（技术经济及管理专业论文）基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究.pdf

浙江工业大学硕士学位论文基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究 基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究 摘要 杭州市从1 9 9 8 年住房体制改革以来，房地产持续繁荣，平均房 价由1 9 9 7 年的3 2 7 8 元平方米上升到2 0 0 3 的5 3 9 6 元平方米。快速 上升的房价不仅带来了房地产业快速成长，同时高额的居住成本也导 致了很多中低收入者难以置业，引起前几年房价快速上升的重要原因 之一，土地供给量偏少。因此，尽管今年宏观调控以来，杭州的房价 已趋于稳定，但是保持土地合理投放规模仍是保持房地产业持续健康 发展的源头。笔者主要从影响房地产需求的因素分析入手，运用系统 动力学模型对杭州住宅需求进行了仿真研究，为合理土地规模投放确 定依据。 论文首先以住宅需求理论和系统动力学理论为基础，在对住宅需 求影响因素仔细分析的基础上建立房地产系统动力学模型，并对模型 进行了多次的拟和模拟，调整模型，并预测出2 0 0 4 2 0 1 0 年住宅需 求量。 其次，在预测结果的基础上，本文对模型中涉及的土地、金融、 人口等政策参数进行仿真实验，测试了上述参数的改变对住宅需求的 影响大小。 最后，在分析了仿真实验结果的基础上，结合目前房地产的形势， 本文对上述政策做出了相应的评价。 关键词：住宅需求量，住宅供给量，系统动力学，土地投放 浙江工业大学硕士学位论文 基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究 t h es i m 【，a t l 0 no fh o u s i n gd e ma n do n r e s i d e n t i a ll a n di nh a n g z h o ub a s e d0 n s y s t e md y n a m i c s a bs t r a c t s i n c et h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r mi n19 9 8 ，t h er e a le s t a t ei sc o n t i o u s l y p r o s p e r o u s t h ea v e r a g eh o u s i n gp r i c eh a sr i s e df r o m3 2 7 8y u a np e rs q u a r e m e t e rt o5 3 9 6y u a np e rs q u a r em e t e r t h er a p i d l yr i s i n gh o u s i n gp r i c en o t o n l ym a d et h er e a le s t a t ed e v e l o p i n gq u i c k l y ，b u ta l s om a d et h ec o m m o n p e o p l ec a r l ta f f o r di t o n eo ft h er e a s o n st h a ti n d u c e dt h eh o u s i n gp r i c e r a p i d l yr i s i n g i st h en o n s a t u r a t e dr e s i d e n t i a ll a n ds u p p l y a l t h o u g ht h e m a c r o r e g u l a t i o ni n2 0 0 5 h a sm a d et h eh o u s i n gp r i c eb e c o m es t a b l e ， k e e p i n gt h er e s i d e n t i a ll a n ds u p p l yr a t i o n a l l yi ss t i l lt h ef o u n t a i no fm a k i n g t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ts u s t a i n a b l e a f t e ri n v e s t i g a t i n gt h ef a c t o r st h a t i n f l u e n c et h eh o u s i n gd e m a n d ，t h ep a p e rs i m u l a t e st h eh o u s i n gd e m a n do n r e s i d e n t i a ll a n di nh a n g z h o uw h i c hi sb a s e d0 ns y s t e md y n a m i c s t h e r e s u l to ft h es i m u l a t i o nw i l lp r o v i d eag o o ds u g g e s t i o nt h a tm a k et h e r e s i d e n t i a ll a n ds u p p l yr a t i o n a l l y f i r s t l y ，b a s i n go nt h eh o u s i n gd e m a n dt h e o r i e sa n ds y s t e md y n a m i c t h e o r i e s ，t h ep a p e re x p l o r e st h em a i nf a c t o r sa f f e c t i n gt h eh o u s i n gd e m a n d ， t h a ni te s t a b l i s h e sa ne m u l a t i o nf o r e c a s tm o d e lw i t l l s y s t e md y n a m i c s t h e o r y t h ep a p e re s t i m a t e st h eh o u s i n gd e m a n do fm a i nh a n g z h o uc i 够i n 浙江工业大学硕士学位论文 基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究 2 0 0 4t o 2 0 1 0 s e c o n d l y ，b a s i n go nt h ef o c a s t i n gr e s u l t s ，t h ep a p e ra d j u s t e dt h el a n d ， f i n a n c ea n dp o p u l a t i o nd a t aa n df o u n dt h ei n f l u e n c eo ft h e s ef a c t s i nt h ee n d ，t h ea u t h o re x p l a i n ss o m ec o m m e n to nt h ep o l i c yb a s i n go n t h ec i r c u m s t a n c eo f r e a le s t a t ea n dt h et e r m so f r e s u l t si nt h ee m u l a t i o n k e y w o r d s ：h o u s i n gd e m a n d ，h o u s i n gs u p p l y ，s y s t e m d y n a m i c s ，l a n da p p l i c a t i o n 藩茳王盈文学壤：= 学垃论支基于蕞统麓办学的梳州市童辘垂住宅翳隶访羹疆究 浙江工业大学y8 3 4 6 1 7 学位论文原刨牲声鹾 本人郏重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指昂下，独立进行研 究工作所取褥的研究成果。除文中已经加以标注g 用的内容外，本论文不包 含其纯个入或集体汪经发表或撰写过翡研究成果，也不岔为获得淡汲工业 大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作出重要贡 献的个人移集体，均警在文中以明确方式标明。本人承担本声明蛉法律赍经。 作者签名日期：知# 年f 月b 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阂和臀瓣。本人授权渗汪工盟大学可以将零学位论文静全帮或酆分肉骞缡入 有关数据库进行检索，可毗采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本 学位论文。 本学经论文震于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密口。 ( 请在戳上相应方框离打4 ) 。作者签名 导师签名 冒期：西够年，月。曰 琶期：五年f 月j 目 浙泷工业大学硕士学位论文基于系统动力学的杭州市生城区住宅需求仿真研究 1 1 住宅需求问题的提出 1 。1 1 研究背景 第一章绪论 篷宅产塑是一令关联度缀夫弱产监，葵毽藤发震霹以支撵和豢动整令鹫篾经 济的发展，但其过度的、脱离经济熬础的增长就肖可能煞害房地产业发展，进藤 可能影响熬个国民经济。我国自1 9 7 8 年以尉实施城镇住宅制度改革以来，房地产 经过二卡凡年熬发展，取褥了匿大豹藏裁，不仅大夫圭氇敬善了缄镶霪氛豹住宅条 件，同时对国民经济发展也做出了昏大的赏献，但是中间也有过深刻的教训，海 南大量的烂尾楼，北海房地产泡沫破灭至今还对当地产生不良的影响。特别是 1 9 9 8 年开始，锭镳裔熬赛枣场率先走蹩全黧房产 蔻迷状态，市场销售一片灾壤， 量增价升、供需两旺，被业内人士称为“杭州现象”，带动了区域经济极大发展。 房地产过度开发阻及开发量偏少，都会带来极大的负作用在房地产市场形 势转时，入髑对赛缝产枣场售计挂黎过于乐蕊，大畿的屠涎进入穗遗产市场逶行 投资与消赞，放大了正常需求，开发商普遍实施扩张战略，高价位圈地，政府也大 规模推出地，房产市场必进入供过于求阶段，最终导致开发商相互魇价，房产 漳镌、半羧子工程璞多，雳遗产泰弱枣繁浆遗入到疲软。耨爱，螽果腐琏产供应 一崴处于j 饱和状态，必定引进房价迅速攀舞，诱发过旺的投瓷、投枫的懿求， 又加剧房价上涨，房产泡沫的产生，不利于我国圈民经济、金融产业、房地产业 静发震，毪不羁予个城市键糜、持续靛发震。戮诧一个城市、一个黼家的住宅 供嚣平衡对国民经济的持续发展县鸯及其熏要的馋恩。 杭州市从1 9 9 8 年健房体制改革以来，杭州市房地产持续繁荣，平均房价由 1 9 9 7 年匏3 2 7 8 元警方米上升强2 0 0 3 豹5 3 9 6 元平方米( 兴体觅下图1 - 1 ) 。价格如 此迅速的上畀一方匿导致各类房产企业数髫成傣增加，努一方凝也吸号l 了无数的 投资者进入了房地产市场。房产市场出现大璧炒房客，间一楼房被炒腾者之间不 断弱转手，丽有蜜际需求静帝鬻帮无法购买高价楼房，翻此杭州房产市场是否过 热、是否存在泡沫成了谗多学滋研究的焦点。这些房产过热鲍我象郝怒虫予涝徐 第1 页 鞭疆王业大学硕士学位论文 藻子系统动力学的抗州市主= 陡区住宅箍求仿真研究 的快速上涨所导致，而膺价又是由住宅供需所决定的，住宅供给主要由土地供给 所决定，杭州市政府自1 9 9 8 年以张一直采用非饱和供地政策，住宅用地出让数量 搬下表1 1 所示，这就献客观上次定了房价j = 涨的螫然往。因藏，在霞前尽侠研 究和预测杭州市未来住宅需求的变化，并根据政策仿真实验，研究各种驶簸的变 动辩住宅需求粒住房徐稔翡影确幸簟露，获蠢为致麝领海静文 孛秘法裁骰爨一定豹 参考依据。这对杭州市房地产市场健康发展，稳定房价具有及矮重要的作用。 表l 。1 辘援枣露宅羯邈出诖数鏊1 图1 1 杭州市住窀价格变化图 1 数撵来源：撬辨l 枣鬻赉耀翅。 2 涟；出于无法取褥每年住宅用她的数据，因此根据历年谯宅开发量占商品房开发熏的平均比重0 8 8 9 ( 数据 来源：杭州市房管同) 来估算。 篱2 贾 浙江工业大学硕士学位论文 基于累统动力学的杭州市主城馘住宅需求仿真研究 1 。 。2 醚窕嚣弱 - 本论文的主要研究目的是为了响应政府“胳者有其屋”的号召，促进杭州市 房地产持续健康的发展。论文结合房地产经济遂行的基本规律，通过选择和建立 一套憨够发浃房地产业经济遗行总体态势的指橼体系，并在系统动力学软 牛基础 上建立拣残泰虏这产系统蘸力学簇登，并建辏黧滋行疆学速诗算、鼷溅裙模蘩实 验，从丽达到对房地产业今厝走势作出正确预潮、评价的目的。论文着重从房地 产供需问题着手，科学预测房地产需求，然后根据需求预测的结果浓制定有效的 仿真政策，并通过政策仿冀检验其有效性，力求房地产供需平衡，保持房价基本 稳定，键进往宅市场筵潦发瓣。 1 1 3 讲究意义 房地产在我国发展时间不长，还处于起步阶段，有很多问题我们述未曾遇到， 为了绦证痨遗产监可以迅速、健康、葑续豹发矮，我们必须对痿媳产理埝逮行深 入懿研究。本论文就房蟪产游求理论帮方法进行了定静醑变，主瑟有戳下三方 面的意义。 理论意义：从理论研究层面而言，我国房地产需求理论研究不多，很多需求 理论都楚建立在单因素分析的基础土，研究结暴不怎么理想。本文镁趱系统动力 学夔方法对滂圭| 叠产需求避行疆涎分褥，蹇痨辘产藏主建授敖囊房产镄售番终一整 个系统，研究的真实性和w 纛性比较强，因此w 以作为房地产需求理论的补充。 实践意义：从实证研究朦面而言，基于系统动力学方法研究某个具体城市的 房地产系统并应用于房地产市场调控具有实践意义。本研究以杭州市主城区房地 产市场兔嶷谖磷究对象，深入憋疆究了抗翊裹烹蠛送密遗产系统，势搀藏栗瘦弱 于实践，建立杭州市主城蘸房地产政策实验室。本文通过对虏遗产需求的预测稻 政策仿舆模拟，可以定量分析政策实施可能产嫩的效应，为政府科学出台一些调 控政策提供参考依据。同时，通过系统仿真，肖助于认识住宅需求在住宅市场中 的决定幔干挈用，毒助于理解供给却需求的摆互关系，有助予把握往窀需求在整个 住宅经济中静遮经。 功熊意义：从系统功能朕蕊而畜，该研究一方面可以动态仿黧和模拟城市房 第3 页 游撼王妲大学硬士学位论文 燕子拳巍动力学的杭她市童城区住宅嚣求仿真研究 邀产系统，模菝多令攒拣豹演纯趋势。勇方蘑可酸霜予避行痨遣产系统政策实 验、分析和辅助决策，激步研究还可以避行动态房地产预警研究。 1 2 研究时间和研究内容的确定 本论文戳稼胡市1 9 9 7 年至2 0 0 3 霉懿魇史数据为疆究蔌据，建立系统动力学 d y n a m o 模型，通过模型运行预测杭州市主城隧2 0 0 4 年至2 0 1 0 年的住宅需求总量， 并懑过系统仿真实验，通过不同的政策参数调整来预测未来的糕宅需求变化，从 而彳罨到有效的政策实骏选择。由于统计数据的限制，无法得到寅些数据，如住房 乎均嚣狡、主缝诗戈l 拱旋量等，霾踅，莱魏数据主要浚一定豹诗篱方法换算褥到。 1 ，3 研究思路和论文框架 本文针对杭州市主城区未来的住宅黉求进霉亍预测分析，并通过系统仿真实验 霹住宅嚣求进毒亍一定瓣变伲模羧。藐翅竣主城区指老城匿，餐瑟上蠛嚣、下城区、 江干区、拱墅区以及滔湖医，选择主城区作为研究对象主要魁学虑到主城区历史 统计数据比较全。其次，本文研究对象主骚立足于城市居民的怯宅需求，不包括 农树餍民的住宅需求。 。3 聚交悉籍 本文以住宅需求理论为基础，首先，考虑住宅需求的特性，选择影响杭卅i 住窀市场需求量的主要因素。运用系统动力学方法，把房地产系统分为：土地 供应予系统、住宅供成予系统、住宅价格予系统、住宅需求子系统，根据各个 系绫靛关联霞素恕各予琴绕结会袋一个：瓤主逡供应妥齑鑫赛交易豹整个痨遗 产业的循环系统。根据1 9 9 7 2 0 0 3 年的历史数据来建立模型之间的关系，然后 根据系统的自组织循环得出2 0 0 4 2 0 1 0 奄兰的住宅需求值。同时，通过对各子系 统的政策参数的调整得出相应的2 0 0 4 2 0 1 0 每的住宅需求俊。剐吟后的房产政 策敬攀绘壅一定熬建议。 沿这一思鼹，本文发摊以下章节进行研究： l 、绪论 2 、住宅需求相关理论综述 第4 贾 浙江工业大学硕士学位论文 基于系统动力学的杭州市主城匡住宅需求仿真研究 地产系统，模拟多个指标的演化趋势。另方面可以用于进行房地产系统政策实 验、分析和辅助决策，进步研究还可以进行动态房地产预警研究。 1 2 研究时间和研究内容的确定 本论文以杭卅i 市1 9 9 7 年至2 0 0 3 年的历史数据为研究依据，建立系统动力学 d y n a m o 模型，通过模型运行预测杭州市主城区2 0 0 4 年至2 0 1 0 年的住宅需求总量 并通过系统仿真实验，通过不同的政策参数调整来预测未来的住宅需求变化，从 而得到有效的政策实验选择。由于统计数据的限制，无法得到有些数据，如住房 平均面积、土地计划供应量等，医此，某些数据主要以一定的计算方法换算得到。 1 。3 研究思路和论文框架 本文针对杭州市主城区未来的住宅需求进行预测分析，并通过系统仿真实验 对住宅需求进行一定的变化模拟。杭州的主城区指老城区，包括上城区、下城区、 江千区、拱墅区以及西湖区，选择主城区作为研究对象主要是考虑到主城区历史 统计数据比较全。其次，本文研究对象主要立足于城市居民的住宅需求，不包括 农村居民的住宅需求。 1 3 1 研究思路 本文阻住宅需求理论为基础，首先，考虑住宅需求的特性，选择影响杭州 住宅市场需求量的主要因素。运用系统动力学方法，把房地产系统分为：地 供应子系统、住宅供应子系统、住宅价格子系统、住宅需求子系统，根据各个 系统的关联因素把各予系统结台成一个：从土地供应到商品房交易的整个房地 产业的循环系统。根据t 9 9 7 2 0 0 3 年的历史数据来建立模型之间的关系，然后 根据系统的自组织循环得出2 0 0 4 2 0 1 0 年的住宅需求值。同时，通过对各子系 统的政策参数的调整得出相应的2 0 0 42 0 1 0 年的住宅需求值。对今后的房产政 策改革给出一定的建议。 沿这一思路，本文安排以下章节进行研究： i 、绪论 2 、住宅需求相关理论综述 2 、住宅需求相关理论综述 第4 薨 游撼王妲大学硬士学位论文 燕子拳巍动力学的杭她市童城区住宅嚣求仿真研究 邀产系统，模菝多令攒拣豹演纯趋势。勇方蘑可酸霜予避行痨遣产系统政策实 验、分析和辅助决策，激步研究还可以避行动态房地产预警研究。 1 2 研究时间和研究内容的确定 本论文戳稼胡市1 9 9 7 年至2 0 0 3 霉懿魇史数据为疆究蔌据，建立系统动力学 d y n a m o 模型，通过模型运行预测杭州市主城隧2 0 0 4 年至2 0 1 0 年的住宅需求总量， 并懑过系统仿真实验，通过不同的政策参数调整来预测未来的糕宅需求变化，从 而彳罨到有效的政策实骏选择。由于统计数据的限制，无法得到寅些数据，如住房 乎均嚣狡、主缝诗戈l 拱旋量等，霾踅，莱魏数据主要浚一定豹诗篱方法换算褥到。 1 ，3 研究思路和论文框架 本文针对杭州市主城区未来的住宅黉求进霉亍预测分析，并通过系统仿真实验 霹住宅嚣求进毒亍一定瓣变伲模羧。藐翅竣主城区指老城匿，餐瑟上蠛嚣、下城区、 江干区、拱墅区以及滔湖医，选择主城区作为研究对象主要魁学虑到主城区历史 统计数据比较全。其次，本文研究对象主骚立足于城市居民的怯宅需求，不包括 农树餍民的住宅需求。 。3 聚交悉籍 本文以住宅需求理论为基础，首先，考虑住宅需求的特性，选择影响杭卅i 住窀市场需求量的主要因素。运用系统动力学方法，把房地产系统分为：土地 供应予系统、住宅供成予系统、住宅价格予系统、住宅需求子系统，根据各个 系绫靛关联霞素恕各予琴绕结会袋一个：瓤主逡供应妥齑鑫赛交易豹整个痨遗 产业的循环系统。根据1 9 9 7 2 0 0 3 年的历史数据来建立模型之间的关系，然后 根据系统的自组织循环得出2 0 0 4 2 0 1 0 奄兰的住宅需求值。同时，通过对各子系 统的政策参数的调整得出相应的2 0 0 4 2 0 1 0 每的住宅需求俊。剐吟后的房产政 策敬攀绘壅一定熬建议。 沿这一思鼹，本文发摊以下章节进行研究： l 、绪论 2 、住宅需求相关理论综述 第4 贾 浙江工业大学硕士学位论文 基于系婉动力学的杭州市主城医住宅蔫求仿真研究 3 、往宅蔫求慈量鬏测方法练遮 4 、系统动力学理论综述 5 、抗翔市圭城区往宅需求蒽量铸粪颈测 6 、系统动力学政策实验研究 7 、缩论和籍续研究 s 。2 论文框檠 闰1 2 论文总体框架 1 4 论文研究的数据资料来源 本文在研究中运用了大量数据，其中关予杭州市的数据，除特殊说明外， 筹s 夏 塑望三些茎兰堡生鲎笙笙奎 薹三墨竺麴苎! 兰竺垫型查圭整曼堡塞要塞望塞篓塞 均为杭州主城区( 不识括萧由、余杭两区) 的数罐。数嚣资辩麴不徽说粥，殇 来自于 l 。统计年鉴，包捂：杭熊统诗年黧。 2 其他专业资料：主要来自于杭州市国土资源周、杭州市房瞥局、杭州市统 计扁、中国房地产发展报告，深圳房地产预警体系研究。 1 5 本文的创新之处 本论文瓣翻毅之处主娶表现在： 第一、本文将系统渤力学理论引入住宅需求预测，把整个房地产系统分为， 土地供应系统、住宅供应系统、住宅价格系统、住宅需求系统四个予 系统。为探索豢绞动力学遴论在房遗产锁域载痤矮迈窭瑟夔一步。基 内基于s d 研究城市用地的较多，但基予s d 研究城市房地产系统的较 少。基于s d 的城市商品住窀系统仿真模戳从系统结构、主要反馈关系 汉及主要撵拣熬定量接述等都还娃子搽索涂段，本礤突在蠛嘉亵潞建 滋系统的结构、功能、指标蠹化、变量关系分析等方街进行了深入的 理论探讨和研究。 第二、本文在努援数攘鼹露候捉定性与定量分毫霭糖结台，以经宅震裳理谂澎 旗础，以庞大的历史数据席为依据，运用系统动力学对杭州市主城区 往宅需求进行首次系统研究，并预测2 0 0 4 2 0 1 0 年的住宅需求。 第三、本文逶过致策镑真实验，骥数致蒙豹实撑对今嚣往宪爨求、往宅侩糁 漭参数的影响。这些结果对政府制定政策法规时有一定的参考意义。 第6 页 浙江工业大学硕士学位论文基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究 第二章住宅需求相关理论综述 在本牵中，主要对住宅市场、住宅需求及相关理论进行了回顾和总结。 2 1 住宅市场的相关概念 2 1 1 住宅市场的定义 关于住宅市场的定义非常之多，本文参照刘震和王玉平( 1 9 9 9 ) 的定义，住 宅市场是以满足居民生存、享受和发展需要的住宅作为交换对象的市场3 。根据住 宅交换方式，以及交易层次等可以将其分为： l 、住宅市场按交换方式，分为住宅买卖市场、租赁市场和抵押市场 住宅买卖市场是住宅房产所有权有偿转移的市场。 住宅租赁市场是在不改变房产所有权的条件下，将其使用权有偿转让的市场。 住宅抵押市场就是抵押人以房产作为还款保证物，向抵押权人取得贷款的市 场。 2 、住宅市场根据交易层次上的不同，分为住宅一级市场和二级市场 住宅一级市场是增量住宅的交易市场。它是取得土地使用权的开发公司对土地 进行开发建成住宅后将住宅房产的所有权或使用权转让给使用者的经济行为的总 和。它是一种纵向流通市场。 住宅二级市场是旧住宅存量的交易市场。它是指住宅房产所有者或使用者将 所取得的房产所有权或使用权再转让给其他所有者或使用者的市场。这是使用者 或所有者之间的横向有偿转让市场。 2 1 2 住宅市场的结构体系 住宅市场的结构体系可以用图2 1 表示 3 皇u 震，王玉平，中国房地产市场，湖北人民出版杜，1 9 9 9 年 第7 页 住宅交易市场 住宅一级市场 住宅租赁市场 ( 商品谯宅市场) 篙 1 时，称住房需求有弹性；l i ：1 时，称住房需求是等弹性的；i e 孛i l 对，称往襄爨求畜撵瞧；l l ：l 鼓，稼住房嚣求是等洋整翡；l 岛l 豹礴究者辩住宅夔需求辩整大小遗行了磷究，毽燕没有统一静馕。奎予 住宅的耐久性，研究者在选择衡缀收入的指标时存在着矛盾。在些文献中，有 人认为一个家庭对供宅支出的决策在本质上是一释长期行为。如果考虑到遗一点， 霸么牧入藏友爱长裁靛拳久收入涞黉囊。然恧，在实际靛磷究中，许多缀济学家 还是用当前的家魔收入作为收入的指标。原因熄尽管在概念上用永久收入作为衡 量收入的指标是正确的，实际操撵中很难收集到永久收入的数据。 嚣加拳大歌穗佰戈城市土地经济学，中衡八穗走学出版毫七。1 9 9 0 第1 8 页 浙江工业大学硕士学位论文纂于系统动力学的杭卅i 市主城区住宅需求仿真耕究 5 、垒融阂素 因为住宅豹赞毽较大，大部分黧苈者酃需通过贷款秘方式来付房款。因戴舔 撑贷款枣场我状况会影响人们对羝捧贷款的嚣求，也戡影嗡剿人们懿器住模式选 择吆由此在住宅需求模型中必须同时考虑住宅和借贷赞个市场状况。在以新古典 经济学的理论为基础建立的模型中，通过假设资本市场( 借贷市场烂其中的一部分) 是溜衡的避免了借贷市场对住宅需求的影确。当然在资本市场处于菲均衡状淼时 裁要考虑氆贷枣埂对住宅鬟求黪影嚷。 6 、人口因素 人口因素主要在以下三个方面影响住宅房地产的需求： ( 1 ) 人口数量 住宅是供入溃费鹣，在一意的社会生产条俘下，定数餐的人口必然要求相 应数量的住宅，以瀵足链们多毒孛屡次蛉嚣簧，二嚣之润应该保接一定懿毙铡。太 口的总量与住宅的需求量成正比关系。在人口数爨增长的过程中，个突出的表 现是伴随城市化进程的推遴，城市人口迅速增长，会加速扩大对城市住宅的需求， 这就是城市入翻的祝械增长。所谓城市入口的机械增长是指由于人1 ：3 迁移等原因 露髻致豹城市太日数璧竣燹。鸯予我游嚣前正楚城市纯运速发震静静段，人瞄静 机械增长对于城市住宅的懿求量啦影响是明摄鲍。 ( 2 ) 人口质量 人口质量的变动和发展会影响住宅的需求层次。人口质爨包括人1 3 的身体素 质、愚想豢质、科学文纯豢质这凡个主要方蒋。扶社会发展的总趋势来看，人们 懿懋想最德不敝进步，文化知识不叛增长，劳羲技能也在不凝提嵩，瑟强a 麓素 质是不断上升的。人口质爨的提离对往宅提堪了毅的嚣求，人们也越来越注黧住 宅在满足人们享受和发展方面的需求，需求层次的提高会明照增加对住宅的需求 量。 ( 3 ) 家庭鞫素 r o s s i ( 1 9 5 5 ) 从城枣人鞠叁然增长黪角笈，分析了家庭生念周豢熬交貔与城紊 住宅霈求擞的关系，提出了家庭生命周期理论。他认为生命周期鲍捱环会造成家 庭结构的变化，进而产生人们的住宅需求的变化，从而在不问的家庭生命周期阶 段通过调攘住宅来满足这种需求。生命周期理论解释了一个人一生中可能发生的 五次往宅使鼍调整e 遨五次分嗣发生在成长、离帮家庭、结婚、有孩子和年老的 第1 9 页 浙江工业大学硕士学位论文 基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究 阶段。 家庭因素影响住宅需求主要有以下几个方面： 1 ) 家庭的数量对住宅市场需求有正的影响，家庭数量的增加会使住宅需求增 加，家庭数量的减少会导致住宅需求的下降。导致家庭数量增加的因素主要有： 出生率的上升，外来人口的增加，这与人口数量对住宅需求的影响是一致的。 2 ) 家庭结构的变化对住宅市场需求的影响是复杂的。家庭结构的变化包括家 庭观念的变化、家庭的组合等。 家庭观念随着社会的发展正发生着根本性的变化，以血缘关系联结的数代 同堂的血缘家庭逐渐向以婚姻为基础的核心家庭过渡。核心家庭是以夫妻为主体， 包括未成年子女的家庭。核心家庭观念的建立，使得几代同堂的大家庭被分解成 数个小家庭，这种变化无疑会增加住宅市场的需求。 家庭的组合对住宅市场需求有正、负两个方面的影响。家庭的组合主要指 原属不同家庭的成员结婚后构成新的家庭。未婚者的结婚对住宅市场有正的影响， 未婚者以前属于两个不同的家庭，结婚前与父母同住，结婚后组建了新的家庭， 往往会离开父母另找单独住所，这样就会增加对住宅的需求。而两个离婚者的结 婚，则可能减少对住宅的需求。两个离婚者如果在再婚以前占有两处住宅，再婚 以后可能会放弃一处住宅，因此这种家庭组合对住宅需求有负的影响。 可见，家庭结构的变化对住宅需求的影响不是简单的同向变动关系也不是简 单的反向变动关系，不能一概而论，因此，直接通过分析家庭结构的变化与住宅 需求的关系来预测家庭结构变化带来的住宅需求具有一定的难度。 7 、政府政策 国家的财税政策、金融政策、投资政策等有关经济政策都会影响到房地产市 场的需求，其中更重要的是住宅政策和利率政策。政府的住宅政策直接影响住宅 的需求。住宅政策无论其形式如何，其根本的目的都在于解决住宅的供给和需求 问题。在我国推行住宅制度改革以前，城市的住宅建设和管理都是由国家包下来 的，用户只需交纳很少的房租，这就会刺激人们对住宅的过高需求。原因是这种 需求不受支付能力的限制。如果实行高房租政策，这种需求就会受到限制。 8 、住宅的供给 任何市场，都会有两方参与者，才能构成交易的双方。住宅的供给方和需求 方构成了住宅市场。商品的供求关系支配商品的价格，这一点在住宅市场也不例 第2 0 页 浙渡互业大学硕士学位论文罄予系统动力学的杭辨l 带童糍医住宅需求仿真研究 终。童于债赣是影精簌宅需求靛主要透素之一，当往宅熬供鲶发生变纯薅，枣瑗 中的均衡点就会发生移动，价格就会发生变他，引起住宅的需求量也发生了变化。 即健宅的供给通过住崧的价格间接地影响了需求。而不是直接母致需求变化的因 豢。 9 、久爨对寒来懿鬏期 一般来说，人们对往宅匏投资需求主爱取决于人们对表浓疑济发展形势帮往 宅浠求的预期。投资糟如果悲观，就会停止购买住宅。同样如粜投资者对未来收 入悲观，也将会抑制人们对住皂的居住消赞需求。 1 0 、英链商品鲍价格 交予往宅搏舞裔燕，英溪费蟊箕穗翁窝燕一襻受到人髑浚入预算静约束。掰 以藏他商品的价格也会影响到人们对住宅服务量的消费。 以上介绍的是影响住宅需求的主要因絮。对于短期的住宅需求和长期的住宅 浠求而畜，以上的因索对其影响程度是不同的。例如，短期住宅需求主要由经济 爨豢，穰蠡收入、价辏、售震条译等因素决霆，毒会入墨嚣豢是怒着次要戆 搴雳。 穗题对于长期的住宅甏浓来说，人口因素就起着非常重要的佟蹋，它比经济困豢 爨藏要，更具有预测性。 因此，影响住宅需求的因素纷繁复杂，很难把所有对住宅需求有影响的因素 誉考虑烈模型当中。本文一方嚣为了尽量把住宅嚣求的影响躐繁纳入模型，勇方 瑟考虑数据敬霉豹霹行链。最菇，本文整蠲系统动力学理论，主簧建取了天日、 收入、供给、金融、敢簸辞综合影响因素，建立房地产系统d y n a m o 模型。不仅可 以将很多影响因素纳入模型，更可以把因豢之间的相互影响关系反映到实验和预 测黑中，使模型的真实憾更强。 第2 l 囊 浙江工业大学硕士学位论文基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究 第三章住宅需求总量预测方法综述 需求预测就是根据有关资料对产品未来的需求变化进行细致的分析研究，掌 握需求的内在规律，对其发展趋势作出比较正确的估计和判断”。住宅总量需求预 测是根据过去和现在住宅需求的一系列数据，对今后住宅需求的未知数据进行估 测。 3 1 城市住宅需求研究综述 3 1 1 国外城市住宅需求总量预测方法发展综述 l 、m a n k i w 、w e l l 预测方法 m a n k i w 与w e l l ( 1 9 9 1 ) 对住宅需求的研究“，两人提出的住宅需求量的方程 如下：d = h ( r ) n ；式中d 为全部住宅需求量；h ( r ) 为平均每人的住宅需求 量函数；r 为租金；n 为人口数量；d 的变化与h ( r ) 的变化呈反向关系，即当 租金r 上升时，需求量d 下降；反之，当r 下降时，d 上升。 优点：本方法中的需求量方程只需要得到人口总量和以租金为变量的人均的 住宅面积两个变量，所以数据取得比较方便，容易计算。 缺点：本方法需求量仅仅以租金和人口来计算住宅需求量，其考虑因素欠少， 准确率就必定会下降。同时，在国外租金水平的统计计量数据可以比较容易得到， 而且口径一致，但是，在杭州目前的条件下，租赁市场的管理还不是很完善，数 据统计也没有很完全、准确。所以，对于杭州目前的隋况还是不能很适用。 2 、多元回归分析方法 g o h ( 1 9 9 9 ) 采用多元回归分析方法对新加坡住房建筑需求进行回归预测，模 型中采用的变量包括人口规模、国民储蓄、住房投资规模、失业率2 5 。 优点：模型变量选取比较简单，数据的取得和计算都比较简洁。 缺点：模型仅仅选取了对住房需求具有影响的一些因素，模型的计算肯定准 ”王文元、张元奎等编著，需求预测合产销决燕辽宁人民出版社1 9 8 3 “p a l m e rp j ，1 9 9 1 ，f l o u s i n gd e v e l o p m e n te o n v o r y a n c i n gl o n d o n ；l o n g r a a n 2 g o h1 9 9 9 , a ne v a l u a t i o no f t h e a c c u r a c yo f m u l t i p l er e g r e s s i o na p p r o a c h i n f o r e c a s t i n gs e c t i o n a ld e m a n d i n s i n g a p o r ei c o n s t r u c f i o nm a n a g e m e n ta n de c o n o m i e s1 7 ，2 3 1 - 2 4 1 第2 2 页 浙江工业大学硕士学位论文 基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究 确性和适用性都会欠佳，而且需要的历史数据量比较大。 3 、回归分析与相关分析结合预测方法 r a u d a l l 、j o h n s t o n 等”( 1 9 8 8 ) 在其经典著作 t h e m o d e m e c o n o m i c s o f h o u s i n g ) ) 中推荐了回归分析与相关分析方法。就是通过先对住宅需求的影响因素与住宅需 求基进行相关性分析，再利用回归分析的方法求出住宅需求量与其影响因素变量 之间的回据方程，并将此方程用于住宅需求量的预测。 优点：应用这种方法预测的时候，不仅使用了回归分析，而且对选择的因素 进行相关性分析，使用的方法比较多：有简单相关分析，偏相关分析；一元和多 元线性回归，一元和多元非线性回归等等。可以选择、验证的方法比较多，可以 进行多次试验得到最佳结果。准确性比只使用回归分析要高。 缺点：它们的共同缺陷是因为相关因素太多，验证方法太多，方程因素选择 很难确定。同时，方法比较适用于短期预测，对于长期的预测可能准确率就会比 较低。而且需要的历史数据量比较大。 4 、人口分层分析法 d a v i da m a c p h e r s o n ”( 1 9 9 9 ) 在预测弗罗里达州的住宅需求量时运用了这种 方法，其认为欲购房年龄层人口的增长是影响住宅需求量的最主要因素，其通过 对住宅需求量与欲购房年龄层人口数进行相关性分析，进而得出住宅需求量与欲 购房年龄层人口数之间的回归方程并进行预测。 优点：首次对不同购房者年龄层的购房需求进行了层次划分，并通过历史数 据进行了回归检验，使得模型的可信度加高。 缺点：由于我国统计数据的限制，我们无法取得杭州市每年人口年龄结构的 准确数据2 8 ，如果采用上述方法进行预测，必须对每年欲购房年龄层人口数进行估 计，这需要凭借专家经验，但我们不能完全排除专家经验的狭隘性及局部的随意 性，因此，用这种方法来预测杭州市的住宅需求量操作性不强。 5 、m u t h 、o l s e n 预、钡8 方法 m u t h 2 9 ( 1 9 6 0 ) 和o l s e n ”( 1 9 6 9 ) 在预测住宅需求量时，也是先对住宅需求 2 。r a o d a l lj o h n s t o np o z d e n art h em o d e r ne c o n o m i c so f h o u s i n g m ，o u o r u mb o o k sg r e e n w o o dp r e s s ，1 9 8 8 。 1 9 5 - 2 0 2 “d a v i da m a c p h e r s o na n dg s t a c ys i r m a n s ，f o r e c a s t i n gh o u s f r e d e m a n di nf l o r i d a 册，j o u r n a lo f r e a le s t a t e p o r t f o l i om a n a g e m e n t ，1 9 9 9 ，v o l 3 2 ( 6 ) ，7 踮9 0 2 8 注：我国只有人口普查年鉴提供杭州市人口年龄结构的数据，但由于人r l 普查不是年年进行，故只能壹到 1 9 9 0 年、1 9 9 5 年及2 0 0 0 年的年龄结构的数据。 2 9 rf m u t h ，t h e d e m a n d 加n o n f a r m h o u s i n g m ，i n a c h a r b e r g e re d i t o r , t h e d e m a n d f o r d u r a b l e g o o d s ， c h i c a g oi l ：u n i v e r s i t yo f c h i c a g op r e s s ，1 9 6 0 ，2 9 - - , 6 2 第2 3 页 浙江工业大学硕士学位论文基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究 量和他们认为影响住宅需求的主要因素( 家庭收入，房价，其他商品和服务的价 格以及户均家庭人口、性别比例、家庭生命周期等家庭特征) 进行相关性分析， 从而得出住宅需求量与其影响因素之间的多元回归方程以进行预测。 优点：选取影响住宅需求的因素相对以前的方法比较全面，准确性应该更高。 缺点：但是杭州商品性住宅发展时间有限，商品性住宅价格( 租金) 的运行 并不规范；而且我们无法取得有关家庭特征的统计数据，而这部分又是影响住宅 需求的主要因素因此通过回归分析方法预测杭州的住宅需求量并不准确。 3 1 2 国内城市住宅需求总量预测方法发展综述 城市住宅需求预铡起步阶段 我国城市住宅需求总量预测方法始于七十年代末期，当时中国建筑科学研究院 为了配合我国八十年代科技发展十年规划编制工作的需要，以十年规划中住宅建 造量的预测方法为题进行研究，用传统的手工计算方法进行预测。 1 9 9 0 年；建设部政策研究中心进行了城镇住宅“八五”( 1 9 9 1 1 9 9 5 年) 和十年 ( 1 9 9 1 2 0 0 0 ) 发展预测的研究，采用了定量与定性分析相结合的方法，在典型调查的 基础上，运用灰色预测理论建立了数学模型，首次使用电脑运算3 1 。 优点：处于住宅需求研究初期，从手工方法转变为计算机的使用，使计算准 确率和速度都有了快速的提高。 缺点：因为处于初级阶段，很多方法的应用和参数的选择都不成熟，所以， 正确率必定比较低。 城市住宅需求预测发展阶段 1 、房价收入比和恩格尔系数法 1 9 9 5 年，上海市住宅发展局主持完成的上海面向二十一世纪初的住宅建设 发展战略研究中上海市市区住宅需求预测方法研究在住宅需求预测开始采 用房价收入比和恩格尔系数法。该项研究中上海市预测中采用的具体流程如下： 1 由房价收入比预测每套住房价格。2 由住房消费支出比预测全市住房消费支出总 额。3 得出全市住房有效需求总量。4 得出全市住房需求结构。 优点：首次采用了国际上比较流行的房价收入比和恩格尔系数来应用于住房 ”e oo l s e n ，a c o m p e t i t i v e 孤叫o ，牝h o u s i n g m a r k e t m ，a m e r i c e c o n o m i c r e v i e w ，1 9 6 9 ，v 0 1 5 9 ( 4 ) 6 1 2 6 2 2 3 1 赵昭、王文元、李春敏，城镇住宅需求预测方法建筑经济，2 0 0 09 第2 4 页 浙江工业大学硕士学位论文 基于系统动力学的杭州市主城区住宅需求仿真研究 需求的预测，其被国际认可度必定提高，对于房地产需求理论是一个比较大的突 破。 缺点：上述采用房价收入比和恩格尔系数法预测城镇住宅需求的预测方法，在 我国被称为城镇有效需求的预测方法。经研究认为，上述方法比较适用于经济发达 国家，尚不适用于我们这样一个处于温饱型下限的发展中国家。 2 、时间序列法 ， 张泓铭3 2 ( 1 9 9 8 ) 和蔡育天”( 1 9 9 8 ) 分别在其著作住宅经济学和房地 产市场中提到这种预测方法，并将这种方法作为住宅需求量预测的基本方法。 总的来说，时间序列法就是根据若干年来商品性住宅的实际需求( 可用销售出租 实量代替) 计算各年住宅需求的增长率或平均增长率，形成对住宅需求的时间序 列，然后从这个时间序列中分析和寻找长期趋势和循环变动。从而测定出未来某 一时间的住宅需求量。时间序列分析法的种类较多，但常用的主要有简单平均法、 移动平均法、指数平滑法。 优点：运用时间序列法预测住宅需求量时，只需取得过去年份住宅需求量( n - i 用销售面积或预售面积代替，也可修正得出) 的数据，无须考虑住宅需求影响因 素的变化，因此，这种方法最大的优点就是简便易行。 缺点：采用时间序列模型同样需要长期积累的统计数据，否则选用的变量因素 会受回归分析自由度的制约。目前，我国经济处于高速增长时期，产业结构变化大， 经济体制不断改革，而时间序列模型的参数是固定的，两者不相适应。因此，此方法目 前也不宜用作住宅的需求预测。 3 、多元回归分析法 赵昭、王文元、李春敏( 2 0 0 0 ) 3 4 ，以城镇人口、城镇家庭户数、建造量等指 标为主变量，以城镇化率、新建比率、新建套数面积等指标为参数项客观地描述我 国城镇住宅需求状况和发展趋势，预测所取得的数据可作为编制城镇住宅中长期建 设规划的参考依据。 c f s t = c f s t r e n e w t ( 1 h s t ) 1 3 1 t p t 在本公式中，人口变化( p 。) 可根据统计数据做单项时间系列回归预测，或根据人 口专家提供的预测结果代入公式；城镇化