（工商管理专业论文）物权法对物业公司核心竞争力影响的实证研究.pdf

中文摘要 摘要：我国内地的物业服务行业已走过了二十七年的历程，对物业服务行业服务 理念、服务模式、发展方向和竞争格局均有重大影响的物权法也已正式实施。目 前，物业服务市场已进入物权法时代，市场广阔、潜力巨大，竞争格局处于变化之中， 发展方向呈现迷茫之时。物业服务公司( 简称物业公司) 既面临着严峻挑战，又拥有着 难得机遇。如何应对挑战、获得可持续发展呢? 这是物业公司要解决的重大现实问题。 企业核心竞争力理论为物业公司解决这一问题提供了一条途径。这一理论认为， 一个企业要获得持久的竞争优势，就必须建立核心竞争力。它强调在公司层次上竞争、 而不仅仅是在最终产品层次上竞争，强调避免企业业务单位各自为政、通过整合企业 的主要能力和资源，形成企业核心竞争力， 台。判断一个企业有没有形成核心竞争力， 核心平台为依据。 进而创造出包含有持久竞争优势的核心平 应以其是否形成了独特而具有竞争优势的 本文依据企业核心竞争力的含义，给出了物业服务企业核心竞争力的定义和特 征，并进一步探讨了物权法对物业公司核心竞争力的培育的影响。通过以隆生物业公 司为例来进行案例研究，发现它的发展过程体现了物业公司核心竞争力培育的过程， 它的经营管理模式孕育了物业服务企业核心竞争力的四大要素：人力资本竞争力、 企业文化竞争力、品牌竞争力、资源竞争力。 目前，隆生物业公司的核心竞争力还比较弱，针对公司的现时问题和未来发展方 向，本文给出了个人建议：强化人力资本竞争力要素；提高对物权法的认识，改变经 营理念，发挥资源竞争力潜能，挖掘业主的延伸价值，优化核心平台，升级核心竞争 力，最大化地实现企业和业主价值“双赢”，让“东湖花园模式在物权法时代发扬 - 光大。 关键词：物权法物业公司核心竞争力案例 分类号：f 2 7 0 7 a bs t r a c t a b s t r a c t ：t h ec a r e e ro ft h ep r o p e r t ys e r v i c et r a d e so fo u r c o u n t r yh a v eb e e n2 7 y e a r s t h e ( ( p r o p e r t yl a w ) ) h a v eb e e np u ti n t oe f f e c t ，w h i c hh a v eag r e a ti n f l u e n c eu p o n t h es e r v i c es e n s e 、s e r v i c em o d e l 、d e v e l o p i n gd i r e c t i o na n dc o m p e t i t i v ep a t t e r no ft h e p r o p e r t ys e r v i c e st r a d e s a tp r e s e n t ，t h em a r k e th a sab r o a dp r o s p e c t sa n dg r e a t p o t e n t i a l i t i e s t h ec o m p e t i t i v es e tu pi sc h a n g i n g ，t h e d e v e l o p m e n t a ld i r e c t i o ni s b e i n gi nap u z z l e t h ep r o p e r t yc o r p o r a t i o na r ef a c i n gb o t hs e v e r ec h a l l e n g e sa n dr a r e c h a n c e s h o wt or e p l yt h ec h a l l e n g es o a st og a i nc o n t i n u i n gd e v e l o p m e n t ? t h i si sa s e r i o u sp r o b l e mf o rt h ep r o p e r t yc o m p a n y t h et h e o r yo ft h ec o r ec o m p e t e n c eo f c o r p o r a t i o no f f e r saw a yf o rt h ep r o p e r t y c o r p o r a t i o nt os o l v et h i sp r o b l e m t h i st h e o r yb e l i e v e st h a tac o r p o r a t i o nh a st o e s t a b l i s hi t sc o r ec o m p e t e n c es oa st oo b t m nt h ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g ef o ral o n g e r p e r i o d i te m p h a s i z e sc o m p e t i t i o n o n c o r p o r a t i o n sl e v e lm o r et h a no nt h e e n d - p r o d u c t sl e v e l ，p r e v e n t i n gb u s i n e s su n i t sf r o mm a k i n gd e p a r t m e n t a l p r o f i t s ， f o r m i n gac o r p o r a t i o nsc o r ec o m p e t e n c et h r o u g hi n t e g r a t i n gt h a te n t e r p r i s e sm a i n r e s o u r c e s ，s k i l l sa n dt e c h n o l o g i e st op r o d u c es o m ec o r ep l a t f o r mt h a te m b o d yt h e l a s t i n gc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e s j u d g eo nw h e t h e rt h e r ei sa n yc o r ec o m p e t e n c ei na c o r p o r a t i o nc a nb em a d ea c c o r d i n gt ot h ee x i s t e n c eo rn o to fa n yu n i q u ec o r e p l a t f o r m w i t hc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e s a c c o r d i n gt ot h ec o n n o t a t i o no ft h ec o r ec o m p e t e n c eo fc o r p o r a t i o n ，t h i st h e s i s g i v e st h e d e f i n i t i o na n dt h ec h a r a c t e rf o r 廿l ec o r ec o m p e t e n c eo ft h ep r o p e r t v c o r p o r a t i o n ( c c p c ) i n q u i r e sf u r t h e ri n t ot h ec u l t i v a t i o no ft h ec o r ec o m p e t e n c eo ft h e p r o p e r t yc o r p o r a t i o n ( c c p c ) b e e ni n f l u e n c e db yt h ep r o p e r t yl a w t h i sa r t i c l et a k e s l o n g s h e n gp r o p e r t ys e r v i c ec o r p o r a t i o n 嬲ac a s ef o rr e s e a r c h a n df i n do u ti t s d e v e l o p i n gc o u r s ei st h ec u l t i v a t i o no fc c p c ，i t sm a n a g e m e n ta n da d m i n i s t r a t i o nm o d e l i sp r e g n a n tw i t ht h es e e d so ff o u re l e m e n t so fc c p c ： t h eh u m a n c a p i t a lc o m p e t i t i v e n e s s ， t h ec o r p o r a t i o nc u l t u r a lc o m p e t i t i v e n e s s ， t h eb r a n d c o m p e t i t i v e n e s s ， a n dt h er e s o u r c e sc o m p e t i t i v e n e s s a tp r e s e n t ，c c r e co fl o n g s h e n g p r o p e r t ys e r v i c ec o r p o r a t i o ni ss t i l l j 匕塞交通太堂童些硒堂位论塞垦墨! b ! d e l i c a t e t h i sp a p e rg i v e ss o m es u g g e s t i o n sa b o u tt h ep u z z l ea tp r e s e n ta n dt h e d e v e l o p i n g d i r e c t i o no ft h ec o m p a n yi nt h ef u t u r e ：p a ya t t e n t i o nt ot h ea d v a n c e m a n a g eo f f i c e r , s t r e n g l h e nt h eh u m a nc a p i t a lc o m p e t i t i v e n e s s ；e n h a n c ec l e r ks c o n s c i o u s n e s st ot h ep r o p e r t yl a w c h a n g em a n a g ei d e a ，e l a b o r a t ep o t e n t i a lo f t h e r e s o u r c e sc o m p e t i t i v e n e s s ，e x c a v a t et h ee x t e n dv a l u eo ft h eo w n e r , o p t i m i z et h ec o r e p l a t f o r m ，g ou pt h ec o r ec o m p e t e n c e ，g a i nt h eb o t hw i no ft h ec o r p o r a t i o na n dt h eo w n e r , l e tt h e “e a s tl a k eg a r d e n m o d e lb em o r eg l o r i o u si nt h ep r o p e r t yl a wt i m e s k e yw o r d s ：p r o p e r t yl a w ；p r o p e r t yc o r p o r a t i o n ；c o r ec o m p e t e n c e ；c a s e c l a s sn 0 ：f 2 7 0 7 v 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：关卫华 签字日期：a 嘶舌月耳日 导师签名：男i 儡 7i 尸 签字日期：房力孑年石月手日 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：哭卫竿 签字日期：毋加孑年石月平日 4 3 致谢 本论文的工作是在我的导师罗江博士的悉心指导下完成的，罗江博士严谨的 治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢罗江老师对 我的关心和指导。 罗老师博学多才、思维开阔、具有创新精神，平易近人、坦诚真挚，真正做 到了传道、授业、解惑，使我获益匪浅。 感谢北京交通大学经济管理学院的所有老师对我的帮助和支持。 另外也感谢我的家人，他们的理解和支持使我能够用三年整的时间专心完成 我的学业，还感谢所有帮助我完成本论文的朋友，尤其是我的同学卫娜和阳习芳。 1 引言 中国内地的物业服务行业已走过了二十七年的发展历史，从产生初期的感性、 无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期。但随着竞争的日益加剧， 企业间的差距越来越大，有的物业公司正在率先朝高质量服务业主、高赢利方向 快步发展，而有的物业公司却亏本经营、举步维艰。原因何在? 能否培育物业公 司的核心竞争力应是问题的关键所在。 物权法已于去年1 0 月1 日起实施，它对物业公司更好地行使经营管理和 为业主提供服务都提供了重要的法律依据。应该说，物业服务行业发展的新时代 已经到来。 1 1 选题背景和意义 1 1 1 选题背景 目前全国实行物业服务的房屋面积超过1 0 0 亿平方米，物业服务覆盖率已接 近5 0 ，北京等较发达城市的覆盖率达7 0 ，深圳、上海已达9 0 以上。以上3 座城市物业服务企业创造的产值已占当地国民生产总值的2 左右。全国物业服务 企业已超过3 万家( 其中一级资质企业3 0 0 多家) ，从业人员超过3 0 0 万人1 。可见， 物业服务在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。然而物业服务行业在快速发展 的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾：行业公信受 到质疑；相关主体矛盾频发；有关制度尚待落实；市场机制有待完善；执法困境 没有解决；行业风险日益加剧。 在当前经济全球化加快、市场竞争加剧和w t o 环境下，国外先进的物业服务 企业纷纷进入国内，这些都使得我国的物业服务企业面临激烈的市场竞争。内部 是企业的无序非正当竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向 的干预等，外部微观有具有资金雄厚、技术先进、管理超前的外资狼，例如美国 的为你服务与澳洲的商务年华等以及机制灵活、拥有成本优势的民营物业管理企 业等等，还有在物业管理发展较成熟的地区，竞争不断加剧，竞争同趋白热化。 北京智道顾问有限责任公司2 0 0 8 年中国物业管理行业研究咨询报告 物权法于2 0 0 7 年1 0 月1 日起正式实施，是调整财产支配管理的法律， 是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要 组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，物权法的颁布 将解决中国物业服务行业内一系列长期悬而未决的问题。这将对2 0 0 8 年中国物业 服务行业的发展及其未来的趋势起到重要而深远的影响。 1 9 8 1 年3 月1 0 日深圳市物业管理公司成立，物业从产生初期的感性、无序， 到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，超过了二十年发展历史。现在， 中国的物业市场已经同渐成熟，表现在物业服务法规更加完善，政府监管物管行 业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业服务企业实力增强；业主维权行为趋于理 性：业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业服务发展到现在又 似乎进入一个两难境地：一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业服务发展方向却 又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业服务行业变盘即将到来。 基于这些情况，物业服务公司如何才能应对激烈的市场竞争? 如何才能抓住 行业变盘的机遇? 如何才能获得物权法时代的竞争优势? 这些问题，归根结底是 物业服务公司如何培育核心竞争力的问题。 1 1 2 选题的意义 对物业服务公司的核心竞争力培育进行研究，具有重要的现实意义。 1 有助于解决物业公司严峻的生存问题。目前，大多数物业公司处于微利经 营的境地，甚至有的物业公司亏本经营、服务质量差。因此，走出这种艰难的生 存困境、挣脱“穷者愈穷，富者愈富”的“马太效应”的束缚，是摆在这些物业公司面 前十分紧迫的现实问题。 2 有助于落实科学发展观，加快构建和谐社区。“从发展的眼光看，今后一段 时期，物业服务市场的震荡和企业的调整仍将继续，建管分离和物业服务企业的 民营化将是物业服务行业的发展方向”。“从大的发展格局和发展方向看，加快物业 服务的市场化进程，大力推进物业与房地产开发的建管分离是行业持续健康发展 的正确选择”。今后，物业公司要克服工作中心服务于房产开发商的短期经济行 为，转为以服务业主为中心，提高服务质量、加速构建和谐社区，赢得持久的竞 争优势，就必须紧紧抓住物业公司的核心竞争力培育这个关键2 。 3 有助于加强在物权法实施以后这一新的形势下物业服务企业核心竞争 2 谢家谨关于物权法的学习贯彻及对物业管理发展有关的问题的思考粤华物业总第7 5 期 2 力理论及其应用研究。现在，关于企业核心竞争力的文章较多，但有关物业服务 企业核心竞争力的文章较少，尚没有一个统一的概念论述，正如中国物业管理协 会会长谢家谨2 0 0 7 年6 月1 日在“深圳市物业管理行业物权法与物业管理专 题报告会上的讲话”中所说“希望大家着重思考物业管理存在的价值是什么? 核心 竞争力是什么? ”在物权法实施以后的新形势下，物业服务企业核心竞争力 培育的文章极少，至今为止，在核心刊物发表的与之相关的理论文章仅有寥寥几 笛 脚，o 本文试图准确地给物业公司核心竞争力下定义、探讨物权法对物业服务 行业的影响、研究物权法时代物业公司核心竞争力培育的理论，并以惠州隆生物 业公司为例进行实证研究。相信本人的研究将有助于推进新的法制时代背景下物 业公司核心竞争力培育理论及其应用研究。 1 2 国内外相关研究 1 2 1 企业核心竞争力的国外研究 1 9 9 0 年，美国著名管理学家普拉哈拉德( c k p r a h a l a d ) 和哈默尔( g a r yh a m e l ) 共同在哈佛商业评论上发表核心竞争力( 又称为核心能力) ( t h ec o r e c o m p e t e n c eo f t h ec o r p o r a t i o n ) ，提出了“核心竞争力”的概念。 普拉哈拉德和哈默尔这样描述“核心竞争力”的特征：核心竞争力 1 是组织中的积累性学识，尤其是那些协调不同生产技能和整合各种技术流 派的学识； 2 是指沟通能力、参与能力及跨组织间合作时的合同关系； 3 不会随着被使用而减弱，而是被提升； 4 是一个企业竞争力的源泉，其他各方面的竞争力都来源于“核心竞争力”3 。 普拉哈拉德和哈默尔还提出了核心竞争力的识别准则：“核心竞争力” 1 提供了进入多种多样市场的潜在通道( 即有能力进入若干不同的市场) ； 2 对最终产品的可见的消费者的福利应作出明显的贡献( 即应该能通过最终 产品为顾客带来巨大的便利和实惠) ； 3 张明玉、张文松编著企业战略理论j 实践北京：科学d ：版社，2 0 0 5 年，第1 4 3 页。 3 应是竞争者难以模仿的4 。 普拉哈拉德和哈默尔还用核心竞争力树形图进行了形象的解释： 1 企业好比一棵大树； 2 提供养分和支撑作用的根系是核心竞争力； 3 树干是核心产品； 4 树技是企业的业务经营单位； 5 叶片、花朵和果实则是顾客所需要的最终产品。 核心竞争力的研究是基于以下基础和背景下做出的： 1 市场经济中的企业是开放的组织系统； 2 企业处于激烈的竞争环境； 3 企业内部环境要适应外部竞争环境的变化。 世界著名的麦肯锡管理咨询公司的克因( k e v i ne c o y n e ) 认为，核心竞争力 是团队中根深蒂固的，相互弥补的一系列技能和知识的组合。借助于该能力，能 够按世界一流水平实施一项到多项从核心竞争力利用到核心产品开发的核心流 程。 1 2 2 核心竞争力的国内研究 我国著名经济学家张维迎教授对核心竞争力作了生动的归纳5 ：“核心竞争力是 独特的资源和能力，这种独特性具体表现为你所拥有的资源是偷不去、买不来、 拆不开、带不走、溜不掉的。偷不去，是指别人模仿你很困难；买不来，是指这 些资源不能从市场上获得；拆不开，是指企业的资源，能力有互补性，分开就不 值钱，合起来才值钱；带不走，是指资源的组织性；溜不掉，是指提高企业的持 久竞争力。” 张明玉、张文松教授认为，核心竞争力是指居于核心地位并能使企业超越竞 争对手并获得较大利润的要素作用力，具体来说就是组织的集体学习能力和集体 知识，尤其是如何协调各种生产技术以及将多种技术、市场资源和开发活动相结 合的能力和知识6 。核心竞争力判断的标准有六性：稀有性、难以复制性、可持续 性、难以替代性、获利性、优越性。核心竞争力的构成要素有八个： 4 张石森编哈佛商学院核心竞争力全书北京：中国财政经济出版社，2 0 0 3 年，第1 5 页 5 胡斌等偷不去买不来带不走溜不掉张维迎妙谈企业核心竞争力市场报，2 0 0 2 0 1 1 7 6 张明玉、张文松编著企业战略理论与实践北京：科学出版社，2 0 0 5 年，第1 4 2 页 4 a 、洞察、预见和抓住机遇的能力； b 、战略企划能力； c 、由技术创新引导市场的能力； d 、融资及理财能力； e 、娴熟的、独特的动作技巧； f 、市场营销能力； g 、品牌与企业形象； h 、政治及社会资源7 。 赵坚教授认为，核心竞争力是一个组织中集体的学识，特别是关于如何协调 不同的生产技能和管理技能及把多种技术结合在一起的能力。集体的学识包括学 和识两个方面，学即该企业学习新技术、新管理方式的能力，识即该企业积累的 技术和管理知识。一个企业所具有的核心竞争力集中体现在它所进行的创新上。 这里所说的创新是一个过程，创新的一个基本要素是速度。核心产品通常是一种 或多种核心竞争力的具体体现8 。 核心竞争力与对工作的组织和价值的提供有关。认识和发展自己的核心竞争 力是决定企业生存与发展的关键所在。发现本企业的相对比较优势，不断发展自 己核心竞争力成为企业管理的主题。 1 2 3 物业公司核心竞争力 刘圣欢教授、赵可认为：物业管理企业核心竞争力是由管理能力、服务能力、 技术能力、创新能力和资源整合能力构成。 管理能力和服务能力是物业管理企业核心竞争力的最直接表现形式；技术能 力和资源整合能力则是处于核心竞争力的中层，是管理能力和服务能力的基础； 创新能力则是核心竞争力的核心。物业管理企业培育核心竞争力的有效途径：一 是提高企业创新能力；二是培育独特的企业文化；三是加强人力资本管理，提高 管理能力；四是注重企业品牌建设；五是建立学习型组织9 。 龙玉来认为，坚持“顾客价值导向”的经营理论、提升服务质量、打造高素质人 才队伍、加强企业文化建设和提升物业管理信息化水平是塑造物业管理核心竞争 7 张明玉、张文松编著企业战略理论与实践北京：科学出版社。2 0 0 5 年，第1 4 4 - 1 4 7 页 。赵坚编著现代管理经济学北京：中国铁道出版社，2 0 0 6 年，第3 0 8 3 1 5 9 赵可论物业管理企业核心竞争力的培育丛! 巳；坚：璺唑i ：鲤：b 2 0 0 7 0 8 1 7 5 力的途径1 0 。 孙颖认为，要以顾客价值为导向，以文化创新为动力，以执行功能为目标， 以信息化为手段，来培育和提升物业服务企业的核心竞争力。 彭后生、吴凤平、刘忠强认为：物业管理公司可以从实施品牌战略、建设优 秀的企业文化、推动规模化经营、建立学习型组织、增加物业管理的科技含量， 全面创新等方面培育核心竞争力1 2 。 可见，到目前为止，尽管人们对我国物业管理公司核心竞争力培育这一课题 的探索还不够深入，但均提出了各自的观点和看法，很有利于我们对物业公司核 心竞争力理论的认识。 1 3 论文的创新点 本文的创新之处有以下五个方面： 一是论证了物业公司的核心竞争力的构成要素； 二是研究了物权法对物业公司服务的主要影响； 三是整理出物权法对物业公司核心竞争力培育影响的理论依据； 四是为“东湖花园模式”的成功原因提供了解释； 五是为隆生物业公司解决现实和发展问题提供了建议。 1 4 研究方法与结构安排 1 4 1 研究方法 本文采用文献研究法，通过查阅大量文献进行相关研究，融合法律、组织行 为学、管理经济学、企业战略管理、生产管理学、高级管理学，人力资源与管理 等学科理论知识，梳理出相关理论观点。 案例研究先对案例的背景进行描述，再对案例进行分析论证，还运用相关理 论解答了案例中的实际问题。 龙玉来浅谈物业管理企业核心竞争力的塑造商场现代化2 0 0 7 年0 6 期 龙玉来浅谈物业管理企业核心竞争力的塑造商场现代化2 0 0 7 年0 6 期 1 2 彭后生、吴风平、刘忠强论我国物业管理企业核心竞争力的构建山东电大学报，2 0 0 4 年o l 期 6 1 4 2 结构安排 本文由绪论、正文、结论三个部分构成。 绪论包括选题背景意义，相关研究、创新处、研究方法结构安排。 正文第一部分为物权法涉及物业管理的主要内容；第二部分为物业公司 核心竞争力，包括定义、特征、要素及其相互关系；第三部分为物权法对物业公 司核心竞争力的培育的影响，并梳理出培育途径的理论依据；第四部分为案例研 究。 在最后的结论中，对本文的观点进行了进一步的提炼。 7 2 物权法与物业服务 2 1物权法的颁布实施 2 0 0 7 年3 月1 6 日，第十届全国人大第五次会议以2 7 9 9 票赞成、5 2 票反对、 3 7 票弃权的高票通过了中华人民共和国物权法( 以下简称物权法) 。 物权法最早于1 9 9 4 年列入第八届全国人大常委会立法规划，2 0 0 1 年底公 布了“征求意见稿”，其后物权法草案历经七审直至通过，中间历时十三年。 制定和实施物权法，完善中国特色社会主义物权制度，对于坚持和完善国 家基本经济制度、完善社会主义市场经济体制，对于实现好、维护好、发展好最 广大人民的根本利益和激发全社会创造活力，对于全面建设小康社会、加快构建 社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。物权法已于2 0 0 7 年1 0 月1 日实施， 应该说，物业管理行业发展的新时代已经由此拉开了序幕。 2 2 物权法涉及物业服务的主要内容 物权法中“第六章、业主的建筑物区分所有权”( 第七十条到第八十三条) 和“第七章、相邻关系”( 第八十四条至第九十二条) 的内容直接涉及物业管理，从 法律的角度为物业管理定纷止争、正本清源，对物业管理更好地行使经营管理以 及为业主提供服务均提供了重要的法律依据，对保护业主权益、规范业主行为也 将产生积极而深远的影响。 物权法第六章的每一条( 共有1 4 条) 都与物业管理直接相关： 第七十条规定了建筑物区分所有权的三元论，即建筑物区分所有权由三部分 的权利构成：对专有部分的所有权、对共有部分共有权、对共有部分的共同管理 权。 第七十一条规定了业主对专有部分行使所有权的内容及方式。 第七十二条规定了业主对共有部分的权利和义务，并明确“业主不得以放弃权 利为由不履行义务”。 第七十三条明确了建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物 业服务用房的归属。 第七十四条特别对车位、车库的归属作了规定。 第七十五条规定了业主对建筑物进行管理的组织机构。 第七十六条规定了业主共同决定的事项内容、决定方式和投票权数。 第七十七条对改变住宅用途作出了规定。 第七十八条规定了业主大会决定的效力。 第七十九条设立了维修资金制度。 第八十条规定了建筑物共有部分费用的分摊与收益分配。 第八十一条规定了业主管理建筑物的方式：有权自管或委托。 第八十二条规定了业主与物业服务企业的关系。 第八十三条规定了业主、业主大会、业主委员会的相应权利义务。 2 3 物权法对物业服务的主要影响 2 3 1 立法授予业主大会较大职权导致物业服务公司面临压力 物权法以法律的形式明确了业主大会有权选聘、解聘物业服务公司( 第 七十六条) 。虽然此前国务院物业管理条例对此有类似的规定，但物权法 的规定直接来源于“私人财产权”，是“物权”的自然延伸，在保护力度上更加大；业 主大会这一基本制度由行政法规上升为法律，提高了这一制度的适用范围与效力 等级。 因此，该规定事实上对物业服务公司的服务理念和服务水平提出了更高的要 求。 2 3 2 “建管分离”将是物业服务企业的发展方向 物权法将物业公司定性为物业服务企业，是“服务”、而不是此前条例 中的物业管理企业的“管理”。物业服务企业的工作中心必须由服务于开发商转为服 务业主，而这只有实行物业公司与房地产开发公司的“建管分离”、脱离开发企业的 管辖和约束之后才能实现。 9 2 3 3 行业将会形成两“旧 两“新”同时并存的发展格局 物权法的实施对物业管理行业最大的影响是：为低资质、无资质企业清 除了进入物管行业最后法律障碍，让物业管理的企业行为不再有特殊性。 以前的物业管理法规规定：管理物业项目一定要有相应的资质，而且不允许 业主自管。而物权法对以上规定实现了颠覆。这将促进物业管理一个新模式 的出现一业主委员会自治自管模式：业委会或聘请职业经理人总揽物业管理事务， 或直接聘请专业化公司进行打理。 两“旧”物管模式：超大型一流品牌物管企业； 具有一、二级资质的大中型物管企业。 两“新”物管模式：在夹缝中求生存的三级资质企业、无资质的小型民营物管企 业；业委会自治管模式。 物权法的实施使物业管理行业进入了一个全新的市场竞争时代! 在未来 十年左右的时间里，在物业管理市场中发挥主导作用的依将是两“旧”物管企业，其 影响力及核心竞争力使其在行业发展上仍然拥有话事权，尤其是具有一、二级资 质的大中型物管企业，由于采取“两条腿走路”的规模扩张策略，不但接管自身楼盘， 而且涉足社会楼盘，在今后行业经营格局中，仍将是一股中坚力量；两“新”物管企 业的出现为行业带来全新的理念和模式，并影响着行业全面而彻底的市场化。 1 0 3 物业服务企业的核心竞争力 3 1 物业公司核心竞争力的定义 经济学上的竞争是指经济主体在市场上为实现自身的经济利益和既定目标而 不断进行的角逐过程。 企业之间的竞争，既可能在争夺技术技能等稀缺资源和争取用户中短兵相接、 直接较量，也可能在整合自身的核心竞争力中间接较量。 讲究资源配置效率，注重顾客导向或用户价值，追求产品竞争优势或创造财 富的最大化，是企业竞争的特征。 本文以普拉哈拉德和哈默尔的企业核心竞争力定义和树形图为主要依据来对 物业公司核心竞争力下定义。 3 1 1 三个问题 问题一：物业公司的最终产品是什么? 在企业核心竞争力树形图中，最终产品是花果树叶。最终产品是相对于中间 产品而言的，是指作为最终消费品的物品或服务。那么，物业服务企业的最终产 品就是物业公司提供给业主的、作为最终消费品的服务。 问题二：物业公司的核心产品或核心平台是什么? 在企业核心竞争力树形图中，核心产品是树干。企业的核心产品是一种有竞 争优势、能带给企业最终产品以竞争优势的产品或服务平台。核心产品一般是介 乎核心竞争力与最终产品之间的一种中间产品，例如本田公司的有竞争优势的发 动机就是本田公司的核心产品。 物业服务企业的核心产品或核心平台是指由物业公司提供的、为业主的生活 带来优势条件的独特的小区服务体系或优质环境。 问题三：物业公司的核心产品或核心平台的开发必须要整合哪些影响企业竞 争力的最关键因素? 本人认为：物业公司核心产品或核心平台的开发，必须要整合四个关键要素： 人力资本竞争力、企业文化竞争力、品牌竞争力和社会资源竞争力。 人力资本是指“凝聚在劳动者身上的知识、技能及其表现出来的能力。 物 业服务企业人力资本竞争力是指企业整体的人力资本为业主提供服务所带来的能 力；企业文化竞争力是指企业文化为业主提供服务所带来的能力；品牌竞争力是指 企业的品牌为业主提供服务，使公司具有竞争优势所带来的能力；社会资源竞争力 是指企业具有良好的政治和社会资源为业主提供服务、为企业发展获得更多机会 所带来的能力。 本人之所以这样认为的理由如下： 1 这四个关键要素是企业长期积累形成的；这四个关键要素能够给企业带来 长期竞争优势；这四个关键要素可以使企业有能力进入若干有联系的不同市场， 应该能通过最终产品为顾客带来巨大的便宜和实惠，应该使竞争对手难以效仿1 4 。 因此这符合普拉哈拉德和哈默尔的企业核心竞争力理论。 2 这四个要素是影响物业管理企业竞争力的最关键因素。张明玉、张文松认 为企业核心竞争力的构成要素有八个：洞察预见和抓住机遇的能力；战略企划能 力和战略执行能力；有技术创新引导市场的能力；融资及理财能力；娴熟独特的 运作技巧；市场营销能力；品牌与企业形象；政治及社会资源。 不难发现，对于物业管理企业来说，决定前六个能力的最关键的因素是人力 资本竞争力和企业文化竞争力，影响品牌与企业形象的最关键的因素是品牌竞争 力，影响政治及社会资源的最关键的因素是资源竞争力。 3 通过整合这四大要素所形成的合力，可以为物业管理企业开发出具有竞争 优势的核心平台。 人力资本竞争力为给业主带来优势独特的生活环境或小区服务体系的开发提 供必要的人力支撑；企业文化竞争力意味着先进的服务思想和经营理念，为核心 平台的开发提供精神支持；品牌竞争力是为业主带来优势条件的小区服务体系、 提升企业形象，使企业能持续发展的重要支撑，属于人力资本通过管理实践整合 而成的竞争力；资源竞争力则为核心平台的形成获得更多的发展机会，是目前物 业管理行业尚未完全市场化时代、物业公司开发核心平台的前提。 因此，这四大要素经过整合必然能够孕育出有竞争力的核心平台。 1 3 美 西奥多w 舒尔茨人力资本投资一教育和研究的作用北京：商务印书馆，1 9 9 0 年第l 页 赵坚编著现代管理经济学北京：中国铁道出版社，2 0 0 6 年第3 1 2 页 1 2 3 1 2 定义 本人认为，物业服务企业核心竞争力是一个物业服务企业通过开发和获取知 识、技术与技能，形成一定的人力资本竞争力、企业文化竞争力、品牌竞争力和 资源竞争力等能力要素，并将它们进行整合，所创造出的使这些要素具有协调性 和互补性的综合能力。 3 1 3 物业服务企业核心竞争力树形图 物业服务企业( 大树) 凭借核心竞争力( 树根) ，能够创造出独特的、具有竞 争优势的核心平台( 树干) ，即能为业主的生活带来优越条件的、独特的小区服务 体系或优质环境，进而产生能适应快速变化市场的、作为最终消费品的服务，最 大化地实现企业价值和社会责任。如图3 1 所示 人力资本竞争力 企业文化竞争力 品牌竞争力 资源竞争力 图1 ：物业服务企业核心竞争力树形图 产品 平台 f i g u r el ：t h et r e e f o r mp i c t u r eo ft h ep r o p e r t ys e r v i c e sc o r p o r a t i o n 3 2 物业公司核心竞争力的特征 物业公司的核心竞争力应具有独特性、延展性、用户价值系统性和战略性等 特征。 1 独特性 指这种战略资源和核心竞争力是企业独有的、并且很难被竞争对手模仿和复 制。 不同的物业公司尽管其核心竞争力都由四个要素构成，但这些要素的内容和 状态都是不同的，整合后的后果就更加不同，故一个物业公司的核心竞争力是其 它物业公司难以模仿和复制的。 2 延展性、可持续性 指由企业核心竞争力所产生的核心平台，对多样化最终产品产生广泛的影响， 且这种影响力会体现在多代产品上并持久地发挥作用。 3 用户价值 指企业核心竞争力所产生的核心平台乃至最终产品，能为其消费者带来比别 的企业更大的价值，能满足用户更多的需求，进而也能使企业获益。 4 系统性 指企业核心竞争力的形成须依靠其四个关键要素整合、整体发挥作用、形成 系统合力。单一要素强或要素间发展不协调，都不足以产生企业核心竞争力。 5 战略性 物业管理企业核心竞争力是一种企业战略管理思想，它以培育具有竞争优势 的物业公司核心平台为直接目标，以创造物业公司价值和用户价值为最终目标。 它隐含了低成本战略、聚焦型战略等获取竞争优势的竞争战略思想。其独特性的 获取可视为实施差异化战略的结果，其用户价值离不开低成本战略，其系统性与 聚焦型战略密切相关。它与目前大多数物业管理企业以服务于开发商、以赚钱为 导向的战略有着本质的区别1 5 。 1 5 胡巨城市核心部争力培育研究以温州市为例北京：中国人民大学d j 版社，2 0 0 7 1 4 3 3 物业服务公司核心竞争力四大要素间的关系 物业公司人力资本竞争力是企业文化竞争力、品牌竞争力、资源竞争力的核 心基础，为企业文化竞争力、品牌竞争力、社会资源竞争力提供智力支持。反过 来，后三个要素的强弱也会影响人力资本竞争力的强弱。 企业文化竞争力、品牌竞争力、社会资源竞争力之间相互促进。企业文化竞 争力对品牌竞争力的形成和建设起决定作用，对社会资源竞争力的巩固起保障作 用；品牌竞争力会影响企业文化的深度和广度，进而影响到企业文化竞争力，对 社会资源竞争力也有吸引和强化作用；资源竞争力可以为企业文化竞争力和品牌 竞争力提供物质基础和无形的支持。 1 5 4 物权法对物业公司核心竞争力的培育的影响 物业服务企业核心竞争力的培育，应以培育和整合企业核心竞争力四大要素 为手段来实现，然后以优化核心平台为直接目标来实现升级。 4 1 培育和整合物业公司核心竞争力四大要素 4 1 1 人力资本竞争力的培育 企业间的竞争，归根结底是人才的竞争。在企业中，人是掌握知识的载体和 运用知识的主体，掌握企业核心知识和技能、并且有卓越组织协调能力的人才， 是企业中最宝贵的财富。 拥有掌握企业核心知识和技能、并且有卓越组织协调能力的人才，进行合理 组合并把他们放在最合适的岗位上，并使其发展，是形成核心竞争力的关键。 企业最高领导人在形成和培育企业核心竞争力方面具有极为重要的作用。如 果企业最高领导人不能从形成和培育企业核心竞争力的角度考虑问题，不了解哪 些员工是构成企业核心竞争力的关键人才，就无法形成和发展企业的核心竞争力 1 6 o 物业服务企业培育人力资本竞争力的途径主要有： 1 完善人力资本激励制度和培训制度； 2 创造更多的就业、创业机会，让更多的人通过“干中学”，提高人力资本质 量。阿罗于1 9 6 2 年提出了“干中学”模型，认为：经验的积累可以形成人力资本1 7 。 4 1 2 企业文化竞争力的培育 企业文化又称公司文化，我国有时称公司精神，是企业在经营管理过程中创 造的具有本企业特色的精神财富的总和，是共同理想、价值观、作风、管理制度 1 6 赵坚编著现代管理经济学北京：中国铁道出版社，2 0 0 6 年，第3 0 8 页 7 刘纯阳西方人力资本理论的发展脉络山东农业大学学报。2 0 0 4 年第6 期 1 6 和行为规范的总称。它是一种精神力量，对企业成员有感召力和凝聚力。 企业文化一旦形成，就会反过来对企业经营管理发挥巨大的影响和制约作用， 既使领导人更换，也会代代相传。 例如，深圳华为公司的企业文化建设，实际上是树立公司上下级之间、部门 之间、同事之间的敬业精神、团结协作精神和奉献精神。他们认为，公司文化就 像公司的“魂”，推动着公司管理的改进与提高。 物业公司的企业文化要体现以人为本的管理理念，培育企业文化竞争力的途 径主要有： 1 寻找、培养高素质的领导人。领导人的素质对于一个企业是很重要的，领 头羊对于员工的榜样作用也是非常关键的。 2 关心员工、尊重员工、发展员工。把员工职业生涯规划与企业规划结合起 来，强化感性投入，创造融洽和谐的气氛，深得人心的企业文化会具有很强的生 命力。 3 发现身边的典型、树立榜样，领导以身作则。 4 倡导团队精神，建立物质激励和精神激励机制。 4 1 3 物业公司品牌竞争力的培育 品牌竞争力是指企业的品牌拥有区别或领先于其他竞争对手的独特能力。这 种能力能够在市场竞争中显示品牌内在的品质、技术性能和完善服务，可引起消 费者的品牌联想并促进其购买行为。 品牌竞争力是企业的核心竞争力，具有不可替代的差异化能力，是企业所独 具的能力，是竞争对手不易模仿，甚至无法模仿的；具有构建竞争壁垒的能力。 品牌竞争力具有使企业能够持续赢利的能力，更具有获取超额利润的品牌溢 价能力。 品牌竞争力具有延展性，使企业能够扩展应有的潜力。 品牌竞争力是企业最持久的核心竞争力，是企业长期积淀下来的能力，深深 地扎跟于企业之中，作用长久，一般情况下不随环境的变化而发生质的变化。 跨国公司在中国扩张神勇，最强悍的核心竞争力就是品牌，是强大的品牌竞 争力。品牌就是力量，品牌竞争力就是跨国公司扩张的源动力。 与跨国公司相比，品牌竞争力是目前我国企业最为缺乏的能力，也是目前在 1 7 我国市场决战中最为重要的能力1 8 。 物业公司创立和培育品牌竞争力的主要途径： 1 提高对企业品牌竞争力的认识 品牌既不等于商标，也不等于哪个机构认定的“名牌”。把被认证或评定为中国 名牌或中国驰名商标就当作本企业产品有了品牌竞争力，是一种似是而非的认识