（技术经济及管理专业论文）武汉市经济适用房发展对策研究.pdf

武汉理一l 人学硕士论文 摘要 经济适用房是保障性商品住房，它由政府制订一揽子政策指导意见，限定 供应对象、建没规模、标准和销售价格，达成政府框架规划下的房屋政策目标， 其目的是为了从整体上解决城市住房难问题。 经济适用房具有经济和实用的特点。在价格上，它比市场上的同类商品房 有价格上的优惠；在住房设计及其建筑标准上，具有适用的特点，但是又不损 害其建筑质量。经济适用房的出现，使得原本无购房能力的低收入者能够在城 市安家落户，是一项真真实实的惠民工程。 经济适用房政策自落实以来确实为一些贫困家庭解决了住的问题，但作为我 国住房保障制度的主体，经济适用房政策还远远没有达到所期待的目标和完成其 应承担的使命。本文借鉴了国外住房保障制度的成熟经验，结合中国实情，建议完 善经济适用房政策应当完善的法律保护与未来规划、明确政策的执行机构及其权 力、实行经济适用房租售并举原则、完善经济适用房的迸退机制及监督机制并逐 步完善经济适用房的其他相关制度。 文章主要从以下几个方面展开论述。第一章绪论，对目前国内经济适用房、 国外类似性质的公共住房政策的状况进行综述，包括研究的目的与意义，国内 外研究现状、研究内容与研究方法等；第二章阐述经济适用房的相关概念及理 论基础；其后是经济适用房发展现状与必要性。阐述的基础是武汉市经济适用 房发展现状的历程；接下来的第四章，武汉市经济适用住房制度存在的问题。 论述着眼点在于发展现状、发展特点、发展存在的问题，如低收入者难以界定、 经济适用房不经济、结构布局问题和后续管理难等问题。第五章着眼于武汉市 经济适用房的发展路径和第六章完善武汉市经济适用房的对策。在上述研究的 基础上，结合武汉市经济适用房的实际情况，结合相关理论，提出了提高低收 入者水平、加强监管、建立多层次的住房供应体系和完善其他配套设施等对策。 第七章总结与展望，对整篇论文所做的工作、解决的问题、得出的结论进行了 归纳总结，并指出了论文的下一步的工作展望。 全文对武汉市经济适用房发展对策的研究，不仅对政府解决经济适用房发 展中的问题具有指导作用，而且对完善我国经济适用房理论体系有一定的意义。 关键词：经济适用房，住房保障，对策建议 武汉理1 ：人学硕一卜论文 a b s t r a c t a f f o r d a b l eh o u s i n gi st op r o t e c tt h en a t u r eo fc o m m o d i t yh o u s i n g ，w h i c h c o n s i s t so ft h eg o v e r n m e n tt of o r m u l a t eap a c k a g eo fp o l i c yg u i d a n c e ，t ol i m i tt h e s u p p l yo fo b j e c t s ，t h es c a l eo fc o n s t r u c t i o n ，s t a n d a r d sa n ds e l l i n gp r i c e s t h e g o v e r n m e n tf r a m e w o r ki st oa c h i e v eh o u s i n gp o l i c yo b j e c t i v e su n d e rt h ep r o g r a m ，i t s p u r p o s ei st os o l v et h eu r b a nh o u s i n ga saw h o l ed i f f i c u l tp r o b l e m t h e r ea r ee c o n o m i ca n dp r a c t i c a lf e a t u r e si na f f o r d a b l eh o u s i n g i nt e r m so f p r i c e ，i th a st h em a r k e tp r i c ea d v a n t a g et h a nt h ec o m m e r c i a lh o u s i n gh a s ；i nh o u s i n g d e s i g na n dc o n s t r u c t i o ns t a n d a r d s ，i ti so fa p p r o p r i a t ec h a r a c t e r i s t i c s ，b u tw i t h o u t h a r m i n gt h eq u a l i t yo fi t sc o n s t r u c t i o n t h ee m e r g e n c eo fa f f o r d a b l eh o u s i n g ，m a k i n g h o u s i n ga f f o r d a b i l i t yh a dn ol o w - i n c o m ep e r s o n st o s e t t l e i nt h ec i t y , i sa n e n g i n e e r i n ga n dt r u l yf o rt h ep e o p l ep r o j e c t t h ei n s t i t u t i o no fe c o n o m i ca n df u n c t i o n a lh o u s eh a sr e a l l ys o l v e dt h eh o u s i n g d i f f e r e n t i e so faf e wm e d i u ma n dl o wi n c o m eh o u s e h o l d ss i n c ei m p l e m e n t e d b u ta s t h em a i nb o d yo fo u rc o u n t r y sh o u s i n gg u a r a n t e ep o l i c ys y s t e m s ，t h ei n s t i t u t i o no f e c o n o m i ca n df u n c t i o n a lh o u s ei sf a rf r o mi t se x p e c t e dg o a la n dr e s p o n s i b i l i t yo fd u t y a f t e rt h a t ，t h ep a p e rw i l lp r o p o s et h es u g g e s t i o nt op e r f e c tt h ea f f o r d a b l eh o u s i n g s y s t e mo nt h eb a s i so fr e f e r r i n gt h ef o r e i g ns u c c e s s f u le x p e r i e n c ea n dc o n s i d e r i n gt h e r e a l i t yo fc h i n a t h em e a s u r e sa r ep e r f e c t i n gt h el e g a ls y s t e ma n dd e v e l o p i n g p r o g r a m m eo f a f f o r d a b l e h o u s i n gs y s t e m ，s e t t i n gu p t h e a f f o r d a b l eh o u s i n g a u t h o r i t i e sa n dr e g u l a t i n gi t so p e r a t i o n ，d e v e l o p i n gt h er e n t a la f f o r d a b l eh o u s i n g ， c o n s u m m a t et h ea c c e s sa n dw i t h d r a w a ls y s t e ma n ds u p e r v i s i o ns y s t e m ，a sw e l la s p e r f e c ta f f o r d a b l eh o u s i n gr e l a t e ds y s t e m t h i sp a p e rm a i n l yd i s c u s s e st h ef o l l o w i n ga s p e c t ss t a r t e d c h a p t e rii sa n i n t r o d u c t i o no nt h ec u r r e n td o m e s t i ce c o n o m yh o u s i n g , i ti so fas i m i l a rn a t u r e o u t s i d et h es t a t eo fp u b l i c h o u s i n gp o l i c yr e v i e w , i n c l u d i n gt h ep u r p o s e a n d s i g n i f i c a n c eo ft h es t a t u sa n df o r e i g nr e s e a r c h e r st os t u d yt h ec o n t e n ta n dr e s e a r c h m e t h o d s ，e t c ；t h es e c o n dc h a p t e ro ft h ea f f o r d a b l eh o u s i n gi sa b o u tt h er e l a t e d c o n c e p t sa n dt h e o r e t i c a lb a s i s ；t h ef o l l o w i n gi sa b o u te c o n o m i cs t a t u sa n dt h en e e d f o ra f f o r d a b l eh o u s i n gd e v e l o p m e n t t h ed e s c r i b e dw u h a ni sb a s e do nt h es t a t u so f n a f f o r d a b l eh o u s i n gd e v e l o p m e n tp r o c e s s t h en e x tc h a p t e ri vi s m a i n l ya b o u tt h e w u h a nc i t ya f f o r d a b l e h o u s i n gs y s t e m sp r o b l e m s t h ed i s c u s s i o nf o c u si st o d e s c r i b et h es t a t u s ，t h ed e v e l o p m e n tc h a r a c t e r i s t i c s ，t h ed e v e l o p m e n tp r o b l e m s ，s u c h a sl o w i n c o m ep e o p l ew h i c hi sd i 瓶c u l tt ob ed e f i n e d a f f o r d a b l eh o u s i n gi s n o t e c o n o m i c ，s t r u c t u r a ll a y o u tp r o b l e ma n df o l l o w u pm a n a g e m e n to fd i f f i c u l ti s s u e s c h a p t e rvf o c u s e so na f f o r d a b l eh o u s i n gi nw u h a n s d e v e l o p m e n tp a t h a n d i m p r o v i n gt h ew u h a nc i t y c h a p t e rv ii sa b o u ta f f o r d a b l eh o u s i n gs o l u t i o n s b a s e d o nt h ea b o v e - m e n t i o n e ds t u d y , c o m b i n e dw i t ha f r o r d a b l eh o u s i n gw u h a n ，t h ea c t u a l s i t u a t i o n ，c o m b i n e dw i t hr e l a t e dt h e o r i e sp u tf o r w a r dt oi m p r o v el o w i n c o m el e v e l ， s t r e n g t h e n i n gs u p e r v i s i o na n de s t a b l i s h i n gam u l t i l e v e lh o u s i n gs u p p l ys y s t e ma n d i m p r o v eo t h e rs u p p o r t i n gf a c i l i t i e ss u c h 嬲c o u n t e r m e a s u r e s c h a p t e rv i ii st h e c o n c l u s i o na n do u t l o o ko ft h ee n t i r et h e s i sw o r kd o n et os o l v et h ep r o b l e m ，t h e c o n c l u s i o n sw e r es u m m a r i z e d ，a n di t p o i n t so u tt h ep a p e rw o r ko ft h en e x ts t e pi n o u t l o o k f u l lt e x to ft h ea f f o r d a b l eh o u s i n gi nw u h a n c i t yd e v e l o p m e n ts t r a t e g i e ss t u d y , n o to n l yf o rt h eg o v e r n m e n tt os o l v ea f f o r d a b l eh o u s i n gp r o b l e m si nt h ed e v e l o p m e n t o fg u i d i n gr o l e ，b u ta l s ot oi m p r o v et h et h e o r e t i c a ls y s t e mo fc h i n a se c o n o m i ca n d a f f o r d a b l eh o u s i n g ，t h e r ei sac e r t a i ns i g n i f i c a n c e k e yw o r d s ：a f f o r d a b l eh o u s i n g ，h o u s i n gs e c u r i t y ，s u g g e s t i o n s i i i 独创性声明 本人声明，所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究性工作及取得的 研究成果。尽我所知，除了文字特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得武汉理工大学或其他教 育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所作的任 何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名： 丛日期：兰墨! ：塑 关于论文使用授权的说明 本人完全了解武汉理工大学有关保留、使用学位论文的规定，即学校有权 保留、送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部 或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后遵守此规定) 研究生签名：出师签名阵日期：三赳 武汉理t 人学硕十论文 1 1 研究的目的与意义 1 1 1 研究的目的 第1 章绪论 住房是我们生存生活不可缺少的投资。住房问题不仅仅是一个经济问题，也 是一个社会问题，更是一个政治问题。住房问题，是中国崛起的一道必须逾越的 坎。我国的社会现状是农业人口占绝大多数，将来需要解决住房问题的人口有7 亿以上，他们中的大部分人自主解决住房的能力很弱，帮他们解决住房问题是政 府义不容辞的使命。面对不断攀升的房价，群众尤其是低收入群众有意见，政府也 在努力探索解决之道。由于过去的和当今的种种原因存在，穷人阶层在我国数量 众多并且会长期存在。这对峰定中国特色社会主义道路和峰定改革丌放，提出了 一个很现实的问题。解决中国的住房问题，如同解决中国吃饭一样，必须有中国 思维。人民群众期待真证意义上的改革。 这就不得不提到经济适用房。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政 府组织房地产开发商或者集资建房单位建造，以微利价格向城镇中低收入家庭售 卖的住房。经济适用房是政策性商品住房。经济适用房具有经济性和适用性。经 济性是指经济适用房价格相对于市场价格来说，是适中的、能够适应中低收入家 庭的购买力。经济适用房减免了工程建设中的部分费用，其成本低于普通商品房。 适用性是指经济适用房在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调实用效 果。经济适用房的建设方式应实行统一规划、综合开发，同时，也允许有条件的 单位在自用土地上，在符合城市总体规划的前提下，采取集资建房合作建房等方 式进行经济适用房建设，解决本单位的住房问题。 有谚语：“有恒产者有恒心”，而民众的“恒心”是国家政局稳定与社会和 谐发展的基础。在城市，最现实的“恒产”是住房。面向中低收入阶层的经济适 用房制度是建立在这一政治经济学逻辑上的。在多年的发展过程中，经济适用房 制度在推进住房制度改革、改善住房供应结构、平抑住房价格、完善住房保障体 系、解决中低收入家庭住房困难等方面发挥了积极作用。据不完全统计，近年来， 我国经济适用住房( 含单位集资合作建房) 累计竣工面积在1 0 亿平方米以上， 解决了约1 6 0 0 万户中低收入家庭的住房问题。 近些年来，理论界和房管部门围绕经济适用房的政策展开了激烈的争论。在 需要不需要经济适用房、经济适用房该怎样定位、政策实施效果怎样、是否应该 长期存在以及怎样确保政策落实到位等一些问题上分歧很大。这样，在经济适用 武汉理+ i ：人学硕卜论文 房的政策完善之前，让大多数中低收入家庭彻底解决住房问题只能是一句空话。 落实惠民政策重在实际效果。而盲目无序地开发建设经济适用房会影响到经济 适用房政策的执行效果，甚至有违制定经济适用房政策的初衷。经济适用房的 建设涉及面广，房管、国土、规划、建设、财政、民政、法制等多个部门怎样 协调，怎样组织定价，怎样执行，开发商怎样配合，这些都是非常棘手的问题， 实际操作中有很多难度。操作不当，就会变味走形，和政府的初衷相违背。目 前，经济适用房在全国饱受争议。由于已经出现种种难以控制的违规现象，使 该政策的初衷被违背，同时也给国家造成了经济损失。“取消经济适用房“用 廉租房取代经济适用房”等呼声不断，由此流露出民众对经济适用房分配的失 望和对相关部门加强管理的希望。因此，很有必要对经济适用房政策进行系统 的研究，找出存在的问题，分析出深层次的原因，找出有效的对策，总结出经 验教训，将有利于对经济适用住房政策做进一步修改和完善。 在结合发达国家与地区的住房保障的先进经验上，对我国经济适用房研究 的不深入之处作进一步的研究与探讨；并根据当今经济形势发展的变化，重新 调整和改革现行经济适用住房政策，使经济适用房政策更趋规范、成熟。在现 如今我国居民贫富差距越来越大、房价持续上涨、通货膨胀率不断攀升、中国 经济地位上升的大背景下，该项研究对于经济适用房回归初衷、经济适用房回 归大众、经济适用住房回归“家庭自身居住”功能、实现社会的和谐具有重要 的现实意义和研究价值。 1 1 2 研究的意义 国家推出经济适用房是为了适应我国经济发展的一项住房保障制度。本文 基于武汉市经济适用房建设的实际情况，采取理论与实际相结合的方法对经济 适用房建设过程中的存在的问题进行了系统的分析，并提出相应的对策。具体 来说，本文的研究意义主要体现在以下三个方面： ( 1 ) 完善经济适用房建设的理论体系 自1 9 9 1 年6 月国务院在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通 知中明确提出要大力推行和发展经济适用房以来，我国经济适用房建设仅仅 经过了不到2 0 年的时间，相关理论仍不够成熟，经济适用房研究仍处于初级阶 段。因此，武汉市经济适用房发展对策的研究有助于完善经济适用房建设的理 论体系。 2 武汉理j i ：人学硕士论文 ( 2 ) 为政府制定相应政策提供科学依据 经济适用房具有很强的惠民意义，是我国房改过程中的一个很重要的一环。 本文的研究结果，是通过对武汉市经济适用房运行和操作的实际情况分析得出 的。因此，所得出的结论联系实际，具有很高的真实可靠性。可以为政府制定 有关经济适用房的政策提供相关的依据。 ( 3 ) 为武汉市经济适用房的健康运行提供参考 目前学术界大多把房地产业中的商品房作为研究重点，具体涉及到经济适 用房的研究少之又少，同时又缺乏联系实际情况的相关研究。本文实际意义在 于，在分析研究武汉市经济适用房发展过程中存在的诸多问题的基础上，结合 相关理论，提出了适应武汉市经济适用房的对策，从而有利于解决武汉市经济 适用房运行中所存在的问题，也可以为武汉市经济适用房健康运行提供相应的 参考。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国内对经济适用房的研究现状 我国很明确的提出了要大力发展经济适用房的政策是在1 9 9 1 年。然而，直 到1 9 9 8 年房改政策大力落实之际，经济适用房才在我国高速的发展起来。在短 短的十几年时问里，我国的一些学者对经济适用房进行了相关的研究。 王健柏等( 2 0 0 0 年) 在有关经济适用房价格的思考一文中认为经济适 用房与一般商品房政策比较混乱，从而会导致严重的后果。如有碍中央房改政 策的落实、影响到城市整体的建设、消费热点难以形成和政府负担过重等。从 而提出了要控制经济适用房售价水平、改善竞争环境、规范建筑市场秩序等的 建议。 陈清瑞( 2 0 0 0 年) 在经济适用房价格问题探析一文中认为经济适用房 价格对房地产市场价格有以下几个方面的影响：其一是经济适用房进行的价格 管制，会降低商品房的价格，并影响到商品房的再次投入。其二，经济适用房 与商品房价格共存。将会导致价格杠杆对房地产市场的调节作用受到不利影响。 其三，两种价格存在的方式也不利于资源的有效配置。其四，两种价格存在方 式也不利于形成均衡的利益机制，可能会产生其他的利益分配不公。 武汉理t 人学硕士论文 张敏( 2 0 0 1 年) 在发展经济适用房存在的问题及对策一文中认为经济 适用房存在的问题是：销售对象很多时候界定不清、经济适用房的社会保障功 能有限、区位选择上有很大的局限、某些补贴方式并不符合市场经济的发展规 律。并同时提出了发展经济适用房的几点建议：一是要严格申请审核制度；二 是经济适用房的土地储备；三是改变经济适用房补贴的方式，以适应市场经济 发展的规律。 颜春梅等( 2 0 0 3 年) 在经济适用房市场的问题与解决对策一文中分别 从四个方面分析了经济适用房的相关问题与对策：分别是经济适用房的销售队 伍失控问题与对策、建筑面积失控问题与对策、工程质量问题与对策、付款形 式单一问题与对策等。 朱亚兵( 2 0 0 6 年) 在经济适用房价格管制中的政府与开发商博弈一文 中指出，经济适用住房价格管理办法规定了政府部门对经济适用房的价格制 定负有管理的权力与义务。他将政府部门对经济适用房的管制分成两种：回报 率管制和最高限价管制，并对这两种方式分别进行博弈分析，从而得出直接价 格管制将导致开发行为的低效率，并要引入市场招标机制的结论。 孙大鹏等( 2 0 0 6 年) 在基于构建和谐社会的我国经济适用房现状与对策 研究一文中从构建和谐社会的方面，分析我国经济适用房政策的现状与问题。 同时，还深入分析了造成经济适用房问题的原因。从而提出了加强立法、建立 有效的审核机制、明确收入界定和要区别对待中低收入者的住房保障的对策。 文中还特别提到经济适用房政策是一个过渡性政策。历史观点说明，取消经济 适用房政策是一种趋势。 余荣荣等( 2 0 0 7 年) 在经济适用房存在的问题及相应对策分析一文中 认为经济适用房并未真正解决中低收入者的住房问题，而且导致了政府权力寻 租导致的腐败问题。并同时提出要真正规范中低收入者的住房问题、完善经济 适用房审批制度，主要由政府来建设、分配经济适用房。 施建刚等( 2 0 0 7 年) 在对经济适用房价格管制的经济学思考一文中以 价格管制理论和博弈论为理论工具，对经济适用房的价格管制问题进行了深入 的研究。并认为对暴露出的问题，要靠完善经济适用房的成本约束、对开发商 进行有效的激励、对经济适用房的价格实行专家审议和听证制度的措施来解决。 邓鑫( 2 0 0 7 年) 在浅析经济适用房的价格管制及政策效率一文中指出， 我国政府限定经济适用房开发商的利润为3 ，但这对房地产开发商不公平，后 4 武汉理1 ：人学硕： ：论文 造成几个严重的后果。同时，提出了完善我国经济适用房的两个建议：修正宏 观政策和完善经济适用房的其他配套政策。 傅鸿源等( 2 0 0 8 年) 在经济适用房合理价格测度研究一文中运用系统 动力学模型，对中低收入家庭居民人均年收入进行仿真预测，并在此基础上分 析了现有房价与收入之比。最终得出随着家庭收入的增加，经济适用房价格也 在增加的趋势。 刘旭霞( 2 0 0 8 年) 在经济适用房成本价格公开宏观调控的法律思考一 文中认为经济适用房价格公平具有必要性。但是经济适用房价格公开不能侵犯 商业秘密，必须理清房价与低价的关系。同时从宏观调控法律支持角度说明经 济适用房成本价格公平问题，并提出其他几个应对经济适用房价格公平的措施。 李友华( 2 0 0 8 年) 在经济适用房遭诟病的反思和对策一文中认为经济 适用房诟病丛生，老模式问题多，新模式不受欢迎。虽然经济适用房不断修正， 但是仍然存在严重问题。如经济适用房既不经济也不适用、经济适用房买的起 住不起等问题，他指出经济适用房要实行订单式生产、要对经济适用房实行有 差别的金融贷款政策和要改进经济适用房项目选址。 丁杰等( 2 0 0 8 年) 在经济适用房成本控制与价格监管的对策研究一文 中认为经济适用房价格管理存在管理不规范、优惠政策不到位、配套措施不全 等问题，后具体分析了经济适用房的成本控制方法和经济适用房价格监管的对 策：加强成本审查、加大监管力度和执行明码标价制度。 1 2 2 国外对经济适用房的研究现状 经济适用房被认为是解决住房问题的有效手段。居住问题在各个国家都不 同程度地存在着，“买不起房的抱怨不仅仅中国独有。和我国的经济适用房 政策一样，许多国家的政府都通过适度调控来尽量满足低收入家庭的居住需求。 s c o t ts u s i n ( 2 0 0 2 年) 在“as t u d yo nt h ep r i c eo fe c o n o m i c a lh o u s e s ”中，通 过研究对贫困家庭的补助政策对没有获得补助家庭的影响，得出的结论是：获 得补助较多的贫困家庭，房租上涨的越多，且房租上涨幅度超过补助幅度，再 通过票券补助贫困家庭是一个不成功的政策。 l a u r i ema n d e s r o n 等( 2 0 0 3 年) 在“e x p l i c i tt e s t so fc o n t i n g e n tc l a m s m o d e l so f m o r t g a g ed e f a u l t 中，研究了因住房问题而对穷人和富人加以分隔对 社会发展的不良影响。不应对穷人因收入、政治地位等对他们加以分隔，否则 武汉理t 大学硕士论文 会产生许多矛盾。同时建议增加穷人的经济来源，以便让他们有财力和富人一 样买得起房。 美国“莱维顿”式廉价住宅的做法是最具有里程碑意义的。不仅解决了住 房问题，还解决了就业、交通、经济等一系列现实问题，带动了美国一些落后 地区的迅速发展。第二次世界大战初期，美国严重缺乏住房。由于战时的劳动 力和建筑材料几乎都用在军工上，战后几百万美国士兵退伍，随之而来的新家 庭增加、“婴儿潮”的来临，使住房矛盾更为紧急。1 9 4 6 年，纽约建筑商威廉莱 维顿在政府给予的优惠政策扶助下，在一片土豆地上用预制装配构件建造了第 一批廉价的家庭住宅。历史上出现了第一个以莱维顿命名的“莱维顿镇”，有 1 7 0 0 0 多户人家。购买“莱维顿 式住宅的全是低收入者：一是退伍士兵；二是 纽约城里急需改善住房条件的低收入者。他们都缺钱，在市场上买房实际上不 可能。美国总统杜鲁门曾在1 9 4 5 年要求国会通过法令，授权将全国建筑材料的 一半用于建造廉价住房。困扰“莱维顿式住宅进一步推广的瓶颈是交通。例 如在长岛区，曼哈顿至长岛只有火车一种交通工具。班次的稀少和票价的昂贵 使得郊外的居民去市区上班成了一件头痛的事情。“莱维顿”式住宅建成后，虽 然价格低廉，但很少有人购买居住。为打破这一僵局，美国政府决定以发放国 债的方式修建长岛高速公路。修建长岛高速公路解决了数以万计的退伍士兵的 就业生计问题。高速公路修到哪罩，“莱维顿”式住宅就建到哪里，高速公路修 完了，退伍士兵及家属就定居下来。长岛高速公路的通车，大大节约了上班族 的上下班时间。以莱维顿镇为例，驱车去曼哈顿车程仅为3 0 分钟。因此，低收 入的纽约市民一时间热情高涨，纷纷在长岛购房居住。随着居民数量的同益增 多，商业设施也逐步完善起来。昔日荒芜人烟的长岛，渐渐发展为一个繁荣成 熟的社区。由于长岛紧邻纽约市，长岛的土地、劳动力成本都低于纽约市，又 有建成的交通设施可以利用，企业家纷纷来长岛投资，为长岛创造了许多就业 机会，解决了许多人的生计问题。这些因素都促成了长岛的经济不断发展增长。 “莱维顿”式住宅因价格低廉、经济实用，很快被美国各州效仿。一时间，在 美国出现了许多以“莱维顿”命名的小镇。当时，曾有经济学家预言，莱维顿 建造的这些普通人买得起的廉价住房很可能成为“贫民窟”，然而，六十多年过 去了，这些住宅依然坚固完好。 后来，美国政府专门设立了住房和地市发展部，其职责之一就是资助美国 穷入买得起房。该部设有多种住房援助计划，其中包括向低收入家庭提供住房 6 武汉理一i ：人学硕十论文 贷款担保、租房协助以及出售中低价格房屋。美国政府每年为这些计划提供大 量资金，还制定了“2 0 世纪第一个公平住房法令”合众国住房法，明确 规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划，涵盖了公共住房补贴、房 租补贴、消除贫民窟、违法严惩等诸多方面。具体做法则是由美国政府提供低 利息贷款，鼓励私人投资于廉价住宅，并配备了详细的具体实施办法。注重法 制，执法严明，确保政策的实际效果，这是美国住房保障制度的突出特点。 目前，我国的经济适用房建设面临着分配管理问题频出、百姓无奈弃购、 地方政府缺乏建设积极性等很多尴尬，并已影响到民生和社会和谐稳定。虽然 美国政府在调控房地产市场、改善穷人的居住条件等方面采取的方式与中国国 情并不相符，但其中的理念及具体做法对我们仍有借鉴意义。 1 3 研究内容与研究方法 1 3 1 研究内容 本文研究内容共分为七章： 第l 章：首先阐释了经济适用房的的研究目的和意义，其次对国内外的研 究现状进行了分析，最后给出了相关的研究方法。 第2 章：首先界定了经济适用房的概念，其次进行了相关理论的研究，最 后对国外类似住房进行分析研究。 第3 章：促进武汉市整个房地产业的发展、调整武汉市房地产市场价格、 完善武汉市保障住房体系，这三个方面论证了武汉市发展经济适用房的必要性。 第4 章：首先分析武汉市整体宏观经济和保障性住房市场的现状，其次对 武汉市经济适用房存在的市场问题进行研究，最后对存在的政策问题进行分析。 第5 章：从政策体制和法律保障体系方面，探讨了武汉市经济适用房的发 展路径 第6 章：在对存在的相关问题进行分析后，提出了完善武汉市经济适用房 的对策。 第7 章：首先是对研究问题和提出的对策进行总结，其次是对未来的研究 进行预测。 1 3 2 研究方法 7 武汉理t 大学硕士论文 ( 1 ) 比较分析法 通过借鉴其他国家或其他地区的经验，制定合理的武汉市经济适用住房发 展的目标、对策、制度。 ( 2 ) 定性分析与定量分析相结合 以定性分析为主，尽可能采用定量化的方法，并注重历史统计数据的分析 和归纳，力求对存在的问题进行更深入、更本质的认识。同时，研究成果也定 量化，为解决问题的对策奠定坚实的基础。 研究路线图： 文献查阅 l 国内外研究现状 上 相关理论 l 武汉市发展经适房的必要性 上 武汉市经适房的发展现状及问题 上 武汉市经适房健康发展的途径 上 武汉市经适房发展的对策 8 武汉理上人学硕十论文 第2 章经济适用房的相关理论及实践 2 1 经济适用房界定 2 1 1 经济适用房的概念 经济适用房这一概念起源自中国，是我国在发展居民住房市场过程中，为 应对经济社会发展等一系列问题，所衍生出来的具有保障性住房的专有名词。 从字面意义上来说，“经济”一词和“不经济”相对应，即在购房者可承受的价 格范围之内；“适用”则表明在不降低产品品质的前提下，可以满足购房者主观 住房需求；“房”一词则点明此概念的物质用途；整个概念仅就字面上的解释即 为在可购房者可承受价格范围之内的、可满足购房者基本需求的房子。基于我 国的实际情况，经济适用房还有其特殊含义。 纵观我国经济适用房的发展历程，对经济适用房的解释有三个：第一个解 释是1 9 9 4 年的7 6 1 号文件，文件规定：“经济适用房是指以中低收入家庭住房 困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准( 不含别墅、高级公寓、外销住宅) 建设的普通住宅”。第二个解释是2 0 0 2 年国家计委和建设部下发的经济适用 住房价格管理办法，办法指出：“经济适用房是指纳入政府经济适用住房建 设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入 家庭供应的普通居民住房”。第三个解释是2 0 0 7 年七部门经济适用住房管理 办法，办法规定“经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积 和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保 障性质的政策性住房”。 为了和政府有关经济适用房的理解一致，本文所研究的经济适用房，如未 加特指，为2 0 0 7 年经济适用住房管理办法所规定的经济适用房概念，即经 济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标 准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 2 1 2 经济适用房的特点 经济适用房是由政府扶持并调控价格，面向中低收入阶层、住房困难户的 9 武汉理t 人学硕士论文 普通微利住房，除了它直接显示的“经济”较低价位、“适用”能满足现实生活 的基本需求外，还具有四个特点。 ( 1 ) 定位明确 经济适用房是以城镇中低收入家庭的住房困难户为配售对象，不包括高、 中高或最低收入家庭。经济适用房的配售对象必须对其收入和居住情况经过审 核。 ( 2 ) 监控价格 经济适用房作为微利住房其价格不由开发商随行就市自行确定，而必须受 住宅建设主管部门和物价部门核准控制，实行微利销售、防止土地或工程的转 手加价，确保中低收入的购房家庭得到实惠。 ( 3 ) 政策优惠 政府扶持经济适用房的一项重要政策是建设用地实行行政划拨、免收土地 出让余、人防工程建设费、绿色新型墙体材料保证全实行承诺制、产权登记、 勘测收费优惠及其它税费的优惠，同时在建设资金及个人购房的贷款方面也有 相应支持。这些可以适当降低经济适用房的建设成本。 ( 4 ) 市场化运作 经济适用房实行社会化供应，最终还是以配售方式进行销售。中低收入家 庭在出钱购房时不仅有了完整的房地产权，也有了自己的选择。因此，经济适 用房建设的规模大小取决于配售量，配售是建设的前提，建设是配售的条件。 政府的指导性安排，开发商的具体操作实施，一切要以中低收入家庭最终购买 为依据。 2 2 经济适用房的理论基础 2 2 1 宏观调控理论 ( 1 ) 宏观调控理论的内容 所谓宏观调控，是指国家对国民经济进行总量上的调节和控制。通过一系 列的宏观手段保持经济总量上的平衡，以促进经济结构优化，来实现经济稳定 增长。 1 9 3 2 一1 9 3 3 年，资本主义世界爆发了非常严重的经济危机。这次危机导致了 1 0 武汉理工人学硕十论文 各国工人失业、农业破产、物价锐减、企业倒闭，资本主义世界将近崩溃。于是， 理论界丌始思索靠纯粹放任的市场经济运行下的市场经济体制的相关问题。 1 9 3 6 年经济学家凯恩斯的就业利息和货币通论发表以后，应对危机时 人们才有了转危为安的工具。凯恩斯主张国家来干预经济的运行，并实行宏观 调控的政策。于是，这以后的许多资本主义国家在经济运行的过程当中，政府 不单单是消费者，还担当了经济运行的组织者和管理者的角色。这样政府的职 能发生了很大的改变。在随后的几十年罩，资本主义国家虽然也时常发生经济 危机，但是不论是影响程度还是持续时间都会比以前小多了。 我国实行的宏观经济调控，是与社会主义的市场经济建设紧密相连的。但 是无论是从调控主体还是从调控工具上都与资本主义国家有区别。一般 兑来宏 观经济调控的主要目标分别包括四项内容：充分就业、物价稳定、长期经济增 长和国际收支平衡。我国在调控经济运行手段的方面有财政政策与金融政策。 实行宏观经济调控，要把树立和落实科学发展观作为宏观经济调控的指导思想。 在宏观调控的手段方面应采取比较灵活以及多样化的形式。 ( 2 ) 宏观调控理论对经济适用房的支持 房地产的宏观调控是由国家运用经济、法律和行政等手段，在宏观上对房 地产行业进行指导、监督、调节和控制，以促进房地产市场的总供给以及总需 求，供给结构和需求结构的平衡与资源优化，实现房地产行业与国际经济协调 发展的管理活动。 土地计划的调控。土地作为重要的生产要素是政府资源规划的一项重要 内容。而土地的开发规划部署对房地产开发投资调节的功效非常直接与显著。 因为房地产的丌发总是随着对土地划拨方面的直接需求。而政府供应土地的数 量与质量可以直接来控制房地产开发的规模与结构。 税收的功能。房地产的税收政策是政府调控住宅市场的重要办法。正确 的运用税收杠杆不仅可以理顺相关领域的权益关系，政府也获得土地收益。还 可以通过具体的调节措施来体现政府的收入政策和分配政策，进而抑制和控制 房市楼市，并规范房地产市场买卖行为等起到显著成效。 余融杠杆的作用。房地产行业与国民经济的其他领域紧密相关。金融行业 的支持是房地产业繁荣壮大必不可少的现实条件。房地产信贷方面又为金融业的 发展提供了很好的空问。因此发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款 方式等金融措施调节房地产市场，实际上这是政府调控经济的一个很重要的手段。 武汉理i ：人学硕+ 论文 2 2 2 社会保障理论 西方的社会保障理论源于英国经济学家庇古( a r t h u rc e c i lp i g o u ) 的福 利经济学。福利经济学是庇古的成名作。该书是西方资产阶级经济学 中影响较大的作品之一。它将资产阶级福利经济学系统化，标志着其完整 理论体系的建立。庇古认为，福利经济学一书的目的，就是研究在现实 生活中影响经济福利的重要因素。全书的中心就是研究怎样增加社会福利。 它对福利经济学的解释一直被看作“经典性的。庇古也因此被称为“福 利经济学之父”。西方经济学家把1 9 3 0 年代以后在批判庇古福利经济学建 立起来的福利经济学称为新福利经济学。新福利经济学认为公平与效率是 两个相互矛盾的政策指标。公平与效率产生矛盾时，应当考虑相互协调， 而不是顾此失彼。 2 0 世纪最具影响力的经济学家凯恩斯( j o h nm a y n a r dk e y n e s ) 认为，增加 社会保障开支是扩大政府支出的主要内容。把扩大社会保障规模作为增加需求 的重要途径，把社会保障制度作为政府宏观调控的经济工具，调节社会需求， 调节消费结构，促进社会经济发展。在凯恩斯的国家干预思想中，社会保障占 有重要的地位，他主张通过累进税和社会福利等办法重新调节国民收入分配。 在社会保障制度理论方面，凯恩斯主义是一个新的里程碑，它直接推动了第二 次世界大战后社会保障制度在全世界范围内的建立。 福利经济学与凯恩斯主义是建立福利国家的经济学基础。福利经济学和凯 恩斯主义分别主导了两种不同的福利模式：一种是建立全民共享发展型福利体 系，福利资金的大部分由国家财政支付，个人基本上缴纳很少，例如英国。另 一种是“社会共济、共担风险”，即以个人缴纳为主，政府财政给予适量补贴， 如美国。 2 2 3 价格理论 ( 1 ) 价格理论的内涵 在经济学中，存在着两种有本质区别的价格理论。 格理论，另一种是西方资产阶级经济学的价格理论。 马克思主义经济学价格理论 马克思主义认为“商品的价格是价值的货币表现， 1 2 一种是马克思主义的价 商品价值量的大小决定 武汉理一i ：大学硕十论文 着商品价格的高低。商品价值量的大小是由生产这种商品所消耗的社会劳动时 间决定的。但是，商品的价格又受市场供求关系和竞争等因素的影响。当市场 上某一种商品需求量大于供给量时，它的价格就会高于价值，因此，商品价格 总是自发地围绕着商品的价值上下波动，这种价格围绕价值上下波动的运动， 就是价值规律发生作用的表现形式。 此外，货币发行量的多少也会影响到商品的价格。当国家投入市场上的货 币量超过商品的流通需求