（技术经济及管理专业论文）租赁住宅特征价格研究——以杭州市为例.pdf

浙江工业大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的研究成果。除文中已经加以标注引用的内容外，本论文 不包含其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得浙 江工业大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本声明 的法律责任。 作者躲吲 吼砌日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权浙江工业大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 彳不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“”) 日期：) l 功锌! f 争月，。日 日期：蹦年廖月，口日 浙江t 业人学硕卜学位论文租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 1 绪论 1 1 研究背景与意义 住宅是人类生活和工作的重要场所，是人类生存与发展最基本的生活资料之 一，也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。一个健康完整的住宅市场，应由 ， 买卖和租赁两大部分构成，应针对消费能力与对象的不同，合理调整结构，才能 建立和健全房地产住宅市场良性供求机制，以满足不同层次人群和不同类型的需 求。 ， 购买商品房必须要有较高的经济收入和一定的储蓄积累作为前提，而受经济 条件限制或客观上并不需要买房( 工作带有很大的流动性) ，相当部分居民家庭 通过租赁解决居住问题。与购房不同，住宅租赁主要是业主通过多次转让住宅使 用权取得价值回报的经济活动，对居民的经济要求不高，承租户只需支付较少的 资会就可以马上取得房屋的使用权，特别适合各类短期内没有能力购房、急于改 善居住条件或解决住房困难的居民。总的来说，发展住宅租赁市场，有利于满足 多层次、多样化的需求，加快改善市民居住水平，更好地服务于经济建设；可以 满足城镇最低收入居民的生存性居住需求；满足动迁居民的过渡性需求；满足新 婚家庭和长辈分户居住的需求；满足从农村来的打工者的短期居住需求；满足刚 毕业的大学生短期居住需求；满足境外人士的短期或长期居住等等。 一个国家或地区的住宅租赁市场是否发达，从侧面体现了该区域物业的相应 增值能力。在发达国家，租赁住宅占住宅市场的比例都在3 0 以上，有的甚至达 到5 0 。而一直以来，我国都没有对租赁住宅予以足够的重视。中国古代历史上 租赁住宅的发展，具有更多的偶然性：如唐朝长安住宅租赁市场繁荣一时是因为 当时经济繁荣、文化发达、商贾云集，而宋朝的临安是因为战乱而造成住宅租赁 市场的发展；解放前的租赁住宅也仅仅是畸形繁荣，当时内忧外患不断，人民流 离失所，大批农村居民进入城市，特别是在抗日战争时期，国民政府从南京迁往 武汉，又迁往重庆，大批人员举家西迁，造成了迁入地住宅租赁畸形地繁荣；解 放后，住房的实物性分配，虽也收取租金，但其商品性质己荡然无存，改革开放 给租赁市场带来了生机，但政府更多地鼓励“只售不租”的政策，使住宅租赁市 场踌躇不前，不利于房地产住宅市场健康有序地发展( 卢少平和程言美，2 0 0 3 ) 浙江1 = 业人学顾t 学位论文租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 1 。随着我国经济建设的快速发展，住宅租赁在拉动房地产市场、激活房地产消 费等方面发挥了越来越重要的作用，在保障_ 二时买不起房的中低收入家庭的居住 权，体现社会政策方面更是起到了住宅一、二级市场不可替代的作用。据统计， 现阶段我国租赁住房的社会实际需求量极大，特别像上海、北京、斤州等人口流 i 动型大城市，租赁住宅的市场需求量更大。其中北京的租房大军约3 妇。万人左右， l 深g l l s i , 来人口高达7 8 0 万，其中约5 0 0 万居住在1 6 0 万间( 套) 出租屋中。对北京、 上海、广州三大城市住房情况的调查表明目前这三个城市分别有1 9 7 、2 5 6 和2 1 9 的家庭是租房居住的，租房已成为城市居民居住的重要途径( 喻琦，2 0 0 5 ) 2 。随着我国城市化进程的不断推进，至u 2 0 l o 年全国将有超过1 2 亿的农村人口进 城，这将极大推动城市房屋租赁市场的发展。而加入w t o 后，向国际化现代化 都市迈进的北京、上海、广州、杭州等城市，必将会吸引更多的境内外财团、机 构和企业进驻，这又会导致住宅租赁的需求大幅增长，住宅租赁行业将在房地产 市场的发展及城市经济建设中扮演越来越重要的角色。 因此，随着住宅租赁市场的发展，对住宅租金进行研究，了解是什么决定了 住宅的租金，有哪些因素会对租金有着显著的影响，影响程度如何等问题至关重 要。不仅可以给房地产开发商、拥有“剩余”房产的居民个人等租赁房源提供者 提供租金定价基础，也给予住宅承租者租金的判断依据。目前，绝大多数研究集 中在对租赁市场管理方面，而对租金方面的研究甚少，特别是对住宅租金影响因 素的研究国内尚处于空白阶段。基于健全我国住宅租赁市场的发展需要，本文以 杭州租赁市场的调查数据为基础，用特征价格模型进行实证分析，着重探讨住宅 租金的影响因素、各因素的影响程度等问题，模型变量覆盖了租赁住宅的建筑特 征、邻里特征、区域特征等几个方面因素。该研究对促进房地产市场的健康发展， 特别是住宅租赁市场的繁荣，具有重大的理论和实践意义。 1 2 基本概念 1 2 1 住宅租赁 根据1 9 9 5 年1 月正式实旄的中华人民共和国房地产管理法第五十二条 卢少r ，程肓荚我罔租赁住宅发展的历史研究【j 1 国外建材科技，2 0 0 3 ，2 4 0 ) ：1 0 8 1 1 0 2 喻琦论积极完善和发艘房屋租赁市场【j 】江西科技师范学院学报，2 0 0 5 ，4 ( 2 ) ：2 8 3 0 浙江t 业大学硕十学位论文 租赁住宅特征价格研究以杭州市为倒 规定：房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承 租人向出租人支付租金的行为。随着市场经济的发展，房屋租赁方式日趋多样， 凡房屋所有权人将房屋出租给承租少、从事经营活动，及以合作方式与他人从事 经营活动的，也视为房屋租赁。 住宅租赁作为房屋租赁的一种类型，就是以实现住宅出租人获取租金、住宅 承租人于一定时间内获取住宅占有权、使用权为目的的行为。这种交换相当于以 租会作为价格的住宅零星及有限期的出售行为。 1 2 2 住宅租金 我国古代对租赁的概括为“以物赁人取其值日租”，这种解释不够科学。英 国著名租赁专家t m 克拉克给租金下的定义是：“租金只不过是物主在转让设备 的使用权时，按具体的租借时期索取的费用额。”但这种解释也不完整，首先随 着转租的产生，承租人( 非物主) 将租权分割一部分或全部给予他人也可以获得 租金；其次，租赁合同的标的( 设备) 范围也过于狭窄，现在的租赁标的不仅包 括机器设备，还包括其它生产性硬要素、软要素( 商标、信誉) 以及劳动力等。 商品经济条件下的租赁，表现为出租人为取得租金，承租人为了取得某种资产使 用权的一种等价交换行为。租金是这种交换关系的交换价格。与商品价格概念相 对应，租金的确定以耗费在资产上的价值为基础( 卢洁琼，2 0 0 4 ) 3 。对出租人 来说，它是让渡部分产权而获得的报酬，是与物业所有权相联系的年度成本；对 承租人来说，它是获得享用这部分产权的条件和代价，是在租约中明确指定的。 租赁住宅的租赁价格即租金作为住宅商品的一种特殊价格形式，其构成比较 复杂。恩格斯在分析资本主义房屋租金时指出：“租价，即所谓的租金构成部分 是：( 1 ) 地租，即土地使用费和税；( 2 ) 建筑资本的利息，包括承建人的利润在 内：( 3 ) 修缮费和保险费；( 4 ) 随着房屋逐渐破旧无用的程度以每年分期付款的 方式支付的建筑资本补偿费( 折旧费) ，包括利润在内”( 杨敏，1 9 9 5 ) 4 。这是 按照商品经济规律和土地占有权规律确定的房屋租赁价格的理论构成。具体地 讲，房屋( 含住宅) 租赁价格即租金应包括生产和流通过程的全部费用和盈利， 其构成一般应包括折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利 3 卢清琼租赁会计研究 d 硕士学位论文，武汉理工大学，2 0 0 4 4 杨敏浅析房屋租金的理论构成与计算方法 j 基建优化，1 9 9 5 ，1 6 ( 4 ) ；1 4 - 1 6 浙江t 业人学颁l 学位论文 租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 润和地租等八项。按这八项因素计算得出的租金才是房屋的商品租金，才能准确 地反映房屋的价值构成，维持房屋的商单再生产和扩大再生产。 1 2 3 住宅特征 i 住宅是一种独特的产品，提供人们居住的空间，味满足人们生活需求，创造 女 居住的舒适感，它具有以下几个特点：( 1 ) 住宅产品的异质性。住宅产品是多种 因素的一种综合体，与单一的消费品有着显著差异。比如住宅的建筑质量、建筑 结构、内部装修、通风采光等因素交织在一起，形成了一个非常复杂的产品结构 体系，另外还有区位、环境等复杂因素的影响，使得房地产业无法生产完全相同 的产品，因此每户住宅均为不相同的产品。( 2 ) 住宅的固定性。住宅与土地密切 相关，并拥有特别的区位，并使住宅市场成为区域性市场。住宅的移动在目前的 技术条件下基本上是不可能的，而居民频繁迁移既很昂贵也很不方便。这意味着 住宅的选择也就是环境、交通、邻里关系、与工作地的距离以及购物中心等公共 服务设施的选择；( 3 ) 住宅的耐久性。许多物品都会被较快地消耗和损坏，但住 宅是一种经济寿命相当长的资本财务，建筑物本身不易损坏，使用周期很长，一 般可达三、四十年，甚至百年以上，住宅的这一特点导致住宅市场可分为新开发 住宅市场和存量住宅市场。住宅市场与其他商品市场最大的不同，是住宅市场有 一个存量市场。在整个住宅市场中，新建住宅的交易量一般所占份额较小，消费 者可以在新旧住宅间选择，选择住宅的建筑类型、小区环境等满足个人偏好的住 宅特点，以达到最大的效用；( 4 ) 保值增值性。一般的商品随着时间的推移，价 格呈下降趋势，方面是科学技术的进步，重新生产该商品的社会必要劳动时间 下降了，另一方面是商品在使用过程中发生了磨损，价格呈下降趋势。而住宅的 价格往往随着时间的推移而自然增值，由于需求的无限性与供给的有限性的矛 盾，外部交通或周围环境的改善，以及通货膨胀等因素等，引起住宅的自然增值。 这意味着住宅的租金( 价格) 与交通和夕 部环境等有一定关系。这些特征表明租 赁住宅租金的影响因素是十分复杂的，与住宅本身的特征关系非常密切。 1 2 4 特征价格模型 特征价格，英文为“h e d o n i cp r i c e ”，“h e d o n i c ”- - n n n 于希n g n “h e d o n i k o s ”，简单地说就是“快乐”( p l e a s u r e ) 的意思。在经济学的背景下， 浙江t 业人学硕1 学位论义租赁住宅特征价格研究以杭州市为倒 “h e d o n i e ”指的是由于对产品或服务的消费而得到的效用或者满足( 贾生华和 温海珍，2 0 0 4 ) 50 对于“h e d o n i c ”一词的翻译众多，有“优惠价格、享乐价格、 效用价格”等，在我国大陆，对该词未有统- , q 法，但我国台湾学者则统一称为 “特征价格”，笔者认为该译名简洁直观，较易被认可，故直接采用该命名方法。 在竞争性市场均衡条件下，住宅租赁者( 购买者) 所支付的租金( 价格) 应 当补偿各种属性能带来的舒适程度。假设在所有家庭的偏好和收入水平类似的前 提下，市场中所有住宅的租金( 价格) 就应当是这些属性值的一个函数，这就是 h e d o n i c 模型。在实际租赁市场中，住宅以不同的物理特征、基础设施、区域特 性等自身特征给承租户提供服务，承租人所支付的租金就是这些服务的市场价 值。住宅的特征把出租人、承租人以及住宅产品本身紧密联系起来。出租人向市 场提供不同特征的住宅产品，由于住宅本身的特征不同而所承担的成本不同；承 租人租赁住宅是为了满足生活、工作、娱乐等需要；住宅产品的效用则取决于住 宅的特征。因此，通过采集住宅的特征和租金等市场交易数据，构建特征价格模 型，估计租赁住宅产品的特征及租金之间的函数关系，就可以对租赁市场进行分 析，了解什么因素会对租金产生影响。 1 3 研究目标和研究内容 1 3 1 研究目标 随着市场经济的发展，租房已成为我国居民住房的第二大房源。尽管很多家 庭通过购买商品房来获得住所，但随着城市流动人口和衍生人口的增加，租房的 家庭仍占相当高的比重。对于住宅租赁市场，国外广泛地采用特征价格理论进行 了理论和实证研究，并取得了丰硕的成果。而我国由于数据采集等困难，在这方 面的研究非常之少。本文的研究目标有：一是系统总结国内外特征价格理论和实 证研究的进展，为以后的研究提供理论基础和经验借鉴；二是以杭州市住宅市场 为例，应用特征价格理论建立租赁住宅的特征价格模型，通过模型的构建来分析 租金的影响因素及影响程度；三是通过本文的研究，为相关政府机构制定政策， 企业投资与开发，房地产中介评估咨询机构以及居民租赁住宅提供可行的分析方 法和判断依据。 5 贸生华，温海珍房地产特征价格的理论发展及其应用阴外国经济与管理，2 0 0 4 ，2 6 ( 5 ) ：4 2 - “ 浙江下业人学硕 学位论义租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 1 3 2 研究内容 论文研究内容主要包括以下四个方面： ( 1 ) 国内外关于特征价格模型的研究现状。通过广泛查阅中外文献，掌握 特征价格模型的理论基础，了解模型在国外的实证研究现状和国内的初步应用情 况。 ( 2 ) 租赁住宅特征价格模型的构建。在对国内外学者有关研究住宅租金问 题的著作和文献进行梳理的基础上，选择住宅租金的特征变量，并提出了模型的 三种函数形式。 ( 3 ) 论文数据的获取与量化。对杭州住宅租赁市场进行问卷调查，对问卷 数据进行初步分析，并对变量数据进行量化，为建立租赁住宅特征价格模型打下 良好的基础。 ( 4 ) 实证研究。以杭州市住宅租赁市场为例，建立租赁住宅特征价格模型， 并用s p s s l l 5 软件对模型进行估计判断，分析住宅特征的特征价格，并确定租 金的主要影响因素以及影响程度。在此基础上，再对杭州市住宅租赁市场进行细 分。 1 4 研究方法和结构框架 1 4 1 研究方法 ( 1 ) 规范分析 第一，对特征价格模型进行理论探讨，包括模型的理论基础，隐性市场及均 衡市场的分析，为模型构建奠定了良好的理论基础。 第二，对国内外学者有关研究住宅租金问题的著作和文献进行了梳理，为模 型变量的选择提供依据。 ( 2 ) 实证分析 第一，以分层随机抽样的方式，通过问卷调查，对杭州住宅租赁市场进行初 步分析。 第二，本文采用h e d o n i c 方法，对模型进行评价并对模型变量进行参数估计 和检验，分析住宅租金的特征价格及影响因素。 浙江t 业人学坝 ：学位论文租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 第三，对杭州市租赁住宅市场进行市场细分，对细分市场分别构建模型进行 比较研究。 1 4 2 论文结构 第一章，绪论。 首先，简单介绍了论文的研究背景与意义，分析了国内关于住宅租赁市场研 究的现状。然后，论述了包括租赁住宅、住宅租金、特征价格等几个基本概念。 最后提出了论文的研究目标，概述了本文的研究内容和结构安排，并提出论文的 研究创新点。 第二章，特征价格模型的文献综述。 首先，探讨了特征价格模型的理论基础。其次，概括了模型在国外的实证研 究现状，特别是在编制价格指数、政府公共政策效果评估、价值评估方面的应用。 最后，分析了该模型在国内的初步应用情况，包括特征价格理论研究方面、房地 产价格指数编制、价值评估方面、房地产价值影响因素方面四个方面的研究。 第三章，租赁住宅特征价格模型的构建。 首先，对国内外学者有关研究住宅租金问题的著作和文献进行了梳理。然后， 总结了可采用的住宅租金特征变量，并把变量分成建筑特征( s t r u c t u r a l ，s ) 、区 位特征( l o c a t i o n ，l ) 、邻里特征( n e i g h b o r h o o d ，n ) 三大类，并在此基础上 对可供选择变量进行分析探讨，依据中国国情选择了1 8 个变量，并对变量进行了 定义。最后，提出了函数形式的选择，其中包括线性函数形式、对数函数形式和 半对数函数形式，并简单分析模型的估计和检验方法。 第四章，论文数据的获取与量化。 首先，在确定住宅租金可能影响因素的基础上，对杭州住宅租赁市场进行问 卷调查，根据所得数据初步分析杭州市住宅租赁市场、受访者基本特征及对租赁 住宅的需求特征。然后，采用数据直接应用法、李克特5 点法、虚拟变量法三大 方法对模型变量进行量化。 ， 第五章，特征价格模型实证研究。 首先，分别用线性函数、对数函数和半对数函数形式构建杭州租赁住宅特征 价格模型，并采用o l s 方法进行了模型的估计和检验，最后选择了线性模型作 为分析杭州住宅租赁市场的最佳模型。然后，根据线性模型的结果，确定了杭州 浙江t 业人学硕i ：学位论文 租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 市租赁住宅的特征价格模型，并对模型估计结果进行了分析，得出了特征的隐含 价格，考察了进入模型的变量对住宅租金的影稚度，分析了没有进入线性模型 的特征变量。 第六章，市场细分。 本章为实证研究的第二部分，在分析市场细分理论的基础上 按照人口统计 学和社会经济学变量中的性别、年龄、婚姻状况、户口所在地、家庭收入，对杭 州市住宅租赁市场进行细分，采用c h o w 检验对细分市场是否存在进行了检验， 然后对存在的细分市场的年龄、婚姻、家庭收入变量构建线性模型i 并进行了比 较分析。 第六章，结论和展望。 归纳出全文的主要研究结论，指出本文的理论价值和实践价值，并指出本文 研究的不足之处和后续研究工作中可以进一步探讨的问题。 浙江t 业大学硕 二学位论文租赁住宅特征价格研究以杭州市为倒 1 4 3 论文框架 1 。5 研究创新之处 第一，国内目前还没有以住宅租金为研究对象进行系统的实证研究，本文第 一次建立了城市租赁住宅租金形成的特征价格模型，并以杭州市住宅租赁市场为 例，进行了实证分析，查阅中国期刊网等国内学者对住宅交易特征价格进行了研 究，但没有查到一篇关于租赁价格的实证文章。 第二，在变量选择方面，结合国内外文献，选择了适合国内实际情况的变量。 第三，在市场细分方面，选择了人口统计学和社会经济学中的年龄、婚姻状 况、家庭收入等变量对租赁住宅市场进行细分。 浙江t 业大学烦e 学位论文 租赁住宅特征价格研究一以杭州市为咧 2 特征价格模型文献综述 特征价格方法自提出以来，在欧美各国研究资产价值、房地产评估、物价指 数计算等领域中的应用长盛不衰，已经取得了丰硕的研究成果。在我国的香港、 j 台湾地区，东南亚的新加坡和马来西亚等国也均有着广泛的研究和应用。近年来， 我国以蒋一军为代表的国内学者将特征价格理论引入国内，对住宅交易价格进行 实证研究，本章将对国内外研究文献作一系统梳理，为本文实证研究提供理论依 据。 2 1 特征价格模型的理论分析 2 1 1 特征价格模型的理论基础 传统的消费者需求理论把商品假设为同质性，并假设消费者所获得的效用来 自商品本身，因此只重视商品价格变化与数量多少的关系，这种假设与现实的许 多商品交易、商品价格并不吻合，为了解决此问题，近代经济学家提出了一些方 法，特征价格理论就是其中之一。特征价格模型的理论基础被称为特征价格理论 ( h e d o n i cp r i c et h e o r y ) ，特征价格理论是对异质性商品( 住宅、土地、汽车等) 中相互区别又紧密联系的各种特征价格迸行评估的一种理论。 特征价格理论认为消费者对异质性商品( 汽车、工人、住宅和土地都是典型 的异质性商品) 的需求，并不是基于商品本身，而是因为商品所内含的特征或属 性。消费者购买这些商品和使用它们是作为一种“投入”，并把它们转化为效用， 效用水平的高低依赖于商品所包含的各种特征的数量( l a n c a s t e r k j ，1 9 6 6 ) 6 。 同时，该理论强调异质性商品由该商品的各种特征复合丽成，相当于异质性商品 由各种同质的属性聚集而成，也就是异质性商品由一束“同质属性束”组成，异 质性商品的价格由这些同质属性的价格聚集而成，各种属性在各自的子市场( 隐 含市场) 上有各自的价格，但这种价格在现实生活中可能没有实际意义。 特征价格理论认为异质性商品属性的市场是隐含的。所谓市场隐含性是指异 质性商品在生产、交换和消费过程中，异质性商品总的价格和交易是可观察的， 但每个商品的属性( 特征) 对应一个隐含( i m p l i c i t ) 市场，同时对应一个属性价 6l a n c a s t e r , kj an e w a p p r o a c h t 0c o n s u m e r t h e o r y 【j 】j o u r n a lo f p o l i t i c a le c o n o m y ，1 9 6 6 , 7 4 ：1 3 2 - 1 5 7 浙江丁业人学颤i ：学位论文租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 格。异质性商品的市场可以理解为由许多同质属性的隐含市场构成。这样的市场 难以用传统的经济模型分析，因为它们不能仅仅由一个价格来表征，而应该采用 一系列价格来对应商品的属性( 品质) 或者说它所包含的特征。特征价格理论提 供了一种方法来确定属性价格的结构( 确定特征价格函数) ，使用这些价格进行 需求分析，把属性在隐含市场上当作一种“商品”来确定其需求系统 p ( z ) + y2 - 3 构建拉格朗同函数，容易得到券= 只：、则u ，；嵩，p 。= 嚣。通常，把p ；称为特 甜yo 匕0 匕， 7 贸生华城市土地价格的微观影响因素及其实证研究【d 】博士学位论文，浙江大学，2 0 0 4 。卢盒北，刘立秋，耩十交易的房地产定价模型研究【j 】沈阳理工大学学报，2 0 0 5 ，2 4 ( 3 ) ：8 7 - 9 0 浙江t 业人学预j 。学位论文租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 征要素i 的特征价格，把函数p ( z ) 称为特征价格函数。 对单个消费者而言，最优选择为 o , a ：兰：户2 4 o z ，“r 即每个特征对应的竞租函数的斜率和特征的隐含价格相等时，消费蓍对住宅特征 i 的选择得到最优结果，此时消费者出价曲线和特征价格曲线相切。这一结论是特 征价格函数应用于市场分析的原因之一。因为它表明，如果我们能够估计特征要 素的特征价格以及消费者所作的选择，那么在最优化行为假设下，上述结论就可 以提供有关消费者的偏好以及是否愿意为所选择的属性而支付相应的费用的信 息。另外，对开发商利润最大化原则，可以得到类似结果。即在市场均衡状态下， 开发商的要价函数和特征价格函数相切时，开发商将得到最优结果，如图2 1 ( 张 红，2 0 0 4 ，p 1 5 6 ) 9 所示。 综上所述，在市场均衡状态下，如果消费者和开发商均采用理性行为，为了 得到效用最大化和利润最大化，则一次成功的交易对应的价格落在图2 i 上，并 且出价曲线、要价曲线和特征价格函数三者相切于一点。因此可以收集住宅租金 ( 价格) 、特征数量的数据、采用回归技术进行建模，得到住宅的特征价格函数， 从而也能得出特征的隐含价格。 图2 1 住宅特征的数量均衡分析 9 张红房地产经济学讲义嗍北京：清华大学出版社，2 0 0 4 ：1 5 0 价格函数 浙江工业大学硕学位论文 租赁住宅特征价格研究一以杭州市为例 2 2 国外特征价格模型的实证研究 2 2 1 编制价格指数 特征价格模型最初的应用是编制价格指数，美国的汽车产业分析专家c o u r t ( 1 9 3 9 ) 最先借鉴功利主义的享乐哲学，估计汽车消费者能够从汽车的各个属性 ( 速度、内部舒适度、安全等) 所获得的享受，并认为这是对汽车估价的基础， 后来g r i l i c h e s ( 1 9 7 1 ) 等亦曾利用特征方法编制汽车产业的价格指数。即使是现 在，特征价格模型的第一个非常重要的应用，也还是根据数据的性质( 时问序列 数据、横截面数据、面板数据) ，对价格指数的编制方法进行全面改善。 在住宅价格指数方面，英国统计学家f l e m i n g 于t 9 8 4 年最早使用特征价格理 论编制英国的住房价格指数；p i y u s ht i w a r i ( 2 0 0 0 ) m 认为应用价格指数来分析 m u m b a i 的城市住宅价格变化是非常重要的，当应用横截面数据和直接时间变量 数据进行回归分析时，结果表明横截面数据较好，最后p i y u s h ) 君m u m b a i 的城市发 展、人口和就业类型来解释城市住宅价格变化；j o h a n n e sh o f f m a n n ( 2 0 0 2 ) 1 1 认 为以住宅特征为自变量，租金为因变量作h e d o n i c 回归是一个比较强的方法，文 章在分析德国社会经济面板数据的基础上，用特征价格方法分析住宅租金，并编 辑不同的住宅租金的价格指数。此外，还有g o o d m a n ( 1 9 7 8 ) ，t h i b o d e a u ，t h o m a s g ( 1 9 9 5 ) ，w a l l a e e & n a n c y e ( 1 9 9 6 ) ，c a n ( 1 9 9 7 ) 等众多学者对住宅价格 指数作过相关研究，这些研究的基本目的是提高住宅价格基准( b e n c h m a r k ) 的 精确性。 特征价格理论还可以用于估计个人电脑的价格指数( b e m d t ，e r n s t r ，1 9 9 5 ) 、 新客车的质量修订价格指数( b o d e ，b e n ，j a nv a i ld a l e n ，2 0 0 1 ) 等多种商品的 价格指数的编制。 2 2 2 价值评估 房地产估价的基本方法是收益法、成本法和市场比较法，但这些方法过多地 考虑了供求关系变化对价格的影响，对物业本身给消费者带来的主观享受分析得 不够充分，而基于人们主观感受进行评价的h e d o n i c 模型定价为商品住宅的价值 op i y u s h t i w a r ih o u s e p r i c e d y n a m i c s i n m u m b a l l 9 8 9 - 1 9 9 5 1 j r u r d s 。2 0 0 0 ，1 2 ( 3 ) ：1 4 9 1 6 3 1 j o h a n n e s h o f f m n ，c l a u d i a k u r z r e n t i n d u c e s f o r h o u s i n g i n w e s t g e r m a n y j e c b w o r k i n g p a p e r n o 1 6 ，2 0 0 2 1 3 浙江t 业人学域b 学位论文租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 评估提供了另外一条思路。在c o u r t ( 1 9 3 9 ) 的著作问世之前，w a u g h ( 1 9 2 9 ，e 2 3 7 ) 1 2 早就对质量如何影响商品的质量，并且估算了每种属性的隐性价格，其研究不 仅首次建立了我们现在所称的“特征价格函数”，而且也是早期多元统计技术在 经济学上的应用，成了利用计量经济学理论对这一领域进i f 亍革新的主要技术基 f 础。如今，越来越多的评估师采用特征价格方法，因为该模型能够改进物业评估 的具体操作方法。如d u b i n ( 1 9 8 7 ) ”，他用j 检测来确定哪些邻里变量能最好地 解释住宅价格的改变，结果表明邻居的特征( 种族和社会经济的描述) 比公共服 务的质量更重要；p e t e re n g l u n d ( - 1 9 9 7 ) 介绍了估计房地产和其他耐用品等资 产价值的特征价格改良方法。通过运用非常丰富和详细的数据( 1 2 年内，所有瑞 典销售住宅的描述广泛的和金融的信息) ，来分析动态的住宅价格。结果确定了 影响住宅价格的许多方面价值，也确定了住宅特殊个体和特殊方面的角色。 环境质量对居民生活的价值、公共服务的价值等无法通过市场直接交易，其 价值难以进行评价，而特征价格模型已经成为对这类非市场物品评价的主流方法 之一。通常最一般的方法是，检查当接近环境美好的场所时房地产价格是否上升， 或者接近环境不好的场所时价格是否下降。如c o r r e l l ，e ta l ( 1 9 7 8 ) ”研究了美 i 垂c o l o r a d o 的绿化带( g r e e n b e l t ) ，发现邻近住宅离开附近公共场地一英尺，价值 会下降$ 1 0 2 0 。估计在1 9 7 5 年，由于此工程的存在，该地区周边物业的价值增值 $ 5 4 0 万；o k m y u n gb i n & s t e v ep o l a s k y ( 2 0 0 2 ) ”把沼泽分为沿海沼泽和内陆沼 泽，用特征价格方法估计沼泽如何影响周边住宅的价值，结果发现接近沿海沼泽 对附近住宅的价值有正的影响，而内陆沼泽附近的住宅价值相对较低，离最近海 岸的距离缩短1 0 0 0 英尺，在最初的一英里住宅价格将增力1 5 1 0 1 0 ，而在同等情况 下，内陆沼泽附近的住宅的价值将降低$ 5 6 7 ；另外，k i m m e l & m a r g a r e t m ( t 9 8 5 ) ， c h e s i r e & s h e p p a r d ( 1 9 9 5 ) ，a l l a n ，e t a l ( 2 0 0 1 ) 等是这类文献中的我们可以 参考的代表。 另外，某些方案的价值，如住宅租赁市场中租金优惠( r e n tc o n c e s s i o n s ) ，其 ”( 美国) p a u lc h e s h i r ea n d ( 英r e ) e d w i ns m i l l s ，安虎舞，朱妍区域和城市经济学手册0 田北京：经济科 学出版礼2 0 0 3 ：2 3 7 ”d u b i n r a s u n g , c h ，s p e c i f i c a t i o no f h e d o n i cr e g r e s s i o n s ：n o n - n e s t e dt e s i so nm e a q a r e so f n e ig i l b o r h o o d sq u a i l t y 【j 】j o u r n a lo f u r b a ne c o n o m i c s ，1 9 8 7 ，2 7 ：9 7 - 1 1 0 “p e t e re u g l u n d j o h nmq u i g l e ya n dc h r i s t i a nl r e d f e a r n i m p r o v e dp r i c ei n d e x e sf o rr e a le s t a t e ：m e a s u r i n g t h ec o u r s eo f s w e d i s h j h o u s i n gp r i c e s 。1 9 9 7 ”c o r r e l l l i l l y d a h la n ds i n g e l lt h ee f f e c t so f o r e a n b e l t so or e s i d e n t i a lp r o p e r t yv a l u c s ：s o m ef i n d i n g so i lt h e p o l i t i c a le c o n o m yo f o p e ns p a c e j l a n de c o n o m i c s ，1 9 7 8 ，5 4 ：2 2 0 7 2 2 1 7 1 6 o k m y u n g b i n ，s t e v e p o l a s k yv a l u i n g c o a s t a lw e t l a n d s ：a h e d o n i c p r o p e r t y p r i c e a p p r o a c hs e p t e m b e r 2 0 0 2 1 4 浙江t 业大学顽i 。学位论文 租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 价值难以用普通方法加以量化，但可以通过特征价格方法判断，结果显示出租优 惠可平均每月提高房屋租金$ 9 9 l ，参见j a m e sr f r e w & gd o n f l dj u d & d a n i e lt w i i 墩i e r ( 1 9 9 0 ) 。 2 2 3 政府公共政策效果评倍 为调节住宅市场，各国政府均会实施一系列政策和措施，但并不是所有的政 策方案均可以得到如期的效果，所以公共政策的实际实施效果成了政府和许多经 济学家关注的问题。公共政策分析对政策的制定和执行有着不可低估的价值意 义，在计算不同政策方案的成本和效益时，特征价格模型成了判断的重要工具， 广泛应用于许多研究中。 如对住宅进行价格补贴：补贴，是为特定目的向某种人进行支付的行为。在 大多数国家，无论是市场经济国家还是社会主义国家，随时间发展起来的补贴方 式常没有明确的政策目标。q u i g l e y ( 1 9 8 2 ) 7 为了估计发展中国家的特殊住宅补 贴的益处，使用住宅价格的非线性特征模型来估计家庭的补偿性需求；b u c h e l ， s a n dm h o e s l i ( 1 9 9 5 ) 硌比较了日内瓦补贴和非补贴住宅市场的租金和租金税， 以此研究同内瓦的住宅补贴政策是否有效。文章引入一个区分两个市场的虚拟变 量，用全样本进行不同住宅的租金回归分析，结果发现相同特征的补贴住宅和非 补贴住宅的租金存在1 5 的差异。此外，他们发现补贴和非补贴市场住宅特征的 价值是不同。最后，文章认为日内瓦的补贴政策达到预期目标，补贴住宅的承租 人可获良好待遇，补贴住宅的业主的利益也不会受到损害；s t e p h e nk m a y o 。 ( 1 9 9 9 ) ”为拉丁美洲的住宅补贴建立了设计和评估的指导方针，是对i d b 的住 宅方针的补充。它详细描述了住宅补贴作为住宅政策工具之一的动机，住宅补贴 可能需要探知的标准，可供选择的补贴系统，补贴系统的设计原理和设计、执行 的必须信息。另外，文章试验性评估了目前i d b 在住宅和城市发展中的运行情况， 特别强调了这些住宅补贴方案的原理与报告中原理不一致部分。在这些估价的基 础上，为i d b 政策和实践提供的建议。 如关于公共住宅政策：发展中国家和发达国家在公共部门提供和资助出租用 1 7 q u i g l e y , j o h n mn o n l i n e a r b u d g e t c o n s t r a i n t sa n d c o n s u m e r d e m a n d ：a l l a p p l i c a t i o n t o p u b l i c p r o g r a m s f o r r e s i d e n t i a lh o u s i n g j j o u m a io f u r b a ne c o n o m i c s 1 9 8 0 】2 ：1 7 7 2 0 1 ”b u c h e l sa n dmh o e s l iah e d o n i ea n a l y s i so f r e n ta n dr e n t a lr “e n t l ci nt h es u b s i d i s e da n du n s u b s i d i s e d h o u s i n g s e c t o r s i n o e n e v a i j u r b a ns t u d i e s ，1 9 9 5 ，3 2 ( 7 ) ：1 1 9 9 1 2 1 3 ”s t e p h e nk m a y os u b s i d i e si nh o u s i n g j s u b s i d i e si nh o u s i n g , 1 9 9 9 1 5 浙江t 业大学顽+ 学位论文 租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 住宅的数量和特性方面，是有很大区别的，但不管以何种占有权形式租用公共住 宅，所有居住者实际上都得到某种形式的政府资助。b r u n o & d eb o r g e r t ( 1 9 8 6 ) 2 0 分析了公共住宅政策的福利，明确考虑了政府政策下的住宅特征的组成，用特 征价格模型进行估计，公共住宅政策的收益与与家庭特征有关，比如家庭规模、 i 收入和年龄等；o l s e n ，e d g a ro & d a v i dm b a r t o n ( 1 9 8 3 ) ”等也曾对公共住宅 的利益和成本问题作过分析。 如关于租金控制政策：全世界城市居民大约4 0 是住房租用人，在很多发展 中国家的城市中，住房存量的2 ，3 以上是出租房屋( m a l p e z z i ，s ，1 9 9 1 ) z 2 。大多 数国家对本国出租房屋存量的一部分或全部，都采取菜种方式的价格控制，租金 控制能否决定租金标准或者能否控制租金上涨的问题，对此人们已经进行了大量 的租金控制的成本效益研究。d e n t o nm a r k s ( 1 9 8 4 ) 2 3 利用特征价格模型分 析租金控制区域与非控制区域，结论认为租金控制约束将导致隐含特征价格下 降；另外，租金控制在控制想给所有者公平的情况下，仍会导致租赁住宅定价时 相当程度的失真；f a l l i sa n ds m i t h ( 1 9 8 5 ) 2 4 发现租金未控制区域的租金会超过 在没有控制市场的情况下的租金。租金控制的相关研究文献还有a m o t t ，r i c h a r d a n dm a s a h i r oi g a r a s h i ( 2 0 0 0 ) ，b a s ue ta l ( 2 0 0 0 ) 等。 2 3 国内特征价格模型的研究现状 目前，中国国内学者对特征价格模型的研究尚处于起步阶段。一是关于特征 价格方面发表的文章数量较少。笔者采用“享乐价格”、“特征价格”、“h e d o n i c ” 等检索词进行的搜索，在中国期刊网上学术论文共计有2 5 篇，万方数据库中有1 0 篇。( 至2 0 0 6 年3 月为止) 。二是有关文章的内容以篱单介绍为主，大多是把特 征价格理论作为建立价格指数的一种方法，或者是在介绍价值评估方法时简单地 介绍该理论，浙江大学的贾生华老师在特征价格理论及实践方面作了大量的工 作，为该理论的进一步研究作出了一定的贡献。而运用大量数据，应用特征价格 ”d e b o t g e r , b r u n o e s t i m a t i n g t h e b e n e f i t s o f p u b l i c - h o u s i n g p r o g r a m s ：a c h a r a c t e r i s t i c s a p p r o a c h 【玎j o u r n a l o f r e g i o n a ls c i e n c e ，1 9 8 6 。2 6 ( 4 ) ：7 6 1 - 7 7 3 ”o l s e n e d g a r oa n d d a v i d m b a r t o nt h e b e n e f i t sa n d c o s t s o f p u b l i c h o u s i n g i n n e w y o r k c 时田j m h n a l o f p u b l i ce c o n o m i c s ，2 0 ，1 9 8 3 ，2 9 9 3 3 2 ”m a l p e z z i s a n dg b a l lr e n tc o n t r o li nd e v e l o p i n gc o u n t r i e s w o r l db a n kd i s c u s s i o np a p e r n o , 1 9 9 1 ，1 2 9 ”d e n t o n m a r k st h e e f f e c t r e n tc o n t r o l0 1 1 t h e p r i c e o f r e n t a l h o u s i n g ：a n h e d o n i c a p p r o a c h j l a n d e c o n o m i c s ，1 9 8 4 ，6 0 ( ”：8 i 9 4 2 4 f a i l s ga n ds m i t h lbp r i c ee f f e c t so fr e n tc o n t r o lo nc o n t r o l l e da n du n e o n t r o l l e dr e n t a lh o u s i n g i nt o r o n t o ：a h e d o n i ci n d e xa p p r o a c h j c a n a d i a nj o u r n a lo f e c o n o m i c s ，1 9 8 5 ，1 8 ：6 5 2 6 5 9 1 6 浙江t 业人学颀1 1 学位论义租赁住宅特征价格研究以杭州市为例 模型研究租赁住宅租金影响因素的实证研究，到目前为止在公开刊物上尚未发 现，主要原因可能是建立特征价格模型所需要的全面数据的搜集存在很大的困 难，而目前还没有建立起可供研究者方便使用的透明的信息系统。 特征价格