（工商管理专业论文）中河房地产企业投资的风险管理及防范对策研究.pdf

摘要 房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，作为一种高附加值 的综合性产业，其对经济的发展具有高度敏感性，同时它又是一种高 风险、高效益的产业，具有许多不确定性。而正是这些不确定性却又 对房地产项目开发的成败起着决定性的作用，因此要避免房地产开发 风险，就需要在投资决策以前科学地分析和预测风险，对未来可能发 生的风险状态、影响因索、变化趋势做出预测，预先采取相关有效的 措施，将风险控制在最低限度，提高房地产开发的经济效益。 本文在总结国内外风险分析及房地产投资与经营管理理论的基 础上，结合中河房地产发展的特点和存在的风险，对中河房地产投资 风险进行分析，首先对影响房地产投资收益的风险进行了归类，解释 了各类风险的定义和特征。根据评估与决策的实际需要，对中河房地 产投资的风险进行分析，从而为风险控制和防范提供有益的参考；使 房地产开发企业能够有针对性地建立相应的控制机制，以保障投资风 险决策的正确实施。同时系统地阐述了风险回避、风险控制和风险转 移等措施在房地产投资过程中的应用。 本文主要从以下几个方面对中河房地产投资风险展开分析： 1 根据房地产投资风险的基本概念及方法，分析了房地产投资存 在风险的客观性，进而阐述了房地产投资风险管理的必要性。 2 系统分析了中河房地产业发展的自然环境、社会经济环境等外 部条件，通过对土地资源利用状况、城市基础设施状况与区域金融资 金供求态势的综合分析，对中河房地产投资所存在的风险进行识别。 3 从房地产投资风险因素分析的原理入手，详尽地分析了中河房 地产投资的风险因素，并对这些风险因素对中河房地产的影响进行了 识别判断。 关键词中河房地产，投资，风险分析，防范对策 a b s t r a c t r e a le s t a t em a r k e te c o n o m yi nc h i n aa sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n to f t h eh i g ha d d e dv a l u ea sac o m p r e h e n s i v ep r o d u c t i o ni n d u s t r y , a n dt h e e c o n o m i cd e v e l o p m e n to fah i g hd e g r e eo fs e n s i t i v i t y , i ti sa h i g h r i s k ， h i g h - e f f i c i e n c yi n d u s t r i e s ，w i t hm a n yu n c e r t a i n t i e s i ti sp r e c i s e l yt h e s e u n c e r t a i n t i e so fr e a le s t a t e p r o je c t s b u tt h es u c c e s so rf a i l u r eo f d e v e l o p m e n tp l a y sa d e c i s i o no ft h er o l e ，t oa v o i dt h er i s ko fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t ，i n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n go nt h en e e dt op r e v i o u s s c i e n t i f i ca n a l y s i sa n df o r e c a s t i n go fr i s k ，t h er i s ko f p o s s i b l ef u t u r es t a t e ， a f f e c t e db yc a b l e ，t of o r e c a s tt r e n d si na d v a n c et ot a k ee f f e c t i v em e a s u r e s r e l a t e d ，r i s kc o n t r o la tam i n i m u m ，i n c r e a s et h ee c o n o m i cb e n e f i t so f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t i ns u m m i n g u pt h i sp a p e ra th o m ea n da b r o a dr i s ka n a l y s i sa n dr e a l e s t a t ei n v e s t m e n ta n dm a n a g e m e n tt h e o r yo nt h eb a s i so fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n ti nt h er i v e ra n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er i s k so fr e a le s t a t e i n v e s t m e n tr i s k so fz h o n gh ef o ra n a l y s i s ，t h ef i r s ti m p a c to nt h er e a l e s t a t ei n v e s t m e n ti n c o m er i s kw a sc a t e g o r i z e d ，e x p l a i n e dt h ev a r i o u s r i s k st ot h ed e f i n i t i o na n dc h a r a c t e r i s t i c s a c c o r d i n g t ot h e d e c i s i o n m a k i n ga n da s s e s s m e n to ft h ea c t u a ln e e d so ft h er i v e ri nt h e r e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s ka n a l y s i s ，r i s kc o n t r o la n dp r e v e n t i o nt op r o v i d e au s e f u lr e f e r e n c et or e a le s t a t ed e v e l o p m e n tb u s i n e s s e st oat a r g e t e d m a n n e rt oe s t a b l i s ht h ec o r r e s p o n d i n gc o n t r o lm e c h a n i s mt op r o t e c tt h e i n v e s t m e n tr is kt h ec o r r e c ti m p l e m e n t a t i o no ft h ed e c i s i o n - m a k i n g a t t h es a m et i m es y s t e m a t i c a l l ye x p o u n d e dt h er i s ka v e r s e ，r i s kc o n t r o la n d r i s kt r a n s f e ri nt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n do t h e rm e a s u r e si nt h e p r o c e s so fa p p l i c a t i o n t h i sa r t i c l ef r o mt h ef o l l o w i n ga s p e c t so fz h o n gh ei nt h es t a r to f t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s k s ： 1 a c c o r d i n gt or e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s k so ft h eb a s i cc o n c e p t sa n d m e t h o d so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s k so fo b je c t i v i t y , t h e nar e a le s t a t e i n v e s t m e n to nt h en e e df o rr i s km a n a g e m e n t 2 s y s t e m a t i ca n a l y s i so ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tz h o n gh e ，s n a t u r a le n v i r o n m e n t ，s o c i o - e c o n o m i ce n v i r o n m e n t ，a n do t h e re x t e m a l c o n d i t i o n s ，t h r o u g ht h eu t i l i z a t i o no fl a n dr e s o u r c e s ，u r b a ni n l j r a s t r u c 饥l r e a n dt h es t a t u so f r e g i o n a lf i n a n c i a lc a p i t a ls u p p l ya n dd e m a n ds i t u a t i o no f c o m p r e h e n s i v ea n a l y s i so fi n v e s t m e n ti nt e a le s t a t eb yz h o n gh e 3 f r o mt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n a l y s i so ft h ep r i n c i p l e so fr i s k f a c t o r ss t a r tw i t had e t a i l e d a n a l y s i so ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ti n z h o n gh e sr i s kf a c t o r s ，a n dt h e s er i s kf a c t o r so nt h ep r o p e r t yt oi d e n t i f y t h ei m p a c to ft h ej u d g e m e n t k e yw o r d s z h o n gh e p r e v e n t i v em e a s u r e s r e a le s t a t e ，i n v e s t m e n t ，r i s ka n a l y s i s ， 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均己在论文中作了明确的说明。 作者签 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文， 允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者签导师签名 硕士学位论文第1 章绪论 1 1 问题的提出 第l 章绪论 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济的 重要组成部分。作为整个商品经济体系中的要素经济，它的健康发展对整个国 民经济起着先导和基础作用。我国房地产业从改革开放初期到现在经过二十多 年的发展，已经成为经济发展的朝阳产业，也逐渐成为国民经济的支柱产业。 伴随行业发展，企业数量也迅速增长，截至2 0 0 4 年末，我国共有房地产开发企 业5 9 2 4 2 个，其中有5 3 2 个一级企业，占0 9 ：3 9 9 5 个二级企业，占6 7 ；1 7 7 3 9 个三级企业，占2 9 9 ；1 2 5 2 9 个四级企业，占2 1 1 ，1 7 1 6 9 个暂定级企业， 占2 9 ；其他7 2 7 8 个，占1 2 3 。在我国，房地产是一个新兴产业，自八十年 代后期才逐渐恢复和发展起来。随着我国社会主义市场经济体制建设的逐步完 善，全面建设小康社会目标的逐步深化，房地产业在宏观范围内己走出了近二 十年的酝酿和探索阶段，迅速发展成为国民经济的支柱产业，并拉动相关配套 产业形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济发展的 基础性、先导性和支柱性产业。特别是在随着中国加入w t o ，国内投资市场的 进一步开放，境外投资的进一步深入和发展，房地产己逐步成为国民经济中一 项重要的投资领域。 但房地产业在我国的迅猛发展曾几度导致房地产投资过热，使国家不得不 在1 9 8 9 年、1 9 9 3 年、2 0 0 5 年以及刚刚过去的2 0 0 6 年分别做出调整和整顿，采 取宏观调控措施，抑制由于房地产开发投资过猛过热造成的基建规模过大、投 资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。 2 0 世纪9 0 年代以来，伴随着住房制度和土地使用制度的改革，我国的房地 产业逐渐恢复和得到快速发展，已成为新的、十分活跃的经济增长点。房地产 业还是国民经济中的导向性产业，其产业链长、关联度大，能够直接或间接地 引导和影响相关产业的发展。通过产业发展的连带效应，有力地促进整个国民 经济的可持续发展l l j 。据有关部门统计，在我国每增加1 亿元房地产投资，其它 2 3 个相关联产业就增加投入1 4 8 亿元。因此，房地产业己成为了新的国民经济 增长点，充分起到了其作为我国国民经济发展支柱产业的重要作用，是经济发 展不可或缺的强大引擎，其重要的地位和无可替代的作用将继续得到巩固和加 强，但同时也是具有社会影响面很大的行业。房地产业是国民经济发展的重要 硕士学位论文第1 章绪论 支柱性产业之一，改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行 城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我 国房地产业迅速恢复、发展和壮大，显示出勃勃生机和旺盛活力。经过1 9 9 3 以 来的宏观调控，房地产业进入了相对平稳发展的阶段，1 9 9 8 到2 0 0 2 年底这段时 期，房地产开发更是进入了一个前所未有的新高潮，房地产市场也呈现出良好 的发展态势。但同时我们也应该看到，房地产业是一个高风险，高盈利的行业。 房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险、房地产投 资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经 济情况的影响，难以预测市场未来的走势【2 】【3 1 1 4 。据统计，至2 0 0 2 年9 月底，全 国一年以上的商品房空置面积占总量的1 9 ，已超过国际公认的空置率1 0 的 警戒线。这些商品房的积压使国家损失大量收入，对房地产公司造成大量资金 积压。由此可见，我国房地产业虽然处于发展起步阶段，但盲目的投资热将会 给投资者带来巨大的风险损失。房地产企业在投资决策时必须考虑经济活动的 后果，进行风险分析。这就要求决策者在制定方案的过程中考虑一些不确定因 素对决策的影响。作为投资决策的依据，风险分析是建立在分析人员对将来事 件所作的预测与判断基础之上的。由于影响方案经济效果的政治、经济形势、 资源条件、技术发展情况等因素未来的变化带有不确定性，加上预测水平和工 作条件的局限性等，对方案经济效果评价不可避免地会存在一定的误差，这将 使方案的经济效果实际值可能偏离预期值，从而给投资者和经营者带来风险。 为尽量减小这种风险，我们需要了解各种内外部条件发生变化时对投资方案经 济效果的影响程度，需要了解投资方案对内外部条件变化的承受能力，以及了 解可能发生的内外部条件的变化，进行投资项目的风险分析。 房地产投资从大的方面讲包括开发投资和置业投资，在房地产开发投资的 过程中存在着大量的风险因素，例如房地产市场的供求变化、相关政策的调整、 通货膨胀情况、汇率及利率的变动及变现风险等系统风险和消费者的喜好、收 益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地 产开发企业投资的绩效。在整个投资活动中，如果不能充分考虑这些风险因素 对整个投资项目的影响，贸然进行决策，往往会出现决策失误，甚至会使企业 因此陷入绝境。但是，从我国目前的现状来看，房地产开发企业大多都不重视 对投资项目的风险研究，眼睛只盯着投资可获得的高额利润，却忽略了隐藏在 高利润后面的高风险，在投资决策前期只是凭主观经验对项目的风险大小进行 判断，缺乏科学的依据。 由于房地产作为一种投资工具具有高风险性，所以降低房地产投资风险是 2 硕士学位论文第1 章绪论 决定房地产投资成败的关键之一。房地产投资风险主要有系统性风险和非系统 性风险两大类，系统性风险主要是房地产市场供求风险、周期风险、政策风险 等；非系统性风险则是收益现金流风险、时间风险以及持有期风险等。如何通过 严谨的投资决策分析，选择适当的投资机会，最大程度地降低风险，投资风险 分析便成为整个房地产开发流程中一个最重要的环节。 本文在分析中河公司房地产投资风险管理现状的基础上，对中河公司开发 项目投资风险进行综合分析，希望能探讨出一种对于房地产开发公司较为实用 的房地产投资决策的风险评价方法体系，以便投资者快速地在投资决策中选择 自身能承受的风险限度内的房地产开发项目，并能提供一些优化的实用的风险 管理措施，以期用科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律，探求合理的 风险控制和管理方法，服务未来中国房地产业发展。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 在西方发达国家，系统地进行房地产开发经营风险的研究较少，但局部投 资风险研究却开战较早。特别是近二三十年来，风险研究已经发展成为一门独 立的学科。其研究里程可划分二阶段：1 9 6 0 年以前，投资风险研究主要用传统 的经济财务分析法。1 9 6 0 年以后，研究领域引进了管理方法，创立了工程管理 科学法，增强了解决实际问题的能力。传统的经济财务分析法有风险调查法、 成本效益分析、敏感性分析等，这些方法都是假设资源没有限制的原则下，侧 重数学分析和解析计算，由于简化了风险问题本身的相关性和复杂性，使得这 些方法在实际中的应用受到限制。工程管理科学法主要有决策树法、概率分布 法、数理方法、模拟法、随机网络法等，这些方法偏重于研究在限定资源条件 下，各种风险因素对投资决策参数和管理目标的影响程度【5 j 。由于利用先进的计 算技术，从而避免了复杂的数学分析过程，在实践中的应用越来越广。在美国、 日本、香港等国家和地区，由于其房地产业已是一个市场发展完善的传统性产 业，无论是在私人企业还是房地产行业协会或政府机构，均有从事房地产市场 分析、估价和咨询管理公司，这些企业或机构运用精确的经济分析( 风险分析) 手段，采用数量分析方法，为房地产投资者预测和评价房地产投资风险，帮助 房地产投资者进行风险决策，使其避免因决策失误等造成的风险损失。可见， 国外风险投资的系统研究和量化研究都达到了较高的水平，是我国借鉴和参考 的主要内容【6 】【7 】【8 】。 硕士学位论文第1 章绪论 2 0 0 3 年，美国的w i l l i a mb b r u e g g e m a n 和j e f f r e yd f i s h e r 在( ( r e a le s t a t e f i n a n c ea n di n v e s t m e n t s ) ) 中提出加深对潜在经济因素重要性的讨论，扩大商业 抵押证券内容的覆盖范围，进一步深入地研究了潜在经济因素对房地产风险及 价值重要性的影响。2 0 0 5 年，格里尔在房地产投资决策分析中从市场研究、 现金流预测、信贷资金、所得税、风险因素等方面研究了美国房地产动作的主 要领域，系统地阐述美国房地产运作的基本原理、动作方法和实践经验。 2 0 0 7 年，拉尔夫布洛克在房地产投资信托中鲜明地指出了房地产投资信托 的投资特性，强调了它们在多元化投资组合中的作用。详细地解释了r e i t s ( 房 地产投资信托) 这种新的资产种类，使r e i t s 成为所有人都可以进入的投资领域。 房地产商品和金融类资产相比有其特殊性。房地产的地域性极强，地域间的差 异很大，主要由当地的需求价格所决定。房屋与其附着的土地是不可分的，由 于土地的价格受到地域以及当地经济发展水平的影响，而且土地不能流动，一 地的房地产受到地域之外的房地产价格的影响很小；并且房地产的使用寿命长， 房地产的存量远远大于增量；由于受到区位、住宅功能、户型设计等因素的影响， 房地产产品是差别化很明显的产品( l o g a n ，1 9 9 3 ) f 9 】；房地产产品具有资本产 品和耐用消费品的双重特征；因此，房地产泡沫不同于金融泡沫，一方面房地 产和其他金融资本一样容易成为投机的对象，成为泡沫的载体，另一方面，房 地产作为耐用消费品，其价格不可能无限制地超出消费者的购买能力，相对于 资本市场的泡沫而言，房地产泡沫膨胀的空间是有限的。 1 2 2 国内研究现状 我国的房地产业起步较晚，和发达国家成熟的房地产业相比，仅处于产业 发展的初级阶段，还存在很多的问题，投资决策者基本停留在经验决策水平， 往往为了片面追求高利润，盲目开发经营，违规操作和高风险投资，不重视市 场调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析，缺少完善的投资决策方法， 仅凭经验和简单的计算就进行决策，再加上某些不利客观因素的影响，极易造 成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大的经营风险【l0 1 。同时，房地产开 发经营是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，资金运转缓慢，财务费用 占投资比重较大，一旦决策失准或时机错失将会产生极大的风险。近几年，房 地产投资的增长导致房地产资金需求的不断上升，各商业银行房地产信贷业务 的数量和规模都在快速增加，2 0 0 6 年底，国内金融机构个人住房贷款余额为 1 9 4 3 6 亿元，同比增长1 4 ；个人住房贷款余额占国内金融机构贷款余额的比重 超过了8 。但房地产业是先天具备的高风险性的业，其和金融业的天然联系决 定了房地产信贷风险的必然存在。随着贷款规模的扩大，银行房地产信贷业务 4 硕士学位论文 第1 章绪论 中的各种问题开始涌现，如个人住房贷款中的假按揭问题，烂尾楼盘债务的追 偿问题等，已经严重威胁了银行信贷资产的安全性。2 0 0 7 年的美国次级债危机 席卷全球，虽然这次危机只对我国商业银行产生了有限的影响，但为我国商业 银行房地产信贷管理敲响了警钟。一旦房地产抵押贷款风险暴露，这会对房地 产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。美国次级抵押贷款危机提醒我们， 越是在市场繁荣的时期，我们越应当加强风险控制和监管。 我国风险管理实践与理论研究起步较晚。从风险管理论研究上，1 9 8 7 年清 华大学郭仲伟教授风险分析与决策的出版，标志着我国新时期风险研究的 开始。国家计委1 9 8 7 年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数中，提出 对建设项目评价需进行不确定分析( 其中含盈亏平衡分析、敏感性分析和概率 分析) ，以预测项目可能承担的风险，确定项目在财务、经济上的可靠性。1 9 8 9 年吴鸣经济风险论探索风险与经济的关系，从风险角度对中国现实经济问 题进行了研究。目前，我国的投资风险研究还不够深入，也还未上升到应有的 理论地位上。定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方 法【l l 】。尽管有少量的定量方法应用，但整体上不系统，其风险分析还比较表面 化，决策失误大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的 具体国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国的具体国情 和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论。我国房地产投资风险管 理与国外的差距具体表现为： ( 1 ) 在模型误差方面：不确定风险的数据模型与实际存在很大出入。 ( 2 ) 在信息决策方面：决策系统的信息极不完备。 ( 3 ) 在市场分析方面：对市场供需情况了解不清。 因此，研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量和定性的风险分析方 法，具有深远的理论与实践意义，也是目前我国房地产界研究的热点问题之一。 1 3 研究的内容及框架 本文共分为6 章。 第1 章绪论。总括性的介绍本文研究的背景、问题的提出和本文研究的内容。 第2 章房地产投资及风险研究综述。包括房地产的表述及特征，投资风险 的基本含义和特征的介绍、房地产投资风险的特征、房地产投资风险理论概述、 房地产投资风险管理办法。 第3 章中河房地产投资风险管理现状分析。分析了中河公司风险管理的现 5 硕士学位论文 第1 章绪论 状及存在的问题，以及风险管理存在的原因。 第4 章中河房地产开发风险的识别。从决策阶段、前期阶段、建设阶段和 租售阶段等四个阶段分析了中河房地产开发的主要风险。 第5 章中河房地产开发风险的防范对策。从投资风险规避、投资风险的转 移、投资风险的防范、投资风险的分散与组合、投资风险的自留五个方面应采 取的防范对策。 第6 章案例分析。对金华金辉国际商贸城项目进行了分析，对影响较大的 风险进行了量化，分别计算了其净现值标准差，对风险大小进行评价，并提出 了在实际应用中可操作的风险规避。最后是结论部分。 6 硕士学位论文第2 章房地产投资及风险研究综述 第2 章房地产投资及风险研究综述 2 1 房地产的表述及特征 2 1 1 房地产的概念 房地产又称不动产、物业等，在英语中房地产称r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y 。 r e a l e s t a t e 是指土地及固着在土地上的建筑物和人工构筑物；而r e a l p r o p e r t y 是指 r e a le s t a t e 及与其相关的各种权益，包括所有权以及与此相关联的占有权、支配 权、使用权和收益权等产权。从房地产的自然属性来看，房地产可以定义为土 地和土地固着物。从经济学的角度考察，房地产则是一种非常重要的资产，存 在于一定的社会关系中。这时，房地产已不仅仅具有自然属性了，同时具有了 社会属性，即房地产不仅仅表现为一种物，还表现为一种权利。 因此，房地产的内涵可以从广义和狭义两方面来定义。从狭义上讲，房地 产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上与之不可分离的部分( 如花园、 假山、水井等) ；从广义上讲，房地产是指土地、构筑物及其所附带的各种权利 和契约，是实物、权益、区位三者的综合体。作为房地产投资的物，本文采用 广义上房地产的定义。 2 1 2 房地产的特性 房地产是土地和附着在土地之上的建筑物、构筑物及其他附属物及其有关 权益的综合体。房地产作为一种特殊的商品，有着不同于其他经济物品特性： ( 1 ) 不可移动性 房地产不能像一般产品那样通过交通运输工具将某一地区充裕的产品补充 给另一区域的市场，从而获得某种程度的市场均衡。因而投资者通常会面临两 种情形：当所持房地产所处区域市场处于供给不足时，即卖方市场时，投资者 会因价格的大幅上扬而获得可观的利益；反之，处于买方市场时，投资者很可 能会因价格的大幅下跌而遭受重大损失。 ( 2 ) 相对耐久性 在质量满足要求、维护得力的情况下，房地产的寿命可达百年，对投资者 而言，这种耐久性可能有利，也可能不利。有利的方面是，如果所持房地产所 处区域经济持续发展或成为区域发展中心，则该房地产将增值，投资者将获得 长期增值利润：不利的方面是，当所持房地产所处区域因为经济机会减少或区 域人口迁移等原因而渐失其重要地位时，房地产价值将减少。 7 硕士学位论文 第2 章房地产投资及风险研究综述 ( 3 ) 高价值性 与其它一般商品相比，房地产价格高昂，进行投资需要很高的启动资金， 因此进入门槛较高。房地产的投资额度高使得投资者常利用长期融资手段。能 否获得具有合理利息的长期贷款是房地产投资能否取得成功的关键。同时融资 成本也是房地产投资风险的一个重要来源。由于融资成本和贷款的取得与资本 市场息息相关，当经济发展处于扩张时期，利率下降，融资较易，则房市繁荣； 当经济处于收缩时期，利率上升，融资较难，对房市发展不利。 ( 4 ) 相关性 从需求方面看，大多数房地产商品之间具有互补关系。如住宅价格下降， 会使住宅的需求量增加进而产生其它房地产需求的增加。如零售商业用房、休 闲设施、公共设施等，因此商业建筑、购物中心游乐园等房地产商品的需求量 便会增加。从供给方面看，各种房地产投资之间具有替代关系。如果在一定区 域内，某类房地产价格上涨，房地产商将把资金大量投入开发此类房地产，从 而减少了其他种类房地产的开发。 ( 5 ) 外部性 房地产开发的外部性既表现为房地产对外界环境的影响，表现为外界环境 对房地产的影响。房地产开发是城市发展的一个重要组成部分，许多现代新兴 城市都是以房地产开发为先导，带动其它各行业的发展。 2 1 3 房地产业的作用 房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开 房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动 的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。 同时房地产业也是国民经济的支柱产业之一，是具有基础性、先导性、带动性 和风险性的产业，属于第三产业。它的重要作用可以归纳如下： ( 1 ) 可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； ( 2 ) 可以改善人们的居住和生活条件： ( 3 ) 可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； ( 4 ) 可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道； ( 5 ) 可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展； ( 6 ) 有利于产业结构的合理调整： ( 7 ) 有利于深化住房制度的改革，调整消费结构； ( 8 ) 有利于吸引外资，加速经济建设； ( 9 ) 可以扩大就业面。 8 硕士学位论文 第2 章房地产投资及风险研究综述 2 2 我国房地产投资现状及发展前景 2 2 1 我国房地产投资发展状况 我国的房地产业是在十一届三中全会以后，伴随着改革开放的浪潮，经过 长期孕育应运而生的。1 9 8 8 年4 月1 2 日，七届人大一次会议通过宪法修改案， 规定土地使用权可以依照法律的规定转让，从而为房地产业的发展奠定了法律 基础。1 9 9 0 年5 月，国务院发布实施城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例，确立了国有土地有偿使用制度，直接推动了房地产业的形成和兴旺。尤其 是1 9 9 2 年邓小平同志南巡讲话以后，我国房地产业取得了令人瞩目的成绩：房地 产投资额迅速增长，土地批租量迅速增大，多种类型开发区纷纷设立，房地产 开发企业数量激增。1 9 9 7 年，全国全面实行商品房改革更是促进了房地产企业 的发展。截止2 0 0 0 年底，全国共有房地产开发企业约2 7 0 0 0 家，从业人员1 0 0 多万人。在全部开发企业中，国有房地产开发企业约占3 6 ，三资及港澳台房 地产开发企业约占1 7 。2 0 0 1 年前1 1 个月，全国房地产开发完成投资达到4 8 5 7 亿元，比上年同期增长2 9 7 ，开发完成投资高于同期固定资产投资增幅1 3 4 ， 占固定资产投资的2 3 ，其中，商品住宅开发完成投资3 4 0 0 亿元，比上年同期 增长3 5 ，占全部投资比重7 0 0 6 。到2 0 0 1 年底，我国城镇居民的人均住房建筑 面积己经达到2 l 平方米。户均住宅建筑面积6 4 平方米，初步满足了基本居住 需求。但同时居民对居住质量，如住房功能、住房环境和综合配套水平等，又 提出了更高要求。这种对住宅需求发生的重要变化，对以后相当长一段时期住 宅建设产生了重要影响。 城镇居民收入水平的不断提高，促进了消费结构的升级，从而引起了住宅 需求重点的转移。2 0 0 5 年，我国城镇居民消费的恩格尔系数下降到3 6 7 以下， 人民生活基本达到小康水平，居民消费需求重点、居民消费结构的升级转型， 将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。国民 经济和社会发展第十一个五年计划纲要提出，向更加宽裕的小康生活迈进， 要进一步提高城乡居民吃穿用消费水平，增加城乡居民居住面积，提高住房和 环境质量。 经过二十多年，特别是近五年的发展，我国的房地产业已成为国民经济新 的增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、 健康、快速的发展起到了重要作用。 我国的房地产业的发展大体历经了三个发展期：从1 9 8 4 年到1 9 8 8 年大约五 年的时间，实现了从无到有，从d , n 大的第一次历史性发展：从1 9 9 1 年到1 9 9 5 9 硕士学位论文第2 章房地产投资及风险研究综述 年大约五年的时间，房地产业经历了由弱到强，由不规范到理性发展的第二个 发展期；从1 9 9 8 年起，由于国内市场的逐步完善和成熟、加入w t o 及举办奥 运、新经济高科技与房地产业的结合等诸多因素的影响，为我国房地产业实现 第三次飞跃提供了内、外部条件，房地产业也进入了一个新的发展期。具体表 现在： ( 1 ) 房地产市场稳步发展 首先，在需求的拉动下，房地产投资稳步上升。2 0 0 0 - 2 0 0 4 年间，全国商品 住宅投资额基本保持2 5 一3 0 的增长速度，2 0 0 2 年以来增幅略有提高，从 2 3 1 l 增至3 0 2 9 。与此同时，投资总量从1 9 9 9 年的2 6 3 7 6 3 亿元一路攀升2 0 0 5 年的8 8 3 6 9 5 亿元。而竣工面积在经历了2 0 0 0 2 0 0 3 年间年均1 8 7 6 0 6 的增长后， 2 0 0 6 年增速陡然下落至9 8 ，但2 0 0 4 年、2 0 0 5 年保持3 亿平方米以上的竣工 量。随着投资额的不断扩大，每年住宅新开工量也逐年增加，从1 9 9 9 年的8 0 4 9 3 6 万平方米到2 0 0 5 年的4 7 9 4 9 万平方米以上。高开工率带来了施工量的快速膨胀， 2 0 0 0 2 0 0 5 年一直保持1 7 以上的增长幅度，年均增长率为2 1 4 4 ，2 0 0 5 年住 宅施工总量超过1 3 亿平方米。同时，1 9 9 9 2 0 0 5 年间，全国住宅市场销售面积 始终保持高速增长，年均增长幅度达2 3 3 4 ，而历年的销售面积增长率均高于 当年住宅竣工面积增长率，住宅销售量与竣工量之间的缺口从1 9 9 9 年度的 4 3 1 5 6 5 万平方米减少至2 0 0 5 年度的8 5 7 。3 1 万平方米，住宅销供比逐渐接近1 ， 市场表现出强大的吸收能力。住宅销售额从1 9 9 9 年的2 1 4 3 8 2 亿元增至2 0 0 5 年 的1 8 0 8 0 亿元，销售额的增长速度虽然经历了先降后升过程，但是最缓慢的2 0 0 2 年也有2 3 1 3 的增幅。而且历年住宅销售额的增长速度均超过了当年住宅投资 额的增长速度，销售额有超过投资额的态势。从全国商业地产开发投资来看， 自1 9 9 9 年至2 0 0 5 年，全国商业地产开发投资额也保持了以高增长率稳步上升 的态势，平均年增长率约为3 0 。近年来，从总体上看，全国新开工面积和竣 工面积的变化趋势趋于一致，呈现持续稳定的上涨态势，年平均增长率均达到 2 0 以上，1 9 9 9 年新开工面积达到2 1 3 4 6 5 万平方米，2 0 0 5 年，新开工面积增 加了5 6 5 6 万平方米，达到7 7 9 0 8 万平方米，竣工面积也较1 9 9 9 年增加了3 0 0 0 多万平方米，可以看出，潜在供给与有效供给均处于较高水平。销供比由1 9 9 9 年的0 5 l 上升至2 0 0 4 年的0 6 3 。进入2 0 0 5 年，1 1 0 月份竣工面积和销售面积 就己经超过了2 0 0 0 年全年的水平，销供比上升至0 7 3 ，随着中国加入w t o ， 开放银行、保险等领域，大大促进了商业楼面和写字楼市场，市场供需关系也 逐年得到了改善。 从发展经济理论看，资本积累、投资增加是经济增长的必要条件。对于我 1 0 硕士学位论文 第2 章房地产投资及风险研究综述 国这样一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。 2 0 0 1 年在全球经济下滑时，我国经济实现7 - 3 的增长率，其中投资贡献率高达 3 6 。随着产业结构的调整，房地产投资占固定资产投资的比重从1 9 9 8 年的 1 1 3 ，逐步上升至2 0 0 5 年的1 8 1 9 ( 表2 1 ) ，其对经济增长的贡献率也慢慢 显现出来。从总量分析，全国房地产投资增长率与固定资产增长率基本同步， 近几年略高于固定资产投资增长率。在1 9 9 8 2 0 0 2 年间，全社会投资增长率分 别为8 6 、1 3 9 、5 1 和l o 3 ，房地产开发投资增长率分别为1 2 、1 3 7 、 1 3 5 和2 1 5 ，并没有出现1 9 9 2 1 9 9 3 年增长率高达1 1 7 和1 6 5 的过热现象。 表2 - 1 投资比重与时间关系 年份 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 l 投资比例1 1 3 1 2 5 1 3 2 1 4 2 1 5 6 1 7 1 8 7 8 1 8 1 9 其次，房屋销售价格上涨较快，但总体上没有大起大落。全国商品房和商 品住宅稳中趣升，但是上升幅度逐年加快。以1 9 9 8 年第4 季度为基期( 1 9 9 8 年 4 季度= 1 0 0 ) ，可以得到1 9 9 8 年第4 季度至2 0 0 6 年第4 季度全国商品房和商品 住宅销售价格定基比指数，见图2 1 和图2 2 。从价格指数图中可以看出，全国 商品房和商品住宅的销售价格逐年上升，且上升幅度逐年加快。2 0 0 5 年第一季 度，全国商品房平均销售价格同比增长1 2 5 ，增幅同比提高5 8 个百分点，其 中住宅售价增长1 3 5 ，增幅提高7 个百分点。国家统计局统计的全国3 5 个大 中城市的住宅销售价格，1 季度同比上涨1 0 5 ，其中8 个城市的住宅销售价格 同比增长超过1 0 ，分别是上海1 9 9 ，厦门1 6 5 ，成都1 4 7 。青岛1 3 7 。 杭州1 2 4 ，济南1 1 9 。宁波1 1 4 ，南京1 1 2 。房价上涨幅度明显高于居 民消费价格和住房租赁价格的涨幅。 图2 11 9 9 8 年第四季度至2 0 0 6 年第四季度全国商品房定基比指数 硕士学位论文 第2 章房地产投资及风险研究综述 图2 - 21 9 9 8 年第四季度至2 0 0 6 年第四季度全国商品房价格定基比指数 ( 2 ) 住宅建设规模巨大，住宅品质不断提高 据建设部统计，“十五”前四年，全国城镇竣工住宅面积约4 0 亿平方米， 加上5 亿平方米危旧住房得到改造，全国共有5 0 0 0 万个城镇家庭改善了住房条 件。2 0 0 4 年底城镇人均住房建筑面积由2 0 0 0 年的2 0 3 平方米提高到了2 5 平方 米，预计到2 0 0 6 年底将超过2 6 平方米，户均住宅建筑面积达到7 0 平方米以上； 农村居民人均住房面积将达到2 8 平方米。国家住宅产业“十五”发展计划目标 “到2 0 0 5 年城镇人均建筑面积达到2 2 平方米”己提前三年实现。 不仅建设规模很大，而住宅的品质也在不断提高。主要表现在：住宅的功能 空间设计更加合理，住宅的室内环境和物理性能得到改善，住宅的设施与设备 水平不断提高，居住小区的环境与配套设施进一步改善，向着生态健康、生活 方便、环境优美、天人合一的方向发展。同时，住宅新体系( 如钢结构节能住 宅体系、木结构节能住宅体系等) 、新技术、新材料进一步得到广泛的应用，住 宅建筑的整体水平也有了较大幅度的提高。住宅建设已开始从生存型向功能型、 舒适型发展。住宅己不再是单纯作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受 资料。 ( 3 ) 住宅生产方式发生变革 目前，我国住宅产业正在由粗放型向集约型转变，其主要标志是科技进步 对产业的贡献率逐步有所提高。国家“十五 规划目标是到2 0 0 5 年科技进步对 房地产产业的贡献率达到3 0 ，实际上到2 0 0 1 年已提高到3 1 8 。 1 2 硕士学位论文第2 章房地产投资及风险研究综述 2 2 2 我国房地产投资存在的问题 我国的房地产经过十多年的发展，已经取得了令世人瞩目的成就，也为我 国的经济发展做出了极其巨大的贡献。但在取得成绩的同时，房地产发展中存 在的诸多问题也不可忽视，这些问题给房地产业的发展带来了很大的阻力，不 利于房地产业的健康发展。 ( 1 ) 房地产投资“过热的问题 在城市化加速发展的阶段，房地产投资超前、快速发展有其合理性和必然 性。但是近年来，我国的房地产业的确出现了“过热 的苗头。在全力推进城 市化的建设中，一些地方政府在“经营城市”的口号下，出现了以“政绩为导 向、国企搞开发、银行配资金、政府做担保”的房地产开发热潮。部分地方政 府依靠大规模出让土地、收取5 0 一7 0 年的土地出让金的办法补充政府财力，致 使土地供应市场十分混乱、土地开发过度、土地被征用的农民得不到