的影响因素；另 一方面，从实证角度对湖南省工业用地出让、转让价格及工业用地成 本进行定量分析，采用专家评分法建立了工业用地分等评价指标体 系，运用多因素综合评价法和聚类分析法对湖南省各县( 市、区) 工 业用地出让最低价进行分等，然后再采用成本逼近法和出让价修正 法，综合确定出各县( 市、区) 工业用地出让最低价标准。最后，将 其与全国工业用地最低价标准( 湖南省) 从空间分布特征和可操作性 两方面进行对比，发现本文确定的湖南省工业用地出让最低价标准比 国家标准更贴切合理，更具有参考性。 关键词：工业用地出让、最低价标准、价格管制、国家标准 a 陷t r a c t w i t hc h i n e s eu r b a nl a n d - u s es y s t e m sr e f o r m , s t a t e - o w n e d l a n du s ec h a n g e df r o mf r e et oc o m p e n s a t e d t h er i g h t st ou s e i ta l s ob e c a m eas p e c i a lc o m m o d i t ls u c ha sr i g h t sg r a n t i n ga n d t r a n s f e r r i n g , a n dt h e nt h e c i t y l a n d m a r k e tw a s e s t a b l i s h e d h o w e v e r i nt h ep r o c e s so ft r a n s f e r r i n go u r p l a n n e de c o n o m yt om a r k e te c o n o l m j , h o wt om a n a g ec i t yl a n d m a r k e tb e c a m eag r e a tp r o b l e m r e c e n t l yi ni n v e s t m e n t s i n v i t i n g is o m ep l a c eu s e dd e p r e s s e do rz e r op r i c ee v e nl o w e r t h a nc o s t sp r i c et og r a n ti n d u s t r i a ll a n d ，w h i c hb e c a m ea s e r i o u sp r o b l e mi nc u r r e n tl a n dm a n a g e m e n ta n dr e g u l a t i o n a s ar e s u l t ，o na u g u s tt h e3 1 s t2 0 0 6 ，( s t a t ed e p a r t m e n t sn o t i c e o np r o b l e m sa b o u ts t r e n g t h e n i n gl a n dr e g u l a t i o n ( t h e3 1 s t p a p e r ) p o i n t e do u tt h a t t h el o c a ll o w e s tp r i c eg r a n do f i n d u s t r i a ll a n dg r a n t i n gs h o u l db er u l e db ys t a t e ，t h e i n d u s t r i a ll a n ds h o u l db eg r a n t e do n l yi nb i d d i n ga n da u c t i o n f o r m ，a n dt h eg r a n t i n gp r i c ec a l l tb el o w e rt h a nt h ep o s t e d l o w e s tp r i c e u n d e rt h ep o l i t i c a lb a c k g r o u n do fs t r e n g t h e n i n g l a n dr e g u l a t i o n , h o wt oc o n f i r mr e a s o n a b l el o w e s tp r i c eg r a n d o fi n d u s t r i a ll a n dg r a n t i n gh a sg r e a tt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a l m e a n i n g 1 1 1 i s p a p e rs u c c e s s f u h yc o m b i n e dt h e o r ya n dp r a c t i c e a n a l y s i s 、q u a l i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s o no n eh a n d i ti n t r o d u c e dl o c a t i o nt h e o r y ，g r a d e dr e n tt h e o r y , g o v e r n m e n t r e g u l a t i o nt h e o r ya n ds oo n ，a n dt h e o r e t i c a l l ya n a l y z e dt h e i n f l u e n c i n gf a c t o r so nt h el o w e s tp r i c eg r a n do fi n d u s t r i a l l a n dg r a n t i n g ；o nt h eo t h e rh a n d ， i tq u a l i t a t i v e l ya n a l y z e d l i u n a np r o v i n c ei n d u s t r i a ll a n dg r a n t i n gp r i c ea n dl a n dc o s t ， u s e de 】【p e r t sa s s e s s m e n tt os t a b l i s hi n d u s t r i a ll a n da s s e s s m e n t s y s t e ma n df a c t o ra s s e s s m e n tm e n t h o dt oc l a s s i f yi n d u s t r i a l l a n da n dt h e nu s e dc o s ta p p r o x i m a t i n ga n dp r i c ec o r r e c t i n g m e t h o dt oc o n f i r ml o w e s tp r i c es t a n d a r do fi n d u s t r i a ll a n d g r a n t i n gi ne a c ht o w n ( c i t y ，d i s t r i c t ) i nh u n a np r o v i n c e ；a t l a s t ，t h er e s u l t sw e r ec o m p a r e dw i t hn a t i o n a ls t a n d a r do n r e s e a r c hm e t h o d 、s p a c i a ld i s t r i b u t i o na n do p e r a t i o n a l i t y ，w h i c h s h o w e dt h es t a n d a r do ft h i sp a p e rw a sm o r er e a s o n a b l ea n dh a s m e r er e f e r e n c i a b i l i t y k e y r d s ： i n d u s t r i a ll a n dg r a n t i n g ，l o w e s tp r i c es t a n d a r d ， p r i c er e g u l a t i o n 、n a t i o n a ls t a n d a r d m 湖南师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不合任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人 完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：储 1 9 ( 韭知习年 月占日 j 湖南师范大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等 复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密凹。 ( 请在以上相应方框内打“- v ”) 日期：擀 日期：2 辞 ， 毛r日 ；月名日 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 第一章概述 随着我国城市土地使用制度的改革，国有土地由原来的无偿使用 转变为有偿使用，国有土地使用权成为一种特殊商品，开始实行有偿 出让和转让，并建立了我国的城市土地市场。而在我国从计划经济向 市场经济的转型过程中，如何管理和规范城市土地市场成为政府最为 头痛的问题之一目前，我国各级地方政府为了招商引资，竞相压低 地价，甚至零地价出让工业用地的现象广为普遍，因此，我国政府对 工业用地开始实行价格管制，制定工业用地出让最低价标准。本文试 图研究影响工业用地价格的主要因素以及确定工业用地出让最低价 标准的方法。 1 1 研究背景与意义 随着我国市场经济的不断发展及土地使用制度改革的不断深化， 土地市场逐步规范，但在协议出让国有土地的过程中仍存在一些闯 题，如低价出让甚至零地价出让，擅自减免土地使用权出让金，供地 信息不披露、供地结果不公开等等n 1 为制止这种现象的进一步恶化 与演变，保证国有土地使用权的收益，国家提出制定土地出让最低价 标准，并颁布了一系列规定： 1 9 9 5 年6 月，国家土地管理局发布了协议出让国有土地使用 权最低价确定办法( 2 号令) ，第一次提出在规划范围内协议出让国 有土地使用权要确定最低价标准，并提出国有土地协议出让最低价根 据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比 例确定四 2 0 0 1 年4 月，国务院发布的关于加强国有土地资产管理的通 知： ( 1 5 号文) ，明确提出“要根据基准地价和标定地价，制定协议 出让最低价标准基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必 须严格执行并向社会公开各级人民政府均不得低于协议出让最低价 硕士学位论文 出让土地”瑚 2 0 0 3 年7 月，国土资源部发布了协议出让国有土地使用权规 定( 2 1 号令) ，明确要求“以协议方式出让国有土地使用权出让金 不得低于按国家规定所确定的最低价”，同时对最低限价标准分两种 情况作了明确规定：对于基准地价覆盖的地区，协议出让最低价不 得低于基准地价的7 0 9 6 ；对于非基准地价覆盖区，协议出让最低 价不得低于土地有偿使用费、征地( 拆迁) 补偿费用以及按照国家规 定应当缴纳的有关税费之和。 2 0 0 4 年1 0 月，国务院下发了关于深化改革严格土地管理的决 定( 2 8 号文) ，再一次强调“省、自治区、直辖市人民政府要依照 基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准，协议出让土地必须严 格执行相关规定程序外，出让价格不得低于最低价标准”。 2 0 0 6 年8 月，国务院下发了关于加强土地调控有关问题的通 知( 3 1 号文) 。通知中提出国家要根据土地等级、区域土地利用政 策等，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，建立工业用 地出让最低价标准统一公布制度，而且规定工业用地必须采取招标拍 卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准嘲。 上述规定都是为了解决地方政府在招商引资过程中，竞相压价、 亏本协议出让、扰乱土地市场秩序，导致国有、集体土地资产流失等 问题，以及由此引起的工业用地宽打宽用、低效粗放利用及土地投机 等一系列问题。那么该如何确定土地出让最低价标准呢? 一直以来土 地出让最低价标准的确定方法都有学者进行过相关的研究，但都是按 基准地价的一定比例确定，欠缺影响因素及形成机理的深入分析。本 文试图采用理论与实证研究相结合的方法，探讨制定工业用地出让最 低价标准的新思路与新方法。 2 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 1 2 国内外相关研究进展 确定工业用地出让最低价标准是政府对城市工业用地价格的一 种调控与管制，国内外的相关研究主要有价格管制、土地价格调控与 管理、土地出让最低价三个层次的研究。 1 2 1 价格管制的研究 价格管制是政府根据形势需要和既定政策，运用行政权力对某些 产品和劳务价格加以强制性限定的行为，主要是指在自然垄断产业 中，管制者从资源有效配置和服务公平供给观点出发，以限制垄断企 业确定垄断价格为目的，对价格水平和价格体系进行的管制。许多管 制经济学文献都有所论及，如丹尼尔史普博、植草益、飘吉帕维斯 库斯、约翰| l 弗农、小约瑟夫e 哈林顿、王俊豪、g a l b r a i t h j k 、 k a l t 、j o s e p hp 、j - jl a f f o n ta n djt i r o l e 等等睁删。 在微观经济学中，价格管制是指政府根据形势需要和既定政策， 运用行政权力对某些产品直接规定偏离均衡价格的价格。因此，在竞 争性产业中，以政府或协会定价取代主要由市场机制形成价格的行为 也称为统一的价格管制。从这个意义上讲，只要是政府根据形势需要 和既定政策，运用行政权力对某些产品和劳务实施的直接和间接的价 格干预行为，都可以称为价格管制“羽。如，政府对住房实行的限制价 格，对农产品采取的支持价格，对某些产品既规定价格上限又规定价 格下限的双面管制，直接规定某产品价格的绝对管制，甚至对某些产 品的国内价格补贴和进出口补贴也可以划入价格管制的范围删本 文所要研究的工业用地出让最低价标准正是计划经济向市场经济转 型过程中对土地这个特殊商品的价格管制 目前，在实际操作中比较常用的模型有美国的投资回报率价格管 制模型和英国的最高限价管制模型 硕士学位论文 美国对自然垄断性产业采取投资回报率价格管制模型已有很长 的历史。在此模型中，以企业收入作为直接考察的对象，间接地表现 定价的效果。如果企业只生产一种产品( 或服务) ，则投资回报率价格 管制模型为： r ( p ，g ) = c + s ( r b ) ( 1 - 1 ) 如果企业生产多种( n 种) 产品( 或服务) ，则价格管制模型为： r ( 杰p 胁) = c + s ( r b ) 扣i 其中：a 一企业收入函数，由产品价格( p ) 和数量( 口) 决定； c - 一成本函数( 燃科。工资税收折旧) ； s - - - 政府规定的投资回报率； r 卜投资回报宰基效，印企生的资本投资总额； 这一模型的难点在于确定投资回报率( s ) 和资本投资总额( r b ) 。 不同的产业，技术经济特点不一样，s 与髓必然也不一样，需要管 制者进行评判与确定。 英国的最高限价管制采取r p i - x 模型，r p i 表示零售价格指数， 即通货膨胀率；x 是由管制者依据各自然垄断企业的技术经济特点确 定的一定时期内生产效率增长的百分比。例如某年通货膨胀率是5 ( 即r p i = 5 ) ，x 固定为3 ( 即x - 3 ) ，那么，企业提价的最高幅度 是2 。 这种方法不仅适用于单一产品( 或服务) ，也适用于多种产品( 或 服务) ，此时用这种方法得到的价格上限是各种被管制产品的综合最 高限价，以加权平均价形式表现出来，权数是各产品的收益n 力。 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 1 2 2 城市土地价格调控与管理的研究 1 2 2 1 嗣外城市地价调控措施 在对城市土地价格的调控中，国外政府主要采取土地税收制度、 土地储备制度、规划土地使用、城市开发制度、管理和监督土地交易 等措旎 实行土地税收制度，主要是对土地保有、转让征税。同时，还开， 征了其他一些税种，如英国开征的土地受益税、土地增值税，日本开 征的流通税等。 使用土地储备制度来调节土地供需总量，这种措施不但调节了土 地市场，也控制了土地的价格。自2 0 世纪初以来，瑞典、荷兰、瑞 士、美国、英国、法国、奥地利、西班牙、挪威、丹麦、比利时等许 多国家都采用了这一政策，典型的代表是瑞典的首都斯德哥尔摩。早 在2 0 世纪初期，斯德哥尔摩政府就利用银行贷款和黄石的拨款从分 散的土地所有者手中购买土地，从而拥有巨大的土地储备，到2 0 世 纪8 0 年代末市政府已拥有全市土地的7 4 和所有未开发土地所有权， 经过对土地投资和建设，根据需要，有计划地把开发好的熟地分散分 批地推向市场。 土地利用规划是国外一些国家土地管理的重要组成部分，它能对 土地价格产生一定的影响，促进土地有效利用，也是政府对土地价格 进行调解的一个重要手段。如美国、日本、法国等许多国家都对土地 使用类型进行分类规划，划分出居住用途区、商业用途区和工业用途 区一些国家对土地利用强度进行了控制。主要包括用地大小、建筑 覆盖度、居住密度、建筑物高度与体积等。 一些国家通过对城市土地进行投资、改造和建设，对土地进行开 发和再开发，对提高土地质量，引导土地利用方向，调节价格起到了 硕士学位论文 积极的作用。如美国，有两种形式进行开发，一种是官方或半官方开 发机构，另外一种就是私人开发商建设开发；新加坡设立重建局来负 责城市开发；英国从8 0 年代以来，则通过建立企业区和公营城市开 发公司进行城市再开发。 政府对土地交易进行管理和监督，可以及时了解土地交易情况， 较清楚全面地掌握土地交易的新动态，打击制止违法投机行为，调控 地价。在这方面做得不错的国家有日本、韩国等。 1 2 2 2 国内地秽澜控朝度 为有效调控城市地价，我国先后实行了最低最高限价制度、优先 购买权制度等一系列管理制度，对建立规范而有序的地价运行机制具 有积极意义。 我国已经出台的出让地价政策包括两方面：按计划供应土地、抑 制协议出让土地中的低地价。房地产管理法的第九条规定：“土地 使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地 计划”；第十二条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金 不得低于按国家规定所确定的最低价”嘲。 转让地价政策措施分为两方面：一是防止过低的地价出现；二是 抑制地价过高地上涨。为了制止土地使用者以过低地价转让土地，中 华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十六条 规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有 优先购买权”；第二十六条同时还规定：“土地使用权转让的市场价格 不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施”刚。 1 2 3 土地出让最低价的研究 国外对这一领域的研究几乎没有，国内专家学者对土地出让最低 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 价研究也不是很多，主要集中在土地出让最低价标准的确定方法上， 方法主要有： l 、以基准地价的一定比例确定 土地出让最低价确定方法的研究大部分都是根据基准地价的一 定比例确定，这一点从政府文件中不难看出，从1 9 9 5 年到2 0 0 4 年政 府文件中一直强调依据基准地价确定土地出让最低价标准徐保根在 协议出让国有土地使用权最低价的确定办法乜1 3 一文中指出土地使 用权最低价是指政府出让土地使用权时保证国家利益不受损害而确 定的土地使用权出让最低限价，该最低价至少应大于或等于国家对土 地投入在土地使用权出让期限内的补偿额。实质上可理解为土地使用 权出让的成本价( 扣除土地收益后的成本价) ，是基准地价的一部分。 在考虑其成本价的基础上，按基准地价的一定比例确定土地出让的最 低价标准。 2 、以基准地价、出让地价及成本价三者为基础综合确定 在这一方面主要研究者有吴迪、冯洪山等。吴迪在协议出让孱 有土地使用权最低价评估问题的探讨“l 文中提出协议出让国有土 地使用权最低价应遵循最低标准、实用性、综合性、统一性、宏观调 控及因地制宣原则；在评估方法上综合利用基准地价系数修正法、出 让地价修正法和成本逼近法得出国有土地出让最低价冯洪山在浙 江省工业用地协议出让最低限价标准制定研究： “1 中提出以城镇土地 分等为基础，以土地征用开发成本为依据，以工业用地出让、转让价 格和基准地价为参考，综合确定土地出让最低价标准。 3 、以土地等别和区域土地利用政策为基础确定 2 0 0 6 年8 月，国务院下发的关于加强土地调控有关问题的通 知 嘲( 3 1 号文) 第一次提出“以土地等别和区域土地利用政策为基 7 硕士学位论文 础，统一制定并公布全国工业用地出让最低价标准。” 2 0 0 7 年1 月1 日开始实施的全国工业用地出让最低价标准 就是以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通过测 算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使用费之间的 倍数关系，确定全国各县、市( 区) 工业用地出让最低价标准。 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 1 3 研究路线及研究方法 1 3 1 技术路线 1 3 2 研究方法 图卜1 技术路线图 f i g l lt e c h n i c a lf l o w r a z 3 c 吐呵锄 本文试图采用理论与实证相结合、因素分析与系统分析相结合、 定性分析与定量分析相结合的分析方法对工业用地出让最低价标准 ， 硕士学位论文 进行分析研究。 本研究涉及领域广泛，涵盖了城市地理学、管制经济学、土地经 济学、市场经济学等学科的内容。在论文准备期间阅读了大量的国内 外相关文献资料，对相关领域的研究动态及研究进展有了较为详尽的 了解。本文试图分析工业用地出让最低价标准所涉及的理论基础，并 以这些理论为基础进一步对工业用地出让最低价标准的影响因素进 行定性及定量分析；在此基础上系统分析工业用地出让最低价标准的 概念及遵循原则，探讨确定工业用地出让最低价标准的技术方法；然 后，以湖南省为例对确定工业用地出让最低价标准进行实证研究；最 后，在理论研究与实证研究相结合的基础上，总结工业用地出让最低 价标准的主要结论 1 3 3 论文结构 第一章是“概述”从城市土地使用制度改革及如何管理和规范 土地市场开始，提出运用价格管制来调控城市土地市场，并进一步联 想到工业用地出让最低价标准这一政策措施，说明了本选题的研究背 景及意义，介绍了本文的研究方法及路线等。 第二章是“工业用地出让最低价标准的理论基础”。这章是对确 定工业用地出让最低价标准基础理论的一个综述，大致介绍了区位理 论、级差地租理论、地价理论、供求理论、政府管制理论、博弈理论 的基本原理。 第三章是“工业用地出让最低价标准影响因素分析”。从区位条 件、社会经济发展水平、工业集聚规模、工业用地供求状况、土地政 策、地方政府的逐利行为等六个方面对工业用地最低价标准影响程度 进行定量分析。 第四章是。确定工业用地出让最低价标准的技术途径与定量模 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 型”本章首先阐述工业用地出让最低价标准的概念及遵循原则，提 出确定工业用地出让最低价标准的技术途径，最后介绍确定工业用地 最低价标准所需要用到的数学定量模型一一工业用地分等模型、成本 逼近法、出让价修正法 第五章是“实证研究一以湖南省各县( 市、区) 为例”。本章先 介绍湖南省的概况，接着依据工业用地出让最低价标准影响因素分析 结果，建立湖南省城镇工业用地分等指标体系，采用层次分析法赋以 权重，确定湖南省城镇工业用地初步分等结果；以湖南省工业用地出 让最低成本价格为主要依据，以工业用地交易价格为参考，综合确定 湖南省工业用地出让最低价标准；最后与国家( 湖南省) 工业用地最 低价标准中湖南省的标准进行方法、分布及价格上的对比分析。 第六章是“结语”。本章概括本文的主要结论。 硕士学位论文 第二章工业用地出让最低价标准的理论基础 2 1 区位理论 区位理论是关于人类社会经济活动的空间分布及其空问相互关 系的学说，旨在探求人类社会经济活动的空间法则和规律嘲。代表性 的区位论有农业区位论、工业区位论、中心地理论、市场区位论、空 间相互作用论等。 区位论的发展大致经历了三个阶段：见表2 一l 表2 _ l 区位论的发展阶段及特点 一一一! ! 丝：! 三塑坐翌堡壁垒竖竺璺些! 翌! 丝垡! 型婴垒! 塑 区位论古典区位论近代区位论现代区位论 ( 资料来源：杨吾扬区位论原理兰州：甘肃人民出版社，1 9 8 9 p 6 ) 根据区位论，可以寻找城镇区位和工业用地质量评价之间的相关 性，建立城镇工业用地评价的区位系统( 见图2 一1 ) 图2 - 1 城镇工业用地评价区位系统 f i 9 2 - lu r b a ni n d u s u i a ll a n dl o c a t i o ne v a l u a t i o ns y s t e m 1 2 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 城镇工业用地分等应以宏观区位理论为指导，即以宏观尺度研究 每个城镇的空间位置，剖析与其它城镇和地区的工业联系和相互关 系。城镇工业用地宏观区位反映了在以自然地理条件为基础的，在各 种自然、经济、交通条件影响下，表现出的城镇工业用地利用效益、 城镇经济发展水平等的差异。影响城镇工业用地宏观区位的主要因素 有城镇地理位置、工业发展状况、对外交通条件、城镇职能等。 2 2 级差地租理论 马克思认为“级差地租实质上是投在土地上等量资本所具有的不 同生产力的结果h 。换言之，只要客观上存在不同条件的土地，不 论是农用地、城镇用地或不同城镇之问，都存在级差地租。在一个较 大的地域范围内，不同城镇间也存在级差地租，并同样存在级差地租 i 和级差地租i i 两种形式咖。 。 城镇间级差地租的两种形态往往是互相交织，有机联系在一起， 特别在大城镇，由于对城镇土地的追加投资而产生的效益往往会向周 边渗透，从而改变原城镇的等级评价。因此，在一定时期后，莱些城 镇区位的级差地租i i 便会转化为城镇级差地租i 呈现复合状态。所 以，从一定意义上讲，城镇级差地租i 是级差地租i i 的基础，城镇 级差地租i i 是城镇级差地租i 的延伸或转化。 级差地租理论对于评价土地质量、评定城镇土地等级具有重要意 义。级差地租与城镇土地等级存在着互为因果的逻辑关系，城镇土地 质量等级是级差地租产生的条件，城镇土地稀缺性是级差地租产生的 原因，城镇土地等级越高，级差收益越高嘶1 。对于工业用地而言，城 镇工业用地的级差收益越大，代表工业用地质量越好，等级也就越高。 级差地租理论是确定城镇工业用地分等指标体系的理论依据，该 理论认为，级差地租取决于土地的质量状况，具体指土地的肥力和位 置。所以工业用地质量评价( 工业用地分等) 应从土地自然条件和土 硕士学位论文 地经济条件两方面着手。而在工业用地市场发育成熟的地方，可直 接用地租量的大小划分工业用地质量级别。 另外，还可通过级差收益测算的结果验证城镇工业用地分等结 果，如有学者提出在全国城市间宏观划分等后，城市间级差收益应满 足模型： l _ a ( 1 + r ) 。( 2 - i 式中l 为n 等级的城市土地效益，a 为基值，r 为级差系数，n 为土地等级。 2 3 地价理论 地租理论和地价理论是相互补充，密不可分的，所不同的是地租 理论对工业用地分等起着定性化的指导作用，而地价理论则是使工业 用地分等工作更接近模型化与定量化的基础。土地价格理论与其涉及 的价值理论、生产理论、投入产出理论一起决定着工业用地分等中的 某些基本原则和评价方法口町。 马克思地价理论主要包括以下几点：1 土地不是劳动产品，没有 价值，但有使用价值并存在价格，但这个价格“不是土地的购买价格， 而是土地所提供的地租的购买价格口叮”。2 已利用的土地由土地物质 和土地资本构成。3 土地价格包括三个部分：( 1 ) 真正的地租，即绝 对地租和级差地租；( 2 ) 土地投资的折旧；( 3 ) 土地投资的利息。 在西方经济学中对地价的理论则主要采用边际分析、供求分析等 数量分析的方法，其理论基础是效用价值论、生产费用论和供求论。 我国地价理论与城市土地价格相关研究始自于2 0 世纪3 0 年代，这一 时期的城市土地价格研究主要以介绍国外土地经济理论及地价理论 为主，并在此基础上对我国城市土地价格做了初步研究。建国以后， 受“土地无价”观点的影响，整个土地经济学研究没有受到应有的重 1 4 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 视，我国有关土地价格的研究也中断了嘲。2 0 世纪8 0 年代，我国学 者重新开始对城市土地价格问题进行理论探索，突破了以往国内关于 土地价格研究的理论禁区，在理论与实践上均具有重要意义。 城市问土地质量的差别可表现为城市问地价的差异。城市间地价 影响因素可分为：政治因素，社会因素、经济因素( 包括城镇建设状 况) 和管理与政策因素d 町。有学者从国民收入分配角度提出了“宏观 地价”概念及宏观地价评估理论与方法，为区域问地价水平比较研究 提供了依据。 另有学者提出区域内部，在中心城市影响区内，中心城市与其他 城市的最高地价间存在如下关系： p ( r ，z ) = p o e r f c r ( a + b z ) ( 2 - 2 ) z = f o f 式中p ( r ，z ) 是至中心城市距离为r ，城市分等分值差为z 的城市 最高地价p o 中心城市最高地价。f 0 ，f 分别为中心城市及其他城市 的分等分值，e r f c 为余误差函数，a b 为参数伽。 2 4 供求理论 价格是需求和供给双方的均衡，其他的经济变量只能通过调节需 求和供给来间接地影响价格m 土地的使用权作为一种商品，它的 价格最终也由土地的需求和供给来决定 马克思在分析城市地价的影响因素时，也指出：“对建筑地段的 需求，会提高土地作为空间和地基的价值”。“在这里，土地所有权是 绝大部分生产者的生活条件、是他们的投资不可缺少的投资场所，所 以，土地价格上涨是由于土地所有权的需求超过供给嘲”由此可 见，城市土地价格主要由土地需求决定 硕士学位论文 我国城市土地的供给虽然是可以扩大的，但在某个时空内却是有 限的。因此，城市土地需求在这里也起了很大的作用。根据我国目前 城市土地市场的有关情况，城市地价与城市土地供求的关系，可以用 图2 _ 2 表示： l l lk k k 图2 - 2 城市地价与城市土地供求关系 f i g 2 - 2r e l a t i o n s h i pb e t w e e nu r b a nl a n dp r i c ea n di t ss u p p l y - d e m a n d 由图3 2 可知：政府以最低价p 和l l 面积开始供给城市土地； 当市场上城市土地需求曲线叻与供给曲线s s 相交于e 点时， 均衡价格为r ，由于城市地价上涨的拉动，城市土地供给量也增至 k ：当城市土地需求继续增加至d t d 。时，城市土地价格继续上升 至p c ，此时，城市土地供给量也增大到k ；当城市土地需求不断 增加至d 2 d 2 时，城市土地价格继续上升至p d 点，此时城市土地供给 量也增大到l ；由于城市土地需求弹性大于城市土地供给弹性，由 此决定了城市地价上涨的速度比城市土地供给增加的速度要快，反之 亦然嘲。 2 5 政府管制理论 政府管制是为了弥补市场机制运行中的不足而产生的调节微观 经济运行的手段。按照美国经济学家丹尼尔史普博的说法，政府管 制是指行政制定并执行的直接干预市场的配置机制，或改变企业和消 ， 踟 如 踟 队 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 费者供需决策的一般规则或特殊行为管制，是政府直接干预微观经济 主体活动的一种行为方式，是对市场机制的代替嘲 城市土地市场的失灵主要表现在外在性、不完全的信息以及社会 公平等方面。政府管制城市土地的方式包括对土地产权的管制、对土 地使用的管制以及对土地交易的管制等。政府对城市土地管制的效果 是双重的，除了消除城市土地市场失灵的积极作用外，有时也会带来 负面的影响，如造成土地供给的短缺以及地价的上涨。市场有失灵， 政府管制也同样有缺陷，现实的选择并不是非此即彼，而应该是对同 样具有缺陷的二者的权衡嘲。 2 6 博弈理论 博弈论是在2 0 世纪4 0 年代形成并发展起来的研究冲突对抗条件 下最优决策问题的理论，即当某一经济主体的决策受到其他经济主体 决策的影响，同时，该经济主体的相应决策又反过来影响其他经济主 体选择时的决策问题和均衡问题博弈论可以分为合作博弈 ( c o o p e r a t i v eg a m e ) 和非合作博弈( n o n - c o o p e r a t i v eg a m e ) 。如果博 弈中的博弈方( p l a y e r ) 之间可以通过有约束力的协议( b i n g d i n g a g r e e m e n t ) 协调行动，体现的是团体理论性( c o l l e c t i v e r a t i o n a l i t y ) ，即追求集体利益最大化，就称为合作博弈；如果博弈 方之问不能订立有约束力的协议，都从自己的个体理性( i n d i v i d u a l r a t i o n a l i t y ) 出发，追求个体利益最大化，则称为非合作博弈洲。 本文研究的工业用地出让最低价标准确定就是中央政府与地方 政府之间的管制博弈，即地方和中央彼此通过政府管制手段来达到某 种共同效益而产生的一种合作博弈关系中央政府是国家的政权组织 形式，是受社会最高权力机关委托管理国家日常行政事务的机构，它 以经济主体身份参与社会经济运行，谋求的是社会整体利益；而地方 政府代表的是本地区所辖市( 地区) 的利益，它的任务是在执行全国 1 7 硕士学位论文 统一政策的前提下，制定地区性经济和社会发展政策和措施，提高本 地区的经济发展速度、增加地方财政收入、完善投资环境、组织地区 问的经济联合与协作。他们之间为最求利益最大化两产生的冲突是构 成博弈的基础，中央和地方政府的直接管理层是博弈中的当事人，管 制手段是博弈规则，双方协商产生的均衡效应便是博弈结果。 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 第三章工业用地出让最低价标准影响因素分析 3 1 区域区位条件 区位是一个综合的概念，是自然地理区位、经济地理区位和交通 地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。城镇土地区位以土地本 身的自然条件为基础，但往往更受经济地理位置和交通地理位置的影 响嘲。 作为一定地域政治、经济、文化、交通的中心，城市既需要从外 部地区输入劳动力、原材料、能源、农副产品，又要依靠广大腹地作 其消费市场。区位条件优劣对城市土地质量具有决定性意义。 就宏观区位条件而言，沿海城市、处于交通枢纽城市、港口城市 等，由于对外交通方便、距离中心市场近，信息传递迅速，具有其他 城市无法比拟的优越区位条件。例如，上海地处我国沿海发展轴与长 江产业带的交叉处，t 字型结构两条主轴线的交汇处；与西欧、北美 一些重要港口的距离几乎相等。从上世纪2 0 年代起，就己跻身于世 界十大港之列；而天津作为北方第一大港，处在海运和铁路交通的衔 接点，地理位置亦属难得，但与上海相比，就要差很远了。对比两市 地价，在上世纪3 0 年代初期，每亩最高地价( 天津7 5 0 0 0 元亩，上 海4 4 7 5 5 2 元亩) 相差5 倍，每亩平均地价( 天津8 1 1 0 元亩，上海 2 2 0 1 2 元亩) 相差1 7 倍嘲究其原因，区位就是一个重要的影响因 素。 城镇区位的优劣还表现在与区域核心城市的经济联系上，核心城 市不仅在关键发展总量上处于区域内各城市首位，在空间地域上处于 区域相对较为独特的区位，更是区域的经济增长中心，资源配置和调 控中心，创新中心及区域行政调节中心 硕士学位论文 3 2 区域社会经济发展水平 土地作为三大生产要素之一，其质量、使用价值的变化与经济发 展水平之间息息相关。城市经济发展水平体现了城市的综合实力，直 接制约着城市土地价格，经济发展水平高的城市：一是土地利用的经 济效益显著；二是城市建设资金投入强度大，如东部城市市区固定资 产投入强度为9 9 万元a f t ；中部城市为2 5 万元l 叠，西部城市仅为 1 l 万元k m 2 ；三是城市对土地的需求增加嘲。 经济发展水平高的城市有较高的城市土地质量，并表现出高地 价。城市经济发展水平是一个较综合的因素，可用工业产值、财政收 入、社会消费品零售额、基本建设投资等反映。但城市经济发展水平 因素与城镇区位、集聚规模、产出水平等经济因素又存在较强的相关 性。 对工业用地而言，工业生产总值的高低体现了当地工业发展水平 的高低，工业发展水平越高，工业投资额增大，引导工业用地的需求 上升，工业用地价格也就随之增高。 3 3 区域工业集聚规模 当一定的产业在地域上集聚到一定程度，便可形成规模生产和经 营，产生集聚效益，一方面能降低企业之间的原材料及产品运输的成 本，提高市场信息的交流；另一方面又可以共同利用基础设施、劳动 力等资源，使得各企业都从集聚中取得较大的经济效益嘲。产业集聚 一般分为同类产业及其配套产业的集聚和不同类产业的集聚。前者由 于各产业之问存在前后向产业关系，产业联系紧密，产业集聚后取得 的集聚效益较大，产业集聚影响度较强；后者由于产业问相关性差， 仅在空间上集聚，共同利用基础设施、劳动力资源等，因而产业集聚 影响度要弱一些。 工业用地出让最低价标准的理论与实证研究 恩格斯指出：“城市愈大，搬到里面来就愈有利，因为这里有铁 路，有运河，有公路；可以挑选的熟练工人愈来愈多：由于建筑业和 机械制造业的竞争，在这种一切都方便的地方开办新企业，比起在不 仅建筑材料和机器要预先从其他地方运来，而且建筑工人和工厂工人 也要预先从其他较遥远的地方运来的地方开办企业，花费就要少得多 嘲。”例如日本的东京、大阪、名古屋三大都市圈的土地面积只占全 国总面积的1 0 9 6 ，集中了4 5 的人口，5 5 的工业用地。这一地区因 工业高度集中，用地需求激增，工业用地价格水平在日本最高，反之 北海道人口稀少，工业规模小，价格相对很低( 见表3 - i ) 。 表3 - 1日本几个地区1 9 9 2 年城市工业用地价格 t a b 3 - 1i n d u s t r i a ll a n dp r i c eo fs o m ec i t i e si nj a p a n 。1 9 9 2 地区工业用地价格( 日元酊 东京圈 大阪暖 名古屋圈 北海道 4 4 4 0 0 1 2 7 9 1 3 5 资科来源：国土利用白发书 【h 】，1 7 8 页 再例如西安与咸阳、铜川等同属关中经济区，但由于人口和产业 规模不同，西安与咸阳等城市的工业用地价格水平相差很大1 表3 - 2 关中部分城市集聚规模及基准地价比较( 2 0 0 0 年) t a b3 - 2a g g l o m c r a 矗o ns c a l ea n da v e r a g ed a t u mp d c eo f s o m ec i t i e si ns h a n x i ( 2 0 0 0 ) 奏抖来熏：牲患湖车自力陕西城市土地分等与基准地价体系建立初摄【j 】成阳师范学院 学报，2 0 0 2 。t 7 “ 2 i 硬士学位论文 3 4 区域工业用地供求状况 工业用地供给和需求是形成工业用地价格的两个关键因素【“。其 他一切非劳动因素，总是通过影响工业用地供给和需求，进而影响工 业用地价格的。工业用地供给一定，需求增加，则工业用地价格上升； 需求减少，则工业用地价格下跌。工业用地需求一定，供给增加，工 业用地价格下跌；供给减少，则工业用地价格上升。 3 5 区域土地政策 政策是国家和地方政府对土地市场进行调控的重要手段，在目前 土地市场化起步晚、市场发育度低的情况下，政策的变化对土地需求 乃至整个土地市场的影响都是巨大的。科学合理的土地政策，可以在 地价低落时有效地刺激土地利用者或投资者的积极性，从而促进和带 动土地价格上涨：反之，当土地价格过度上扬导致经济泡沫时，能及 时作出响应抑制投资者的投机行为，拉动地价返回正常水平。而对工 业用地同样也是如此，我国目前工业用地出让价格水平一直偏低，因 此，国家采取制定工业用地出让最低价标准将工业用地出让