（技术经济及管理专业论文）永嘉房地产公司改革与发展的研究.pdf

摘要 随着国内市场国际化和 中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题 的决定的颁发， 特别是要调整国 有经济布局与结构，积极发展大型企业和企 业集团，开放搞活中小企业。 传统的代表性的国有企业永嘉房地产公司面临新 的机遇与挑战。研究永嘉公司的模式对房地产行业的国有企业的改制与发展有 重要意义. 本文对永嘉地产的生存环境、 现状、 资产负债、 组织结构、 s wo t的分析， 探讨永嘉公司的机制，体制改革的方式方法，并对国企顺利改制进入市场并取 得更大的发展提出自己的战略组合方案。 关键词:永嘉房地产，国有企业，体制改革，s wo t ，发展战略 ab s t r a c t : wi t h t h e i n t e r n a t i o n a l i z a t i o n o f t h e d o m e s t i c m a r k e t a n d t h e p r o m u l g a t i o n o f d e c i s i o n o n s e v e r a l i m p o r ta n t i s s u e s c o n c e rn i n g t h e r e f o r m a t i o n a n d d e v e l o p m e n t o f s t a t e - o w n e d e n t e r p r i s e s b y t h e c e n t r a l c o m m i tt e e o f t h e c o m m u n i s t p a r t y o f c h i n a )， s p e c i a l e m p h a s i s h a s b e e n p u t o n t h e a d j u s t m e n t o f t h e a r r a n g e m e n t a n d s t r u c t u r e o f t h e s t a t e - o w n e d e c o n o m y , t h e v i g o r o u s d e v e l o p m e n t o f l a r g e e n t e r p r i s e s a n d b u s i n e s s c o n g l o m e r a t e s , a s w e l l a s t h e o p e n i n g - u p a n d in v i g o r a t i o n o f s m a l l a n d m e d i u m - s i z e d e n t e r p r i s e s . a s a t y p i c a l t r a d i t i o n a l s t a t e - o w n e d e n t e r p r i s e , y o n 自 i s r e a l e s t a t e c o r p o r a t i o n f a c e s n e w o p p o r t u n i t i e s a n d c h a l le n g e s . a c l o s e s t u d y o f t h e p a tt e r n o f y o n 自 i s r e a l e s t a t e c o r p o r a t i o n w i l l b e o f g r e a t s i g n i f i c a n c e t o t h e r e s t r u c t u r in g a n d d e v e l o p m e n t o f t h e s t a t e - o w n e d e n t e r p r is e s i n t h e r e a l e s t a t e t r a d e s . b a s e d o n t h e a n a l y s i s o f t h e l i v i n g e n v i r o n m e n t s o f y o n 自 i s r e a l e s t a t e c o r p o r a t i o n , i t s p r e s e n t s i t u a t i o n , i t s a s s e t s a n d l i a b i l i t i e s , o r g a n i z a t i o n a l s t ru c t u r e a n d s wo t , t h e a u t h o r i n t h i s t h e s i s t r i e s t o p r o b e i n t o t h e m e c h a n i s m o f t h e c o r p o r a t i o n a n d t h e w a y s a n d m e a n s o f t h e s t r u c t u r a l r e f o r m . b e s i d e s , t h e a u t h o r a l s o p u t s f o r w a r d h i s o w n c o m b i n e d s t r a t e g i c s c h e m e o n t h e s m o o t h s t r u c t u r a l r e f o r m o f t h e s t a t e - o w n e d e n t e r p r i s e s f o r t h e m t o e n t e r t h e m a r k e t a n d t o m a k e g r e a t e r p r o g r e s s i n t h e i r d e v e l o p m e n t k e y wo r d s . y o n g j i a r e a l e s t a t e c o r p o r a t i o n , s t a t e - o w n e d e n t e r p r i s e s , s t r u c t u r a l r e f o r m , s wo t , s t r a t e g y o f d e v e l o p m e n t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已 经发 表 或 撰 写 过 的 研 究 成 果 ， 也 不 包 含 为 获 得 2逆 舀色或 其 他 教 育 机 构 的 学 位 或 证书而使用过的材料。与我一同 工作的同志对本研究所做的任何贡献均己 在论 文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名议 瓜 刁签字日期:年 了 月/ f 日 学位论文版权使用授权书 本 学 位 论 文 作 者 完 全 了 解.透建选生一 有 关 保 留 、 使 用 学 位 论 文 的 规 定 。 特 授 权 2c日鱿乞可 以 将 学 位 论 文 的 全 部 或 部 分 内 容 编 入 有 关 数 据 库 进 行 检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以 供查阅和借阅。同 意学 校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名导师签名 签 字日 期 : ? 代今 详 6月/ 户 日签 字 日 期 门沪浏 瞬 卜6 q r b 日 第一章绪论 第一章绪 论 随着我国由计划经济体制转为市场经济体制，相对独立的市场体系转为世 界经济一体化， 2 0 0 3 年我国总进口额己占世界贸易总额的5 %。 国有经济结构和 企业机制转换以成为解决企业深层次矛盾的核心问题。党的十六大报告与十六 届三中全会决定指出:继续调整国有经济的布局和结构，改革国有资产管理体 制是深化经济体制改革的重大任务。在坚持国家所有的前提下，充分发挥中央 和地方两个积极性。国家要制定法律法规，建立中央政府和地方政府分别代表 国家履行出资人职责，所有者权益，权力、义务和责任相统一，管资产和管人、 管事相结 合的国 有资产管理体制。 各级政府要严格执行国 有资产管理法律法规， 坚持政企分开，实行所有权和经营权分离，使企业自主经营、自 负盈亏，实现 国有资产保值增值。 国有企业是我国国民经济的支柱。要深化国有企业改革，进一步探索公有 制特别是国有制的多种有效实现形式， 大力推进企业的体制、 技术和管理创新。 除极少数必须由国家独资经营的企业外积极推行股份制， 发展混合所有制经济， 并强调 “ 使股份制成为公有制的主要实现形式” 。实现投资主体多元化，重要的 企业由国 家控股。按照现代企业制度的要求，国有大中型企业继续实行规范的 公司制改革，完善法人治理结构。推进垄断行业改革，积极引入竞争机制。通 过市场和政策引导，发展具有国际竟争力的大公司大企业集团。进一步开放搞 活国有中小企业。国有企业 “ 基本完成战略性调整和改组” ， “ 从战略上调整国 有经济布局和改组国有企业。着眼于搞好整个国有经济，推进国有资产合理流 动和重组，调整国有经济布局和结构，积极发展大型企业和企业集团，放开搞 活中小企业。 ” 传统永嘉地产所处的房地产行业目 前正是 “ 群雄割据”局面，正由 原来的 “ 散、小、死、差”向 专业化、规模化发展。 据有关统计资料显示， 全国 房地 产开发企业平均净资产不足 1 0 0 0 万元，具有一级资质的只有 1 %多一点， 二级 资质不到 1 0 %。政府在不断进行引导规范，市场环境变化加快。特别是永嘉地 产属于竟争性行业，其资产经营形式为国有独资.但其本身属于非公司制的独 资企业，主要问题是负债率较高，资产运行质量一般，国有资产利用效率低、 成本高。面对目 前高速发展的中国房地产市场和宏观经济发展趋势。永嘉地产 必然面临着改制。企业改制归根到底是分配机制的改革，国有企业改成股份制 后将变得敏锐灵活，在市场上将会更有竞争力，也必须为国企发展带来的机遇 与挑战。 第二章永嘉地产历史与现状 第二章永嘉地产历史与现状 2 . 1 企业简介 永嘉地产成立于一九八四年，是改革开放后天津市首批组建的房地产开发 企业，直属于海河区人民政府的国有企业。公司共有员工 1 0 0多人，其中本科 以上学历3 5 %, 9 0 %以上为大专学历，各类专业职称人员占8 0 %以上。 公司成立后，立足于市场， 先后针对市场的需求开发出不同的住宅与商业 载体，公司也得到了 较大的发展， 在九十年代初， 公司净资产超过四千万元， 流动资金多达两亿多元，并在 1 9 9 4年成为天津市国 家一级资质的企业。( 注: 公司 有关资料显示同期年净资产高于现中国的 地产龙头企业万科公司) 。 九十年 代初，公司为能有更多的利润增长，开展了多种经营战略，先后成立了十多家 与地产没有关联的企业，如摄影、汽车、旅游。 从1 9 9 3 年底， 公司承担了大量的政府下达的危改任务，公司在过去几年中 共投资二十多亿人民币，建危改回迁住宅七十多万平米，完成了十一项危陋平 房改造任务，拆迁安置居民近两万户，全面完成了 海河区危改任务，改善了百 姓住房条件. 公司秉承诚信的经营观念，视质量为企业的生命，力求完成一项工程制造 一件精品。先后完成了三义大厦、安德公寓、敬重里、谊城公寓、纯真里、丛 林别墅、华江里等片住宅小区的开发建设，共计建设各类房屋 3 0 0多万平米。 工程合格率 1 0 0 %， 优良 率 3 0 %以 上， 其中综合配套能力和居住环境的建设都 达到了同时代较高的水平。 历年来还承建了河西体育馆、 文化馆、 河西少年宫、 风味 食廊等在当时具有现代建筑风格的社会文化娱乐、 商业服务建设群体项目 。 随着市场经济的建立，原来与永嘉地产公司体制与机制相似的企业进一步 改革的深化， 永嘉地产的体制仍未能随着市场经济的发展而变化。 并且在原政 府行为实施的过程中，也造成了公司债务沉重，在市场竞争中处于相对弱势地 位。公司经过多年的改革，企业机制己 初具公司制企业的特点，并形成以学习 创新，团结奉献的企业文化，员工的凝聚力强，归属感强，为公司的发展创造 了良 好的条件。 2 . 2 机， 财务报表分析 永嘉地产公司2 0 0 3 年因天津地产市场， 主营业务略有好转， 而公司抓住契 对各关联部门深化改革，使各部门的经营水平有了明显提高。 其中除物业 第二章永嘉地产历史与现状 第二章永嘉地产历史与现状 2 . 1 企业简介 永嘉地产成立于一九八四年，是改革开放后天津市首批组建的房地产开发 企业，直属于海河区人民政府的国有企业。公司共有员工 1 0 0多人，其中本科 以上学历3 5 %, 9 0 %以上为大专学历，各类专业职称人员占8 0 %以上。 公司成立后，立足于市场， 先后针对市场的需求开发出不同的住宅与商业 载体，公司也得到了 较大的发展， 在九十年代初， 公司净资产超过四千万元， 流动资金多达两亿多元，并在 1 9 9 4年成为天津市国 家一级资质的企业。( 注: 公司 有关资料显示同期年净资产高于现中国的 地产龙头企业万科公司) 。 九十年 代初，公司为能有更多的利润增长，开展了多种经营战略，先后成立了十多家 与地产没有关联的企业，如摄影、汽车、旅游。 从1 9 9 3 年底， 公司承担了大量的政府下达的危改任务，公司在过去几年中 共投资二十多亿人民币，建危改回迁住宅七十多万平米，完成了十一项危陋平 房改造任务，拆迁安置居民近两万户，全面完成了 海河区危改任务，改善了百 姓住房条件. 公司秉承诚信的经营观念，视质量为企业的生命，力求完成一项工程制造 一件精品。先后完成了三义大厦、安德公寓、敬重里、谊城公寓、纯真里、丛 林别墅、华江里等片住宅小区的开发建设，共计建设各类房屋 3 0 0多万平米。 工程合格率 1 0 0 %， 优良 率 3 0 %以 上， 其中综合配套能力和居住环境的建设都 达到了同时代较高的水平。 历年来还承建了河西体育馆、 文化馆、 河西少年宫、 风味 食廊等在当时具有现代建筑风格的社会文化娱乐、 商业服务建设群体项目 。 随着市场经济的建立，原来与永嘉地产公司体制与机制相似的企业进一步 改革的深化， 永嘉地产的体制仍未能随着市场经济的发展而变化。 并且在原政 府行为实施的过程中，也造成了公司债务沉重，在市场竞争中处于相对弱势地 位。公司经过多年的改革，企业机制己 初具公司制企业的特点，并形成以学习 创新，团结奉献的企业文化，员工的凝聚力强，归属感强，为公司的发展创造 了良 好的条件。 2 . 2 机， 财务报表分析 永嘉地产公司2 0 0 3 年因天津地产市场， 主营业务略有好转， 而公司抓住契 对各关联部门深化改革，使各部门的经营水平有了明显提高。 其中除物业 第二章永畜地产历史与现状 公司因行业原因外，其他对立的与主业相关联的企业均实现了赢利。 如房管、 供热的赢利率均在同行业中处于先进水平。现就摘录的财务报表对公司的财务 状况进行分析。 2 .2 . 1 资产负债表 2 . 2 . 1 . 1 表 2 . 1 资产负债表 编制单位:天津市永嘉地产公司金额单位: 元 项目行次年初数年末数 货币资金14 3 6 6 3 8 5 . 7 52 2 3 0 1 3 2 . 7 5 应收账款64 1 3 0 8 1 7 . 9 73 8 1 6 5 6 5 . 6 5 存货1 21 0 4 3 1 6 4 8 7 3 . 7 11 0 9 1 2 9 9 6 8 8 . 7 8 待摊费用 1 51 5 2 6 3 7 6 . 0 0 1 8 4 6 3 7 6 . 0 0 其他流动资产 1 85 3 3 3 0 2 5 5 . 2 55 1 4 7 4 3 3 9 . 1 5 流动资产合计1 91 1 0 6 5 1 8 7 0 8 . 6 81 1 5 0 6 6 7 1 0 2 . 3 3 固定资产原价2 51 2 4 4 4 4 7 . 2 51 0 2 3 6 6 4 . 6 5 减: 累计折旧2 66 7 1 8 9 3 . 4 95 8 1 1 4 8 . 9 5 固定资产净值2 75 7 2 5 5 3 . 7 64 4 2 5 1 5 . 7 0 固定资产净额 2 95 7 2 5 5 3 . 7 64 4 2 5 2 5 . 7 0 固定资产清理 3 23 6 6 4 9 9 . 1 92 3 4 7 2 5 . 9 1 固定资产合计 3 49 3 9 0 5 2 . 9 56 7 7 2 4 1 . 6 1 资产总计4 41 1 0 7 4 5 7 7 6 1 . 6 31 1 5 1 3 4 4 3 4 3 . 9 4 短期借款4 51 0 5 5 0 0 0 0 0 . 0 01 0 5 3 0 0 0 0 0 . 0 0 应付账款4 73 6 4 3 2 0 0 3 0 . 1 02 8 8 0 6 0 5 9 2 . 6 7 预收账款 4 85 8 3 0 5 8 8 5 3 . 9 96 3 5 7 2 2 8 3 7 . 6 6 应付福利费5 0一9 2 6 9 3 . 3 6- 5 5 5 2 7 6 . 6 3 应交税金5 348 1 1 9 9 6 . 8 1- 5 1 3 7 1 0 0 . 4 6 其他应付款5 56 8 0 7 7 5 6 8 .2 8 流动负债合计6 11 0 4 7 5 8 4 1 9 3 . 9 21 0 9 1 4 6 8 6 2 1 . 5 2 负债合计7 01 0 4 7 5 8 4 1 9 3 . 9 21 0 9 1 4 6 8 6 2 1 . 5 2 实收资 本 ( 股本) 7 26 2 0 3 9 7 2 4 . 0 0 6 2 0 3 9 7 2 4 . 0 0 国家资本7 36 2 0 3 9 7 2 4 . 0 06 2 0 3 9 7 2 4 . 0 0 未分配利润8 4- 2 1 6 6 1 5 6 . 2 9- 2 1 6 4 0 0 1 . 5 8 所有者权益合计 8 65 9 8 7 5 5 6 7 . 7 15 9 8 7 5 7 2 2 . 4 2 负债和所有者权益合计 8 81 1 0 7 4 5 7 7 6 2 . 6 8 1 1 5 1 3 3 4 3 4 3 . 9 4 注: 1 ) 未计入无形资 产 第二章永畜地产历史与现状 公司因行业原因外，其他对立的与主业相关联的企业均实现了赢利。 如房管、 供热的赢利率均在同行业中处于先进水平。现就摘录的财务报表对公司的财务 状况进行分析。 2 .2 . 1 资产负债表 2 . 2 . 1 . 1 表 2 . 1 资产负债表 编制单位:天津市永嘉地产公司金额单位: 元 项目行次年初数年末数 货币资金14 3 6 6 3 8 5 . 7 52 2 3 0 1 3 2 . 7 5 应收账款64 1 3 0 8 1 7 . 9 73 8 1 6 5 6 5 . 6 5 存货1 21 0 4 3 1 6 4 8 7 3 . 7 11 0 9 1 2 9 9 6 8 8 . 7 8 待摊费用 1 51 5 2 6 3 7 6 . 0 0 1 8 4 6 3 7 6 . 0 0 其他流动资产 1 85 3 3 3 0 2 5 5 . 2 55 1 4 7 4 3 3 9 . 1 5 流动资产合计1 91 1 0 6 5 1 8 7 0 8 . 6 81 1 5 0 6 6 7 1 0 2 . 3 3 固定资产原价2 51 2 4 4 4 4 7 . 2 51 0 2 3 6 6 4 . 6 5 减: 累计折旧2 66 7 1 8 9 3 . 4 95 8 1 1 4 8 . 9 5 固定资产净值2 75 7 2 5 5 3 . 7 64 4 2 5 1 5 . 7 0 固定资产净额 2 95 7 2 5 5 3 . 7 64 4 2 5 2 5 . 7 0 固定资产清理 3 23 6 6 4 9 9 . 1 92 3 4 7 2 5 . 9 1 固定资产合计 3 49 3 9 0 5 2 . 9 56 7 7 2 4 1 . 6 1 资产总计4 41 1 0 7 4 5 7 7 6 1 . 6 31 1 5 1 3 4 4 3 4 3 . 9 4 短期借款4 51 0 5 5 0 0 0 0 0 . 0 01 0 5 3 0 0 0 0 0 . 0 0 应付账款4 73 6 4 3 2 0 0 3 0 . 1 02 8 8 0 6 0 5 9 2 . 6 7 预收账款 4 85 8 3 0 5 8 8 5 3 . 9 96 3 5 7 2 2 8 3 7 . 6 6 应付福利费5 0一9 2 6 9 3 . 3 6- 5 5 5 2 7 6 . 6 3 应交税金5 348 1 1 9 9 6 . 8 1- 5 1 3 7 1 0 0 . 4 6 其他应付款5 56 8 0 7 7 5 6 8 .2 8 流动负债合计6 11 0 4 7 5 8 4 1 9 3 . 9 21 0 9 1 4 6 8 6 2 1 . 5 2 负债合计7 01 0 4 7 5 8 4 1 9 3 . 9 21 0 9 1 4 6 8 6 2 1 . 5 2 实收资 本 ( 股本) 7 26 2 0 3 9 7 2 4 . 0 0 6 2 0 3 9 7 2 4 . 0 0 国家资本7 36 2 0 3 9 7 2 4 . 0 06 2 0 3 9 7 2 4 . 0 0 未分配利润8 4- 2 1 6 6 1 5 6 . 2 9- 2 1 6 4 0 0 1 . 5 8 所有者权益合计 8 65 9 8 7 5 5 6 7 . 7 15 9 8 7 5 7 2 2 . 4 2 负债和所有者权益合计 8 81 1 0 7 4 5 7 7 6 2 . 6 8 1 1 5 1 3 3 4 3 4 3 . 9 4 注: 1 ) 未计入无形资 产 第二章永盛地产历史与现状 2 . 2 . 1 .2有关负债表指标分析 流动比率= 流动资产 流动负债 1 1 5 0 6 7 1 0 9 1 4 7 1 . 0 5 4 流动比率略大于 1 ，远小于2 说明永嘉地产公司缺乏短期偿债能力 资产负债率= 负债总额 资产总额 x 1 0 0 % 1 0 9 1 4 7 1 1 5 1 3 3 x 1 0 0 %=9 4 . 8 % 资产负债率远大于经验数据的 5 0 %-7 0 %，说明企业资产大部分是债权人 所有，债权人风险高，并且公司偿债能力差。 所有者权益= 所有者权益总额 资产总额 x 1 0 0 %= 5 9 8 8 一x 1 1 5 1 3 3 1 0 0 % =5 . 2 % 所有者权益比率低， 财务风险高。 2 .2 .2 利润及利润分配表 2 . 2 . 2 . 1 说明永嘉地产的自 有资产相对很低， 公司偿债能力低， 表 2 . 2 利润及利润分配表 编制单位:天津市永嘉地产公司金额单位:元 项目行次上年实际数本年实际数 一、主营业务收入 12 7 5 9 1 3 3 . 2 43 3 5 1 8 5 2 .4 0 二、主营业务收入净额 52 7 5 9 1 3 3 . 2 43 3 5 1 8 5 2 .4 0 减:( 一) 主营业务成本 61 9 7 6 6 6 . 0 8 ( 二)主营业务税金及附加81 4 7 6 1 3 . 6 31 7 9 3 2 4 . 1 0 ( 三) 经营费用 93 2 2 3 9 6 . 7 72 2 4 2 4 8 . 7 0 三、主营业务利润 ( 亏损以气”号填列) 1 42 2 8 9 1 2 2 . 8 42 7 5 0 6 1 3 . 5 2 加: 其他业务利润 ( 亏损以“ ”号填列) 1 5 减:( 一)营业费用1 6 ( 二)管理费用 1 72 7 1 7 6 3 0 . 9 32 6 5 5 0 5 1 . 7 9 ( 三)财务费用 1 81 6 4 2 8 1 . 2 7 ( 四)其他1 9 四、营业利润 ( 亏损以“ ” 号填列)2 0- 5 9 2 7 8 9 . 3 69 5 5 6 1 . 7 3 加:( 一)投资收益 ( 亏损以“ 一 ”号填列) 2 1 ( 二)期货收益 2 2 ( 三)补贴收入 2 3 ( 四)营业外收入 2 44 1 2 8 0 . 0 04 4 1 2 1 . 6 0 第二章永盛地产历史与现状 2 . 2 . 1 .2有关负债表指标分析 流动比率= 流动资产 流动负债 1 1 5 0 6 7 1 0 9 1 4 7 1 . 0 5 4 流动比率略大于 1 ，远小于2 说明永嘉地产公司缺乏短期偿债能力 资产负债率= 负债总额 资产总额 x 1 0 0 % 1 0 9 1 4 7 1 1 5 1 3 3 x 1 0 0 %=9 4 . 8 % 资产负债率远大于经验数据的 5 0 %-7 0 %，说明企业资产大部分是债权人 所有，债权人风险高，并且公司偿债能力差。 所有者权益= 所有者权益总额 资产总额 x 1 0 0 %= 5 9 8 8 一x 1 1 5 1 3 3 1 0 0 % =5 . 2 % 所有者权益比率低， 财务风险高。 2 .2 .2 利润及利润分配表 2 . 2 . 2 . 1 说明永嘉地产的自 有资产相对很低， 公司偿债能力低， 表 2 . 2 利润及利润分配表 编制单位:天津市永嘉地产公司金额单位:元 项目行次上年实际数本年实际数 一、主营业务收入 12 7 5 9 1 3 3 . 2 43 3 5 1 8 5 2 .4 0 二、主营业务收入净额 52 7 5 9 1 3 3 . 2 43 3 5 1 8 5 2 .4 0 减:( 一) 主营业务成本 61 9 7 6 6 6 . 0 8 ( 二)主营业务税金及附加81 4 7 6 1 3 . 6 31 7 9 3 2 4 . 1 0 ( 三) 经营费用 93 2 2 3 9 6 . 7 72 2 4 2 4 8 . 7 0 三、主营业务利润 ( 亏损以气”号填列) 1 42 2 8 9 1 2 2 . 8 42 7 5 0 6 1 3 . 5 2 加: 其他业务利润 ( 亏损以“ ”号填列) 1 5 减:( 一)营业费用1 6 ( 二)管理费用 1 72 7 1 7 6 3 0 . 9 32 6 5 5 0 5 1 . 7 9 ( 三)财务费用 1 81 6 4 2 8 1 . 2 7 ( 四)其他1 9 四、营业利润 ( 亏损以“ ” 号填列)2 0- 5 9 2 7 8 9 . 3 69 5 5 6 1 . 7 3 加:( 一)投资收益 ( 亏损以“ 一 ”号填列) 2 1 ( 二)期货收益 2 2 ( 三)补贴收入 2 3 ( 四)营业外收入 2 44 1 2 8 0 . 0 04 4 1 2 1 . 6 0 第二章永蠢地产历史与现状 ( 五)其他3 0 其中:用以前年度含量工 资结余弥补利润 3 1 减:( 一)营业外支出 3 22 6 3 4 8 . 1 5 1 3 7 5 2 8 . 6 2 ( 二)其他支出 3 7 其中:结转的含量工资包干结余 3 8 五、利润总额 ( 亏损总额以“ 。 ”号填列) 4 3 - 5 7 7 8 5 7 . 5 12 1 5 4 . 7 1 六、净利润 ( 净亏损以 “ 一 ”号填列) 加:( 一)年初未分配利润 4 4- 1 5 8 8 2 9 8 . 7 8一1 6 6 1 5 6 . 2 9 七、可供分配的利润 4 7- 2 1 6 6 1 5 6 . 2 92 1 6 4 0 0 1 . 5 8 八、可供投资者分配的利润 5 7- 2 1 6 6 1 5 6 . 2 92 1 6 4 0 0 1 . 5 8 九、未分配利润 6 3- 2 1 6 6 1 5 6 . 2 92 1 6 4 0 0 1 . 5 8 2 .2 . 2 .2指标分析 投 资 报 酬 率 _ f y j聂一 斋 x 100% 一 “.18% 说明公司资产利用率低，不能有效进行保值增值。 。二*、，钾， t *税后净利一2 1 7 所 有 者 权 益 报 酬 率 二 丽 蒸 翰 靛 意 丽 二 5 9 8 才 x 1 0 0 % = - 3 .6 % 公司仍处于亏损状态，所有者利益不能得到有效保障。 2 .2 .3 现金流i t s 2 . 2 . 3 . 1 表 2 .3 现金流f表 编制单位:天津市永嘉地产公司金额单位:元 项目行次金额 一、经营活动产生的现金流量: 1 销售商品、提供劳务收到的现金 22 1 6 1 0 7 7 9 . 5 7 现金流入小计 2 1 6 1 0 7 7 9 . 5 7 购买商品、接受劳务支付的现金 62 1 9 5 9 1 2 5 .2 3 付给职工以及为职工支付的现金78 2 8 6 1 9 . 3 8 支付的各项税费87 7 1 5 3 8 . 7 5 现金流出小计 1 02 3 5 5 9 2 8 3 . 3 6 第二章永蠢地产历史与现状 ( 五)其他3 0 其中:用以前年度含量工 资结余弥补利润 3 1 减:( 一)营业外支出 3 22 6 3 4 8 . 1 5 1 3 7 5 2 8 . 6 2 ( 二)其他支出 3 7 其中:结转的含量工资包干结余 3 8 五、利润总额 ( 亏损总额以“ 。 ”号填列) 4 3 - 5 7 7 8 5 7 . 5 12 1 5 4 . 7 1 六、净利润 ( 净亏损以 “ 一 ”号填列) 加:( 一)年初未分配利润 4 4- 1 5 8 8 2 9 8 . 7 8一1 6 6 1 5 6 . 2 9 七、可供分配的利润 4 7- 2 1 6 6 1 5 6 . 2 92 1 6 4 0 0 1 . 5 8 八、可供投资者分配的利润 5 7- 2 1 6 6 1 5 6 . 2 92 1 6 4 0 0 1 . 5 8 九、未分配利润 6 3- 2 1 6 6 1 5 6 . 2 92 1 6 4 0 0 1 . 5 8 2 .2 . 2 .2指标分析 投 资 报 酬 率 _ f y j聂一 斋 x 100% 一 “.18% 说明公司资产利用率低，不能有效进行保值增值。 。二*、，钾， t *税后净利一2 1 7 所 有 者 权 益 报 酬 率 二 丽 蒸 翰 靛 意 丽 二 5 9 8 才 x 1 0 0 % = - 3 .6 % 公司仍处于亏损状态，所有者利益不能得到有效保障。 2 .2 .3 现金流i t s 2 . 2 . 3 . 1 表 2 .3 现金流f表 编制单位:天津市永嘉地产公司金额单位:元 项目行次金额 一、经营活动产生的现金流量: 1 销售商品、提供劳务收到的现金 22 1 6 1 0 7 7 9 . 5 7 现金流入小计 2 1 6 1 0 7 7 9 . 5 7 购买商品、接受劳务支付的现金 62 1 9 5 9 1 2 5 .2 3 付给职工以及为职工支付的现金78 2 8 6 1 9 . 3 8 支付的各项税费87 7 1 5 3 8 . 7 5 现金流出小计 1 02 3 5 5 9 2 8 3 . 3 6 第二章永嘉地产历史与现状 经营活动产生的现金流量的净额1 1- 1 9 4 8 5 0 3 . 7 9 二、 投资活动产生的现金流量 1 2 三、筹资活动产生的现金流量 3 5 偿还债务所支付的现金3 03 0 0 0 0 . 0 0 分配股利、利润或偿付利息所支付的 现金 3 1巧7 7 4 9 . 2 1 现金流出小计3 31 8 7 7 4 9 .2 1 筹资活动产生的 现金流量净额 3 4 - 1 8 7 7 4 9 . 2 1 四、汇率变动对现金的影响 3 5 五、 现金及现金等价物净增加额 3 6- 2 1 3 6 2 5 3 . 0 0 补充资料:3 7 1 、 将净利润调节为经营活动现金流量3 8 净利润3 92 1 5 4 . 7 1 减:固定资产折旧 4 36 7 3 7 5 . 9 7 处置固定资产、无形资产和其它长期 长期资产的损失 ( 减:收益) 4 8 1 3 7 5 2 8 . 6 2 经营性应收项目的减少 ( 减:增加)5 4- 5 0 6 2 7 5 6 . 8 9 经营性应付项目的增加 ( 减:减少) 5 5 2 9 0 7 1 9 3 . 8 0 经营活动产生的现金流量净额 5 7- 1 9 4 8 5 0 3 . 7 9 2 、 不涉及现金收支的投资和筹资活动 5 8 3 ,资金及现金等价物净增加情况 5 3 现金的期末余额 6 42 2 3 0 1 3 2 . 7 5 减:现金的期初余额6 54 3 6 6 3 8 5 . 7 5 现金及等价物净增加额 6 8- 2 1 3 6 2 5 3 . 0 0 2 . 2 .3 .2 有关指标分析 销售净利润=税后利润 销售收入 x 1 0 0 %= 2 7 5 . 0 6 一x 2 1 6 1 1 0 0 %=1 2 . 7 0/ a 说明公司主营业务状况尚可， 通过改革增支节收， 能使企业走向良 性循环。 现金净流量比率= 现金净流量 流动负债 x1 0 0 %= -2 1 4 1 0 9 1 4 7 x 1 0 0 %= -0 2% 公司现金净流量为负数， 而销售净利润为1 2 .7 %， 说明公司债务对公司的财 务运营负面影响，应尽快积极解决，否则必将影响企业生存。 第二章永盛地产历史与现状 2 . 3 管理状况 2 . 3 . 1 不良资产状况分析 根据财务报表， 公司不良 资产为0 .4 2 亿元， 其中 待处理0 .0 4 亿元，占 不良 资产1 0 一 1/ 0 ， 潜亏挂帐1 .2 亿 元。 ( 1 ) 按组织形式分析，实行独立核算部门优质资产较多，而不良 资产主要 是在总公司在危改期间完成危改任务和当时下属部门 进行投资产生，具体情况 是 投资 津晓照明旦 旦 互元、 杜摩尔3 1 立 互 元i 一 浪漫法国6 2 迈远， 以 及津 雄大酒店、 津皖园3 5 0 0 万元。 ( 2 ) 按业务范围 分析， 不良 资产居首位的 旅游业， 主要有津雄大酒店、 津 皖园，占 不良 资产 8 9 .2 。 其它不良 资产主要集中 于非主业业务与物业管理公 司。 ( 3 )亏损情况分析 亏损面及亏损额。主要是亏损部门 津雄大酒店、津皖园、物业公司，房地 产业务亏损面为 9 1 %主要原因是公司对经营宾馆业务不善于管理，物业公司因 行业原因处于持平或微亏状态，亏损额大部分是银行贷款、利息及资产折旧。 ( 4 )原因 永嘉地产是一个历史较长的从事房地产开发的国 有企业，同 许多新兴的公 司制企业相比有许多不利因素。 历史原因: 遗留问题多，社会负担沉重 十年来， 永嘉地产承担了两万多户危改拆迁任务， 建设了7 0 多万平方米的 回迁住宅，因手续及资金的各种原因，许多工程手续不完备，配套不完善，造 成居民上访不断，影响社会稳定。特别是处于社会的转型阶段，政策不断调整 和完善，当时的回迁协议现在看来显得不完备，漏洞较多。而这些配套设置， 影响回迁居民的生活质量，而又必须完善。 历史债务繁重，资金短缺。 由于历史的政治任务的政策性巨额亏损外，还有一个重要原因，因政策变 化，对回迁居民当时未说明的具体问题，导致许多问题难以解决，如居民几年 来使用临时电费近4 千万元，但电费难以收取。 盲目 投资，资金利用效率低。 近年来，近年来公司在非主营行业如酒店、旅游业投入大量资金，但基本 未发挥效益。 第二章永嘉地产历史与现状 二、税收负担过重 财税体制原因。 如外资、独资、合资企业等享受退税， 而国 有公司则不能。 政策优惠较少。 企业承担了一些政府职能。 三、资金供应体制原因: 公司自 从1 9 9 4 年税制改革前从建行贷了一笔资金外， 在以 后承担繁重的政 府任务过程中，金融单位基本再无资金供给，公司所需资金基本靠自 筹。按当 时公司状况，资金根本无法达到这种需要，导致危改项目不能市场形势来运作， 造成本来可以盈利或持平的项目，绝大部分都出现了亏损。 四、经营管理不善，对市场变化反应迟钝是一个重要原因。 任务量大，不能适应管理要求，如对于新出现的结构类型在技术上不能及 时适应，如在安德公寓结构设计中，仅建筑结构方面至少浪费资金 3千万元. 在危改回迁中，因人手原因未能认真依据有关规定造成回迁成本加大。 五、决策机制问题。 永嘉地产是一个国有企业，既要完成政府任务，即社会目 标又要完成企业 目 标，在完成社会目 标的同时，在进行企业目 标时缺乏约束与监督机制，重 大决策主要决定于企业一把手的能力和道德水准。这等于将企业命运系于一个 人的身上，风险大，公司许多不良资产大部分由此产生。 2 . 4 企业效益状况 2 . 4 . 1 盈利能力 永嘉地产2 0 0 3 年实现利润总额卫 迈 互万元， 总资产报酬率为 夕 止 足 % ， 净资 产收益率- 3 .6 ， 销售利润率1 2 卫% . 利润分析: 按 部门 从 业范围， 与房 产有关企业实 现盈 利6 7 旦 互 元， 其它部门 或子 公司 处于亏损状态。 按企业组织形式分析， 公司实现利润主要集中于经济独立可算子公司或部 门。 其中 供热4 5 万 元与 房管2 9 0 万元。 代理公司3 0 万元 2 .4 .2 销售利润率 按部门组织形式分析，销售利润最高是子公司式独立核算的部门分别为 4 0 . 2 9 0 ， 最低的 是与公司主业关联不大的 物业公司 呈退 卫 一 互元。 行业分析， 利润最高的是房管部门 为 5 9 。 其它与主业关联的供热企业 分别为旦 :.旦 % 售销利润率最低的为 物业公司为 - 8 . 8 % 第二章永嘉地产历史与现状 二、税收负担过重 财税体制原因。 如外资、独资、合资企业等享受退税， 而国 有公司则不能。 政策优惠较少。 企业承担了一些政府职能。 三、资金供应体制原因: 公司自 从1 9 9 4 年税制改革前从建行贷了一笔资金外， 在以 后承担繁重的政 府任务过程中，金融单位基本再无资金供给，公司所需资金基本靠自 筹。按当 时公司状况，资金根本无法达到这种需要，导致危改项目不能市场形势来运作， 造成本来可以盈利或持平的项目，绝大部分都出现了亏损。 四、经营管理不善，对市场变化反应迟钝是一个重要原因。 任务量大，不能适应管理要求，如对于新出现的结构类型在技术上不能及 时适应，如在安德公寓结构设计中，仅建筑结构方面至少浪费资金 3千万元. 在危改回迁中，因人手原因未能认真依据有关规定造成回迁成本加大。 五、决策机制问题。 永嘉地产是一个国有企业，既要完成政府任务，即社会目 标又要完成企业 目 标，在完成社会目 标的同时，在进行企业目 标时缺乏约束与监督机制，重 大决策主要决定于企业一把手的能力和道德水准。这等于将企业命运系于一个 人的身上，风险大，公司许多不良资产大部分由此产生。 2 . 4 企业效益状况 2 . 4 . 1 盈利能力 永嘉地产2 0 0 3 年实现利润总额卫 迈 互万元， 总资产报酬率为 夕 止 足 % ， 净资 产收益率- 3 .6 ， 销售利润率1 2 卫% . 利润分析: 按 部门 从 业范围， 与房 产有关企业实 现盈 利6 7 旦 互 元， 其它部门 或子 公司 处于亏损状态。 按企业组织形式分析， 公司实现利润主要集中于经济独立可算子公司或部 门。 其中 供热4 5 万 元与 房管2 9 0 万元。 代理公司3 0 万元 2 .4 .2 销售利润率 按部门组织形式分析，销售利润最高是子公司式独立核算的部门分别为 4 0 . 2 9 0 ， 最低的 是与公司主业关联不大的 物业公司 呈退 卫 一 互元。 行业分析， 利润最高的是房管部门 为 5 9 。 其它与主业关联的供热企业 分别为旦 :.旦 % 售销利润率最低的为 物业公司为 - 8 . 8 % 第二章永嘉地产历史与现状 2 . 4 . 3净资产利润率分析 按组织形式分，净资产利润率最高的是二手房经营公司，为 7 0 %， 最低 的为 旅 游业为 二 2 . 6 % ， 其他得分别为主营业务丝二% ， 房管部.1 . 5 %， 供热部 9 . 6 % 。 按 行业分， 主营 地产卫 _ 1 %， 关 联业务 . 6 % ， 非关联业务 二 旦 . 6 % 按经营地区分， 本市1 1 . 2 5 %，外地为 二 鱼旦 %。 2 .4 . 4 偿债能力 公司平均流动比 率为1 . 0 5 4 %， 说明公司的短期偿债能力较差。 c 1 ) 速动比率 公司的 速动比率为0 . 2 2 ，其中 速动比 率最高为 三王废丝 直业轰，依次为: 房管部门、供热、物业公司、销售公司。 2 . 4 . 5 经济发展动态分析 永嘉地产近五年来，随着危改住宅建设逐步完成，配套甩漏项逐渐完善， 公司不断从危改任务失误中汲取经验，原有的与主营相关不大的小公司基本退 出市场。公司的总资产总负债大幅增长，所有权益基本持平，但资产负债率高 居不下。闲置资产和不良 资产的数额急剧增加，亏损额大幅度减少。但未能扭 万 。 永嘉地产子公司或分公司数量不断减少。 原公司由 子公司或分公司1 5 家， 现只有两家，另有经济独立核算部门5 家，减少了6 0 % . 公司总资产，总负债和所有者权益都有所增长， 但负债率高具不下，闲 置资产和不良资产的数额急剧增加， 主要是在计划经济或承担政府任务过程中， 特别欠银行债务己 超过1 亿元，造成资产不能良 性流动。 永嘉公司年销售利润管因市场变化或产品上市的时间原因出现波动，从 2 0 0 2 年微亏，到2 0 0 3 年赢利。 第三章组织特征与业务构成 第三章 组织特征业务构成与规模状况 永嘉地产特殊的历史条件下产生的 企业，企业规模不大， 企业竟争力不足; 公司组织结构难以 用非公司制独资企业， 有限责任公司， 股份公司进行分类， 而其本身又处于竞争性的市场中，但其相对独立运作机制自 然难以适应竞争性 市场需求。 3 . 1 市场经济条件下国有结构理论分析 3 . 1 . 1 公共产品理论与国有企业