（旅游管理专业论文）旅游房地产与城市旅游发展互动研究.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 中文摘要 旅游业与房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，是中国国民 经济的重要产业。旅游房地产开发涉及旅游业和房地产业的融合发展，是搞好城市 旅游的重要切入点和举措。目前中国旅游房地产理论研究比较薄弱，实践上刚刚起 步，深入开展旅游房地产研究具有重要的理论和现实意义。 本文从旅游房地产和城市旅游关系的角度，按照科学发展观的要求，以大城市 旅游房地产和城市旅游为研究对象，探讨大城市旅游房地产开发与城市旅游的互动 发展，寻求旅游房地产开发为城市旅游乃至城市经营服务的良性发展道路。本论文 共分五章： 第一章为绪论。提出要研究的问题与研究意义，分析了论文研究的时代背景， 进行文献梳理的基础上，提出了论文的基本思路、研究方法与论文的基本内容和框 架。 第二章为城市旅游对旅游房地产的带动。提出了旅游房地产的概念并对旅游房 地产的发展类型进行了概括和分类，探讨了旅游城市化的概念以及其动力机制、外 部经济性特征，这些都是城市旅游对城市旅游房地产发展的内在需求。并结合旅游 发展情况归纳了城市旅游对旅游房地产的驱动因素。 第三章为旅游房地产对城市旅游的效应分析。从旅游房地产与城市经济发展、 旅游房地产与城市社会发展、旅游房地产与城市旅游识别系统、旅游房地产与生态 园林系统直至城市旅游形象和品牌，多角度、多层面的系统论述了旅游房地产对城 市旅游的效应和意义。 第四章为旅游房地产与城市旅游互动发展。系统分析了城市旅游房地产的各种 空间模式对城市旅游的贡献和意义。并从城市旅游房地产和房地产，旅游房地产和 城市规划、旅游房地产和城市旅游形象的角度探讨它们之间的互动和融合，以便更 好的为城市旅游发展作出贡献。 第五章为本文的结论、不足与展望。 关键词：旅游房地产；城市旅游：互动；城市化；城市旅游形象；城市旅游品牌 a b s t r a c t t b u r i s mi n d u s t 眄a n dr e a le s t a t e ，w h i c ha r eb e c o m i n gt h en e wp o i n to f 伊o w t ho f o u rn a t i o n a le c o n o m y a r ea l lh i g he c o n o m i cv a l u ea d d e d 锄ds t r o n gc o r r e l a t i v i t yi n t h et e n i a 搿i n d u s t r y t h ed e v e l o p m e n to ft b 嘶s mr e a le s t a t en o to n l yc a nd r i v e t o u r i s mi n d u s t r y 柚dr e a le s t a t et od e v e l o p ；b u ta l s ot a l ( ea 伊e a tr o l ei nt h eu r b a l l t o u r i s m n o w a d a y st h et h e o r e t i c “r e s e a r c h 孤dp r a c t i c ea r ea l lw e a k s oi th a ss t r o n g t h e o 珂孤dr e a l i s t i cm e a n i n gt h a tt h et o u r i s mr e a le s t a t ei ss t u d i e d t h i sa n i c l ei s 疔o mt h ea n g l eo ft h c 旭l a t i o n sb e 铆e e nt o u s mr e a le s t a t ea n dc i t y t 0 u r i s m ，a c c o r d i n gt 0t h er e q u e s to fs c i e n c ed e v e l o p m e n to fv i e w ，t a k eb i gc i t y t o u r i s tr e a le s t a t e 锄dc i t yt o u r i s m 髂o b j e c to fs t u d y ，d i s c u s s e st h eb i gc i t yt o u r i s m p r o p e r t yd e v e l o p m e n t 柚dt h ec i 哆t o u r i s mi n t e r a c t i o nd e v e l o p m e n t ，s e e k sm eb e n i g n d e v e l o p m e n tp a t hf o rt l l et o 研s mp r o p e r t yd e v e l o p m e n tw h i c hs e r v e s f o rt 1 1 ec i t y t o u r i s m 孤de v e nt h ec i t ym a n a g e m e n t t h ep r e s e mp a p e ra l t o g e t h e rc o n s i s t so ff i v e c h a p t e 瑙： t h e丘r s tc h a p t e ri st h ci n 仃0 d u c t i o n p r o p o s e dt h es t u d yq u e s t i o n 柚dt h e r e s e a r c hs i 印i f i c 孤c e ，h a v e 觚a 1 ) ，z e dt h eb a c k g r o u n dt h a tt h ep 印e rr e s e a r c h e d ，c a 玎i e s o ni nf o u n d a t i o nw m c ht h el i t e r a t u r cc o m b s ，p r o p o s e dt h ep 印e rb a s i cm e n t a l i 劬t h e r e s e a r c ht e c h n i q u e 孤dt h ep a p e rb a s i cc o n t e n t 锄dm e f r a m e t h es e c o n dc h a p t e ri st h ei m p e t u sf o rc i t yt o u r i s mt ot o 嘶s mn a le s t a t e p r o p o s e dt h et o u r i s mr c a le s t a t ec o n c e p l a i l dh 酗c 枷e do nt h es u m m a 巧孤dt h et y p e c l 弱s i f i c a t i o nt ot h et o u r i s mr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，h 硒d i s c u s s e dt h et r a v e l i n g u r b a i l i z a t i o nc o n c e p ta sw e l la si t sp o w e rm e c h a n i s m ，e x t e r i o re 伍c i e n tc h a r a c t e r i s t i c ， t h e s ea l l 盯ct l l ec i t yt o u r i s mt 0m ec i t yt o u r i s mr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti n t r i n s i c d e m 锄d a n du n i f i e dt h et o u r i s md e v e l o p m e ms i t l l a t i o nt oi n d u c et h ec i t ) rt 1 a v e l i n gt o t h e 仃a v e l i n gr e a le s t a t ea c t u a t i o nf a c t o r t 1 1 et h i r dc h a p t e ri st o u r i 锄阳a le s t a t et 0c i t yt o l i r i s me 仃e c t 锄a l y s i s u n t i l 舶m t h et o u r i s tr e a le s t a t e 觚dm eu 而规e c o n o m yd e v e l o p m e n t ，t h et o u f i s tr c a le s t a t e 孤d t l l ec i t ys o c i a ld e v e l o p m e n t ，s w 锄t h er e a le s t a t e 觚dt h ec i t y 仃a v e l i n g 他c o 印i t i o n s y s t e mt h ec i t yt r a v e l i n gi m a g e 孤dt h eb m d ，t l l em u l t i p l e p e r s p e c t i v e s ，t l l e m u l t i s t m t i f i c a t i o np l 粕es y s t e me l a b o 豫t e dt h et r a v e l i n gr e a l e s t a t e t ot h ec l t y n 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s t r a v e l i n ge f r e c t 锄dt h es i g n i f i c a n c e t h ef o u r t h c h a p t e r i st o u r i s mr e a le s t a t ea i l d c i t yt r a v e l i n gi n t e r a c t i o n d e v e l o p m e n t s y s t e ma n a l y s i sc i t yt o u r i s mr e a le s t a t ee a c hk i n do fs p a t i a lp a t t e mt 0 c i t yt o u r i s mc o n t r i b u t i o na n ds i g n i f i c a n c e a n d6 o mt h ec i t yt r a v e l i n gr e a le s t a t ea n d t h er e a le s t a t e ，t i l et r a v e i i n gr c a le s t a t ea n dt h eu r b a np l 猢i n g ，t l l et r a v e l i n gr e a l e s t a t ea n dt h ec i 哆t r a v e l i n gi m a g e 卸g l ed i s c u s s e sb e t w e e f lt 1 1 e mt h ei n t e r a c t i o na n d t h e 如s i o n ，i no r d e rt ob e t t e ri st l l ec i t yt 豫v e l i n gd e v e l o p m e n tm a k e st h ec o n t r i b u t i o n t h ef i r hc h a p t e ri st h i sa n i c l es u m m a r y ，w e a k n e s sa n dt h e 如t l l r eo fr c s e a r c h k e yw o r d ：t 机l r i s mr c a le s t a t e ；c i t yt o u d s mu 而a n i z a t i o n ；h l t e r a u c t i o n ；c i 妙t o 谢s m i m a g e ；c i t ) rt 0 证s mb 舢d i 硕士学位论文 m a s t e r 。st h e s l s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 日期：圳年厂月夕。日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到 中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名： 日期：年月日 导师签名： 日期：年月 日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库 中全文发布，并可按“章程 中的 规定享受相关权益。回意途塞埕銮后进卮! 旦坐生i 旦二生i 旦三生蕉查! 作者签名： 日期：年月 日 导师签名： 日期：年月 日 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s l s 1 1 研究的时代背景 1 。1 。1 “休闲经济一时代的到来 1 绪论 二十世纪以来，人类文明与科技的发展一日千里。人们对于生活的需求，已 经从基本的生存要求等生理层面的满足，提升到对精神层面的追求，并逐渐把旅 游纳入到自己的生活范围之中。正如美国未来学家赫尔曼卡恩所预测的：到2 l 世纪初，旅游将成为世界上最大的产业。 目前，旅游从一种时尚逐步成为人们日常生活的一个组成部分。随着社会、 经济的快速发展，生活节奏的加快，在工作之余，人们越来越希望亲近大自然， 去追求一种轻松愉快的经历和感受，城市居民会选择度假旅游作为自己假期休闲 的方式。周末旅游因此受到青睐，出游的方式也以家庭旅游、结伴旅游为多数。 公路交通及汽车工业的发展，为市民提供了更为方便的出行条件。 随着社会经济的持续发展和人民生活水平的提高，人们拥有的可自由支配的 收入和闲暇时间正在迅速增加，旅游休闲主流价值观得以肯定、认同和提倡；随 之而来的是，与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求( 物质与精神) 密切相关的 产业便得到了迅猛发展，中国东部经济发达地区已经进入休闲经济时代。所谓“休 闲纾，是指从职业工作的紧张状态中超脱出来，使个体能够以自己喜好的、感到 有兴趣的方式去休息、放松和消遣，积极地、自发地参加社会活动和自由地安排 个人生活状态的总称。休闲经济是一种基于休闲产业的经济活动范畴。它一般指 与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求密切相关的产业领域，特别是以旅游业、 娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统。休闲经济作为经济学中的组 成部分，它主要研究人的休闲行为中的投入与产出，休闲创造的产值，休闲经济 的运行规律，休闲行为和经济的变量关系等。圆以旅游、娱乐、体育健身、文化传 播等为主的“休闲经济一将掀起下一个经济大潮。休闲经济时代的到来对旅游业 业态产生着巨大的变革作用。这种深刻变革已正体现在旅游项目开发、旅游购物、 交通组织、宾馆饭店、影视娱乐、体育运动等各个领域。人们的旅游活动不仅仅 限于原来单纯观光旅游，休闲度假、文化体验等高级形式的旅游活动越来越备受 。马惠娣：走向人文关怀的休闲经济 m 】，中国经济出版社，2 0 0 4 1 0 。王泽和谈“假日经济”向休用经济的转变【j 】商场现代化) 2 8 年2 月( 下旬刊) 总第5 3 l 期 l 硕士学位论文 m a s ，r e r st h e s is 人们的青睐。有鉴于此，未来的旅游项目开发将会更多地关注旅游者生活体验并 对旅游者进行更多的入文关怀，是将观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养 生、康体、教育、居住等不同功能的旅游活动组合在一起的完整旅游系统。所以， “休闲经济 时代的到来，为旅游房地产开发提供了广阔的历史舞台。 1 1 2 大盘时代对城市旅游的带动 房地产大盘开发是指一个或数个实力雄厚的房地产开发商单独或联合进行的 以商品住宅或商业用房为主体，并兼顾部分城市基础设施和配套设施的建设经营 的房地产开发经营活动。由此阐述可引发对房地产大盘开发更详细的内涵：其一， 每个项目的规模都相当庞大，起码在一千亩以上，大者甚至可达上万亩，所谓“大 盘 在此是借用了房地产业界的一个说法，专指项目规模较大，且这也是相对而 言的，在城市的中心区域，项目规模达到2 0 0 3 0 0 亩即可以称之为大盘，可在 城郊区域则不然；其二，这种房地产开发的活动区域主要在城郊区域；其三，房 地产项目的开发商实力雄厚，这是由项目规模的庞大所决定的；其四，开发商在 进行房地产开发的过程中，还承担了部分城市基础设施和配套设施建设经营的职 责，在此房地产开发商还担当了城市建设者的角色，这是城郊房地产大盘开发与 其它房地产开发的本质区别。 2 0 世纪9 0 年代以来，投资大、占地面积大、区域影响显著的主题社区和旅游 度假区成了旅游房地产项目开发和建设的热点。无独有偶，在我国许多东部沿海 的大城市，以大盘方式引领的新造城运动也风靡而起，大大促进了城市旅游的发 展。这种大规模的城市基础设施建设和房产开发的各类建筑物对于我国城市建筑 的风格的形成和发展，造就布局经得起历史考验的标志性建筑，使之成为颇具现 代性和东方特色并为世人讴歌的城市作品有着非同寻常的意义。 近年来，大盘开发时代的房地产业与旅游业发展之间的关系愈来愈受到人们 的关注，旅游房地产正悄然成为城市旅游资源一个不可分割的重要方面。我国许 多城市努力创造美，诸如城市广场、城市花园的建设都在力求美的表达。一个个 城市新区的拔地而起；亲水傍山景观房产的形成；城市大道的亮化、美化、生态 化建设：以及城市的许多标志性建筑的规划和建设，都在为发展城市旅游奠定良 好的基础。随着时代的发展，城市的区位优势、人财物的极化效应将越来越突出， 尤其是一些区域中心城市，其发展目标是国际化都市，一个景观美的城市必将会 马秋芳黎筱筱大型旅游房地产开发：造景与借景华侨城与西安曲江新区比较【j 】研究桂林旅游高等 专科学校学报。2 0 0 5 年1 2 月，第1 6 卷第6 期 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 成为游客的集散中心，也必将会是一个吸引中外游客的旅游城市。所以，通过旅 游房产的开发来展示城市的魅力，可以弥补某些城市天然旅游资源的不足。旅游 房产在提供舒适自然的工作和生活空间，具备资产及投资增值、安全等房产固有 功能的同时，强化其文化功能，如审美、生态、社交、休闲娱乐和历史的延续等， 对发展城市旅游有着深远的影响。 城市旅游就是以城市为旅游目的地、以城市旅游吸引物为消费对象的旅游活 动。作为区域政治、经济、文化中心的城市，城市旅游己经在中国旅游业发展中 占有举足轻重的地位。一方面，国内外对于城市旅游的研究已经成为新兴的热点， 不同的研究者分别从城市运营、城市品牌、城市形象设计等方面对提升城市旅游 竞争力做了探索性的研究，但是尚未形成完善的理论体系。另一方面作为产业分 蕖产物的旅游房地产从其产生的那一天起，就以其跨旅游和房地产两大产业，辐 射建筑、交通、零售商业、金融业、咨询设计等诸多行业，整合规划设计、开发 建设、营销策划、网络和物业管理等各个环节，带来资金、设备、人才、技术、 管理等诸多生产要素的强大优势，形成发展的良好态势。因此，旅游房地产的发 展不仅将推动我国城市旅游和房地产上一个新台阶，而且将带动相关产业和地区 经济的发展，对于城市旅游竞争力的提升有着重大的作用。 所以，从旅游房地产开发的角度研究其对塑造城市品牌，打造城市形象进而 促进城市旅游发展，不仅是一种很有价值的理论尝试，而且发展城市旅游也有重 要的现实意义。 1 1 3 城市化进入快速成长期 所谓城市化，是一种由于社会生产力的变革所引起的人类社会经济物质和思 想演变的过程。 它既有人口和非农业活动向城市的转型、集中、强化和分异，以 及城市景观的地域推进等人们看得见的实体变化过程，也包括了城市的经济、社 会、技术变革在城市等级体系中的扩散并进人乡村地区，甚至包含城市文化、生 活方式、价值观念等向乡村地域扩散的较为抽象的精神上的变化过程。这一过程 包括两方面的含义：一是物化了的城市化，即物质上和形态上的城市化( 或称直接 的城市化) ，具体反映在：人口的集中，包括人口总量的集中，即城市人口比重 的增大；城市数量的增多，城市密度的加大；城市规模的扩大。空间形态的变 赵伟兵城市旅游形象定位的理论与实践研究【j 】广西大学学报( 哲学社会科学版) ，2 0 0 1 增刊 。粱明珠等论城市文化与旅游城市品牌构建忉商业经济文荟，2 0 0 5 ( 1 ) 化，包括城市建设用地的增加、比重提高；土地利用功能的分化。由单一农业用 地变为多种用地分类；土地景观的改变，如大量建筑物的出现等。社会经济结 构的变化，包括产业结构的变化，由第一产业为主向第二、三产业为主转变；社会 组织结构的变化，由分散的农村聚落和家庭转变为集体的街道，从个体的、自给 经营到各种社会经济文化组织和集团。二是无形的城市化，即精神上、意识上的 城市化以及生活方式的城市化，具体包括3 个方面：农村意识、思想观念、乡 土式的生活态度转变为城市意识、观念和态度；农村的生活方式、出行规律、 行为规范转变为城市行动规律和行为模式；生活方式、生活条件的城市化和扩 散。 我国户籍管理制度改革以来，城市人口的规模以前所未有的速度增长，城市 居住环境日趋紧张，所以房地产开发成为炙手可热的城市基础建设项目，在解决 普通百姓居所问题的背后，依据市场经济自身的发展规律，城市的高收入群体对 高级住宅区甚至于对旅游房地产的需求也逐渐增加，这也是新型城市意识空间扩 散的自然规律。国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部部长李善同在“中 国城镇化 论坛会上介绍说，世界银行公布的世界发展指标显示出城市化水 平与人均g d p 的正相关性。2 0 0 0 年我国人均g d p 约为8 5 0 美元，按g d p 年均 7 2 左右的增长和同期人口年均千分之八的增长，到2 0 2 0 年我国人均g d p 将增 至2 8 0 0 多美元，我国的城市化水平可达到6 0 左右这就意味着我国的城市化 率每年需提高约1 5 个百分点，我国也就此而进入城市化进程中的快速发展阶段。 快速成长的城市化也是旅游房地产得以显露雏形和羽翼渐丰的关键因素。 1 2 国内外研究综述 1 2 1 国外研究现状 国外对城市旅游研究最早的是斯坦福得( s t a i l s f i e l d ) 在1 9 6 4 年对城市旅游业 重要性的论述。随后威廉姆斯和绍( s h a w & w i l l i 锄s ) 对城市旅游吸引力进行了研 究分析，研究角度为表意、组织和感知三个层次。b i l lb 舳1 w e l l ( 1 9 9 8 ) 调查了谢菲 尔德的旅游者、居民以及一个细分市场体育旅游者对城市旅游产品的满意度 感知，认为城市旅游产品的开发必须以游客满意为前提；“s ah o m s t e n ( 2 0 0 0 ) 以瑞 典为案例研究了居民对休闲森林的距离感知，发现8 5 的居民更希望居住区临近 休闲森林；一些学者对旅游者的安全感知进行了研究。n e i lc a 仃( 2 0 0 1 ) 分析不同性 别年轻旅游者对伦敦假日环境的安全感知后发现，性别差异不是对感知和行为产 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s l s 生影响唯一因素，社会文化标准和价值观也会影响安全感知。b m c eh a y l l a r ( 2 0 0 5 ) 用现象学的方法研究了旅游者在澳大利亚石城这一历史遗迹的旅游体验。b e n e d i c t d e l l a e n ( 1 9 9 5 ) 通过对荷兰旅游者在巴黎旅游活动的研究，构建了旅游者活动包 ( a c t i v i t yp a c k a g e s ) 选择模型，认为购物和观光是其必选项目；y ( m gk u n s u h ( 2 0 0 4 ) 对来韩国汉城的消闲和商务国际旅游者的旅游花费和活动选择进行了研究，发现 远程旅游者( 欧洲和北美) 更倾向于对当地文化的关注，而近程旅游者( 日本) 更喜欢 购物，在旅游花费上，商务型旅游者明显多于消闲型旅游者。h e i d id a j l l e s ( 1 9 9 8 ) 分 析了阿姆斯特丹旅游形象的重塑战略，提出重建以当地文化为主题的旅游形象是 其发展成为未来世界旅游中心之一的重要战略；w m c h o i ( 1 9 9 9 ) 使用了e c h t n e r 和砌t c h i e ( 1 9 9 l ，旅游研究杂志) 的质量综合法分析了香港的旅游形象，认为购物天 堂是香港的核心形象，太平山顶和天星码头是香港地标性景点。a m l ac h i e s u f a ( 2 0 0 4 ) 通过对阿姆斯特丹城市公园旅游者动机和体验效果的调查，认为城市美好的自然 环境是人们积极情绪和热情工作的动力源，它满足了人类非物质和非消费性需求： b o bm c k e r c h e r ( 2 0 0 4 ) 从供给角度对香港的文化吸引物进行了研究，发现影响吸引 力的主要因素是产品本身、管理经验和市场促销，他认为城市吸引物是城市旅游的 重要依托，它们和人一样，经历了多年的风霜早已皱纹沧桑，城市旅游的发展带来 了它们的新生：s t 印h w l 衙i n ( 2 0 0 5 ) 以南卡罗莱纳州查尔斯顿的国王( 1 ( i n g ) 街为 例，探讨了城市历史街区的改造与城市旅游发展的互动关系。还有一些学者从城 市文化旅游、遗迹旅游、事件旅游角度对城市旅游进行研究。 旅游房地产研究方面，在国外学术研究和业界分时度假、产权酒店是使用频 率最高的词汇。其中，分时度假( t i m e s h 眦) 是欧美率先使用的概念，分时度假引入 中国后，在其创新发展过程中，首先形成了产权酒店这种过渡形式，然后以旅游 房地产这个概念在房地产业内传播开来。在国外文献中很难找到直接关于“旅游 房地产”的文献，可以说“旅游房地产 是中国首创的词汇。国外关于分时度假 的研究，主要涉及分时度假发展前景( w i t h i 锄，g 1 e 皿，1 9 9 8 ) 、产业发展( w d 0 d s ， r o b e r th ，2 0 0 1 ) 、分时度假产品消费者研究( r e z a l 【，s a r a h ，2 0 0 2 ) 、产品设计、产品 结构和竞争分析( p e 归e ，a 血觚h ，2 0 0 2 ) 、价格定位、投资、市场营销( r 曲e r t w 的d s a ，c l 矾【h u ，2 0 0 2 ) 、作为第二居所的分时度假产品研究( h o b s o n ，w a l l a c e ， 2 0 0 2 ) 、美国分时度假的发展( c r o t t s ，j o l l i lc 勰dr a g a t z ，砌c h a r dl ，2 0 0 2 ) 等方面。 国外对旅游房地产的理论研究范围很狭窄，更多的是在市场经济规律的调控 下，进行旅游房地产开发，以满足市场的需要。对城市旅游的研究，重点主要放 在实证研究上，基础理论的研究相对滞后，显露了它的不成熟性，尚不能成为一 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 门独立的学科。 1 2 2 国内研究现状 随着国内房地产市场的蓬勃发展，以休闲、度假旅游为目的的旅游房地产成了 房地产业和旅游业有关研究学者共同关注的话题。这些研究主要集中在5 个方面： 一是我国发展旅游房地产的可行性、制约因素及问题和对策的探讨；二是从房地 产的角度探讨旅游房地产处理积压房地产的意义；三是从景观房产的角度分析它 的概念、特点、类型等；四是对旅游房地产得以确立的理论基础的探讨；五是对 旅游房地产市场体系及其开发模式的研究。宋飞，2 0 0 1 ；张奕，2 0 0 l ；巨鹏等， 2 0 0 2 ；宋丁，2 0 0 3 ：吴老二等，2 0 0 3 ；程绍文等，2 0 0 3 ；胡浩等，2 0 0 4 就旅游房 地产的概念提出了不同的界定方法。陈卫东( 1 9 9 6 ) 最早探讨了区域旅游房地产的三 种开发模式，即随意型、规划型和混合型。巨鹏等( 2 0 0 2 ) 根据房产开发过程中景观 设计角度的性质，即房产景观的“卖点”不同，将景观房产类型划分为景观设计 房产与旅游景观房产两个群体，然后对两个群体内部进行细分。胡浩等( 2 0 0 4 ) 依据 不同功能，将旅游房地产分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产开发、 接待类旅游房地产开发和景观型住宅区开发四种基本模式；李长坡，2 0 0 2 ；吴老 二，2 0 0 3 ；余艳琴，2 0 0 3 ；胡浩等，2 0 0 4 ，揭示旅游房地产开发过程中出现的问 题及解决这些问题的对策。巨鹏等( ( 2 0 0 2 ) 认为景观房产兴起既是房产业自身发展 的内生需求，又是自然条件、市场定位、宏观政策和房地产开发商等诸因素共同 作用的结果。刘艳红( 2 0 0 4 ) 认为经济增长( 内因) 和经济全球化( 外因) 共同促进了旅 游房地产发展。 与国外相比，我国城市旅游研究起步更晚，且研究涉及面较窄，主要研究方向是 旅游开发规划，旅游定位，模式研究，旅游形象，以及城市游憩相关研究等，其中 又以城市旅游形象问题探讨得比较多。金卫东( 1 9 9 5 ) 认为城市形象是城市旅游者在 游览城市的过程中通过对城市环境形体( 硬件) 的观赏和市民素质、民俗民风、服务 态度( 软件) 的体验所产生的城市的总体印象。白祖诚( 1 9 9 4 ) 则以国外许多城市的旅 游形象定位为例，说明一个国家、地区和城市，其总体的旅游形象一旦较鲜明、 丰富地形成，并广为人知，就将成为巨大的吸引招徕力量。李蕾蕾( 1 9 9 7 ) 提出形象 设计时旅游口号的定位问题是影响重游率与形象传播的关键。重视旅游形象，与 我国城市旅游的发展过程有关，城市旅游研究一度只在某些传统的山水城市、历 史古都、文化名城，如桂林、西安、北京等得到重视和发展。9 0 年代以来，国内旅游 需求兴旺，城市经济日渐开放和发达，经济的发展推动了城市旅游发展，如广州、 6 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 上海，更多的城市意识到城市旅游在国民经济中的重要性，并开始运用城市经营 的思维将城市整体而非若干独立景点作为旅游吸引因素推动市场。城市旅游发展 的核心是建立独特、鲜明、有招徕性的旅游形象，依靠形象吸引游客来旅游，因 此形象研究，可视为现代城市旅游研究的新起点。对于城市旅游的开发模式，目 前尚停留于从北京( 宋家增，1 9 9 6 ) 、上海( 李海瑞，1 9 9 6 ) 、广州( 李勋，1 9 9 7 ) 这几个大城 市展开讨论，于英士( 1 9 9 4 ) 是国内最早讨论大城市的发展与旅游业的关系的，并论 证了各种国际旅游城市的类型，张广瑞( 1 9 9 4 ) 则论述了国际旅游城市应具备的条 件。郝寿义等人对城市竞争力的概念、含义及其测度进行了一些初步的研究( 郝 寿义、倪鹏飞，1 9 9 8 ) 。郭阳旭( 2 0 0 0 ) 提出并论述了重庆旅游整体竞争力的概 念，万绪才等( 2 0 0 1 ) 对江苏省各地市的城市旅游竞争力进行了研究，其中万绪 才等的研究从旅游资源与产品条件、社会经济条件和其他条件三个方面建立了城 市国际旅游竞争力评价研究的指标体系。陈兆坤分析了我国城市旅游竞争力存在 的主要问题，并提出了提升和发展我国城市旅游竞争力的战略选择。 国内有大批学者对旅游房地产进行了研究，但缺乏系统整合，善未形成完备 的旅游房地产理论。国内对于城市旅游的研究主题、方向、方法各不相同，在研 究内容上，国内以开发规划和形象研究居多；理论应用多借鉴社会学、心理学和 地理学的理论；研究方法上，数学方法的应用最为广泛。为推动国内城市旅游研 究的进一步提升，应加强理论体系和方法论的构建，借鉴并运用其他学科的研究 方法，建立专业的科研体系，开展旅游和城市学术界的合作交流。 纵观国内外的研究可以发现，国内外学者对旅游房地产和城市旅游这两个问 题分别进行了不同程度的研究，而对城市旅游和旅游房地产关系还没有人进行系 统研究。本文试图从城市旅游对旅游房地产的发展、旅游房地产对城市旅游的促 进以及二者建立良性的互动发展机制进行系统地研究。以此促进城市旅游和旅游 房地产的可持续发展。 1 3 研究目的和内容 1 3 1 研究目的和内容 研究内容：( 1 ) 城市旅游对旅游房地产的带动；( 2 ) 旅游房地产对城市旅游 的促进：( 3 ) 旅游房地产和城市旅游的互动发展。( 4 ) 建立良性的互动机制使得 城市旅游和旅游房地产科持续发展。 房地产开发的规模和特色是城市文化品味、艺术格调形成的关键因素之一， 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 因此，对旅游房地产进行合理的规划引领，是强化城市旅游健康、持续发展的重 要方面。本课题讨论了旅游房地产的发展，旅游房地产对城市旅游的带动，城市 旅游对旅游房地产的驱动，以及如何将房地产开发与城市旅游结合，共同促进旅 游房地产和城市旅游健康发展。 1 3 2 研究框架和方法 根据本课题研究的自身特点和规律，特制定一下研究框架。 8 图1 1 论文研究框架图 9 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s l s 本课题研究的方法主要有： 1 文献收集法一收集国内外城市旅游、旅游房产开发的有关文献资料，对其 进行系统归纳和总结。 2 理论和实证研究相结合一论文既重视理论上的提炼总结，又重视对案例的深 入剖析，并力图通过案例研究，使理论认识更为可靠确切。 3 系统分析法一系统分析方法贯穿本文始终，涵盖三个方面城市旅游系统、旅 游房地产既作为一个单列的系统同时也是城市旅游系统的一个要素、城市旅游也 是区域旅游的一个有机组成部分。 1 4 理论基础 旅游房地产的研究刚刚起步，需要借鉴相关成熟的理论，构筑起学术研究的 理论基础。服务于本论文选题需要，本章将进一步吸取旅游学、房地产学、地理 学、规划学行为学、经济学和城市经营与管理等相关理论素养，集成创新，夯实 旅游房地产研究的理论基础。 1 4 1 外部性理论 外部性又称外在性或外部影响，是在没有市场交换的情况下，一个生产单位 的生产行为( 或消费者的消费行为) 影响了其他生产单位( 或消费者) 的生产过程( 或 生活标准) ，却没有为此承担相应的成本费用或获得应有的报酬。 按照福利经济学的观点来看，外部性是一种经济力量对于另一种经济力量的 “非市场性 的附带影响，是经济力量相互作用的结果( 所谓非市场性，是指这种 影响并没有通过市场价格机制反映出来) 。外部性包括了外部经济和外部不经济两 种效应，一项活动在提供私人净产品的同时也提供了社会净产品，如果这项活动 给社会或者第三者带来消极影响，称之为外部不经济；反之，为外部经济。 产生外部性的原因是市场不完善。从资源配置的角度分析，外部性是表示当 一个行动的某些效益或费用不在决策者的考虑范围内的时候所产生的一种低效率 的现象，它将导致市场失灵。外部性的大小为社会成本或效益与私人成本或效益 之间的差值，外部性导致低效的资源配置。 旅游房地产开发所产生的外部性主要体现在环境质量、基础设施负荷和社会 文化效应等方面。 旅游房地产具有创造环境功能的外部性，它提倡人与环境的自然和谐统一， 1 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 其开发过程也就是创造城市环境形态的过程，小至每宗旅游物业的外观设计，大 到整个城市旅游房地产的布局，都是环境创造的重要组成部分。旅游房地产创造 环境的外部性具有潜在的经济价值，对旅游城市经济的影响很大。若有意识地利 用旅游房地产的外部性，可以增加原有旅游资源的吸引力，甚至形成新的旅游资 源。如果不注意旅游房地产的外部性特征，随意或过度开发，可能会破坏原有旅 游资源，丧失原有旅游资源的吸引力。 1 4 2 城市旅游和都市旅游 城市旅游( c i 哆t 0 嘶s m ) 和都市旅游( u 而肌t 0 嘶s m ) 具有相似的内涵，一般可 以作为替代词汇加以运用。m u 印h y ( i9 9 7 ) 在都市旅游的质量管理一书中， 认定都市旅游是个相当广泛的领域，包括都市旅游开发、度假区社区、特殊节事、 遗产旅游、表演艺术、文化旅游、博物馆、历史保护、社区旅游、主题公园、植 物园旅游等。 由于城市旅游几乎完全依赖城市功能来建立自己的功能体系，城市规划与市 域规划应该怎样考虑旅游开发、为旅游者提供必要的便利就显得非常重要。 通常有三种人使用都市旅游产品和设施：当地居民、过境客和游客( 屈海林、 邱汉琴，1 9 9 6 ) 。都市旅游的魅力在于许多搿世界之最 和“全国之最”都聚集在 城市：许多都市本身的知名度就是旅游吸引物；都市的交通枢纽使其有称为旅游 集散地的优势；都市也是旅游信息和新产品的创新基地( 李海瑞，1 9 9 6 ) 。商务旅游 和国际、国内交流活动是都市旅游发展的重点之一( 宋家增，1 9 9 6 ) 。朱佩军( 1 9 9 8 ) 则认为旅游节庆是都市旅游的生力军。保继刚、古诗韵( 1 9 9 8 ，2 0 0 1 ，2 0 0 2 ) 将国外 l 讯d 研究介绍到国内。陶伟、戴光全等( 2 0 0 3 ) 发现，国外城市旅游研究主要是结 合具体案例的探讨，且都停留在描述分析阶段。 1 4 3 核心一边缘理论。 弗里德曼( j & f r i e d m 锄) 认为，任何一个国家都是由核心区域和边缘区域 组成。核心区域是一个城市或城市集群及其周围地区所组成。边缘的界限由核心 与外围的关系来确定。在区域经济增长过程中，核心与边缘之间存在着不平等的 。吴必虎：区域旅游规划原理，北京：中国旅游出版杜出版社，2 0 0 l ：2 5 2 2 5 4 o2 0 0 1 年吴必虎在讨论“旅游空间结构的基本理论”时就关注了核心一边缘理论在区域旅游规划中的作用( 参 见区域旅游规划原理 ，中国旅游h 版社，p 3 2 3 ) ：汪宇明2 0 0 2 年发表在经济地理( ( 2 2 ( 3 ) ：3 7 2 3 7 5 ) 的核 心一边缘理论在区域旅游规划中的运用更加系统的探讨了该理论在区域旅游规划中的作用 本小节根据汪宇明研究成果编写 1 1 硕士学位论文 m a s t e r s 丁h e s l s 发展关系。总体上，核心居于统治地位，边缘在发展上依赖于核心。 核心一边缘理论在试图解释一个区域如何由互不关联、孤立发展，变成彼此 联系、发展不平衡，又由极不平衡发展变为相互关联的平衡发展的区域系统。 率先在旅游领域的研究成果中出现了类似核心一边缘理论阐释的是美洲学 者。m i o s s e c 和g o 肌s e n 从空间结构和空间动力学角度观察了目的地旅游演变过程， 将旅游者的行为和类型同旅游者的地理分布模型结合起来考虑。l 嘶d g r e n ( 1 9 7 3 ) ， h i l l s 锄dl 啪d g r e n ( 1 9 7 7 ) 和b r i t t o n ( 1 9 8 0 ) 建立了关于核心一边缘理论的模型，强调 了边缘区对核心区的依赖。汪宇明( 2 0 0 2 ) 认为，借鉴核心一边缘理论进行旅游资源 的区域整合、景区土地利用规划与都市旅游圈层构造、区域旅游联动发展等方面， 可以取得比较好的实证成果。 我国都市旅游房地产发展处于初级阶段，核心与边缘之间存在着不平等的发 展关系。合理处理核心与边缘之间的关系，促进区域空间结构整体优化和空间一 体化，是大都市旅游房地产发展过程中要注意的问题。 1 4 4 点轴结构理论 陆大道( 1 9 9 8 ) 提出了空间组织过程中的“点轴结构模式 。“点 是各级中心 地，是各级区域的积聚点，对各级区域发展具有带动作用。点轴模型的形成，离 不开“点 的扩散辐射作用，“轴”是在一定方向上联结若干不同级别中心地而形 成的相对密集的人口和产业带。由于轴线及其附近地区已经具有较强的经济实力 且有较大发展潜力，又可称为“开发轴线 或“发展轴线 。点轴结构形成经历一 个时间历程，从初期较孤立数个中心地，逐步发展成为具有一定空间网络结构的 发展轴线利用这一理论，可以指导旅游开发过程中的空间结构构建，特别是旅游 资源和旅游线路比较显著呈带状分布的区域结构的模拟。 在构建旅游房地产空间结构时，既要高度关注具有扩散辐射带动作用的点状 综合类旅游房地产开发，也要强调具有一定空间网络结构的发展轴线的作用。 1 4 5 区位论 区位论是最早出现于经济学中，1 9 世纪初德国经济学家杜能创立农业区位论， 2 0 世纪初德国经济学家韦伯提出工业区位论，3 0 年代德国地理学家克里斯泰勒根 陆大道；区域发展及其空间结构。北京t 料学出版社。1 9 9 5 ：1 3 7 一1 4 l 1 2 硕士擘位论文 m a s t e r 。st h e s l s 据聚落和市场的区位，提出了中心地理论。此后，区位论进一步得到发展，并广 泛应用于各类产业的空间研究。区位论在旅游业中的运用深受学术界关注。王瑛、 王铮( 2 0 0 0 ) 发现一成不变运用传统区位论来解释旅游业区位存在困难。吴必虎 ( 2 0 0 1 ) 借助中心地的基本概念，结合旅游产业特点，构建了旅游中心地的基本概念 和范畴。 在大城市区之间及城市区内部，处在不同区位的不同旅游房地