（技术经济及管理专业论文）自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究——基于杭州的实证分析.pdf

浙江工业大学硕士学位论文自有住宅与租赁住宅膳住质量差异化研究 自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究 基于杭州的实证分析 摘要 近年来，我国房价一路高涨，居民购房热情不断升温，购房热一 浪高过一浪。住宅销售市场的火爆与住宅租赁市场的滞后形成鲜明对 比，由此也催生出大批中低收入者贷款买房的“房奴”现象。尽管政 府与各界人士多番呼吁居民要转变消费观念，实行梯度消费，但效果 甚微。自有住宅与租赁住宅究竟存在哪些差异，影响居民的租购选 择? 本论文在对已有的关于自有住宅与租赁住宅差异化、居住质量评 价相关文献进行系统整理的基础上，构建了基于自有住宅与租赁住宅 比较的居住质量评价指标体系，并通过独立样本t 检验从住宅品质、 小区品质、公共设施可及性和享有的权利四个维度定量研究了杭州市 自有住宅与租赁住宅居住质量的差异。 实证分析过程中，我们对杭州市自有住宅者与租赁住宅者进行了 抽样调查，在此基础上利用统计软件对总体样本进行多元线性回归分 析，对模型包含的假设进行了检验，得出影响居住质量的1 3 个指标 构成新的评价体系来进行自有住宅与租赁住宅差异化的研究；实证结 果显示，自有住宅者无论是在住宅本身品质上，还是所居住小区品质、 i 浙江工业大学硕士学位论文 自有住宅与租赁住宅膳住质量差异化研究 周边配套设施和享有的权利等各方面都明显优于租赁住宅者，同时， 不同收入或不同教育水平的自有住宅者与租赁住宅者在居住质量上 的差异也非常显著。 关键词：居住质量，差异化，多元线性回归，t 检验 浙江工业大学硕士学位论文自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究 d i f f e r e n c es t u d yo nr e s i d e n t i a lq u a l i t y b e t 咂e nh o u s eo w n e r sa n dr e n t e r s 一ac a s es t u d yi nh a n g z h o u a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，t h ep r i c e so fo u rc o u n t r y sh o u s i n ga r er i s i n gh e a v i l y ，t h e r e s t d e n t sc o n t i n u et oh e a tu pe n t h u s i a s mf o rp u r c h a s i n gh o u s e sa n dt h eh e a to f p u r c h a s i n gh o u s ew a v ea f t e rw a v e c o n t r a s tw i t ht h eh o ts a l e sm a r k e tf o rr e s i d e n t i a l t h er e s i d e n t i a lr e n t a lm a r k e ta r el a g g e d t h i sa l s os p a w n e dt h e ”h o u s i n gs l a v e s ” p h e n o m e n o nt h a tal a r g en u m b e ro fl o w i n c o m el o a n st ob u yah o u s e a l t h o u g ht h e g o v e r n m e n ta n de x p e l sf r o md i f f e r e n tc i r c l e sr e p e a t e d l ya p p e a l e dt or e s i d e n t st o c h a n g et h e i rc o n s u m p t i o nc o n c e p t ，i m p l e m e n tt h eg r a d i e n tc o n s u m p t i o n ，b u tt h e e f f e c tw a sm i n i m a l w h a ta r ee x a c t l yd i f f e r e n c e sb e t w e e no w n e dr e s i d e n t i a la n dr e n t a l h o u s i n gt h a te f f e c tt h eo p t i o n so fr e s i d e n t s ? i nt h i sp a p e r , w eb u i l tt h eq u a l i t ye v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mw h i c hb a s e do n c o m p a r i s o no ft h eo w n e dr e s i d e n t i a la n dr e n t a lh o u s i n go nt h eb a s i so fs y s t e m a t i z i n g t h el i t e r a t u r e a n dt h r o u g htt e s to ft h ei n d e p e n d e n ts a m p l et os t u d yt h ed i f f e r e n c e so f t h eh o u s i n gq u a l i t yb e t w e e nr e s i d e n t i a lh o u s i n ga n dr e n t a lh o u s i n go fh a n g z h o u i nt h ee m p i r i c a la n a l y s i s ，w ed oas a m p l es u r v e yw i t ht h eo w nr e s i d e n t i a la n d r e n t a lh o u s i n gp e o p l eo fh a n g z h o u o nt h i sb a s i s w eu s et h es t a t i s t i c a ls o f t w a r et od o m u l t i p l el i n e a rr e g r e s s i o na n a l y s i sf o rt h eo v e r a l ls a m p l ea n dg i v eat e s tf o rt h em o d e l a s s u m p t i o n s f r o ma b o v ew o r k w eg e t13i n d i c a t o r sw h i c ha f f e c tt h eq u a l i t yo ft h e h o u s i n gt or e s e a r c ht h e d i f f e r e n t i a t i o no ft h eo w n e dr e s i d e n t i a la n dr e n t a lh o u s i n g t h ee m p i r i c a lr e s u l t ss h o wt h a to w n e dr e s i d e n t i a la r eo b v i o u s l yb e t t e rt h a nt h er e n t a l h o u s i n g n o to n l yi nt h eq u a l i t yo f t h er e s i d e n t i a lb u ta l s oi nt h eq u a l i t yo ft h e r e s i d e n t i a lq u a r t e r s 、s u r r o u n d i n gf a c i l i t i e sa n dt h ee n j o y m e n to ft h er i g h t s i ns a m e t i m e 。t h e r ea r es i g n i f i c a n td i f f e r e n c e si nt h er e q u e s to ft h er e s i d e n t i a lq u a l i t y b e t w e e no w n e dr e s i d e n t i a la n dr e n t a lh o u s i n gp e o p l e 。w h o s el e v e l so fe d u c a t i o na n d i n c o m ea r ed i f f e r e n t k e yw o r d s ： r e s i d e n t i a lq u a l i t y ；d i f f e r e n c e ；m u l t i p l el i n e a rr e g r e s s i o n ；tt e s t i l l 浙江工业大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的研究成果。除文中已经加以标注引用的内容外，本论文 不包含其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得浙 江工业大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本声明 的法律责任。 作者签名： 俳黟 日期：弓荜j 月孑d 日 ， 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权浙江工业大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密囱。 ( 请在以上相应方框内打“4 ) 日期：矽产，月知日 日期：力口。9 年，月；口日 浙江工业大学硕士学位论文 自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究 1 绪论 1 1 研究背景 世界各国通常按产权结构将住房分为自有住房和租赁住房。承租需求是住房 消费的重要组成部分( 刘美霞，2 0 0 4 ) 。 美国居民生活水平很高，住房消费的市场化程度也很高，美国政府也一直在 鼓励居民拥有自己的住宅，但租赁住房的比例，一直在3 0 以上。2 0 0 6 年美国的 住房自有率为6 8 8 ，在1 9 6 0 年以后的4 0 年中，住房自有率仅仅提升了5 5 个 百分点( 王志平，2 0 0 8 ) 。 英国的自有住房率比美国略高。从1 9 8 1 2 0 0 4 年，英国自有住房率从5 7 增 加到7 1 ，2 0 多年来，英国自有住房率提高了1 4 个百分点。阶段性地看，自2 0 世纪9 0 年代以来，英国自有住房率增长缓慢，基本维持在7 册左右。自1 9 9 6 年 以后形成了一个相对稳定的住房消费格局：即约7 0 9 g 的家庭拥有自有住房产权， 约2 0 的家庭租赁政府提供的公有住房，约1 0 的家庭租赁私人住房。随着英围 房地产价格的攀升，中低收入者中通过租房途径来解决居住问题的人数呈增加趋 势。2 0 0 4 年底英国政府通过了住宅法2 0 0 4 ) ) ，就如何改善租房户的居住条件， 创建更加公平和良好的住房市场，以及加快实现政府关于2 0 1 0 年“体面”住房 目标等做出一系列切实可行的规定( 周云清，2 0 0 8 ) 。 德国住房市场一个最大的特点是在整个住房市场中，租赁市场比重大于住房 销售市场。德困自有住房率仅为4 2 ，租赁住房率为5 8 ( 纪尽善，2 0 0 7 ) ，租 赁市场发达程度可见一斑。为发展住房租赁市场，德国高度重视广开出租房源， 确保税赁住房供应稳定。现在德国租赁住房己形成多种结构：住房租赁市场巾， 9 8 左右均为私房，这其中最多的是私人出租住房和合作社出租住房，分别占 6 6 署h2 2 ，还有8 是基金或保险公司出租住房，3 为专业建房公司出租住 房：在全部租赁市场住房中，仪有1 - 2 为政府公房出租住房( 纪尽善，2 0 0 7 ) 。 德国在发展住房租赁巾- 场过程中，还特别重视加强租赁市场法制建设和管理，保 障租房者合法权益，稳定租金，防止租赁非法投机行为的发生。德国政府对房租 水平进行规范，租房法注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房；此外， 对住房合作社建造出租房屋，政府还实行免税政策。 瑞典实行的是强制性的住房质量和条件。瑞典法律规定，没有窗户的房子， 没有供暖系统的房子，没有单独卫生间的房子，一律不许住人。瑞典法律不但对 建筑条件做出了硬性规定，对住房内部设施也有明文规定。不管是租赁住宅或是 自有住宅，都必须铺有地板、墙纸，卫生问和厨房必须铺有瓷砖。除了别墅，所 有的房了都是按照程序更换装修的。住房上的这些强制性，让瑞典人接受了一致 t 浙江工业大学硕士学位论文自有 t 宅与租赁住宅居住质晨舞异化研究 的住房条件，自有住宅者与租赁住宅者的居住质量都得到了有效保障。 总之，国外发达国家的房地产市场信息透明、公开，中介组织发达且监管严 厉，存量房和租赁市场发达，政策保障和社会诚信高等因素对于激发居民的购房 ( 租房) 积极性起到了良好的作用。相比国外发达国家，我国的住宅消费中租赁 消费严重不足。 我国城市住房自有化率在短期内经历了迅速上升的过程。在2 0 世纪7 0 年代 末，中国城市中的住房自有化率仅在1 0 9 6 左右，有些城市甚至低于4 ，而2 0 0 5 年中国城市的住房自有化率已经达到了8 2 ( 郑思齐，2 0 0 7 ) ：到2 0 0 7 年底，根 据我国建设部公布的数据显示，城镇居民住房自有率达到8 3 。在如此高的住房 自有率下，购房依然相当活跃，住宅销售市场繁荣，房价被不断推高。在这样的 房地产市场背景下，高收入家庭有能力购房，低收入家庭可以享受政府提供的经 济适用房和廉租房，而大量的中等收入家庭在租房或是买房的选择中徘徊。在如 此高的房价下，租房本应成为中等收入家庭的理性选择，然而与住宅销售市场的 火爆相比，住宅租赁市场却供大于求，存在大量空置房。“高不可攀”的房价与 教育、医疗支出已经成为压榨中低收入者的“新三座大山”，自2 0 0 4 年以来，房 价与家庭收入之比在增加，中等收入者目前的还贷已经占家庭收入5 0 ( 2 1 世纪 经济报道，2 0 0 7 ) 。不少专家提出每个人都想买房的观念“是非常错误的”( 龙 永图，2 0 0 7 ) “中国将人人享有适当住房”( 汪光焘，2 0 0 7 ) ，呼吁国家应调整目 前鼓励全民买房的住房政策导向，倡导中低收入家庭租房居住( 束克欣，2 0 0 6 ) ， 建立合理的住房消费模式。引导居民适度消费和梯度消费，要形成购房和租赁、 新房市场和旧房市场两条腿走路的格局( 张元端，2 0 0 9 ) 。 购买与租赁都是住房消费的形式，但为何人量的中等收入家庭宁愿背负着沉 重的按揭贷款压力，缩衣节食为拥有一套住房劳其一生，也巧i 愿选择租赁住房? 租赁住宅与自有住宅存在哪些差异，影响了居民的租买选择行为，这是一个值得 研究的问题。 为此，本研究试图通过实证研究，从居住质量角度来分析自有住宅与租赁住 宅的差异，以期对政府扩大住宅租赁市场发展、转变居民住房消费观念提供理论 支持。 1 2 研究意义 ( 1 ) 理论意义。国外已有的文献主要集中于家庭租买选择的研究，主要分析 了家庭租买决策的影响囚素，包括从家庭特征( 收入、财富、居住稳定性和人口 统计特征) 、住房特征( 租赁与自有的相对成本、住房租金与住房所有权成本) 和制度因素等角度进行研究。虽然也有不少学者对自有与租赁住房的差异进行了 探讨，但考虑的多是住房状况的差异化，对自有与租赁住房享有权利等方面的差 2 浙江 业大学硕士学位论文自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究 异的研究多为定性比较，定量研究较少。本研究旨在通过对国外相关文献进行系 统梳理的基础上，提出影响住宅居住质量评价指标体系和评价模型，并以杭州为 研究对象，通过实证定量研究自有与租赁住宅居住质量的差异。 ( 2 ) 实践意义。居民对购买住房的偏好与自有和租赁住宅居住质量的差异密 切相关，因而掌握居民对住宅服务质量的需求是政府制定合理住房政策的基础。 本研究试图从消费者微观层面揭示影响居民住宅居住质量的影响因素，探讨自有 住宅与租赁住宅居住质量的差异，从而为政府更好调控租买市场，促进住宅市场 均衡发展提供依据。 1 3 技术路线图 技术路线是引导本文从研究选题、构思、一直到科学结论的总体性研究规划。 论文主要在描述性研究和实证性研究相结合的基础上，采取文献资料研究、问卷 调查、统计分析等手段，力求总结整理有关自有住宅与租赁住宅居住质量差异化 研究的相关文献，并通过构建指标评价体系，由实证得出杭州r b 自有住宅与租赁 住宅在居住质量上存在的差异。本研究采用的主要技术路线如图1 1 所示。 文献阅读 概念界定以及自有与租赁住房差异化 的相关文献梳理 指标体系与模型的构建 实证分析 多元线性回归模型 t 检验比较居住质量差异 差异成因分析与政策建议 结论和展望 图1 i 研究技术路线图 3 浙江工业大学硕士学位论文 自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究 1 4 研究框架 第一章：绪论。简要阐述了论文的研究背景与意义，提出所要研究的问题， 说明论文的研究目标，概述论文的技术路线、论文的章节安排以及本论文的创新 点。 第二章：论文文献综述部分。本章对国内外关于白有与租赁住宅差异化、居 住质量评价指标相关文献研究进行了整理，明确地界定了研究相关的概念，系统 总结了目前关于住宅自有与租赁差异化的研究成果、居住质量的相关研究。 第三章：论文研究的指标体系和研究假设。本章在第2 章文献综述的基础上， 结合本文的研究目的，建立居住质量评价指标体系和提出相应的研究假设。 第四章：为问卷设计与调查。本章将着重阐述本文研究方法和数据的获取， 从问卷设计和变量度量、问卷的回收和初步整理及数据分析方法三个方面进行阐 述。 第五章：实证分析，为奉研究的重点部分。通过对杭州市自有住宅与租赁住 宅的问卷调研，运用收集到的相关数据，用s p s s l 3 0 统计工具进行分析。首先 通过对总体样本的多元线性回归分析得出影响居住质量的因素，由这些因素构建 最终的居住质量评价指标体系；然后，根据回归分析得出的居住质量评价指标体 系，利用t 检验比较杭州市自有与租赁住宅居住质量的差异化，并将统计结果与 研究假设进行对比分析。 第六章：差异分析和政策建议。结合实证分析结果，对自有住房与租赁住房 居住质量上存在差异的成因进行分析，并提出相关政策建议促进住宅租赁市场发 展，改善“住房难”问题。 第七章：结论与展单。总结了本研究的主要结论，阐述了本研究的实践意义， 并介绍了本文的研究局限，也为未来该领域的研究提供了切入点和展望。 1 5 论文创新点 本文试图有所创新的重点问题集中表现在以下几个方面： ( 1 ) 目前关于居住质量的研究多是单一主体，如以住宅整体作为研究对象、 以农村居民住房作为研究对象等，而本研究以租赁住宅和自有住宅作为研究主 体，通过研究其居住质量的差异，得出影响居民居住满意度的主要因素，来解释 为什么国外租赁市场发达，大量居民通过租房解决住房问题。而我国居民更热衷 于“购房热”的真正原因。 ( 2 ) 对于居住质量的定义，突破了单纯的住宅质量指标，将租赁与自有住 宅在享有服务和权利的不同而造成的居住质量的差异也纳入研究范围。通过构建 居住质量指标评价体系，居住质量指标评价体系由住宅品质、小区品质、公共设 4 浙江工业人学硕十学位论文 自有住宅与租赁住宅居住质最差异化研究 施可及性、享有的权利和服务四个维度构成，每个维度下又通过若干个三级评价 指标来衡量，定量研究自有与租赁住宅居住质晕的差异，同时建立居住满意度的 多元线性回归模型，找出显著影响居住满意度的指标，为进一步的政策建议提供 依据。 5 浙江工业大学硕士学位论文 自有住宅与租赁住宅居住质晟差异化研究 2 相关概念界定及文献综述 2 1 相关概念的界定 2 1 1 自有住宅与租赁住宅 ( 1 ) 住宅自有 住宅自有是指家庭拥有住房产权且居住于其中( 郑思齐和刘洪玉，2 0 0 4 ) 。 住房产权是房屋所有者对该房屋财产拥有的占有、使用、收益和处分的权利。住 宅自有者可以在法律允许范围内任意处置住宅存在形式，包括出租、出售、空置 等。 ( 2 ) 住宅租赁 所谓租赁，是指出租人以收取租金为条件，将所拥有的资产定期出租给承租 人使用的一种信用业务，它是资产所有权与使用权相分离的一种资金流通形式 ( 沈健，2 0 0 1 ) 。房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租入将其房屋出租给承租 人使用，由承租人向出租人支付租金的行为( 建设部政策法规司，2 0 0 2 ) 。房屋 所有者将房屋出租给承租人后，承租人即在合同约定时问内具有对该房屋的使用 权。在取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租 赁合同另有规定，否则就是违法行为。 住宅租赁是房屋租赁的一种形式，是指家庭不拥有住房产权，而是通过付出 租金以获得房屋使用权。自有和租赁是两种不同的住房使用模式( 郑思齐和刘洪 玉，2 0 0 4 ) 。 ( 3 ) 住宅私有 住房私有是指住宅的产权性质是私人所有，不是公共所有。私有住房相对于 公有住房，自有住房相对的是租房，强调实际住的人是房主，而不是房客。自有 住房一定是私人所有的住房，但私人所有的住房显然不一定是自有住房，它可以 是房主自住，也可以是他人租借居住( 陈杰，2 0 0 6 ) 。 ( 4 ) 住宅自有化率( 也称住宅私有化率) 住宅自有化率( h o m e o w n e r s h i pr a t e ) 是国际上度量住房所有权状况的重要 指标，反映了住房市场中的产权结构和消费结构。国际研究中一般采用美国的定 义：在某一场所登记居住、拥有自己住房的家庭占全部家庭总数的比例，同时规 定住宅必须是具有1 个以上的密闭独立空间，配备必要的水热电资源。我国私有 住房的计算方法与国外存在一定差别，我国的住宅类房屋划分为直管住房、私房、 物业管理住房三类。其中，私房和物业管理住房与通常理解的私有住房的概念一 致。余绰娅( 2 0 0 8 ) 将私有住房率定为私有住宅面积占住宅总面积的比重，即： 6 浙江工业人学硕士学位论文 自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究 住宅私有率( ) = 自有( 私有) 面积+ 物业管理住房而积住宅总面积* 1 0 0 住房私有率的概念在市场经济下的意义并不大。除了部分欧洲国家有政府掌 控的公共租房公司，国外很少有公共部门持有住房产权。而且房子产权归谁所有 只是物权和法律概念，对研究房地产市场的需求没有太大意义。国际上以及当前 国内人们所关注的，其实是住房自有率，是否“居者有其屋”，有多少人住进了 自己所有的房子，多少人需要租借房子居住，住房或居民在自有和租赁之间的比 率分配，是任何房地产市场的最基本问题，对分析当前房地产市场特征、预测房 地产市场未来需求都具有基础性意义，也是一个社会结构形态的重要特征( 陈杰， 2 0 0 6 ) 。 2 1 2 居住质量 许严( 1 9 9 9 ) 根据国内外住宅建设的实践，提出2 l 世纪的居住质量概念应 包括以下几个方面的内容：区位质量、设计质量、工程质量、环境质量、健康质 量、配套质量、管理质量、社区文化质量和智能质量。其中，健康质量是指在居 住区内部提供儿童游乐场所、青年人交际锻炼场所以及中、老年人的休闲娱乐设 施、医疗卫生机构等，使居住者的身心都得到健康的发展；管理质量要求我们必 须对居住区的管理全卣和周到，凡是人们日常生活中遇到的问题，均应纳入社区 服务的范畴。 周云清( 2 0 0 8 ) 认为从内容卜来说，居住质最主要包括两个大的方面：一是 居民居住状况的客观方面，一是居民对居住状况的主观认知方面。前者一般是物 质层面的、可以直接观测、并被客观地证实的现象或事物，如住房面积、住房的 设施设备等；后者则一般是居民关于居住状况的主观感受( 或满意度) 如对住房 性能、住区环境的满意度等，这些感受可以通过有关居住满意度的测量得以量化。 居住质量的客观方面，其主要优点在于它们建立在人们可以看得见的物质条件基 础上，可以进行客观检验和定量分析；而居住质量的主观方面的优点则在于它们 抓住了那些对个人来说非常重要的居住体验和经历。因此，居住质量是关于人们 满足居住需要( 这种需要是属于生存和发展层面的) 而进行的全部活动及其各种 特征的概括和总结，是反映人类居住发展乃至人类生活发展的一个综合概念。它 包括两个方面的内涵：社会提供人们居住条件的充分程度和人们对居住需求的满 意程度。作者也指出，居住质量是一个不断变化发展的事物，随着社会的发展， 居住质量的内涵和外延也将不断地变化。就当前而言，客观的居住条件是居民居 住质量的基础和保障，主观满意度的作用还不明显，因而人们对居住质鼍关注更 多的是其客观方面，对其内涵的理解也往往是从客观层面进行的。 总结以上学者的观点，本文对居住质量的定义为：居住质量是居民对现有居 住状况的客观认知和以此为基础的主观感受。居住质量的好坏需要从多个方面去 7 浙江工业人学硕十学位论文自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究 评估，包括住房质量、配套设施、公共服务与环境等的供给和保障情况，以及人 们对a 身居住需求满足程度的主观感觉。 2 2 自有与租赁住宅差异化研究现状 2 2 i 国外自有住宅与租赁住宅差异化研究现状 国外学者从多种角度探讨了自有住宅家庭与租赁住宅家庭存在的差异化，包 括对住宅状况和权属保护比较、对孩子教育和财富积累的差异化研究和对社区稳 定、犯罪等社会效益的比较。 ( 1 ) 不同权属住宅住房状况和权属保护的差异 h e n d e r s o n 和i o a n n i d e s 是最早对自有住房与租赁住房差异化进行理论研究的 学者。h e n d e r s o na n di o a n n i d e s ( 1 9 8 3 ) 认为导致租赁住房与自有住房居住质量差异 的原因在于租金外在性，由于承租人并非住房所有者，他们不在意房产未来的价 值冈而过度使用住所，导致房屋的加速损坏。h e n d e r s o na n di o a n n i d e ( 1 9 8 3 ) ， s h i l l i n g ，s i r m a n sa n dd o m b r o w ( 1 9 9 1 ) ，g l a s t e r ( 1 9 8 3 ) 提出，住房自有能够使住房 得到更好的维护，提升住房价值和使用年限，并提高社区的居住质量。s e s h i m o ( 2 0 0 3 ) 使用理论模犁分析租金控制( 住宅权属的保护) 对出租住房维修的影响， 发现由于租金控制会减少房东出租住房的收入，房东会降低维修标准，从而导致 租赁住房的质量加速损坏。1 w a t aa n dy a m a g a ( 2 0 0 8 ) 中同时考虑了租金外在性和 住宅权属保护对自有与租赁住房的房屋质量的影响，通过对日本4 1 2 5 3 户单亲家 庭的实证分析，发现租金外在性和住宅权属保护确实是导致出租房的房屋质量比 自有住房差的原冈所在。 r o s s i w e b b e r ( 1 9 9 6 ) 通过分析g s s ，n s f h ，a n e s ( u s a ) 数据，对美国的住宅 自有者和租赁者居住状况进行了差异化研究。作者对连续性变量建立m r a 回归 模型，对非连续性变量应用l o g i t 模型。研究结果表明，与租赁者相比，自有者 享有更高的生活满意度，表现得更为自信。2 0 0 2 年美国的住房调查显示，自有住 宅的家庭在住房和邻里环境方面的满意度比租赁住宅的家庭更高。g r e e n ( 2 0 0 1 ) ， k a t ze ta 1 ( 2 0 0 3 ) 认为居民由租赁住宅转为购买住宅后，住房状况、安全和住房面 积都会得到改善。r o h e ，z a n d ta n dm c c a r t h y ( 2 0 0 2 ) 认为相比租赁者，住宅自有者 有更高的牛活满意度、更强的自信心。同时，住宅所有者有更多改变和处置住宅 的权利，比如对住宅的整修、决定住房的使用者和避免遭受租金或续租合约的变 化。 ( 2 ) 不同权属住宅对孩予教育的影响 b o e h ma n ds c h l o t t m a n n ( 1 9 9 9 ) 利用p s i d 数据来研究住宅自有对孩子学习成 8 浙江工业大学硕士学位论文 自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究 绩和将来住宅权属选择的影响。l o g i t 模型的结果显示，住宅自有对孩子学业上取 得好成绩有正面影响。同时父母的住宅权属选择会对孩了未来的住宅租买选择造 成很大影响。 w ue ta 1 ( 2 0 0 0 ) 将孩子升入高中或大学的机会作为因变量，将住房状况定义 为居住稳定性、住宅白有和生活品质三个指标( 自变量) ，构建多元回归模型， 研究了台湾家庭的住房状况对于孩子教育的影响。研究结果显示，住房租赁家庭 的孩子进入高中和大学的可能性都更低。权属持有年数对孩子的教育有双重影 响：对初中生升学具有消极影响，而对高中生升入大学则具有正而作用。拥有自 己的卧室且住房空间越大，孩子越可能有较好的学习成绩。同时，住所的稳定性 对孩子在学校的表现也有正面的影响。 h a u r i n ，p a r c e la n dh a u r i n ( 2 0 0 1 ) 使用全国性的样本数据，分析住宅租赁和自 有对孩子的影响。比较发现，即使控制了许多经济、社会和人口特征变量的影响， 自有住宅家庭的孩子仍表现出更高的认知能力、更少的行为问题和更好的家庭环 境。 b r a m l e ya n dk a r l e y ( 2 0 0 7 ) 研究发现住宅自有对孩子教育程度的影响超过贫 困等其它相关变量的影响。居住稳定性和良好的社区环境，自有住宅家庭的孩子 一般在学校的表现更好。通过分析英格兰的数据发现，相比住宅租赁家庭的孩子， 住宅自有家庭的孩子在小学和中学的各科成绩更高。 ( 3 ) 不同权属住宅对家庭财富积累的影响 与租赁住宅相比，自有住宅能提供更多有利于家庭财富积累的潜在特质。首 先，白有住宅可以保值增值。从长远来看，投资住宅的回报率至少略高于通货膨 胀率。k a t ze ta 1 ( 2 0 0 3 ) 认为拥有住房还能为家庭财富积累带来其它财政好处，比 如住房支出的稳定性和更易获得信贷市场的贷款。此外，s i n a ia n ds o u l e l e s ( 2 0 0 3 ) 认为虽然并非所有的自有住宅的成本都能固定，但拥有住房确实能避免未来租金 上涨的风险。这也有可能使得住宅拥有者实现更多的储蓄和投资。最后，拥有住 房的优势还来自于税法。大多数住宅拥有者得益于抵押贷款利率和房地产的税费 减免，可以享受超过标准的税费减免。 许多学者也通过实证研究证实了自有住宅家庭能获得比住宅租赁家庭更多 的财富。b o e h ma n ds c h l o t t m a n n ( 2 0 0 2 ) 研究发现，与住宅租赁家庭的孩子相比， 自有住宅家庭的孩子有更高的学历和收入、能更快的拥有自己的住房和拥有更多 的住房和非住房财富。d ie ta l ，( 2 0 0 3 ) 幂u 用p s i d 数据得到居民在1 9 8 4 1 9 9 9 年之间 的住宅权属选择情况和自有与租赁家庭在1 9 8 4 、1 9 8 9 、1 9 9 4 和1 9 9 9 年中财富的变 化，随后建立o l s 回归模型来分析住宅权属选择对于家庭财富的影响，研究发现 购买住宅和住宅自有年数对被调查家庭2 0 0 1 年的净资产具有正面的影响，但是 d ie ta 1 ( 2 0 0 3 ) 忽略了家庭储蓄倾向的影响，可能导致研究结果来自于储蓄者对于 拥有住房和财富积累的选择偏好。d ie ta 1 ( 2 0 0 7 ) 通过控制一系列影响财富积聚的 9 浙江- t 业人学硕士学位论文白有住宅与租赁住宅居住质蹙差异化研究 因素( 如：1 9 8 9 2 0 0 1 年期间家庭每年的平均收入、初始家庭净资产、种族和婚 姻状况、户丰的年龄和受教育程度、调查期间家庭人数和地段) 对6 3 4 户家庭 19 8 9 2 0 0 1 年期间的住宅租购情况( 包括租购选择和拥有住房的年数) 与财富积 聚进行l 叫归分析后发现，购买住宅对家庭未来财富积聚有积极、显著的影响，越 早购买住宅的家庭在指定年份时拥有的财富越多。 ( 4 ) 不同权属住宅带来社会效益的差异 r o h ea n ds t e w a r t ( 1 9 9 6 ) 研究发现住房自有率较高的小区住宅的价值更高。通 过分析人口普查数据证实了购买住房能增进产权维护和更长的住宅权属使用年 限，使得不动产价值更快的转变为住房带来的财富积累。 与租房者相比，住房自有能促使家庭更多地参与社区和地方政府的活动，融 入社区生活和保持社区稳定( r o b ee ta 1 。2 0 0 2 ) 。他们认为造成这种现象的原因有 三点： ( 1 ) 住房所有者在社区内有经济利益，因而他们更注重社区的改善，来 保护和增加不动产价值：( 2 ) 住宅自有者的搬迁成本较高( 包括出售现有住宅 和购买新住房的税费) ，若社区的环境恶化而迫使他们搬离会导致较大的开支， 囚而他们更多的参与到社区的管理中，努力维护社区的稳定和谐； ( 3 ) 拥有住 宅的优越感使得住宅自有家庭更积极的参与社区的活动。r o h ee ta 1 ( 2 0 0 2 ) 指出由 于居住的稳定性和较小的搬迁可能性，他们更积极的参与到社区的活动中，并在 维护社区的稳定中获得更大的收益。 另一方面，拥有自有住宅对促进工作的长期稳定性产生一些积极的影响。 m u n c he ta 1 ( 2 0 0 8 ) 研究了住宅自有对于家庭成员工作持续时间和收入的影响， 发现拥有自有住房的家庭成员对于变换工作存在较为消极的态度，但对收入增加 的影响也是正面的。他们认为交易费是造成自有住房家庭与租赁住房家庭相比较 少变动t 作的主要原因，因而企业主也乐于招聘自有住房者，并支付更高的工资， 相应地，较高的工资水平也使自有住房者不愿放弃现在的工作。 2 2 2 国内自有住宅与租赁住宅差异化研究现状 与国外相比，国内对于自有住宅与租赁住宅差异化的研究成果不多，且主要 以台湾学者的研究为主。 台湾学者彭建文和花敬群( 2 0 0 1 ) 研究了租赁住宅与自有住宅市场在住宅服 务品质差异对居民住宅的租买影响。作者将造成住宅服务品质差异的原因归纳 为：( 1 ) 屋主大多将住宅服务品质相对较差的住宅提供出租；( 2 ) 租屋者对于住宅 服务品质需求较低，屋主无改善诱因；( 3 ) 出租住宅大多缺乏良好的管理维护( 4 ) 租赁期问无法随承租人住宅消费需求而弹性展延；( 5 ) 屋主掌握租金议价的优势( 6 ) 无法依据承租者个人喜好进行可能的投资改良( 7 ) 租赁纠纷处理成本高且费时。 台湾学者彭建文和吴依妮( 2 0 0 3 ) 通过2 0 0 1 年台湾地区家庭收支调查报告 1 1 1 浙江j l q k 大学硕士学位论文自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究 数据对台北市居民的居住状况进行了实证研究，发现不同的住宅权属形态对住宅 租金的评价有明显的差异存在；且自有住宅的平均占地与平均建筑面积大于租赁 住宅；就平均装修费用而言，自由住宅与租赁住宅平均装修费用存在着极明显的 差距，承租者愿意支付于维持住宅良好品质的装修费用远低于自有住宅的所有 者；另外在区位分布上，租赁住宅位于市中心的比例略高于自有住宅，从住宅用 途的拼用情况看，租赁住宅高于自有住宅，显示承租者较自有者更喜爱将住宅作 纯粹居住以外的使用。 李娜( 2 0 0 6 ) 结合我国住宅市场当前的实际，构建包含建筑特征、邻里特征、 区位特征及心理因素四维变量的居民住宅服务品质理论模型，并以杭州市居民为 研究对象定量研究自有住宅与租赁住宅服务品质的差异。实证研究显示，自有住 房家庭无论在住房自身品质，还是在享受的居住稳定性、子女上学条件、社会地 位等各方面都优于租赁家庭。认为自有与租赁住房服务品质的差异是导致日前我 国住宅市场购买需求过旺，推动住宅销售市场持续升温、住宅销售价格持续走高， 而住宅租赁市场则供大于求，租金水平相对偏低的重要原因。同时，作者也根据 实证结果提出若干政策建议：租赁住宅服务品质不完善是制约居民选择租赁住宅 的重要凶素，提高租赁住宅服务品质将有助于完善住宅租赁市场的发展；增加人 均居住面积、完善小区及周边配套设施、改善城市交通环境将有助于提高住宅服 务品质。 2 3 居住质量指标体系评述 1 9 9 0 年，联合国人类住区中心和世界银行联合制定了住房指标调研项目， 其中涉及到居住质量的指标包括人均住房面积、人均住房房问数、每住房单元的 住户数，永久性结构、自来水供应率和上班交通时问等( 林志群，1 9 9 4 ) 。 1 9 9 3 年，弗吉尼亚大学的斯佩恩女士利用美国住宅年鉴通过居住迁移和 家庭构成的变化来研究居住质量，认为冈变量“居住质量”包括拥挤性、住宅价 值、房租、住宅所有权几项指标。她认为，拥挤性越低居住质量越高：住宅价值 和租金越高居住质量越高；拥有住宅者比租住者的居住质量要高。 a r i a sa n dd e v o s ( 1 9 9 6 ) 构建了以住宅结构特征为主的指标体系对评价发展中 国家的居住状况，包括墙体材料、地板材料及其耐久性、屋顶材料、电的可获得 性、垃圾处理的方式、供水的设备等指标。f i a d z o ，h o u s t o na n dg o d w i n ( 2 0 0 1 ) 在 a r i a sa n dd e v o s ( 1 9 9 6 ) 研究的基础上，将评价指标分为住宅结构质量( 包括墙体 类型，屋顶材料等) 、住宅内部设施( 包括厨房，照明设施，家庭用水的来源和 卫生设施) 和公共设施的可及性( 包括到达最近的超市、学校、医疗中心和交通 设施的距离) 3 类共1 3 个指标。并通过主成分分析对指标的一致性和可靠性进行 验证，排除了4 个内在相关性较弱的指标，最终模型由9 个指标构成。 l l 浙江工业大学硕士学位论文 自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究 m e n g ( 2 0 0 6 ) 研究了发展中国家的住宅居住质量评价指标和模型构建。将 住宅质量评价体系分为建筑材料、拥挤度、住宅服务、舒适度、所有权形式、安 全感、住宅价格、便捷度8 大类。限于发展中国家住宅统计数据的不完善和研究 的相对滞后，只对前四类指标使用主成分分析法构建住宅质量评价模型：h q i ( 住宅质量指标) = 【建筑材料+ 拥挤度+ 住房服务+ 0 8 宰( 舒适度) 】3 8 ( h q i 取值范 围：0 1 ) 并根据秘鲁1 9 9 3 年人口普查的数据，对其住房的住宅品质进行评价， 将h q i 的结果分为五个等级( 非常不好、不好、中等、较好和优越) ，并使用卫 星地图显示了各处住房的居住状况。 同时，国际文明居住标准也是居住质量标准的一种反映，具有一套科学的衡 量标准体系，其指标体系既包括居住的社会经济文化和住区环境方面的宏观指 标，又包括居住水平的数量和质量方面的微观指标。其基本内容包括：更适宜的 居住面积、更完善的居住功能、更完备的生活设施、更科学的建筑构造、更适宜 的建筑式样、更适度的规模配套、更文明的社区环境( 如良好的公共空间、社区 绿化等) 、规划设计要求能满足功能要求，包括物质功能和精神功能两方面的要 求。 近年来，国内关于居住状况的指标研究也逐渐增多，其内容设计人们的居住 条件、居住环境、小康住宅、绿色住宅、生态环境等多个方面。 胡志芳( 1 9 8 9 ) 通过因_ 了分析法来分析研究住宅环境满意因素，并通过回归 分析来求出住宅需求的所得弹性与价格弹性。学者认为居民南于收入及教育层度 的差别，对于住宅的购买能力及居住环境质量的要求也有所不同，所以消费者在 购买住宅是不仅考虑房价因素，也会考虑其需要的满足程度，例如会选择符合其 社会地位的小区，选择满足其理想学区要求的小区，或者会考虑通勤的便利性， 治安与环境的安宁性，l j 时住宅的区位、环境也会反应在价格上。因此作者从住 宅性质、住宅环境、住宅价格三个方面细分设备、社会、安适、便利、教育、安 宁六个因素对住宅环境质量进行评估。 王重明( 2 0 0 1 ) 提出用人均住房建筑面积、人均住房使用面积、人均住房居 住面积和住房成套率四个主要统计指标来反映住房情况。 李雪铭等( 2 0 0 1 ) 对大连西部居住小区的人居环境质量进行了评价。选取了 5 项一级指标和1 8 个单项指标建立评价指标体系( 见图2 1 ) ，对大连西部西北路 沿线居住小区人居环境质量进行调查分析并应用层次分析法对该区域内居住小 区质量进行初步评价。 1 2 浙江t 业人学硕士学位论文自有住宅与租赁住宅居住质最差异化研究 图2 1 评价指标体系及其构成 资料来源：李雪铭，杨波，姜斌大连西部居住小区人居环境质最评价【j 】辽宁师范大学学 报，2 0 0 1 ，2 4 ( 3 ) ，p 3 2 0 王炜( 2 0 0 2 ) 则从物质环境和社会环境两大方面构建一个“大类、中类、 小类”三个层次的居住环境质量评价指标体系，中类指标包括公共设施、市政公 用设施、户外活动场地、绿地、居住条件、服务管理、福利、安全防卫等指标。 梁荣、陈学会( 2 0 0 4 ) 从住宅和住宅区的功能出发，认为我国的小康住宅指 标体系主要包括住宅的功能指标和实物指标：功能指标包括居住功能、安全功能、 品位功能；实物指标包括人均居住面积、住房成套率、住宅设施的配套水平、住 宅结构的合理性、建筑密度、容积率、住宅建筑布局合理程度、人均景观绿地面 积、物业管理社会化专业化程度、停车场面积、住宅环境优化度、住宅市场化水 甲指数、小区设计的质量和水平、社区配套服务设施，并对各个指标进行了具体 的解释和说明。 陈淮( 2 0 0 4 ) 提出了9 0 2 0