（技术经济及管理专业论文）城市住宅保有选择影响因素研究——基于杭州的实证分析.pdf

浙江大学硕士学位论文 y 8 6 7 4 1 4 城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 摘要 二十世纪六十年代以来，随着国外房地产市场的发展，学者们认识到研究住 宅保有选择的必要性，八十年代以后此类研究趋于广泛和深入，为本文提供了丰 富的理论基础。但由于国内外市场的差异，这些成果难以直接应用于我国。我国 房地产市场虽起步较晚，但住房改革之后发展迅速，居民住宅保有选择的问题也 随着市场的发展凸现出来。而多数针对我国城市进行的研究，却由于时间相对较 早，所得结论在市场快速发展变化后已难以适甩，因此，在理论和实践上都需要 重新对该问题进行研究。 本文在详细归纳学者研究结论的基础上，结合我国的实际情况及访谈结果， 初步确定了影响城市居民的住宅租买、投资行为的主要因子。研究过程中，共完 成4 7 5 份有效调查问卷。此外，本研究还利用了浙江大学房地产研究中一t 32 0 0 3 年对杭州居民住宅状况调查的5 5 3 份问卷。本文首先采用s p s s l l 5 中二元l o g i t 模型分别分析出两年的住宅保有选择影响因素，并对所得结果进行对比；其次应 用单因素方差分析，探讨两年中居民住宅消费和投资行为的变化趋势。 本研究的主要结论和创新点主要集中在两个方面：第一，构建出当前居民住 宅租买选择和投资选择的影响因素体系。并通过两年的对比分析得出影响因素的 变化趋势。对租买选择影响因素的研究结果表明，居民性别、年龄、家庭收入、 家庭人口数等始终是重要影响因素，而居民户口和工作地域的束缚减小。对投资 选择影响因素的研究结果除表明家庭经济状况对住宅投资影响重大外，还表明了 住宅投资者中外地投资客显著居多这一事实。同时，我国原有住房制度也间接促 进了居民投资行为的发生，具有房改房和继承住宅的居民有较高的投资倾向。此 外，不同投资行为的居民在年龄、家庭人口数和婚姻状况等特征上也具有显著的 差异。第二，对两年样本的统计分析表明，2 0 0 3 年持有一套白有住宅的居民所 占比例显著高于2 0 0 5 年，而2 0 0 5 年住宅投资的比例及平均投资数目均显著高于 2 0 0 3 年。这一结果从某种程度上反映出两年中房地产市场的发展可能造成了杭 州居民的住宅持有量的两极分化。虽然2 0 0 5 年宏观调控抑制了新投资者的增加， 但对于已发生的投资行为影响较弱，多数投资者继续持有投资住宅。 本研究能对相关部门和企业了解居民住宅行为的影响因素，制定相关政策提 供依据。本文还仍存在较多不足，未来的研究可以增加有效样本的数量，优化各 类样本闻的比例，还可以进一步完善变量的选择及量化方法，或采用其他研究方 法进行研究。 关键词，住宅保有选择影响因素租买选择投资选择 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 a b a t r a c t s i n c e1 9 6 0 s ，w i t ht h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e ta b r o a d ，r e s e a r c h e r sh a v e f o u n dt h a ti ti sn e c e s s a r yt os m d yt h ea f f e c t i n gf a c t o r so fh o u s i n gt n u r ec h o i c e t i l l 1 9 8 0 s ，t h er e s e a r c hh a sb e e nw i d e ra n dd e e p e rt h a l lb e f o r e a n dt l i 略螂u i t so f f e r a c a d e m i cg r o u n d w o r kt ot h i ss m d y 慨i l ed u et ot h ed i f f e r e n c eb e t w e e nc h i n aa n d o t h e rc o u n t i e st h er e s u l t ss h o u l d n o tb ea p p l i e dt oc h i n ad i r e c f l y a sam a t t t r e di n d u s t r y i nm a n yc o u n t i e s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ai ss t i l la n e w l ye m e r g e di n d 嘲 b u to v e rad e c a d ec h i n e s er e a le s t a t em a r k e th a sg r o w nu pr a p i d l ys i n c eh o u s i n s r e f o r mw a sc a r r i e do u ti nu r b a nc h i n a m o s to fc h i n e s eu r b a nr e s i d e n t sb e g a nt o c h o o s et h eh o u s i n gt e n u r ep a t t e m si nm a r k e t h o w e v e r t h er e s e a r c h e sa i m e da tc h i n a a b o u tt h ea f f e c t i n gf a c t o r so fh o u s i n gt e n u r ec h o i c ec a n n o tr e f l e c tc u r r e n tm a r k e t s t a t u s i nt h i sa c a d e m i ca n dr e a lc o n t e x t ，t h ep a p e rs t u d i e st h ea f f e c t i n gf a c t o r so f h o u s i n gt e n u r ec h o i c ei nc u r r e n tu r b a nc h i n ab a s e do nt h ei n v e s t i g a t i o no fh a n g z h o u c i t y c o m b i n i n gf i t e r a t u r e sr e a d i n ga n dt h er e a l i s t i co fu r b a nc h i n a ，t h ep a p e rg i v e s t h em a i na f f e c t i n gf a c t o r so fh o u s i n gt e n u r ec h o i c e s e v e r a ld e c a d eu r b a nr e s i d e n t s w e r ei n t e r v i e w e di n t h i sr e s e a r c hp r o c e s s ，a n d4 7 5q u e s t i o n n a i r e sw e r et m i s h e di n h a n g z h o u b e s i d e st h et h e s i su s e s5 5 3q u e s t i o n n a i r e so f2 0 0 3f r o mt h ec e n t e ro fr e a l e s t a t es t u d y z h e j i a n gu n i v e r s i t y s p s s11 5s o f t w a r ei su s e dt od ol o g i tm o d e la n d a n o v a b yu s i n gt w oy e a r si n v e s t i g a t e dd a t a t h em a i nc o n c l u s i o n sa n di n n o v a t i o n s o f 血e 血e s i sa r ea sf o l l o w s ： ( 1 ) t od e s i g na f f e c t i n gf a c t o r so fh o s i n gt e n u r ec h o i c eo f2 0 0 3a n d2 0 0 5 r e s p e c t i v e l y , i n c l u d i n gc h o o s i n gt ob u yo rr e n to rt oi n v e s to rn o t z h r o u 【g he m p i r i c a l a n a l y s i s ，w ec a nf i n ds o m ec h a n g e sa n d t h et e n d e n c yo ft h ea f f e c t i n gf a c t o r s a st o b u yo rr e n t ，f a n f i l yi n c o m ea n dd e m o g r a p h i c ( g e n d e r , a g e ，f a m i l ys i z e ) f a c t o r sc a r l e x p l a i nd i f f e r e n c e si nd i f f e r e n tc h o i c ei nt w oy e a r s m e a l w h i l et h ei n f l u e n c eo f r e g i s t e r e dp e r m a n e n tr e s i d e n c e ( c a l l e di nc h i n e s e “h u k o u ”) a n dw o r ks i t eo nt h e c h o i c eo fb u y i n go rr e n t i n gi sl o w e rt h a nb e f o r e w h e nf a c i n gt ot h ec h o i c eo f i n v e s t i n go rn o t ，f a m i l ye c o n o m i cf a c t o r s ( i n c o m e ，c a p i t a la s s e t s ) ，d e m o g r a p h i c f a c t o r s ( m a r t i a ls t a t u s ，a g e ，f a m i l yt y p e ) a n dt h ef o r m e rh o u s i n gs y s t e mi nc h i n ap l a y al e a d i n gr o l e b e s i d e sc o n s u m e r sw h oc o m e , f r o mo t h e rp l a c e sa r em o r ei n c l i n e dt o i n v e s ti nh o u s i n g ( 2 ) t h ee m p i r i c a la n a l y s i sr e s u l ta l s os h o w st h ep e r c e n to fo w n i n gh o u s i n gf o r 1 i v i n gi n2 0 0 3i sh i g h e rt h a nt h a ti n2 0 0 5 ，h o w e v e r , t h ep e r c e n to fo w n i n gh o u s i n gf o r i i 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 i n v e s t i n gi n2 0 0 3i sl o w e rt h a nt h a ti n2 0 0 5 t h er e s u ki n d i c a t e st h eg a po fh o u s i n g n u m b e rt h a td i f f e r e n tk i n d so ff a m i l yh o l db em o r ea n dm o r el a r g e t h o u g h m a c r o - c o n t r o li n2 0 0 5h a sh o l dt h ei n c r e a s i n go fn e wi n v e s t o r s ，p r i m a r yi n v e s t o r ss t i l l o b s e r v et h es i t u a t i o na n dr e t a i nan u m b e ro fh o u s i t a gs oa st oa v o i dt h el o s s t 1 1 i sp a p e rc a nh e l pr e l a t e dd e p a r t m e n t sa n dc o m p a n i e st or e a l i z et h ea f f e c t i n g f a c t o r so fr e s i d e n t s h o u s i n gt e n u r ec h o i c e ，a n da l s oc a r lp r o v i d et h e m s o m er e f e r e n c e s t oc o n s t i t u t er e l a t e dp o l i c i e s b u tt h e r ea r es o m ed e f e c t si nt h i sp a p e r 皿ef u t u r es t u d y c a l lb et a r g e t e da ts u c ha s p e c t sa st h eo p t i m i z a t i o no ft h es d e c t i o na n dq u a n t i z a t i o no f t h ef a c t o r s ，t h er a t eo fd i f f e r e n tt y p eo fs a m p l e ，i n c r e a s i n gt h en u m b e ro fs a m p l e b e s i d e sf u t u r es t u d ym a y b eu s ep r o b i tm o d e lt oa n a l y s i s k e yw o r d s ：h o u s i n gt e n u r ec h o i c e ；a f f e c t i n gf a c t o r s ；b u yo rr e n t ；i n v e s to r n o t 1 1 1 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 图目录 图1 + l 论文技术路线8 图1 2 论文的逻辑关系1 0 图2 1 保有选择形式转换、选择和保有选择影响因素1 5 图2 2 出租外部性1 7 图2 3 新加坡私人住宅市场价格指数1 9 9 0 2 0 0 1 ( 1 9 9 8 = 1 0 0 ) 2 3 图2 4 新加坡私人住宅市场使用者成本2 4 图2 5 户主年龄与住宅自有率2 7 图2 6 年龄与住房需求关系2 7 图2 7 消费者年龄与购房比例2 8 图2 8 不同经济阶段的制度关系和住宅保有选择3 2 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 表目录 表4 1 因变量及其量化方式4 7 表4 2 自变量及其量化方式说明4 9 表4 3 住宅保有选择影响因子预期符号5 0 表4 4 住宅保有选择影响因素部分相关文献5 1 表5 12 0 0 3 年、2 0 0 5 年总体样本的描述性统计5 5 表5 22 0 0 3 年、2 0 0 5 年家庭人口特征频次统计5 6 表5 32 0 0 3 年、2 0 0 5 年家庭经济状况统计单位：人民币，元一5 8 表5 4 2 0 0 3 年、2 0 0 5 年住宅状况统计5 8 表5 52 0 0 3 年自变量相关系数矩阵6 0 表5 62 0 0 5 年自变量相关系数矩阵6 1 表5 72 0 0 3 年住宅租买选择样本的描述性统计6 2 表5 82 0 0 3 年住宅租买选择影响因素二元的h 西t 模型回归结果一6 2 表5 。92 0 0 3 年住宅租买选择未进入回归方程的变量6 4 表5 1 02 0 0 3 年住宅租买选择l o g i t 模型预测效果表6 4 表5 1 1 最终模型拟合优度检验表6 5 表5 1 2h o s m e rl e m e s h o w 检验表6 5 表5 1 32 0 0 5 年住宅租买选择样本的描述性统计一6 6 表5 1 42 0 0 5 年住宅租买选择影响因素的二元t o g i t 模型回归结果6 7 表5 1 52 0 0 5 年住宅租买选择未进入回归方程的变量6 8 表5 1 62 0 0 5 年住宅租买选择l o g i t 模型预测效果表6 8 表5 1 7 最终模型拟合优度检验表6 9 表5 18h o s m e r - - l e m e s h o w 检验表6 9 表5 1 92 0 0 3 年、2 0 0 5 年住宅消费行为单因素方差分析一7 0 表5 2 0 住宅租买选择与年份的相关关系7 1 表5 2 12 0 0 3 年住宅投资选择样本的描述性统计7 3 表5 2 22 0 0 3 年住宅投资选择影响因素的二元l d g i t 模型回归结果7 3 表5 2 32 0 0 3 年住宅投资选择未进入回归方程的变量7 5 表5 2 42 0 0 3 住宅投资选择l o g i t 模型预测效果表7 5 表5 2 5 最终模型的拟合优度检验表7 6 表5 ，2 6h o s m e 卜- | 舢e s h o w 检验表7 6 表5 2 72 0 0 5 年投资选择影响因素样本的描述性统计，7 8 表5 2 82 0 0 5 居民住宅投资选择影响因素二元l o g i t 模型回归结果7 9 表5 2 92 0 0 5 年投资选择未进入回归方程的变量7 9 浙江大学硕士学位论文 城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 表5 3 02 0 0 5 年投资选择功g i t 模型预测效果表8 0 表5 3 1 最终模型的拟合优度检验表8 0 表5 3 2h o s m e r - - l e m e s h o w 检验表8 0 表5 3 32 0 0 3 年、2 0 0 5 住宅投资选择单因素方差分析8 2 表5 3 4 住宅投资选择与年份的相关关系8 2 表5 3 52 0 0 3 年、2 0 0 5 年住宅投资样本的描述性统计8 5 表5 3 62 0 0 3 年、2 0 0 5 年投资行为分析8 6 表5 3 7 住宅投资数量与年份的相关关系8 6 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 1 绪论 1 1 问题的提出 1 1 1 理论背景 住宅原始的用途仅是满足人类居住需求的场所，是纯粹的消费品。随着房地 产市场化的发展，住宅的属性也随之增加，成为消费与投资的结合物。住宅保有 选择影响因素的研究就是在寻找造成消费者出现不同的消费或投资行为的原因。 从上个世纪六、七十年代开始，住宅保有选择影响因素问题就受到国外众多 学者们的关注。随着全球房地产市场发展，研究者越来越多，成果卓著。此类研 究主要从两个方面的视角进行，一是住宅所有者视角，另一个是未有住宅者视角。 从房产所有者视角来看，住宅使用者成本( u s e rc o s t ) 和对房产属性的不同需求 是影响人们住宅保有选择形式的首要两大因素( r o s e n i o a n n i d e s ，1 9 8 3 ) ；税 收政策( h u b e n ，2 0 0 3 ) 、房产持有者的财富状况( f u ，1 9 9 1 ) 也是不可忽视的 因素。当住宅持有成本和交易成本较高、家庭财富状况欠佳时，居民投资住宅的 可能性较小；反之，则促进投资行为发生。 事实上，大部分学者并不是从所有者角度来研究的，更多的是从没有自有住 宅者的视角出发，研究这类消费者的住宅消费潜在需求的影响因素。住宅消费潜 在需求是指过去和现在尚未转变而在未来有可能转变为实际住宅商品购买力的 需求( 王岳平，2 0 0 1 ，e 1 1 1 1 1 2 ) 。此类研究中，使用者成本仍是学者们普遍认 同的首要影响因素。使用者成本几乎包括了与住宅相关的所有经济因素变化导致 的成本，例如税收、房价变动、利息调整、房屋维修金等。这些因素值上调会造 成使用者成本的增加，若超过租房成本，则促进租房行为；因素值下调则会使使 用者成本下降，若低于租房成本，则会促进购房行为。除了上述因素的影响之外， 家庭本身的特点也是影响租买选择的重要因素，如家庭收入、家庭处于不同的生 命周期阶段、家庭迁移、婚姻状况、居民性别等。 一般来说，在市场经济发达的国家和地区，居民的住宅潜在需求除受城市和 地区的自然因素影响外，市场状况和市场调控因素的变化对消费者选择影响最 大。与之相比，中国房地产市场化发展时间较短，体制还不完善，市场化程度与 国外存在差距，因此对国外的研究结果不宜套用国外的研究成果。我国虽在二十 世纪后二十年中对城镇住房制度进行了一系列改革，但由于原有计划体制影响巨 大，对我国的研究结果仍显示，除房地产市场本身的影响外，行政制度的影响( 包 括居民的工作性质、职位、职称、工龄等) 对住宅保有选择影响同样重大( h u a n g ， 2 0 0 2 、2 0 0 3 、2 0 0 4 ；l i ，2 0 0 0 ) 。由于学者对中国的研究时间主要集中在2 0 0 0 年 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 以前，而我国于1 9 9 8 年才正式取消了福利分房政策，调查时还没有形成公平开 放的房地产市场。因此，这类研究结果中行政制度的影响相当大。在取消福利分 房制度实行住宅商品化分配方式以后，行政制度的影响减弱，几乎所有的居民都 享有购房的自由。中国的房地产业也进入了较快的市场化发展期，在经济发展较 好的城市和地区甚至呈现火爆的市场局面，因此，当时研究的结论已不髓完全适 用目前的市场情况。 本文基于目前国际、国内的研究状况，研究中国房地产市场化发展初期的居 民住宅保有选择影响因素。 1 1 2 现实背景 本研究的实践视角主要基于以下三点事实提出： ( 1 ) 住房制度改革，房地产市场化发展 我国城镇住房制度改革，自从邓小平同志1 9 8 0 年提出出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房的改革总体设想以来，住宅制度改革逐步在各地展开。在随后 的十几年中，我国政府多次颁发有关住房制度改革的实施方案，逐步将居民住宅 向市场化推进。由于长期以来行政制度干预较为深入，直到1 9 9 8 年全国大部分 地区才完全取消了福利分房制度，这标志着中国房地产业向市场化迈进了重要一 步。经过几十年的发展，我国的房地产业己完全打破原有的供给模式，房地产市 场已经从无到有、从不完善向完善逐步发展，市场化程度不断提高。与此同时， 我国城镇住宅自由化率显著提高。 在我国房地产市场快速发展的形势下，杭州市的房地产市场也快速成长起 来，成为近些年房地产业发展速度最快的城市之一。1 9 9 8 年以来，杭州房地产 市场进入发展的“黄金期”，价格节节攀升，水平已位居全国前列。事实证明， 房地产的市场化发展确实促进了居民生活水平的提高。但同时由于住宅供需失 衡，住宅市场价格不断上升。越来越多的居民感到了在杭居住的巨大压力。面对 杭州市房地产市场发展的形势、相关政策的完善状况以及国外消费观念的影响， 杭州居民的住房消费行为开始转换，部分居民开始选择长期或永久租赁来解决居 住问题。针对此现象，迫切需要分析房地产市场化发展阶段，居民住宅租买选择 客观影响因素，从而对消费者行为有更准确的了解。 ( 2 ) 住宅投资行为过多，对房地产市场影响消极 国外的文献中，对住宅投资选择的研究在整个保有选择的研究中所占比例较 小。在众多西方发达国家中，由于住宅的持有成本较高，较少的投资者具有多套 住宅，而更多的投资者则采取一套住宅半自用半出租的方式投资，因此对一级市 场的影响也相对较小。这与我国的居民住宅投资形式区别较大。在我国，房地产 市场化以后，个体住宅投资行为越来越多。而几乎所有的住宅投资者都具有多套 浙江大学硕士学位论文 城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 住宅，除具有自己居住的住宅外，还拥有其他的住宅供投资使用。应用于投资的 住宅也具有多种保有形式，包括短期和长期出租、空置待售等。因此，我国的居 民住宅投资行为对住宅市场的发展影响较大。适度的住宅投资行为对活跃市场具 有积极作用，但过多的投资和投机行为则对房地产市场造成了不良影响。 从我国住宅制度改革基本完成到2 0 0 5 年这七、八年的时间中，杭州的住宅 价格一直处于大幅上涨期，这与住宅投机行为过多紧密相关。住宅的短期投资或 是长期投资，都取得了超值回报，投资者乐此不疲。在此情况下，更需了解住宅 投资者的基本特征，分析投资行为的客观影响因素。 ( 3 ) 市场发展过热，宏观调控出台 1 9 9 8 年到2 0 0 4 年的六年间，我国的房地产业发展非常迅速，尤其是个别地 区发展形势极为火爆。考虑到经济发展的全局，中央和地方政府虽多次在利率、 税率等宏观经济政策方面进行调整，但调整的频度和力度均不大，对房地产业的 影响较小。但自2 0 0 5 年年初以来，针对一些地区出现的房地产发展过热的情况， 有关部门出台了一系列调控措施，开始对过热的房地产市场实施大力度打压。杭 州市也因其市场状况，成为2 0 0 5 年度国家宏观调控的重点城市。在调控政策推 行半年多的时间，居民的住宅租买行为、投资行为是否出现了变化，变化的情况 如何等问题，房地产主管部门、房地产企业甚至消费者本人都需要了解。基于此， 对杭州市的研究更具现实意义。 1 2 研究目标和研究内容 通过对理论研究和实证研究的学习，发现住宅保有选择的影响因素众多。文 献中涉及的因素，主要为客观因素，包括宏观因素、微观因素或者经济因素、非 经济因素，涉及到市场、政策和消费者自身情况等多个方面。本研究的初选因素 以居民个体的微观因素为主，包括个人和家庭相关因素；同时也涉及重要宏观因 素，主要是市场形势的变化及宏观调控的影响。 1 2 1 研究目标 基于现有的理论成果和自身的研究数据，本文的研究目标有三方面： ( 1 ) 从对杭州居民住宅保有选择的研究出发，初步明确当前城市居民住宅 消费和投资行为的客观影响因素，构建影响因子体系，以量化的形式明确各个因 素对不同行为的影响，希望能够通过实证研究在理论上补充国内在此方面研究的 欠缺。 ( 2 ) 目前，我国的房地产市场化程度已达到一定水平，绝大部分居民都有 在公开市场上解决居住问题的自由，但制度的影响在一定程度上仍然存在。在这 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 种情况下，对居民住宅保有选择影响因素及变化进行研究，希望能进一步深化政 府相关部门和企业对消费者的了解，并为相关制度、方案的制定提供参考。 ( 3 ) 本文还将研究2 0 0 3 年和2 0 0 5 年的两年间，杭州市房地产市场变化对 居民住宅行为的影响。2 0 0 5 年前的一年半的时间中，杭州市房地产继续以往发 展态势；自2 0 0 5 年年初起，由于宏观调控政策的不断出台，使杭州市的房地产 市场迅速进入“平静期”。本文比较2 0 0 3 年、2 0 0 5 年居民住宅消费行为、投资 行为的异同，分析调控前后两种市场状况对居民行为所产生的作用，使房地产 管理和开发部门能更好的了解市场对消费者行为的影响。 1 2 2 研究内容 根据国内外相关研究内容，住宅保有选择研究的仅是消费者对住宅单元1 保 有形式的选择，研究过程中并不考虑住宅单元的质量和其他设施的差别对消费者 行为的影响，认为所有单元均属同一级别。这也是本研究的前提假设。因此，在 本文中并不涉及任何住宅个性特征对保有选择的影响。 本研究的内容主要包括以下几个方面： ( 1 ) 国内外研究现状和动态 广泛阅读住宅保有选择的文献，对住宅保有选择的影响因素作以全面地梳 理，充分了解当前的研究状况。对住宅保有选择影响因素的研究多是国外学者对 所在国家或地区的研究，起步比国内早，且成果显著，也是本研究重点借鉴的部 分。与之相比，国内的研究尚处起步阶段，国内学者对此方面的研究未大规模展 开，较有影响的研究成果很少。 ( 2 ) 全国及杭州市房地产市场发展及住宅保有状况 住宅保有选择问题出现的过程，也是我国的住宅市场形成和发展的过程。研 究该问题就必须了解住宅市场的发展历史，及当前的发展状况。这也揭示出本研 究的时代性。住宅市场的形成正是由改革开放二十多年间，持续的住房制度改革 促成的，同时又与国家多次刺激和调控措施密不可分。本文通过城镇住房制度改 革的重要措施，国家的调控政策以及对住宅保有情况的影响三者相结台，简要介 绍我国房地产市场的发展沿革。杭州的住房改革制度是在国家政策的基础上进行 的，既体现了国家政策的要求，又体现了地区特征。因此，本文在介绍国家政策 沿革的同时也对杭州市的相关政策及其影响作以介绍。 ( 3 ) 拟订住宅保有选择影响因素 这是本研究进行的基础。在充分研究国外文献的基础上，结合我国及杭州市 房地产发展的实际情况，初步拟定影响因素。此外，重视实地调研和访谈结果， 1 住宅单元：是任何一种形式的住所包括独户住宅、连体住宅、连体别墅、公寓以及共有住宅等( 迪帕 斯奎尔和惠顿，2 0 0 2 ，e 1 8 6 1 8 7 ) 。 濒江大学硕士学位论文 城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 总结出重点影响因素，并将其体现在问卷中。 ( 4 ) 住宅保有选择影响因素及变化的分析 此部分是本研究的核心。该部分将本次调查所收集的数据与2 0 0 3 年的数据 做比较分析。虽然在国内从理论上研究消费者住宅投资的不多，但我国的住宅投 资现象非常普遍，尤其是在杭州这样的地区，家庭具有多套住宅的现象较为普遍。 基于此，本文的研究内容有三个方面，首先是对2 0 0 3 年、2 0 0 5 年住宅租买选择 影响因素分别作以分析，并比较两年结果的差异；其次，分析两年住宅投资选择 影响因素，并比较结果；最后通过比较两年间居民住宅投资数量的变化，来揭示 居民投资行为的变化，并探求导致行为变化的原因。上述，对住宅租买选择的研 究是单纯的住宅消费研究，寻找租房者和首次购房者所具特征的差异性；对投资 选择的研究是探求有投资行为和无投资行为这两类人群的特征差异。这三个方面 相互联系，层层深入，体现了研究的完整性。研究中，以居民实际持有的自有住 宅数目来确定住宅消费和投资状况。 1 3 研究方法和技术路线 本文在研究方法上，特别注重规范分析与实证研究的相互结合，力求使本研 究过程和结论既具科学性又具合理性。规范分析是本研究科学地提出问题、认识 问题的前提，是实证分析的基础。实证分析又是检验理论模型合理程度、解决问 题的重要依据。本文采取了以下几种研究方法。 1 3 1 规范分析 自二十世纪后半叶，资本主义国家房地产市场迅速发展以来，对住宅保有选 择的研究就大量出现了。从八十年代后期开始，此方面的研究进入高峰，研究结 论已经成为了解消费者住宅行为的基础，对所在国家或地区的房地产政策制定提 供了参考。中国的房地产业也在九十年代末开始进入快速发展阶段。面对一些地 区( 包括杭州市) 房地产市场出现的形势，一些人们开始思索买房和租房哪种选 择更经济合理。这个问题虽没有在社会上引起广泛的讨论，却在一定程度上促使 消费者购房思想的转变。与此同时，有关人士开始研究住宅投资理财的技巧和方 法。但毕竟中国有着与国外不同市场环境，对于我国出现的问题，国外成熟的研 究结论难以完全适用。因此，本文选题的出发点就在于以下几个方面：如何全面 利用国外学术界的研究成果，将其应用于我国的社会实践：应用我国的实证数据 如何做类似的研究，解决上述问题；并且有哪些新结论会在我国特定的社会经济 环境下产生。 为了能从总体上对国内外学者的研究方法和研究进展有一个准确的把握，笔 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 者除了在研究的初期阅读大量的文献作为知识的基础外，还在研究的过程中不断 抽出时间对最新的研究成果及时学习和总结。在文献的阅读过程中，还特别注重 国外实证研究所用的方法和变量的选取原则等方面的问题，同时对文献进行了不 断地整理和评述。笔者从2 0 0 5 年上半年开始，先后收集并阅读英文文献1 1 0 余 篇、中文文献6 0 余篇，并作了大量具有针对性的魏译工作，完成了住宅保有 选择影响因素文献综述，为本论文的研究奠定了坚实的基础。 通过几个月艰苦的文献研究，基本理清了国内外学者对居民住宅保有选择影 响因素的研究动态及最新的研究成果。虽然学者们研究的国家不同、研究的时间 相异，但研究结果却主要集中在家庭人口统计因素、社会经济因素和宏观政策因 素这三个方面。研究中笔者结合了中国人的传统意识及杭州市的客观情况对这几 类因素作以总结和分类。由于本论文是对同一城市不同年份的研究，因此最终变 量重点涉及两个方面，即家庭人口统计因素和宏观环境及政策变化因素。 在研究的所用模型方面，学者们比较一致。在国外，住宅消费主要形式为两 者：租房和购房；而对于投资者则为投资、不投资两种选择。基于研究的事实， 国外学者们普遍应用的模型为二元l o g i t 离散选择模型，这种模型已经相当成熟， 且效果良好。本文对租买选择和投资选择影响因素的分析主要是二元l o g i t 模型。 而对两年间住宅消费和投资行为间的差异主要采用方差分析。 本研究的确立基础除成熟的理论上外，还有杭州市商品房市场发展状况及调 查的可行性。我国房地产业近年来发展迅速，杭州的房地产市场状况也早已成为 广大居民关注的焦点，房地产的热点地位毋庸置疑。近十年来，杭州房地产开发 企业数目激增，竞争逐渐加剧，促使该行业发展趋子成熟。普通消费者也和从业 人员甚至理论界人士一样，对该行业的看法越来越科学和深刻。此外，本人不仅 是杭州市普通居民，面临解决住宅问题的压力，而且从事房地产销售工作一年多， 曾为不同类型的消费者提供服务。这些均为本论文的顺利完成打下良好的基础。 1 3 2 实证分析 本文采用的实证研究方法主要包括访谈研究、问卷调查和数据处理。 ( 1 ) 访谈调查 本研究为了更好的了解消费者居住状况、个人或家庭基本情况，选取了不同 类型的消费者进行了访谈调查。主要目的是为了确定影响消费者住宅保有选择行 为的变量。文献中变量的设置与当地房地产市场和消费者的实际情况联系紧密。 因此，在设计问卷之前对消费者进行访谈，使问卷更具合理性是非常必要的。访 谈时主要根据预先设置的访谈提纲，访谈过程中也会根据具体情况作适当的修改 和补充。在访谈时间主要集中在两段：2 0 0 5 年5 6 月份和2 0 0 5 年9 l o 月份， 对象主要是租房者、购房消费者和具有购房投资行为的消费者。访谈的问题主要 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 涉及三个方面，包括消费者自身的家庭人口和经济情况，购房或投资的意愿和影 响因素，以及对宏观调控措施出台后对杭州楼市的看法。访谈的结果对本研究的 问卷制作提供了良好的帮助。 ( 2 ) 问卷调查 根据文献学习及访谈情况设计问卷后，调查分两个阶段进行。 第一阶段初步设计问卷，小规模试调查。这一阶段的问卷针对尚无住宅的租 房者和已有住宅者分别进行设计，调查时间集中在2 0 0 5 年6 月份。小规模试调 查的目的主要是能发现问卷中的不妥之处，找出问题所在。对租房者的调查问卷 共发放8 0 份，回收有效问卷6 8 份；对有房者的问卷共发放1 0 0 份，回收有效问 卷8 9 份。通过这次调查确实发现了问卷制作和发放中存在的问题，例如由于本 次问卷调查是将住宅所有者和住宅租赁者分开调查，丝毫不能体现出城市住宅保 有状况，与2 0 0 3 年的调查不能共同分析。此外，原有问卷在一些变量设置上存 在不足，如出生地点选项既没有体现被调查者现在居住的地点也没有反映出居民 的户口所在地和户籍类型等，而这些对居民的住宅消费和投资具有较大影响。再 次，由于当时对文献的学习还欠深入，对本研究需设置的变量还存有疑虑和偏差， 因此决定不采用此次调查问卷结果。通过此次闯卷调查及时纠正了欠缺，为正式 问卷的制作和发放提供了有效的支持。 第二阶段设计正式调查问卷，大规模调查。大规模调查的时间集中在2 0 0 5 年1 0 月份。本次调查对不同类型的消费者采用同一种问卷，以家庭为单位，主 要调查家庭的住宅持有量、居住条件、家庭基本状况等信息，依据居民持有的住 宅数量来判断居民的住宅消费和投资行为。虽然问卷还存在一些问题，但已经将 绝大多数重要的变量体现出。这次调查通过现场调查、电子邮件分发等方式，共 调查了5 0 0 位在杭消费者，回收有效问卷4 7 5 份。 ( 3 ) 数据处理 本文主要采用二元l o g i t 离散选择模型，对住宅租买选择及投资选择进行分 析。对于2 0 0 3 年、2 0 0 5 年两年中，居民行为是否具有差异性这一问题，拟用方 差分析进行处理。拟用s p s s l l 5 统计软件作为分析工具进行数据处理，并得出 结果。 1 3 3 技术路线 本文采用的技术路线如图1 1 所示。在本研究工作中，首先在文献研究的基 础上，明晰国内外研究中设置的基本变量、研究模型的选择，为本文的问卷设计、 调查实施作指导；其次，对国内住宅相关政策作详细了解同时结合与被调查者访 谈的内容拟定调查所用问卷；最后，对数据进行处理与统计分析，并形成结论， 提出杭州消费者住宅保有选择的影响因素。 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 文献阅读 国内外住宅保有选择影响因素、 模型及结论 厂、 规范分析 实证分析 】根据文献研究和杭州房地八 1 访谈调查：进一步选择确认 产市场发展状况进行变量h 变量选择方案 初选和模型的选择 2 试调查：发现问卷不足，明 2 国内、杭州市房地产相关理 确调查方案 论及政策分析 3 正式调查 建立模型并进行统 计分析( s p s s l l s ) lj 1 4 论文结构安排 图1 1 论文技术路线 本文各章节的逻辑关系及所要解决的问题如图1 2 所示。 第一章：绪论。首先介绍本文的研究现实背景，提出所要研究的问题，即以 杭州为例研究城市住宅保有选择的影响因素。其次，论述本研究的研究意义，并 对本文的研究方案做详细说明。 第二章：住宅保有选择文献综述。首先介绍几个与本研究密切相关的几个概 念；而后，根据国外的研究成果、中国房地产市场的实际情况及本文研究的侧重 点，较为详细的总结了住宅保有选择的影响因素。这些因素主要涉及以下两个方 面：一是微观因素，包括家庭人口统计变量、家庭经济因素等；二是宏观因素， 主要包括价格、利率、税率等几个对市场发展具有重要影响的因素。 第三章：介绍全国及杭州房地产市场发展沿革及我国住宅保有状况。本章以 中国房地产市场从无到有的发展过程为脉，将这一过程划分为三个时期：计划经 浙江大学硕士学位论文城市住宅保有选择影响因素研究基于杭州的实证分析 济时期、过渡经济时期和市场经济时期。分别介绍了各个阶段全国及杭州市住宅 政策的变化、住宅市场的发展情形以及住宅保有状况。 第四章：变量的选择和研究模型的构建。设立租买选择、投资选择的因变量 和自变量。在模型的构建方面，对租买选择、投资选择的研究采用l o g i t 离散选 择模型，对两年中居民消费行为和投资行为的比较分析应用单因素方差分析 ( a n o v a ) 。并对各部分所用模型和分析方法进行探讨。 第五章：实证分析。本部分包括对三个方面的研究内容。首先是对居民住宅 租买选择的分析，应用h g i t 模型得出2 0 0 3 年和2 0 0 5 年住宅租买选择的影响因 素，建立估计方程，并通过单因素方差分析对两年间居民消费行为的差异性进行 比较；其次是对居民住宅投资选择( 是否投资住宅) 的分析，与上部分分析类似