（农业经济管理专业论文）我国土地信用制度构建的探索与研究.pdf

东北农业大学硕士学位论文 节 4 0 3 6 3 5 摘要 1 阵 地 朗 是 一， 酬 钾 了 z o o 多 了相当成功，但 是 我 国土 地信 用 活 动 还 处 在 起 步 阶段。 瑙 运 用金 必 妇 l 务的基 本原理与 理论 体系， 结合我 国的实际 悄况， 认真分 析了 我国 现 阶段土 地 。一，了 问 ， ， 。了 ， ，卜 一 全文分为四个部分二 况，指出 第， 州 部 分， 第二部 分， 论述了 土地 产权、 论， 提出了 土地l l 用的荃本理论和依据 第三部分， 通过分析士地信用业务，剖析了 产生这些问月的原因，提出了 解决的实际方法. 第四 部分， 从+ *创娜湘的 设 计 运 行 、 土 地 信 用 工具 的 运 用 等方 面 入 手， 提出 关 月 卿. 士 灿 拍 用 产 权 绷 脚 王伟 我国 土地信用制度构建的 探索与研究 p r o b e a n d s t u d y o n t h e c o n s t r u c t io n o f l a n d c r e d it s y s t e m in c h in a i j i t d cr e d it , w h i c h i s a i d n d o f fi n a n c in g b y i a o d , is s fi u i n t h e b e g m n i n g i n c h i n a , th o u g h i t 腼 b e en executed m s a n e f a =n c o u n tr ie s f a r n e a r ly t w o h u m 山 目y e a r s a n d p e a t s u c c e s s 如 b e e n a c h i e v e d b a s e d m th e f e a t u r e o f l a n d c r e d it , 阮p tm训e ol fi n a n c i a l o p a a fi ona n d s y s t e = a n d t h e r e a li ty i r k ( i i i 城山 is p a p a g iv e s a d e ta t e d a n a l y s i s 成 阮d i ary a n d p r a c t i c e o f l a n d 口 汕 兔 哪ia c i a u y l a n d fi n a rc e _ i t a l s o a c p l a u s s a n e p a t 自r l a r p r 山 h em s i n l a n d c r e d it s y s t e r n . o n t h e en d i t p ut s f a v u a d a n a p p r o a c h t o th e wo n o f l a n d cr e d it s y s t e m i n ( t ri n e 胶 c o s i 由 jf c u r s o 面。 留. 刀 w f a s t 岛 山 。 氏 b 留 目闭a n a ly a n g t h e b a si c c onc e i t s a id t h e g a ra a l p r o o e s s o f l a n d cr e d i t a n d s u m m m g u p th e a n en t 山 到 d 甲 侧 时a t h o n e a n d 山. 喊.口 触响哪恤明 o f l a n d cr e d it i n m a d w t e e e n o n r f t h e s e c o n d s e c t io n , b a s e d o n d i e d w o d e s s t 劝a s l a n d p r o p er t y n g b t , l a n d a u k p r o p e r t y r i g ht , l a n d cr e d it t o o l , la n d cr e d i t p i e a n d s to c k m a r k e t av a o c e s 此户面回t h e m y a d 血 b a s i a o f 】 a 目 cr e d i t t h e th i r d s e c t io n , b a s e d 二. 域州呜血脚 比 it e m s o f l a n d c m 血b u s in e s s , p a rt i c u l a r 如 d . 口 龟 昭. . d b a d 目功 川翻叭s e t s o u t s a n e mo o n s v v l 司r e a l a e 触 脚 比七. do ff er s s o m e p r a c t ic a l s o 通o n s . t i r e l a s t s e c ti o n , b a s e d o n th e e l u ci d a ti o n o f t h e d e 脚吨a n d r u n n i n g of l a r d fi a a n c a l or g a n a n d t h e u t i li z a t i o n . o f la n d cr e d it t o ol , p u t s f o r t h t h e b a s ic a p p ro a c b 幻 血口 旧 如 函m o f l a d cr e d i t 即 沈油. k e y w 山:如目cr e d itb 口 d e d m o 龟 a g e 奎 吵 竺 星 竺 生 型 丝 主 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 1 . 引言 土 地、 资金、 劳 动力 是三 大 基 本的 要紊 市 场， 任 何一 个国 家 或地区 的经 济发 展和 腾飞 ， 都 离不 开 这个 斟出 。 香 港、 台 湾 和 东 南 亚 的 成 功 都证 明了 这一 点 。 在 发 达国 家的 市场 体系 中， 上 述 三个 要 素 市 场 也 极为 活 跃。 我国 三 大 要紊 市 场中 ，由 于有粉巨 大 的 人 力资 源 优势， 劳 动力 市 场 发引称州缺都己 成 熟。 而 土 地 市 场和 资 金市 场的 发育a 啪对 浦后。 存传 绘计 佛 o济中 我国 土 到 啸场 和资 金市 场 户直 未能 确立， 存在的是极 少盆 的不 公 开 朔1 祛活 动。 企 业泪 价刀寸 土 地 的需 求不 是 通 过 市场， 而是 通 过 政 府的 无 偿 划 拔 或 无偿 分 配 解 决， 企 业 刘 资金的 孺 求 也 没 有 通 过 金 融 市 场， 而 是由 财 政 拔 欲 戴伟 n i 指 令 性 贷款 解决。 随 着 8 0 年 代 初期 ， 中 国 农 村普 遍实 行了 以 户 为荆塑 的 生 绳琏产承 包 经 营 机 制， 使得土 地所有 权与 使 用权相分离， 由 此也 便出 现了 土地招标承 包、 土地 租赁等业务。 8 0年代 后期 ， 城市国 有上 地 逐步 实 行 有 偿使 用 机制， 开 始 试 行土 地 硬 用权一定 年限 的 有偿出 让、 转 让等 ， 士 地市场 开 始出 现。 至 今己 初 具规阮 并 一直是州住 没 资 的 热点， 发 展 趋 势良 好。 中 共中 央 关于 建 立 社会 主 义市 场 经济 体制的 若 干问 题的决 定中明 确 指出: “ 发挥 市场 机希 蛀资 源 配皿中 的 基 础 性作 用， 必 须培 育和 发 展 市场 体系。当 前， 要 着 重 发 展 生 产 要 素 市 场， 规 范 市 场 行 为 ， 们 砧 她 区、 部门 的 分 割 w 封 锁， 反 对 不 正 当 竞争 ， 仓 蜡平 等 的 环 境 ， 形 成 统 一 、 开 放、 竞 争 、 有 序 的 大 市 场。 ” 本 书 这 样 原 贝 帅土 地市 场的 发 展， 为 我国 土 地信 用 击 峻的 建 立 提 供了 理论 和 实践 基 础. 土 地信 用活 动 在许 多 国 家 已 广 泛 开 展 但对 我国 而 言 ， 还 是 二 个 端 新 的 课 题 . 适 应 市 场 经 挤的 发 展 孺 要， 发展土地信 用，是我国 当 前一 项迫 切而又 必要的 任务。 建立 土地信 用希 岐对于 促进我国 经济发展， 支 援西部开 发有着 重 要的 作用. 首 先， 土 地是 一 种 重 要的 社会 资 财， 在 大多 数国 家的 财 产构 成中 ， 一半以 上是 土 地 、 建 筑 物 等。 我 国 的 土 地 财 产 同 样 十 分巨 大 ，1 9 8 6 年 城 钥 比地 面 积 为 1 0 1 2 6 平 方 公 里， 若 按 每 平 方米单 价1 5 0 元 计 算， 城 镇 土 地 价值 超 过1 .5 万 亿元， 这是 尸笔巨 大 的资 产， 如果 运 用一些 信 用手 段， 如 抵 押、 租 赁、 债 券 化、 入 股 等方 法， 这笔固 定的 资 金又 可变 成 流 动资 金， 将 这 笔 资 金 投 入 到国民 经 济 的正 常 循 环中 去 必将 大 大 减 轻 社会 压力， 其 次， 土地信 用的 多 种融资 方 式， 形 成了 不受 制于 行业、 部门 、 地区限 制、 纵 横 交 错的 融 资 活 动， 有 利 于多 个企 业、 部门 社会 利 用资 金。 如可 将命朔 k 为 长 期资 土 地 证券 的出 售 又 能 将长 期 1n 资或 将 来收 入 转 变为 现 金。 国内 外士地im 用的侧目侧琳既 金u 早 在 1 8世 纪， 英国 和翻国 相 继 开办了了 相当成功，它们的 被世 界 其他国 家 所 访 效和 使 用 国营、合作 经 营和 私营 三 种。 尤 其是 德国 ， 它 的 土 地 信 用 业务 始于 十j l t i ff下 半 期 ， 距今已 有2 0 0 多 年， 他的 土地信 用击 峻后来传入 东欧、 北欧、 惫大 利以 及世界其它国 家， 王伟 我国土地偏用制度构建的探家与研究 将 各自 的 土 地交 给 合 金 供给社员，使得 目 前德国的土地信用 和 健全 的曾 涸 瑞 峻。 美国 的 土地 信用 体系 在二 十 世 纪 初建立， 其 基 本组 织是 土 地 银 行合 作社， 其资 金 来源 为 股 金、 公 积 金及 发 行土 地 债券 ， 如 果 股 金与 公 积 金不 足以 供 应 放 款的 需 要， 则可 以 依 法 发 行 土 地 抽 券， 井出 售以 换 资 金， 上 层组 织 为: 联 邦土 地 银 行。 美国 土 地信 用 重 要的 特 点 之 甲 是 具 有 .xit 的二 级 抵 押 市 场， 即 一 级 抵 押机构 ( 铡了 ) 用 借 救人 抵 押的 房 地 产 作 担 保 向社 会 发 行 做 券、 股 票 等 有 价 证 券 来 筹 集 资 金 ， 作 为 银 行 m移u m 资 金 来源。 为了 培育 二 级 抵 押 市 场， 美国 于6 0 年代中 后 期 逐步 建立 了 一 些 政 府 抵 押机 构。 主 要 有 国 民 抵 押 协 会( f n m a ) , 政 府 国 民 抵 押 协 会( q n m o a ) 、 联 邦 住 宅 贷 欲 拓 钾公 司 ( f a l m c ) 。 三个 政 府 机 构 通 过向 社会出 售债 券和 购买 一 级 抵 押 机 构 值 券，向 泪甲 市 场提 供资 金。 日 本 的土 地 信用 业务 始 于十九 世 纪 床期， 其专 业 的 土 她 信用 机 构是国 家 土地银 行， 宜 为: 盆 事 会 是 月 高 溯 功机构 ， 正 副 贫 事长四 名， 监 察 官中 的 二 名由 经 济 和财 政部 长 任 命。 翅多来 源 于 发行 各 种 证 券、 吸 收 各 种 存 欲、 借 款， 主 要 借自 国 库、 全国 改善 住房条 件基金会 等国 家机构以 及 信托与 储 留银行、 保险 和互助公司 等金融 机构。资 金运 主 要为 短、 中 和期限 为 6 r - 1 5 年的 长期 抵 押 贷歌， 方 ( 向括省场翔和值方翻构) 提供不翔过 2 0年的长 国 家 给 予 利 月 p 隘; 特 别 贷 欲， 对惫 称闷 挝一 定限 度的 房 屋给 予 一定的 买提供信贷的抵押市场进打组织和监，及行政管理。 璐国的土地信用机构主要为土地金库与土地开发公社. 其 金有 农协 野山 开 发 支 援 资 金、 草地 造 成 资 金、 大 面 积 触 场开 发 资 金 和 农 渔 林 剧 幽 用的 土 1 9 7 5 年， 受日 本 农 林中 央 金 库结 构 和 操 作 模 式 的影 响， 的成立是为抑喇吓动产投资和租定地，目 的是翅a 限得开 溺 绒 - -_e 七地 写访面的管 理 提i w o拥串， 促 进国 民 经 济 发 展， 土 地公 社是 集 金 触、 土 地 开 发和 荆 ir为一 体 的独栩翔幻创的。 其主 要 职 能: ( 1 ) 管 理 土 地 的 取得、 开 发 及 供 给: ( 2 ) 根 据国 土利 用管理川旧犯以妇 她， 取 月 用皿i% ( 2 ) 受 伯 人 的能 力 ; ( 3 ) 受信人的财产- 缺期 信用一 般以 信用 人 的 品 抽 或 受 伯人 的经 营能 力 为 基 础， 而 长期 伯用，因为 贷 欺时间 较 长、 致盆 较大 ， 习 日幼亦雄德 品 格或 能 力 所 能 担 保， 因为 个 人 助 生命 是 不 确定 因 紊， 一旦 发 生 灾 难， 这 种 信用 墓 础 就 会 消先 所以 长 期 怕用 的 羞 础只 能 是 则 产。 一 般 对产如 家 凡 家电 、 机器 等， 由 于自 然拐 耗、 经济 须耗 和技 术 损耗， 其价 值 逐渐 递 减 ( 图 1 - 1 所 示) ， 所以 不能 作为 长 期 伯用的 担 保物。 另 外 一 些 侧 产如 古 玩、 名 函、 知 识 产 权等， 由 于 存 在困 难 、 易 损 坏、 你mu t t 、 受一 定 期 限限 制 等， 也 不 宜作 为长 期 脑 用的 荃 础。 而 土 地其 有 长 期 不 坏的 特 性， 且 不 能 被转 移， “ 保存” 较 为容易 ， 一 旦 抵 押 合 同 不 能 艘 行 ， 侧妇说能 找 到 该 土 地 并 通 过 对 土 地 的 处 卫 *s i 8 拙权 的 实 现: 土地 具有自 偿 性， 受 信 人可 以 通 过 对 土 地资 产 的 经 营不 断 获 闷 收 人， 从 而 使自 己 具 各不断 偿 还 本 息 的 能 力; 土 地 具有 保 值、 增值 性， 在商 品 经济 条 件下， 土 地可 以 买 卖， 使土地不 仅能保值， 而且由 于 土 地 是有 限的， 肋粉 社会经济的发眺 ai m - 妞 j临求 且呈不 断 上 升的 趋 势， 土 地价值 必 然也 呈不 断 上升 趋 势 ( 图 二 所示) ， 土 她 哟这 种保 值 性、 增 值性， 符台 了 川尔报洁的 安 全 保 协亡 理， 因 此 土 地 f 伪最 理 想 哟脑用 基 础。 张德 神 先 生认 为 士 地 是“ 唯一 合 栩洲目麟拚湘保 物气 ( 2 ) 土地 信用概念 土 地信用 简单 地讲是 以 土 地为 保 证为 媒 介 进 行 的 抵 押活 动， 这种活 动基 础是实 物 或资 本形 态 的土 地 旅产， 是 一 种土 地 硬 用权 的 有引啪 j i l 业。 广 义 的讲 ， 土 地 信用 是 指 以七地幽吊阴始 蚊听为 ， 不图 *比 触 资， 还 包 括 比 她 证券 融 资和 土 她 胶 佣 权让 渡 触 资等 行为 。 它 是以 土 地 流 转、 土地 忍 益和 土 地 开 发 经 营为主 要内 容 的土 地 价 值 运动的特殊形式。 一 般根 据土 地的 用 邃不 同， 又 将土 地信 用 分为 市 地 伯 用和 农地 信用两大 类. 市 地 信用以 触 通 加 沛土 地开 发、 建 设 和 经 营资 金为目 标: 农 地 信 用则以 农 地 证 券 作为 基 础 融 王伟 我国土地信用制 度构建的 探索与研究 通资 金， 协 助农民 经 曹与 开 发 土地， 并 促 进农、 林 牧、 其中它 一 时伺一 一价 位 曲 峨 p 一 价 格 田 卜 1 其 中 : 卜时 间 p 一 价 格万 - 价 格 曲 妞 巴1 2 上 地价 格 活 动曲 吐 1 33 具有自己独特以 嗬征. 久性，这是由土地位里固定性的特 人地关系的日 益紧张，土地能不断增 一 丽 止 丝 叁 些 全 翌 壁 竺 丝 二 一 一 一 一 一 一 一 一 一 值 ， 因 此 以 土 地 商 品 进 行 交 易 ， 其 债 叙 可 命 ， 安 全 程 度 高 。 第 二， 灵 活 性。 土 地 伯 用 机 构 与 一 般 银 行 、 信 用 合 作 社 、 政 府 机 构 不 同 ， 兼 具 多 方 优 点 ， 通 过 发 行 各 种 面 额 的 土 地 债 券 ， 广 泛 吸 收 社 会 游 资 。 由 于 这 种 证 券 面 额 小 ， 流 通 方 便， 使 衍 原 来 不 可 移 动 的 土 地 通 过 证 券 4 也 钓 形 式 成 为 可 以 在 国 内 以 及 在 国 际 间 流 动 的 一 种 要 素 资 本 ， 再 加 之 土 地 证 券 发 行 一 般 与 土 地 紧 密 相 关 ， 能 够 满 足 1 k 1 门 对 则 富 的 安 全 保 协心 理， 易 于 被 人 犷 撕接 受。 第 三， 长期 性。 土 地信 用一般 都 与土 地 经 营相联 系， 相对 来说 生 产周 期 w， 并且 投 入使 用 后 ， 其 价 值 争 吊 : 经 过 逐 年 积 男， 所以 ， 其 生 产 经 营 需 要 的资 金 要 经 过相 当 长 的过毯 土 地信 用的 融资 一般 都是长期性 融资。 第四， 政策 性。 土 地信 用是国 家 和 政 府 推行土 地 政 策的 辅助工 具， 通过 采取各 种 行 政 和 经 济 手 段， 如 限 制 土 地 证券 的 规 模 和 流 通 梁 道， 改 变 土 地 信 贷 利 率、 贷 款 投 向 等， 就能及时调整土地利用结构和方 ，向。 第五， 风 险性。 由 于土 地的开 发 经 营以 及生 产经 营具 有一定 的 风 险 性， 主 要由 社 会风 险 和自 然 风 脸导致 使得 土 地 信 用的 风 险 性 较 大， 再加 之 j 土 地信 用的 贷 款 期限 通 常都较 长， 利串 低， 业务成本 大， 更加大了 土地信 用的 脆弱性。 c 2 ) 土地伯用的作用分析 第一， 有 利于 土 地 在更 大范困 内 流 转， 以 充分 利 用土地资 源。 我 国地域 广阔，由 于各 种 生 产要舫叫螃帐描肠恤不 均 衡， 有 些 土 地 无 人 种， 有的 人 无 地 种， 造 成 土地资 澡 和人 力资 派州喷。 现 在 沿 海 她 区不 少 地 方务 农没玲睡 造 成 大 片土地荒芜 据 9 4 年 初 调 查， 浙 江省2 5 0 0 1】 万 亩 拱 地中 ， 9 3 年冬 季 抛 荒2 0 0 万亩， 9 4 年 春 季 抛荒7 0 0 多 万亩， 占 耕地 面 职 哟 2 8 1/ 6 : 江 苏， 山 东的 四 县 市调 查， 明 抛 荣 翅 只占 耕 地 的 1 .4 1/ 6 , 暗 掀和明 占7 a % 以 上。 而中 西部 地 区， 由 于可 耕地资 源 有限， 造 成有 地 潮 府人 种， 传统 的 土 地 流 转 方 式手 续 杂且 不 规 范， 导 致 土 地 流 转困 难: 同 时由 于 土 地 空间 限 制 ， 土 地 流 转 成 本大， 使 祠 码 区行 业 的 投资 都 难以 得 到 土 地。 而 通 过 土 她 证券 化能 够 使 交易 者 运 用严 格、 规 范 的 手 续， 对士 地 证 券 进 行交 易 。 投 资 者 根 据自 己 的 设 想， 到买 入证 券 的 土地 拟 断 绩成 报 据 肠 有 叙 与经 营 权 相 分离 的 原 则， 特瀚夔封劫 膺或 者以 土 地 征 券入 服到 相 脑士 地 的 经 首公 司 中， 这 样 既 带 动了 土 地 流 动， 又 提高 了 土 她 演源 的 利用朱 第 二， 可以 使 农 业 特 续 轰 展获 得规 摸 牲 和连 续 性的 资 金 支持。 农 业 生 产 的周期长 ， 这就决 定了 土 地 提 供 产品 翻 要一 个 很 长 的时 间。 要 使 农业 得到 持 续发 属 必 须 对其 进 行 规漪比侧教姚姗彬凌， 进 行 农田 基 本建 设 改 造、 农 业 机 材 股 经 道 等. 运用 土 地 作为 抵 押 成 翎 过 生 越 征券友翻到以鳞淇韶动 可以 吸引 大 批 工商 企 业、 投 资 公司、 商 贸公 司 等社 - 贻嫂本 投 资， 使 土 地 所 有者0到找 = s ue .嘴长期贬刹于 农 业 建设 和 经营， 促进浓业强展. 第 三， 可以 促 使 土 地集 约经营， 有 效 利用。由 于 土 地信 用可以 为 土地开 发 经 营提供 长期而毯定 的资金 支 持， 而且 土 她 4 -1 用 机构通过 对土地 经营开发 方案评 估、 审定，为 土 地经老者提供负教，从而促进1 -i 幽 0 q ,奥约经营， 有犯 用佣。 第四，有利于通过市场手段推行国家的土地政策。土地信用县国家或政府推行有 7 王伟 我国土地信用制度构建的 探索与研究 关 划御 好盼通 手 段 ， 通 过 改 变创 甘甘 阶佣贷 欲 的 俐 库 期 限 、 土 地 证 券 的 价 格 等 ， 能 有 效 地 调 整 土 地 产 钊阴嗣访向 ， 鼓 励 或俐链肥鳖曰娇 佣行 为 。 从 而 实 现 政 府 定 的 产业 用地 结 构政策 、 农业 规 棋 劝 策以 及 土 她 哟整 治 与 开 发 政 策 等目 标。 如 美 国、日 本 等国 ， 在资 本主 义 发 展 过程中 ， 为 发 展 农民 土 地 所 有制自 耕农， 限 制 土 地 利用 的 超 大 规 棋 鼓 励州门 占 有上地 不 仅 实ff m 价 政 策， 而月 还以 土 地 为信用 基 础，向 农民 提 供 土 地买 卖 长 期 贷 赦， 从 而 使自 耕 农 数 且 大 大 增 力 口 ， 到目 前日 本还 有8 0 d/ o 以 上 的自 耕农 。 第五， 促进 金融 市场国 际化。 土地信用0 收在发达的资本主义国 家， 诸如德国、 美国 和 加拿 大等， 成为 - - j , 注多故峻。 随着 我国 力 n a 关 贸 组 织 的 脚 步力 i欣， 必 然 促 使我 国剑蒯e 的国 际 化 和wt 4 七 。 因 此， 应尽 早 开拓 我国 土 地 抵 押 市 场， 完善 我 国 土 地 信用 体系， 以 适 应金 融国 际 化 的 客 观 要 求。 _ 一.奎 些 丝鑫 坐 巫 丝 竺 鱼 至 一 一 一 一 一 - 一 一 - 一 2 . 土地信用的 基本理论 2 . 1国 夕 日洲霏佣理论及荆 吱 2 .1 . 1 德 国 的 土 地 信 用 理 论 与 希 峻 德国 的 土 地 信 用合 作 社 成 立于1 7 1 。 年， 利 用 土 圳氏 押 信 用贷 款协 助 农m .买 土 地， 成为 主 要的 农 业长 期 信 贷。 放 款 期限 通 常为1 o- 一 一 1 6 年， 分 年 偿 还利息， 年 利约5 %e ( 1 ) 德国 土 地信 用 机 构体系 德国 土 地信 用 树勾 主 要 是 土 圳e 呻 合作社 及其 联 合成立的 联 合合 作社银行。 除 此 以 外， 德国 各 地 还 有许 多 公 营 的 土 地银 行及 土 地改 革 银 行， 其 主 要 任务 是 放 款 协助 农民 购买 土 地 等 作为 水 利 建 设等 捏 费 用。 这 些铡于 有 的 为 邦吻 设 立 ， 有的由 省 政府 所设 ， 也 有的 由 地方 政 府设 立， 都 r r 1 f mw债 券出 售 上 市， 聚集 资 金， 贷 放给 农民 。 公 营 的 土 地 银行与 士 地 抵押信 用合 作社 互 相 配合， 形 成了 全国 较 为完善的 长期 农业信 用体 系。 ( 2 ) 德国 的 土 地信 用 流 通的 办 法 德国 土 地抵 押信 用 合作 制 度的 实 施 纲要 是: 月 浓民 或 地主 欲 用恻门 各自 所有的 土 地作 抵 押而获 得 长 期借 软 时 ， 司 联合 起来 组织 一 种合 作 社， 将 他扩 洛自 所有的 土 地 交至 合作 社作为 抵押品， 合作 社用 社员 联 合的 土地为 保证发 行土圳责 券， 销售上市， 换取资 金供 给 社员 使 用. 既 要 有这 样联 合 伪组 织， 来 获 得 发 行 债券 的 权 利， 又 要利 用 各 地 区联 合 起来 的 土地 为 担 保品 ， 实 现 扩大 值券 买 卖的 流 通范 围。 第 一， 社员 资 格， 凡是 有 土 地 所有 权的 农民 或地 主，司 用他们的 土地 所有权法 律 证书 ( 或田 契) 交 存合 作 社为 抵 脚 啾得 贷 献， 每 一社员 办好 手 续 取 得贷 截 后， 社员 资 格 得以 确认。 第 二， 借 款 的申 请与 发 放。申 请书 包括 两 个方 面内 容: 一是 借 截 的数 额、 用 途、 期限: 二 是 抵 押土 地的 位 1和 面 机 并 验 证 土 地 所有 权 证。 合作 社 收 到申 请并 核实 后， 即 派人测 皿 土 地井 进 行 估 价， 根 据 估 价 核定 放 欲 额， 通 常是 抵 押士 地 估 价 的一 半 或 三分 之二。 一 旦 数 额 确 定， 社员 与 合 作 社订 立 借 款 契 约， 规 定借 款 利率、 期限 、 偿 还办 法 等。 合 作社 收存 扭 脚土 地 的契 约 后， 体给 社 员 所借 款 额 湘等 的 债券， 社员自 行 销售或 委 托 联 合社银行代销，以换取资金. 第 三， 债券 的发行。 土 地 抵押 合 作 社 成 立初 期， 土 地 债券 发 行必 须 在券 面注明 地 块的唯 立 世 ， 当 借 狱 人不 自 维行 还 本 付 息 义务 时 ， 持 券人( 债权人) 就会占 有该 地， 合作 社只能 起 保 证 人 的 作用。 随 后， 又 实 施了 新 的 办 法， 即 合作 社 直接 负侧货 券 的 发 行、 付 息及演 偿， 债券完 全以 合作 社的名 义发 行， 任 何甲 级佃券的 担保品，都是合 作 社所收到 社员 去 w 的全 部土 地， 而不 49明 某 特定的土地 担保热洲宽 券: 各社员 所抵押 的土地j也 不是分 明为 个 人所 借 麒 的担 保 品， 而 是 联 合为 全 社总 债务的 担 保品。 值 券采 用分绷剑于 ， 每一 期别资 券 可 分 为 若 干 组， 每一 组 债 券的 利 率 各 不同 ，同 组 的 利 率 相同 ， 其高 了 o 收 决 于市场 利率变动， 债券可由 借 效人 、 合作 社、 联合银 行发 售。 第四 ， 借欲 期限 与 偿还。 借款期限 为1 o- 一 一 6 0 年不 等， 借款在契 约规定的期限内 王伟 我国土地信用蒯 度构建的 探索与研究 分期 偿 还， 甲 般 每年 偿 还一 次， 即 社员 向 合 作 社 级 纳的 常 年 金j 其中 包 括 俐息 ( 约占 借 软 额的4 %) . 摊 还 的本 金 ( 初 翔 哟占 借 欲 额 ia 9 0 .5 %， 以 后 逐 年 增加， 合 作 壮的 营业费 用， 约占 借 软 额的住 乃 %) ， 以 及 合 作 社的 公 积 金 ( 约占 借 软 额的0 2 5 %) 位券 俐息 的 支 付， 由 社员 每 年 向 合 作 社 付息 ， 合 作 壮 将 所 有的 息 金 转 付 给 值 券 特 有 者， 摊 还 沛 金也 一样。 2 1 2韩 国 的 土 地 信用 运 行 及 政 策 ( 1 ) 韩国 的 土 地 信 用 机 构 土 地金 库对 土地、 不 动 产 投资 进 行管 理， 是执 行 土 地和 不动产 政 策 角政 府机构: 土 地公 社 对 取得、 开 发 及供 给 土 她 等进 行管 理， 提高 土 地 利用 率。 ( 2 ) 韩国 土 地 伯 用机构 的 操 作 规 定 韩国 政 府通过土 她开发公 社控布 吐她市 场，具体 操 作规 定有: 第 一， 土 地 开 发公 社 取 得 土 地 不靠 强 制， 但 对不 愿 出让 者在 金 触 方 面给 予限 制。 第二， 土 地 开发公 社 把 用里 土 地 作为 产业 资金， 与 一 般 的 呐入不同。 原则 上规 定 一定 用 途 来 恨制买 卖 匆侧的阴。 向 土 地 开 发公 社出 让 土 她 的人， 原 贝 吐 上 用 买 卖金 额中 的一定 比 例的 资 金，向 金州舫 m 孩务 或 者 用于 补 充 指 定 工厂的 设 施资 金. 第三， 土她 开发公 社在取得土地时的 资 金巨大， 为预 防资金流1 i 节 场后助长通货 日 期 长 ， 公 社 严格 规 定了 土 地资 金 的 使 用 用 途。 第四， 土地 开发公 社 取 得 土 地 是为了 澎生 公 共 购 入 土地 的职能 ， 排 除土地 投机行 为， 贯 彻 地 价毯 定 . 士 地 银 行旨 在 通 过 土 地 买 卖 ， 保 持 地 价 稳 定 第五， 土 地 开发公 社取 得 土 地， 在怎 样 处里 土 地 用 途和具体 运作中 受到 政府 有关 机构的 监份。 ( 3 ) 韩国 上 地 公 社 运 作时 的 相 关 政 策 韩国 政 府 狱 予土 地 金 触 金 库 湘当 的 管 理 权限 和 倾 斜 政 策， 主 要有 . 以 下 几 方面: 第 一， 土地公 社 购入 土 地时， 税收 上 对出 让者 实 施 优感; 对购买 公社的 土地， 规 定可以 享受 税收 优 惠:以 土 地出 让 金 她 哄值 券 时， 全胶 o f fi f 耗 w特别附加 税. 第 二， 土 地 开发公 社 y am 坷自 行决 定 按 照 法 定 的 租 金出 租 土地. 第 三， 土 地 开发公 社出 让 土 地 时， 政 府 对其用 途 加以限 制， 但对 如下用 途优 惠供 给: 公 益 用地、 住宅 用地、 工 业 用地、 选 材 用地、 观光 用地、 企坐或 月 h 盈 利i人用地。 2 1 3美国 的 土 她 信用 业务 美国 的 土 她 帕 佣机 构主 要 是 联 邦 土 地 银 行。 其业 务 主 要 有 下歹 叭顽: ( 1 ) 发 行 怕 雳 和票 据。 在 股 金 和 公 积 金 不 足 放 角 对， 贝 州 墩 活 晰 吐 洲 姻 瞬， 但刻了 额 最多 不 超出侧浦祥溜淦和 公 积 金 的2 0 依 佃 券 的 抵 押品 是 银 行 所 收 月的 抵 押 士 地 、 股金、 公 积 金以 及 本 区内 各眺报廿创蔽滩滋牡的 财 产， 并 且 1 2个 银 行互 相 联 合， 互 相 担 保 值 券 的 还 沛 村息 ， 以 及岁欣解准嘴. 位 券 偿 还 期限 为3 - 1 0 年 年 利串 为4 % - 一5 % 。 除 侧哪钟卜 ， 还 发 行 土 地 票 据。 ( 2 ) 贷欲 的发 放。 土 地银 行合 作 社的 社员 请 求借 教时 ， 首先向 合作社 提出 书 面申 请， 注明 用途 及效 峨 井 洲 交到断t 征明 作 抵 押。 合 作社 收到申 请后， 一 边 布核， 一边派人去 测且该抵押 钓土地， i wt 估价， 并对 抵 押的 土 地是否已 作其他 胆无其 1 0 东 北农业大学硕士学位论文 银行，经过审核后 合 作 社 将申 请 书 ( 借 救人 已 鉴 字 保 证) 等 文 件 交该 区的 联邦 否 给 予 放 欲 。 - 旦 审 核 批 准， 收 存申 请 书 及封m 并， 借 孩 人 领 数时 ， 须缴入5 % 的 合 作 社股 金， 合作 社 用此 买 联 邦土 地 银 行 的股票。 同 时 留 用 借 软的 1 叭 作为 手续 费， 将购 价的6 5 % 以 内 ， 年 利， 般为5 % 。 ( 3 ) 借欲期限及偿 还. 借峨 期限 根 据用途不 同， 短 的为3 - s 二. 偿 还 方 祛是 在 借 抵 期限 内 ， 分 期 还 本 付 息 ， 每 年 或 半 年 一 次 . 2 .2 . 1 土地产 权 土 地产权 包括 土 地 所有权和 其 他 土 地 权利。 土 地 所有权 是完 全 物 权， 属于自 物 权 的范 喃， 它 包括占 有、 使 用、 收 益、 处 分等 权能 。 土 她 映 佣权 指 用益洲阳则幽峨旧叙. 作 为 司 施转 的 地 产， 土 地 权 利 是 土 地 禾 用， 包 括 地 上 权、 典 权、 地 役 权 和 租贾 权 . 用 作 土 地 抵 押 信用的 土 地 权利是 担保 物 权， 包 括 抵 钾 权、 典 权 和留 里 权。 ( 1 ) 土地产权的性 质 第一， 土地产权存在的 广泛性.由 于 土地是川叮 不 可缺少的生产和生活资料， 因 此 每个 部 1 、 企 业 乃至 个 人 都 与 土 地 产权 有 关. 第二， 土地市 场是市 场 经济 体系 非常 重 要的 组 成部 分， 土地市 场 的发 展 程度决定 了 整 个 布场 体 系 是 否完 善 . 创断啼映? , 权 制 定 是 井 冷 产权 体 系 与 产 权 制 反 皿 哭的 组 成 部分。 第 三， 由 于 土 地 啪 左间 性和差 异 性， 土 地 产权 具 有具体 和 特定 的 特点。 如土 地 产 权必须 指明 具 栩划似螃 第四， 由 于 土 地不 币 侧同胜， 土 地 交易 明 显地 表 现 为士 地 产 权 的 交易 。 第五， 土 地 产权 交易 存 在粉 两 种 形 式， 即以 所 有权 为杨心 权 利的 交易和以 使 用权 为 核 jc + i h 交 易 . 在 我 国 为翻 ;p 淑不 能 进 行 交 易 ， 只 能是1? 妙 醚 佼易 . 第六， 土地 产权以 产权证书为凭， 其交易必须 在相 应的 管理部门 进行登 记，这是 由土地的不动产特性决定。 ( 2 ) 土地产权结构 主目 寸 土 地 产 权 的主 体、 权 利构 成以 及 相互 关 系等。 首先， 土 地 产权 主体， 土 地 产权 主体 的 有 效界 定， 决 定粉 土 地 产权 的有效性。 产 权主体 应 该育攻vi a 隘。 其 次， 土 地 产 权 助 咯 科 叙 俐及相 互 关 系即 权 利 束。 土 地 产权的 权利束由 所 有权、 使 用 权、 永佃 权、 相 邻权、 典 权、 侧甲 权、 租贾 权 等构 成 根 据权 利人 的 权 利范 困 大小 将 这 些权 利分 为: 完 全 物 权即 所 有 权， 包 括占 有、 使用 、 收 益、 处 分 的 权 利， 也 称自 物 权。 他 物 权， 包 括使 用权、 相 邻 权、 典权 、 抵 押 权等。 这 些 权 利是 在他 人 土 地 上设 定， 事有的 某 种 有限 的 权 利， 他 物 权以 权 利 设 定目 的 为 标 准分 为: 第 一， 用益 物 权， 包 括使 用 权、 永 佃权、 相邻 权、 典 权，以 土 地 的 硬 用、 收 益为 1 1 王伟 我国 土地信用制度构建的 探索与研究 目 的 而设 定 的。 其设 定 的目 的 是利 用 土地 的 使 用 公 随， 只 有t - -廿解角卫程中 才能 表 现 出它的价值。 第二， 担保 物 权， 包括 抵押 权、 典 权，以 土 地提 供 担保1 责 权的 履行为目 的 而设 定 的限 布 撇叙。 其设 定 的目 的 是 为了 担 侧贫 权的 屐 行， 期了 使的 过程 就是 其灭 亡 的 击呈 。 这种 权 利只 有 在亡灭 时 才 能 实 现自 己 。 第三， 租 赁 权.由 于 租赁 权 存 在出 租 人和 承 租 人， 形 成了 特定 的债 权划责 务 关系， 认为 租赁 权 是 佃 权 的一 种。 但 是我 国 土 地租 赁 权实 际上是 租 赁 土 地 ;4 3 用权的 权 利， 租赁 权的 客 体是 土 地 使 用权。 承 租 人 租期 较 长， ( 一 般不 低于 有偿出 让 最低 年限) 在 租 赁期 间 有收 益权 及依 约 定 和 法定 享 有处 分 权，即 可以自 由 转 租、 转 让、 抵 押， 经 登记 后， 有 对抗， 般 人 的性质， 属 物权。 2 .2 .2土 地信 用 产 权 分 析 土地信 用 产 权实 质 上是 对土 地 产 权的分 解或 重组 的结 果， 它的 研究 将极 大地适 应 市场 经 济的 发 展， 为 资 金融 通 提 供了 有 效的 信 用 m出 。 政州全比嵘用 机 构 能 建 立 起 完 善 的 土 地 抵 押体 系 。 当 前 各商 业 银行 对 房地ft 开 发 提供了 一 级 土地 抵 押 贷 欲， 但对 于一 些见 效 慢而 营 利又喇氏 的 卫必页 目 、 优 质农 产品 生 产 等还 不 可自 a ww om 嗽， 政 策性 土 地 信 用 机 构 可 以 根 据国 家 的 产 业 政 策， 利 用 发 行 土 地 证 券 来 融 通 大 且 的 资 金， 而 且 还 可脚寸 国 家重点 支 持 的产业 用地 实 行优 惠的 抵 押 贷款 利 率， 使 得 各 种用 地 类 型 和不同 经 济 性 顶的 土地开 发者 都可以 获得土 地 抵 押贷 欲。 政策性 信 用 机 构还 可以 对一 些有开 发潜力的 项 目 ， 在 商 业 银 行 提 供一 级 抵 押 贷 狱同 时 ， 为 其 提 供 级到树邸附漱. 4 . 1 . 3 土 地 信 用 机 构 的 设 计 运 行 ( 1 ) 土 地 信用 御 le a的 性 质、 职能 许多国 家的 土地信 用机 构都 是 非 盈 利 性、 政 府 领导 为 主， 井以 优 惠的条 件向 土 地 经 宕 者 和 经 营t i tk 彩 h漱构 提 供 资 金。 如 美 国 的 眺lft 端ff 、 法国 土 地 信 货侧于 、 韩国 土 地 金 触 淦 库等。 根 据我国 国 倩 借鉴 国 际 经验 ， 我 国土 地信 用 机 构也 应以 政府领导、 月 pa 利性 为主。 土地信用 机 构应受中国 人民 银 行 和国 家国 土资 源 部 监 督， 在 业务 上具有一 定独 立 性，具备以 下职能: 制定和组织实施国 家土地金融方针政策，以 实现国 家一定的土地政策: 协调各金 触 企 业 土 她 怕 货业 务: 为 盈 乖 胜专 营与 兼营 的 土 地 金 融 提 供资 金 和 其 他 便 利: 发 行 成 委 托相应 机构 发州贵 券 、 股票等;以 发 放 土 地等不动 产抵 押 贷峨 为主 要贷软方式，同时 投 放长 期 农业 投资 信贷， 进 行土 地开 发等 信 用 业务 : 充 当 土 地市 场 运行 的中 介 组 织， 推 动 土地 流 转， 对 收 绷 伪 嘟 汾 未赎 回 土 地 进 行公 开 拍 卖 和 租 贾 业务 ， 将 其 咸 为土 地 市 场 止 进 行 交 易的 重 耍内 各 成为 执 行 政 府 农 业 政 策 和 土 地 流 转政 策 ft m钟介， 发 放 贴 息 贷 献 和 鼓 励 比 她 集中 经营 的买 卖 贷 纸以 及 土地开 发、 整治 与 车 钊幽嗽。 ( 2 ) 土地信 用机构 的体系 兼业性士 地信拜 比 价 勾 农地业务国家土地银行 市地 业务 一 土 地收购储备 七 咖 土地抵押信用合作社 土地典当、信托机构 商r: 行 信托投资住 u t 开发银行 各类保险公司 2 5 王伟 我国土地信用制度构建的 探索与研究 生2农灿拍用组织 4 . 2 . 1 土 地 银行 、 土 地 抵 押合 作 社 属 于专业 性农 地 箱用 组织体系， 主 要 负贵 农 地 利用、 流 转以 及 农 地信用 资金筹 措 等， 实 行 中央 统一 领导( 国 家 土 地 银 行) ， 采 取中 央与 地 方 相 结 合的 方 式 ， 在 各 省、 市、 县 等 建 立国 家 土 地 银 行 的分支 机 构， 乡 镇可以i$ (s交划比螃用 合 作社。 其主 耍 执 行以下职能: ( 1 ) 支 持 农 业和 农 村 发 展中 长期 信 贷; ( 2 ) 触 通 她 产资 金以 便 于 在更 大范 围 内 筹资 和 融资 : ( 3 ) 为农幽幽献 wo-; w : ( 4 ) 扮 平 阵 洲 以 成 滞农 地 砌 涛 侧戳 创 比 肺场 合 理目介6 4 . 2 . 2 旋fi到 a o 用组 织 体系 甘先， 在农业 发 展银行内 部设 立“ 农 地使 用 权 抵押 货 徽部” 业 务， 主要 包括: 接 受初圈 肚劝味阴啡为 担 保， 发斤廿的 讲负 贵 还 本 付息 ; 发放以 农 业 便 用权 作 抵 押的曰娜能漪嗽二 接 收 借故习h 曰的a权柑邸推隆; 然 后 在 规 定 期 限 内( 通 常不 超 过 1 年) 再 将 农 地 艘 用权 转 售给 农民 : 发 欺 人 对 象 后胡r 拥合 作 社。 “ 农 地 使用 权 抵 押货 嗽部， 其资 金 未 娜于: ， 土 地位券 娜资。 土 地抵押 业务 开 展 后的 公积 金;国 家用 于 农 业 资 翻开 发、 农塑脚比端防面 贷 欲。 其 次 ， 在 农 村 信 用 合 作 社内 部 设 立“ 农 地 艘 用权 抵 押 贷