（技术经济及管理专业论文）房地产项目全面风险管理研究.pdf

昆明理工土学埙士学位论文房地产嘎目套西风隆管理舛宪 摘要 随着我国经济的发展，城镇化步伐的加快，房地产行业必然将得到高速的发 展。房地产行业的发展既可以推动我国经济的快速增长，又可以促进区域经济的 繁荣。对于开发商而言，发展房地产业不仅提升了房地产商的社会知名度，而且 还提高了银行受信额度、现金流回报等。但是，房地产行业仍存在一些不可忽视 的问题，主要表现在：供求严重失衡；开发商重开发、轻经营；项目产品同质化 等等。这些问题和矛盾的焦点在于房地产开发在我国尚处于起步阶段，开发商对 于房地产开发制式的经验不足，对于开发前景和实施操作把握不够，迫切需要理 论指导。 针对上述情况，本文首先简介了昆明地区房地产的现状并简要的分析了其发 展趋势，然后分析了房地产项目风险管理的全过程。在此基础上，对房地产风险 应对及控制作出分析。最后，附以案例，以期对其他房地产开发项目能够成功实 施提供参考。 总之，房地产投资项目必须要实施风险全过程管理。在项目实施中进行风险 计划、风险识别、风险度量、风险应对措旆的制定和风险控制。房地产项目只有 实施了有效的风险管理，才能真正实现项目质薰优良、成本合理和按时完工。 关键词：房地产风险 风险管理昆明住宅 i i a b s t r a c t i nc h i n a ，w i t ht h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m ya n dt h eq u i c k e n i n go fu r b a n i z a t i o n ，t h er e a l e s t a t ei n d u s t r ym u s tf l o u r i s hw i t hah i g hs p e e d t h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e i n d u s t r y p r o m o t e st h ef a s tg r o w t hs p e e do ft h ee c o n o m ye v e nf a s t e r ，a n dc o n t r i b u t e st ot h ep r o s p e r i t yo f t h er e g i o n a le c o n o m y f o rd e v e l o p e r ，t h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ec a np r o m o t ei t ss o c i a l p o p u l a r i t y ，i m p r o v e si t sc r e d i tw i t h i nt h eb a n ka n do p t i m i z ei t s c a s hf l o w ，e t c h o w e v e r ，t h e r e a le s t a t ei n d u s t r ys t i l lh a sp r o b l e m st h a tc a l l tb ei g n o r e d t h e ym a i n l ys h o w i n gi nt h e f o l l o w i n ga s p e c t s ：t h es u p p l ya n dd e m a n di s o u t - o f b a l a n c es e r i o u s l y ；d e v e l o p e re m p h a s i z e s d e v e l o p i n gt o om u c hw h i l ep a y i n gi n s u f f i c i e n ta t t e n t i o nt om a n a g i n g ；h o m o g e n e i t yo fp r o d u c t s o ft h ep r o j e c to c c u r so f t e n ；e t c t h ek e yi s s u e so ft h e s eq u e s t i o n sa n dc o n t r a d i c t i o n st h a tl i ei n t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei ss t i l la tt h es t a r t i n gs t a g ei nc h i n a m a n yd e v e l o p e r sh a v e i n a d e q u a t ee x p e r i e n c eo fo p e r a t i n gw i t h i nt h er e g u l a t i o no fd e v e l o p m e n ta n dt h e yh a v e n td o n e e n o u g hf o rt h ef o r e c a s to fd e v e l o p i n ga n dt h ep e r s p e c t i v eo fo p e r a t i n g ，t h e yn e e dt h e o r e t i c a l d i r e c t i o nu r g e n t l y f o rd i r e c t i o n st oa b o v e - m e n t i o n e ds i t u a t i o n s ，t h i st e x ts t a r t sw i t hab r i e fi n t r o d u c t i o nt h e c u r r e n ts i t u a t i o no ft h er e g i o n a lr e a le s t a t ei nk u n m i n ga n di tb r i e f l ya n a l y z e st h ed e v e l o p m e n t t r e n di nt h er e a le s t a t ef i e l da tf i r s t ，t h e ns k e t c h e st h ew h o l ec o u r s eo fp r o j e c tr i s km a n a g e m e n t o ft h er e a le s t a t e o nt h i sb a s i s ，t h i st e x ta n a l y z e sh o wt or e p l ya n dc o n t r o lt h er i s k s a tl a s t ， e n c l o s i n gw i t hac a s e t h ea u t h o re x p e c t st h a tt h et e x tc a nb er e f e r e n c e db ys o m er e a le s t a t e s ， a n dh o p i n gi tm a ym a k et h e mm o r es u c c e s s f u l i naw o r d ，t h ei n v e s t m e n tp r o j e c to ft h er e a le s t a t em u s ti m p l e m e n tt h em a n a g e m e n to f w h o l ec o u r s eo fr i s k ：f o r m u l i z i n gr i s k ，c a r r y i n go nr i s kp l a n n i n g ，r i s ki d e n t i f i c a t i o n ，r i s k a n a l y s i s ，r i s kr e s p o n s ep l a n n i n g ，r i s km o n i t o r i n ga n dc o n t r 0 1 a f t e ra l l ，o n l yt h o s er e a le s t a t e p r o j e c t sw h oi m p l i e st h ee f f e c t i v er i s km a n a g e m e n tc o u l da c c o m p l i s ht h ep r o j e c tw i t hh i g h q u a l i t y ，r e a s o n a b l ec o s ta n ds u f f i c i e n tt i m e k e yw o r d s ： r e a le s t a t e ，r i s k ，r i s km a n a g e m e n t ，k u n m i n g ，r e s i d e n c e i l l 昆明理i 土学埙士学位论文 房地产嘎日奎西风隆管理研究 前言 房地产业在国民经济建设与发展中具有重要的作用。鉴于房地产开发与经营 及房地产产品不同于其他商品的特殊性，研究房地产投资项目的风险管理理论与 方法，分析房地产项目风险管理的运作规律，总结房地产项目风险管理的经验， 对房地产项目投资的成功实施具有重要意义。 为适应房地产业发展的新趋势，应对加入w t o 的机遇与挑战，加快房地产业 的发展，实现经济社会持续发展。本论文分五章进行研究。 第一章是绪论。首先介绍了论文研究背景、研究目的、研究依据、研究范围 与极限及研究对象；其次介绍了全国及昆明地区房地产发展现状，在这一部分中 首先对全国房地产发展现状进行分析。其次是对昆明地区房地产发展现状进行研 究。 第二章是房地产项目全面风险管理研究的理论支撑。主要介绍了房地产项目 风向管理原理、投资原理和市场分析原理。 第三章是房地产项目风险管理研究。主要包括以下内容： 一是分析和研究了房地产投资项目风险的概念和特点，房地产投资项目风险 管理的一般程序。 二是房地产投资项目风险识别分析。主要研究房地产项目风险识别方法，房 地产项目风险一览表和房地产项目风险因素分析。 三是房地产项目风险度量分析，主要介绍风险度量方法，其中包括定性方法 和定量方法。 四是房地产项目风险应对措施分析。 五是房地产项目风险控制分析，包括项目风险控制的目标、项目风险控制的 依据、项目风险控制的步骤和项目风险控制的方法。 第四章是案例分析，主要通过一个房地产开发项目来运用项目风险管理的方 法，以求对其他房地产项目起到抛砖引玉的作用。 第五章是结论与展望，主要对论文进行总结，对论文的适用性作了说明和对 今后房地产发展趋势进行展望。 总之，本论文主要是从为适应w t o 的挑战，加快区域高新技术产业发展，推 动区域经济结构战略性调整，实现经济社会持续发展的角度出发，进行分析研究。 昆明理工大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所里交的学位论文，是本人在导师的指导下( 或我个人) 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不合任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的 个人和集体，均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。本声明的法律结果 由本人承担。 学位论文作者签名： 日期：二0 0 五年薯、月一：日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解昆明理工大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留、送交 论文的复印件，允许论文被查阅，学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印或其 他复制手段保存论文。 导师签名： 论文作者签名：韩僦 日 期：兰q q 查生：量：目= 旦 第一章绪论 第一章绪论 1 1 概述 1 1 1 研究背景 房地产业在我国是一个新兴产业，在过去的6 0 年中的发展历程是曲折的， 现在房地产业已成为推动我国经济增长的一个支柱产业，成为国民收入的主要来 源。随着相关的政策法规逐步完善，中国房地产业逐渐走向成熟。在面临着许多 机遇和挑战的同时，也存在着许多问题。房地产业涉及的相关行业非常广泛，它 发展的好坏直接影响着相关行业的兴衰成败。在当今市场经济环境条件下，房地 产项目开发面临着许多不确定性，并且在开发过程中尤其是前期阶段存在着巨大 的风险。那么如何有效地制定房地产风险管理计划，如何识别和度量房地产项目 风险以及如何制定风险应对措施，成为我们所必须面对的问题。 1 1 2 研究目的 针对以上问题，就以下几个方面进行研究： 一、对全国和昆明房地产业的现状作全面的分析和研究； 二、对项目风险管理的方法与理论作全面的研究： 三、对房地产项目风险管理作全面的分析和研究； 四、案例研究，针对某一房地产项目的风险管理作分析与研究。 希望通过以上几个方面的分析与研究，能够从宏观到微观，从理论到实践， 较全面具体的指导房地产项目风险管理的实施，以期对整个房地产业的风险管理 工作提供有益的借鉴。 1 1 3 研究依据 本文根据房地产风险的特点，借鉴美国项目管理协会提出的项目风险管理方 法一一风险计划、风险识别、风险定性分析、风险定量分析、风险应对措施的制 定和风险控制，对房地产风险作全面的分析与研究，从而得出房地产项目的风险 应对措施。 1 1 4 研究范围与极限 一、文章主要针对房地产项目风险进行研究，研究范围包括： 1 、房地产项目风险的识别： 昆明理工土学硕士学位论文 房地产嘎日奎西风隆管垃研竟 2 、房地产项目风险的度量； 3 、房地产项目风险应对措施的制定； 4 、房地产项目风险的控制。 二、由于篇幅有限、研究时间有限，文章研究有一定的极限，主要在于： l 、文章仅就房地产项目一般性风险进行研究，没有针对各个风险进行深入 研究： 2 、文章在案例部分仅就地块住宅部分进行了风险分析，没有对写字楼和商 业部分进行分析； 3 、文章仅对案例部分地块项目住宅部分的市场风险作了研究，没有针对其 他风险作具体分析。 1 1 5 研究对象 文章首先对房地产风险管理进行了理论研究，然后集中一点以昆明市建设路 地块项目案例为研究对象作了具体研究。在这部分中，首先对项目：基地状况作了 分析，然后对地块项目作了风险识别、度量，以及风险应对措施的制定。 1 2 论文主要创新点 x 本文创新点可以概括为以下几个方面： 一、文章运用美国项目管理协会提出的项目风险管理原理对房地产项目的风 险管理进行了研究。得出房地产风险管理的过程、方法。 二、文章结合房地产投资项目的基本原理对房地产投资的周围环境作了详细 分析。 三、文章运用房地产市场分析原理，并结合案例，对案例地块的市场供求作 了分析。 四、文章根据房地产风险的特点得出房地产风险应对的措施及应对的方法。 1 3 房地产及房地产业的概念及特征 1 3 1 房地产的概念与特征 一、房地产概念 房地产又称不动产，在英语中，不动产称为r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y 。 r e a le s t a t e 是指土地及固着在土地上的房屋和人工构筑物：而r e a lp r o p e r t y 是指r e a le s t a t e 及其附带的各种权益，包括所有权以及与此相关的占有权、支 兰! 兰兰查! 竺! 竺竺苎 查兰曼! 竺苎璺竺! ! 竺竺 2 、房地产项目风险的度量； 3 、房地产项目风险应对措施的制定； 4 、房地产项目风险的控制。 二、由于篇幅有限、研究时间有限，文章研究有一定的极限，主要在于； l 、文章仅就房地产项目一般性风险进行研究，没有针对各个风险进彳亍深入 研究； 2 ，文章在案侧部分仅就地块住宅部分进行了风险分析，没有对写字楼和商 业部分进行分析； 3 、文章仅对案例部分地块项目住宅部分的市场风险作了研究，没有针对其 他风险作具体分析。 1 1 。5 研究对象 文章首先对房地产风险管理进行了理论研究，然后集中一点以昆明市建设路 地块项目寨例为研究对象作了具体研究。在这部分中，首先对项目基地状况作了 分析，然后对地块项目作了风险识别、度量，以及风险应对措施的制定。 1 2 论文主要创新点 本文创新点可咀概括为以下几个方面： 一、文章运用美国项目管理协会提出的项目风险管理原理对房地产项目的风 险管理进行了研究，得出房地产风险管理的过程、方法。 二、文章结合房地产投资项目的基本原理对房地产投资的周围环境作了详细 分析。 三、文章运用房地产市场分析原理，并结合案例，对案倒地块的市场供求作 了分析。 四、文章根据房地产风险的特点得出房地产风险应对的措旖及应对的方法。 1 3 房地产及房地产业的溉念及特征 1 3 1 房地产的概念与特征 一、房地产概念 房地产又称不动产，在英语中，不动产称为r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y n r e a l8 s t a t e 是指土地及固着在土地上的房屋和人工构筑物；而r e a lp r o p e r t y 是指r e a le s t a t e 及其附带的各种权益，包括所有权以及与此相关的占有权、支 是指r e a le s t a t e 及其附带的各种权益，包括所有权以及与此相关的占有权、支 昆明理工土学硕士学位论文 房地产嘎日奎西风隆管垃研竟 2 、房地产项目风险的度量； 3 、房地产项目风险应对措施的制定； 4 、房地产项目风险的控制。 二、由于篇幅有限、研究时间有限，文章研究有一定的极限，主要在于： l 、文章仅就房地产项目一般性风险进行研究，没有针对各个风险进行深入 研究： 2 、文章在案例部分仅就地块住宅部分进行了风险分析，没有对写字楼和商 业部分进行分析； 3 、文章仅对案例部分地块项目住宅部分的市场风险作了研究，没有针对其 他风险作具体分析。 1 1 5 研究对象 文章首先对房地产风险管理进行了理论研究，然后集中一点以昆明市建设路 地块项目案例为研究对象作了具体研究。在这部分中，首先对项目：基地状况作了 分析，然后对地块项目作了风险识别、度量，以及风险应对措施的制定。 1 2 论文主要创新点 x 本文创新点可以概括为以下几个方面： 一、文章运用美国项目管理协会提出的项目风险管理原理对房地产项目的风 险管理进行了研究。得出房地产风险管理的过程、方法。 二、文章结合房地产投资项目的基本原理对房地产投资的周围环境作了详细 分析。 三、文章运用房地产市场分析原理，并结合案例，对案例地块的市场供求作 了分析。 四、文章根据房地产风险的特点得出房地产风险应对的措施及应对的方法。 1 3 房地产及房地产业的概念及特征 1 3 1 房地产的概念与特征 一、房地产概念 房地产又称不动产，在英语中，不动产称为r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y 。 r e a le s t a t e 是指土地及固着在土地上的房屋和人工构筑物：而r e a lp r o p e r t y 是指r e a le s t a t e 及其附带的各种权益，包括所有权以及与此相关的占有权、支 第一章堵论 配权、使用权和收益权等产权。从地产的自然属性来看，房地产可定义为土地和 土地固着物。而从经济学的角度考察，房地产则是一种非常重要的资产，存在于 一定的社会关系中。这时，房地产就不仅具有自然性而且还具有社会属性，即房 地产不仅仅表现为一种物，还表现为一种权利。因此。房地产的内涵可以有广义 和狭义之分。从狭义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着在土地建筑物上不可 分离的部分如：花园、假山等；从广义上讲，房地产是指土地、构建物及其所附 带的各种权利和契约。在本文的论述中，如无特别的说明，均是指广义上的房地 产概念。1 二、房地产的特征 1 、房地产的自然特性 房地产具有自然和经济两方面的特性。房地产的自然特性主要包括三个方 面： ( 1 ) 房地产的二元性和土地面积的有限性 房地产的二元性是指房地产由土地和建筑物两部分组成。土地是地球的特定 的部分，但是哪些因素、地球的哪些部分属于土地的范围，人们的理解很不一致。 在本文中认为，从自然特性的角度看，土地不仅指一定土地的范围，即土地面积， 而且包括地面、地面以上空间、地面以下空间，是由地球一定高度和深度的岩石、 矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。 土地是有限的，不可再生的，其面积是固定性的，人类可以不断改变和革新土地 利用技术，如移山填海、提高容积率、建造高楼等，但这些措施并未增加土地面 积，仅仅改变了土地利用类型及强度。建筑物是指按照规划、设计的要求，通过 施工安装，将各种建筑材料有机组合而成的整体结构物，包括房屋和构筑物两大 类。注意，此处的房屋不仅包括住宅用房，还有其他用房如商店、写字楼、工 业用房等。房地产开发的过程中，在房地产开发的初期，土地可单独作为房地产 交易项目进行市场交易。但建筑完工后，土地便失去了独立性，这时房产、地产 交易具有不可分割性，建筑物必须依存于土地。 ( 2 ) 位置的固定性和异质性 房地产的空间位置是不可移动的，它始终固定在一定的地段上。土地是自然 生成物，存在于一定的空间，其经纬度不会发生变化，空间位置的固定性决定了 房地产的异质性；而土地因自身的条件以及相应的气候条件的差异，有着巨大的 自然异质性，并随着生产力水平的提高和人们对土地利用范围的扩大而逐步扩 1 【美】查尔斯j 雅各布斯，虞姥产职业导谂，经 j f 科学出版社，北京2 0 0 3 3 t2 - 3 噩 3 - 塑! 苎苎竺翌兰! 堡竺查 查兰主竺! ! 堡垒竺! 竺苎壅 大。建筑物因设计、结构、标准、外形、尺寸和年代不n 而不同。房地产的固定 性和异质性限制了一个地区或城市社会经济活动的区域布局。 ( 3 ) 房地产使用的耐用性和效用的多层次性 房地产的使用寿命较长，其中士地作为一种生产要素，只要处理得当，绝不 会遭受自然磨损和功能磨损，甚至会不断改良。而建筑物相对于其他商品而言， 具有耐久性。这决定了房地产的使用权和所有权可以分离，也为房地产业的持续 发展提出了客观要求和可能。在效用上，房地产具有多层次性，能满足人们自上 而下安全、交易需要，是人们居住、娱乐、学习和社交的场所，具备生存资料、 享受资料和发展资料三个不同层次的性质。 2 、房地产的经济特性 房地产的经济特性以自然特性为基础，在房地产的开发利用中产生。主要包 括三个方面； ( 1 ) 房地产供给的稀缺性和利用方向变更的困难性 随着人口不断增加和社会经济文化的发展，对土地需求量不断增大，而可利 用的土地是有限的。这种土地供给的稀缺性不但表现为土地供给总量与需求总量 之间的矛盾，而且由于土地空问位置固定性的异质性导致某些地区( 经济文化发 达、人口稠密的地区) 和某种用途的土地稀缺。同宗土地有多种用途，但当该土 地投入某项用途之后，欲改变其利用方向，比较困难，这主要受土地自然条件的 制约和变更土地利用方向往往会造成巨大经济损失等因素制约。 ( 2 ) 房地产项目的积聚效应和外部性 房地产总是与一定的空间位景相结合，其开发利用必然会影响某一区域内的 自然生态环境、经济效益和经济发展，产生积聚效应，井通过积聚效应带动前向、 后向产业链的发展。房地产的开发利用广泛存在着外部性，如城市开发中土地增 值收益的分配、居住区中的环境污染等，从而使当事人的私人收益与社会收益不 一致，使具有正外部性的产品或服务供给过少，具有负外部性的产品或服务供给 过多。 ( 3 ) 房地产利用的报酬递减性 房地产利用的报酬递减性是指在技术不变的条件下，对房翘产的投入超过一 定限度时，就会和众多产业样产生报酬递减现象。这要求在进行房地产投资时， 必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定适当的房地产投资结构， 提高投资效益。 摹一章绪论 1 3 2 房地产业的概念与特征 一、房地产业的概念 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和赧务的行业。它是一门综合性 较强的行业，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装饰业和服务业等部门。房地 产业是介于第二产业和第三产业间的复合型产业。一方面，房地产业是土地建筑 产品的经营部门，同时从事土地开发和房屋建设，具有第二产业的性质。另一方 面，房地产业又从事房地产产权交易，以及提供咨询，设计、信托、保险、仓储 等劳务服务，具有第三产业的性质。2 二、房地产业的基本特征 1 、先导性 房地产业关联度极大，与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等 5 0 多个物质生产部门紧密相关，而且房地产业的发展直接影响到自来水供应业、 交通运输业、邮电业、煤气生产供应业、家用电器、家具、装饰产品以及旅游、 金融和服务业等行业的发展。因此，在一定的时期，房地产业能够显示其对宏观 经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器，具有先导性。 2 、风险性和投机性 房地产开发投资大、周期长、具有高附加值，这些特点造成了房地产业风险 的产生。对于开发商而言，面临信用风险、市场风险、通货风险、内部风险，甚 至政策风险，这些风险既有可能带来丰厚的利润，也有可能造成重大投资损失。 有风险就有投机，房地产商品保值、增值的特性和功能的耐用性使得投机成为可 能。 3 、政策性与法律、法规约束性 房地产业是国民经济的先导产业、支柱产业，是城市经济发展的基础，是社 会生产和其他经济活动及科学、文化、教育、卫生等活动的载体和空间条件，是 国家财政收入的重要来源。居民住房关系国计民生，因此，多数国家都对房地产 业和房地产项目进行管理、约束和宏观调控。房地产的经营活动，不像般商品 那样在双方当事人交付物质实体之后就结束，而要靠法律、法规和契约对交易进 行确认。在我国，随着房地产业的发展和社会主义市场经济法律体系的建立，先 后出台了城市规划法、城市房地产管理法、建筑法以及土地增值税条 例实施细则、房地产估价师执业资格考试实施办法等几十项法律、法规，以 2 事清立。房地产开麓与疑营菇滁臻鸯，誓d 孵黪；熟蒜。3 0 0 乱l ；。4 5 4 引 r5 旦! 兰查! 翌! ! 堡竺兰 垒兰主曼! 竺苎坠! ! 竺竺生 _ _ _ _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ - - _ _ - _ - _ _ - - - _ _ _ _ - ，- 一一 一一 规范、协调、调整各经济主体之间的权利关系，保证和促进房地产业的健康发展。 1 4 全国及昆明地区房地产发展现状 1 4 1 全国房地产现状概述 中国房地产市场经过多年的发展，逐渐向着透明的、相对均衡的市场体系发 展，消费群体和投资群体也逐渐从感性化向理性化发展；人们对当地房地产市场 自身发展规律的认识越来越深，相伴随的投资消费观更加成熟。整个房地产的发 展格局呈分地区发展，分产品开发，各有侧重，重视调查和前期策划的特点分外 突出。房地产商和消费者在进行建设过程中更加注重各种方式，各个阶段的沟通 与交流工作，真正使得中国的房地产迈入市场营销的发展阶段。 2 0 0 3 年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展 的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的巨大潜在需求，也成 为支撑房地产市场早稳发展的基础力量。 2 0 0 4 年季度全国固定资产投资的高增长，很大程度上都是由房地产的投 资增长所引发和带动的。在这样的背景下，新一轮的宏观调控就从压缩和限制房 地产投资展开，再加上土地政策的收紧，部分地区房地产业出现的过热苗头很快 被遏制。但是在2 0 0 4 年，我国把扩大消费作为扩大内需的着力点，住房消费仍 继续升温。 一、中国房地产业呈现三大特征 1 、房地产开发投资增速明显快于固定资产投资。由于房地产投资在全社会固 定资产投资中所占比重约为2 0 ，6 年来房地产开发投资的增长明显带动了固定 资产投资增长。 2 、房地产销售增长快于投资增长，两者之差最高年份达到2 5 个百分点。 3 、个人购房在房屋销售总额中所占比率较高。近6 年来，个人购房面积比呈 直线上升，从1 9 9 8 年的5 8 上升到2 0 0 3 年的9 0 以上。 二、影响房地产发展的因素 对中国房地产业来说，2 0 0 3 年是应该永远不被遗忘的一年。贯穿全年的几 场争论不仅没有影响到房地产的正常发展，而且使全社会对房地产业都有了一个 更加清晰的认识。房地产业的重要性被提到了前所未有的重要高度，房地产业一 改1 9 9 3 年房地产泡沫崩溃后的消极地位，成为国民经济的支柱产业。中国房地 产行业目前正酝酿着一场变革与创新。影响这场变革与创新的因素是三方面的： 一是外部政策环境的变化穰蜩熬。：纛悬糍案祸i 熬鳙麴藩隰黎辍驾，灞瀑摩疑蠹争的加 弟一章绪论 剧。 1 、政策环境 2 0 0 3 年，一系列有关房地产的政策接连出台。从国土资源部治理整顿土地 市场秩序( 国土资源部4 9 号) 到最高人民法院对商品房合同纠纷做出司法解释 ( 最高人民法院7 号) ，从央行出台房贷新政、强化房贷风险管理( 中国人民银 行1 2 1 号) 到国务院促进房地产市场持续健康发展通知的出台( 国务院1 8 号) 。 2 0 0 4 年，中国人民银行决定，从2 0 0 4 年1 0 月2 9 日起上调金融机构存贷款 基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率上浮。金融机 构一年期存贷款基准利率均上调0 2 7 个百分点，分别提高到2 2 5 和5 5 8 ， 其他各档次存贷款利率也相应调整，其中，中长期上调幅度大于短期。个人住房 公积金贷款5 年( 含) 以下利率从3 6 0 调整为3 7 8 ，5 年以上利率从4 0 5 调整为4 2 3 ；自营性个人住房贷款分别从4 7 7 ( 5 年以下) 和5 0 4 ( 5 年以 上) 上调至4 9 5 和5 3 1 。 2 0 0 4 年3 月，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地 使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知( 即“7 1 号令”) ，要求从2 0 0 4 年8 月3 1 日起，所有经营性的土地律都要公开竞价出让。从前盛行的以协议 出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定，在8 月3 1 日以后，发展商必 须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。有关 权威人士预计，8 月3 1 日对于中国的房地产行业将无疑是一个转折点。“大限” 将让房地产企业进入转型期，那些能够适应当前形势、真正有实力的规范企业， 将会得到更大发展；而那些缺乏资金或者缺乏土地的房地产发展商和项目将会被 淘汰出局或者被其他企业兼并。在未来5 年内，房地产供应只会增加不会减少， 价格的投机空间和利润空间不可能出现急升现象，相反还有可能下调。 每一个有关房地产政策的出台都牵动着亿万购房者的神经，更牵动着房地产 开发企业的神经。政策环境已越来越深刻地影响着房地产的市场格局与发展。 2 、消费需求 2 0 0 3 年，中国人均g d p 收入突破了1 0 0 0 美元。经验表明，人均收入达到 1 0 0 0 美元之后，人们的消费需求将出现升级换代，即消费结构逐渐由以衣食为 主转向以住和行为主。有关专家也分析指出，住房需求在下一段时间将会有一个 较为快速的增长。住房需求的升级不仅仅表现在量上，更多表现在质上。这对房 地产开发企业提出了巨大的挑战，如何针对市场需求的变化调整房地产开发成为 每一家房地产开发企业的重要强务。 昆啊理工土学硕士学位论文 房地产嘎日奎面风静管理研究 一-。_-一 3 、市场结构 房地产业己连续六年保持着快速发展势头，房地产市场目前己经处于“饱和” 和“局部超饱和”状态，房地产行业的竞争日益加剧。房地产开发企业要想在市 场竞争中占据优势必须提升自身的核心竞争力，整合自身资源，积极创新。 三、价格趋势与市场需求预测 1 、价格趋势 根据国家发改委、统计局2 0 0 4 年4 月1 9 日发布的报告显示，2 0 0 4 年一季 度全国3 5 个大中城市房屋销售价格同比上涨7 7 ，其中上海价格涨幅以2 8 3 位居第一。 同时来自建设部的统计显示，2 0 0 4 年1 月到5 月，全国商品房平均价格为 每平方米2 7 0 8 元，同比增长了1 0 6 ，这个增长速度是近年来最快的。据介绍， 房价上涨过快的主要原因是前一段时期中低价位、中小户型明显偏少，造成每平 方米3 5 0 0 元以下的商品房价格上涨较快。总体上看，全国范围的商品房价格还 会呈现稳中微升的状况。 2 、市场需求预测 建设部统计数字显示，目前我国居民住房条件有了较大改善，城镇人均住房 建筑面积达到2 2 8 平方米，农村人均住房面积达到2 6 平方米左右。但同时由于 我国工业化、城市化和城市建设处于加速阶段，住宅科技进步贡献率低、地区之 间发展不平衡等因素，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力。 就住宅建设发展的长期性和可持续性来看，将首先表现在城镇住宅需求总蠡 长期保持在较高水平。按照2 0 2 0 年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到3 2 平方 米估算，2 0 0 3 年至2 0 2 0 年，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到1 4 0 亿平方米 左右。住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房面积增长，年均约需要 新建住宅2 8 亿平方米；城镇化过程中新进城市人口住房需求，年均约需要新建 住宅2 6 亿平方米；现有1 1 0 多亿平方米旧住宅更新改造，按照5 0 年折旧计算， 年回购约需要新建住宅2 2 亿平方米。 四、中国房地产的发展前景 党的十六大在全面分析国际、国内形势的基础上，明确提出了我国实行社会 主义现代化建设第三步战略部署，特别是头2 0 年全面建设小康社会的目标和任 务。要达到这个目标，首先要提高农民的生活水平，必须推进城镇化的水平，据 统计2 0 0 3 年我国的城市化水平为4 0 5 3 ，城镇总人口5 0 2 亿，至b2 0 2 0 年如果 按平均增加一个百分点预测，我国的城镇化水平装蝰戥s 7 嬲城镇总人口将达 摹一幸绪论 到8 2 8 亿。这将给中国房地产业提供很大的发展空间。 另外房地产业是国民经济发展的“领头羊”产业，中国房地产业的需求旺盛， 到2 0 0 3 年底房地产开发投资达到1 0 ，6 0 0 亿元，开发商品住宅3 0 0 万套，是国 民经济中吸纳就业人数最多的行业，直接创造和直接拉动的经济价值占全部国内 生产总值的1 6 。随着经济的进步发展，随着全面建设小康社会的逐步实现， 按照这样一个发展速度，估计房地产业至少还有2 0 年的发展空间。 所以，中国房地产业无论是从国家经济地位还是从城市要求、市民需求来看 都显示出中国房地产业的发展空间巨大、前途无限。 1 4 2昆明地区房地产现状概述 一、昆明房地产市场状况 自2 0 0 3 年起，昆明市房地产市场可谓精彩纷星，从“现代新昆明”出台到 规模空前的房交会的举办，再到国家宏观经济形势的影响，切都在加速昆明房 地产业不断发展。 从2 0 0 3 年到现在，昆明市整个供盘主要集中在北市区、南市区、西市区以 及二环路以内的几个地区。其中北市区和南市区为昆明市住房消费者最为关注的 地区。 二、昆明房地产市场特点 1 、市场供需两旺 2 0 0 4 年1 月至4 月昆明市实现商品房销售额1 7 ，9 7 亿元，销售面积7 8 9 平 方米，比去年同期增长7 1 1 和6 4 o 。商品房市场不断升温，1 月至4 月房地 产新开工面积达到1 3 4 5 4 万平方米，比去年同期增加1 0 5 3 万平方米，增长8 5 。商品房市场的不断升温，刺激了房地产开发投资，比去年同期增长2 6 0 ， 增幅同比提高0 3 个百分点。 2 、房价出现明显上扬 在宏观经济因素影响下，昆明房价出现了整体性明显上扬。表现在：单价高 于2 5 0 0 元以上的高价楼盘明显增加；二环以外城郊项目出现了物业升值。这主 要是因为宏观经济周期引发的成本推动、通货膨胀因素以及城市基础设施建设带 来的物业升值。据统计今年上半年商品房市场价格上涨了2 0 。 受商品房热销的影响，已购公房销售也一路火爆。2 0 0 4 年1 月至4 月成交金 额约为3 3 4 亿元，成交3 0 3 1 起。其中，一环内的已购公房价格呈大幅攀升上涨 趋势，一季度每平方米上涨超过百元。 昆明堆工大学硕士学位论文 房地产嘎日奎西风静蕾堆研竞 3 、综述 2 0 0 4 年上半年昆明房地产市场新开盘项目数量明显增多，其中有两个特点： 即高价大户型楼盘( 包括别墅) 与二环以内项目明显增多。 三、昆明房地产市场走势分析 1 、市场供应量将进一步增加 在土地政策以及上半年楼市购销火爆的刺激下，预计库存土地将大董进入市 场，供应量将进一步加大。同时受上半年房价走高的影响以及产品形式的变化， 市场房价将保持一定的惯性冲高，同时高价大户型楼盘将会呈现相对密集的供应 趋势。 2 、房地产作为周期性经济将受到宏观经济变化的重要影晌 宏观经济调整的种种变化最终将反映到房地产市场的变化中，政策的最终走 向将使昆明房地产市场产生周期性交化。 3 、产品形式的变化 ( 1 ) 与全国其他大城市一样，昆明房地产产品形式开始由多层向小高层、高 层转变。 ( 2 ) 社区单一产品定位向多种产品定位的转变，即出现了小高层、高层、多 层、洋房、别墅等合为一体的混合社区。 ( 3 ) 产品由重视基本的居住功能向重视居住环境的转变如空中花园、空中别 墅的产品。 ( 4 ) 二环以内项目的增加呈现了回归城市的消费需求变化。 4 、发展前景 随着国民经济的持续稳定增长，城市化进程的加快，城市人口的快速增长， 近几年昆明城镇住宅的需求总量仍将保持不断增长趋势。 ( 1 ) 城镇化进程加快带动住房需求增长 2 0 0 3 年昆明市城镇化水平不到4 0 ，城镇化水平严重滞后于工业化水平， 与沿海发达城市相比低1 0 个百分点以上。国际经验表明，城镇化水平在3 0 6 0 阶段，是加速发展时期。国家“十五”发展计划将“积极稳妥推进城镇化进程， 建立布局合理、功能完善、结构协调的城镇体系”作为一项战略任务，预计到 2 0 1 0 年昆明城市化水平将达到5 0 以上，城镇人口将增至2 0 0 万以上，城镇人 口增加将带来较大的住房需求。 ( 2 ) 居民消费结构升级，带来了改善住房条件的需求 在全面建设小康社会时期，昆明市国民经济预计平均每年以8 左右的速度 第一章睹论 增长，城镇居民可支配收入也将保持稳定增长，消费结构升级速度加快，改善住 房条件的要求日益增强，通过房改购房的城市居民也将进入换购期，将有力地带 动住宅建设增长。根据联合国对7 0 多个国家住宅发展的统计分析表明，人均g d p 为6 0 08 0 0 美元，住宅产业进入快速发展期，人均g d p 为1 3 0 0 美元时，住宅 产业进入稳定发展期。在人均住房面积达到3 0 一3 5 平方米之前，会保持较旺盛 的住房需求。2 0 0 3 年，我市城镇人均住房面积不到2 0 平方米，仍有比较大的增 长空间，处于快速增长时期。 ( 3 ) 城镇居民住房不平衡 城镇居民住房不平衡问题较为突出，还有相当部分家庭住房水平低于平均水 平，有的家庭住房不配套，有的还居住在危、旧住房中。因此，在相当长一段时 期，昆明市住宅建设仍处于总量增长型发展时期。 因此可以断定，伴随着现代新昆明的建设、城市化进程的加快、城市人口的 快速增长、以及国内宏观经济的发展状况的影响，必将提供给昆明市房地产业一 个很大的发展空间。 兰! 竺苎圭! 竺! 堡竺圭 查兰兰! ! 苎璺堡! 竺苎! 第二章房地产项目全面风险管理研究的理论支撑 2 1 项目风险管理原理 美国项目管理协会于2 0 0 0 年发布的p m b o k ( 项目管理知识体系) 中对项目 风险管理的原理作了详细描述。 一、风险的定义 所有影响项目目标实现的客观不确定性事件或函素的集合，是在项目管理中 不希望发生的。 二、风险管理的定义 风险管理是在项目期间识别和控制能够引起不希望的变化的潜在领域和事 件的形式、系统的方法。3 三、风险管理办法 在项目管理中建立风险管理策略和规划，并在项目的生命周期中不断控制风 险是非常重要的。通常可以分为四个阶段：风险识别、风险评估、风险量化处理 和风险监督。 四、风险管理规划 1 、定义 风险管理规划是规划和设计如何进行项目风险管理的过程。该过程包括定义 项目组织及成员风险管理的行动方案以方式，选择适合的风险管理方法，确定风 险判断的依据等。 2 、风险管理规划的依据 ( 1 ) 项目规划中包含或涉及的有关内容，如项目目标、项目规模、项目利益 相关者情况、项目复杂程度、所需资源、项目时间段、约束条件及假设前提譬可 作为规划的依据。 ( 2 ) 项目组织及个人所经历和积累的风险管理经验及实践。 ( 3 ) 决策者，责任方及授权情况。 ( 4 ) 项目利益相关者对项目风险的敏感程度及可承受熊力。 ( 5 ) 可获取的数据及管理系统情况。 3 谭术魅，房地产项目管理，机械工业出敝社，北京2 0 0 4 3 t7 - 8 页 弟二幸 房地产顷目奎面风晗管理研究的理论支撑 ( 6 ) 风险管理模板，以使风险管理标准化、程序化。 3 、风险管理规划的方法及内容 风险管理规划一般通过规划会议的形式制定。风险管理规划将针对整个项目 生命周期制定如何组织和进行风险识别、风险评估、风险量化、风险应对计划及 风险监控的规划。风险管理规划应包括：方法、人员、时间周期、类型级别及说 明、基准、汇报形式、跟踪。 五、风险识别 风险管理的第一步是识别和评估潜在的风险领域，这是风险管理中最重要的 步骤。风险识别要系统地、连续地识别它们；风险识别包括列出所有与项目相关 的过程、客户及存在的问题。风险识别包括确定风险的来源、产生条件，风险识 别不是一次就可以完成的事，应在项目的自始至终定期进行。 项目风险是每个人和风险因素的结合体。风险产生于猜测的结果和现实的偏 离。 风险可以简单地分为静态风险和动态风险。静态风险是自然力的不规则作用 和人仍的错误判断和错误行为导致的风险；动态风险是由于人们欲望的变化、