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发展上海的住宅租赁市场进行租赁中介创新 摘要 f l 成熟的房地产市场应该是“租售并举”的市场，发展房屋买卖市场的同时，还 应发展房屋租赁市场。上海的住宅租赁市场是上海的房屋租赁市场的重要组成部分 是房地产资源配置的重要方式。为规范和发展上海的住宅租赁市场，本文从理论到 市场现状进行论述。j 矿 全文共分为三个部分。第一部分为第一章，介绍房屋租赁和房地产中介的有关 理论，包括房屋租赁和房地产中介的概念、特点、分类，住宅租赁中介服务的作用 等，为后面对市场的分析做准备。 第二部分是全文的重点，包括第二章、第三章、第四章和第五章。第二章对上 海的住宅租赁市场的现状进行分析，阐述发展上海的住宅租赁市场的意义，并提出 发展对策。第三章、第四章和第五章分别对住宅租赁市场特殊细分市场廉租屋 市场、大学生公寓、涉外住宅租赁市场分析，并介绍国内外相关市场和国家的有关 政策规定，提出发展对策。 第三部分由第六章构成。该部分剖析了目前住宅租赁市场的重要中介创新：。房 屋银行”。对“房屋银行”进行详细介绍，探讨它对住宅租赁市场产生的积极作用。 关键词：住宅，租赁，廉租屋，中介代理 足 大 d e v e l o pt h er e sid e n c el e a s ln gm a r k e to f s h a n g h a i b r i n gf o r t hn e wl d e a l st 0 t h ea g e n to fr e s i d e n o el e a s l n g a b s r a c t g o o dr e a le s t a t em a r k e ts h o u l db eam a n e ti nw h i c hh o u s el e a s i n gd e v e l o pa sw e l la s h o u s es e l l i n g ，w es h o u l dd e v e l o pt h eh o u s el e a s i n gm a r k e tw h i l ed e v e l o p i n gt h eh o u s e s e l l i n gm a r k e t t h er e s i d e n c el e a s i n gm a r k e to fs h a n g h a ii sa ni m p o r t a n tp a no ft h eh o u s e l e a s i n gm a r k e to fs h a n g h a i a ni m p o r t a n tm e a n so f r e a le s t a t er e s o u r c ed i s t r i b u t i n gi nt h i s a r t i c l e ，t h er e s i d e n c el e a s i n gm a r k e ti sd i s c u s s e df r o mt h e o r yt ot h ep r e s e n ts i t u a t i o n ，i n o r d e rt od e v e l o pa n ds t a n d a r d i z ei t t h i sa r t i c l ec a nb ed i 、i d e di n t o3p a r t s t h ef i r s tp a r ti n c l u d e s c h a p t e r1 i nt h i sp a r t i t i n t r o d u c e st h ec o n c e p t ，c h a r a c t e r ，k i n d so f h o u s e l e a s i n ga n d h o u s ea g e n t ，t h ef u n c t i o no f t h e a g e n to f r e s i d e n c el e a s i n g ，m a k ep r e p a r a t i o n sf o rt h ef o l l o w i n ga n a l y s i so nm a r k e t t h es e c o n d p a r ti st h ek e yp a r to ft h ea r t i c l e ，i n c l u d i n gc h a p t e r2 ，c h a p t e r3 ，c h a p t e r4 ， c h a p t e r5 i nc h a p t e r2 ，i ta n a l y z e st h ep r e s e n ts i t u a t i o n so f t h er e s i d e n c e l e a s i n gm a r k e to f s h a h 曲a i ，d i s c u s st h es i g n i f i c a n c eo fd e v e l o p i n gt h em a r k e t ，p u tf o r w a r dc o u n t e r m e a s u r e s o n d e v e l o p i n g i nc h a p t e r 3 、c h a p t e r 4 、c h a p t e r5 ，t h el o w r e n tr e s i d e n c el e a s i n gm a r k e t 、 u n i v e r s i t ys t u d e n t sa p a r t m e n t 、t h es p e c i a lr e s i d e n c el e a s i n gm a r k e tf o rt h ep e o p l ew h o c o m ef r o mo v e r s e a sw h i c ha r ea l l s p e c i a lp a r t so ft h er e s i d e n c el e a s i n gm a r k e t s ，a r e d i s c u s s e ds e p a r a t e l y i nt h i sp a r t ，i ti n t r o d u c e st h ei n t e r n a la n de x t e r n a lr e l e v a n tm a r k e t ， i n t i o d u c e st h ei n t e r n a lp o l i c y p u tf o r w a mc o u n t e r m e a s u r e so n d e v e l o p i n g ，a n dd i s c u s s e st h e i m p o r t a n c eo fd e v e l o p i n gt h em a r k e t s a b o v e t h et h i r d p a r to n l y c o n s i s t so fc h a p t e r6 i td i s c u s s e st h ei m p o r t a n tn e wi d e a l ( o r c r e a t i o n ) o nt h ea g e n to f r e s i d e n c el e a s i n g ：“h o u s eb a n k ”，g i v e sad e t a i l e dd e s c r i p t i o nt oi t ， r e s e a r c h e si t sa c t i v ef u n c t i o no nt h er e s i d e n c el e a s i n gm a r k e t k e h 7w o r d s ：r e s i d e n c e ，l e a s i n g ，t h el o w r e n tr e s i d e n c el e a s i n g ，a g e n t i ：巍交通九学管理学虢m 8 a 学盆论文发疑 ：海的住宅租赁市场进 7 藏宅秘赁牛夯勘羁 第一章房屋租赁和房地产中介 第一节房屋租赁的概念、特点和分类 一、房屋租赁的概念 城市房地产管理法第5 2 条规定：“房崖租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其坊岸 租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” 随着市场经济的发展，房屋租赁方式日趋多样，凡房屋所有权人将房屋出租给承租人从事 经营活动，及以合作方式与他人从事经营活动的，也视为房屋租赁。 膀屋租赁过程中出租的不仅仅是房屋，还包括相应的土地使用权，即乘承“房地不可分” 的原| ! | j 。冈而，房脬租金中包含地租。 二、房屋租赁的特点 房屋租赁是一种双向、有偿、诺成性的行为，它具有以r 特点： 1 、房屋租赁是出租人和承租人之间定期或不定期地转移出租房屋的t l i 有权和使权。出租 聘脬的所有权仍归出租人，并未转移给承租人。承租人对所承租的房屋只享有u i 有权，使川权， 而没有处分权。因而房屋租赁是使刷权与所有权分离的一种物资流通形式，这是膀腥租赁区别 丁膀尼买卖的本质特征。 2 、房屋租赁是有偿行为。即承租人占有和使用房屋必须根据双方在法律允许范嗣内以约 定的数额向承租人支付一定的租金。房屋租赁的有偿性是房屋租赁与房屋借j _ j 的医别所在。 3 、房犀租赁的标的物房屋及其附属设备是特定物。租赁合同或协议麻明确规定居住或 使川的权利和约定的使用标准。对于出租房屋的座落、位置、间数、面积、朝向、设备、辅助 部位中的专用部分，合用部分都应说明清楚或附之以平面图标明。在房屋租赁台同终【r 时，承 租人必须把所承租房屋及附属设备原样交还给出租人，并停止交纳租金。 4 、房屋租赁和一般租赁一样是诺成合同。只要双方当事人就租赁合同的要素达成协议，即 告成立，不需要由出租人将租赁物交给承租人，或由承租人将租金交给出租人才算成立。 5 、房屋租赁是流通过程和消费过程并举的行为。房地产转让是一次性实现房地产的价值， 实现从实物形态向货币形态的转变，所以流通过程结束，才能进入消费过程，两者是分离的。 而房地产出租则要经过多次交换才能结束流通过程，所以流通过程和消赞过释是不可分离的， 在房岸未达到使用年限前要经过多次交换才能结束整个流通过程。 三、房屋租赁和房屋销售的区别 房屋租赁和房屋销售是房地产经营的两种基本方式，房屋租赁和房屋销售的主要区别是： 堕交遵盔兰晕。理学兢，粤 学位论建发牦i 海的往宅稂镊市场i 进行往宅襁镊中舒勃飘 l 、权利转移的不同。房屋租赁过程中，产权人并不转移房屋的所有权，而是把房屋一定时 j 的使j = j 权作为商品，转移给承租人使用：房屋销售则是一次性将房屋的所有权转移给他人。 2 、价值实现形式不同c 房屋租赁通过交出房屋一定时问的使用价值，托期、分次逐步地收 同膀屋价值和投资利息、：房屋销售则是通过交出房屋的永久使用价值，一移：性地实现房岸的价 值。 3 、价值全部实现的时间不同。在租赁经营中 产权人所有的房屋才从实物形态转化为价值形态。 从实物形态转化为价值形态。 四、房屋租赁的分类 房屋要经过多次交换达到使坩年限以_ f 亓， 房屋销售【l ! | | 是在销售过程完成以后，脐犀即 1 、根据房屋产权的性质，房屋租赁可分为公房租赁和私房租赁。由t - 我i l 长期实行祸利性 实物分房政策，目前我市公房租赁占的比重仍然较大。 2 、根据房屋的使用用途，房屋租赁可以主要分为居住房屋租赁( 住宅租赁) 、办公楼租赁、 商业h = 房租赁、工业和仓储用房租赁，另外还有旅游用房租赁、餐饮刚膀租赁、娱乐心房租赁、 农业剧房租赁、特殊目的用房租赁和综合类用房租赁等。 ( 1 ) 居住房屋租赁一般包括普通住宅租赁和和高档住宅租赁。普通住宅租赁目前仍以公房 租赁为主。这里说的公房租赁指出租公房的建筑面积和质耸均由政府控制、住房的租金标准也 由政府制定的租赁，所以公房租赁还没有市场化。但随着上海市房屋租赁条例的施行，使 承租公房转租合法化，售后产权房上市出租比率的提高，以及投资性置业比率的提高，使按市 场租金出租的普通住宅逐步成为市场主流。高档房屋租赁主要有高档公寓和别墅两种类型。一 般来讲，这类住宅设计标准、档次较高，设备配置先进，环境较好，出租租金明显高丁f * 通t l = 宅。 ( 2 ) 办公楼租赁主要是满足企业；l l j i - 政事业单位进行商务、办公活动的需要。办公楼所处 的伊苴，环境，交通便利条件租户信用，建造标准，装备设备标准都影响办公楼出租的租金 水平和市场竞争力。 ( 3 ) 商业用房租赁主要服务于各类商业活动的需要，位置是承租人选址的士要标准，不仅 会由丁| 距商业中一i , i , 0 口i 离表现出明显的差异性，且同一条街道的不同位置，也都有明显的变化。 ( 4 ) ： 业用房租赁一般包括厂房租赁和仓库租赁。工业用房一般位于市郊或开发区内，建 筑结构要求特殊，适宜长期出租，所以工业用房出租的市场一般比较狭窄。 ( 5 ) 综合类用房租赁，是指具有两种或两种以上用途的房地产的租赁，如商住楼租赁等。 3 、根据租期的特点，房屋租赁可分为五种主要形式： ( 1 ) 租期确定的租赁，在某一特定期限内有效的租赁。 ( 2 ) 周期性租赁，租赁期满后，自动续租，租期不便，直到任一方终f f 租赁为【t 。 ( 3 ) 随意租赁( 不定期租赁) ，租赁期限至任一方在任一时刻终上租赁为j r 。 ( 4 ) 宽容租赁，承租人在租约有效期内占有房屋，在有效期之后，术征得业土同意和准许， 仍继续违法占有。这只是一种暂时的情况。 ( 5 ) 终生租赁，这类租赁常源于契约或遗嘱，期限取决于承租人或其它( 如房屋的寿命) 。 4 、根据承租对象身份的不同，房屋租赁可以分为涉外房屋租赁和不涉外房厚租赁 2 | 瓷变通夫学管理学院m b a 学t 王论文发艟| i 渔的在宅藕绩巾堡整! 己謦圭堡堕妻垒! 鬯翌 ( 1 ) 涉外房屋租赁，当承租人或企业是境外人士( 包括港、澳、台) 或境外企业( 包括二 资企业) 时为涉外房序租赁，这类租赁房屋租金一般较高。 ( 2 ) 不涉外房屋租赁，肖承租人或企业是境内公民或境内企业时为不涉外膀库租赁。 第二节房屋租金 房屋租金是房屋出租人出租房屋的收入，是承租人承租房屋的成本，是房碌租赁市场价格 信息的基础，是房地产行政管理部门进行调控的重要：i ：具。 一、房屋租金的全部构成 】、地租，即士地使用费和税。地租是地使用者向土地所有者提供的获取十地使州权的报 酬是七地所有权在经济上的实现形式，是土地所有权与土地使用权分离的必然结果。 2 、建筑物折旧费，由建筑造价扣除折旧费后在折旧年限( 如经济寿命) 【j ! | 的平均摊销，是 逐渐收回的建房投资。这部分房屋价值的补偿积累是维持房屋简单再生产的一个最重要的冈素。 3 、投资利息，原建筑投资要到房屋使用年限终了时才能全部收同，冈此，房脬租金中还府 包括未收回的那一部分建筑投资利息。 4 、管理费，是对出租房屋进行必要经营管理和服务的工作人员的j ：资，办公业务开支等费 瑚。经营管理费是提高房屋租赁经济效益和社会效益的保证，是租金构成中不可缺少的冈素。 5 、维修费，是房屋在长期使用过程中，为维持房屋及设各的正常使用，对房脬进行定删修 缮和日常维修保养所投入的资金。一般包括房屋的正常大修和经常维修所修的费刖。也可理解 为承租人为维持房屋的正常使用而追加的价值的补偿。 6 、保险费，是对出租房屋进行保险而定期交纳的费用。房地产所有人为了使白己的房产免 遭意外损失，而向承保单位支付的费用，这部分费用可以计入房租并以租金形式收同。 7 、利润，是在流通过程中，房地产出租收入减去经营支出的超山部分，这一部分构成出租 人的投资回报。 。 8 、税金 ( 1 ) 房产税，是国家规定的税种，实行从租计征的，税率为房产出租的租金收入的1 2 。 【2 ) 除房产税外出租房屋应缴纳的其它税金。 二、房屋租金的种类 1 、成本租金，是指房产流通领域内按照出租房屋的经营成本而确定的租金。由折1 r 费、维 修费、管理费、投资利息和各种税金构成。 2 、商品租金，按价格理论，以价值为基础计算的租金，由成本租金加上保险费、地租、和 利润冈素构成。 3 、福利租金，是根据国家政策规定，经物价部门批准的政策性租金，可能低丁成本租金。 目前我国未出售的公有住房的租金标准是由当地人民政府根据当地政治、经济的需要平职l ：的 3 | 巍交通大学管堙学皖b a 学 王论爻发 f 芝i ：海的五y - 宅租赁市场迷 了住宅掇赁中介勘氟 承受能力等冈豢确定的，仍具有较浓的福利色彩。而目前正在逐步推广的廉租屋制度实行的即为 福利租金。 4 、协议租金，是出租人基于某种特殊需要，与承租人协商制定的租金。 5 、市场租金，是以商品租金为基础，并参考市场供求状况等因素形成的租金。 三、目前上海市实际执行的房屋租金的主要种类 1 、公房租金，适用范围是上海市的直管公房和系统公房，租金标准由上海市政府统一制定， 属于福利租金的范围，目前标准低于市场租金。上海市政府正在实行有计划的公房租金提租政策。 2 、市场租金，适用范围是各类商品房通过市场出租、转租和承租公房的转租。 第三节衍生房屋租赁方式 经过长期发展，房屋租赁市场出于自身发展的需要，衍生出了若干新的租赁方式。 一、房屋转租 房屋转租，是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋全部或部分再出租的行为，包括以联营、 承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋 转租。 建设部9 5 年颁布的城市房屋租赁管理办法规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承 租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”根据上海市2 0 0 0 年颁布的上海市房屋租赁条例 规定，公有居住房屋和公有非居住房屋都可以转租。公有居住房屋承租人转租房屋不需征得山租 人同意，但应当在签订转租合同前将拟转租的部位、接受对象的情况等二忙面告知出租人。公有非 居住房屋的租赁合同中约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋：租赁合同中 朱约定可以转租的，承租人转租房屋应事先取得出租人书面同意。 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除 外。转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终j r 。 二、商品房预租 商品房预租，是指房地产开发企业在其开发的商品房尚未竣工验收、取得房产证前，将该商 品房预约租赁给他人，并预收一定租金的行为。 根据上海市房屋租赁条例的规定，房地产开发企业只有在取得商品房预售许可证后，方 可开展预租，并且不得将已经预售的商品房预租。商品房预购人不得将预购的商品房预租。商品 房术经初始登记、取得产权证前，预租人不得将预租的商品房转租、转让或交换。 三、房地产融资租赁 房地产融资租赁经营是指房地产商品的需求者作为承租方向出租方( 从事房地产融资租赁经 营的公司) 融资租入房地产商品的一种租赁方式。它有三个特点： 1 、租赁期限较长，短则5 年，一般为5 到1 5 年。 4 2 1 为叠运九学誊堡学照、i b a 学垃沦立 发展 海的住宅襁赁市场进行件宅租赁中舟劬新 2 、租赁费用高包括了房地产商品的买价、手续费、税金等，在租赁期限内按照一定方式 分摊。 3 、在租赁期满后，所有权一般发生转移，即由出租方( 从事房地产融资租赁经营的公司) 转移给承租方用户。 实质上，房地产融资租赁经营可以视为承租方以该项房地产本身作为信贷抵押而向出租方 ( 从事房地产融资租赁经营的公司) 融通资金的方式。 四、售后回租 售后回租是出售方将房屋出售给购买方的同时，义向购买方承租该房屋的租赁方式。它结 合了售与租两种交易，不仅仅是单纯的租赁。通常售厉回租的租赁期限是确定的，以确保购买 方购买房屋后一定的投资收益。出售方通过回租在获得出售房屋的收入同时，保留一定期限j j , j 原有窍屋的使珥j 权。售后同租本质上属于融资租赁的一种。 第四节房地产中介的概念、特点和分类 掰地产的二大主业为：房地产投资开发业，房地产中介业和物业管理业。其中，房地产中 介业由房地产经纪业，房地产价格评估业和房地产咨询业等组成。房地产中介业的规范与发展 有效地促进其他两大主业和房地产市场整体的发展。 一、房地产中介的概念 r f 义的房地产中介涉及房地产投资、经营、管理、消费活动的各环仃和各方面，住租赁坝 方、买卖双方、资金供需双方、房地产纠纷双方、物业管理者和使_ 【 = i 者之间进行的咨询、居间、 代理或价格评估等业务。狭义的房地产中介服务，是指房地产交易过样中( 转让、租赁、抵押 笥) ，进行的咨询、居间、代理或价格评估等业务，协助交易双方( 或多方) 公平交易，顺利完 成膀地产流通过程。 二、房地产中介服务的特点 i 、人员特定 从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都有资格从事膀 地产中介服务活动或提供房地产中介服务。如从事房地产经纪业务的人员必须是取得房地产经 纪人执业资格并经注册登记取得执业经纪人证的人员。 2 、委托服务 房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活 动，提供当事人所要求的服务。如在房地产买卖过程中，房地产经纪人利用自身学握的房地产 专业知识和信息，为交易双方相互传递信息，代办相关事务等。 3 、有偿服务 房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人要按照一定的标准向房地产中介服务机 构支付相应的报酬、酬金。 i 卷窀通走学管理学硫m b a 学位论文发琏上海的往宅租赁市场? 逊 丁i f - 宅豫赁中夼劬瓤 三、房地产中介的分类 1 、按服务内容分类 ( 1 ) 房地产咨陶，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术譬方面的 经营活动。现实中的具体业务有接受肖事人委托进行房地产市场的调查研究，膀地产开发项目 可行眭研究，房地产开发项目策划等。 ( 2 ) 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。见体 为由专业估价人员，以房地产为对象，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选刖适 当的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理 价格或者价值进行估算和测定的活动。目前，中国的房地产估价制度、房地产估价人员执业资 格制度等已确立，房地产估价队伍也已初具规模。 ( 3 ) 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，如接受聘地 产开发商的委托，销售其新开发的商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的灭卖，还包括 代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁( 包括房岸租赁) 等等。 2 、分类 ( 1 ) 按交易性质分类，主要包括房地产转让中介和房地产租赁中介。 ( 2 ) 房地产租赁中介按交易对象的种类分类，主要包括土地租赁中介，膀序租赁中介等。 ( 3 ) 房屋租赁中介按房屋的h j 途分类，主要包括住宅租赁中介，办公楼租赁中介，商业h j 聘租赁中介等。 第五节住宅租赁中介服务的作用 一、为住宅租赁市场运行提供信息基础 从事住宅租赁中介服务的房地产中介机构的优势在于它拥有一定的市场信息筚断权。住宅 租赁中介机构搜集、整理、处理房地产市场的各种信息并掌握市场行情，通过开展中介活动， 为供需双方沟通信息、交流情况、了解市场动态与趋势，为住宅租赁市场运行提供了信息基础。 二、交易双方提供专业咨询 住宅租赁过程中涉及大量的国家政策法规，由于我国住宅租赁市场起步较晚，新的政策法规 和地方政策大量出台，非专业人员很难在短期内熟悉各类法规政策，需要中介服务人员为其提 供专业咨询，以保障租赁双方的合法权益。 三、提供房地产价值评估和租金的参考价格 维护交易双方合法权益的重要环节是交易价格公平合理，符合市场行情。住宅租赁中介活 动为交易双方提供房地产价值评估和租金的参考价格，在交易过程中协助交易域方调整价格， 促进成交。 四、规范市场 由住宅租赁中介服务机构代理租赁交易，按照规定的程序去办理各种手续，不仅给交易双 方带米方便，而且起到了规范交易行为的作用，使住宅租赁交易在一定的规则r 有秩序地进行， 6 | 。渤变通大学营理学虢h 1 b a 学位论文 发键i 海的 丰宅租镀审场? 迭打伟宅撩盖中介勘靳 从而起剑规范市场的作用。 五、促进住宅租赁市场发展 住住宅租赁中介活动过程中，中介服务人员凭借自身了解市场、熟悉各类物业特点、熟悉 相关政策法规的优势，节约了流通时间和费用，刺激了房地产商品的生产和流通。这一点在 存量商品房( 俗称二手房) 交易市场的发展过程中越来越明显。 7 p 逝交通大学管理学硫m b a 学位论文 发疑i 簿的住宅租赁摩场，进行住宅栏赁中贪勘新 第二章：大力发展上海的住宅租赁市场 第一节：市场概况 随着上海市城市建设和社会经济发展的日新月异，以及中国正式加入世界贸易组织，使上海 市己成为海内外有识之士在中国大陆乃至东亚地区创业、投资和置业的首选区域，人流、物流、 资金流的急剧扩大，使本市包括住宅租赁市场在内的整个房地产市场迅速升温。 一、市场成交量增长较快 上海市的近几年的备类房屋出租面积请见表2 1 。可以看到，上海的房屋租赁市场发展很快， 年均增长速度达到4 7 7 2 。其中，办公楼租赁市场增幅最大，年平均增长速度达到8 43 2 。 上海的住宅租赁市场发展也很快，平均每年增长2 6 4 5 以上。其中，别墅和高档公寓出租市 场年均增长速度高达7 0 3 3 。 表2 11 9 9 5 2 0 0 0 年上海市各类房屋出租面积统计表 年龄 面积 学 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 年平均增 长速度 ( ) 全部出租商品房5 0 9 5 6 0 5 21 0 2 0 21 3 0 4 22 1 9 9 93 5 8 3 84 7 7 2 住宅 1 8 3 41 43 l2 1 3 82 7 3 44 27 15 9 2 9 2 6 4 5 其中：别墅、高档公寓 2 6 14 4 86 3 91 4 9 02 30 23 7 4 2 7 0 3 3 个人 1 1 3 34 1 05 8 34 9 944 11 1 4 2 o1 6 按年均7 0 增长 l i 3 31 6 08 7 7 0 办公楼 7 3 41 6 9 43 8 8 24 9 2 99 3 2 11 5 61 5 8 4 3 2 商业营业用房 1 1 1 91 6 9 31 7 6 53 4 7 34 4 5 16 2 0 44 0 8 5 其他t 4 0 8 1 2 3 42 4 1 7 1 9 0 63 9 5 68 0 9 0 4 1 8 6 ( 数据来源：上海市统计局) 说明：l 、“其中：别墅、高档公寓”栏是根据出租住宅建筑类型的分类来统计，承租方可能是单 位，也可能是个人。但单位承租的，最终居住者是个人。 2 、“个人”栏中是根据出租住宅承租对象的分类来统计，承租的住宅可以是普通住宅，也 可以是别墅、高档公寓。 巍交通a 学管理学陵t l b , 4 学位论文蔹疑上海的 丰宅租赁商场送行住宅租赁中f , 劬鞒 3 、人学生公寓作为一个特殊的住宅租赁市场，没有统计在内。 二、校正 随着上海市国民经济的发展，房地产市场再起高潮，市民的居住条件的不断改善( 见表2 - 2 ) ， i f 多家庭购买了新建商品房，将原有的住房( 主要是房型较老的普通住宅) 出售或出租以获取收 益。 表2 - 2上海市城市居民人均居住面积变动表 年份 1 9 7 81 9 9 01 9 9 51 9 9 92 0 0 0 r 城市居民人均居住面积( 平方米) 4 56 6801 0 91 18 ( 数据来源：上海市统计局) 这些市民自有的多余住宅多数出租给个人，为了逃避税收和监管，很多出租给个人的住宅没 有办理登记备案手续，形成了住宅租赁隐形市场。因此，表2 1 中统计的“个人”栏住宅租 赁市场中出租给个人的部分( 包括普通住宅和别墅、高档公寓) 年均增长速度0 1 6 1 j2 0 0 0 年成 交鼙仅11 4 2 万平方米不是市场的真实反映。 由于表2 - 1 中“别墅、高档公寓”栏的承租对象主要是境外人士或境外企业，这类租赁比较 规范，一般都办理了登记备案手续，所以统计数字较准确。 “个人”栏的承租对象，包括境内居民和境外人士，主要是境内居民。由于隐形市场的存在 和本：仃后面“需求分析”部分“前景预测”中所列原因，“个人”栏的增长速度和成交量很可能 高丁二“别墅、高档公寓”栏。如果“个人”栏的增疑率是7 0 ，2 0 0 0 年的成交量应为1 6 08 7 万 平方米，占全部住宅租赁市场( 此时调整为2 0 8 7 4 万平方米) 的7 7 0 7 。因而，住宅租赁市场 按照承租房屋的建筑类型划分，可能是普通住宅占主流，与表2 - 1 中别墅、高档公寓占主流相反。 根据最近颁布的上海市房屋租赁条例，公有居住房屋的转租已合法化，市民法律意识的 增强以及政府有关部门监管力度的不断增强，今后的统计数据会更接近市场真实情况。 三、供给分析 1 、普通住宅 由于投资同收期较长和管理成本较高等原因，房地产开发企业一般不愿开发专供上市租赁的 * 通住宅。目前普通住宅租赁市场供给量的增长主要来自市民由于居住条件改善，出租的白有多 余住宅。 2 、别墅、高档公寓 这类住宅的供给以房地产开发企业开发的一手商品住宅为主，主要是原外销商品房自1 9 9 7 年弧洲金融风暴后，销售情况不佳，不得已开展了空置房租赁业务，形成了别墅、高档公寓租赁 市场承租方主要是境外人士和境外企业。 2 0 0 1 年内外销商品房并轨、年内中国正式加入世贸组织等，为涉外住宅租赁市场创造良好市 场前景，使别墅、高档公寓租赁市场供给量进一步增加。 四、需求分析 1 、房型 根据金丰易居网的统计，在出租房屋房型方面，一室户和一室一厅等小房型由于租金低的 9 l 。海z l , 2 ，：学管理学鹾m b a 学位论文发襞上巍的住宅租赁t f j 场，进舒住宅租赁中介铋新 特点，已成为市场的主流。 2 、承租人 根据金丰易居网的统计，普通住宅租赁市场，根据出租房屋承租人分类，按市场份额大小， 人学生和大学刚毕业来沪的年轻白领构成了市场的主流，其次外来劳务工，再次是动迁居民，接 f 来是家庭分户而租房。 3 、前景预测 前儿年推动住宅租赁市场需求增长的因素仍然存在，新的因素不断出现，住宅租赁市场的需 求将进一步增长，推动市场的发展： ( 1 ) 高校扩招和高校后勤工作社会化，使大学生房屋租赁市场成交量迅速增长。上海市高 技住校学生情况请见第五章中表4 - 2 ，有关分析见第四章。 ( 2 ) 上海市人才引进政策的放宽，使外地大学生留沪较容易，来上海工作的外地大学生白 领迅速增长。这些大学生自领在能够买房之前，都需要经过几年甚至十几年的租房期。 ( 3 ) 外来务工人员迅速增长，2 0 0 0 年上海的外来人口为3 8 7 1 l 万，比1 9 9 0 年增加2 4 6 5 4 万。( 数据来源上海市第五次人口普查情况公布) 他们当中的相当部分要租房居住，促进了住 宅租赁市场需求和成交量的增长。 t 4 ) 旧区改造的不断进行，新的动迁条例的实施( 全部实行货币化动迁) ，使上海的动迁居 k 租房的比率不断增长。 ( 5 ) 上海家庭平均人口不断降低( 见表2 3 ) ，出现年轻家庭的分户居住的趋势。他们在具 备购房能力前要租房居住，使市场需求增长。 ( 6 ) 上海正逐步成为国际金融贸易中心，中国在2 0 0 1 年正式加入世界贸易组织，使境外人 - 7 , f 1 1 境外企业来华租房的需求不断增长，上海的涉外住宅租赁市场的需求和成交餐不断增长。 表2 - 3上海市家庭户数、平均人口统计表 年份 1 9 7 81 9 9 01 9 9 51 9 9 92 0 0 0 家庭总户数( 万户) 2 9 1 6 94 1 5 2 84 5 0 7 64 7 0 1 14 7 57 3 平均每户家庭人1 ：3 ( 人) 3 83 12 92 82 8 ( 数据来源：上海市统计局) 第二节市场行为分析 一、市民观念陈旧，依法租赁意识淡薄 目前许多市民对住宅租赁中介抱有偏见，宁愿花大量的时间和精力自行寻找或通过亲友介 纠，也不愿委托专业的住宅中介机构；或者经中介机构达成租赁意向后，抛开中介机构自行操作， 这些对中介机构的成长和租赁双方自身都是非常不利的。 另外，市民的法律意识也比较淡薄，如许多客户觉得租赁登记备案手续可有可无，甚至配合 出租方为了逃税而不登记。这种行为初看起来对租赁双方有利，但一旦出现矛盾，租赁双方无法 通过法律手段来保护自己的正当权益。 l 哿交通天学管理学巯m b a 学 亟论| 发程j i 海的往宅租赁礤场i y f 拖 7 , f 赁中俞幽赫 二、房屋穗赁存在隐形市场 为了逃避税收和有关部f 】的监管，许多住宅出租后没有办理登记备案手续剃其它相关手续， 因而实际发生的住宅租赁数量要远多于登记备案的件数。除了部分房地产租赁税收的流火利无 法实行全面有效的监管外，还造成整个住宅租赁市场的隐形化、无序化，租赁市场混乱，当事 人台法权益得不到法律保护，以及部分房地产中介企业营业税的流失。 三、相关的中介市场运作不规范 市场中介良莠不齐，服务不规范。房地产固有的特点要求其流通对市场中介服务有较人依赖 性，但现有的住宅租赁中介机构良莠不齐，跟不上本市住宅租赁市场的发展步伐。从事住宅租 赁中介服务的机构普遍规模偏小，往往是几个人，一间办公室就开始运作。部分中介公司术取 得房地产中介服务资质。部分从业人员在职业道德、政策水平、专业知识和服务态度等再方面 的素质都偏低。技术手段落后，住宅租赁中介服务产品知识含量低。业务运作透明度著，存在 许多违规操作和乱收费现象。对成交后租赁双方是否依法登记朱尽服务之责，有的甚至利川客 户对政策法规、市场行情缺乏了解，采取欺骗手法损害客户利益。 四、市场流通不畅 由于目前上海尚未形成一个规模化和规范化运作的住宅租赁市场，现有的住宅租赁公司或 中介机构规模偏小，同时也缺乏有力的市场运行模式，租赁公司和中介机构满足丁零星运作方 式，造成住宅租赁供需双方缺乏有效的沟通手段，住宅流转效率低f ，市场流通不畅，中介机 构术能有效发挥沟通供需双方信息的作用，阻碍了住宅租赁市场的进一步发展。 第三节发展住宅租赁市场势在必行 住宅租赁市场和相关中介市场的现状，制约着房地产整体市场的进一步发展。发展住宅租 赁市场不仅具有重要的现实意义，更具有重要的社会意义。 一、发展住宅租援市场有利于促进房地产业和住宅产业的进一步发展 住宅租赁市场是完善房地产市场的重要有机组成，培育与规范住宅租赁市场是保持房地产 产业持续发展的需要。如果仅仅拘泥于以“人们通过购房来满足基本的居住需求”为房地产市 场发展的单一动力，那么房地产市场经过一定时间的发展必然回趋于饱和；而如果我仃j 培育一 个积极、活跃的住宅租赁市场，并以之为基础，将人们的房地产投资需求加以积极的利j = i j 利引 导，则可能会为房地产市场的持续稳定发展提供一种有效的动力源。 由于房地产具有价值特别巨大且不可移动的特点，因此房地产买卖市场有一定的局限性， 但租赁市场则不同。住宅租赁市场不存在买卖中的购买力门槛，可以迅速形成消费者群体，促 进住房消费，带动房地产买卖市场和其它市场的发展。 由此而来，进一步培育和发展上海的房地产市场，建立一个规模化、规范化的房屋租赁市 场急不可待。 二、发展住宅租赁市场能有效地解决商品房空置问题 住宅商品房空置率过高，目前仍是全国各城市的普遍现象。根据上海市统计局的统计，截i h | 逝交通大学管理学豌、 b a 学位论文发疑上海的住宅襁镊奇场进c j - 住宅租赁中舟锄瓤 2 0 0 0 年底，上海市空置商品房达到1 3 3 5 万平方米。虽然1 9 9 9 年以来房地产市场形势有所好转， 但由丁历史性积压太多，空置商品房销售总的形势仍不够理想。冈此，消化空置商品房是亟待解 珧的一个重要问题。 房屋租赁具有周期短、灵活性强、一次付款少、变化快等特点，这些特点使其既能满足市场 的需求，又可以达到解决开发商资金回笼和购买物业的小业主实现投资回报的目的。以套销售 价值为3 5 0 0 元平方米的6 0 平方米商品房为例，总房价为2 l 万元，按8 5 5 的银行年利率计算， 空置一年的利息为1 7 9 5 5 元。若按每月3 0 元平方米的价格出租，全年空关期为1 0 ，每年可收 租金1 9 4 4 0 元，所得租赁收益大于银行利息。与其让房屋无限期地空置下去，使经济负担越堆越 重，不如将房屋租赁出去，回笼一部分资金。 三、发展住宅租赁市场有利于开辟新的投资渠道。 按照目前各种投资方式的的市场收益率排序，由低到高依次是银行存款，债券，房地产，股 票，而将各种投瓷方式的市场风险由低到高排序和前面排序完全相同。其中，投资于房地产的 风险和收益都处于适中水平。 统计显示，到2 0 0 0 年末，我市城乡居民储蓄存款余额已达到6 9 2 5 9 9 亿元( 见表2 - 4 ) ，虽 然银行几经降息，但人们仍然热衷于银行储蓄，这说明城乡居民的投资渠道仍然不畅。进一步发 展住宅租赁市场，让住宅租赁业有可靠收益，将会吸引部分储蓄分流，转而投资房地产业。 目前不少上海人贷款买新房，而将旧房用于出租，用每月租金还贷，不失为一种新的投资方 法。如果上海的住宅租赁市场能尽快走上规范化、规模化的道路，则投资房地产的风险将进一步 降低，而收益率则将进一步提高，房地产置业投资的功能将进一步加强，城乡居民的投资渠道将 进一步拓宽。 表2 - 41 9 7 8 - 2 0 0 0 上海市城乡居民银行存款余额表 年份1 9 7 81 9 9 0 1 9 9 51 9 9 92 0 0 0 金额【亿元) 2 4 29 36 1 38 630 5 67 662 7 09 169 2 59 9 ( 数据来源：上海市统计局) 四、发展住宅租赁市场有利于满足不同类型的住房需求，加快改善市民居住水平，更好地服务于 经济建设 购买商品房必须要有较高的经济收入水平作为前提，而在目前我国经济发展和居民收入水平 f ，房价收入比( 新开发商品房) 大大超过普通居民的经济承受能力，大多数居民还不具备购买 新商品房的能力。 而房屋租赁主要是业主通过多次转让房屋使用权取得价值回报的经济活动。与购买房屋不 同，它对租户的经济要求不高，租户只需支付较少的资金就可以马上取得房屋的使用权，适合各 类短期内没有能力购房、急于改善居住条件或解决住房困难的居民。 发展住宅租赁市场，有利于满足多层次、多样化的需求：城镇最低收入居民的居住需求：动 迁居民的过渡：新婚家庭和长辈分户居住；从农村来的打工者的短期居住；刚毕业的大学生短期 或长期居住；境外人士的短期或长期居住等等。一个完善的市场，必然是一个能满足消费者多层 次、多样化需求的市场。房地产市场( 包括住宅租赁市场在内) 应针对消费能力与对象的不同， 合理调整结构，以满足多层次、多样化的消费需求。 1 2 i y 7 交通凡学管理学硫k i b a 学位论文发戢魄的往宅租疆币场，送行侍宅襁矮中f ；、勘飘 五、发展住宅租赁市场有利干加快我国的城市化进程 我国的城市化进程在加快，国家也已制定了相关的发展规划。住宅租赁市场的发展，会促 进城市化进程的加快，城市化进程的加快也将促进住宅租赁市场的发展，一者相辅相成，天1 。 这个问题，将在第四节中详细阐述。 第四节城市化对住宅租赁市场的影响 随着经济建设的快速发展，我国正在经历由农业国向工业国转化，农村人口向城市人口转移 的过程。这是社会经济发展的客观规律。也是我国现代化进程的必然趋势。 住宅租赁市场是随着城市化的进程产生和发展的，城市化为住宅租赁市场提供了人量的租位 人口，而住宅租赁市场又为转移到城市的流动人口暂时提供了栖息地，二者相辅相成。当城市 化加速进行时，个潜在巨大的住宅租赁市场将会随之兴起。 一、城市化的客观形态培育了住宅租赁市场 一个国家城市化水平的高低，一般是以城市人口占总人口的比重为衡量指标的。我国城市 化的客观形态主要表现在农村入口向非农业人口的转变，即火批的农村富余劳动力流向城市。 在这一转变的初期，他们通常以租赁的方式，暂时居住在某一城市，或打f 。、歧经商，寻找齐 种适合自己生存发展的机会，一旦经济条件允许，多数人便从租房居住转为购房居住，以便永 久地留在这个城市里。根据上海市第五次人口普查情况公布，在上海1 6 7 37 7 万人 z i 中，有 3 8 7 万的流动人口，相当了二一个大城市的人口。 城市化的另种表现形态是第三产业成为主导、基础设施日趋完善、市场经济快速发展， 其城市经济能量的聚集和对周边区域的辐射会发挥巨大的作用，产生良好的市场效应。一般来 说，市场效应的好坏与城市的规模、城市的功能，是正相关的。当境内外资企业通过合资、独 资、入股等不同方式，向经济效益好的城市投资时，它们首先要解决的是办公、生产和居住的 问题，而这些问题的解决，主要是通过房屋租赁的方式。因此，不管是城市化住外延上的扩展， 还是内涵上的丰富，都从客观形态上为住宅程赁市场的发展提供了广阔的空间。 二、城市化的内在要求规范了住宅租赁市场 城市化的过程，从一定意义上讲，是由封闭到开放，由传统到现代，由人治到法治的过程。 住这个过程中，落后的生产方式、无序的市场经济、陈旧的管理模式将先进的生产方式、科学 的经济决策、完善的法律体系，规范的市场管理所代替，这是一个由量变剑质变的必然过样， 也是现代化城市的内在要求。 早期的住宅租赁市场，由于市场规模不大，法律意识不强，管理手段滞后，法规体系不全 等因素的制约，致使无证租赁，变相租赁，层层转租，欠租逃逸等问题十分突出，从而引发了 许多社会问题，给住宅租赁市场造成极大混乱，违背了市场经济的基本原则。 目前，上海的住宅租赁市场规模在急速扩大，政府开始加强相关立法工作，并加强了对市 场的引导和监管工作，促进了住宅租赁市场的进一步发展。但目前市场的混乱局面仍未得剑根 本的改观，对加强住宅租