2019年信托尽职调查报告.doc

2019年信托尽职调查报告 调查报告是对某项工作、某个事件、某个问题，经过深入细致的调查后，将调查中收集到的材料加以系统整理，下面是搜集整理的信托尽职调查报告，欢迎阅读查看。 篇一：信托尽职调查报告 事实上，从20xx年开始，多只信托产品就爆出偿付问题，在信托业快速发展的当下，高收益产品伴随的信托公司的尽职调查能力也不断引发追问。 曾在五矿信托担任过信托经理的王可曾向记者透露了信托公司的尽职调查过程。在王可看来，相对于尽职调查，“找项目”是各家信托公司的重中之重，而在所谓的尽职调查中，“粗放”二字更是贯穿全过程。 “找项目”是信托公司工作重中之重 据了解，目前信托产品几乎完全是项目主导，销售至上，调查研究能力成为其次。 “找项目发信托项目成了各信托公司的重中之重，”王可表示，信托公司的激励机制多在信托产品前端，即找项目端，从信托公司的人员构成便可知一二。 “一家信托公司，信托项目经理约占据一半以上，其职责就是不断开发和培育项目源、制定发行销售方案并部署实施、拜访的形式开发高端客户等。”王可称，而信托产品的研发人员，其职责几乎相当于信托项目经理。 以一家信托公司的招聘要求为例，信托项目经理岗位职责主要是编制高端客户的市场配置方案、分析不同客户的类型及其需求、合理调整投资配置、向渠道推荐投资品种引入外部代销产品等。 “而信托项目经理不同于券商投行，没有类似保荐一样的资质考试。这就使得信托人员的专业调研能力无法与其他比拟。”王可称。 “尽职调查”成信托机构“软肋” 所谓尽职调查指的是信托产品各方达成初步合作意向之后，经协商一致，信托公司作为受托人，就本次信托相关的各类事项开展的现场调查、信息收集、资料分析等一系列活动。 “找到项目后就是设计信托计划，调查一下企业财报、经营情况，看看有没有回款风险，只要风控过关就可以。”王可表示，但大部分信托公司的尽职调查项目极为粗放，调研人员并没有真正做到位。“比如，要求现场调查，部分信托公司为了节省成本，并不是定期进行现场检查，很多时候都在家写自制报告;另外，调查表格也极为粗略，就几页纸，与券商的报告的精准和反复调研没法比。”王可表示。 据业内人士透露，“粗放”还表现在对其财务状况的调查上。 “信托公司在做尽职调查时，调查财务状况主要通过两个渠道：一是分析公司最近三年度及近期(最近月报或季报)会计师事务所审计报告及财务报表，针对发现的可疑点向调查公司要求提供材料并对此做出分析;二是通过银行征信系统查询。”中融信托内部人士刘玉祁向记者表示。 “比如，山西与内蒙古的多数煤矿都涉及民间借贷，但信托公司在做尽职调查时很难发现这些负债。私人借贷具有隐秘性的特点，有的企业及其关联公司账外民间融资没有列入其公司财务报表，尽职调查人员从技术层面上几乎无法发现。”刘玉祁表示，但信托调研人员深知行业潜规则，对于或有负债等财务问题可能睁一只眼闭一只眼。 对此，王可也表示，尽职调查成为目前国内一些信托机构的软肋，更成为一些信托计划“破裂”的“地雷”。 事实上，投资人在购买信托产品时，除合同外，就只有一份PPT推介材料，并没有相应的尽职调查报告。 对此，王可表示，信托产品属于私募项目，尽职调查报告没法和券商对上市企业公募报告那样，一一逐笔分析，层层深入。 经济下行下信托产品应加强风险防控 “对很多项目的尽职调查做得不细，在经济下行背景下风险容易暴露。”王可表示。 2月13日，中国信托业协会发布数据显示，截至20xx年年末，中国信托资产总规模达到10.91万亿元，再创历史新高。从资金信托的投向领域来看，投向房地产的信托余额1.03万亿元;投向工商企业的信托余额2.90万亿元;投向其他领域的信托余额1.47万亿元。 而今年更是信托产品集中兑付的一年。用益信托的数据显示，共计有8547个信托产品将到期，总规模达到12733.06亿元。 业内人士分析认为，房地产信托规模预测大致保持平稳，但是无法如期兑付的产品或将继续上行;矿产资源信托也将迎来兑付高峰年。 有媒体统计，20XX年以来媒体报道的出现违约风险的信托产品共有20款，其中13款产品集中于房地产领域，5款集中于工商企业，2款产品涉及煤矿能源。 “有些行业极具特殊性，比如煤炭钢贸，设立产品之初，煤价行情和现在相比差别非常大，行业市场风险始料未及。”华澳信托内部人士在接受记者采访时表示，对于信托公司而言，预备提前量做好风险防控尤为关键。 另外，也有业内人士认为，有必要暂停新项目发行。等待监管部门调查排查结束后，再决定启动发行与否为妥。 事实上，监管层正在推动信托产品登记系统的建设，由信托业协会来协调主导，主要是搭建一个系统，将信托产品的要素进行登记，令信息更加透明，风险披露更完善。 在用益信托首席分析师李旸看来，通过建立这一系统还可以完善信托行业整体数据，目前信托产品的数据比较笼统，不够细致。该系统建立后，不仅可以让监管层掌握的情况更全面，同时也可以让信托公司自身的业务发展更规范。 篇二：信托尽职调查报告 依据中华人民共和国信托法、信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法以及其它相关法律、法规，山东省国际信托投资有限公司与中信信托投资有限责任公司(以下简称“中信信托”)等多家参加信托公司共同推出“重庆市地产集团银团贷款项目集合资金信托计划”，本着恪尽职守、审慎尽责的原则，我公司与牵头的中信信托投资公司对该项目进行了尽职调查。 第一部分项目基本情况 做为与国家开发银行的延伸合作，中信信托拟做为牵头信托公司组建信托公司银团就重庆地产项目进行总额为15亿元的信托银团贷款项目合作，银团贷款期限1年期5亿元和2年期额度10亿元，其中1年期贷款由国家开发银行提供本息连带责任保证，2年期由开行提供后续贷款支持，国家开发银行重庆市分行承诺在信托计划到期日向借款人发放与信托贷款额等额的贷款，信托银团贷款由国家开发银行进行管理。贷款资金用于西部新城基础设施建设、建设集团“退二进三”建设及中央商务区(南部)、九龙坡区、大渡口区土地储备整治等5个项目，由重庆市地产集团公司作为5个项目的统一借款人。 第二部分项目借款人-重庆市地产集团公司情况分析 一、借款人简介 地产集团成立于2003年2月28日，是经重庆市人民政府批准(渝府2002211号文)成立的事业单位，实行企业化管理。注册资本金20亿元人民币(全部由重庆市政府出资)。公司主营业务：负责建设用地的征用，进行土地收购和开发整治，为建设用地集中统一提供土地;承办国家和市级土地整理项目，为实现全市范围的耕地“占补平衡”提供耕地资源;承办市廉租住房保障管理机构制定的廉租住房项目的开发和征用土地范围内的农转非还建房建设;承办市政府交办的旧城改建项目。贷款卡号：5501010001471919。由于地产集团具有政府背景，发展前景广阔，地产集团成立伊始即成为各商业银行激烈竞争的对象。据悉，目前地产集团已获得各银行授信超过150亿元。 按照市机构编制委员会关于同意设立重庆市地产集团的批复(渝编200310号)规定，地产集团内设机构8个，即党群工作部、行政管理部、发展研究部、计划财务部、土地储备整治一部、土地储备整治二部、土地整理部、房屋开发建设部，核定事业编制75名。重庆市编委以渝编办20XX284号文批复同意地产集团增加实施城市基础设施建设的职责任务。 20XX年地产集团完成投资43亿元,实现控制性土地储备16万亩，征用办证19736.32亩;开发整理新增耕地733公顷;资产规模达156.5亿元。出让主城区土地3000亩，实现土地出让综合价金30.2亿元。 20XX年20XX年地产集团工作规划是：集中发展土地的整治和储备工作，采取“以地养地，滚动发展”的模式，在整治和储备中实现规模效益。根据城市化发展要求，争取从20XX年到20XX年累计控制性储备土地197600亩，土地整治55000-60000亩;加强土地整理，以实现耕地的“占补平衡”，配合土地的储备，在20XX-20XX年完成土地整理23000公顷，新增耕地10000公顷。 2020年远景规划目标，地产集团代表市政府完全垄断主城区一级土地市场，实现土地储备的“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”，在土地供给上拥有“土地供应总储备，土地市场调节器”的基础地位作用，并进军远郊区县，带动远郊区县的经济发展和土地增值;按照市政府的要求，实施全市土地整理工作，实现全市耕地“占补平衡”;开展与土地储备整治、土地整理相关业务的配套工作;集团业务以控股或参股方式逐步扩张到房地产开发、保险、科技、服务等高盈利行业，并控股2-3家国内主板上市的公司。 本部分需要增加的部分：借款人以往开发项目的情况介绍，包括开发累计面积、开发项目介绍、开发实现经营效益等。 另外公司是否是房地产开发企业二级资质，请说明。 二、借款人法人治理结构分析 地产集团是垄断重庆市主城区土地供应市场的国有独资公司，受政府的委托管理和经营国有资产。地产集团按照现代企业制度组建了董事会、监事会和经理层的三级治理结构。公司内部财务管理严格遵守重庆市国有土地储备整治管理办法和重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法，采用事业单位会计制度进行核算，并建立了工程成本控制管理制度、计划统计管理办法、内部审计制度等一系列财务标准和会计、审计制度。 地产集团能够客观、及时向有关各方披露财务信息，接受重庆市国资委、市财政局、集团监事会的监督，2003年度财务报表经重庆康华会计师事务所审计(开行认可会计师事务所)，20XX年度财务报表经重庆谛威会计师事务所审计(重庆市国资委指定的会计师事务所)。 三、借款人财务状况 (一)借款人近年财务情况 借款人属于事业法人，执行事业单位会计制度，故无法填列利润、现金流等指标。 地产集团截止20XX年6月末总负债54亿元，其中银行贷款42亿元，其余为预收账款和其他应付款等;净资产主要为各项土地储备发展基金和开发整理基金及储备的土地资产;总资产中无形资产(土地资产)74亿元。 (二)借款人在各商业银行负债情况(截止20XX年6月) 本部分需要补充说明借款人的信用情况，是否存在拖欠银行贷款本息的情况。 四、借款人未来几年土地出让综合收益分析 参照本部分请借款人分析其未来几年的开发前景。 (一)重庆市土地供应形势分析 国土资源部2003年3月发布的全国土地开发整理规划(200120XX年)，重庆市200120XX年土地整理目标53万亩，土地复垦目标6万亩，土地开发目标7万亩，合计66万亩。 1.建设用地供给潜力分析 都市区现状土地资源总面积为5473平方公里，根据重庆市国土局的统计，现状农用地4333.5385平方公里，占土地资源的79%，其中耕地面积2110.6633平方公里，占农用地的48.71%。建设用地826.5001平方公里(其中城镇建设用地415.5372平方公里)，占土地资源的15.08%，未利用土地及其它用地312.9614平方公里，占土地资源的5.98%。 根据正在编制的重庆市土地利用总体规划预测，都市区2003年耕地面积为2110.6333平方公里，规划2020年都市区耕地面积为1716.0668平方公里，预计建设用地占用耕地255.77平方公里，占全市现状耕地面积的1%。在都市区中，根据城镇化发展和城市空间的结构优化的需要，主城区内不再划定基本农田，即渝中、江北、南岸、大渡口、九龙坡、沙坪坝等六区不再保留基本农田，渝北、北碚、巴南三区在主城区的部分不再保留基本农田，使渝北、北碚、巴南三区基本农田的总量有所减少，渝北、北碚、巴南三区适当调整基本农田布局，将主城区内基本农田中的一部分调整到郊区，缓解都市区内基本农田调出导致其它地区基本农田保护率过高的压力。都市区2003年基本农田面积为1749.9334平方公里，规划2020年都市区基本农田面积为1216.9393平方公里。 根据前面对都市区耕地保有量和基本农田保有量的分析，到2020年，都市区耕地面积不低于1716.07平方米，基本农田面积不低于1216.94平方公里，建设用地允许占用耕地256平方公里，加上可以转化为城市建设用地的其它类用地，新增建设用地潜力约为700平方公里。 2.建设用地预测 2020年城市建设用地规模为930平方公里，城镇建设总用地为960平方公里;城市建设用地近几年快速增长，假定未来仍然能够保持这种增长速度，以7.5%作为高方案预测城市建设用地，2020年城市建设用地规模为1080平方公里，城镇建设总用地为1110平方公里;假定城市建设用地发展受外部环境波动影响，经济发展势头减缓，以6.5%作为低方案预测城市建设用地，2020年城市建设用地规模为860平方公里，城镇建设总用地为890平方公里。 2003年，城镇建设总用地415.53平方公里，其中含村镇建设用地99.77平方公里，城市建设用地315.75平方公里;人均城镇建设用地79.76平方公里。20XX年，城镇建设总用地580平方公里，人均城镇建设用地88平方米;2020年，城镇建设总用地850平方公里，人均城镇建设用地93平方米，其中主城建设用地790平方公里，郊区建设用地30平方公里;2050年远景发展期内，城镇建设总用地控制在1100平方公里。 规划至2020年，都市区城镇建设用地占用耕地213平方公里，占全市耕地面积的0.9%，其中基本农田160平方公里，占全市基本农田面积的0.8%。都市区基本农田保有量达到91%。 3.人均用地指标 根据正在编制的重庆市土地利用总规，重庆市将加强城市建设用地规模和分布的总体调控，对旧城区，适度增加建设用地，降低城市密度。规划2020年，旧城区城市建设用地控制在350平方公里以内，新增建设用地136平方公里，人均城市建设用地达到83平方米/人，较现状提高12平方米;城市人口密度控制在12000人/平方公里左右，较现状每平方公里约下降2000人。 重点建设城市新拓展地区，循序渐进引导新区开发和建设，优先保障新拓展地区的交通、市政、环境等基础设施以及教育、卫生、文化等公益性化共设施的建设用地安排，新增城市建设用地主要向新拓展地区倾斜。规划2020年，新拓展地区城市建设用地约为440平方公里，新增建设用地353平方公里，人均城市建设用地为98平方米/人，城市人口密度约为9800人/平方公里。 4.重庆市土地出让定价制度 重庆市已建立土地基准地价制度。2002年6月18日起执行的重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知(渝府200279)调整了全市基准地价和土地出让金标准，平均上调了91%。具体情况见下表：根据有关规定，重庆市今后将定期调整基准地价和土地级别。 根据重庆市人民政府关于进一步贯彻落实国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知(20XX年4月30日)，将主城区工业用地的土地级别增扩至12级，其中9至12级基准地价和土地出让金按以下标准执行： 单位：元/平方米(50年) 土地级别9级10级11级12级 基准地价150130120XX5 出让金楼面价标准70604535 (二)地产集团贷款期内土地出让计划及收入预测 地产集团目前除建设集团所在的大杨石组团P标准分区外，共储备有18个地区的地块，主要位于都市圈内南岸区、沙坪坝区、大渡口区、九龙坡区、巴南区和江北区，总面积约108779亩。 评审依据重庆市国有土地储备整治管理办法(重庆市人民政府令第137号)，和重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法对地产集团贷款期内收入进行测算。根据上述管理办法，对于由市或区县(自治县、市)土地行政主管部门组织出让后所得的综合价金，按下列顺序分配： 1、出让所得综合价金扣除应支付的土地储备整治成本后的10%，作为土地储备整治发展专项资金存入土地储备整治资金专户; 2、扣除第1项以后的资金，全额上交财政，按市人民政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县(自治县、市)人民政府按规定比例分配。第1项范围的剩余资金，集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业及政权建设。 按现行管理办法，土地出让金市、区政府分配比例为，市级分得55%，区级分得45%。 根据渝财预20XX102号文，重庆市财政局同意对西部新城西永组团项目建安营业税及附加收入、土地出让金和城市建设配套费全部返还。 综上，地产集团贷款期内综合收入=收回的土地整治成本+土地储备整治发展专项资金+西部新城西永组团土地出让金、城市配套费及税收返还。 根据重庆市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的决定(2003年12月17日)，城市建设配套费征收标准，主城内由按建筑面积每平方米140元计征。本片区容积率未最后确定，评审考虑到重庆市制定基准地价时设定的商业用地容积率为2，住宅用地容积率为3，评审对西部新城西永组团取平均容积率为2。本片区用地面积为32909.55亩，因此建筑面积约为65819亩。 重庆市财政局已发文同意对西部新城西永组团片区建安营业税全额返还。由于此部分收入测算较困难，具有一定的不确定性，从谨慎性原则出发，评审测算地产集团贷款期内分年收入时未考虑此部分收入。 评审根据地产集团提供的供地计划，综合考虑各地块片区经济发展情况，对其贷款期内综合收入情况(不含大杨石组团P标准分区)预测如下： 综上所述，重庆市地产集团未来若干年的综合收益能够覆盖其目前融资金额，以该集团土地资源为支撑的优秀融资能力也完全能够支持其在今后若干年内的土地一级开发项目融资。 第三部分1年期贷款本息连带责任保证人、后续贷款发放人 -国家开发银行情况分析 国家开发银行于1994年3月成立，直属国务院领导。目前在全国设有32家分行和4家代表处。国家开发银行主要定位为贯彻国家宏观经济政策，发挥宏观调控职能，支持经济发展和经济结构战略性调整，在关系国家经济发展命脉的基础设施、基础产业和支柱产业重大项目及配套工程建设中，发挥长期融资领域主力银行作用。 国家开发银行具有良好的市场业绩，主要经营指标已经达到国际先进水平。截至20XX年底，开行的信贷资产达13786亿元，当期本息回收率99.77%，本息回收连续20个季度保持国际先进水平;不良贷款率1.21%，同比下降0.13个百分点;风险准备金对不良贷款覆盖率285%;资本充足率10.51%。 作为政府的开发性金融机构，国家开发银行主要任务是集中资金支持基础设施、基础产业和支柱产业建设，并对所投项目在资金总量和资金结构配置上负有宏观调控职责。国家开发银行重点对电力、公路、铁路、石油化工、城建及邮电通讯等行业提供贷款，开发银行在这些领域的贷款市场中占有较大份额。如下表国家开发银行20XX年贷款客户的行业分布情况。 由于开发银行的贷款组合质量较好，且属于政府的政策性银行，因而其具有较高的信用级别。穆迪公司将开发银行的长期债信评级从Baa1上调到A2评级，与主权(国家信用)评级相一致;标准普尔公司在20XX年年初将中国和开发银行的长期债信评级由BBB提高到BBB+，与主权(国家信用)评级相一致;此外，惠誉国际和日本评级及投资信息公司(R&I)对国家开发银行的评级也均与中国的主权评级一致。 鉴于国家开发银行的信用级别较高，并且已经承诺对借款人重庆市地产集团公司发放后续贷款，所以，我们认为国家开发银行在信托贷款结束后发放后续贷款并对1年期5亿元贷款本息偿还提供连带责任保证的可能性较大。 第四部分贷款项目情况分析 1、建设工业(集团)有限责任公司“退二进三”建设项目 本项目位于重庆市九龙坡区谢家湾建设集团厂区，面对长江，后靠重庆市主城区五大商圈之一的杨家坪商圈、临近长江上游最大的铁(路)水(路)联运的集装箱码头九龙港。该项目是根据重庆市城市总体规划和土地利用总体规划的要求，实施重庆市人民政府提出的主城企业“退二进三、退市进郊”的项目之一。地产集团代表重庆市政府支付建设工业(集团)有限责任公司搬迁资金155000万元，还款来源为建设集团位于九龙坡区大杨石组团P标准分区的老厂区总面积为1070亩的土地出让收入。 2、高庙村至九坑子道路渝中区段工程项目 根据重庆市建设委员会关于加快推进高九路工程建设进度的工作意见，高九路采取市区共建方式，其中渝中区段由地产集团负责工程建设，拆迁工作由渝中区政府负责;沙坪坝区段由重庆市城市建设投资公司负责工程建设，由沙坪坝区政府负责工程范围内的征地拆迁工作;高新区段拆迁及建设全部由高新区政府负责。 根据重庆市发改委批复的高九路渝中区段工程项目立项批复(渝发改投20XX41号)，高九路渝中区段起于大坪九坑子，止于渝中区和高新区交界处，全长3.3公里，包括互通式立交一座，分离式立交一座，以及道路沿线的给水、排水、电力、电信、照明、绿化及燃气工程。 建设标准如下： 设计宽度：快车道37.5米，其中车行道212.25米，人行道25米，中央绿化带3米;主干道26米，其中车行道28米，人行道25米。 设计行车速度：快车道60公里/小时，主干道及辅道40公里/小时。 设计荷载：城市A级。 最大纵坡：快车道5%，主干道及辅道6%。 最小曲线半径：快车道300，主干道及辅道100米。 最小竖曲线半径：快车道1800，主干道及辅道1200米。 立项批复高九路渝中区段总投资66768万元，其中地产集团出资4亿元(包括融资)，其余资金由重庆市城建资金和市级土地整治收益平衡解决。 3、长江南岸城区