（旅游管理专业论文）桂林旅游房地产发展研究.pdf

桂林工学院硕士学位论文 摘要 当前，旅游业迅猛发展，中国将成为世界最大的旅游目的地，旅游消费己从观光型逐渐 转变为休闲度假型，引发了旅游产业结构的大调整；同时，旅游房地产为房地产业提供了新 的发展领域，也为房地产企业提供了盘活资产的新途径。因此，旅游房地产将成为中国新一 轮经济增长的新热点。 风景秀丽的桂林，自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地 城市：凭着丰富的旅游资源和独具特色的城市魅力，桂林市历届政府大力发展旅游业，旅游 业实现跨越式发展，目前年接待入境游客上百万人次；同时桂林市历届政府也很重视房地产 行业的发展，特别是1 9 9 8 年开始大规模的城市改造后，自2 0 0 6 年起每年房地产行业固定资 产投资均保持在5 0 亿元以上的较好水平。在旅游资源极其丰富且独特、房地产产业发展基础 十分坚实的桂林，其旅游房地产的发展远远落后于国内其他旅游城市，与其在世界旅游界拥 有的地位格格不入。 目前，一些国外专家学者已经涉及到了对旅游产业集群的研究。伊利森和格拉译通过对 美国产业集聚的实证分析认为，旅游业是凭借自然优势实现企业集聚的产业之一。从国内外 研究来看，从旅游业和房地产业融合开发对旅游产业集群形成的催生和引导角度来研究，是 目前为止在旅游房地产理论和旅游产业集群理论研究中还未涉及的方面，然而在实践中旅游 产业集群内产业关系影响及产业链的分工结构，更是无人问津。研究旅游房地产开发对产业 集群的促进作用等重要问题，虽然具有风险性和挑战性，却是有价值的探讨。 本文共六章，第一章首先在总结前人研究成果的基础上提出旅游房地产的定义，从理论 和实践上阐述了研究本课题的意义，并对国内外就相关课题研究的成果进行了梳理总结：第 二章阐述了旅游房地产的相关基础理论，对相关理论作了进一步的研究；第三章分析了国内 外旅游房地产发展的现状，着重对国内具有代表性的旅游房地产成功案例进行了剖析，并结 合国内外案例的成功经验深入发掘对我国旅游房地产发展的启示；第四章阐述了旅游房地产 的市场机制和对旅游产业集群发展的带动，并对我国旅游房地产发展前景作出预测；第五章 首先分析了桂林旅游房地产的发展现状，通过与旅游房地产发达地区( 海南) 的对比，对桂 林旅游房地产发展的水平和环境作了全方位的评价，进一步剖析了桂林市旅游房地产发展的 s w o t 和旅游房地产市场供需状况；第六章结合前文的分析，提出目前桂林旅游房地产发展过 程中存在的问题，并通过对旅游与地产的良性互动问题的探讨，提出了促进旅游房地产快速、 健康、有序发展的措施建议。 关键词：旅游房地产产业集群发展桂林 桂林工学院硕士学位论文 a b s t r a c t p r e s e n t l y , w i t hr a p a i dd e v e l o p m e n to ft o u r s i m ，c h i n aw i l lb e c o m et h eb i g g e s t t r a v e l i n gd e s t i n a t i o n i nt h ew o r l d ，a n dt r a v e l i n g e x p e n s eh a st r a n s f o r m e df r o m s i g h t s e e i n gt ol e i s u r ev a c a t i o n ，w h i c hi n i t i a t e sg r e a ts t r u c t u r ea d ju s t m e n to ft r a v e l i n g i n d u s t r y m e a n w h i l e ，t h et r a v e l i n gr e a le s t a t ep r o v i d e sn e wd e v e l o p m e n ta r e a sf o rr e a l e s t a t ei n d u s t r y , a n dp r o v i d e san e ww a yt os t i m u l a t ep r o p e r t yf o rt h er e a le s t a r e e n t e r p r i s et o o t h e r e f o r e ，t h et r a v e l i n gr e a le s t a t ew i l lb e c o m et h en e wh o ts p o to fn e w e c o n o m i cg r o w t hi nc h i n a p i c t u r e s q u el a n d s c a p ei ng u i l i nh a se n j o y e d t h em o s tb e a u t i f u ls c e n e r yu n d e r t h eh e a v e n ”s i n c eo l dt i m e s i ti sa ni m p o r t a n tt r a v e l i n gd e s t i n a t i o ni nc h i n aa n de v e n t h ew o r l d i ti sn a m e dt h es c e n i ca n dh i s t o r i cc i t yb ys t a t ec o n g r e s s w i t hr i c ht o u r r e s o u r c e sa n dt h eu n i q u eu r b a nc h a r m ，g u i l i nt o u r i s mr e a l i z e st h e l e a pf r o g d e v e l o p m e n tb e c a u s ea l lp r e v i o u sg u i l i ng o v e r n m e n t sp r o m o t et h ed e v e l o p m e n to f t o u r i s m m e a n w h i l e ，a l lp r e v i o u sg o v e r n m e n t sp a i dg r e a ta t t e n t i o nt or e a le s t a t e d e v e l o p m e n t n o w a d a y s ，o v e ram i l l i o nf o r e i g nt o u r i s t sc o m et og u i l i nf o rt r a v e l i n g e v e r y e a r a f t e rt h el a r g e s c a l eu r b a nr e c o n s t r u c t i o n s t a r t e di n19 9 8 ，r e a le s t a t e i n v e s t m e n ti nt h ef i x e da s s e t sh a sm a i n t a i n e d5b i l l i o nr m be v e r y e a rs i n c e2 0 0 6 h o w e v e r , t h ed e v e l o p m e m to ft r a v e l l i n gr e a le s t a t ei ng u i l i nf a l l sf a rb e h i n dt h eo t h e r d o m e s t i ct o u r i s tc i t i e s ，a n di si n c o m p a t i b l ew i t hi t ss t a t u si nt h ew o r l d a l t h o u g hi th a s r i c ha n du n i q u et o u rr e s o u r c e ，a n dh a st h es o l i df o u n d a t i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s a tp r e s e n t ，s o m eo v e r s e a se x p e r t sa l r e a d yi n v o l v e dt ot h er e s e a r c ho ft r a v e l i n g i n d u s t r yc o l o n y o nt h eb a s i so fe m p i r i c a la n a l y s i so fa m e r i c a ni n d u s t r yc o l o n y , i r a q i l e e s o na n dg e l ab e l i e v e dt h a tt o u r i s mi so n eo ft h ei n d u r s t r yw h i c hr e l i e so nt h en a t u r a l a d v a n t a g et of o r me n t e r p r i s eg a t h e r i n g a c c o r d i n gt ot h er e s e a r c ha th o m ea n da b r o a d ， t h ec o m b i n a t i o no ft o u r s i ma n dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti sg o o dt of o r m a t i o no ft o u r i s m i n d u s t r yg a t h e r i n g ，w h i c hi san e wr e s e a r c ha n g l ea n dh a sn o ti n v o l v e di nt h et r a v e l i n g r e a le s t a t et h e o r ya n di nf u n d a m e n t a lr e s e a r c ho ft r a v e l i n gi n d u s t r yc o l o n y h o w e v e r , f e wp e o p l es t u d yt h ei n d u s t r i a lr e l a t i o n si n f l u e n c ea n dt h ei n d u s t r i a lc h a i n sd i v i s i o no f l a b o rs t r u c t u r ei nt h ei n d u s t r i a lc o l o n y i ti sr i s k ya n dc h a l l e n g i n gt o s t u d yt h ei m p o r t a n t p r o m b l e so ft r a v e l i n gp r o p e r t yd e v e l o p m e n to fi n d u s t r i a lc o l o n y 。sp r o m o t i n ga c t i o n ，b u t i ti sw o r t h w h i l e 桂林工学院硕士学位论文 t h i sa r t i c l ec o n t a i n ss i xp a r t s ：t h ef i r s tp a r tp r o p o s e st h ed e f i n i t i o no fr e a le s t a t e ， e l a b o r a t e ss i g n i f i c a n c eo ft h i ss t u d yt h e o r e t i c a l l ya n dp r a c t i c a l l y , a n ds u m m a r i z e st h e d o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c hr e s u l t sr e l a t e dt h i ss t u d yo nt h eb a s i so fs u m m a r i z i n gt h e p r e v i o u sr e s e a r c hr e s u l t s t h es e c o n dp a r te l a b o r a t e sb a s i ct h e o r i e sr e l a t e dt h et r a v e l l i n g r e a le s t a t e a n dg i v e st h ef u r t h e rr e s e a r c ht ot h ec o r r e l a t e dt h e o r i e s t h et h i r dp a r t a n a l y z e st h ep r e s e n ts i t u a t i o no fd o m e s t i ca n df o r e i g nt r a v e l i n gr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t a n dt h er e p r e s e n t a t i v es u c c e s s f u ld o m e s t i cc a s e s ，a n dc o n c l u d e st h ee n l i g h t e n m e n t st o c h i n e s et r a v e l l i n gr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tt h r o u g ht h ed o m e s t i ca n df o r e i g ns u c c e s s f u l e x p e r i e n c e t h ef o u r t hp a r te l a b o r a t e st h em a r k e tm e c h a n i s mo ft r a v e l l i n gr e a le s t a t e a n di t sp r o m o t i o nt ot h ed e v e l o p m e n to ft r a v e l l i n gi n d u s t r yc o l o n y , a n df o r e c a s t s t r a v e l i n gr e a le s t a t ep r o s p e c t si nc h i n a t h ef i f t hp a r tf i r s ta n a l y z e sp r e s e n t s i t u a t i o no f t r a v e l i n gr e a le s t a t e i ng u i l i n ，a n dg i v e st h eo v e r a l la p p r a i s a lt og u i l i nt r a v e l i n gr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n ta n dt h ee n v i r o n m e n tb yc o m p a r i n gt h et r a v e l i n gr e a l e s t a t ei n d e v e l o p e da r e a s ( h a i n a ip r o v i n c e ) ，t h e na n a l y z e ss w o t o ft r a v e l i n gr e a le s t a t ea n dt h e s u p p l y a n dd e m a n di nt h em a r k e to ft r a v e l i n gr e a le s t a t ei ng u i l i n t h es i x t hp a r t p r o p o s e st h ec u r r e n tp r o b l e m s i nt h ed e v e l o p m e n to ft r a v e l i n gr e a le s t a t ei ng u i l i n ，a n d p r o p o s e sm e a s u r e sa n ds u g g e s t i o n st op r o m o t et r a v e l i n gr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl a s t l y , h e a l t h l ya n do r d e r l y k e yw o r d s ：t r a v e l i n gr e a le s t a t e ，i n d u s t r i a lc o l o n y , d e v e l o p m e n t ，g u i l i n i i i 桂林工学院硕士学位论文 研究生学位论文独创性声明和版权使用授权说明 独创性声明 本人声明：所呈交的论文是我个人在唐善茂教授指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包 含他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得桂林工学院或其它教育机 构的学位或证书而使用过的材料。对论文的完成提供过帮助的有关人员已在论文 中作了明确的说明并致以了谢意。 学位论文作者( 签字) ： 签字日期： 版权使用授权说明 本人完全了解桂林工学院关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：按照 学校要求提交学位论文的f i j 局j 本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和 电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它 复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部 内容。( 保密论文在解密后遵守此规定) 学位论文作者( 签字) 指导教师签字 签字日期 响乙圳 r 缮拗 龇s 1 桂林工学院硕士学位论文 第1 章绪论 随着人们对旅游深层次体验的追求，休闲时尚度假方式的产生和“生活在别 处”新生活理念的推广，越来越多的旅游企业、房地产企业已经纷纷涌入旅游地 产开发的市场，从早期的海南博鳌水城到成都芙蓉古城、杭州宋城，再到大连星 海国宝、深圳华侨城等，都在改变着人们的生活方式和社会的居住模式。2 0 0 6 年 伴随“中国旅游地产元年”( 何红光，2 0 0 5 ) 的到来，全国旅游人次、旅游收 入、房地产投资规模等再创新高( 见表1 1 ) 。 表1 12 0 0 3 2 0 0 7 年国内旅游业发展与房地产投资数据表- 2 、指标 国内旅游人次国内旅游收入全国房地产投资 年赞 ( 亿次)( 亿元)( 亿元) 2 0 0 38 7 03 4 4 2 2 71 0 1 0 6 2 0 0 41 1 0 24 7 l o 7 11 3 1 5 8 2 0 0 5 1 2 1 2 5 2 8 6 0 01 5 7 5 9 2 0 0 61 3 9 46 2 3 0 0 02 1 4 4 6 2 0 0 71 6 1 07 7 7 0 6 22 8 5 4 3 7 面对新形势和新政策下的旅游业和地产业市场发展现状，作为旅游地产开发 企业应该如何通过旅游和地产的融合开发来实现相关产业的价值链延伸，从而带 动所在区域的协调发展，形成产业集群效应，为所在区域带来最大化的社会、经 济效益，成为本领域专家学者研究和企业实践共同面临的课题。 1 1 旅游房地产的概念界定 对于旅游房地产的概念如何界定，业界仍然存在不少分歧，一般认为旅游房 地产包括以下四种形式： 一是旅游景点房地产，主要指旅游区内为游客旅游活动建造的各种观光、休 闲、娱乐性质、非住宿型的建筑物及关联空间； 二是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、 餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间： 桂林工学院硕士学位论文 三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度 假居住的各种度假型的建筑物及关联空间； 四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空 间。 目前世界各国所实施开发的旅游房地产主要是指旅游度假房地产。 1 1 1 旅游房地产的定义 就我国的情况来看，旅游房地产是一个新兴事物，尽管目前以旅游房地产命 名的物业项目开发很多，但是，究竟什么是旅游房地产，目前还没有一个权威的解 释。 ( 1 ) 国内已有概念的简介和总结： 王赞强( 2 0 0 1 ) 撰文定义旅游房地产是“指以旅游度假为目的的房地产开发 营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游的功能口h 。 孙红亮、王珊( 2 0 0 2 ) 认为旅游房地产是旅游业和房地产相结合的新型物业 开发模式，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销网络和酒店管理 等各个环节而形成的一种全新的产业模式。旅游房地产具体应包括休闲、度假、 养老等相关的房地产开发形式，以及时权酒店、产权酒店养老度假村、高尔夫度 假村等产品模式，其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。 樊志勇( 2 0 0 3 ) 将旅游房地产定义为“所有这些依托周边丰富的旅游资源而 建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目 ， “较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝 嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资 价值”。 宋丁( 2 0 0 3 ) 把旅游房地产定义为直接服务于旅游业或在空间上与旅游区高 度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。把旅游房地产分成四类旅游景点地 产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产。 胡浩、汪宇明( 2 0 0 4 ) 认为旅游房地产是以旅游为目的，以旅游资源包括自 然景区和人造景区为卖点，以房地产开发为营销方式，房产开发全部或部分实现 了旅游功能的房地产。 叶胜强( 2 0 0 4 ) 认为旅游房地产顾名思义就是以多种旅游项目为依托和基础， 以优美的景观和良好的配套的主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和 2 桂林工学院硕士学位论文 旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、 融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。 目前沿用较多的是2 0 0 2 年沈飞对旅游房地产概念的界定，他认为旅游房地产 是“指以旅游度假为目的的房地产开发营销，全部或部分实现了旅游的功能”，认 为旅游房地产的开发对象为旅游物业h 1 。此外还有一些对旅游房地产概念的不同界 定，应该说，这些定义从不同的角度和方面对旅游房地产的概念进行的阐释，都有 诸多合理之处，也有很多的共性，当然也存在着一些差异。 本文根据所查到的资料，分析这些定义的共同之处，认为他们都强调了这样 一些方面：第一，在地域范围上，旅游房地产具有特殊的地理位置和环境要求，即 旅游房地产必须是在旅游风景区、度假旅游地附近或环境优美的旅游城市里，如 海滨、森林、湖畔、滑雪运动场、高尔夫球场或环境良好的人造主题公园旁边。 旅游房地产依托于这些旅游风景区或旅游度假区，以旅游资源和优美的环境为卖 点，而且多数旅游房地产建筑本身就是构成旅游区的重要部分。第二，在功能上， 旅游房地产的全部或部分功能是为旅游休闲度假服务。目前一些旅游区高档别墅 通常是兼有第一和第二居所的功能，能满足度假和居住双重的需求。第三，在营 销管理方式上，旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统的经营性旅游住宿 设施的经营模式，它具有特殊的开发和营销模式，可以满足人们对度假居住业资 金投入少、使用次数多，每次使用时间短、能够投资增值的要求。以提供第一居 所为主要目的房产项目，它的销售方式和普通的房产项目基本相同，而以旅游度 假为目的的房产项目，可以采用分时度假、产权酒店等方式销售，其中还有更加 灵活的销售方式。 总体来看，目前国内学者对旅游房地产概念界定已经基本达成共识，但仍有 进一步探讨的必要。分析这些定义发现，由于在定义中各自强调的侧重点不同， 不但造成概念内涵上的不一致，而且使概念的外延有很大的差别，这给这一概念 的使用和相关问题的都研究带来很大的不便。为方便研究起见，本文认为可以从 广义和狭义两个方面对旅游房地产进行定义。此外，这些定义大都忽视的一点是 旅游房地产的销售对象，旅游房地产主要是面向本地区以外的人群，这是旅游房 地产与传统房地产的重要区别，因此，在定义中应加以强调。 ( 2 ) 对旅游房地产概念的重新定义 基于以上认识，本文认为：从广义上来讲，所有与旅游业相结合的房地产都 称为旅游房地产。这是一个相对广泛的概念，依照这一定义，旅游饭店、度假村、 旅游办公楼、旅游购物商店都应该纳入到旅游房地产的范畴，有些学者把它们归 桂林工学院硕士学位论文 入到旅游商务地产。从狭义上理解，旅游房地产是以旅游景区为依托、以旅游目 的地丰富的旅游资源为开发契机、以度假休闲为主的第二居所为主要产品、以优 美的景观和良好的旅游配套设施为主要特征、以当地以外的人群为主要销售对象、 以盈利为目的的房地产项目。 1 1 2 旅游房地产的特征 旅游房地产是房地产业和旅游业结合的结果，一方面，它具有房地产的一般 特征，但又不同于一般的房地产；另一方面，旅游房地产又具有旅游投资项目的 某些特点，但又和旅游业的一般的投资项目有所不同。本文首先从旅游房地产与 传统房地产项目和旅游业的一般投资领域相比较入手，认识旅游房地产的优势所 在。 旅游房地产开发更加注重旅游度假氛围的营造，一般依托优美的自然环境或 者人为建造的环境，需要诸多的休闲娱乐设施与之相配套；在旅游房地产本身的 设计上，也与一般的住宅项目有很多的不同，其户型结构、内部环境的设计上要考 虑休闲度假者的需要，在设计中比一般的住宅项目融入更多旅游和度假的元素。 1 1 2 1 旅游房地产与传统房地产相比较的特征 与传统房地产开发相比，旅游房地产从前期策划设计到后期物业管理的全过 程，都具有突出的优势，表现在以下几个方面： ( 1 ) 优雅的自然或人文环境 旅游房地产开发多选择在理想的居住环境或风景名胜区的周边，设计建设的 旅游房地产与自然景观融为一体，消解了住宅单元与生态环境的对立关系，接近 于生态化、人性化的人类居住终极理想。相比较而言，传统房地产出于价位的考 虑，对自然或人文环境的要求往往不是很高。 ( 2 ) 突出休闲和度假的特色 旅游房地产开发的主要目的之一便是满足人们的度假需求。旅游房地产的开 发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造种旅游文化。使消费者脱离 日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻找自己的一片净土，身心得到调节。因 此其建筑风格多突出休闲色彩，远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要 求。 4 桂林工学院硕士学位论文 ( 3 ) 专业的酒店式物业管理 与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点，对面积并无特 别的要求。旅游房地产项目除为客户提供完善的日常设施外，同时解决购物、运 动、休闲娱乐活动场地等，也就是为客户创造一个环境优雅、设备齐全的小社会， 这个小社会的服务管理就需要一个专业的酒店式的物业管理，才能使客户无需为 休闲度假外的因素分心。能够享受到专业星级酒店的物管服务，也是区别于传统 房地产开发不同的地方。 ( 4 ) 实现跨地域消费 旅游房地产是旅居结合的产品，所以它可以实现跨地域、面向全国甚至全球销 售，而且无论何时、何地人们都可以前来居住，减少了传统住宅因消费对象固定 产生的闲置；但有别于一般的酒店式度假村，仅仅面向旅游团队或临时游客的需 求。 1 1 2 2 旅游房地产与旅游业投资领域相比较的特征 旅游业的投资领域主要是旅游项目和旅游设施的开发建设，与旅游业这些投 资领域相比较，旅游房地产具有以下优势特征： ( 1 ) 投资回报率高 旅游房地产由于其交易方式灵活，市场广大，而且同一房产可以在不同的时 段出售给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。而对于消费者来说，首先 可以将旅游房地产作为一种投资选择，可以获取相对稳定的投资回报。在英国， 购置房产历来被视为最佳的投资方式之一。以美国过去2 0 年各项主要投资作比较， 房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投 资均具有抗通胀、保值的功能。我国的深圳、上海也有类似的现象。 ( 2 ) 消费的可存储性和期权消费 旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次购买多个时间段或生前永久 性的消费权。时权酒店( t i m es h a r eh o t e l ) 将酒店的每个单位分为一定的时间 份( 如：一年5 2 周) ，出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一定 年限内在该酒店每年一定时间或一周的居住权。购买分时度假产品的消费者还可 将自己的度假权益交换给分布于世界各地的度假村。在旅游业的其他领域，一般 是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在存储消费和 期权消费，。 桂林工学院硕士学位论文 1 1 3 旅游房地产的实质 从本质上而言，旅游房地产实际上是介于传统房地产产品和酒店( 度假村) 产 品之间的一种中间产品。 与传统房地产相比，它不以长期居住为主，主要面向本地区以外的消费者。 在产权上更加灵活，有第二居所这种形式，也有产权或使用权拆零销售的形式。 以每年平均使用l 周的标准分时度假产品来说，它相当于将房产的使用权分割为 5 2 份销售给不同的消费者。也就是说，与房地产项目相比，它将产品分割后销售， 没有房地产那么完整；与酒店( 度假村) 相比，它分割的份数又没有酒店( 度假村) 那么零散。 旅游房地产与传统房地产产品和酒店( 度假村) 产品的区别和联系如下图所 示： 旅游房地产 ( 产权或使用权分割灵活) 传统房地产 ( 产权或使用权完整) 酒店( 度假村) ( 产权或使用权分割零散) 图1 1 旅游房地产的实质表现图 f i g u r el - 1e s s e n c ep e r f o r m a n c ec h a r to ft r a v e l i n gr e a le s t a t e 1 1 4 旅游房地产的类型 旅游房地产是指以旅游区域的旅游资源为开发契机，以休闲度假村、旅游景 区主题休闲公园、旅游( 休闲) 运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假 村、景区住宅( 风格别墅) 、民俗度假村、国际休闲度假中心等为开发方式的旅游 置业项目。目前我国旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为以下四种类 型： 1 1 4 1 产权酒店 将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全 部产权。投资者可自主选择使用方式主要有： 一是长期自住，只需支付相应的物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全 6 桂林工学院硕士学位论文 套规范的客房服务； 二是委托经营，与酒店签订一份委托经营协议，一般情况5 - 8 年续签一 次。该类投资者除了每年享有若干天的免费入住权，其余时1 2 j 则交由酒店代为经 营，每年给投资者一定数量的回报； 三是中长期自住与委托经营混合，没有固定的入住天数和年终回报，视实际 使用情况和经营情况而定。 产权酒店目前在国内发展势头正劲，其开发规模和开发量也急剧上升，例如 中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”、北京 强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大产权酒店”、浙江钱 王集团开发的“临安钱王大酒店”等均是较成功的案例。 1 1 4 2 分时度假 将酒店或度假村房间的使用权分时段卖给多个客人，使用期限可以是十几年 甚至更长，顾客购买某一个时段的使用权。 目前，r c i 即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在美 国印第安纳州，在世界9 0 个国家拥有3 5 0 0 个分时度假村，会员家庭超过2 5 0 万1 。 但分时度假在我国还仅仅处于萌芽状态，仅限于北京、上海等前沿城市极少数旅 游度假村在国内销售。 1 1 4 3 主题社区或景区住宅 在旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等优越自然条件、地理位置的基础上 开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。这类项目实际上是旅游休闲 设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅， 可以购买完全产权。在美国的夏威夷、佛罗里达，瑞士的洛桑、卢森，许多景区 周边开发的住宅项目很有特色。如洛桑大湖北面，环保住宅同风景区完美地配合， 既适合人居，又很好地保护了环境。杭州宋城集团在杭州乐园景区开发的景观房 产也取得了良好的效果。 1 1 4 4 房地产大盘或新城项目 在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的 不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权。 如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。北京、上海、大连、青岛、海南、广东、 7 桂林工学院硕士学位论文 福建、深圳等地以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假 住宅、别墅、酒店已超过1 0 0 0 0 家”。 1 2 研究的意义 旅游业迅猛发展的一个重要原因是旅游业的产业关联、牵动能力相当强，它 能广泛地带动第一、二、三产业内相关部门的发展。同样，房地产业也强烈受到 它的牵动。大批房地产建设项目本身就是供旅游观光和度假使用的，如宾馆、酒 店、度假村、别墅、招待所、娱乐设施等。一些房地产建设项目则是直接或间接 为旅游服务的，如超级商场、会议中心、体育训练中- t l , 等。此外，与旅游企业相 关的企业聚集发展所推动的区域经济繁荣，也促进了区域的旅游房地产发展，催 生了旅游产业集群的形成。其核心机制正是通过旅游开发提升产业发展综合环境； 地产开发加强产业聚集空间引导，来逐步实现开发地“城区式”发展的最终目标。 可以预见，以服务旅游业为主导功能或由旅游业带动的旅游房地产开发，在 带动所在地区相关产业发展，提高区域社会、环境和经济效益中正发挥着日益重 要的作用。因此，对桂林旅游房地产发展进行研究具有较大的理论意义和实践意 义。 1 2 1 理论意义 随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的不断完善，旅游业和房 地产业作为国家国民经济新的支撑点和增长点，为国民经济的迅猛发展起到了很 大的推动作用。但作为旅游和房地产两个不同领域的结合体，旅游房地产经过二 十多年的发展和沉淀，在国内不乏比较成功的经验和成熟的案例以及失败的教训， 为我们在该领域范围内进行理论研究提供了价值意义极高的实践经验。 在国家积极推进旅游业发展和对房地产业进行宏观调控的今天，对旅游房地 产发展过程中存在的问题以及在国家相关部委颁布的“国六条”等相关政策调控 下旅游房地产发展的空间等方面的研究，探索一种新的经济发展模式，将为今后 旅游房地产在国家政策范围内实现良性循环发展及可持续发展提供坚实的理论依 据： 桂林工学院硕士学位论文 1 2 2 实践意义 如今，我国的旅游房地产概念已经浮出水面，市场运营已初露端倪，而且发 展潜力巨大；同时，国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展 的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性的动力保证，而且也为房地产业 营造了一个广阔的发展平台。面对旅游房产业如此巨的大发展空间，各地房地产 业和旅游业应该发挥本地的旅游资源优势，以及结合其本身的文化、经济、交通、 区域发展等有利条件来大力发展旅游房地产业，对国家经济和社会发展起到极大 的推动作用。 1 2 2 1 旅游房地产有利于促进旅游业的发展 适度的旅游房地产开发不仅可以促进住宅消费倾向的引导，提升住宅开发讲 环境、讲环保的高质量品位，还可以对旅游业的发展起积极的促进作用。主要表 现在： ( 1 ) 带动景区和城市的基础设施建设，为景区发展旅游创造良好的基础条件； ( 2 ) 为景区构建独具特色的人文环境，使景区更具有人性化色彩，增加景区的 吸引力： ( 3 ) 政府可以从旅游房地产开发中获得可观的土地收入，使之又有更多的财政 收入来支撑旅游配套设施的开发建设，形成良性循环，促进旅游业的发展： ( 4 ) 旅游房地产开发可以改变旅游目的地周边交通环境，进而用交通带动旅游 目的地经济发展，扩大旅游就业。 1 2 2 2 旅游房地产的发展可以极大地拉动当地的经济 旅游房地产的发展可以拉动内需，盘活滞销房产和闲置酒店客房，带动相关 产业的发展，而且通过建立国内包括国外的交换平台，将自身纳入到一个更大的 系统中扩展客源空间。这样，不仅能够增加房地产开发企业的收益，同时可提升 酒店的潜力，增强行业间的竞争力，进而满足消费者新的需求。通过交换吸引旅 游消费，延长旅游目的地的度假住宿时间，建立旅游地长期稳定的度假消费模式， 推动休闲市场的发展，对旅游目的地的经济发展起到极大的拉动作用。 1 2 2 3 旅游房地产是国民经济新的增长点 近几年，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游 9 桂林工学院硕士学位论文 房地产的概念浮出水面，市场运营也初露端倪。中央从2 0 0 4 年就开始提出经济工 作有四个方面的经济增长点，即住宅、汽车、旅游、电讯四个热点，旅游房地产 作为旅游业与房地产业强强联合相互交叉的新型产业，对于国家的国民经济增长 将产生十分积极的影响。 凭着丰富的旅游资源和独具特色的城市魅力，桂林市历届政府大力发展旅游 业，旅游业实现跨越式发展，目前年接待入境游客上百万人次；同时桂林市历届 政府也很重视房地产行业的发展，特别是1 9 9 8 年开始大规模的城市改造后，自2 0 0 6 年起每年房地产行业固定资产投资均保持在5 0 亿元以上的较好水平。桂林是首批 中国优秀旅游城市、是世界旅游组织向全球首推的中国最佳旅游目的地城市、是 国家园林城市、国家卫生城市和国家环保模范城市、是中国最佳魅力城市和中国 最安静城市，也是一个最适合人类居住幸福指数很高的城市。在旅游资源极其丰 富且独特、房地产产业发展基础十分坚实的桂林，其旅游房地产的发展远远落后 于国内其他旅游城市，与其在旅游界拥有的地位格格不入。 作为吮吸着漓江乳汁伴随漓江潮起潮落生活的学子，以科学的发展观对桂林 旅游房地产发展进行可持续的系统性的科学研究，分析桂林旅游房地产发展的外 在表现特征，并充分分析其滞后的成因，为管理部门和管理者提供相应的科学对 策和建议，为发展桂林旅游房地产尽到应有的责任和义务。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究现状 在国外文献中很难找到直接关于“旅游房地产 文献，类似的表述有度假地 不动产( r e s o r tp r o p e r t y ) 、度假地房地产( r e s o r tr e a le s t a t e ) 、休闲不动产 ( r e c r e a t i o n a lp r o p e r t y ) 、休闲房地产( r e c r e a t i o n a lr e a le s t a t e ) 等。还 有一种区别于常规住宿设施饭店、汽车旅馆、度假村、会议中心的非常规住宿设 施，包括全产权共管公寓度假村和固定期产权物业( 即是我们通常所谓的产权酒 店和时权酒店) 。 分时度假、产权酒店是国外学术研究和业界使用频率最高的词汇，其中，分 时度假( t i m e s h a r e ) 是欧美率先使用的概念。国外关于分时度假的研究，主要围 绕以下几个方面展开：分时度假的市场；分时度假的开发、管理；分时度 假的销售：分时度假的交换系统；分时度假的保障体系。其中，分时度假的 l o 桂林工学院硕士学位论文 市场、开发和管理研究成果最多，这与国外分时度假市场的蓬勃发展密切相关。 这方面的研究多委托专门机构进行，可以给从业者很强的指导性呻1 。 l a u r a ，d a v i d ( 1 9 9 8 ) 认为分时度假产业应尝试提供短期的度假机会，及满 足老年群体的特别需求与喜好。r a n d a l l ( 2 0 0 2 ) 提出，发展商应把目光投向那些 比较年轻、家里没有孩子以及收入中上水平的人们。j o h nc c r o t t s ( 2 0 0 2 ) 认 为，那些己拥有分时度假产品的顾客更有购买的潜力。j o h n ( 2 0 0 2 ) 等对美国分 时度假消费者进行了研究，提出分时度假新购买者的特征是经济状况良好，受过 良好教育，3 4 1 的新购买者是那些年龄大于5 5 岁的空巢家庭成员，购买目的是 为了交换机会和节约未来度假费用。 分时度假引入中国后，在其创新发展过程中，首先形成了产权酒店这种过渡 形式，然后还引用旅游房地产这个概念在房地产产业内传播开来。因此，旅游房 地产是国内首创的词汇，在国外文献中很难找到直接关于“旅游房地产 的相关 文献。国外关于分时度假的研究，主要涉及分时度假的发展前景 ( w i t h i a m ，g l e n n ，1 9 9 8 ) 、产业发展( w o o d ，r o b e r th ，2 0 0 1 ) 、分时度假产品消费者 研究( s a r a h ，r e z a k ，2 0 0 2 ) 、产品设计、产品结构和竞争分析( a d r i a nh ，2 0 0 2 ) 、 价格定位、投资、市场营销( r o b e r tw o o d s a ，2 0 0 2 ) 、作为第二居所的分时度假产 品研究( h o b s o n ，w a l l a c e ，2 0 0 2 ) 、美国分时度假的发展( j o h nca n dr a g a t z ，r i c h a r d l ，2 0 0 2 ) 等方面。分时度假消费者联合会提交一份关于欧洲年分时度假的年度研究 报告，其副标题为“徘徊在十字路口的分时度假”，对欧洲市场分时度假产品、市 场竞争、产业发展、市场营销、供需状况、市场欺诈、法律建设等问题进行分析 的基础上，认为“如果不能采取有效措施消除反消费运动( 未保护环境而反对消 费) ，欧洲的分时度假将严重下滑”。 总体来说，近些年