（技术经济及管理专业论文）基于语义微分法的商品住宅价格影响因素研究——以天津市为例.pdf

中文摘要 在衣、食、住、行四大基本需求中，住已经成为家庭消费中最重 要、最特殊、最敏感的需求之一，住宅对于居民的重要性显而言之。 而且，随着国家经济实力的提升，住宅房地产业发展成为国民经济的 基础性、先导性产业，是社会发展的需要。房地产业的发展事关每个 人的切身利益，是波及到人类的生存与发展，社会文明进步的重大问 题，是保持和维护社会稳定的重要条件。 本文以商品住宅价格的影响因素为研究对象，首先研究了国内外 关于商品住宅价格影响因素研究的文献，在文献研究的基础上，从商 品住宅价格的概念、构成、特征入手，分析了影响商品住宅价格及选 择的影响因素，接下来提出了运用s d 法进行研究的操作程序和评价体 系等，试图从商品住宅的供给方和需求方的分析中得出双方对商品住 宅认知差异因素，最后对全文进行了总结。 本文结构安排如下： 第一章是绪论。首先叙述本文问题的研究背景、研究的必要性及 意义，并对国内外有关商品住宅价格影响因素理论进展及研究现状作 了一个整体的综述，作为下文的分析基础，然后提出本文的研究思路 和研究方法。 第二章是商品住宅价格构成及其影响分析。首先给出商品住宅的 概念和商品住宅价格特征，之后运用定性与定量相结合的方法，逐一 分析影响房地产价格的各个主要因素。 第三章是基于s d 法的商品住宅价格决策影响因素体系的构建部 分。s d 法作为一种简单并且用途广泛的分析方法已经在很多领域被用 于进行分析，在本文中将被用于消费者对商品住宅选择的认知分析。 并对因子分析的原理及其数学模型进行了阐述。 第四章是商品住宅价格影响因素实证研究，以天津市为例。运用 语义微分调查问卷法对商品住宅的需求者进行了调查，同时也对商品 住宅的提供者开发商以及商品住宅营销人员进行了对商品住宅认 知情况调查，将两者调查的结果进行一致性分析。 最后是本文的结论和展望部分。总结了本文的研究成果和研究的 不足之处，并对今后的研究方向作了展望。 关键词：商品住宅价格影响因素s d 法 a bs t r a c t h o u s eh a sb e c o m et h em o s ti m p o r t a n t ，s p e c i a la n ds e n s i t i v ed e m a n d i nf a m i l yc o n s u m p t i o na m o n gt h ec l o t h e s ，f o o d ，h o u s ea n dt r a n s p o r t a t i o n v e h i c l e sb a s i cd e m a n d s ，i ti se v i d e n tt h a th o u s ei s i m p o r t a n tf o r t h e r e s i d e n t s w h a t sm o r e ，w i t ht h eu p g r a d i n go ft h ec o u n t r y se c o n o m i c s t r e n g t h ，r e s i d e n t i a lr e a l e s t a t eh a sd e v e l o p e da saf u n d a m e n t a la n d f o r e r u n n e ri n d u s t r y t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yi sr e l a t e dt o t h ee v e r yp e r s o n si n t e r e s t s i sam a jo ri s s u et h a ti sa f f e c t e db o t ht h e s u r v i v a la n dd e v e l o p m e n to fh u m a na n ds o c i a lc i v i l i z a t i o na n dp r o g r e s s t h er e s e a r c h o b je c t o ft h i st h e s i si s i n f l u e n c i n g f a c t o r so f c o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c e a tf i r s t ，i ts t u d i e sd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a l l i t e r a t u r e c o n c e r n i n gi n f l u e n c i n gf a c t o r so fc o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c e b a s e do nt h er e s e a r c ho fl i t e r a t u r e ，t h es t u d yd e s c r i b e st h ec o n c e p t i o n ， c o m p o n e n ta n dc h a r a c t e r so ft h ec o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c e ，a n a l y z e s i n f l u e n c i n gf a c t o r st h a ta f f e c tt h ep r i c ea n dc h o i c eo ft h ec o m m e r c i a l h o u s e a n db r i n g sf o r w a r dt h er e s e a r c ho p e r a t i o np r o c e d u r et h a tb a s e d t h es e m a n t i cd i f f e r e n t i a lm e t h o d f r o mt h es u p p l ya n dd e m a n dr e s e a r c h w et r yt of i n dt h ed i f f e r e n tc o g n i t i v eo nc o m m e r c i a lh o u s e f i n a l l y ，i t m a k e sas u m m a r yo ft h ef u l lt e x t t h es t r u c t u r ea r r a n g e m e n to ft h i st h e s i si sa sf o l l o w s ： t h ec h a p t e r1s ti sa ni n t r o d u c t i o n f i r s ti td e s c r i b e st h eb a c k g r o u n d a n dt h en e c e s s i t yo ft h ec o m m e r i c a lh o u s er e s e a r c h ，a n di tg i v e saw h o l e o v e r v i e wo nt h e o r i e sp r o g r e s sa n dt h ep r e s e n tc o n d i t i o no fd o m e s t i ca n d i n t e r n a t i o n a lr e l e v a n tc o m m e r i c a lh o u s e i n f l u e n c i n g f a c t o r s i st h e a n a l y t i c a lf o u n d a t i o no ft h et h e s i s ，a n dt h e np u tf o r w a r dt h er e s e a r c hw a y o ft h i n k i n ga n dm e t h o d t h ec h a p t e r2 n di st h ec o m p o n e n ta n dc h a r a c t e r so ft h ec o m m e r c i a l h o u s i n gp r i c ea n di t si n f l u e n c ea n a l y z e f i r s ti tg i v e st h ec o n c e p t i o na n d c h a r a c t e r i s t i co ft h ec o m m e r i c a lh o u s e ，u s et h ec o m b i n a t i o no fq u a l i t a t i v e a n dq u a n t i t a t i v em e t h o d st o a n a l y z et h em a j o rf a c t o r st h a t a f f e c t c o m m e r i c a lh o u s e c h a p t e r3 r di st h es t r u c t u r eo ft h ei n f l u e n c i n gf a c t o r ss y s t e mo f c o m m e r c i a lh o u s ep r i c et h a tb a s e do nt h es dm e t h o d s dm e t h o da sa s i m p l em e t h o da n dh a saw i d er a n g ea p p l i c a t i o nw h i c hh a sb e e nu s e di n m a n ya r e a s ，w i l lb eu s e dt ot h ec o g n i t i v ea n a l y z eo fc o m m i c i a lh o u s e c h o i c ei nt h i sp a p e r a n dt h ep r i n c i p l ea n dm a t h e m a t i c a lm o d e l so ff a c t o r a n a l y s i sa r ed e s c r i b e d t h e c h a p t e r 4 t hi s e m p i r i c a ls t u d y o n i n f l u e n c i n gf a c t o r s o f c o m m e r c i a lh o u s ep r i c e ，a n dt a k i n gt i a n j i na sa ne x a m p l e i nt h i st h e s i s ， t h ea u t h o ru s es e m a n t i cd i f f e r e n t i a l q u e s t i o n n a i r e t o c a r r y o u ta n i n v e s t i g a t i o na b o u tc o m m e r c i a lh o u s ed e m a n d a tt h es a m et i m e ，i ta l s o m a k e sas u r v e yf o rc o m m e r c i a lh o u s i n gd e v e l o p e r s ，a tl a s t ，i tp r o v i d e st h e c o n s i s t e n c ya n a l y s i sb e t w e e nt h es u p p l ya n dd e m a n d a tl a s t ，i ti st h ec o n c l u s i o n t h i st e x tt r i e st og i v es o m es u g g e s t i o n s t ot h ed e v e l o p m e n tt r e n do ft h ec o m m e r c i a lh o u s ea n df u t u r er e s e a r c h d i r e c t j o n s k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c e ，t h em e t h o do fs e m a n t i c d i f f e r e n t i a l ， i n f l u e n c i n gf a c t o r s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他入已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得墨生蠢堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：夼溺 签字日期知订年g 月2 7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤鲞态堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权丞鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名青醐 签字e l 期：力。j 年s 月幻e l 导师签名： 签字日期： 方谚乏 ) 一一7 年箩月2 7e l 第一章绪论 第一章绪论 1 1 论文研究背景、研究的必要性及意义 在衣、食、住、行四大基本需求中，住已经成为家庭消费中最重 要、最特殊、最敏感的需求之一，住宅对于居民的重要性显而言之。 而且，随着国家经济实力的提升，住宅房地产业发展成为国民经 济的基础性、先导性产业，是社会发展的需要。房地产业的发展事关 每个人的切身利益，是波及到人类的生存与发展，社会文明进步的重 大问题，是保持和维护社会稳定的重要条件。国务院关于促进房地产 市场持续健康发展的通知( 简称18 号文件) 明确指出，房地产业已 成为国民经济支柱产业。 19 9 8 年福利分房宣告结束，我国房改走向市场化，房地产业作为 国民经济的基础产业和先导产业，在财政、金融和税收等一系列政策 的扶植下，得到了持续高速的发展，取得了巨大的成就：城镇居民的 人均居住面积从19 9 8 年的18 7 平方米提高到2 0 0 8 年的2 7 1 平方米 ( 中国统计年鉴2 0 0 8 ) 。据中华人民共和国2 0 0 8 年国民经济和社会发 展统计公报统计，2 0 0 8 年商品住宅开发投资2 2 0 81 亿元，比2 0 0 7 年增 长2 2 6 ，占全社会固定资产投资的1 2 8 2 t 。实践表明，房地产业 已经成为我国国民经济新的增长点。 近年来，我国房地产业更是处于新一轮的发展高潮，房地产开发 价格逐年上升、供需两旺，全国商品住宅的销售面积及销售价格更创 新高。如图1 1 。 虽然2 0 0 8 年，尤其是下半年，受国际大环境和国内重大自然灾害 的双重影响，我国经济发展出现了减速态势，股市低迷、信贷紧缩等 因素使得我国房地产市场非常不活跃，北京、上海等一些大中城市的 房价有所下降，成交量也出现定程度的萎缩。进入2 0 0 9 年，开发商 为了缓解资金压力，纷纷降价促销，价格的下降使得前两月全国商品 房销售面积大大超出预期，据中投顾问房地产行业研究部最新数据分 析显示，2 0 0 9 年l - 2 月全国商品房销售面积为5l31 万平方米。而且随 着城镇化的扩张和人口向大中城市的涌流，人们的住房需求会愈加旺 盛。 第章绪论 图1 11 9 9 7 2 0 0 7 年全国商品住宅平均销售情况 数据来源：中国统计年鉴2 0 0 9 虽然人们对住房的需求很大，但是，据中国统计局2 0 0 8 年1 11 月全国房地产市场运行情况报道，截至2 0 0 8 年l1 月末，全国商品房 空置面积1 3 6 亿平方米，同比增长15 3 ，增幅比1 10 月提高2 2 个 百分点。其中，空置商品住宅7 0 8 4 万平方米，同比增长2 2 9 ，增幅 提高4 9 个百分点。因此，在潜在需求与有效需求不足之间存在的矛盾 并没有得到解决，这在一定程度上抑制了我国住宅房地产业的健康发 展。 因而，从理论上讲，这种过剩是一种相对的过剩。这种商品住宅 房屋的空置，除了在宏观层面上收入差距扩大，以及房改后留下的后 遗症等因素外，房地住宅投资结构的不尽人意也是一重要因素。许多 房地产开发商无视当前经济发展的水平，盲目开发大户型、高价位的 住房，结果造成了更多的住宅房屋的空置；还有许多房地产开发商根 本不清楚自己的销售对象，无法也不愿进行住宅市场进行市场细分， 在住宅产品的种类、档次、质量等方面无法实行差异化，结果造成顾 客对住宅产品的不满意，无法满足消费者的需求，就必然会导致商品 房的积压：加之一些房地产开发企业进行市场调查的着眼点不是放在 顾客需求上，而是放在竞争对手上，这就使可行性报告形同虚设，投 资方向就会发生偏差：而有些房地产开发企业的可行性报告，虽然有 些关于顾客需求的内容，但是过于简单，流于形式，有许多甚至来源 于新闻媒体或其他调查机构公布的顾客调查数据，根本没有针对性。 第一章绪论 因此，许多房地产开发企业在开发住宅时根本不了解顾客的需求，因 此生产出来的商品也无法满足消费者的需求。 而同时，住宅价格是住宅市场供给方与需求方之间经济利益关系 的平衡点，它不仅是住宅商品所处城市发展水平与住宅商品购买者收 入状况的市场表现，而且也是住宅商品所处居住环境与住宅商品所在 区位、住宅商品本身品质的直接反映。随着住宅产业在一国经济生活 中支柱地位的确立，住宅价格更是关系到经济发展、金融稳定以及人 民福利的重要因素。 从以上的分析中，我认为若能在住宅房地产开发以及价格决策中 以顾客的需求为着眼点，既能促使房地产业的健康发展，又能充分满 足顾客的需求，房地产开发企业也将获得更多的经济利益。因此，就 商品住宅而言，影响其价格的因素主要有哪些，商品住宅开发商即供 给方的定价依据是什么，潜在购买者即需求方在购买选择时考虑的因 素又是那些，供需双方的认识和评价是否一致，不一致的地方在哪里， 造成这种现象的原因是什么，从供需双方入手，进一步研究有效影响 商品住宅价格的因素，对于房地产开发商项目开发、进行价格决策以 及消费者选购区位、质量称心，价格水平合理的住房，具有十分重要 的理论意义和应用价值。 1 2 文献综述与评价 1 2 1 国外文献综述 在影响住宅价格的自然属性方面的研究主要归结如下： 目前，对于区位对住宅价格的影响方面的研究比较多，t a n g ( 19 7 5 ) 提出了区位对住宅价格的影响，研究发现，交通成本的节约对住宅价 格有着正面的和重要的影响。他认为交通对住宅价格的影响可分为4 个方面，即：交通工具的实用性、交通成本、交通时间和交通工具的 便利性t 2 1 。美国学者j e r e m ya t a c k 在t h em a r k e tf o rv a c a n tl a n d ) ) 文 章中讲到：“物理性之外的任何属性，以及任何诸如排水系统和结构的 改进，都可以归结为区位的作用”：“区位即使不是唯一的，也是决定 性的影响房地产价格的因素”。提出区位是决定房地产价格的最关键的 因素1 3 。 s t e g m a n ( 19 6 9 ) ，r i c h a r d s o n ( 19 7 1 ) 等则发现城市外围开放空间的增 加对住宅价格的影响力，有时超过了到城市中心较低的可达性对住宅 第一章绪论 价格的影响力。他们认为住宅价格不但由可达性，而且由区位环境特 性决定。 同时，w a l d e n 和m i c h a e l ( 1 9 9 0 ) 、h a y e s 和t a y l o r ( 1 9 9 6 ) 就住宅附近 学校质量的好坏与住宅价格之问的关系进行了研究，结果表明，学校 质量与住宅价格之间有明显的相关性，即学校质量越好，商品住宅价 格越高【4 】【5 1 。 对于单独的环境因素方面，a l a nk r e i c h e r t 等人研究了垃圾填埋场 对住宅价格影响，认为垃圾填埋场对价格较高的住宅区的负面影响要 高于价格较低的住宅区的影响；r a b i n o w i t z 研究了地下水污染物与住 宅价格之间的关系，结果表明，诸如垃圾填埋场、地下水污染物等场 地与住宅价格之间存在负相关关系 6 1 。 h e n d e r s o n 的研究则显示了从居住地到c b d ( 中心商务区) 的距离、 交通成本、空气污染对住宅价格有显著的影响【7 】。 最普遍的用于研究物理属性对房地产价格影响的定量化研究的是 h e d o n i c 模型：h e d o n i c 定价的概念最早是由c o u r t 在h e d o n i cp r i c e i n d e x e sw i t ha u t o m o b i l ee x a m p l e s ) ) 中提出的用于对耐用消费品的定 价。在竞争性市场的均衡条件下，房地产购买者所付出的价格应当补 偿其各种属性所带来的舒适程度。假设所有家庭的偏好和收入水平类 似，那么这个市场中所有房地产的价格就应当是这些属性值的一个函 数，h e d o n i c 住宅价格法主要涉及区位( 1 0 c a t i o n ) 、建筑结构( s t r u c t u r e ) 和邻里环境( n e i g h h o r h o o d ) 3 个主要影响变量。我们可将模型设置为以 下的形式： p = 口+ 屈x l + 屈x z + + 展x 。 公式( 1 1 ) 式中x l ，x n 为房地产的属性；p 为该房地产的价格。通过一系 列样本数据可以估计出参数值。目前许多定量分析模型都是利用 h e d o n i c 模型推出的j 。 影响住宅价格的政治、经济、行政及社会方面的研究主要有： j r k n i g h t ( 1 9 9 4 ) 研究了住宅市场中价格信号的作用，指出价格主 要反映卖者的信号，而买者的信号滞后。 s w d e c a r l o ( 19 9 7 ) 指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变 化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模 等。h a r w o d 指出经济变化、人口迁移、道路兴建、出生率、贷款、政 府政策等因素将引起房地产市场的周期波动。 第一章绪论 g e o f fm e e n 和m a r k a n d r e w ( 19 9 8 ) 认为一个简单的、统的覆盖所 有空间纬度的住宅价格理论是不存在的。文献研究表明，影响住宅价 格的主要动力因素是：( 1 ) 收入( i n c o m e s ) ；( 2 ) 利率( i n t e r e s tr a t e s ) ；( 3 ) 信用可靠性( c r e d i ta v a i l a b i l i t y ) ；( 4 ) 税收结构( t a xs t r u c t u r e ) ；( 5 ) 住宅供 给( h o u s i n gs u p p l y ) ；( 6 ) 人口结构( d e m o g r a p h i cs t r u c t u r c e ) ，因此，影响 住宅价格的动力因素方面是宏观经济因素，另一方面是城市经济因 素1 9 1 1 1 0 1 。 1 2 2 国内文献综述 虽然房地产在我国发展的尚不成熟，但由于商品住宅价格问题对 于房地产业成长发展有着重要的现实意义，商品住宅价格研究已成为 热点问题，许多实际工作者和房地产研究人员在此方面做了较多的专 题研究。 目前国内对于商品住宅价格影响因素的理论研究主要是基于功能 对房地产价值的影响，即商品住宅自身的因素，比如位置：面积、户 型、楼盘环境等，而且大多为定性分析： 西南交通大学阎力强在硕士论文房地产估价的区域因素对房价 的影响研究( 2 0 0 4 ) 中列举了区域因素涉及自然环境、社会环境、交通 状况、人员构成、商业服务、文化教育、医疗设施、未来前景、危险 设施及污染、宗地状况等等诸多因素对房价的影响【il 】； 曹振良等( 2 0 0 4 ) 将住宅价格影响因素首先分为直接影响因素和间 接影响因素两大类，直接因素包括供求关系、土地价格因素等；间接 因素包括人口因素、城市化水平、政府经济政策等i l2 1 。 同时关于各影响因素对住宅价格的影响程度的问题研究还比较 少，中国造价师协会秘书长柴强教授的专著房地产估价理论与方法 一书中在对影响房地产价格的因素进行归纳分类的基础上指出：影响 房地产价格的因素极其复杂且难以把握，应认识到对于各种影响房地 产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的，它们影响 房地产价格变动的程度也是不尽相同的，各影响因素与房地产价格之 间的关系也不相同。同时随着时期、地区、房地产类型的不同，那些 影响房地产价格变动方向、变动程度的因素以及各因素与房地产价格 之间的关系也会产生变化【1 3 】。 王全民等( 2 0 0 2 ) 着眼于需求与供给来分析价格的影响因素，需求的 影响因素包括可支配收入、宏观经济政策等；供给因素包括政府政策、 第一章绪论 市场结构等因素。刘琳( 2 0 0 4 ) 通过对住宅房地产市场与土地市场的互动 机制分析，对土地政策、信贷、税费改革、政策性住宅供给等多方面 提出建议i j4 | 。 张大亮和周丽梅在顾客需求的变化对住宅房地产价格的影响 中，认为随着购买主体、购买动机、功能需求及价值观念的变化，影 响了顾客需求的变化。从顾客需求角度，通过分析顾客需求的变化对 房地产价格的影响，解释当前房地产价格上涨的合理与不合理因素， 为购房者科学地看待房地产价格的涨跌提供一个新的思路和视角【”】。 贺巍和李小朋( 2 0 0 6 ) 从消费者的心理方面研究了影响建筑物心理 价位的因素，认为房屋的地段、小区环境、建筑物质量、外观、房型、 配套设施、交通方便与否、物业管理水平、建筑开发商的知名度、广 告力度是影响建筑物心理价位的主要因素。研究表明，小区环境对购 房者心理价位的影响大约占房屋售价的6 15 ，园林水平越高所占 比例越高。建筑物外观对消费者心理价位的影响最高达3 0 。室内设 施对房屋的心理价位也有影响，但是高档的厨具、家具对心理价位的 提升没有太大的帮助。购房者对建筑物的质量价值提升未给予认同， 认为质量是价值的基础，在装修的时候会给予关注，但此时的心理价 位是下降，若出现问题会降低2 0 4 0 。交通的便利与否对房屋的心 理价位影响因购房者的年龄不同而不同，随年龄的增加影响降低【1 6 】。 1 2 3 文献评价 纵观对住宅市场的研究，主要是定性方面的研究，在定量方面的 研究还不普遍。王永正( 2 0 0 7 ) 在其学位论文里虽然做了定量研究，但是 仅仅揭示了商品住宅价格与城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面 积、国内生产总值、利率之间的理论关系，说明城镇居民人均可支配 收入、地区国内生产总值对商品住宅价格有正向影响，商品房竣工面 积、利率对商品住宅价格波动有负向影响。地区国内生产总值和利率 对商品住宅价格的影响明显大于城镇居民可支配收入和商品住宅年竣 工面积，并没有指明各个影响因素对商品住宅价格的影响程度或具体 关系。 另外，大部分研究集中在微观的房地产投资研究及房地产企业营 销等方面，而对于从消费者需求的角度来进行价格决策的研究、以及 消费者在多大程度上会在价格与区位、户型、朝向、层次上做出选择 的研究还并不多见。 第一章绪论 而且关于我国住宅价格变动的影响因素的研究理论分析与实证检 验尚未达成一致意见，现有文献大部分基本上是以定性分析和描述为 主，实证检验受住宅市场相关数据收集困难和方法的局限也只是刚刚 起步。 1 3 论文的框架体系 论文的研究框架见图1 2 所示。 l l 0 天津市商品住宅价格影响因素研究 i i l i - _ - _ _ - - - _ - _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ - _ - _ _ _ - _ - - _ - _ _ _ _ - - _ _ - _ _ _ - _ _ _ _ i _ ，_ _ _ - - _ - - _ _ _ _ _ _ - - _ _ _ - _ - _ _ - _ _ _ _ _ _ _ - l _ _ _ _ _ i - 1 0 1 4 研究方法与创新点 1 4 1 研究方法 图卜2 本文研究框架 1 、理论分析与定量分析 本文采用理论分析与定量分析相结合的研究方法，在分析影响房地 产的一般因素时采用理论分析法，对收集的资料进行分析，得出相应 的结论；而在实证分析部分，则采用了定量的分析方法，主要运用了 因子分析法。其中相关数据主要来源于统计资料、相关报告、房地产 第一章绪论 官方网站和已有的文献资料。 2 、s d 法( s e m a n t i cd i f f e r e n t i a l 法1 s d 法是本文用于设计问卷和数据处理应用的一个重要手段。s d 法是s e m a n t i cd i f f e r e n t i a l 法的简称，是c e 奥斯顾德( c e o s g o o d ) 1 9 5 7 年作为一种心理测定的方法而提出的。但是，目前s d 法在心理学等相 关领域却慢慢被人们忽略了，而在建筑领域、室内工程、商品开发的 调查等领域却倍受青睐，己成为建筑环境空间相关量心理评定的基本 方法f 17 1 。 1 4 2 本文创新点 本文创新之处是： ( 1 ) 试图通过对供需双方即房地产开发商及购买者双方的研究， 立足于供需双方对商品住宅的认知而进行的。 ( 2 ) 通过心理实验的s d 法( s e m a n t i cd i f i e r e n t i a l 法) ，运用调 查问卷获得的数据来分析商品住宅开发商在不同区域、层次、户型、 朝向等房地产属性的价格决策，以及贿房者购房决策，为开发商定价 提供一定的参考，同时为消费者购房提供决策依据。 第二章商品住宅价格构成及影响因素 第二章商品住宅价格构成及影响因素 2 1 商品住宅价格 2 1 1 商品住宅涵义 房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部 分和附带的各种权益1 1 引。 在商品社会中，房地产具有商品属性，主要表现为：大众或团体 可以占有、使用和交易，在交易中表现出一定的价格。在我国城市房 地产市场中，按产权的不同可分为商品房、经济适用房、房改房。其 中商品房是按市场价出售，其价格是由市场自行调节的，具有完全产 权，可继承、抵押、出租和转让p j 。 商品住宅是房地产的一种类型，具体包括普通住宅、高级公寓和 别墅等。商品住宅开发是完全的市场行为，是房地产开发商以赢利为 目的的市场行为，面向社会所有人。 2 1 2 商品住宅价格决策的重要性 雷曼德考利( r a y m o n d c o r e y ) 曾经说过：“定价是极其重要的一 整个市场营销的聚焦点就在于定价决策。” 对于任何企业来说，价格战略都是其最重要职能战略之一，在企 业的市场竞争中起着十分重要的作用。价格在一定意义上说可以反映 市场竞争。如果一个企业的产品相对于其他竞争者来说其价格定得合 理，则可以扩大产品销售，提高市场占有率，增加企业利润，在市场 竞争中立于不败之地：反之，若价格不够合理，则会使产品滞销，库 存增加和资金积压。因此，价格是影响市场需求和购买行为的重要因 素。科学的定价决策，不仅可以使企业最大限度地获取收益，而且能 够最大限度地占领市场，在竞争中获胜。所以，无论是实力雄厚的跨 国公司，还是处于创业期的小企业，都十分重视产品的定价决策。 由于房地产企业也是在市场中优胜劣汰的，因此，商品住宅的定 价也是房地产经济中的一个核心问题。它不仅关系到商品住宅的购买 者的所有权和使用权在经济上的实现，而且关系到房地产市场运行的 第二章商品住宅价格构成及影响因素 秩序和房地产资源的优化配置；它直接影响到房地产企业的切身利益， 是企业收回投资，获取相应利润，扩大再生产的关键，同时也是影响 消费者切身利益的重要因素。 俗话说“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”1 1 9 】。随着 房地产市场成熟化进程的推进，卖方市场的影响力逐渐减小，科学的 定价决策在市场竞争中的地位日益凸现。针对复杂多变的市场环境， 房地产企业如何灵活地确定定价目标，选用先进的定价方法，动态地 调整产品价格，关系到开发经营的产品能否更多地推向市场，进而创 造出更好的经济效益。因此，商品住宅价格决策已经成为众多房地产 开发商关心的焦点。 2 2 商品住宅价格特征 商品住宅价格与其他的商品价格相比，既有相同之处，也有不同之 处。其相同之处在于：一方面两者都是价格，都用货币的形式来表示； 另一方面作为价格，都会发生价格的波动；第三，商品住宅与其他商 品一样都是按照质量论价，如果质量好则价格高，反之价格较低1 2 0 。 商品住宅价格的特征如下： 2 2 1 商品住宅价格实体的双重性 住宅是以土地和附着于土地上的建筑物及附属设施为主要物质形 态的财产及其权属关系。因此，商品住宅是土地与建筑物及其附属设 施的有机统一体。从而房地产价格由两部分构成：其中一部分来源于 开发土地和建筑物安装劳动所形成的价值，另一部分则来源于土地使 用权价格。商品住宅价格的这一特征，是商品住宅价格的本质特征。 2 2 2 商品住宅价格的区位性 由于土地的位置是固定的，住宅商品在交易时不能发生地理位置移 动，商品住宅的价格也呈现出地区性的特征。主要反映在不同城市区 域之间的房地产差价。一般来说，同质房屋，其价格大城市高于中小 城市，市场经济发达的城市高于发展中的城市。同时，在同一城市的 不同地段，即使是标准完全一样的商品住宅，价格也有可能是不一样 的。 第二章商品住宅价格构成及影响因素 认识住宅价格的地区性差异，对于住宅价格决策具有重要意义。 在进行商品住宅价格决策时，一要进行地区因素比较，分析不同地区 各种因素的差别，这些因素对于该地区的房地产价格有什么影响。然 后再考虑与邻近地区的房地产价格相比较，以此来确定价格。 2 2 3 商品住宅价格形成的个别性 住宅商品在位置、大小、品质和建筑类型等方面不可能完全一样， 也就是不存在同质的住宅商品。而且它的形成过程也非常复杂，从而 表现出商品住宅价格的个别性。 2 2 4 商品住宅价格的不充分性 由于土地位置的不可移动性、个别性等原因，使得商品住宅不能拿 到同一个市场上去作比较，不能形成完全自由竞争的市场。商品住宅 交易的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个 别因素起一定的作用。如受交易主体各自对房地产市场的看法等因素 影响较大。 2 2 5 商品住宅价格的敏感性 就总量而言，土地的供给是有限的。从长期来看，土地的价格主要 由需求决定。当经济繁荣时，对土地的需求增加，土地价格就会上升； 相反就会下降；所以商品住宅价格主要是由需求决定的。随着城市化 进程的推进，对住宅商品的需求会不断增加，商品住宅价格具有不断 上升的趋势。但对消费者而言，同一层次消费水平的住宅商品具有可 替代性。某一住宅商品价格上升，消费者对该住宅需求就下降；反之 则上升。因而城市住宅商品的需求具有弹性，这就使商品住宅价格具 有较强的需求敏感性。 2 3 房地产价格构成 商品住宅实际价格的构成包括下面几部分： 2 3 1 成本部分 商品住宅的成本，是指房地产开发企业在商品房生产经营过程中 第二章商品住宅价格构成及影响因素 所耗费的全部费用。商品住宅的成本一般包括以下内容： ( 1 ) 土地出让金，包括耕地占用税、土地补偿费、安置补偿费等。 ( 2 ) 土地投资成本。包括： 土地征用及拆迁补偿费。土地征用及拆迁补偿费包括土地综合 开发费、征地费、房屋拆迁补偿费、征地拆迁代办费和有关其他费用。 土地开发费。主要是指勘察设计费和有关及前期工程费。勘察 设计费指项目勘察测量、测绘补勘、小区规划、市政规划、建设单位 及市政公共工程设计、设计修改、图纸加晒等发生的费用。前期工程 费指为商品住宅生产经营所作准备工作而发生的各项费用：包括项目 可行性研究、规划、设计、水文、地质勘察、测绘、“三通一平”等前 期工程费用。 ( 3 ) 房屋建筑成本。包括： 住宅建筑安装工程费。房屋建筑安装工程费系指为商品住宅生 产所发生的建筑与安装工程费用。建筑工程包括建造的各种房屋、构 筑物和设备基础等工程；安装工程包括需要安装的水卫、电照及设备、 民煤、天线、通讯及排水管网等工程。房屋建筑安装工程费用一般由 如下费用组成：即工程直接费、工程间接费、设备价值以及其他费用 等。 配套工程费。配套工程费包括公共配套设施和基础建设费两部 分。公共配套设施费指开发小区红线内发生的独立的非营业性公共配 套设施( 如居委会、派出所、小区管委会、托儿所儿园、文化站、人防、 消防、水塔、车棚等) ，凡列入建安工程施工图预算内的各项费用。基 础设施建设费指开发小区内的道路、给排水、供电、供暖、通讯共用 天线、绿化、环卫设施等费用。 市政工程费。市政工程费指同小区关联的城市，道路、雨水污 水干管、供电供水等工程费用。 ( 4 ) 管理费用。管理费用指房地产开发企业为组织和管理土地房 屋开发经营业务活动所发生的各项管理费用。按现时制度的有关规定， 它一般包括以下几项内容：管理人员的工资、工资附加费、办公费、 宣传费、交通差旅费、产品销售费、固定资产使用费、低值易耗品摊 销、劳动保护费、职工教育费、科技费、临时设施费、检验实验费、 坏账损失、其他等内容。 ( 5 ) 货款利息。 ( 6 ) 不可预见费。 第二章商品住宅价格构成及影响因素 2 3 2 税金部分 商品住宅价格中的税金，般来讲，包括两部分，即进入商品住 宅成本的税金和商品住宅销售过程中的税金。进入商品住宅成本的税 金是房地产开发企业为了商品住宅建设而使用地产、车船、帐簿、合 同以及征用土地等必须向国家缴纳的税金，它包括耕地占用税、房产 税、车船使用税、印花税、土地使用税。这部分税金在商品住宅建设 时期向国家缴纳、待住宅销售后收回垫付的税金。商品住宅销售过程 中的税金是房地产开发企业在商品住宅销售过程中，随着收入的实现， 按销售的实际收入向国家缴纳的，它包括营业税、城市维护建设税、 教育费附加、固定资产投资方向调节税、土地增值税【1 8 】。 2 3 3 利润部分 商品住宅价格中的利润，是商品住宅价格与其生产经营成本及税 金之间的差额。一般来讲，企业的利润由三部分构成，即计划利润、 降低成本利润、和营业外的纯收入。商品住宅价格中的利润主要是指 计划利润。 2 3 4 其他 商品住宅实际价格的构成除了上述成本、利润和税金三部分之外， 还包括以下部分： ( 1 )地段差价。地段差价的形成是由于政府投资基础设施和改 造周围环境而形成的。 ( 2 )住宅单元的层次、朝向、采光、噪音等的影响。同一地段 的商品住宅，由于其楼层、朝向的不同也会影响其价格。为了体现公 平合理的原则，应根据楼层和朝向的不同，确定不同的价格。总的原 则是在标准价的基础上上下浮动，差价的总代数和为零。 2 4 商品住宅价格的影响因素 商品住宅的价格受到多种因素的制约。这些因素从不同的侧面， 以不同的程度影响着房地产价格水平的高低，因此，正确把握商品住 宅价格的影响因素是房地产开发商在工作中的一个难点问题，必须认 第二章商品住宅价格构成及影响因素 真研究并在价格决策中逐步加以理解。本文就是通过对房地产开发商 与需求者对商品住宅价格影响因素的认知进行研究来对房地产价格决 策提供一定的参考。 根据我国住宅产业和住房制度的现状，我们把影响住宅价格因素 归纳为一般因素、自然因素、个别因素三大基本因素。接下来我们对 三大基本因素可能产生的变量进行探讨。 2 4 1 一般因素 一般因素指影响房地产价格的普遍、共同的因素，是在一般社会 经济方面对房地产价格总体水平产生影响，从而成为房地产价格的基 础。 1 、行政因素 影响商品住宅价格的行政因素主要包括： ( 1 ) 土地、住房制度：土地制度对土地价格具有重要的影响。由 于我国目前实行的是土地公有，具体分为国家所有和集体所有，土地 使用权有偿有限期使用，允许土地转让、出租和抵押。因此，土地制 度和政策，影响了住宅开发市场对土地的需求，进而影响了住宅市场 的供应数量和价格。 住房制度也是这样，合理的住房制度可以刺激消费者积极购买房 地产，使商品住宅的价格趋于合理，而不合理的住房制度，则会使消 费者对购买商品房失去兴趣，不利于住宅产业的发展。19 9 8 年取消福 利分房制度的实施，不仅推动了居民个人对商品住宅需求数量的提高， 也带动了住宅价格的上涨。同时政府对住宅开发或交易的限制或鼓励 性政策，也会对住宅价格产生影响。 ( 2 ) 房地产税制：政府对房地产的税种、税率进行调整，将影响 到房地产的供求变化，从而影响到房地产价格的变化。契税、房产税、 土地增值税等影响住宅交易量的增减，税率降低则鼓励交易，推动住 宅价格上升；反之亦然。 ( 3 ) 交通管制：交通管制主要有不允许车辆通行、步行街、单向 行驶及在时间上加以限制等。但交通管制对商品住宅价格的影响是不 确定的。 ( 4 ) 城市规划：城市规划对住宅价格的影响可以分为三个方面： 一是限定土地资源特定的用途，由于土地被规划为住宅区、商业 区和工业区等多种类型，房地产价格会发生很大的变化； 第二章商品住宅价格构成及影响因素 二是限制房屋的使用用途，改变房屋的用途，一旦经过规划部门 的批准，房地产的效用就会发生变化，房地产的价格也会随之发生变 化； 三是限制土地使用强度，城市规划确定的土地用途、容积率、建 筑物高度、绿化率、建筑密度等指标对住宅价格产生直接影响。 2 、人口因素 商品住宅是为人服务的，因此，人的数量、人口素质及家庭规模 决定了