（管理科学与工程专业论文）cbd内写字楼功能定位的研究.pdf

山东师范大学硕士学位论文 c b d 内写字楼功能定位的研究 摘要 c b d 是英文c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t 的缩写，中文译为中央商务区或商务中心 区，现已逐渐成为现代都市经济最眩目的景观，代表着城市经济的新高度。而写字楼是 c b d 的载体，所以对于写字楼的研究也被提到日程上来。 近年来，写字楼的数量不断增加，高品质的写字楼大量出现，写字楼竞争日趋激烈， 供大于求，因此，如何开发符合市场需求的、打造具有竞争力，具有长期生命力的写字 楼，是目前关注的重点。但其中更为重要的是发现市场需求，进行市场细分，找准自己 的功能定位 现在对写字楼功能定位的研究也有很多。但是，或对国外理论予以直接评价，或对 普遍原理进行简单演绎，或对实践问题给以表面反映，大都偏重理论研究，定性多，定 量少，缺少有说服力的论据基础。而本文采用定性分析和定量分析相结合的方法，有力 地介绍了写字楼功能定位的方法本文的主要内容如下所示： ( 1 ) 提出写字楼核心行业的概念，井对核心行业出现的必然性和形成的机制作了 研究。给出了确定写字楼核心行业的三步走方法，第一步确定写字楼行业的分类，本文 共给出了经常入驻写字楼的1 7 种行业；第二步确定写字楼核心行业的评价指标，笔者 根据国内外资科，共提出了7 个评价指标，可能指标给的不是很全面。毕竟是笔者个人 的观点，但是这些指标却具有很强的实际意义，并且在实际使用时。可以根据实际情况 进行修改；第三步确定写字楼的核心行业，此核心行业可能是一个行业，也可能是多个 行业的集合， ( 2 ) 提出写字楼竞争力的概念，并对写字楼竞争力的内涵和特征作了研究。根据 指标体系的设计原则，笔者提出了写字楼竞争力的评价指标体系，并采用层次分析法和 确值法相结合的组合赋权法确定权重，该方法定性和定量相结合、主观和客观相结合， 不失为一种确定权重的好方法。井结合写字楼竞争力指标体系，给出了写字楼竞争力模 型。 ( 3 ) 提出写字楼竞争力指数的概念，写字楼竞争力指数就是写字楼竞争力的量化 描述；并给出写字楼竞争力指数的评价方法，最后给出写字楼功能定位的模型。 本文虽然做了一定的工作，但是尚需探讨、研究和完善的还有很多笔者的想法是 山东师范大学硕士学位论文 在今后的工作中，进一步完善写字楼核心行业的评价指标和写字楼竞争力的评价指标体 系，建立更加完善的写字楼竞争力模型和写字楼功能定位模型。而且本文至今还没有应 用到实践中，如果有可能的话，将本文研究成果应用到实践中，根据实际应用再在各个 方面完善本文。 关键词；中央商务区；写字楼，功能定位：指标体系；竞争力 分类号：k 9 山东师范大学碗士学位论文 t h e s t u d y o nt h ef u n c t i o n a lp o s i t i o no fb u s i n e s sf l o o ri nc b d a b s t r a c t c b dw h i c hi sa b b r e v i a t e df r o mc e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c th a sg r a d u a l l yb e c o m et h e m o s td a z z a l i n gl o n d s c a p eo f m o d e r nu r b a ne c o n o m ya n db er e p r e s e n t a t i v eo f t h en e w h i g ho f u r b a nc c o n o m y b u s i n v s sf l o o ri st h ec a r r i 盯o f c b d s oi t sr e s e a r c hh 勰b e e no l it h ea g m d 且 i nr e c e n ty e a r s , t h en u m b e ro fb u s i n e s sf l o o rc o n t i n u a l l yi n c r e a s e sa n dl i i g l | q t l a l i t y b u s h e s sf l o o r g r e a t l ya g l 帕m s t h ec o m p e t i t i o n o fb l 膪i n e 黜f l o o r 缸矗唧 a n d o v e r s u p p l i e d t h e r e f o r e , t h eq u e s t i o no f h o wt om e e tt h en e c d so ft h em a r k e ta n dc r e a t ea c o m p e t i t i v e , l o n g - t e r mv i t a l i t yb u s i n e s sf l o o ri st h ef o c u so fa t t e n t i o n b u ti d e n t i 扫i n gt h e m a r k e td e m a n df o rm a r k e ts e g m e n t a t i o na n df i n d i n gi t sf u n c t i o n a lp o s i t i o ni sm o l e i m p o r t a n t n o w t h e r e i sa l o to f s t u d y o n t h e f u n c t i o n a l p o s i t i o n o f b u s i n e s s f l o o r b u t t h e s es t u d y i s d i r e ae v a l u a t i o no nt h ef o r e i g nt h e o r y , o rs i m p l ed e d u c t i o no nt h eg e n e r a lp r i n c i p l e s , o rt o g i v es u r f a c er e f l e c t so nt h ep r a c t i c a lp r o b l e m s , m o s t l yb i a s e dt o w a r d st h e o r ys t u d y , m o r e q u a l i t a t i v e ，l e s sq u a n t i t a t i v ea n dl a c ko fac o n v i n c i n ga r g u m e n tb a s e d t h i sp a p e rw h i c hi s c o m b i a n t i v eo fq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ei n t r o d u c e st h em o t h l 3 do ff u n c t i o n a lp o s i t i o no f b u s i n e s s f l o o r t h e m a i n c o n t e n t o f t h i s p a p a r i s f o l l o w s ： ( 1 ) p r e p e a c dt h ec o n c e p to fb u s i n e s sf l o o rc i n d u s t r ya n dm a d es t u d yo nt h e n e c e s s i t yo fa p p e a r a n c ea n dm e c h a n i s mo ff o r ei n d m t l y g i v e ut h ct h r e e - s t e pm e t h o df o r d e t e r m i n i n gb u s i n e s sf l o o rc o r ei n d u s w y t h ef i r s ts t e pi st od e t e r m i n et h ec l a s s i f i c a t i o no f b u s i n e s sf l o o rc o r ei n d u s t r ya n dt h i sp a p e rg i v e sat o t a lo f1 7i n d u s t r i e sw h oo f t c na s s i g n b u s i n e s sf l o o l t h os e c o n ds t e pi st od e t e r m i n et h ee v a l u a t i o ni n d e xo fb u s i n e s sf l o o rc o r e i n d u s t r y a c c o r d i n g 忉t h ei n f o r m a t i o n 越h o m ea n da b r o n 甜p u tf o r w a r d 擘即瑚e v a l u a t i o n i n d e x t h e s ei n d e xw h i c hi sm yp e r s o n a lv i e wi sl i k e l yn o tf u l l ，b u tt h e yh a v eg r e a t ep r a c t i c a l s i g n i f i c a n c ea n dc a bb er e v i s e da c c o r d i n gt ot h e a c t u a ls i t u a t i o n s t h e t h i r ds t e pi 摹t o d e t e r m i n et h eb u s i n e s sf l o o rc o r el n d u m yw h i c hi 54i n d u s t yo ra 喊o f m a n yi n d u s t r i e s ( 2 ) p r o p o s e dt h ec o n c e p to fb u s i n e s sf l o o rc o m p e t i t i o nw h i c hi sa b b r e v i a t e dt ob f c a n dm a d es t u d y0 nt h ec o n t e n ta n df e a t u r e so fb f c a c o o r d i n gt ot h ed e s i g np r i n c i p l eo f i h 些查墅塑查兰堡主竺竺丝兰 i n d e xs y s t e m , ip u tf o r w a r dt h ee v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mo fb f ca n du t h ec o m b i n a t i o n w c i g m n g 嗣j p p r o a c ht h a tc o m b i n a t e sa n a b 暇ch i e r a r c h yp r 吨址狂) a n de n t r o p ym e t h o d t od e t e r m i n ew e i g h t t h i sa p p r o a c hc o m b i n a t i o no f q u a l i m f i v ea n dq u 删蜥v e 皿i b j 硎v ea n d o b j e c t i v ei sag o o dw a yt od e t e r m i n et h ew e i g h t a n dg i v e nt h eb f cm o d e la c c o r d i n gt ot h e b f ci n d e xs y s t e m o ) p r o p o s e dt h eo o n o 哪o fb u s i n e s sh o o tc o m p e t i t i o ni 眦k xw h i c hi sa b b r e v i a t e dt o b f c ia n d q u a n t i i l c dd c s c r i p t i o f b f c g i v e n t h e e v a l u a t i o n m e t h o d o f b f c i a n d t h e m o d e l o f t h ef r a c t i o n a lp o s i t i o no f b u s i n e s sf l o o r t h ep a p e rh a sd o n eac e r t a i na m o u n to f w o r k , b u tm u c hw o r ks t i l ln e e dt oe x p l o r e a u d y a n di m p r o v e m yi d e ai st oi m p r o v et h ee v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mo fb u s i n e s sf l o o rc o r e i n d u s t r ya n db f ca n de s t a b l i s ha i i l o r ec o m p l e t eb f cm o d e la n df u n c t i o n a lp o s i t i o nm o d e l i nt h ef r i a r ew o r k w h a ti s m o r e , t h i sp a p e rs of a ri sn o ta p p l i e dt op r a c t i c e i f p o s s i b l e ，a p p l y i n gt h er e s e a r c hr e s u l t st op r a o t i a n di m p o v i n gt h i sp a p e ri nv a r i o u sf i e l d s a c c o r d i n g t ot h ep r a c t i c a la p p l i c a t i o n k e y w o r d s ：c b d ；b u s i n e s sf l o o r , f u n c t l o n a lp o s i t i o n ；i n d e xs y s t e m ；c o m p e t i t i o n c k u s s i f e c a l i o u ：k 9 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得 ( 注：如 没有其他需要特别声明的，本栏可空) 或其他教育机构的学位或证书使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明 并表示谢意。 学位论文作者签名导师签字 学位论文版权使用授权书 参獬i 本学位论文作者完全了解堂撞有关保留、使用学位论文的规定，有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。 本人授权数可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可 以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在 解密后适用本授权书) 学位论文作者签名 签字日期：2 0 0 年月日 导师签字每尧字； 签字日朋：2 0 0 7 年，月1 ：阳 山东师范大掌硬士学位论文 1 1 馏d 概述 第一章绪论 c b d 是英文c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t 的缩写，中文译为中央商务区或商务中心 区现今较为流行的定义为t 在一个大城市内，集中大量的商务、金融，文化、服务机 构和商务办公酒店，公寓等配套设施，具备完善便捷的交遥、通信等现代化基础设施， 具有良好环境便于开发大规模商务活动的中心区域c b d 的概念最早产生于美国， 当时曾定义为“商务汇聚之处”，是由美国社会学和地理学者伯吉斯在研究芝加哥市城 市空间结构时提出的这一理论认为：城市空间从里到外可以用同心圆来描述，位于同 心层圆心的区域被概括为城市地理及功能核心区域，是城市的核心部分。c b d 的出现是 从工业化到现代化过程中追求经济增长而自然形成的，在发展中国家往往成为一个城市 发展的策略“。 1 1 1 d 的特征 f 不同国家c b d 的定义和模式不同，同一国家不同城市c b d 的定义和模式也不同，但 一般来讲。c b d 具有以下特征： ( 1 ) c b d 具有聚集性 鳞次栉比的高楼、交融汇集的人流、物流、资金流、信息流是c b d 最显著的特点。 c 肋的聚集性一方面表现在众多的企业特别是大中型企业的总部及其办事处集中在一幢 商务楼中进行各种经济活动；另一方面表现在众多的商务楼集中在一定的区域内形成功 能良好、配套齐全的商圈，同时带动周边的餐饮、购物、百货零售等相关行业聚集发展 如纽约曼哈顿的华尔街，面积不足1 平方公里，却集中了几十家大银行、保险公司，交 易所和上百家公司总部；东京新宿，聚集了1 6 0 多家银行和数十家财团总部；上海陆家 嘴中外金融机构达8 3 家；北京朝阳区在不到4 平方公里的地域集中了世界5 0 0 强企业 中的9 9 家总部，分支机构和数百家跨国公司、金融机构 ( 2 ) c b d 具有经济控制功能。 实际上虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制力 往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地城，因此c b i ) 实际上 是市场经济的枢纽机构。 山东师范大学硬士学位论文 ( 3 ) 区域地产峰值化。 城市地价如金，c b d 大多处在城市的繁华地带，一般需要占地3 5 平方公里因 其突出的交通遁信优势和卓越的服务功能而成为城市的“商谷”宝地。巨大的需求空闻， 使其建筑容量相当高，一般建筑容量至少在1 0 0 0 万平方米以上，多的超过2 0 0 0 万平方 米，这就使c b d 的地产和房产价格上扬攀高。如曼哈顿c b d 的住宅和商业用房的成交额 占美国房地市场中此类房成交额的l o 曼哈顿的地产估价约占纽约地产估价总额的 5 3 “。 ( 4 ) 产业特征明显 c b d 是第三产业集聚中心集中着商业、金融、贸易、信息、文化娱乐等多门类的 第三产业，要求具有较高的通达性、高质量的环境，彼l 比之间相互联系，密不可分，从 而产生巨大的规模效益和集聚效益；现代城市中心区的另一个特征是信息服务中心的出 现，为城市及区域的发展提供快速、便捷的信息服务 ( 5 ) c b d 具有高效性 统计显示，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7 8 平方公里所 产生的经济效益相等。上海浦东的1 0 5 幢大楼引资总额超过1 2 0 0 亿元，占浦东新区引 资总量的4 1 ，去年每幢高楼平均营业收入超过1 6 亿元。上缴税收超过6 0 0 0 万元t 地 处南京西路的嘉里商务中心去年的房租税、营业税、公司所得税再加上个人调节税等一 年的税收额高达l 亿元人民币，而今年上半年产生的税收已达1 4 亿元。超过了去年全 年的纳税总额，被人们惊呼为。嘉里现象”。 也有的资料上分析c 叩应该具有八个条件：一是高盈利产业集中，以第三产业为主； 二是商业空问密集度高；三是交通的通达性好；四是应为城市的晟高地价区；五是与城 市发源地及目前地理中心有一定关联性；六是良好的社会服务水平、技术设施和城市景 观：七是借助信息交换设备维持c b i ) 在区域经济中的控制作用l 八是集中了信息、科 技领域内的特定阶层人群” 现在经常与c b d 相提并论的一个概念是楼宇经济。楼字经济是一种“隐藏”在商用 楼宇中的经济形态。以商务、商贸楼为载体，通过开发、出租楼宇引进各种企业招商 引资，可以办公司、搞研发或创办现代服务机构，以达到留资目的，从而引进税源，带 动区域经济发展的一种经济形态。简言之，楼宇经济就是以商务楼为载体，通过从事商 务活动产生经济效益的一种经济活动方式。它是城市经济和市场经济的必然产物，是城 2 山东师范人擘顷士学位论文 市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”可见，c b d 和楼宇经济并不是完全 相同，但是我们现在并不加以区分，楼宇经济通常也称为c b d 既然写字楼是c b d 的重要载体，写字楼实际上可以说是c b d 的微观化，是c b d 的重 要组成部分，所以写字楼的发展离不开c 即，c b d 是写字楼发展的背景因此，我们先 介绍一下c b d 的功能及发展历史和研究内容。 1 1 2c b d 的功能 c b d 之所以重要，是因为其具有以下重要功能： ( 1 ) 城市形象塑造功能。 c b d i 冤是一个城市经济发展的窗1 2 1 ，通过c b d 夏企业的发展，可以展现一个城市的发 展方向、政策导向、发展潜力、城市风貌和人力资源素质。 ( 2 ) 引资示范功能。 进来一个留住一个，引进一批通过c 叻区的示范功能，吸引越来越多的企业到 本地或c b d 区投资例如，上海市浦东新叹 1 0 5 幢楼字的引资总量达1 1 6 9 亿元，占新区的 4 1 ，注册资：金7 2 4 亿元，固定资产原值总计4 4 6 亿元，固定资产净值总计3 2 9 亿元。按到 位资本的性质区分，国家资本7 0 9 亿元，占到位资本金的6 1 ；集体资本1 4 亿元，占l ； 法人资本2 1 0 亿元，占1 8 ；个人资本6 0 亿元，占5 ；港澳台和外资资本金分别为3 9 亿元 和1 3 8 亿元，分别占总置的3 和l 烈 ( 3 ) 经济发展的带动功能。 一业旺，带来百业兴。写字楼里不断攀升的人气和才气，刺激大楼自身和周边地区 会展、旅游、餐饮，健身，体用，购物等产业的群聚效应。在c b i ) 区，各种外资，金融， 保险带来了可观、稳定的消费群。由此，再带来私营、国有、集体的多元化的投资者， 不仅带动了城市经济发展，还将带动c b d 区的楼宇本身、周边地区商业的发展 ( 4 ) 信息交汇功能。 现代商务楼字本身也存在着一种互融机会。它不仅便于楼内企业之间的协助与沟 通，而且也为很多企业创业提供了契机 ( 5 ) 辐射功能。 c 叩依靠自身聚集的大量的生产要素和物质产品，创造出新理念、新制度、新技术、 培养出大量专业人才，而这些成果除了满足c b d 自身的需求外，将有许多辐射到周边地 区，促进周边商业、零售业，服务业的发展。的确，c b d 聚集程度高、聚集功能强，但 山东师范大学颈士学位论文 是聚集仅仅是手段而不是目的，最终的结果是要将各要素聚集起来以后进行生产、服 务和刨新，把原始的要素加工成高一级的要素辐射到周边地区。对周边地区的发展施加 影响，所以辐射功能是e b d 的重要功能。 就整体而言，c b d 的这五大功能是相互联系的。按照美国社会学家桑德斯的理论”， c b d 的这几个功能交织在一起。形成了一种社会场域。这种场域既具有向内的凝聚力， 又具有向外的扩张力，这正是c b d 的典型特征。 由上可知，c b d 就是一个城市的名片，一个城市的微观化，c 叻可以说是一个城市 的“核”与“芯”。在知识经济时代到来之际，c b d 正依托着资金流、人流、物流、信 息流、技术流等高度密集的优势，膨胀经济总量，提升经济层次，成为城市有利的经济 支撑。在国民经济的宏观大体系中。c b d 作为相对较为徽观的构成部分，同样是一个政 治、经济、社会综合发展的有机体，其发展影响着城市品牌的提升、实力的提高和环境 的改善，其系统运行机制同城区、城市，甚至大到国家的运行机制有相同点也有不同点， 其系统运行绩效对于城市经济系统乃至整个国民经济系统的运行绩效都起着基础意义 上的支撑作用。因此，对于c b d 的研究，意义重大而深远而c b d 又是以写字楼作为载 体，所以在c b d 内研究写字楼就显得更为重要了 1 1 3 国内c b d 发展历史及现状 通过对2 0 世纪8 0 年代以来实践和理论探索的综合分析，国内c b d 研究大致可以划 分为四个阶段“。 ( 1 ) 国内c b d 研究的起步阶段( 1 9 8 2 一1 9 9 2 年) c b d 是发达的商品经济和高度城市化的产物。8 0 年代初期的国情决定了c b d 实践只 能是个别城市的“奢侈品”事实上，1 9 9 2 年以前基本上是上海市的摸索和准备阶段。 1 9 8 2 年上海市通过土地使用规划管理技术规定( 初稿) ) ，开创了全国土地有偿使用的 先河，为后来陆家嘴c b d 建设确立了基本的土地开发模式。1 9 8 8 年上海市城市规划设 计研究院提出了陆家嘴地区规划，在全国首次提出了c b d 的使用性质与实践领域 的摸索相对应，早期c b d 的研究较多停留在对国外和上海市c b d 的介绍、以及国外文献 的摘录等方面。楚义芳比较全面地引述了c b d 的定义、特征和内部结构等概念，以及 c b d 与城市发展的关系“。严重敏等初步论述了e 盼与上海市城市发展的关系；乔继明、 周超分别摘译了有关巴黎德拉方斯和堪培拉c b d 规划设计的著述。 ( 2 ) 国内c b d 研究的发展阶段( 1 9 9 3 1 9 9 6 年) 聿 山东师嚣大学硬士学盥论文 1 9 9 2 年以后，c b dg i 起了学者乃至政府部门的广泛重视，相关研究也取得了一定的 进展，表现在以下方面： 首先，更多的城市以政府为主导提出c b d 规划构想。例如，1 9 9 3 年的 j 一方面随着作用要素的不断 改变。同一写字楼在不同的发展阶段，竞争力水平也是不一样的 5 2 写字楼竞争力评价指标体系的设计原则 关于表征写字楼发展的指标甚多，但是指标并不是越多越好，指标过多，反而会模 糊事务的真相，而且表征的效果好坏，程度深浅以及明显与否等等各方面之间都有差剐， 指标和指标之间也可能会有非常强的相关性，或者出现前后关系矛盾等问题，因此建议 在能反映写字楼发展本质的前提下，制定筛选指标的原则，如下所示： ( 1 ) 全面性。 力争全面的评价写字楼。并且要注意把写字楼放到c b d 中考虑。而不是孤立的评价 一个写字楼因为c 叻是一个具有多功能、高度复合的区域，在满足商务活动的同时- 还应具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能。所以在评价写字楼的特点的同时，也要 兼顾它作为一个社区应具备的基本元素，包括生态环境居住生活、体闲娱乐等 ( 2 ) 科学性。 从中央商务区的实际情况出发，从现行的统计方法制度出发考虑问题一方面，指 山东师范大学硕士学位论文 标体系要能够反映出中央商务区的全貌和特色；另一方面，指标体系又要具有充分的可 操作性，要在现行统计方法制度下可以及时取得所需的数据资料。在社会问题的研究中， 一个能够完成但尚需改进的指标体系，其价值远远超过尽善尽美而无法实现的指标体 系。 ( 3 ) 可比性。 即指标的确定符合纵向可比和横向可比原则，纵向是指写字楼自身发展的进程，横 向是指可用于不同写字楼之间的比较分析。 ( 4 ) 定性与定量结合的原则。 对定性的指标要明确其含义并按照某种标准对其赋值，使其能够恰如其分地反映 指标的性质。定性指标和定量指标都必须有明确的概念和确切的计算方法 ( 5 ) 通用性和发展性结合的原刚 所建立的指标体系必须具有广泛的适应性。即设立的指标能反映不同类别的写字楼 竞争力的共性建立的竞争力指标必须具有发展性，即可根据具体的写字楼做出适当的 调整，从而灵活应用。 ( 6 ) 基本原则” 对于指标体系的掏建，中外学者们已经有深入研究，形成了指标筛选的一般性原则。 灵敏性：即显著性，要选择表征效果好的指标。 独立性：选取的指标之问应相互独立，而且比较性强，选择相关系数小的指标给 定两个指标a b 。根据可用的数据，对指标进行相关性分析，可以度量一个指标在多 大程度上蕴涵另一个指标。指标 。b 之间的相关性可用下式度量。 r 肿；圣竺二蝥竺二至 ( 1 ) 。 ( 一1 ) o 其中。n 是每个指标数据个数，j 和否分别是a 和b 的平均值，和分别是a 和b 的标准差( 1 ) 式结果值若大于0 ，说明 和b 是正相关的，a 的值随b 的值的增大而 增大若结果值很大，意味着我们完全可以摒弃一个指标而只取其中一个指标若结果 值为o ，表明a 和b 之间是独立的，没有任何关系这样我们就有必要两个指标均要。 若结果值为负，说明一个指标的出现总会阻止另一个指标的出现。 可观测性：可采样，可计算入选指标必须具有明确的含义和统一的统计口径。 简明性；简单，普适性。指标要简单可操作，分解细化后指标的数目不宜过多，而 3 ， 山东师藏大学硕士学位论文 最后形成的关键指标或重要指标在五个左后。 协调性：如果指标之问出现矛盾，那么首先应判断它们是否绝对互斥。绝对不相容 就可以选择直接删除，但必须保证指标体系的完整性 动态性：指标能够很好地反映被评价对象，而且指标便于动态调整。 5 3 写宇楼竞争力评价指标体系设计韵作用 我们建立写字楼竞争力评价指标体系。力求使其起到以下作用： ( 1 ) 导向作用。通过所确立的指标体系中的各个指标，为提高区域竞争力提供导向 性，即提高区域竞争力要在哪些方面用力，抓哪些关键环节，从而为制定提高区域竞争 力的对策措施提供咨询性依据。 ( 2 ) 描述作用通过指标体系，全面综合地描述和反映一个写字楼竞争力的总体状 况、现实的竞争实力、未来的竞争潜力、竞争的环境和可持续竞争的能力 ( 3 ) 评价作用一个写字楼竞争力状况如何，需要通过综合评价才能得出结论。因 此竞争力指标体系要具有综合评价的功能，这也是最为重要的功能指标体系中的各个 指标既要反映现实活动的结果，也要反映活动潜在的水平，能够对竞争的实力、竞争潜 力、竞争环境等方面的动态协调性做出准确判断 ( 4 ) 预测作用。所建立的竞争力指标体系不仅要能够说明现实竞争结果的能力和水 平。还要能预测潜在的竞争力，对经济社会的未来发展趋势做出定量测算和分析。 5 4 写宇楼竞争力评价指标体系 c b d 其实就是写字接软硬件的管理与服务。写字楼的电梯数量、停车场，垂直交通 是否顺畅、现代通信设施是否完备等，是写字楼服务于客户的硬件。大多数专家认为， 位于c b d 的写字楼应该具备这样一些要素：交通便利、基础设施完备、位于城市c b d ， 行政配套齐全；建筑设计风格鲜明、外立面装修素质较高；平均每2 0 0 平米至少有一 个车位；楼层吊顶后净高2 1 6 米以上；平均每五层有一部电梯服务，等待时间不超过 3 0 秒；平均每2 0 平米建筑面积备有一条电话线，提供或支持d d n 、i s d n 线路，备有视 频会议设备。经济和科技的迅猛发展使企业的办公要求越来越依赖于网络、通讯等设旌， 也更加注重效率和速度，对写字楼本身的品质及其区位要求越来越高。要求提供有可自 由调节室温的四管式空调系统，并为业主提供二十四小时的空调供应：拥有著名的相关 山东师范丈掌硕士学位论文 物业管理公司等在软件方面，要求物业管理人员素质较高，及时为入驻商户排忧解难， 充满人情味的热忱服务，关系融洽、服务周到，文化氛围浓厚。 根据上述专家所述和写字楼竞争力评价指标体系的设计原则，参考各项理论研究成 果和国内外有关社会发展，中央商务区发展评价问题的文献，笔者最终提出了写字楼竞 争力评价指标体系。具体设想如下； 1 基础设施评价指标 评价写字楼的商务硬件环境，即写字楼功能布局和各项办公设施建设，这在区域评 价中是必不可少的内容。 首先，作为一个高层次的办公生活环境，对写字楼所在的中央商务区内的生态环境 的衡量是十分必要的。 其次，判断一个写字楼的好坏要看地理位置，如果它的交通便利，离公交车近，上 班没有交通拥挤的现象，这可以算是一个地理位置比较好的写字楼。一个公司选择写字 楼一般首先要看这个写字楼的交通状况，是否方便员工上下班、是否靠近自己的客户群， 是否方便自己与客户的往来。如果附近的交通拥挤，上下班严重塞车不方便停车，一 般客户也不会考虑该写字楼。而且，c b d 区内集中了大量的企业和在此工作的高薪白领 人员。私家车和公用车的数量远远高于市内其他城区”1 ，在这种情况下为了保持区内 交通畅通需要限制私人停车位数量，提倡大力发展公共交通事业和地铁线路建设。 再次，随着互联网的不断发展，无论办公还是生活，四通八达的通信网络已经成为 客户不可或缺的一部分，一些高档写字楼开始提供综合布线系统，光纤电缆，方便数据 及影音的传送 第四，也是这里的重点，为了吸引各大公司注资于此各个高档商务办公设施的规 划建设成为c b d 建设工作的主要内容，如是否有员工食堂、会议室、休闲商务吧、文印 打印室，银行、餐馆、客房、健身房等。 最后，写字楼的外立面设计、装修素质、室内层高指标、楼宇密度等也是体现写字 楼品质的关键。按照国际的通行标准，楼层高最好在2 1 6 米以上，写字楼的外立面线条 简洁明快。建筑风格庄重、气势宏伟，富有文化内涵和知识品位。商务楼建筑密度，c 凹 区在功能上应该和其他地区有严格划分。如果c b d 区域内规划了大面积的绿化和广场，会 导致大量人流涌入核一b i g 域在广场上体网，反而会影响c b d 的区域功能。绿化和广场应 规划在c b d 区域外的住宅区根据发达国家的经验，c b d 区域内应该充分利用土地资源， 3 5 山东师范大学硕士学位论文 高密度的修建商务建筑，这样才能为城市的楼宇经济提供持续发展的空间。 根据上述分析，将基础设施评价分为五个方面共2 1 个指标。 ( 1 ) 生态环境：区内绿化覆盖率；年空气质量优质率。 ( 2 ) 交通：区内停车位数量；人均停车位数：政府道路年投资：地下空间利用率； 区内公交线路数：路网覆盖率 ( 3 ) 网络：人均网络接口数：网络覆盖率。 “) 商务环境：写字楼建成面积；写字楼年均利用率；与该写字楼相关的会展频率l 商厦、银行等数目。 ( 5 ) 写字楼品位：写字楼的外观设计；写字楼的标准层设计；室内层高；写字楼的 内部硬件设施；写字楼的通风采光情况：写字楼空问预留率；楼字密度 需要指出的是： 地下空间利用率：地下空间利用率是一个中性指标为了与其它地下空问的功能严 格区分( 如地下商场等) ，它的范围是指为缓解地面交通的压力面用于地下行人通道的空 间。不包括地下停车位和地铁线路占用空间，因为这两方面内容已经在其他指标里体现 了。 与该写字楼相关的会展频率：所选择的写字楼附近相关会晨多，可以获取大量信息， 接触大量相关人员，获取更多的发展机会，即周边要有会展产业。所谓会展产业是指 通过举办各种形式的会议和展览展销，带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济 现象和经济行为 写字楼的外观设计：写字楼的外观设计是科学与艺术的结合是建筑形体与材科、 色彩的综合。流畅的线条设计、适当的凹凸处理、柔和的色彩配比能表现出写字楼的现 代、气派、简洁、有力，给人一目了然、明快舒适的感觉，比较符合目前工作生活追求 现代、时尚、快节奏的心理 写字楼标准层设计；目前写字楼标准层一般包括塔式、板式和中庭式三种。塔式 写字楼一成本低，进深大、但自然通风不好、采光不好；板式写字楼：成本高、进深小， 自然通风好、采光好l 中庭式写字楼：从中心采光，被称为会呼吸的写字楼。 室内层高：计算层高主要以室内楼层高为主，高度不应低于2 5 米。如果过低，则 会使人产生压抑感，降低办公效率。 内部硬件设施“1 ：写字楼的内部设施一般包括空调系统：主要有两种空调系统，二 山东师藏大学硕士学位论文 管制空调和四管制空调；供电系统：写字楼都提供2 2 0 7 和3 8 0 v 两路电压供客户使用， 但是高档写字楼还提供紧急电力系统，当电力系统发生停电情况时，后备柴油发电机为 保障生命安全和基本服务的设备供电，并使电梯自动返回首层：消防系统：许多高档写 字楼都设置防火系统，包括自动防火喷淋系统，消防柜，消防软管系统，以及自动防火 警报系统；运输系统：一个写字楼电梯的好坏会影响写字楼的运行。这里包括电梯的 速度、运行平稳度和电梯质量；保安系统：写字楼一般均有z 4 小时保安，按时巡视写 字楼保证客户的安全，电梯内及写字楼各个角落装有闭路电视监控系统，以防意外情 况发生 楼宇密度：c b d 的发展要有一定的相对集中的区域。若四处开花、四处分散，就形 不成一定的规模效应。但是若写字楼位于相对集中的c b d 区，人力，物力、财力就可以 集中使用，有利于写字楼的发展。 写字楼空间预留率；为了实现可持续性发展，写字楼应该考虑预留空间。 2 人文环境评价指标。 尽管客观条件很重要，但是主观因素也不能忽视，这里所说的主观因素主要是指企 业、当地政府和写字楼物业服务人文环境评价指标就是用来集中评价写字楼的人文软 环境。 首先，为避免国外某些中央商务区发展进程中出现的夜晚和节假日人去楼空的孤城 现象，我们要将c b d 建成为一个2 4 d 时充满活力的中央商务区，提高人们生活的档次和 工作的质量。这也是对该地区进行综合评价必不可少的一部分。 其次，政府在c b d 经济发展过程中起着举足轻重的作用，政府的相关政策是c b d 发 展的软件，在写字楼发展过程中起到画龙点睛的作用。道格拉斯诺斯在傲气的文献中 就提出政府既是经济增长的关键，也是阻碍经济增长的根源，通过政府的组织，写字楼、 资金、产业、政策、人力有序的组合到一起，楼宇经济才能发展起来，楼宇经济的辐射 作用才能发挥出来”为此，充分发挥政府在c b d 经济发展中的积极作用是经济增长的 关键。政府主要负责制定各种相关的优惠政策，吸纳各种企业入驻，合理调配入驻企业 对写字楼的选择 最后专业的物业管理。不仅能够维护写字楼的质量，提高内在环境的安全性和档 次，还可以通过合理的空间分割、人员流量引导来提高空问的使用效率，使人们产生 舒适的感觉m 3 7 山东师藏大学硕士学位论文 根据以上所述，人文环境评价指标包括三个方面共6 个指标 ( 1 ) 休闲娱乐：高档餐饮场所数量；高档娱乐场所数量。 ( 2 ) 政府服务：企业对政府工作满意度；审批手续平均周转次数； ( 3 ) 物业服务：企业对物业服务的满意度：对损坏公物，物业维修的平均完成时间 ( 以小时为单位) 其中。需要注意的是： 餐饮场所；餐饮场所指酒吧、咖啡屋、茶馆、水吧和餐厅等休甩场地。 娱乐场所：娱乐场所主要包括影剧院和运动场馆。 企业对政府工作满意度，企业对物业服务的满意度：这两个指标都是综合指标。需 要通过抽样调查的方法，以在写字楼注册的企业为样本集，收集整理写字楼内企业对政 府工作的各方面的满意情况，进行综合评价。 总之这套评价指标体系的确定参考了国内外的相关资料，从。硬件”和。软件 两个角度加以区分，从而形成了“基础设施评价指标”和“人文环境评价指标两个第 二层指标。 尽管以上指标都是与写字楼相关的，但重要程序却不同，即指标的权重不同，权重 的赋予在性质上是一种人为的主观认定，不管采用什么方法包括大样本的饲卷调查都难 免会产生歧义，在此笔者采用定性和定量相结合的方式，提出一种组合赋权法来确定指 标的权重。 5 5 写字楼竞争力评价的数理方法 一般的决策方法大体上存在两种倾向：其一，过多的强调采用数学模型和计算视技 术相结合解决复杂的决策问题，以致越是期望对系统进行定量而精确的分析，就愈追求 大而复杂的数学模型。其结果往往因无法反映人们的判断和经验起作用的决策因素，使 得相当多的数学模型的最优解无法对应现实中的最优；其二，偏重于行为、逻辑、推理 方面的研究和分析，忽略了把那些在决策中起重要作用的因素定量的反映到系统中来， 以至不能定量的解析出系统内部的相关因素。 5 5 1 各种数理方法分析 目前，对于竞争力评价的数理方法主要有主观赋权法和客观赋权法。主观赋权法 是一类根据评价者主观上对各指标的重视程度来决定权重的方法，客观赋权法所依据的 山东师范大学顾士学位论文 赋权原始信息来源于客观环境，它根据各指标的联系程度或各指标所提供的信息量来决 定指标的权重。 主观赋权法主要有德尔菲法( 专家打分法) 和层次分析法；客观赋权法主要包括 熵值法，主成分分析法、因子分析法、回归分析法，复相关系数法等主观赋权法考虑 了专家的知识和经验以及决策者的意向和偏好，能够反映评价指标的实际意义，虽然指 标权重的排序往往具有较高的合理性，但仍然无法克服主观随意性较大的缺陷，同时， 无法考虑指标间的相关性，即使对指标之间的相关性加以考虑，也难以准确地反映指标 体系的内在结构关系；客观赋权法充分挖掘了原始数据本身蕴涵的信息不带有任何主 观色彩，结果比较客观，同时，可以根据指标的相互关联程度来确定权重。例如。主成 分分析法，就是对原来相关的各原始变量作数学变换，使之成为相互独立的分量，这样 就消除了指标的相关性：但是客观赋权法却不能反映专家的知识和经验以及决策者的意 见，有时得到的权重可能与实际重要程度不相符，甚至相悖。 结合分析主观赋权法和客观赋权法的优缺点，本文采用层次分析法和熵值法相结合 的组合赋权法来确定指标权重。 5 5 2 层次分析法 层次分析法( m a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s 简称a h p ) 是美国著名的运筹学专家匹 兹堡大学教授t ls a a t y 于7 0 年代提出的一种简便，灵活而又实用的多准则决策方法。 它从系统的层次性出发，把系统与环境分开，由高层次到低级再到次次级，如此逐级分 解，从而把整个系统分解为一个金字塔式的树状层次结构d i p 法解决问题的基本思路 就是把系统各因索之间的隶属关系由高到低排成若干层次，建立不同层次元素之间的相 互关系