（技术经济及管理专业论文）农村集体建设用地流转管理研究.pdf

重庆大学硕士学位论文中文摘要 摘要 农村集体建设用地流转是我国在新时期对农村集体土地使用制度的改革和 创新。它的意义不仅仅在于可以更加合理有效地配置土地资源、提高土地利用率、 加快农村城市化的步伐，更重要的是它可以通过盘活存量建设用地，达到保护耕 地的目的；通过重新建立土地收益分配机制达到促进农村经济发展、农民增收和 社会稳定的目的；并且可以推动农村土地产权制度、土地产权的实现形式、征地 制度等方面的一系列改革。 本文在实地调查和查阅大量文献资料的基础上，对农村集体建设用地流转进 行了深层次的研究。文章首先明确了研究的主题与思路，对相关的基本术语作了 界定，并回顾了有关农村土地使用权流转的一般理论。随后，为了说明农村集体 建设用地流转的客观必然性，论文归纳了农村集体建设用地流转的现状并做了成 因分析，提出了流转中存在的问题。文章说明了建立农村集体建设用地流转制度 的必要性，并运用经济学有关理论进一步说明了农村集体建设用地流转的经济合 理性。针对流转的现状和存在的问题，提出了集体建设用地流转的制度设计方案j 通过试点地的实证分析，提出了流转中存在问题的解决方案，并且深入研究了集 体建设用地流转中的几个经济问题。最后，为了能保证集体建设用地流转制度的 顺利建立与实施，本文提出了完善农村集体建设用地流转管理的政策建议。 关键词：制度变迁，农村集体建设用地流转，必然性，土地产权 重庆大学硕士学位论文英文摘要 a b s t r a c t t h em o v e m e n to fr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d ( m r c c l ) i st h ei n n o v a t i o no f r u r a lc o l l e c t i v el a n d u s a g es y s t e mi nt h en e wp e r i o do f o u r c o u n t r y i tp l a y sag r e a tr o l e i nr a t i o n a ld i s p o s i n gl a n dr e s o u r c e s ，i m p r o v i n gl a n du t i l i z a t i o nr a t i oa n d q u i c k e n i n gt h e s t e po fr u r a lu r b a n i z a t i o n ，i tc a na l s op r o t e c t i n gc u l t i v a t e dl a n db ym o v i n gr e s e r v e d c o n s t r u c t i o n l a n d ，p r o m o t i n gr u r a le c o n o m yd e v e l o p m e n ta n di n c r e a s i n gp e a s a n t s i n c o m e ，p u s h i n gf o r w a r d as e r i e so fr e f o r m a t i o n o fr u r a ll a n d e d p r o p e r t yr i g h t s i n s t i t u t i o na n dl a n dr e q u i s i t i o ns y s t e me t c s o ，t h i sd i s s e r t a t i o nm a k e sat h o r o u g hs t u d yo i lm r c c la f t e ra l l o n t h e ，s p o t i n v e s t i g a t i o na n daw i d er a n g eo fd a t ac o l l e c t i o n f i r s t l y , t h ed i s s e r t a t i o nm a k e si t s t h e m ea n dt r a i no f t h o u g h t sc l e a r l y ，d e f i n e ss o m eb a s i ct e r m sb r i e f l y ，a n dr e v i e w ss o m e g e n e r a lt h e o r i e sa b o u t t h et r a n s f e r e n c eo ft h el a n du s e r i g h t ( t l u r ) s u b s e q u e n t l y , i n o r d e rt op r o v ei t s o b j e c t i v en e c e s s i t y ，t h ed i s s e r t a t i o nc o n c l u d e st h ep r e s e n tc o n d i t i o n s a n da n a l y s e si t sr e a s o n s r no r d e rt ou n d e r s t a n dt h en e c e s s i t yo f c a r r y i n gt h r o u g ht h e m o v e m e n to fr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o n l a n d ( m r c c l ) d e e p l y , t h i sd i s s e r t a t i o n a p p l i e ss o m et h e o r i e so fe c o n o m y t oe x p l a i nt h ee c o n o m i cr e a s o n a b l eo f t h em o v e m e n t o fr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d ( m r c c l ) i t p u t sf o r w a r dad e s i g no fm r c c l o n t h eb a s i so fp r e s e n ts i t u a t i o na n de x i s t i n g p r o b l e m so fm r c c l t h r o u g hp r a c t i c a l c a s e s l a n a l y s i so fe x p e r i m e n t a lr e g i o n s ，t h ed i s s e r t a t i o np u t sf o r w a r dt h e p l a n so f p r e s e n tp r o b l e m sa n ds t u d i e s t h em a i ne c o n o m i cp r o b l e m so fm r c c l t h o r o u g h l y f i n a l l y , i no r d e r t oa s s u r et h em o v e m e n to fr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d ( m r c c l ) t ob es t r u c t u r e da n dp u ti m o p r a c t i c e ，t h ed i s s e r t a t i o np u t sf o r w a r ds o m ep o l i c y s u g g e s t i o n sf o rt h em a n a g e m e n to ft h em o v e m e n to fr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d ( m r c c l ) k e yw o r d s ：i n s t i t u t i o n a lc h a n g e s ，t h em o v e m e n to fr u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o n l a n d ( m r c c l ) ，n e c e s s i t y , l a n d e dp r o p e r t yr i g h t s i i 重庆大学硕士学位论文1 绪论 1 绪论 1 1 选题的依据与背景 随着经济发展，农村集体建设用地的资产性质逐渐显现出来，尤其在经济发 达地区，自发流转农村集体建设用地使用权的行为大量发生，其数量和规模不断 扩展，集体建设用地隐性市场客观存在，国家法律和中央政策面临挑战。 土地管理法规定，任何单位和个人进行非农建设，都须使用国有土地。 国家向建设单位的供地除了存量的国有土地外，就是征用躁属于农民集体所有的 土地。国家对被征土地的补偿包括补偿费、安置补助费以及地上附着物的青苗补 偿费在内的产值补偿。农民对集体士地所有权永久性地变成了国家所有权，对补 偿没有考虑到国家赋予他们的长期而有保障的土地使用权、收益权和转让权，越 来越不满。 近年来，在广东珠江三角洲、江苏、浙江及一些大城市郊区，农民利用土 地管理法中集体为“兴办乡镇企业和村民建设住宅”或者“乡( 镇) 村公共设 施和公共事业”“经依法批准可以使用集体经济组织农民集体所有的_ 十地”的规定， 通过自建厂房、仓库、店铺等“合法”出租、或者在办理土地转用手续时，上报 的是使用、合资方式，实则由承租人出资的“假使用、合资”或者干脆不顾有关 法律的限制，直接进行土地的“非法”出租。 据调查估计，珠江三角洲地区集体建设用地占全部建设用地总量的5 0 以上， 该粤东、粤西及粤北地区，这一比例也超过2 0 ；佛山市南海区工业用地共1 5 万 亩，几乎占了一半。 在法律禁止和中央政策没有明确规定的前提下，一些地方政府出台的相关政 策对集体建设用地的健康、有序和规范流转具有指导意义，为集体建设用地的合 法流转作了重要的政策准备。 为了加强农村集体建设用地管理，保护农民对土地的长远利益，促进地方经 济发展，安徽、江苏、福建及部分大城市郊区，在总结当地集体土地使用权流转 经验基础上，形成了有针对性的地方政策和可操作办法。国土资源部近年来在江 苏苏州、安徽芜湖、浙江湖州、河南安阳等地的试点，为法律的修改和土地使用 制度的改革作了重要的政策准备。2 0 0 3 年6 月，广东省政府下发了关于试行农 村集体建设用地使用权流转的通知，旨在使全省集体土地使用权的流转规范化、 有序化。 重庆大学硕士学位论文 1 2 农村集体建设用地流转的相关概念 1 2 1 农村集体建设用地的概念 根据1 9 9 8 年新土地管理法第四条的规定，建设用地是指建造建筑物、构 筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅 游用地、军事设施用地等。 同时，依据现行土地管理法及有关条例的规定，所谓农村集体建设用地， 是指农民集体所有的、一般是地处农村的、并经依法批准使用的兴办乡镇企业用 地、村民建住宅厢地、乡( 镇) 村建设公共设施和公益事业建设用地。也称之为 “农村集体非农建设用地”，或简称为“农村建设用地”、“集体建设用地”。它具 有以下特征：1 ) 它不是指国有土地。2 ) 它不是指农用十地。3 ) 它不是指未利用地。 4 ) 它一般不是城市土地( 目前在大中城市郊区和小城市地域内有少量的农民集体 所有上地用于非农建设) 。5 ) 它是指依法经批准由农用地转成的建设用地，是合法 的而不是非法的建设用地。6 ) 该建设用地的所有权属于农民集体，而不是属于国 家。 具体分为： 1 ) 农齐寸居民住宅建设用地，印：农村宅基地。通常是指农村居民个人( 含回 乡落户的干部、职工、军人、城镇居民及归侨、港澳台同胞等) 取得合法使用权 用以修建住宅的集体用地。包含主要建筑物( 居住用房) 和附属建筑( 如：厨房、 仓房、厕所、畜舍、沼气池等) 以及房屋周围为独家使用的土地。 2 ) 乡镇企业用地。它包括乡( 镇) 、村( 行政村或村民小组) 两级农业集体经 济组织举办的企业，农民集资联办的企业，农民个体企业和以集体土地使用权作 为联营条件，由农村集体经济组织同全民所有制或城市集体所有制企业共同举办 的联营企业所使用的集体土地。 乡镇企业涉及行业广泛，大体包括：工矿企业( 纺织、建材、机械、食品冶 金、煤炭等) 、建筑企业、运输业、商业、饮食服务业和部分养殖业等。 3 ) 公共设施和公益事业用地。这类用地主要有乡( 镇) 、村行政办公、文化科 学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业等用地。如：乡( 镇) 政府用地、 村委会办公用地、公安、税务、邮电及学校、医院用地、文娱场所，农技站、敬 老院用地以及水厂( 塔) 、变电所( 站) ，乡、村级道路，上下水设施用地等。 1 2 2 农村集体建设用地流转的概念 土地流转在法律上是指土地权利的流转，土地权利的流转又分为土地所有权 的流转和土地使用权的流转。如：因国家征用土地将农民集体所有土地转为国家 所有土地，土地所有权的互换等，都属于土地所有权的流转。但是从我国的国情 出发，土地权利的流转，更多地表现为土地使用权的流转。土地使用权的流转， 重庆大学硕士学位论文 按照权利源泉的不同，即以权利转出是否是所有权人( 或者其代表) 为标准，可 以划分为土地权利的初次流转和土地权利的再次流转；如权利转出方为土地使用 权人的，其转移使用权称为再次流转。再次流转还可以再细分为在本组织内部的 流转( 如农村土地承包) 和向本组织外部的流转等。在法律形式上具体表现为转 让、出租、入股、抵押等。 农村集体建设用地的流转，一般是指土地权利的流转，而不是指土地用途或 功能的流转。因为从总体上看，土地的用途变为建设用地之后，再流转回农用地 的可能性虽然还有，但比例是极小的。这里所称“权利”，是指农村集体经济组织 的农民有法律允许的范围内对农民集体所有土地享有的占有、经营、使用、收益、 部分处分等权利。 从权利流转的角度看，土地权利流转可以分为所有权的流转和使用权的流转。 我国现行法律对集体所有土地所有权的流转，只规定了单一的流向，即只能通过 征用的方式转为国有；而集体所有土地使用权，根据土地产权权利束的理论，是 一个广义的概念，它应当包括农民集体对土地的占有权、经营权、实际使用权、 收益权和部分处置权等。 根据将士地权利流转划分为“初次流转”和“再次流转”的分类理论，农利 集体建设用地的流转也分为两人类，即农村集体建设用地使用权的初次流转和再 次流转。 所谓农村集体建设用地使用权的初次流转，是指农村集体经济组织( 指本集 体经济组织内土地产权代表) 根据“土地的所有权和使用权可以相分离”的原则， 将农村集体建设用地的使用权，通过租赁、土地使用权作价入股等法定形式，与 所有权相对地脱离，有偿或者无偿地转移或让渡给其他单位和个人。当前实践中 仍然存在着土地权利并未进行“初次流转”，即两权仍然合一的现象，一些地方还 有相当数量的农村集体建设用地使用权处在集体所有权的直接控制之下，例如仍 以集体生产方式使用土地的乡村集体所有制企业用地和乡村公共设施、公益事业 建设用地。也包括某些人以集体名义经营，实际上据为己有的农村中的企业建设 用地。 所谓农村集体建设用地使用权的再次流转，是指己经从集体经济组织那里得 到集体建设用地使用权的单位和个人，在法定使用期限或使用规定的使用期限界 满之前，再以一定的法定形式( 如转租、将取得的土地使用权折价入股等) ，将该 建设用地的使用权再转移给其他单位和个人。 1 3 国内研究现状概述 在认识和评价集体建设用地入市问题及入市后应如何管理的问题上，国内研 重庆大学硕上学位论文 究的重心主要体现在对两个问题的回答一l 。一是集体建设用地是否应该进入土地 市场，即集体建设用地入市是否具有合理性和必然性。：二是集体建设用地应该怎 样进入土地市场，即集体建设用地市场的运行模式问题，也就是集体建设用地流 转的管理模式问题。对第二个问题的回答是建立在研究者对第一个问题的认识基 础上的，也体现出其对集体建设用地入市问题的深层次的理解。综合国内学术界 的研究情况及各地的实践，在对这两个问题的回答上，主要有以下几种观点。 一、以钟毅等人为代表的观点。“1 在认识集体建设用地进入土地市场的问题上， 认为农村集体建设进入市场是不可逆转的趋势，建立集体土地市场是经济发展的 必然规律。应坚持两权分离的原则建立社会主义的集体土地市场体系，埘集体土 地也应按照有期限、有偿、有流动的原则进行使用。 在建立集体土地市场及政府对集体建设用地流转的管理模式上，认为：“农村 集体土地所有制是社会主义公有制的一种形式，集体土地市场必须服从国家整体 建设需要。因此，农村集体经济组织对集体建设用地的开发经营应当受到约束。” “集体土地市场始终从属于国有土地市场。”为保障国家大局利益，政府必须对集 体十地市场加以限制。主要包括区域范嗣限制、用途限制、价格限制等，同时政 府对集体十地还拥有优先购买权、征购权以及其他最终处置权。在对集体建设用 地市场的管理模式上，认为应采取“两个区域，两种产权，一种利益分配关系” 的模式。即按土地所在位置，分规划区内和规划区外分别对待。具体来说，在政 府规划建设控制区域内，实行“转权让利”的管理模式。即所有权转为国有，集 体有偿有限期使用土地，国家部分利益让给集体。在规划建设控制区外，实行“留 权分利”的管理模式。即集体土地所有权不变，农村集体经济组织按有期、有偿、 有流动的原则，将集体土地使用权统一租让给用地单位和个人( 这里并不强调土地 使用者必须为本集体内部成员) ，并允许使用者再次流转，国家按比例收取税费。 二、以马保庆等人为代表的观点。“。认为集体建设用地进入市场是土地使用制 度改革的推进和社会主义市场经济发展后的客观必然。他们参照国有土地使用制 度改革的基本经验，提出按“转权让利，统一出让”的模式对集体非农建设用地 进行管理。在对待集体建设用地进入市场的问题上，认为征为国有，统一出让是 基本方向，即使是规划区外的集体土地，也应先转为国有，严禁集体非农业建设 用地不经过征用，直接进入市场。其主要理由是：“我国的集体土地所有权本身就 是一种受限制的不完全的所有权。”集体土地所有权应受到国家管理权的一定限 制。“土地管理权是国家以发挥土地最大经济和社会效益为目的，以局部利益服从 国家整体利益为理论基础而实施的对全国土地进行宏观管理的权利，它独立于土 地所有权之外，并且给土地所有权以必要的限制和约束。”“转权让利，统一出让” 的具体做法为：将进入市场的集体建设用地，包括新增用地和存量用地，全部征为 运庆大学硕士学位论文 国有后统一出让给土地使用者。为促进转权的顺利进行，在转权的过程中，给予 原土地所有者、使用者、乡镇基础设施投资者以合理经济冲偿，即让利。让利的 方式有返还土地出让金，返还土地使用权，免收地租等方式。 三、以吴雨晴等人为代表的观点。”1 认为集体建设用地市场的发育有其内在的 客观必然性，也是构建社会主义市场体系的一个重要内容。但集体所有权和私有 制条件下的个人土地所有权一样，都不是终极的财产所有权，“我国集体土地所有 权实质上就是农业土地利用权，其非农业开发权始终受到政府的干预与控制”。在 对集体建设用地流转的管理上，区分城镇规划区内部和外部分别对待。规划区以 内的集体建设用地应进行征用，出国家统一开发和出让，而规划区外的则可保留 所有权，建立集体非农业用地市场，并与国有土地市场相衔接，并强调其使用者 必须限制在集体土地所有者内部，在其内部进行转让、出租、联营等。其他单位、 个人使用土地的，则必须通过征用，纳入国有土地市场统一管理。 四、以上海市为代表的集体建设用地流转管理模式。其核心为不区分集体建 设用地的位置和土地使用者的性质，城镇规划区内外同等对待，实行“留权分利” 的管理方式。具体来说，即仿照国有土地有偿使用的方式，在保持集体土地所有 权不变的前提下，由集体经济组织将一定年期的集体建设用地使用权转让、出租 或以联营、入股方式提供给其他使用者，并获得相应土地收益。 总体来说，国内对集体建设用地流转问题的研究远远落后于实践的发展，尤 其是理论研究在近几年基本呈停滞状态。上述研究多是从实践中总结出的一些做 法和较为直观的认识，且研究内容多限于对现状的分析和对流转管理具体操作的 建议上，理论分析稍嫌不足。并且，近几年内随着集体建设用地流转形势在全国 的进一步扩大，存在的问题并没有得到很好的解决。在集体建设用地流转范围的 确定，流转收益的分配以及相关制度的衔接方面，缺少系统的理论支撑，对集体 建设用地流转的管理亦缺少国家的政策支持，因而需要我们在考察新形势的基础 上，对集体建设用地使用权流转问题的内核做更深入的探讨。 1 4 选题的意义与研究方法 国土资源部李元副部长在论及集体建设用地流转的意义时指出，这是当前正 确处理国家和农民利益关系的关键，有利于提高土地利用效率，有利于降低政府 对城市建设的一次性投入，可以推动农村土地产权制度、土地产权的实现形式、 土地收益的分配机制、征地制度等方面的改革。集体建设用地流转可以加快地方 工业化、农村城市化进程，促进农村经济转型。广东农民集体以出狙土地、厂房， 吸引本地或外地资本兴办各类企业，走出了一条新型工业化的路子，形成珠江三 角洲著名的工业带。到2 0 0 3 年，南海、顺德、东莞、中山等地，农业在经济总量 重庆大学硕士学位论文 中的份额都不到1 0 ，9 0 以上的劳动力转向二三产业，并成为全国吸纳内地劳动 力的主要地区，仅东莞一地就达7 0 0 多万人。”1 集体建设用地流转由于保留了土地 的集体所有制性质，集体和农民可以长期分享土地非农化的级差收益。 据粗略统计，我国集体建设用地总量在2 7 亿亩左右，由于普遍存在低效利 用的问题，这部分土地的挖潜，将是今后满足城乡建设用地新需求的主要途径。 在尊重农民土地所有权的前提下，在规划用地原则的引领下，集体建设用地流转 空间j “阔。因此当前研究促进集体用地流转的有效途径，具有l 卜分重要的意义。 本文对农村集体建设用地流转的研究是建立在土地产权理论、制度变迁理论； 地租地价理论的基础上，并借鉴宏微观经济学有关理论进行的。在研究中，始终 坚持理论联系实际的方法，注重规范分析与实证分析相结合，定性分析与定量分 析相结合，且以定性分析为主。为了获取实证研究的资料，本人一方面通过实地 调查，调查广东省和安徽省有关部门，包括国土资源厅、计划与发展委员会、建 设厅、统计局等等；另一方面查阅了通过互联网搜集的大量的信息资料，包括中 国统计信息网、中国期刊网和国际图书馆数字图书馆等等。 重庆大学硕士学位论文2 土地流转的基础理论 2 土地流转的基础理论 2 1 土地产权理论 士地产权理论是土地所有权演变、发展的必然结果。”1 当社会经济的日益发 展，使土地所有权的占有、使用、收益、处分等内在权能不断分离派生并独立化 为各个特殊权益时，量变导致质变，原来的土地所有权就只保留了最终处分权能， 即土地的最终所有权，它已经不能包容各个独立化的土地权益了。于是，土地产 权应运而生，成为土地所有权的各项权能在市场经济中的独立运作层丽。 2 1 1 土地产权的基本属性 现代上地产权理论具有一系列的基本点，这些理论的基本点，显示了现代土 地产权理论的精髓。 土地产权是各个权益主体对土地资产的权利束。土地产权是指当事人对土 地的一组权利，而不是一种权利，包括土地所有权、使用权、收益权、处分权， 以及这些权能的细分与组合等等。这些土地产权要素是可经界定和分离的，因而 能在不同权益丰体之间形成多种不同的排列组合状的分割配置，形成多种不同的 土地产权组合形式或产权结构。 土地产权是土地市场的交易对象。土地产权与土地市场交易具有内存的必 然联系。土地市场中交易行为的基本特征，是各种土地权利的转让，而不是土地 物质的转让和移动。七地具有区位固定性，是不可移动的，但以它为载体的土地 产权则是活化和流动的。权益主体参与土地市场活动，表面上看是在土地交易中 竞争，但实质上只是获得某些规定的权利，以便在经济上有效利用这宗土地，而 不是了为土地物质本身。要进行土地产权的交易，就要求作为交易对象的土地立 权，具有客观性可分割性。 土地产权具有明显的排他性。资源稀缺性决定资源产权的排他性特点”。 只有当土地资源稀缺、存在两个或两个以上使用者争相拥有和使用，因此在他们 之间需要分清确认的权利时，土地产权才会存在。通过排他性，个人能独自拥有 土地财产权，也可以同其他某些人共同享有土地财产的权利，而排斥所有其他人 对土地财产的权利。产权的排他性是现代产权制度的基础，对土地产权界定的合 理性是以土地产权的排他性来衡量的。土地产权的排他性可以分为土地的排他性 使用产权和拥有产权的合法转让性两个层面。土地的排他性使用产权，是指土地 使用者在被允许的范围内，对该资源具有不受限制的选择权利。只有这样，才能 保证土地产权主体在运用产权的过程中获得稳定的经济预期，并促进土地资源的 有效利用。土地产权的合法转让性是指土地使用者所拥有的利用土地资源的资格 重庆大学硕士学位论文2 土地流转的基础理论 和权益是可以自由转让的：在这种情况下，土地资源才能投入最有效益的使用范 围，从而实现资源优化配置的期望值。因此，必须根据土地产权的排他性规范来 界定土地产权，明晰它的运作界区。 土地产权体现为一种法律规范。现代市场经济体制下，土地产权是以法律 规范的形式加以界定和保障的。也就是说，土地产权是以法律的形式来明确规定 人们关于土地和各种权利和对这些权利的限制以及破坏这些权利的处罚。但是， 土地产权又不仅仅是一种法律形式，而是受法律所规范的、可操作并藉以获得利 益的种资格。或者说，土地产权是一种实际的权利，是可以运作的，并且这种 权利的运作是受法律约束和保障的。 2 1 2 土地产权制度的基本功能 土地产权制度与激励效应 诺斯提出，制度构造了人们在政治、社会或经济各方面发生交换的激励结构”1 。 不同的产权制度内含的不同激励效应，使活动于不同土地制度框架内的理性人会 做出不同的行为选择。或者说，有什么样的土地产权制度，理性人就会做出什么 样的行为反映。土地产权制度的基本作用就是通过激励机制诱导农业经济活动主 体的行为决策，产进一步意识影响农业经济活动的绩效。 土地产：权制度的激励效应体现为两个方面：其一，对农业经济主体努力的激 励程度。有保障的土地产权制度与缺乏保障的一个重要区别，在于二者对农业主 体努力和激励程度存在着明显的差异。当实际的土地产权安排趋近于有保障的土 地产权时，即人们对于土地具有排他性使用和收益独享等项权利时，就可以保证 人们生产努力的成果为自己所拥有，从而对他们产生寻求更有效利用土地资源的 激励；相反，如果实际的土地产权安排远离有保障的土地产权安排，即人们对土 地的使用、转让等项权利受到限制或土地收益受到侵蚀，就会使他们的生产努力 与所得报酬不一致，从而导致人们生产积极性的下降和土地资源的非合理利用。 其二，对农业活动主体努力的激励导向。诺斯将制度的激励导向分为生产性激励 与非生产性激励两种类型，由此诱导出人们生产性努力与非生产性努力的行为差 异。有保障的土地产权，由于土地利用者生产努力的成果为自己所有的预期较为 稳定，因而其激励导向是生产性的，它将会使农民增加对土地的中期和长期改进， 也可望增加对互补性的短期投入或改进的需求。相反，对于不稳定的产权，实施 很差的法律，进入壁垒以及垄断性限制，利润最大化企业倾向于具有较短时间中 较少的固定资本，并将倾向于较小的规模。最为有利可图的业务可能是在贸易再 分配活动或黑市中。这一组合很难导向生产性的效率。”。 土地产权制度与资源配置 不同的土地产权制度，会导致不同的农业资源配置机制与方式，进而会导致 重庆大学硕士学位论文2 土地流转的基础理论 不同的农业资源配置效率与农业经济绩效。第一，在不同的土地产权制度下，土 地资源的流转性不同。缺乏保障的土地产权，往往与土地资源的流转性受到禁止 或流转程度很低相联系，土地资源难以配置到最合理的用途和难以向具有企业家 才能的人手中集中；第二，不同产权制度下土地的市场化程度不同。市场化程度 的重要标志是土地资源能否按照市场价格的形成途径获得正确价格。在缺乏保障 的产权制度下，土地资源的市场化流转受到禁止，土地资源不能形成正确的价格， 而价格扭曲可能从根本上毁坏关键性的发展制度。在有保障的土地产权制度下， 自由转让权利决定了土地资源获得正确价格的可能性，从而为借助市场机制实现 土地资源的有效配置提供了必要条件。 土地产权制度与交易费用 在农业发展的现阶段，市场关系己深刻地渗透到农业经济关系中。交易不仅 存在于产品之间，而且也存在于包括土地在内的要素配置过程中。表面看来交易 是物与物的交易活动，实质上交易是体现在物之中的人们权利的交换，即产权的 交易。 在土地产权缺乏保障的情况下，农业主体之间的交易是困难的，交易的活动 的费用是高昂的，农业发展也会因之受到制约。这时，土地产权的特定安排就能 降低经济运行的摩擦力，实现交易费用的节约。制度的主要作用就是为人们的经 济活动提供规范和保证，使复杂的、不确定的经济关系稳定有序。土地产权制度 正是通过建立起农业主体共同遵守的规则实现交易关系的有序化，从而降低了交 易的费用，又通过交易费用的节约影响到农业绩效。 2 2 制度变迁理论 所谓制度变迁，诺斯的解释就是制度创立、变更及随时间变化而被打破的方 式。“制度变迁也可以被理解为一种效益更高的制度对另一种制度的替代过程。 在这个过程中，实际制度需求的约束条件是制度的替代成本。制度变迁过程，即 可以理解为一种更有效制度的生产，也可以理解为规则的改变或重新界定权利的 初始界限。 制度变迁，最初总是源于需求的发生，即按照现有的制度安排，无法获得更 多利益，而改变现有安排，就能获得在原有制度下得不到的利益。引发制度需求 的原因早期更多地归结为人口对稀缺资源禀赋所带来的压力增加所致，晚期则更 多地归结于经济发展过程中人的经济价值上升、人口变化和技术变迁的相对产品 和要素价格变化以及市场规模和宪法程序等。当某种制度安排导致要素生产效率 长期低于生产可能性边界以及与之相关联的人们的实际收益长期低于其潜在效益 时，就会构成制度需求的持久压力。 重庆大学硕士学位论文2 土地流转的基础理论 有关制度变迁的需求理论研究以经济人假设为前提，在交易费用概念和科斯 定律的基础上，通过对外部性等潜藏着隐性收益来源的事件的分析，建立了一个 关于市场逐利主体捕捉变化着的社会经济条件( 如人口增长、技术改进、相对价 格变化等) 下通过制度改进可能增进和收益，从而推动制度变迁的需求理论。这 种理论的特点是强调制度变迁的诱致性特征。其明显的缺陷则是忽略了“搭便车” 等事件对集体活动的瓦解作用和制度变迁供给方面的分析。“人类的经济活动不 只是在一个存在交易费用的市场中进行，而且是在一个摆脱不了国家的社会中进 行。诺斯把国家理论引入制度变迁分析后，从根本上完善了制度变迁的供给理论。 制度供给，来源于有了新的制度安排，就能得到现有制度安排下得不到的利 益的认识。影响制度供给的因素包括制度设计的成本、现有的知识积累、实施新 制度的预期成本、宪法程序、规范性行为道德准则、公众的态度和居于支配地位 的上层强有力决策集团的预期利益等重要变量。由于各变量稳定性存有差异，制 度供给更主要的决定于面有制度安排、实施新制度的预期成本和上层决策者的预 期净收益。也就是说，制度供给的主导力量取决于在现有的宪法程序和行为道德 准则下，决策者的创新意愿和能力。 制度变迁的需求理论和供给理论从不同的角度，强调了制度变迁中市场主体 和国家组织的地位和作用。制度变迁的需求理论相信市场的力量，认为来自市场 的刘制度变迁的需求会引致制度被创新，这种理论实际上描述了一种诱致性制度 变迁方式。制度变迁的供给理论，更加强调和看重的是，最具暴力比较优势的国 家在制度变迁供给和决定制度变迁方向中的，其他任何组织无与伦比的关键角色， 并认为诱致性制度变迁本身会因为集体行动面临“搭便车”问题的困挠和各种障 碍而导致制度供给不足，而这又可以通过发挥国家的作用加以弥补。这种理论发 展了与诱致性制度变迁相互对应、相互补充的一种制度变迁方式，即一种由国家 法令引起的强制性制度变迁。“实际上，诱致性制度变迁和强制性制度变迁所描 述的是两重极端的制度变迁方式，它们并不是截然对立的，起初是诱致性制度变 迁的制度供给，最终需要国家在法律上的认可和支持；起初是强制性的制度变迁， 会不断引致一系列的来自市场的制度变迁需求，从而更进一步诱致制度变迁。市 场的力量和国家的力量就是这样在相互作用中推进制度变迁的。 2 3 地租地价理论 地租是土地商品化和土地产权分化的产物，是近现代经济学的重要范畴。地 租是土地使用者为使用土地而向所有者缴纳的实物形态或货币形态的租金。马克 思指出，不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有 是土地所有权借以实现的经济形式。“跗其实质是土地所有者凭借土地所有权获取 1 0 重庆大学硕士学位论文2 土地流转的基础理论 的土地收益。换句话说，地租的本质是土地产权人凭借土地权利分享的一份生产 成果，地租是对当年利润的扣除。从质的方面看，地租收益与土地和利用方式无 关，是一种普遍的经济现象，只要存在不同的利益集团或个体，只要发生产权流 通，就存在地租。从量的方面看，地租的量却与土地利用方式直接相关。并直接 影响土地用途的置换，从而影响社会经济发展。 地价一般理解为土地价格，可解释为购买土地所有权的价格。”“它指的是出 让土地所有权应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。出让若千年期 的土地使用权所应取得的补偿或取得十地使用权所应支付的代价，通称为土地出 让金，它与土地价格本质上是不同的。如果土地使用权的出让是无期限的，则一 次支取的出让金实际上就等于土地价格，其出让期限愈长，土地出让金与土地价 格之间的差距愈小，反之，二者的差距愈大。因此，二者又是相通的，并有了一 定的结合点。这是因为，土地作为自然资源具有特殊的使用价值，但不是劳动产 品，没有生产费用，因而没有价值，土地只能通过它的利用产生收益地租， 才产生土地价格。这就是马克思指出的，资本化的地租表现为土地价格或土地价 值，土地价格无非是出租土地的资本化的收入。”“亦即西方经济家学所说的地租 一土地纯收益的资本化。作为自然资源的士地，其价格是资本化的地租，但刘 已利用l 斗：地的价格而言，因其在利用中已凝结了人的劳动，并具有生产费用，其 中有了价值因素和价值价格，这样就包含了两个层次的价格因素。这两层价格虽 然在性质上是不相同的，但却复合在已利用土地上，构成土地价格的完整涵义。 所以，土地价格的内涵实际上包含两个部分：一是土地资源价格，即以“虚幻的 价格”形式出现的“真正的地租”地价；二是土地固定资产价格，即土地资 产的折旧和投资利息。土地价格即是二者之和的资本化。“ 对土地价格做出科学精确的计量是困难的，但是必须进行估价，否则诸如土 地使用权流转在经济上的实现、土地供求关系的调节、土地的占有和利用以及政 府对土地税收和征收和发行土地债券等措施，都不可能以正确的土地价格为依据。 估量和测算土地价格须顺应土地利用目的和需求而采用适宜的计量方法，其常用 的基本方法有马克思的地租资本化法，纯收益资本化法、预期价值法等“。尽管 它们的内涵、使用目的及要求条件不同，但从基本发生而言，均可归类为地租资 本化。即土地价格的实质不过是按一定利率还原的地租。 从以上的分析中，可以得出如下结论：第一，未开发利用的土地虽不是劳动 产品，没有价值，但具有潜在的使用价值。由于土地的稀缺性和供求关系，其使 用价值的所有权在经济上的实现形式表现为地租为使用土地本身而支付的货 币额。第二，已开发利用的土地由土地物质和土地资本构成，这部分土地的价值 包含土地资源价值和土地资本价值。土地所有者凭借土地所有权要求的地租包含 重庆大学硕士学位论文2 土地流转的基础理论 真正的地租、土地资本的折旧和土地投资的利息。如果土地改良投资是土地使用 者投入的，则土地使用者参与土地资本价值的分配。第三，地租、土地收益和土 地价值具有本质的联系，在量上是相等的。地租相对于土地所有者是地租，相对 于十地使用者是土地纯收益；地租和土地价值实际上都是以土地作为分配条件而 分得的部分国民收入，都是通过土地产权的转移来实现。 2 4 民法理论 梁慧星指出，民法理论把社会经济生活中主体之间转让财产和提供服务的经 济活动从总体上称之为经济流转。”土地权和流转是经济流转的一个重要组成部 分。民法理论与我国士地流转的关系主要表现下在以下几个方面： 2 4 1 物权法与土地流转 物权法有广义和狭义之分。广义的物权法，指财产归属法，即关于人对于财 产支配关系的全部法律规范。民法上的财产概念所涵盖的范围非常广泛。除了有 体物之外，还包括商标权、专利权、等无体财产，以及租赁权等债权。物权法并 不将其全部纳入，一般仅以有体物的归属秩序为其规范范围，这就是狭义h 的物 权法。通常所称物权法即是指狭义上的物权法。 物权法的特性是：( 1 ) 、强行法规性。即全部物权法均属于强行性规范。这是 它与债权法大部分属于任意性规范有所不同。( 2 ) 、固有法性。即各国物权法因国 家、民族、历史传统的差异而往往不同，不具有债权法那样普遍的性质，尤其是 其中关于十地制度的规定更具有国家性、民族性。( 3 ) 、公共性。即与债权法原则 上仅关系双方当事人利益的所谓私人特点形成的对照。“ 土地流转的前提是首先要明确土地权利的归属，这个范畴当然属于物权法的 调整范围。 2 4 2 债权法与土地流转 财产法的另一大类为财产流转法，它以保护财产的流转秩序为目的，是归属于 一定权力主体的财产，可以经由权力主体的自有意志完成它的流转，土地权利的 流转是财产流转中的一种重要的、特殊的形式。 债权法所调整的财产流转关系具有以下特点：( 1 ) 交易主体的独立性与平等 性。主体的独立性与平等性是交易关系的最基本的特征。( 2 ) 交易关系内容的等价 有偿性。任何交易活动都必须在等价有偿的基础上，以社会必要劳动量为尺度进 行交换，都要遵守权利义务相一致的原则。( 3 ) 交易关系的自愿性。即每一方只有 通过双方共同一致的意志行为，才能让渡自己的商品，占有别人的商品。所以， 交易关系的产生、变更和终止，应当是当事人双方在法律规定的范围内自由选择 的结果。但是，土地权利的交易有着自身的特点，国家指定交易规范时需要进行 重庆大学硕士学位论文2 土地流转的基础理论 更全面的考虑。 2 4 3 综合发挥物权法和债权法的功能，保障土地合理流转 近现代市场经济中自由的商品流通，其前提是对商品所有者的权利保护和对 商品所有者自由的处分权的保护。因此，产生了保障商品所有者不受妨碍地支配 自己商品的所有权制度，以及保障商品所有者按照自己的自由意志进行商品交换 的契约制度。被归纳为物权法和债权法的体系。民法的历史证明，用物权法保障 财产的归属秩序，才能使在主体之问信赖关系基础上进行的商品交换成为可能。 也只有债权法确保财产的流转秩序，使财产的流转顺畅无阻，才能使财产的归属 得以实现。由此可见，物权法和债权法互相依赖，相辅相成，成为现代市场经济 体制的两大法律基础。 综上所述，民法，特别是其中的物权法和债权法，其基本原理和主要规范对 建立和完善我国的土地制度，对开展上地流转问题的理论研究，刈建立和完善我 国的土地流转制度，关系密切，意义十分重大。 重庆人学硕士学伉论文3 国内外土地制度与地流转的概况 3 国内外土地制度与土地流转的概况 土地制度首先是一种经济制度。它是人们在定社会制度下利用土地所形成 的经济关系的总和，是社会经济基础的组成部分。土地制度又是种法权制度， 它是土地经济关系的法律体现，是上层建筑的组成部分。完整的土地制度，包含 土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度。 3 1 国内外不同类型土地制度和土地效率 本文所讨论的土地制度指土地所有制度和十- 地使用制度两方面内容，土地制 度变革也就是指土地所有制度变革和土地使用制度变革。李微将世界主要国家农 地制度变革形式总结四种形式： 第一种形式：大土地所有十小土地使用制度一大土地所有+ 大土地使用制度 ( 英国、美国变革形式) 。 第二种形式：大土地所有+ 小土地使用制度一( 变革后再生的) 大土地所有十小 上地所有制度旧本变革形式) 。 第三种形式：大土地所有+ 小土地使用制度一小土地所有( 私有制) 十小土地使 用制度( 法国、我国台湾地区的变革形式) 。 第四种形式：小土地所有+ 小土地使用制度一集体所有+ 集体使用制度( 原苏联 变革形式) 。“ 孙佑海把新中国成立后我国农地制度的变革过程和方向归纳为第五种形 式：( 我国农地变革形式) ：国家大土地所有和集体大土地所有+ 大土地使用和小土 地使用制度( 自留田中自留山) 一国家大土地所有和集体大土地所有十家庭联产承 包责任制小土地使用一国家大土地所有和集体大土地所有+ 大中小相结合的土地 使用制度( 股份合作制、家庭承包经营制等多种形式) 。“”后者为我国土地制度的 变革方向。 第一种形式，是封建的大土地所有与小土地使用制度经过变革后形成的新大 土地所有与大土地使用相结合的土地制度形式，这种形式以英国、美国为代表， 因此又把它称作是大土地制下、大中型家庭农场经营的英、美式土地制度形式。 这种形式的特点是在人少地多的情况下，土地的所有权与经营权基本统一，生产 具有完全商业化的性质，并具备相当的生产规模。这种模式是在利润最大化的激 励下，使经营者积极性提高，农业增长及剩余的供给能力增强。 第二种形式，是封建的大土地所有与小土地使用制度经过变革后再生的大土 地所有与小土地使用相结合的土地制度形式。这种形式以日本为代表，因而又把 1 4 重庆大学硕士学位论文3 国内外土地制度与士地流转的概况 它称作是大土地制下、小农租佃经营的日本式土地制度形式。这种土地制度下的 土地所有权与经营权基本上也是统一的 余爿提供给市场，农产品商业化程度低 有限，但社会公平性较好。 但生产的目的主要是为了自给，有了剩 生产规模小，农业增长及剩余供给能力 第三种形式，是封建的大土地所有与小土地使用制度经过变革后形