（土地资源管理专业论文）武汉市保障性住房建设规模与分布研究.pdf

t h er e s e a r c ho fi n d e m n i f i c a t o r y a p a r t m e n t sc o n s t r u c t i o ns c a l e a n dd i s t r i b u t i o ni nw u h a n at h e s i s s u b m i t t e di np a r t i a lf u l f i l l m e n to ft h er e q u i r e m e n t f o rt h em a d e g r e ei nm a n a g e m e n ts c i e n c e b y t l u 0m l n p o s t g r a d u a t ep r o g r a m s c h o o lo fe c o n o m i c s c e n t r a lc h i n an o r m a lu n i v e r s i t y s u p e r v i s o r ：a ij i a n g u o a c a d e m i ct i t l e ：p r o f e s s o r s i a p p r o v e d m a y 2 0 11 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名： 、严 日期：汐”年歹月雩。日 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅； 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权书。 非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 作者签名：、罗缸 日期：7 叼1 1 9 - 岁月乡口日 y 、 撕挑热闰 日期：2 t , 1 1 年，月罗日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库中全文发布，并可按“章程中的 规定享受相关权益。园垂诠塞握交卮澄卮! 旦坐生；旦二生；旦三生筮查! 作者张罗弧 日期：矽，年r 月? - 日 翱张搀闰 日期：砂“年，月；口日 摘要 自1 9 9 8 年房改工作推进后，为解决城镇低收入群体的住房问题，国家制定了 多项住房保障制度，构建了住房保障体系。随着近十年来房地产市场的发展，住房 保障问题日益成为突出的社会民生问题，国家在进行房地产调控的同时，对住房保 障的推进力度也是只增无减。住房保障政策不再仅仅作为一项社会保障工作来推 进，也与调控房地产市场发展、延缓社会住房矛盾有着重要关系。政府在部署并不 断推进各地住房保障工作的过程中，需要投入大量的资源，因此涉及如何将住房保 障工作顺利地落实，落实后将会产生怎样的社会效应，就成为了住房保障工作的重 点研究内容之一。 本论文是为武汉市住房保障如何往前推进所作的基础性研究，包括住房保障应 建设的规模总量以及如何在武汉市内分布一定总量下的保障性住房。本文在武汉市 住房保障运行现状基础上，对武汉市住房保障建设规模与建设分布展开分析研究， 目的在于提供有效的武汉市保障性住房建设的规模，对武汉市保障性住房建设的空 间分布提出建议。 本论文研究的内容分为三大部分，第一部分是对国家、湖北省和武汉市的住房 保障政策进行梳理与分析，对主要的住房保障政策进行分析，根据政策现状作出相 应评价；第二部分是在第一部分分析基础上提出住房保障建设原则，对武汉市住房 保障的需求进行测算；第三部分是根据武汉市住房保障现状，在前述住房保障建设 原则的基础上，分析武汉市住房保障空间分布特点，对即将大量建设的保障性住房 提出相应的空间分布建议。 研究结果显示，地方性的住房保障建设应在依托现状，实事求是；精确数据， 科学预测；重视规划，综合统筹；执行到位，监管严格；不断改进，提升机制的原 则下进行建设，目前武汉市的住房保障建设规模应满足如下需求总量：总需求量约 为1 4 2 6 4 万平方米，其中廉租住房约1 5 5 4 万平方米、公共租赁住房约1 2 4 8 6 万 平方米、经济适用住房约2 2 4 万平方米。在即定的建设规模下，武汉市应针对保 障性住房分布现状，分散分布保障性住房，以科学方法平衡各行政区域内的保障性 住房规模，减少单个项目集中建设保障性住房的情况，建立机制灵活协调保障性住 房指标在各行政区域内的分配。 关键词：住房保障；住房保障政策；规模；现状分布 a b s t r a c t i no r d e rt os o l v et h eh o u s i n gp r o b l e m so fu r b a nl o w - i n c o m eg r o u p s ，c o u n t r y d e v e l o p e dm a n yh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m s ，a n dc o n s t r u c t e dt h eh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m ， w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e to v e rt h ep a s td e c a d e ，h o u s i n gs e c u r i t y h a si n c r e a s i n g l yb e c o m eap r o m i n e n ts o c i a la n dl i v e l i h o o dp r o b l e m s 嘶l ec o u n t r i e s m a k i n gr e a le s t a t er e g u l a t i o n , e f f o r t st op r o m o t eh o u s i n gs e c u r i t yi so n l yb e i n gi n c r e a s e d n o rd e c r e a s e d h o u s i n gs e c u r i t yp o l i c yi sn ol o n g e rs i m p l ya sas o c i a ls e c u r i t yw o r kt ob e p r o m o t e d ，b u ta l s oh a sa ni m p o r t a n tr e l a t i o nw i t hc o n t r o l l i n gt h er e a le s t a t em a r k e ta n d d e l a y i n gs o c i a lh o u s i n gc o n t r a d i c t i o n s w h e nt h eg o v e r n m e n ta r r a n g ea n dp r o m o t et h e h o u s i n gs e c u r i t y t h a tn e e d sl o t so fr e s o u r c e s h o w t oi m p l e m e n th o u s i n gs e c u r i t y , a n d w h a ts o c i a le f f e c t sw i l lb em a d ea f t e ri m p l e m e n t i n gh o u s i n gs e c u r i t y t h a tb e c o m e so n e o ff o c u sr e s e a r c ho fh o u s i n gs e c u r i t y t l l ep a p e ri sab a s i cr e s e a r c ht h a th o wt om o v ef o r w a r dt h ew u h a nh o u s i n gs e c u r i t y , i n c l u d i n gt h ea m o u n to ft h eh o u s i n gs e c u r i t yt h a ts h o u l db eb u i l ta n dh o w t oa r r a n g et h e a f f o r d a b l eh o u s eu n d e rt h ec e r t a i na m o u n ti nw u a h n b a s e do nt h ec u r r e n ts t a t u so f w u h a no nt h eb a s i so fh o u s i n gs e c u r i t y , t h ep a p e ri st oa n a l y z ea n dr e s e a r c ht h es c a l eo f h o u s i n gs e c u r i t ya n dc o n s t r u c t i o n i ta i m st op r o v i d ee f f e c t i v es c a l eo fc o n s t r u c t i o no f a f f o r d a b l eh o u s i n gi nw u h a na n ds u g g e s t i o no fs p a t i a ld i s t r i b u t i o no fc o n s t r u c t i o no f a f f o r d a b l eh o u s i n gi nw u h a n t h i st h e s i sr e s e a r c hc o n t e n ti sd i v i d e di n t ot h r e ep a r t s ，t h ef i r s tp a r ti sc o m b i n ga n d a n a l y s i s i n gn a t i o n a l ，h u b e ip r o v i n c ea n dw u h a n sh o u s i n gp o l i c y , t h e na n a l y s i s i n gt h e m a i nh o u s i n gs e c u r i t yp o l i c ya n dc o r r e s p o n d i n ge v a l u a t i o n s ；t h es e c o n dp a r ti sb a s e do n t h ef i r s tp a r t sa n a l y s i sw h i c hp u tf o r w a r do nt h ea n a l y s i so fc o n s t r u c t i o np r i n c i p l ea n d h o u s i n gn e e d so fw u h a nc i t yh o u s i n gs a f e g u a r dm e a s u r e ；乃et h i r dp a r ti sa c c o r d i n gt o t h e p r e s e n t s i t u a t i o no fw u h a nc i t yh o u s i n gs a f e g u a r di n t h ef o r e g o i n gh o u s i n g c o n s t r u c t i o np r i n c i p l e ，w h i c hf o u n do nt h eb a s i so ft h ea n a l y s i so ft h es p a t i a ld i s t r i b u t i o n c h a r a c t e r i s t i c so fw b h a nc i t yh o u s i n gs a f e g u a r df o rt h em a s s i v ec o n s t r u c t i o n ，a n dp u t f o r w a r dt h ec o r r e s p o n d i n ga f f o r d a b l eh o u s i n gs p a c ed i s t r i b u t i o n r e s e a r c hr e s u l t ss h o wt h a tl o c a lh o u s i n gc o n s t r u c t i o ns h o u l db ei nr e l y i n go nt h e s e p r i n c i p l e so fs t a t u sq u o ，s e e k i n gt r u t hf r o mf a c t s ，a c c u r a t ed a t a , s c i e n t i f i cp r e d i c t i o n s ， a t t e n t i o np l a n n i n g ，c o m p r e h e n s i v ep l a na saw h o l e ，e x e c u t i v ei np l a c e ，t h er e g u l a t o r y s t r i c t l y , c o n t i n u o u si m p r o v e m e n tt op r o m o t i n gt h ec o n s t r u c t i o no fw u h a n c u r r e n t l y w u h a ns h o u l dm e e tt h ef o l l o w i n gr e q u i r e m e n t su n d e rt h eh o u s i n gc o n s t r u c t i o ns c a l e ：t h e t o t a ld e m a n di sa b o u t14 2 6 4m i l l i o ns q u a r em e t e r s ，i n c l u d i n gt h a tl o w r e n th o u s i n g d e m a n di sa b o u t1 55 4m i l l i o ns q u a r em e t e r s ，p u b l i cr e n t a lh o u s i n gd e m a n di sa b o u t 12 4 8 6m i l l i o ns q u a r em e t e r s ，a n de c o n o m ya p p l i c a b l eh o u s i n gd e m a n di sa b o u ta e r a g e 2 2 4m i l l i o ns q u a r em e t e r s u n d e rt h ef i x e dc o n s t r u c t i o ns c a l e ，w u h a ns h o u l db ea i m e da t p r e s e n td i s t r i b u t i o no fa f f o r d a b l eh o u s i n g ，s c a t t e r e dd i s t r i b u t i o nb ys c i e n t i f i cm e t h o d si n b a l a n c eo fe a c ha d m i n i s t r a t i v ea r e a , r e d u c e dt h es i n g l es c a l eo fa f f o r d a b l eh o u s i n g p r o j e c t c o n c e n t r a t eo nt h ec o n s t r u c t i o no fa f f o r d a b l eh o u s i n g ，a n de s t a b l i s h e dt h e m e c h a n i s mo fc o o r d i n a t i o no fa f f o r d a b l eh o u s i n gi nf l e x i b l ei n d e xt h ea l l o c a t i o no fe a c h a d m i n i s t r a t i v ea r e a k e yw o r d s ：i n d e m n i f i c a t o r ya p a r t m e n t s ，p o l i c yo fi n d e m r t i f i c a t o r ya p a r t m e n t s ，s c a l e ， s t a t u sd i s t r i b u t i o n l 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 目录 摘要i a b s t r a c t i i 目录1 第一章引言3 一、研究背景和研究内容3 ( 一) 研究背景3 ( - - ) 研究内容4 二、研究目标和研究意义4 ( 一) 研究目标4 ( 二) 研究意义4 三、研究进展5 ( 一) 、住房保障方面5 ( - - ) 、城市空间分异研究方面6 四、技术路线7 五、创新与不足8 ( 一) 创新8 ( 二) 不足8 第二章保障性住房规模与分布研究基础与理论方法9 一、相关理论9 二、研究方法1 0 第三章住房保障政策分析1 1 一、中央与省级住房保障政策历程与评价1 l ( 一) 相关住房保障政策历程1 l ( 二) 相关住房保障政策评价1 4 二、武汉市住房保障政策分析1 6 ( 一) 相关住房保障政策核心内容1 6 ( 二) 武汉市相关住房保障政策评价1 9 三、武汉市保障性住房建设原则分析2 0 ( 一) 依托现状，实事求是2 0 ( 二) 精确数据，科学预测2 0 ( 三) 重视规划，综合统筹2 1 ( 四) 执行到位，监管严格2 1 ( 五) 不断改进，提升机制2 1 第四章武汉市保障住房建设规模测算与空间分布研究2 2 一、武汉市保障性住房需求规模测算2 2 ( 一) 武汉市居民基本消费水平测算2 2 ( 二) 武汉市保障住房需求规模测算2 7 二、武汉市保障性住房规模与分布研究3 3 ( 一) 武汉市保障性住房现状规模分析3 3 ( - - ) 武汉市经济适用住房空间分布情况统计分析3 6 ( 三) 武汉市建设保障性住房分布特点4 0 第五章结论4 1 一、结论4 1 二、建议4 l 参考文献4 2 致谢4 5 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 一、研究背景和研究内容 第一章引言 ( 一) 研究背景 自1 9 9 4 年起就开始了住房保障政策和保障品种的建构。1 9 9 5 年国家实行“安 居房 政策，对当时经济收入处于中低水平的阶层实施安居政策，可谓是对住房保 障工作的一种尝试。1 9 9 8 年房改政策出台，在推进房改同时规定实行住房保障制度， 明确了住房保障制度是以经济适用住房为主，配以廉租住房的住房保障体系。这一 规定实质上确立了我国的住房保障制度，随后一段时期内各地以此规定为依据开展 保障性住房建设。同时，1 9 9 8 年房改开始后的时期，也是我国房地产进入快速发展 的时期，各地的房地产市场蒸蒸日上，对房地产的各种需求与有限的供给矛盾使得 房价被迅速推升，原本性质为不完全市场的房地产市场几近步入失控状态。在这种 态势下，政府立即出台了相关政策对房地产市场进行宏观调控，其中也包括解决时 下存在住房困难群体的住房问题，于是各项有关住房保障的政策陆续出台。此时， 住房保障政策不再仅仅作为一项社会保障工作来推进，也与调控房地产市场发展， 缓解社会住房矛盾有重要关系。 伴随经济适用住房问题的不断曝光，住房保障方式越来越受到社会各界的广泛 关注，管理部门对住房保障机制及种类的研究渐入高潮，住房保障建设的管理机制 不断完善，实践经验不断丰富。近几年，受我国房地产市场的发展和全球金融危机 的影响，我国住房保障建设工作受到高度重视。高房价、低收入人群、城市务工者、 夹心层等都是人们谈论的焦点话题，2 0 0 8 年全球金融危机影响我国，政府在采取应 对金融危机时，果断出台一系列保障民生的政策，其中包括非常重要的住房保障政 策，2 0 0 8 年底，国家提出“争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房 及棚户区改造问题。计划2 0 0 9 年到2 0 1 1 年，全国平均每年新增1 3 0 万套经济适用 住房。到2 0 1 1 年年底，基本解决7 4 7 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问 题”。2 0 1 0 年政府计划建设5 8 0 万套各类保障性住房和棚户区改造住房，改造农 村危房1 2 0 万户。2 0 1 0 年政府发文对公共租赁住房的发展建设工作又作出了要求。 然而问题随之而来。政府对住房保障工作投入量如此之大，住房保障工作推进 o ( 2 0 0 9 - - 2 0 11 年廉租住房保障规划 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 速度陡然加快，在仅有的政策法规下尚不能对住房保障工作进行全面规定的情况 下，全力推进住房保障工作已经遇到了各种实际问题，例如保障范围、标准、数量 等一系列指标的确定，住房保障机制研究，住房保障选址等都是重大问题，都应在 政策制定前仔细考量研究。 ( 二) 研究内容 本论文所要研究的内容共分为三大部分，第一部分是对国家、湖北省和武汉市 的住房保障政策进行梳理与分析，对主要的住房保障政策进行分析，并根据政策现 状作出评价；第二部分是在第一部分分析基础上提出住房保障建设原则，对武汉市 住房保障的需求进行测算；第三部分是根据武汉市住房保障现状，在前述住房保障 建设原则的基础上，分析武汉市住房保障空间分布特点，对即将大量建设的保障性 住房提出相应的空间分布建议。 本论文共分五章，第一章引言，主要叙述本论文的研究背景、内容、目标、意 义以及技术路线、研究方法、创新与不足；第二章为研究的相关理论与方法，主要 介绍本论文涉及的有关理论与研究方法；第三章为住房保障政策分析，主要针对国 家住房保障政策与武汉市住房保障政策进行分析并给予评介；第四章为论文核心部 分，包括武汉市住房保障建设原则、武汉市住房保障需求测算以及武汉市保障住房 空间分布分析，得出本论文研究结果；第五章为结论与建议。 二、研究目标和研究意义 ( 一) 研究目标 本论文旨在研究一定政策背景和住房保障基础上的保障性住房建设规模与空 间分布，即通过研究得到特定区域在一定基础上的建设总量与空间分布建议，为区 域住房保障工作的推进提供规模与空间布局上的建议。 ( 二) 研究意义 本论文的研究内容可主要归纳为对住房保障需求与空间分布上的分析。对保障 性住房的需求进行预测，研究分析如何合理地进行空间分布具有重大的意义。第一， 有利于政府针对性地制定建设规划，避免盲目上项目；第二，有利于政府进行住房 保障投入预算，提前考虑保障性住房的资金筹集问题；第三，有利于与其他规划建 设项目进行衔接，促进项目间的平衡与协调；第四，有利于社会空间分布均衡，规 划社会布局等等。 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 三、研究进展 ( 一) 、住房保障方面 纵观美、英、新等国的住房保障，确立和强化政府在解决中低收入群体住房问 题中的作用尤为关键。住房是一种特殊商品，价值大、使用期长，在市场机制下很 多居民不可能仅通过市场解决自身住房问题，特别是为数众多的低收入家庭。同时 政府作为经济宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面进步和保障全体居民基本 权利实现的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。固 住房保障的法律法规是住房保障制度得以实施的保证和依据。从世界各国住房 保障发展历史来看，很多国家通过立法途径，在法律上明确各级政府在保障公民居 住权利方面应承担的责任和义务。如美国的合众国住房法，日本的公营住宅 法，英国先后颁布的住房法、住房与建筑法、住房与规划法。 完善的住房金融制度增强了居民的购买能力。这是提高购房能力、改善居民住 房条件的重要途径。日本有向中低收入家庭发放的低息住房金融公库贷款；美国早 在8 0 年代就建立了联邦住宅管理局，对房屋抵押贷款实行担保；新加坡建立了专 门为住房生产、流通和消费融通资金的金融机构，大力创新住房抵押贷款工具，以 适应不同层次购房者的信贷需求。 多层次的住房供应体系应满足不同层次居民的需求。任何一个国家解决住房问 题时先重点解决低收入家庭的住房困难，再逐步解决中等收入家庭的住房问题，具 有层次性。如美国对高收入者供应商品房，对中等收入者供应含有一定社会保障的 “社会住宅，对低收入者供应廉租屋。 我国的青岛市已经建立起了以廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价 商品住房和商品住房为主体的住房保障和供应体系。青岛市以方便保障家庭生活为 出发点，积极推行公共租赁住房配建制度，根据低收入住房困难家庭的分布状况， 将公共租赁住房重点布局在铁路沿线、城市主干道、地铁出入口等区域。凡是规划 为住宅的房地产项目，都要按照比例配建定数量的公共租赁住房或经济适用住 房。新增建设用地规划为住宅的，按照不低于1 0 的比例配建；旧城区、城中村改 造项目，扣除拆迁安置用房后，按照不低于5 的比例配建；一般搬迁企业用地规划 为住宅的，按照4 5 的比例配建。 江苏省按照政府主导、社会参与、市场运作的原则和规模合理化、投资多元化、 国张毅，李放我国城镇中低收入群体住房保障研究综述阴法制与社会2 0 0 8 - 0 9 - 2 5 5 硕士学佐论交 m a s t e r st h e s i s 建设标准化的要求，推行“集中居住、集中服务、集中管理 的经营模式，使公共 租赁住房规划、建设和管理逐步制度化。依照政府主导建设、满足基本需求、实行 指导价格的原则有序推进公共租赁住房建设。 厦门市从2 0 0 6 年开始全力推进公共租赁住房工作，主要是以政府为主导进行 建设，按市场规律建立运行机制，通过分类租金补贴等方式，解决本市中低收入家 庭、特定人群以及农民工等外来务工人员的住房困难问题。 重庆市积极探索城市住房供应“双轨制 ，形成“低端有保障、中端有市场、 高端有约束 的制度体系，把公共租赁住房建设作为住房供应“双轨制 的关键一 环。重庆公共租赁住房涵盖了过去的廉租房和经济适用房，并延伸到既不能享受廉 租房，又买不起商品住房的“夹心层 ，实现公共租赁住房、廉租房、经济适用房 的一体化。公共租赁住房满五年之后，可通过成本价购买，转换成有限产权的经济 适用房。重庆的公租房覆盖人群将打破城乡和内外差别，不设户籍限制；实行商品 房、公租房无差别的“混建模式，主城区公租房均布局在内外环线之间的2 1 个 人口聚居区中，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专 业物业公司的管理与服务，避免社会阶层隔离和形成“贫民窟”，促进和谐社会建 设。 ( 二) 、城市空间分异研究方面 国内从1 9 8 8 年即有实证上的研究。现如今针对城市居住空间分异所做的研究 较为广泛，如孙斌栋、吴雅菲( 2 0 0 8 ) 采用了住宅租赁价格数据，借用a r c g i s 软 件空间分析功能，对上海外环线以内地区的居住空间分异进行了分析和计算；张祚、 李江风等( 2 0 1 0 ) 从经济适用房建设的角度，以全国最早开展经济适用房建设的 城市武汉为例，研究在经济适用房运行机制下的城市居住空间分异与社会公平问 题；王莹、冯宗宪( 2 0 0 9 ) 在文章中通过构建基于住房消费偏好的居住空间分异 机制的理论模型，研究西安城市空间分异的偏好特点和程度等。除了居住空间分异 研究，近年来，业内学者通过g i s 影像分析技术对研究区域进行综合系统地分析， 得出的成果形成图件，状态分布一目了然。郭程轩，徐颂军，巫细波等( 2 0 0 9 ) 固基 于地统计学原理，运用遥感、g i s 和变异函数等方法研究了佛山市土地利用变化驱 动力的时空分异性；彭丽、秦趣、苏维词等( 2 0 0 9 ) 采用因子分析法建立区域综合 孙斌栋，吴雅菲上海居住空间分异的实证分析与城市规划应对策略明上海经济研究：2 0 0 8 ，1 2 张祚，朱介鸣，李江风新加坡大规模公共住房在城市中的空间组织和分布川城市规划学刊：2 0 1 0 ，( 1 ) 王甍，冯宗宪基于住宅消费偏好的西安城市居住空间分异机制的研究【j 】当代经济科学：2 0 0 9 ，3 1 ( 3 ) ：1 1 3 1 1 9 郭程轩，徐颂军，巫细波，基于地统计学的佛山市七地利用变化驱动力时空分异阴经济地理_ ：2 0 0 9 ，0 9 。彭丽，秦趣，苏维词重庆市县域综合发展水平差异的时空特征分析【j 】世界地理研究：2 0 0 9 ，1 8 ( 3 ) ：6 1 - 6 7 6 硕士擘位论文 m a s t e r s t h e $ 1 s 发展水平测度模型，对重庆市县域综合发展水平差异进行评价和类型区划，并利用 a r c g i s 9 2 软件分别绘制出2 0 0 1 和2 0 0 6 年4 0 个县域的综合发展水平空间分异图。 然而，在运用g i s 影像分析技术上，尚存在可以挖潜的空间。g i s 空间分析功能与 城市用地规模的合理性测评的结合就是一个方面。结合对城市用地规模合理性评 价，将城市规模发展用g i s 软件空间分析表现成显而易见的分布图，将十分有利于 开展因素相关性分析，也有利于决策者统筹综合考虑城市用地规划和发展。 四、技术路线 本论文意在通过宏观与微观的政策分析评价，得出武汉市保障性住房建设原 则，借助计量经济学模型与方法，通过测算基本消费水平、最基本标准收入预算、 收入余额指标等，根据武汉市城镇户口住房困难家庭调查等情况，测算武汉市住房 保障需求总量和结构比例，在前述基础上，对武汉市住房保障空间分布进行分析并 提出建设保障性住房的空间分布建议。技术路线图如下： 图1 1 技术路线图 7 五、创新与不足 ( 一) 创新 本文的创新在于以武汉市现行住房保障政策和保障性住房现状资料，从现状运 行的角度出发，结合武汉市住房保障政策，研究武汉市保障性住房规模和空间分布 问题。本文力求结合当前系列住房保障政策的分析研究，通过运用计量模型与空间 统计等科学方法，进行武汉市保障性住房建设规模与空间分布研究，得到武汉市保 障性住房建设规模与空间分布结果。本文将政策层面与执行层面相互联接，使得研 究结果与实际政策能够紧密结合，提高研究结果的可行性。 ( - - ) 不足 本论文的不足之处主要体现在数据基础不完整、政策分析与实际建设规模、空 间分布间的联系不够紧密、空间分布建议不直观等。部分基础数据受到现实条件的 限制，无法找到完整的数据资料；政策分析较为宏观，而实际建设规模为微观数据， 二者之间的联系不够紧密；空间分布研究同样由于资料缺乏的原因，未能利用g i s 软件进行准确地空间分布分析，进而提供一个准确地、可视性强的空间分布建议图。 8 硕士学位论文 m a s t e r 8t h e s i s 第二章保障性住房规模与分布研究基础与理论方法 一、相关理论 1 扩展线性支出系统模型( e x t e n dl in e a re x p e n dit u r es y s t e m ，e l e s ) 该模型是基于对现有的经济系统支出情况而测算相关需求的函数模型，是一个 系统化地研究以收入为标准划分的阶层在进行各种商品消费时，其对商品消费支出 的个性与差异，进而研究某个收入阶层在消费时的偏好。扩展线性支出系统模型的 研究理论前提是消费需求分为基本需求和非基本需求，人们在购买商品时，收入和 需投入的成本是决定人们购买商品总量的决定因素，同时，人们的基本需求不受收 入的影响，只有在非基本需求的购买上才能以人们的收入和偏好来实现。 假设将人们的消费支出具体划分为i 类，则各类商品的消费支出可以用模型表 示为： ，t 一、 k = 只口，+ 6 ，( 】，一圪) 公氏z 1 其中，形是对第i 类商品的消费支出，只和g 。分别为第i 类商品的价格和基 本需求量，b ，为第i 类商品的边际消费倾向，v o 为基本需求总支出，】，为收入水平。 该模型即为“扩展线性支出系统模型”( e l e s 模型) 。 如果样本数据为横截面数据，则可以设： 口，；一b y o 公式2 2 则模型2 1 可以表示为： k = q + b t y 公式2 3 对公式2 2 两端求和得： 圪= 口。( 1 一t ) 公式2 4 由公式2 2 也可以得出： = 口，+ 6 j v o 公式2 5 模型的经济意义为：人们对各类商品的消费需求形可以分为“基本消费需求 只g ，和“追加消费需求饥( 】，一p ，q 。) 两部分：在一定的收入水平和价格水平下， 消费者首先满足其基本消费需求，然后剩下的收入( 】，一p , q ，) 按不同比例巩在各 o 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 种商品、劳务和储蓄之间进行分配。 2 洛仑兹曲线 2 0 世纪初，意大利统计学家洛仑兹( m l o r e n z ) ，首先使用累计频率曲线研究 工业化的集中化程度。后来，这种曲线就被称之为洛仑兹曲线。洛仑兹曲线的上凸 程度，表示某部门指标的集中化程度。上凸程度越大，就表示指标越是集中于某些 部门。如果各个部门的指标值是均等的，则洛仑兹曲线正好就变成了正方形的对角 线。 洛仑兹曲线应用于空间统计分析，可用于分析空间地理上指标的集聚程度。通 过分析空间数据，绘制空间数据的洛仑兹曲线，可得出空间数据的集聚程度与集聚 位置。空间数据的洛仑兹曲线在某区域的上凸程度越大，则表明空间数据在某一区 域越集中。 二、研究方法 1 定性分析与定量测算相结合 通过对事物的定性分析，认清所要研究事物的性质与特点，对已有条件进行分 析，掌握开展研究与定量分析的大方向原则问题，在认清事物本质特征以及对其进 行性质思考的基础上，再以理论基础为指导进行科学地定量分析。 2 系统联系法 通过将多个单独事物以某种方式联系起来，形成综合研究系统，用系统的眼光 看待研究的问题，以获得更开阔的视野和思路。 3 计量经济与数学统计方法 在进行定量问题分析时，应用计量经济学方法进行相应数据的回归与求算，应 用数学与统计类方法，尤其是地理数据的空间统计方法开展相关研究。 1 0 硕士学住论文 m a s t e r st h e s i s 第三章住房保障政策分析 一、中央与省级住房保障政策历程与评价 ( 一) 相关住房保障政策历程 自1 9 8 8 年国家推行住房制度改革，开放商品房市场，释放巨大的商品房需求 以来，我国的房地产业得到迅猛发展，取得了历史性的跨越。伴随着我国房地产业 的发展，在经济发展的推动下，房价不断刷新高纪录，很快便超出了社会部分收入 人群能够承受的上限，使得越来越多的人买不起房，部分人甚至租不起房。此时， 社会上与住房有关的民生问题浮出水面，成为时下广受关注的社会焦点。保障公民 有基本的生活居所是政府必须履行的职责所在，因此住房保障问题于1 9 9 8 年以全 新的使命被政府重新提上议题。自1 9 9 8 年以来，政府在进行房地产业的宏观调控 同时也出台了众多政策进行新时期住房保障各项工作。据调查，政府从1 9 9 8 年到 2 0 1 0 年制定并发布住房保障相关政策二十余条，政策对象从单一的廉租住房发展到 含廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房在内的住房保障体系。政府颁布的住房 保障主要政策有： 表3 1 中央政府颁布的住房保障政策一览表 年份文件号文件名 1 9 9 8 国发 1 9 9 8 2 3 号关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 2 0 0 4 建住房e 2 0 0 3 i1 2 0 号 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 发改价格 2 0 0 5 1 4 0 5 号 城镇廉租住房租金管理办法 建住房 2 0 0 5 1 1 2 2 号 城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法 2 0 0 5 建住房i 函 2 0 0 5 1 2 1 8 号 关于开展城镇最低收入家庭住房情况调查的通知 国办发 2 0 0 5 1 2 6 号 关于做好稳定住房价格工作意见的通知 国务院关于解决农民工问题的若干意见 建住房 2 0 0 6 1 6 3 号 关于城镇廉租住房制度建设和实施情况的通报 2 0 0 6 国办发 2 0 0 6 1 3 7 号 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 建住房 2 0 0 6 1 2 0 4 号 关于印发城镇廉租住房工作规范化管理实施办法的通知 建住房 2 0 0 6 1 2 0 5 号 关于印发城镇廉租住房档案管理办法的通知 2 0 0 7 国发 2 0 0 7 1 2 4 号 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困 财综 2 0 0 7 1 5 3 号 难若干意见的通知 财政部关于印发中央廉租住房保障专项补助资金实施办法 i 抖厶占i - a s n 1 1 c 1 且 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 的通知 财综 2 0 0 7 1 6 4 号 廉租住房保障资金管理办法 建住房 2 0 0 7 1 2 5 8 号 经济适用住房管理办法 建住房 2 0 0 7 1 2 7 6 号 关于改善农民工居住条件的指导意见 建保 2 0 0 8 1 6 2 号 关于加强廉租住房质量管理的通知 2 0 0 8 建保 2 0 0 8 1 7 9 号 关于印发城市低收入家庭住房保障统计报表制度的通知 国办发 2 0 0 8 1 3 1 号 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 建保 2 0 0 9 1 9 1 号 2 0 0 9 - 2 0 11 年廉租住房保障规划 2 0 0 9 建保1 2 0 0 9 1 2 9 5 号 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 建办保 2 0 1 0 1 3 号 关于住房保障规范化管理检查情况的通报 建保 2 0l o 5 8 号 关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知 建保 2 0 1 0 1 5 9 号 关于加强经济适用住房管理有关问题的通知 2 0 1 0 建保 2 0 1 0 1 5 6 号 关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 建保 2 0 10 1 6 2 号 关于加强廉租住房管理有关问题的通知 建保 2 0 1 0 1 8 7 号 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 建保1 2 0 1 0 1 9 1 号 关于做好住房保障规划编制工作的通知 1 9 9 8 年国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知， 文中指明要建立以经济适用住房为主的住房供应体系，形成我国住房保障的雏形。 2 0 0 3 年1 1 月1 5 日建设部审议通过了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，自 2 0 0 4 年3 月1 日起施行，住房保障工作得以建立法律依据。管理办法主要规定了廉 租住房的享有人群，享有住房保障面积标准、廉租住房保障方式、廉租住房资金来 源和管理以及廉租住房管理流程等。2 0 0 4 年5 月3 1 日，经济适用住房管理办法 颁布实施，对经济适用住房的规范运行提供法律依据。2 0 0