（技术经济及管理专业论文）旅游房地产开发与策划研究.pdf

重庆大学硕士学位论文 中文摘要 摘要 旅游房地产是一个边缘学科，是旅游与房地产顺应时势的巧妙结合，随着我 国社会以及经济的不断进步，旅游房地产逐渐成为了新的投资热点，甚者是经济 增长的新支撑，其既是传统住宅创新的新起点又是旅游业附加值增加的突破口的 特性使得其发展的健康与否对旅游业和房地产业的发展均起着积极的作用，对促 进旅游业和房地产业的进一步融合，创新产业发展模式也有着重要意义，在未来 几十年的发展中，必定有着巨大的前景。 论文首先对旅游房地产的一些基本问题进行研究和探讨，界定了旅游房地 产的概念，分析了其优势特征、经济特征以及各种标准下的分类形式，随后对 旅游房地产发展所需的各种支撑进行了初步的探索，并最终得出旅游房地产的 发展顺应了国民经济发展需求，具有巨大发展潜力的科学论断。 在理论研究的基础上，本文对旅游房地产开发的各种基础条件以及成功的 基本战略进行了进一步的探索，并以此对市场上几个成功项目进行了剖析，从 中吸取经验，并形成了相应发展建议，供相关部门或者开发商参考。 关键词：旅游房地产，房地产开发，发展前景，开发模式 重庆大学硕士学位论文英文摘要 a b s t r a c t r e a l - e s t a t ef o rt o u r i s ti so i i co fm a r g i n a ls u b j e c tw h i c hp e r f e c t l yc o m b i n e st h e t o u r i s ta n dr e a lc s t a t e w i t ht h ec o n t i n u o u s l ya d v a n c e m e n to fs o c i a la n de c o n o m y , r e a l - e s t a t ef o rt o u r i s tg r a d u a yb e c o m e so d eo fn c wh o ti n v e s t m e n t , c v f f l lx i c w s u p p o r to fe c o n o m yd e v e l o p m e n t i t ss p e c i a l t y t h a ti ti sn o to n l yan e ws t e po f t r a d i t i o n a lh o u s ei n n o v a t i o n , b u ta l s oan e wp a t ho fi n c r e a s i n gt o u r i s ta d d i t i o n a l v a l v ep l a y sa l lo p t i m i s t i cr o l ei nt o u r i s ta n dr e a l e s t a t ei n d u s t r ya n di si m p o r t a n tf o r a c c e l e r a t i n g t h ec o m b i n a t i o no ft o u r i s ta n dr e a l - e s t a t ei n d u s t r ya n di n n o v a t i n gt h e m o d e lo fi n d u s t r yd e v e l o p m e n t i t s d e v e l o p m e n tf o r e g r o u n d i sc e r t a i n l y l a r g e i nf u t u r es e v e r a lt e ny e a t s f i r s t , t h et h e s i s $ t u d l c $ a n dd i s c u s s e ss o m eb a s a lq u e s t i o n so fr e a l - e s t a t ef o r t o u r i s t , d e f i n e si t sc o n c e p t , a n a l y s e st h ep r e p o n d e r a n tc h a r a c t 盯、e c o n o m yc h a 矗l c t e r a n dt h ec l a s s i f i e dt y p eu n d e ra l lk i n d so f a l lk i n d so f s t a n d a r d s e c o n d , t h et h e s i sd i s c u s s e sa l lk i n d so fn e e d e ds u p p o r tf o rr e a l - e s t a t ef o r t o u r i s td e v e l o p m e n t f i n a y , t h et h e s i sg e t st h es c i e n t i f i cr e s u l tt h a tt h ed e v e l o p m e n to f r e a l e s t a t e f o rt o u r i s ti ss u i t a b l et ot h ed e m a n do f n a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n ta n dh a sl a r g e d e v e l o p m e n tp o t e n t i a l b a s i n go i ls t u d yo nt h e o r y , t h et h e s i su l t e r i o rd i s c u s s e s a l lk i n d so fb a s i c a l l y c o n d i t i o na n ds u c c e s s f u lb a s i c a l l ys w a t a g e mf o rr e a l - e s t a t ef o rt o u r i s td e v e l o p s u b s e q u e n t l yj ta n a l y s e ss o m e s u c c e s s f u lm a r k e tp r o j e c t s 、a b s t r a c t se x p e r i e n c e a n df o r m ss o m e c o r r e s p o n d i n gd e v e l o p m e n ts u g g e s t i o n w h i c h s u p p o r t f o r c o r r e s p o n d i n gd e p a r t m e n t sa n dd e v e l o p e r sc o h e r i n g k e y w o r d s ：r e a l - e s t a t ef o rt o u r i s t , r e a l - e s t a t ed e v e l o p e r s ， d e v e l o p m e n tf o r e g r o u n d , d e v e l o p m e n tm o d e i i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得重庆太堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本 研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：立破 签字日期：p ，) 年占月， e t 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解重废太堂有关保留、使用学位论文的 规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许 论文被查阅和借阅。本人授权重鏖太堂可以将学位论文的全部或部 分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存、汇编学位论文。 保密( ) ，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密( ) 。 ( 请只在上述一个括号内打“”) 学位论文作者签名：也徙 签字日期：v 砷年，月，日 导师签名： 签字日期： 彳曼 弦) 年 砻 6 月e t 重庆大学硕士学位论文l 绪论 1 绪论 1 1 研究背景 伴随着社会及经济的不断进步，旅游房地产逐渐从幕后走向了幕前，成为 理论界探讨的热点，实践中流行的新宠。旅游房地产的发展是事关旅游业和房 地产业融合与协调的重大问题，是值得全面、系统和深入探讨的前卫性课题。 1 1 1 旅游房地产已经成为业界关注的热点 作为第三产业中两大高附加值、广关联性的产业的复合体，旅游房地产自 从在国内诞生便一直备受业界关注，特别是近年来旅游消费观念逐步生活化， 房地产产品创新出现新的瓶颈，其顺理成章成为旅游业界和房地产业界关注的 新热点。 1 1 2 旅游房地产具有广阔的发展前景 可支配收入的提高、生活观念的改变、基础设施的完善、休闲时间的增多 等等众多的利好支撑着我国的旅游房地产的发展，形成了庞大的市场需求( 有 效和潜在需求) ，促进了旅游房地产成为旅游业、房地产业持续增长的新的突破 口。再加之，国家审时度势出台了相关支持政策，为旅游房地产奠定了基础平 台综上所述，旅游房地产的发展前景可谓广阔。 1 1 3 房地产供求不均衡导致大量商品房空置 近年来，由于供求结构的问题，我国商品房空置率远远高于国际惯例认为 合理的5 - - 1 0 ，至2 0 0 6 年7 月，全国商品房空置面积为1 2 l 亿平方米，同比 增长1 4 4 。商品房的大量空置已经给国民经济和社会运行带来许多负面影响。 露 飘 鄹 ， 垌 ”零 # i 、臻b 窖 19 99 年 2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 02 年2 0 03 年2 0 04 年 2 0 05 年 图1 11 9 9 9 年至2 0 0 5 年商品房空置面积 f i 9 1 1a r e a o f v a c a n t c o m m e r c i a l b u i l d i n gf r o m1 9 9 9 t 0 2 0 0 5 资料来源：国家统计局国房景气指数报告整理 o o o 0 o o o o 川 重庆大学硕士学位论文l 绪论 1 1 4 旅游房地产发展亟需理论支撑 虽然目前旅游房地产在我国发展得如火如茶，业界对其亦赋予了百般的关 注，但旅游房地产在我国的发展尚处于初级阶段是个不争的事实由于我国 较为特殊的政治、经济以及社会性质，旅游房地产的发展不能完全照搬国外经 验，尚有较多的层面需要业界逐步摸索，形成有中国特色的发展模式。就目前 的理论前沿而言，旅游房地产在开发模式、开发理念等尚没有一个较为清醒、 准确的理论支持，特别是伴随着社会经济的不断进步，旅游房地产已经成为新 的发展熟点之际，对成熟的开发理论的需求已经变得越来越迫切 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 由于文化的差异，旅游地产其实是国内创新的一个概念。在国外的研究文 献中，更多的是对分时度假、产权酒店的研究探讨。由于国外旅游房地产发展 已较为成熟，对其发展的研究已经不属于理论界的热点，更多的是关注其发展 前景、消费者之类的、产业发展、产品设计、产品结构和竞争分析、价格定位、 投资、市场营销、作为第二居所的分时度假产品研究等方面。 此外，分时度假消费者联合会定期的关于分时度假的报告也是国外理论界 一个较为重要的研究分支其近几年的研究成果中对市场影响最大的就是2 0 0 4 欧洲分时度假的年度研究报告中所得出的关于“徘徊在十字路口的分时度假”的 论断。这份报告是在对欧洲市场分时度假产品、市场竞争环境、产业发展格局、 市场营销战略措施、供需状况、市场违法违纪行为、法律建设等进行了详尽分 析的基础上，得出了“如果不能采取有效措施消除反消费运动( 为保护环境而反对 消费) ，欧洲的分时度假将出现严重下滑”的科学结论，对市场影响较大。 1 2 2 国内研究现状 我国的旅游房地产相对国外发达国家起步较晚，且其发展的基础条件也相对 薄弱，加上我国特殊的社会主义国家性质，这就决定了我国旅游房地产的发展面 临着许多与国外旅游房地产发展所不同的因素。研究有中国特色的旅游房地产是 国内旅游房地产的研究者们所必须致力的共同目标。就目前的研究成果来看，国 内对旅游房地产的研究尚处于一个较为初级的阶段，研究成果主要集中在对旅游 房地产的概念的界定、基本开发类型的不同标准的划分以及对发展中所遇到的问 题的实证研究等基本问题上。 2 重庆大学硕士学位论文1 绪论 1 3 研究内容 1 3 1 论文的研究内容 本文本着探求旅游房地产成功开发模式的目的，对目前业界的一些关于旅游 房地产发展的理论、观点进行了详细的归纳和总结，在此基础上提出对旅游房地 产开发所需的基础条件以及战略素养，并拟定了相关的发展的建议。亦即，本文 的主要研究内容为旅游房地产的开发发展问题。 1 3 2 论文的基本结构 本文是在对旅游房地产所需各种基础条件详尽分析的基础上，对旅游房地产 开发进行了探讨，其基本的结构如下所示： 绪论 u 旅游房地产的基本定义 l 旅游房地产的理论支撑 o 旅游房地产的实践支撑 o 旅游房地产的开发支撑 基本概念 基本特征 基本分类 基本形式 经济学基础 法律基础 消费基础 发展现状 发展前景 基础条件 基本措施 成功案例甜析 图1 2 文章框架图 f i g u r e1 2t h ef r a m eo f t h ea r t i c l e 1 4 论文思路 本文的论文思路如下： 论文提出了旅游房地产的定义、当前旅游房地产的主要形式和特征； 论文对旅游房地产发展所必须的理论基础进行剖析，并结合我国目前的发 厂l r广j厂t厂t 重庆大学硕士学位论文1 绪论 展特点对旅游房地产的发展前景进行初步的论证； 论文对旅游房地产的起源以及在几个典型国家的发展进行了论述，阐明了 旅游房地产在世界和我国的发展现状、我国旅游房地产目前存在的问题，并针对 我们目前的经济、社会、政治以及市场等因素对旅游房地产在我国的发展前景进 行分析预测，得出旅游房地产在我国必将得到飞速发展的结论； 在上述分析论证的基础上，本文还对房地产旅游所必须的基础条件以及成 功的基本因素进行了相应的分析，并对目前市场几个相对成功且影响力较大的典 型案例进行了经验总结，以求得旅游房地产的开发最为根本的模式和进程； 根据对旅游地产的种种认识，结合各种理论知识，论文提出了促进旅游房 地产快速、健康、有序发展的措施和建议。 1 5 选题意义 旅游房地产作为一种特殊的房地产，其将普通房地产与当地自然景观、民俗、 文化，环境等因素恰当地融合起来，是一种具有独特文化内涵的房地产开发类型。 虽然我国旅游房地产发展的基础条件薄弱，但在众多基础因素逐步走向成熟之后， 其必将是我国的一个开发热潮。因此加强旅游房地产开发模式以及成功要点的研 究对其健康、快速发展有着十分重要的意义： 对于开发商而言，本课题的研究有助于其提高自己综合实力，并在今后的 市场竞争中占据主动。特别是面对国外具有先进开发理念和管理技术的世界级的 开发商，可以做到有备无患。 对于政府相关职能而言，本课题的研究有助于其更全面地了解旅游地产的 各种基础理论，同时对目前旅游地产的发展现状以及存在的问题有一个更为清晰 的认识。更甚至，使其在旅游地产开发的管理过程中做到有的放矢。 对于旅游地产理论界而言，本课题的研究是对旅游房地产新产业理论体系 以及学科理论的补充。 4 重庆大学硕士学位论文 2 旅游房地产的基本概念 2 旅游房地产的基本概念 伴随着我国经济的持续发展，旅游业与房地产业逐步成为了我国国民经济长 期、快速、健康增长的支柱。它们高附加值、广关联性等特性使得其在整个国民 经济行业中产生了深远、广泛的影响，其发展历程以及未来前景也深受世人的关 注。旅游房地产业融合二者而成，其是近年来旅游界和地产界最为关注的热点之 2 1 旅游房地产的基本定义 虽然旅游地产在八九十年代就在我国开始萌芽，但发展至今，业界对旅游 房地产的概念和范畴依然处于众说纷纭的状况，尚没有给出一个确切定论。一 般而言，其主要有狭义和广义两大类的定义：狭义旅游地产指为旅游服务的 地产项目；广义旅游地产，包括所有以旅游、休闲度假为主题的地产项目【1 1 。 本文主要针对广义旅游地产进行研究。本文旅游房地产的定义为：以旅游、 度假以及商务人群为目标、为最终消费对象的物业形式，比如休闲度假村( 名 胜、高尔夫等) 、旅游景区主题休闲公园、旅游( 休闲) 培训基地、会议中心、产 权酒店、分时度假酒店等。 此外，由于我国特殊的经济、社会发展阶段，在国内业界也有将旅游房地 产称为旅游景观房地产它是指依托周边丰富的旅游资源( 包括自然、人文以 及人造资源) ，借助旅游度假概念为主题的开发经营模式，目的在于全部或部分 实现休闲度假旅游功能，从而提升项目附加值而开发建设及经营运作的房地产 项目。 一 2 2 旅游与房地产的内在联系 作为一种以旅游资源、旅游设施等要素为依托的消费形态，房地产是旅游 得以发展的根本因素，旅游与房地产之间有着紧密的内在联系，特别是在环境、 文化以及生活方式等几个层面上，更是联系深刻 2 2 1 同属于一种环境模式 房地产是种以特定的建筑物来表达其价值的产业形态，其本身就是人造 环境的一个重要组成部分，更是生活环境的一部分就本质而言，房地产与旅 游资源同属于一种环境模式，且有着较大的互补性。这种互补性使得旅游和房 1 l 喻m i e 、章伟杰、韩旭东，旅游房地产开发运营指南，第l 页 重庆大学硕士学位论文 2 旅游房地产的基本概念 地产融合在一起，形成了旅游房地产独有的核心竞争力，相别于其它物业类型。 2 2 2 均体现一种文化形态 旅游资源本身具有独特的文化价值，不同的资源形式体现了不同的文化形 态 2 1 。自然景观体现的是生态绿色文化，人文环境则体现特定的历史内涵。而房 地产的建筑实体基本形式，以特定的文化思想空间而存在，比如形态文化，比 如风格文化等。 伴随着我国社会经济的不断进步，旅游消费逐渐从以前的观光性景观资源 转变为休闲文化的一部分；房地产也逐步从以前的建筑文化引入了社区文化等 更为深层次韵内涵。旅游与房地产的这些变化使得两者之间的文化切合点变得 更为默契，两者的公共表达变得更为深刻。这是旅游房地产能够产生巨大影响 力一个不可或缺的基础。 2 2 3 均代表一种生活方式 房地产，作为人们日常吃、穿，住、行四大基本生活需求之一，其所表达 的是人类在遮风挡雨、保持身心安全的一种需求，是人类基本的生活方式之一。 而旅游，伴随着人们生活水平的日益提高，逐渐成为人们一种常态的生活方式。 特别是当旅游从观光旅游逐步向休闲度假旅游过渡之后，休闲化的生活方式成 为了人们普遍的生活追求形式。 2 3 旅游房地产特征 2 3 1 我国旅游房地产的基本特征 旅游地产是将自然景观及人文景观等旅游资源有机的整合，为消费者提供 相应的居住及消费性建筑物及关联空间，实现旅游资源与地产的优势互补，相 互促进的一种新兴产品形态，其顺应了社会发展的需求趋势。其本身具有鲜明 的特征。 开发背景以丰富的旅游资源为基础 特定的稀缺性旅游资源是旅游地产发展的基础旅游地产一般位于自然景 观，人造景观及人文景观比较丰富的地区，如海南，武夷山等。开发商通过开 发营造丰富的景观资源，吸引消费者进行旅游观光及休闲度假甚至居住等消费 行为，从而为房地产的开发打下坚实的基础。 消费层次以中高收入阶层为主要目标对象 旅游房地产是社会经济发展到一定阶段的产物，经济基础是其发展的必要 前提。由于旅游房地产属于高层次的消费模式，其消费具有高档性，无论是在 【2 】程彩虹，王建成，浅析中国旅游地产的市场开发，时代经贸( t r o l l ) 2 0 0 6 第3 5 期 6 重庆大学硕士学位论文 2 旅游房地产的基本概念 消费行为还是生活方式上都要求其目标消费群体必须具备较高的收入作为保 障，亦即必须是社会的中高收入阶层。 置业特性以多层次的异地置业为主 旅游房地产是为了满足人民旅游休闲度假等方面的需求而出现的物业形 态，是以旅游资源为依托的消费模式。因此，其目标客户群体并不局限于某一 个区域地理，更多的是一种跨区域的消费，亦即其置业上存在异地置业的特性， 且一般多属于二次、三次甚至四次的多次置业。 2 3 1 与普通房地产相比的特征 旅游房地产开发与传统房地产开发相比有以下这些特殊性； 环境特色 旅游房地产一般依托于独特的环境资源( 包括自然景区和人造景区) 。传统 房地产仅局限于小区的绿化环境的营造。虽然在近年来传统房地产在环境的打 造上已经有了较大的突破，但旅游房地产的消费环境相较其而言有着无可比拟 的优势。 功能特色 传统房地产的功能相对较为单一，一般只要能满足消费者日常生活工作起 居等功能即可，属于广义房地产的基本功能。旅游房地产则既要有其基本功能， 又要满足休闲度假旅游的特色需求，即其必须具备娱乐性和休闲性，是一种复 合功能产物 消费特色 传统房地产的消费主要以普通消费层为主，融合多层次消费群体，以商业 性为主；旅游房地产则自诞生便具有贵族化色彩，主要以高档次消费为主，较 为注重社会价值与回报的平衡。 经营特色 传统房地产在经营上偏重于本地化经营，跨区域经营的难度很大；旅游房 地产则正好相反，其面向的市场更为广阔，异地经营的比重相对更大，且其存 在消费的可存储性和期权消费，这是传统房地产所不具备的。 投资特色 旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投 资者，然后在经营中获利【3 】。旅游房地产的交易一般都是大数目的，同一房产可 以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率，进而提高 了投资的回报率。 【3 】刘艳，旅游房地产开发的思考，天府新论，2 0 0 6 1 2 7 重庆大学硕士学位论文 2 旅游房地产的基本概念 2 3 旅游房地产的基本分类 虽然旅游地产的具体的定义业界尚未给出一个广为认可的结论，但就其分 类而言则形成了相对较为统一的认识。就目前市场常用的分类来看，主要有以 下旅游住宅地产、旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产这几种形式 2 3 1 旅游住宅地产 旅游住宅地产是指依托旅游景观资源( 自然的和人造的) 建造发展起来的 住宅，多用于第一居所【4 】。它主要依靠旅游景观资源( 自然的、人文的或二者兼 有的) 条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直 接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，进而提高产品的 价值，在城市内与城市郊区均可建设。 此类旅游房地产又可分四类，即：直接靠近现有的旅游资源和旅游景区 开发景区住宅；在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅；与旅游景观 二位一体的房产开发：以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发【5 j 。 2 3 2 旅游景点地产 此类产品主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、 娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间【6 】，包括主题公园房地产开发和游憩 房地产开发。这种房地产的意义在于增加景区的游览内容，提高游客的游览兴 趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。 此类房地产的开发必须处理好利用与保护的关系，特别是涉及到风景名胜 区、自然保护区、森林公园等旅游资源时 2 3 3 旅游商务地产 旅游商务地产主要是指旅游区内或旅游区旁边提供旅游商务的酒店、餐馆、 娱乐城建筑物及关联空间 7 1 。比如自营式酒( 饭) 店、旅游休闲培训中心以及与旅 游相关的写字楼等 旅游商务地产大致可分为两类：直接参与型( p a r t i c i p a t o r yp r o j e c t s ) 和参观 型( s p e c t a t o r p r o j e c t s ) 。 2 3 4 旅游度假地产 旅游度假地产主要指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的 各种类型的地产，如度假村，产权酒店等嘲 4 喻t l i e 、章伟杰、林旭东，旅游房地产开发运营指南，第2 页 岱1 杨扬，大城市边缘小城镇旅游房地产开发探析，第2 1 页 【6 1 杨扬，大城市边缘小城镇旅游房地产开发探析，第2 0 页 m 喻颖正、章伟杰、林旭东，旅游房地产开发运营指南，第2 页 嘲喻颖正章伟杰，林旭东，旅游房地产开发运营指南，第2 页 8 重庆大学硕士学位论文 2 旅游房地产的基本概念 此类项目主要修建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或 建在旅游资源突出的旅游目的地城市，其一方面依托优秀的旅游资源、另一方 面依托于休闲度假设施，休闲度假是其最大的特点。 2 4 旅游房地产的基本形式 2 4 1 自营式酒( 饭) 店 这类酒店紧紧围绕旅游六要素( 吃、住、行、游、购、娱) 中的”住”做文章， 以为游客提供住宿为主要功能，同时增加娱乐、会议等功能，多建在旅游、商 务发达或会议较多韵大中型城市。由于旅游酒( 饭) 店不出售物业，主要通过经营 来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼 资金的经营理念不符，因此，旅游酒( 饭) 店虽然是最早出现的旅游房地产形式， 却不是旅游房地产当前的开发热点 2 4 2 产权酒店 产权酒店，也称时权酒店，是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同 时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。即出 售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或 者交换。 产权酒店在中国发展势头正劲中国华源集团与海南泰信实业有限公司开 发的悔口皇冠滨海温泉酒店”、北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发 的”快乐无穷大产权酒店、浙江钱王集团开发的”临安钱王大酒店”均是较成功的 案例。 2 4 3 时值度假酒店 指消费者购买一定数量的分数”，这些”分数”就成为他们选购产品的货币 他们可以使用这些”分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能 负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权，也称分时度假，是使用权的分 时出卖。 2 4 4 养老型酒店 指投资人为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店( 度假村) 的某一个单 位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的 租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由 管理公司回购后再出售，收益归其家人所有。 养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己或老人退休后准备后路的 住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购买产权酒店产品，一方面用于投资， 另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。 9 重庆大学硕士学位论文2 旅游房地产的基本概念 2 4 5 旅游( 休闲) 培训基地、国际休闲度假中心 指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房 地产开发项目。 2 4 6 景区住宅 景区住宅是指利用旅游资源的优越自然条件、地理位置开发的具有住宿、 休闲娱乐等多种功能的住宅项目如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村( 风 格别墅) 、民俗度假村等。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一 起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。 这类住宅以为本地置业者提供第一居所，为外地富商提供休闲度假居所为主 要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。 2 5 旅游房地产开发的基本模式 旅游房地产与其它类房地产之不同处就在于其与旅游融合之后形成的独特的 旅游特色，本文根据旅游房地产所依附的旅游资源的不同，将旅游房地产的开发 模式分为以下几类。 2 5 1 以依托自然资源为核心的开发模式 自然资源依托模式是指旅游房地产地处旅游资源覆盖的范围之内或紧邻旅 游资源的旅游房地产开发模式唧 自然资源依托模式在旅游房地产发展的初级阶段为其发展提供了坚实的基 础，是旅游目的地留住游客的基本条件。是旅游地持续发展的根本前提，更是旅 游地延长游客逗留时间、提高旅游消费层次的条件。 2 5 2 以克隆模仿文化、景观为核心的开发模式 克隆模仿模式指的是将和本地区具有强烈文化差异的建筑、景观等按比例 克隆或模仿的形式再现的模式i 埘主要有两种形式，一种是主题公园，一种是 以异域风格的城市或建筑为原型的旅游房地产开发。 主题公园“迪斯尼世界”掀起了世界范围内主题公园建设的热潮。在国内， 1 9 8 9 年“锦绣中华”的开幕则为中国大陆园林的发展提供了一种新的方向，为旅 游业的发展展示了一种新的手段；随后华侨城开发的中华民俗文化村、世界之 窗，为具有异域风格的旅游房地产开发提升了人气。 2 5 3 以嫁接行业资源为核心的开发模式 行业嫁接模式即以工业、会展业、商业、娱乐行业等行业作为带动旅游业 【9 l 张雪晶，旅游房地产开发模式研究，商场现代化，2 0 0 5 ， f 1 0 j 张雪晶，旅游房地产开发模式研究，商场现代化，2 0 0 5 ，5 1 0 重庆大学硕士学位论文2 旅游房地产的基本概念 的驱动引擎，从而带动当地房地产业发展的一种模式【i l 】。 从广义的旅游资源观来说，只要能为旅游业发展所利用的各类资源都是旅 游资源，这是旅游资源范围不断扩大的原因。这种模式以“赌城拉斯维加斯模式”， “澳门模式”、“广交会模式”、“博鳌论坛模式”等最具有代表性。旅游与这些行业 的嫁接有利于提高一个城市的国际地位和知名度，从而促进其国际旅游市场的 拓展。同时，一个国家或地区旅游业的繁荣也为发展其它优秀行业提供了良好 的经济条件和服务保证。从当前的形式看，会展已经成为旅游产业的拳头产品 之一，亦是国际旅游市场的趋势。 2 5 4 以陈述文化主题为核心的开发模式 文化主题模式是指旅游房地产开发要符合或有利于城市整体文化的发展。 目前，旅游房地产开发追逐的是现代化”的时尚，丢掉的是“个性化”的本质，得 到的却是“雷同化”的躯壳。 文化是人类在社会历史发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和。 不同地域的人在不同的环境里会创造不同的文化。这种文化的差异会体现在生 活中的各个方面，如有形的建筑、街道、生活习惯等，无形的语言、意识、风 气等。 没有特色就没有旅游，没有差异就没有吸引力，就构不成旅游度假的动机。 因此在旅游房地产开发时，建筑实体要符合整体文化的风格，并在一定程度上 增添城市核心文化的氛围，凸显其特色，赋予其独特的竞争力。 1 1 】张雪晶，旅游房地产开发模式研究，商场现代化，2 0 0 5 ，5 i l 重庆大学硕士学位论文 3 旅游房地产发展的理论支撑 3 旅游房地产发展的理论支撑 3 1 经济学基础 3 1 1 供给与需求 房地产供应和需求的定义 房地产需求是指一定时期内，在一定价格条件下，消费者愿意购买和承租 的房地产商品的数量；房地产供应则是指一定时期内，在一定价格条件下，房 地产开发企业愿意生产并销售房地产商品的数量【1 2 1 。 房地产商品的供需规律 供应和需求作为市场的两个最基本范畴，是一种相互依存、相互制约的运 动变化关系，两者相互作用的结果便是商品价格的变化。房地产作为一种商品， 其供求首先应遵循一般商品共有的规律，但同时，由于房地产商品有着较多的 特殊性，其在供求关系上自然也不同于一般商品的自身的特征： 1 ) 当房地产市场需求突然增加( 或减少) 时，在短时期内，房地产市场供应 所能作出的反应是十分有限的，如下图3 1 所示： 房地产单位价格 x y 房地产供给量 图3 1 房地产供需价格弹性 f i g u r e1 3 t h e p r i c ee l a s t i c i t yo f s u p p l ya n dd e m a n d o l lr e a le s t a t e 当外在条件发生变化，对房地产的需求迅速增加，房地产需求曲线由d d 向右移到d d ，但由于房地产建设周期较长，新增数量是极为有限，房地产供 给量的增加只能依靠存量房空置的减少。这样，短期内，房地产供给量相对于 需求增加量而言，表现出明显不足，供需出现不平衡。 2 ) 由供需不平衡向供需平衡的调节要经过一个较长的时间，使得调节过程 十分缓慢。其内在原因有二：其一，房地产投资属于高风险、高货币投资的行 【1 2 】王文群，房地产经济学，经济管理出版社。2 0 0 3 ，第5 1 页 1 2 重庆大学硕士学位论文 3 旅游房地产发展的理论支撑 为。投资者在没有相当把握的情况下，不会冒然作出投资行为。当市场已出现 明显的供不应求时，投资者仍会观察并经过充分的论证，确信这种形势能维持 下去并有利可图时，才会进入投资市场；其二，房地产开发从开始到完成，进 入销售市场需要一个较长的时间，一般需l 2 年的时间。 3 ) 在房地产市场中，有时会出现供给与需求相背离的情况，导致供需不平 衡的加剧。这种现象较易出现在经济由景气向不景气的过渡期，主要有三个原 因：其一，随着经济由景气转向不景气，房地产的需求开始明显下降；其二， 房地产投资者被眼前的繁荣景象所迷惑，仍维持较高的投资热情。其三，在建 的房地产因其生产惯性，不可能停下来，l _ 2 年后，这批在建房地产仍会源源不 断地进入房地产供应市场。 3 1 2 经济周期 经济周期的定义 根据美国著名经济学家密切尔( w c m i t c h e l l ) 和伯恩斯( a eb u m s ) 在 1 9 4 6 年为经济周期下的定义，经济周期是在主要以工商企业形式组织其活动的 那些国家中所看到的总体经济活动的波动形态i t 3 】。一个周期中包含同时发生在 很多经济活动中的扩张( 增长) ，以及依次进行的繁荣( 波峰) 、衰退和萧条( 波谷) ， 后者又与下一个周期的扩张阶段相结合。 房地产经济周期的构成 与其他产业经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周 期波动现象。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对 房地产经济周期波动的表现形式还是相同的房地产经济周期可以分为两个 过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增 长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩 张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房 地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时， 房地产经济达到萧条阶段的最低点，即波谷【1 4 1 。 1 ) 复苏与增长阶段 此阶段分为三个层次： 乱在复苏阶段初期，房地产市场仍处于供大于求的状况，价格与租金水平 处于较低位置，但房价已经明显止跌起稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投 资量不大，房地产投机者也基本不存在。 b 经过一段时间的恢复后，特别是在宏观经济复苏的影响下，市场需求开 1 3 1 贺q c j f ，中国房地产周期波动实证分析，h t i p 拍w w 脚n c l 鲫几，2 0 0 6 0 5 1 6 1 1 4 j 贺书平。房地产经济周期波动的特征，h 卸拍o 坩1 o o 眦a l 2 3 0 9 - 1 6 1 3 重庆大学硕士学位论文 3 旅游房地产发展的理论支撑 始有所上升，房地产供求关系逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售， 交易量开始增加，同时房价有所上升，房地产开发投资者逐渐增多。随后由于 房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上 升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。 c 在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好 转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产 的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是 炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地 产空置率逐步下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活 跃，物业开发与建设加速开展，相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，房 地产市场逐步向繁荣阶段过渡 2 ) 繁荣阶段 此阶段主要有以下几个特点： 扎房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他 行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多 雄心勃勃。于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。 b 房地产价格越涨越高，旧房( 三级) 市场价格直逼新房( 二级) 市场价格，在 房价上升过程中起带头拉动作用。 c 房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪， 迅速形成并不断加大房地产泡沫由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉 近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风 日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的 呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、 压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。 d 随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场， 而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增 加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段 的峰顶，房地产泡沫达到极限。 e 随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始 出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象， 新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住 宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开 始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率现象进 一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房 重庆大学硕士学位论文 3 旅游房地产发展的理论支撑 地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。 3 ) 危机与衰退阶段 当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撵时， 房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段主要特征如下： 乱随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数 量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产 价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出 现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还 在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面， 随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房 地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情 绪进一步加强。在政策和投资回报率、投资风险加大等多种因素影响下，房地产 投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项 目风险加大 b 受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无 市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒 家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。但暴跌 的价格趋势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度 和幅度，房地产投资量大幅缩减。仍然处于开发建设的房地产项目转手、停建 等现象，使得房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上徘 徊。 c 房价大幅下降、交易数量锐减、房地产企业的利润大幅下调、投资风险 增加以及为争夺市场而追加的营运费用上涨等因素导致一些实力较差、抗风险 能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产。同时，由于房地产投资项目 减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别 是建筑业失业人数增加 萧条阶段 经过急速的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧 条阶段。这一阶段主要特征如下； 乱房地产销售价格和租金水平继续维持着衰退期以来的跌势下降，个别楼 盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，房地产泡沫完全破灭。 b 伴随着房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成 为市场的普遍现象。 c 在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠 重庆大学硕士学位论文 3 旅游房地产发展的理论支撑 纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。 d 在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后， 加之受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从 急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时，政府也逐渐减少对房地产的限制 性的政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期待房地产市 场有所稳定或回升。 房地产的经济周期特征可用图3 2 表示如下： 波峰 匀衡直线拐点l 爹挚玳磊 夕长纛 。 萧案她 波谷 图3 2 房地产经济周期特征 f i g u m3 2 t h ef e a t u r oo f r a m le s t a t ee e o n o m l cc y c l e s 3 2 法律基础 3 2 1 房地产产权 房地产产权的含义 房地产产权是房地产经济运行过程中各种权利的总和，即所谓权利集柬 ( b u n d l eo f r i # t s ) ，并由此形成了相互间密切的房地产产权结构【1 5 】 根据马克思关于产权理论的论述，房地产产权或产权制度应包括以下内容： 1 ) 房地产产权是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现； 2 ) 房地产产权是以房地产财产为客体的各种权利的总和； 3 ) 房地产产权可以分割、可分解、复合、而且会随着技术进步、供给或需求 的变化，不断地设置新的产权权能，其结构可以重组： 4 ) 房地产产权可以进入市场按商品化原则进行交易、流转，但必须首先要有 房地产产权人格化；其次房地产产权要有法律和法规的界定、规范、确认和保障。 房地产产权的权能 房地产权能主要包括以下十个方面： 【15 】王文群，房地产经济学，经济管理出版社，2 0 0 2 ，第8 页 1 6 重庆大学硕士学位论文 3 旅游房地产发展的理论支撑 1 ) 所有权。是指所有人依法对所有房地产占有、使用、收益和处分并