（技术经济及管理专业论文）房地产开发中若干问题的研究.pdf

西南交通犬学硕士研究生学位论文第l 页 摘要 0 房地产业在国民经济中是一个极其重要的基础性、先导性产业，对国民 经济有重要的影响。新中国成立起来，我国房地产从无到有，不断发展壮大， 已经成为国民经济的重要产业部门。我国房地产发展的历程表明，房地产必 将成为国民经济的支柱产业泌 本文从痨逮产市场中的主体一房地产开发商的角度入手，根据房地产的 特性稻我国静现状，对房地产开发蓊期逞到的种种决策问麓，进行了分类和 分橱，并运殿一些决策理论鼢方法，为房遗产舞发裔提供了各释哥借鉴豹决 策模型。 本文针对现实生活中，房地产拜发埙爨经济谬徐理论奄方法的不足，用 灰色理论的思想，对房地产项目经济评价提出了毅方法，针对房地产舞发项 目的流程，提出了系列的模型来帮助决策者决策。本文根据房地产业风险 程度，的特点，提出了风险度量模型并进而提出了如何在公司内部进行风险 管理。针对现实痨地产的定价模式，把博弈论的思想应用予房地产定价的过 程中，最后通过分析一个实例验证了本文提出的评价新体系和新方法。 关键词：房地产j 决曳灰色理论j 博弈论： 西南交通大学硕士研究生学位论文第1i 页 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei so n eo ft h em o s t i m p o r t a n tb a s i ci n d u s t r ya n daf o r e r u n n e r i t p l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nt h en a t i o n a le c o n o m y s i n c et h ef o u n d a t i o no ft h e r e p u b l i c o fc h i n a ，t h er e a le s t a t e b e g a nt og r o wi n o u rc o u n t r ya n dh a v e d e v e l o p e dg r a n d l y a n d c o n s t a n t l y n o wt h er e a le s t a t e h a sb e c a m ea n i m p o r t a n ti n d u s t r y o ft h e n a t i o n a l e c o n o m y i t c a ni n d i c a t ef r o m t h e d e v e l o p m e n to ft h er e a l e s t a t et h a ti tw i l lb et h eb a c k b o n eo ft h en a t i o n a l e c o n o m y w i t h o u tf a i l b e g i n n i n gf r o mt h ep o i n t so fv i e wo fp r i n c i p a lp a r to ft h er e a le s t a t e m a r k e t ，t h a ti s ，t h ed e v e l o p e r ，a c c o r d i n gt ot h ec h a r a c t e r i s t i co ft h er e a le s t a t e a n dt h ea c t u a l i t y ，t h ep a p e r c l a s s i f ya n da n a l y s eav a r i e t yo f t h ed e c i s i o n m a k i n g p r o b l e m st h a tm a y b eo c c u ri nt h ep r o p h a s eo ft h er e a l e s t a t ee x p l o i t u r e b y u s i n gm a n y m e t h n d so ft h ed e c i s i o n - m a k i n g ，as e r i e so fm o d e l sa r ep r o v i d e df o r t h ed e v e l o p e ro ft h er e a le s t a t et ou s ef o rr e f e r e n c e i nt h i sp a p e r , c o n s i d e r i n gt h ei n a d e q u a t eo f t h e o r ya n dm e t h o di nt h er e a l i n v e s t i n gf i e l d ，b yu s i n gt h eg r a yt h e o r y , an e w m e t h o dh a sb e e nf o u n d e di nt h e e c o n o m i ca p p r a i s a lo ft h er e a le s t a t ep r o j e c t a i m i n ga tt h ep e r i o do ft h er e a l e s t a t ei n v e s t m e n t ，as e r i e so fm a t h e m a t i c a lm e t h o d sa r ep r e s e n t e dt oh e l pt h e m a n a g e rt om a k ed e c i s i o n i nt h i sp a p e r , c o n s i d e r i n gt h eh i g l lr i s ko f t h er e a l e s t a t e ，t h em o d e lo fh o w t om e a s u r et h er i s ka n dh o wt or u nt h er i s ki nt h e c o m p a n y a r ep r o v i d e d c o n s i d e r i n gh o wt ou s et h ep r i c i n gm o d e l si np r a c t i c e ， t h er e a le s t a t ep r i c i n gi s a n a l y z e dq u a n t i t a t i v e l ya n di n t e r p r e t e d f r o mv i e wo f t h e g a m et h e o r y a n ds o m er e a s o n a b l ec o n c l u s i o n sw e r ed r a w nt o a s s e s s p r e v i o u sd i s c u s s i o n sa n dm o d e l s f i n a l l yb ya n a l y z i n g at r u ee a s e ，t h en e w e v a l u a t i o ns y s t e ma n d a p p r o a c h e sa r ev e r i f i e df t l r t h e l k e y w o r d ：t h er e a le s t a t ed e c i s i o n g r e yt h e o r y g a m e t h e o r y 嚣南交遗大学硕士研究生攀位论文第1 页 1 1 问越的提出 第1 章绪论 新中国成立以来，我国房地产从无到有，不断发展壮大，忍成为鬓民经 济的藁要产业部门。房地产的发展，有利于改变城市面貌和提离人们的生活 水平，拉动国民经济的增长。我国房地产发展的历程表明，随麓房地产市场 法规和制度的不断究善和住宅建设步伐不断加快，房地产必将成为国民经济 的支柱产业。 然而自1 9 8 8 年汗始，我国房地产发展由予受多种因素综含影响，经常 密现失控轻较为混乱鼢鬻蕾，出现忽冷怨熬酌情况。由子我国的房地产啦仍 然处于发震除段，疑默对宏观经济彩势分拆的偏差；对经济规律瑾性捻握不 熬：对房地产枣场缺乏认真疆究；对雳越产投资与开发规律诀识不足戬及枣 场监测和预繁体系不健全等，造成舅蔚我匿房热产舞发援模镳大，枣场景气 水足，有效需求萎缩，商品房价格过离、空鐾加大，好发企业投资效益下降， 企业停业和亏损普遍等问题。如何逃一步规范市场和主体行为，研究房地产 投资和风险的客观规律，积极健康地发展我国的房地产业，是目前项紧遮 而又燕要的课题。 由于房地产是由计划经济向市场经济转化的，因耽它带有浓厚的计划经 济的色彩。即使怒投资往宅，一麓虏缝产开发商不薰税对房继产投资侔科学 的市场调查和可行健研究，受不避辛予菇除研究霸分析，致使舞发翡住宅大囊 空置，霹缺乏枣场的有效支撑，导致企渡效蕴懿大糕疫下降。随着我番攘入 世贸缀织嬲大量游资戆“寻程”器必，房逸产枣矮的竟争将越来越激烈。辩 傅不叛提凑房地产舞发襄的摹； 学决簸和管理鲍水平和能力，使其谤究枣场和 用户消费规律，建立房地产投资的风险意识、市场意识、竞争意识。认真研 究房地产投资的外部环境和市场条件，研究房域产投资翻开发的客观规律， 也是项重要的课题。 l 。2 磷究虑窭翻意义 谣前，祆宏躐的角度辩娥范涝遗产市沥粕约束箕主体行为的研究已较完 善。餐扶徽蕊建度对房遮产群发豹磷究满链子襁步狳段，大多为房地产营铺 方嚣的磷究，砖房缝产野发j 妻程中别的方嚣磺究较少涉及。在襞实中，大多 西南交通大学硕士矫究玺掌位论文第2 页 数房魄产商常常是凭主蕊臆断来决定自己的决策，糟企业管理的方法来管理 赛遣产公司。产警三这稃现象的原因，一方面是由于房地产涉及荫广，与二十 多个行监秘部 j 发生关系，不确定因素多：茹一重簧方面楚没有可供房地产 襄采耀躲适鼹懿理论方法藏数学模型。出于房地产投资开发是一个离威陵豹 行业，开发过程中经姆环萤如璎阀鼷都会影嗡裂开发魏成败。毅此，本文针 对房地产开发过程中较易出现阉题的地方，对麽地产投资决策、经营过程中 风险的度量和管理以及房地产怠价三个方武进行研究。研究的宗旨一方蘑是 对房地产开发过程中的问题进行理论研究，另一方筒是为房地产投资者提供 系统的、有效的决策方法。 本文对房地产投资决策、经营过程中风险的度量和管理以及房地产定 价三个问题进行研究。论文共分为七章。 第一章为绪论。 第二章至第舀章莛对虏建产投资决策润瑟进纾研究，其中第二章大致 介缀了我鬣房逡产犍敢一般特征，圭簧讨论了房蟪产投交携特点翻冀获禽 懿风险。第三章分辑了爨煎房缝产业经济译馀豹方法，势提爨了恕获色理 论的恩想成盟在房燃产经济谱份黪方法。第理章茧点婿宄房燃产魏期决策 的理论方法，针对现实生活中开发商的主观决策方法，提如各萃申决策模型， 力求能在实践中应用且在理论上站的往脚。 第五章对经营过程中风险的度量和管理进行了研究。介妻酲了房地产市 场风险的组成和辩识，提出了度量风黢的模型，并对房地产风险管璎机椅 的设置提出了建议。 第六章对房鲍产定价闻题进行了研究。针对房遗产商品桶特性，把褥 奔论的恿憨应糯割房地产定价领域，建立了虏遗产价格鹃定价模黧。 第七章案铡分析。遥过案铐，对本文撬窭静方法避符了验证。 由于本人攀谈有溅，文孛滩兔存在缺熹教零足之处，敬谚冬链老烬蠲 曩学批评撂正。 语角交逶大学矮士磷突整学位论文第3 资 第2 章我国房地产投资概述 2 。l 房地产业的一般特征 2 1 1 房地声的概念 爨遗产嘏念鸯广义秽狭义之分。广义煞痨圭| 羹产概念燕指主羹鏊及建土的 永久性建筑毖、骜础设戆、水章珏矿藏等爨然瓷渫；狭义魄房遗产概念仪拯 地上的永久睦建筑物和由它们愆生出来的质毒权。本文所撂的主要是狭义的 房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。 2 1 。2 房地产业及其特性 房地产业是商品经济发鼹构产物，它随麓商品经济的发展和扩大而发媵 和扩大。在我国，把房地产业作为个经济部门，开展备种经营活动，建立 房地产市场，是从实行经济体制改革之精才开始的。 房地产娩是腻事房蛾产综合开发、经营、管理和菔务韵综含往行盈，惹 一颈新兴的猿立声监，楚城市第三产蝗豹一鄢努。房憨产鼗盛镶捂i 逡鹣 开发，痔蓬静建途、维修，管理，遮镶黑板熬毒髅转谴、摧援，瘀屋颜菘 校於买卖、程赁，痔遗产熬羝撵贷款，以及塞北形成熬虞地产带燧。房地产 数所涉及驰藏匿缀广，箕串雳产是攫建设在士她上瓣各耪房屋，包援住宅、 厂房、仓痒、商数、服务、办公、文教、医疗卫生鞠体旁用房笱；她产是土 地和她下各种基础设旌的总称，包括供水、供热、供气、供蕊，捧永撩污等 地下篱线以及地碾道路等。住宅建设、买卖、租赁。房撩缭惨、装饰，房地 产抵押等经济活动是与居民个人童接相关的，也是我们这熏所 i 矗的房地产投 资的主要对象。 房地产业作为一项独特豹产娩，与其它忑蛾产赫有着爨囊豹嚣辆，有麓 自身的特性，了解这垡特经射手投资雳逡产念霄援大麓帮瓣，房遗产鼗豹主 要特住有： 2 1 2 。褰地产豹特缝 1 房产、遮产交爨懿不霹分裂蛙。赛产黢蟪产是紧密袋暴不霹分割鲢。 一方赠，房盛必须建立褒蟓上；另一方匿，地下的备项设藏都是为房屋差 体服务的，熟房屋主体不可缺少的组成部分 2 房地产位震的固定性、地区性和单一性及由此而* 起的级麓效蔬性。 西南交通大学弼i 士研究生学位论文第4 页 幽于土地其有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途 楚什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置 静固定缝，使褥耩地产的开发、经营等系列经济活动都必须就地进行。从 蕊侵虏遗产其有区域注的特点。j 毙外，因每梅房渥都会国用途、结构、丰孝 凝秘匿瑕以及建造熬蔓垒杰、射瑟稳鬓屋瓣气候条件等的不嗣丽产，圭诸多翡相 爨之处，在经济上不霹姥出现大量供应同房逑产熬蟥泥。出予赛缝产鹃以 上特性，就产生毖对房嫩产投资鲍级差效懿性，即她域螅不羼决定了房地产 的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其馀横裁远远蔫予郊医 的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、人口的密集程度、文化教 育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格必然昂贵。而且房地产 的价格是相甄影响的，某一房地产的价格往往取决于其周围其宦房产的开发 状况年舀开发程度。 3 房逢声的衙久往和经济效益鼢可靠经。土地其有不可毁灭性；它具有 永渲的使用价篷。遣上静建筑物一经建成，冀要不是天灾入祸或入为豹损 坏，其使用期疆一般都哿达数十年甚至上香年。因诧，经营痔缝产晟羧，j 、， 撼零l 大，经济效薤靠。 4 。投资援模大，开发建设周麓长。比懿一攘楼房裁餐癸投资足+ 万甚至 儿百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。霹照房地产舞发建设 投资周转慢，周转率低。这是我们从事房越产投资时必须充分考虑到的。 5 房地产的保值、增值性。由予土地是不可再生的自然资源，丽随着社 会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的目益扩大，建筑成本 的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值 韵功能。这就是我们迸杼房地产投资的可纛性。 痨魂产豹这蹙特性对房缝产投资和经营具有缀夫影确，房魄产授资策络 酌镧订、决策和经营帮登矮考惑虏辘产醣这些特性。 2 ， 2 。2 我犀熬痔地产奉擐 房地产露撬是一令多功能鳇、逃褥房蜷产交易摆动豹场| | 箩 。在我嚣房产 交易中：包摄卖裳、租赁、交换、抵押等多种形式l 两地产只许有偿出让皴 转让_ 地使用权，土地所有权禁止买卖曩翦在我圈已有2 0 0 多个城市设立 了房地产交易市场，从事着征地新建，旧城区的改造工作，进行着大量的农 地的征用补偿，懈城拆迁费用支付，开发建设费用的支付和补偿等缀济活动 出售和出租商品房，进行着房产的买卖和交易：征收土地使用税，有偻有期 限地转让士趣使用税等，跌而使我闺房沲产市场得到了初步的培养和发展a 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 房地产市场醋前在我国大致有下述几种市场类型： 1 土缝使用市场。由于土地所商权禁止买卖，阂此在我国目前的土地市 场上只有魂使掰市场，郭瀚家甜城市遗使用校的有偿出让和获得土地使 躅权豹单位将经过歼发的土避使用粳再次有偿磁让。 2 住宅豢坛。圭要扶事往房靛炎卖和交易。 3 店铺市场。出售或出褪豹房产主要用于裔数经营。葵德房产市场螽办 公楼、工业厂房、仓库等一般不是个人投资考】| 舞能涉足蛉。 4 房地产资金市场，是帮助经营房地产业默通资金的市场。 5 房地产服务市场和技术信息咨询市场。 6 房地产的经营、管理和服务 这里所指的房地产经营仅指房蛾产的买卖。主要有房地产出售和房地产 租赁两稀基本形式。房地产管理包捂房地产她的综合管理和房地产产权产籍 管理，其内容有对虏蓬数蠢、质蠢和价值的管毽黻及对产照资料和房屋变动 情、篪的掌握帮管疆，诧井还酝括痔麓产物整管壤；房j l 螽产耱照管毽包括房魄 产售薅黟维修保养、横字设餐设摊煞管壤、经宅小嚣靛清洁绿能，治安僳銎， 甚至瞧摇搬家鼹务、电落照务、装修蹶务辛珏囊数簇务等，是房壤产援务懿鬟 体实现。在我国，房邀声勃渡管理仪处于起步黔袋，述骞褥予避一步宠善。 2 1 2 + 3 市场的参与誊 房地产市场的参与者可分为以下几类； 1 用户。他们有所有人和承租入组成，个人、私人企业和公共机构、政 府部门都可以成为所有人和承租人。国外2 3 的住_ 糍为所有入占有。而我国 目前的房产租赁市场上羽房履租佥价格不完全与其价值榍符合，并存在着多 种租衾形式所以其玩髑大大小予西外韵眈镳 2 供巍商。痨逮产开发裔挺任薹簧角色，馥稍穗请韵测娣、建筑郡和工 耩掭羰定顼髫诗麓帮滋翳甍，然籍鹅总承惫裔订立慧筑禽蓠。在一黢情况下， 惑承镪裔会承担一瑷菠数瑗王程，搬其余程务转篷绘分承惫赛 3 。投资者。分为令人投炎者秘极梭投资纛，健髓提供舞发秘赡鬟房缝产 职赛葵的瓷本，使供爨连接起来。投蜜毒还褥分淹童接投燮毒秘放数人。裁 者。如公司企业霸业务蔫要或者扩大生产趣模裁囊行投褒。层毒，如商业银 行、僳险公司等把房地产投资作为自己纳投疑资产，提供长期融资，使房地 产的需求得以实现。 4 专业人士。他们提供有关房地产的各种服务，协助投资决策的制订和 执行。与房遗产有关的专妲入士商律师、产权检套入、营销代理入和经纪入、 西南交通大学硕士研究生攀位论文 第6 页 会计师、保险代理入等。 2 2 房地产投资的特点冀风险 糖蛙产鼗是一释先导性、基勰憋的第三产鼗，怒一个舀家或逢区经济发 鼹的“靖懑表”，因嚣是一种比较敏感帮活跃鑫勺产攮。房逡产裔晶迳一种与 其健鼹品鸯区别躲特殊藏晶，这裁决定了房她产投资与其 彀投资有不嗣靛特 点，特别是房地产项鞭的投资过程是一秘预测未知憋来爨求恧遴霉亍产品生产 的过程，这些不捌特点决定7 房地产业是釉典型的高风黢行业，不确定一瞧 伴随其始终，这媸不确定因素对房地产投资的成败起着决定性作用。 2 2 1 房地产投资的不可移动性与风险 地具有不可移动性，建筑物固定在其上，往往也不可移动，因此也将 土地匆房屋总称为不动产。房地产的不可移动性是房地产商品酝羽与其他商 晶的一种霪要特性。一般商晶通常怒可根据需要随身携带、灵活搬动的。 房地产傻置虢鬣定住登然带来穗遗产静区域经鞠个索往。土途不能移 韵，选戏了城镇溅嚣所羚区域、缝段静鬟异性。一个城露繁华裔韭中心静腐 熄产徐馕必寇运送寒与零郊迓缘地区房她声躲铃篷。露房地产黪令剔悭是每 寒房地产邦是各不搬冠熬，纵然嚣壤建筑物在终型、爽郏装潢上完全一样， 但由子其位登、期向、环境戴使用期限、功能不可能完金一撵，因瓤这薅宗 房地产实质上也是不一样的。即使是同一宗房地产，如一幢公寓中也存在赘 楼层、朝向、景观或面积等方面的差别，着麓给房地产价格或租金带来很大 的差舜。 房地产的不可穆动性、区域性和个别性，凌定了它所她的地理环境、环 境条件极为熏要。房地产的价值在很大程度土取决于其_ | 孵懿的媲毽位鬟，遮 蔑房魄产投资静燕簧风簸函素之一。首先，它雀一是程度上凝韵了开发商选 择开发的速段或嚣域。主逸蹩一棒稀姣资潦，存量土壤番聚，器显燕越用越 少。焱繁华姥段开发房避产壤譬将实现最大瓣歼发剃滤，毽这一藏疆霹戆已 不存在一块空她霹供舞发，开发囊只磐势获褥雯丈驰选址蕊疆露放赛一部分 剥懑。其次，房媳产鼹最硷揍乓项层驰地块鳜处的技会经济及地理辉境条传 的优劣紧密关联，两这些条件的变化非常复杂，肖很多不确定因素畿起作用 例如，某城市因发展甓要。将火车站由北迁歪南站，结果使南站周临衡铺面 房价格猛增，丽北站周围的铺面房价格跌落，但北对北站的铺两不可耱搬到 南站去营业。又如。某一城市城郊结合部，由予远离市中心，交通不便，可 供开发往宅小区的土地价格很低，稳根据城市总体瓶剜，凡年精将在该城带 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 开通地铁，该地块正好位于地铁出口旁，着必将使该地块大幅度升值。开茇 商若有远见，极早投资开发该地块，几年后将获得极大利润。 因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目 所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定 性、区域性和个别性特点。 2 2 2 房地产投资周期的长久性与风险 房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使 房地产的自然寿命和经济寿命很长。特别对于大中型开发项目，无论是从寻 找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备大工程施 工、竣工，以及制定价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年才能完 成。因此，在房地产投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定的因素，也 是最主要的风险源之一。 首先，房地产开发期的长短是决定房地产项目风险大小的最主要因素之 一。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费 用特别是后期费用和房屋售价或租金就愈不确定，风险也就越大在房地产 开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出 精确的估计，只能是大概的估算。丽在这一较长的开发期内，房地产市场的 供求变化、消费者偏好的改变、社会经济形势的兴衰、嗣家有关政策的调整、 物价的涨跌、汇率及利率的变动都将是难以糟确预测钧可悬房地产项目一 旦确定，资金一经投入，就报难根据情况的发晨而加以改变和馕麓当某项 房地产被需求刺激起来开始开发后，一旦遇到市场疲软，投资者就要譬由于 开发期长而导致的房缝产商品“滞后”效应的风险 其次，房地产商品的耐久性决定了其使用上的长期性土地具有不可毁 灭性，建在其上的建筑物一经建造完成，其寿命期少则数十年，多则可达上 百年，这特点使得经营房地产比经营其他商品的风险要大随着房地产使 用年限的增加，正常使用所支出的经常性费用，如维修费、警理赞、保险费 等回越来越高，当其维修费用超过租金的收入，或者收益率降瓢市场收益率 以下时，房地产商品的经济寿禽就宣告结束了，但此时建筑物本身也许还是 完好、可供继续使用的。再则，我禺地所有投归盈索所有，出让或转让的 仅是土地的使用权，而土地使用权是有年限的( 见表2 1 ) 。当使用期期满时， 国家将土地连同地上建筑物一并收归国有因此，投资房地产，必须将建筑 物的经济寿命与土地使用权联系起来考虑。 第三，随着社会的进步、经济的发展和生活水平的提高，人们对房地产商 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 品的需求也越来越高，专数性将越来越强。修房地产商品的耐久髋，却造成 其适用性差、技术性强和替代性差，一旦发生某类特殊用途建筑物的行业不 景气，房泡产投资看难以将其转租给其他行业，就要承担房地产商晶闲鼍、 无法租 出的风险。 表2 。l各鼬熙姥使用投年限限制 各零孛用地使掰投年限 屠住用地7 0 颦 正业用地5 0 年 教育科学、文教卫生、体育等用地5 0 年 商业、旅游、娱乐用地4 0 年 综合或其他用地5 0 年 2 2 3 房地产投资活动的榴美 ! 莨与风禽 房遗产的不可移动德和区域住，决定了房地产投资与当避的经济形势和 社会环境变化的关系十分密切。房地产业对于当地的经济发展趋势非常敏 感。当某一地区的经济发展势头良好时，就套吸弓l 众多的投资者蘸来投资， 必憋形成对房域产的大量纛求，健使当邋房地产螅发嶷。我瞬房地产热繁先 在特区形艘，然屠在沿海遮嚣迟狻发震靛事实涯骧了这一点。袭经济发袭霉尊 期，虏缝产篱求重大，房地产商搿将朱建好鹩建筑耪颈誊或颈税，这样就可 降低自有资金羽投入，减少房地产投资的风陵。但当疑济衰潺时，投资者就 会撤蹬其投资或无人来投资，房地产商晶被闲置，大量房地产的买卖葳稳贷 食同就可能被终止。筛此对，房地产商的资金已投入地下，姬时间内很难交 现或找裂箕他替代麓，就会使其聚入毯壤之中，蒙受匿大攫失t 房缝产裔翕弱交易涉及实锯交爨等权裂变荔两个方瑟，涉及静宥关致 策、法糯辆篾章繁多，鲡城市援弼条铡、盘蟪警理法筑、税收法栽、工商稃 政法规等等，而这臻法规都会调整和修改。房媳产商品交荔的手续也弦复杂， 交易费用离、时间长并且成功宰低。因此，预铡、研究政策部门颁发的关于 房地产投资拜发与经蘩方霭的败策法嫂及其调整变化趋势，对减少房地产投 资过程中躲风险挎是歪关重要躲 2 2 4 房地产投资的资本需求性与风禽 房地产商品与其纯商品褶院，需要天蠢的资愈，房墙产开发顼萄的过耩 憝巨额资金投入的过程。扶购买土翘、工耩建设剿推出广告、上市销售戴出 讴南交通大学硕士哥 究生学位论文 第9 页 穆或经营，这其中涉及众多环节+ 需要注入大量的资金。首先，土地投入就 怒一笔极大鑫奄费用。漆予邋的稀缺经，造价将会越来越贵。其次，土建造 价谶是痔跑产资金投入的主要部分。随着建筑标准和要求的提高，建材涨价， 房地产项目的建筑成本越来越高。而且作为房地产投资者，不可能完全用良 有资金来完成一个开发项目，一般都是在投入一笔崩动资金如地馀或鳆期费 用匿，通过备弛借贷、颞售楼花手段来筹集开发资会，滚动开发。所以，对 予房地产投资者来说，瓷金懿筹搭楚矮蟊能否按期、按震完成的羹婺一环。 房地产投资规模越大，投资翥将承担的飙险也越太。因为规模越大，投 资周期就越长，资金周转也缓谩，流动性也就越差，丽房地产商品相对子其 他投资工具，变现性商较差。因此，房地产投资者就会面临麓能否按期筹攒 项耳顺利开展所需资金极其资金成本较裹的风险。 2 。2 5 房地产书蠼触不充分憾号风险 掇然有关房地黟静菩矮羧摹已经深入进行，讴我鬓房遮产帝场还不是一 个市场经济条件下发育完善、充分的市场，廷能称箕为一个次市场或礁市场。 这种不充分的市场必然给房地产投资者带来一定的风除。 第一，缺乏信息和信息的不完全性是先阶段我国房地产市场的特援。这 极易造成房地产意晶的不公平交易。房她产交易秘宠傍是不公舞进行蛇，这 搜痨地产穗品静成交不能爱浃戏交痨缝产懿搽熬真实价毽。投资考装瓣房圭l 煞 产市场不了解，对交弱过程不熬悉，粼往徒会受骧t 娄，蒙受攒失。 第二，房地产投资金额缀大，回收期长，这就使投资者进入市场并非容 易。房地产商品的耐久性。使交易各方所签定的食圊契约规定警备方有着较 长期的权蘩和义务。这就使房地产市场上交翳备方进入该市场是举窭易的， 会媲房地产投瓷者在经济蓉蓉期带来特别大熬援失翔风险。 第三，房缝产鹃不胃移动魅和个嶷键，使房缝产市瘙上鹊爨警者藏密穰 者翼有一定的垄断往。占据优越或独特魂璞往置的房戆产娩主依攒其猹新魂 位往往会以大大高出实际水平的价格标准出售或出租其房地产商品，逸将使 投资者面临着若购哭，则要罟支付高价的风险，若放彝，就会譬损失获取高 额剥润枧会豹风黢。 西南交通大学硬士姆究生学位论文第 o 茭 第3 耄房地产项目经济评价方法研究 3 。1 房地产经济评价方法的现状及其存在的问题 3 1 概述 在我国，投资项强的可行性研究和评价，需簧遵循统一的方法和规定的 参数。国家计划委员会于1 9 8 7 年发布了建设项圈经济评价方法和参数， 随着改革开放的进一步深化，1 9 9 3 年又修订发毒了第二版建设项是经济 评价方法和参数，为实璎投瓷决策躯科学豫、规藏纯发挥了积极静佟耀。 一般建设璞露的经济评价，燕搭采用糯代经济分析方法，对拟投资躺建 设颈窝在计算麓内投入、产出诸多缎济因素避行系统的分析和论证。它是项 西可行性研究和评估的核心内容，怒投资决策的熏耍依瓣。 般建设项霸的经济评价的基本要求有以下几个方蕊： ( 1 ) 动态分辑与静态势砉瞪援结会，以动态分攒先主。 ( 2 ) 定量分攒与定性分据掘缝会，以定量分辑为主。 ( 3 ) 全过稷效益分析与骱段性分桥稽结合，浚全过鞭效益分析为主。 ( 4 ) 宏观效益分祈与徽观效益分祈相结合，以宏蕊效益分析为主。 建设项目的经济评价分为两个屡次，帮财务译价翱墨民经游译价。甄者 既相互区别又摁互联系。对于大型或考其它对量计民生煮重大影蟥的项壁， 商条馋对斑逃嚣财务评价摹l 曩民经济谔馀。露辩母一般蹩设援摸不大、建设 周期较短靛磺嚣，其财务译价煞终暴已经能够满足纛终决策豹赛癸，冒| | ；圭不 辫送行国民经济评价 3 1 2 房地产并发璜嗣缀济评价的蕊斌 上述投资项目评价方法，主要针对的悬工渡建设项目。痔地产开发项目 大多为公用或民用建设项曩，其开发建设譬经蓉弩囊不题予王业建设项躁的 特镁。就技术经济特意焉言，其建设技术豹比重一般大予王然拽本t 士楚投 资一般大予设备投资，蔼置存在特豫靛褪謦期；麓胃行褴研究嚣育，奎簧美 注的是市场分析，遗城和经济分析。一般搿畜王攮建设颈鞭燕假定在投资 完成前项嗣不能产生任何收益，直副项搿竣工并且投入流动资金后才产生投 资效益。而房地产开发项目的特点是开发周期长，资金回收快；而且由予存 在预售颚褪，在投资过程中藏蠢销售收入或秘金、定金收入，并且一般的往 鞭赢交通大学硕士凝突生学位论文 第 1 页 宅磺蟊歼发在投资结束看一、两年内就可全部牧回。所以房地产项目的资金。 收支情况不同予工业建设项目。豳此，房地产开发项目经济评价商着鲜明的 个性特征。 目前，我国房地产开发项熙的经济评馀还不规范积科学。从大鼹方甏番， 这主要出于嚣方蘑鳇原因：一是出于挺当长一段对期痨遗产市场的总体需求 大予供给，尤其在住宅镶域，致使苈遗产控的幂j 润般离于其它行业，资金 筹描因有物妲趱保相对较容易，所阻开发商对i 煎目经济评价的积极性不高： 二燕由于房地产行业的基准收益率、基准投资回收期因为缺乏经过实际调凌 的数据而未完全确定，还由于上述房地产奸发项尽的特殊性，因此，愿国家 计委颁布的建设项曼经济谤馀方法进程i 乎捻缺少可依耀熬参数，并存在适用 性方垂的具体阕题。 隧着房地声市场运行的正常纯，房拖产裔阉的竞争加莉，扶黹使莉润趋 于合理，衙且由子房地产开发投资犬、风险大的特点，开发商将会提高进行 经济评价的积极性，从而键迸其发殿。 因此。擞据现实情况，结合现舒的建设项曼经济评价方法，提出逶会皇 房撼产经济谔馀豹方法，以便在现实博提中痰用。 3 。1 。3 房地产羿发瑗嚣缝济评价蠢法 由于存在上述的情况，因魏蟊前房穗产弄广泛浆喇的经济译价方法是参 照建设项目的经济评价的方法。采用剩余法、现金流量法和内部1 i 5 c 益率法曼 种方法。 l 。剩余法 剩余法主要是遥过投赉瑷蠢的慧收入秘憨成本费用之漆黔比较，计算开 发磺蟊鹅l | 殳益率；遥过把计算的收益率与开发项蟊鬣常韵投资收益率进行院 较，分析开发项目的疑济合理径的评价方法。这是一种总量分析方法。这种 方法虽然考虑了利息支出，但其实质上还是静态的分析方法。 当项曙用予出售射，其计算公式为 d p 嚣g d v 一( r v + d e ) 式中d p 0 d v r v d c 一 开发稍润 整个开发项目的期望销售收入 购鲎土地的费用 开发成本与费用( 包摆利患支出) 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 2 页 当项目用于出租时，上式公式中的g d v = 半，其中n r 为项目建成后每 1 年的平均净租金收入，i 为预定的投资收益率。 2 现金流分析 仞步经济评价是一种仅进行开发经营过程总量分析的方法，现金流分析 则是一种进行开发经营过程详细分析的方法。总量分析不反映费用支出与销 售收入的时间分布的缺点可以通过采用现金流分析来弥补。因为这种方法能 使资金流出和流入的时间分布与开发经营过程中实际发生的租售收入和总 成本费用更加接近。 现金流分析方法有三种，虽然表达方式不同，但最终结论是一致的，可 根据具体情况，灵活使用。 ( i ) 逐期评估法 逐期评估法是将整个开发期分为若干个短的期间，逐期计算各期净现金 流量以及所需支付的相应利息，直到计算出开发期期未总的投入产出量，就 可以分析开发项目的可能盈利额。如果最终总投入产出量为正表示有盈利。 开发项目各期期未( t ) 的总收支可表示为： c t = ( b t d c t ) + c t - 1 i ( 1 + i )( t = l ，2 ，n ) 式中 d c f 一第t 期投入额，不包括利息支出的建设投资额； i 贷款的平均利率 c 。第t 期期未的总收支 b t 第t 期的现金流入 实际运用中，可用现金流量表的形式计算 ( 2 ) 净终值评估法 净终值评估法是将每期的净现金流量都折算别开发期期未，然后将各期 终值相加，直到算出开发期期未总的投入产出颧备期期寒( t ) 净现金流 量折算到开发期期未的计算公式为： c l = ( 西一d c , x 1 + f ) 1 n 期现金流量的终值之和为 c = ( 西d g ) ( 1 + f ) “ ，- l 一一， 匿南交通大学硕士毋 究生学位论文 第1 3 贾 _ = ：= ：z = = 一 一 ( 3 ) 据现现金流法 一 折税现金流法郎现行建设顼醋经济评价方法中的净现值法，n 期现盒 流薰的终值之和为： n p v 。垒二望鱼 筹( 1 + f ) f 嚣要指出豹楚，现金滤分柝法并不总是逝初步分析法精确，现金流分轿 法驹精确性依赖予评价中所涉及的有关载据的准磷往。当开发过程中现金流 萤发生的时间和数董不能完全肯定时，运用现金流分析，就要做某种假定， 这可能会使评价结果的准确性低予运用初步分析法所得的结果。 3 。财务内部收益率( f i r r ) 财务内郄收懿率是指顼尽在整个计算期内，各年冷现金滤量的累计援现 僮等予零时舱折现率。财务内部收益率也称为财务浓部利润率。 财务内部收益率的计算公式为： f n p v = ( c x , - c o , x 1 + f x r r ) = 0 建设项曼鲍戌部收益率应大于所属粼f 1 熬基准收蕊率。医此，对单独一 个壤器( 方案) 进孬评价的判裂标准是： 著f i r r 一 i 。澍试为硬瓣在经济上胃抒； 若f i r r i 。掰认为项爵在经济上不对行； 其中i 。是所属部门朐基准收益率。 3 。2 + 灰色理论在房地产顼舅缀济详债中的应用 3 2 1灰色评储楼越扮麓立 房地产项圈开发是一个动态的过稳，它具有开发周期长、资垒投入重大 等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中的霄关费用和麓硪蜃的牧益 壤况侔一攫礁豹然计。在瑰实中，即使型了藏王罂设诗黔袋聪，各种数据靛 估算还存在1 0 黪误差魏她，谯房撼产舞发壤毽慰务译敲对，菇绶考虑零 确定嚣素静影嫡。 在房地产顼裔并发过耩申，宥徽多不确定鞠素，其孛涉菠捌财务评倍的 不确定因素主要有土地成本：开发周期：建筑箍积：建设成本：广 告宣传费：租售期：预傣款等等。 以上这些因素大多为鄂分信息确知，部分健息来确知，因此珂把房地产 西南交通大学硕士研究生学位论文第14 页 投资开发系统看为一个灰色系统。本文提出房地产项目开发的灰色可行性评 估模型，希望能使项目的可行性研究更为科学、更为合理。 灰色系统的一个基本观点是：一切随机量都看作是在一定范围内变化的 灰色量。而房地产开发项目中不确定因素的变化就可认为是随机量。例如， 供大于求，售价或租金就会下降：供小于求，售价或租金就会上升。因此， 它可被看作是在一定范围内变化的灰色量。 狄数是灰色量的一般化和抽象化，即抽去了变量内涵的灰色量。因此， 房地产开发项目中的不确定因素的量化可用灰数0 a , b 】来表示。灰数的 下限a 为不确定因素在最不利的状态下的估值，上限b 为不确定因素在最有 利状态下的估值。( 以下均以。来表示灰色量) 常用的房地产开发项目的财务评价有剩余法、现金流量法和内部收益率 法。下面用灰色系统理论的观点和方法来改进这些方法，从而建立起房地产 开发项目的灰色评估模型。 3 2 2 灰色评估计算方法 1 、灰色剩余法评估模型 项目建成后作为出售的情况： o d p = o g d v - - ( o r v + 固d c )( 1 ) 式中固d 卜开发利润的估值 0 g d 驴整个开发项目的期望售价 固r v 购置土地的费用的变动范围 0 d c 开发成本与费用的估值 评估的目的是为了给投资者提供决策的依据，灰色剩余评估法可为投资 者提供以下数据： 确定开发项目的期望利润大小。根据公式( 1 ) 可以得出0 d p a ，b ，即开发利润的最大值和最小值 确定投资者试图获得的，拟开发土地的最高价格。通过对公式( 1 ) 的变形，且令利润为零，就可得到土地的最高价格 圆r v - - 固o d v 一( 0 d p + o d c ) = 9 0 d v o d c 确定开发过程中的最高费用( 此时土地购置费已经是已知量) 。通过 对公式( 1 ) 的变形。且令利润为零，就可得到曩嵩费用： 固d c = 固g d v 一( o d p + r v ) = 固g d v r v 灰色剩余评估模型可在房地产开发的不同阶段应用。比如在房地产开 发前期，确定项目的可行性。可对土地使用权的转让价格作出初步的判定， 话摩交通大学硕士哿 究生学位论文 第15 夏 _ ：= 芑- - - _ = _ r _ 一一 尤其适用予主邋使用校的捂投标，根据灰色剩余评信模型得出的开爱丽 最高价格，觚而确定绍授标的策略。在房地产歼发中期，根据确定的开发过 程中的最高费用，可对房地产项目避行项目管理。 2 、灰色现金流量法 【。浮估法 固c t 端( b t 一固d c l ) + 9 c t v ( 1 i )( t - - i ，2 m 式中固d c r 第t 精投入额，不包括和息支出的建设投资额： 固i 贷款的平均利率 圆c r 第t 期期未的总收支 b t 繁t 期璇金漉入 拜发壤嚣完成藩，舞发赛所得憨收支之帮为 n o b t 一固d c t ) ( 1 + 固i ) 9 ”沁l ，2 ，n ) t - i 实际运用中，可用现金流量表的形式计算。 2 净终嬗评健法 净终篷译储法是将每辫的净瑗鑫浚量磐撕算弱歼发期越来，然惹将各期 终值襁加，童掰算出开发爝期未总的投入产出簇。各辫麓未( t ) 净现金流 量折算到开发嬲期未的计算公式为： c 严( 固且固d a ) ( 1 + 国f ) 们。 n 期现金流量的终值之| 秘为 ： c = ( 固荫一固j d g x l + 圆i ) 奄“ ( p 1 ，2 ，n ) ，i j 3 ) 拆现现金流法 折现现金流法即现行建设项目经济