（工商管理专业论文）商业银行个人住房抵押贷款风险识别及其应对研究.pdf

南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作 所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含 任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉 及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学 位论文原创性声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名： 沙刁 | 毓7 日 年1 月吁日 摘要 摘要 近年来随着我国经济的高速发展，房地产业已成为国民经济的重要支柱产 业之一，同时住房金融对推动我国房地产业的快速发展起到了关键作用，从 1 9 9 8 年国家停止福利分房以来，商业银行的个人住房抵押贷款发展迅猛，并已 成为我国居民购买住房的主要融资模式。与此同时，由于在个人住房抵押贷款 发展初期不规范行为和当前部分地区房价泡沫的出现，给商业银行的个人住房 抵押贷款带来了较大的风险隐患。在个人住房抵押贷款业务发展初期，商业银 行由于风险管理经验不足和风险防范手段比较薄弱，加之社会信用制度不完善 等原因，造成了个人住房抵押不良贷款的出现。 本文即在此背景下，以银行个人住房抵押贷款风险的识别及其应对为主题， 详细阐述了其风险成因，并结合国内外关于个人住房抵押贷款方面的研究成果， 系统地提出了商业银行开展该项业务的风险应对方法，这对商业银行健康、高 效地发展个人住房抵押贷款业务，无疑具有较为重要和迫切的现实意义。 本论文在绪论部分详细阐明了论文选题背景、研究对象和研究框架。随后 详细介绍了国内外个人住房抵押贷款风险研究的最新成果。在论文的第三章中， 笔者结合工商银行实际工作，对个人住房抵押贷款业务中商业银行面临的风险 进行分析，为后两章提供必要素材。并在第四、五章中有针对性的对商业银行 进行个人住房抵押贷款中面临的风险进行识别，并提出相关应对方法。最后对 本文进行了总结，并对后续研究提出了相关建议。 关键词：商业银行风险个人住房抵押贷款风险识别风险应对 e s t a t ei n d u s t r y s i n c e1 9 9 8 ，g o v e r n m e n th a ss t o p p e d g i v i n gh o u s et or e s i d e n t s ，h o m e m o r t g a g el o a nf r o mc o m m e r c i a lb a n kd e v e l o p e dr a p i d l yw h i c hh a sb e e nt h em a i n f i n a n c i a lm o d ef o rp e o p l eb u y i n gh o u s e m e a n w h i l e ，t h eb a db e h a v i o ri nt h ee a r l y d a y so ft h ed e v e l o p m e n to fh o m em o r t g a g el o a n ，a n df o a mi nh o u s ep r i c ei ns o m e a r e ac u r r e n t l y , b r i n gt h ep o t e n t i a lr i s ki nt h i sf i e l d l a c ko fe x p e r i e n c ei nr i s k m a n a g e m e n ta n db e i n gp o o ri nr i s kp r e c a u t i o n a r ym e a s u r e s ，i na d d i t i o nt on o tb e p e r f e c ti ns o c i a lc r e d i ts y s t e m ，t h eh o m em o r t g a g ei l ll o a dh a sa p p e a r e d u n d e rt h i s b a c k g r o u n d , t h ea r t i c l ee x p l a i n st h e c a u s eo fr i s ki nh o m e m o r t g a g el o a n ，w i t ht h es u b j e c to fi d e n t i f y i n ga n dc o u n t e r m e a s u r ef o rr i s ki nh o m e m o r t g a g el o a n c o m b i n e dw i t ht h ed o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c ha c h i e v e m e n t s ，t h e a r t i c l es y s t e m i c a l l yp r o v i d e st h er i s kp r e c a u t i o n a r ym e a s u r e sf o rc o m m e r c i a lb a n kt o d e v e l o pt h eb u s i n e s so fh o m em o r t g a g el o a n ，w h i c hh a sv i t a la n du r g e n t l yr e a l i s t i c s i g n i f i c a n c ef o rc o m m e r c i a lb a n kh e a l t h i l ya n de f f i c i e n t l yd e v e l o p i n gt h eb u s i n e s s o fh o m em o r t g a g el o a n t h ea r t i c l ee x p l a i n st h eb a c k g r o u n d , r e s e a r c ho b j e c ta n dr e s e a r c hf r a m ei n i n t r o d u c t i o n a n d ，i td e t a i l e d l yi n t r o d u c e st h en e wd o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c h a c h i e v e m e n t si nh o m em o r t g a g el o a n i nt h et h i r dc h a p t e r , t h ea u t h o rb a s e do nt h e w o r k si nt h ei n d u s t r i a la n dc o m m e r c i a lb a n ko fc h i n a , a n a l y z e st h eh o m em o r t g a g e l o a nr i s kw h i c ha f f o r d st h em a t e r i e lf o rt h el a t e rt w oc h a p t e r s i nt h ef o n ha n df i f t h c h a p t e r , t h e a r t i c l ei d e n t i f i e st h er i s kf a c e d b yc o m m e r c i a lb a n kd o i n gh o m e m o r t g a g el o a nb u s i n e s sa n d 酉v e st h er e l a t i v ec o u n t e r m e a s u r e i i lt h ee n d ，t h e ya r e t h es u m m a r i z a t i o na n dr e l a t i v es u g g e s t i o nf o rt h el a t e rr e s e a r c h k e y w o r d s ：c o m m e r c i a lb a n kr i s k r i s ki d e n t i f i c a t i o n h o m em o r t g a g e sl o a n s c o u n t e r m e a s u r ef o rr i s k i i 目录 目录 第一章绪论1 第一节选题背景与意义1 1 1 1 选题背景i 1 1 2 研究意义2 第二节研究对象与研究方法3 1 2 1 研究对象3 1 2 2 研究方法3 第三节研究结构与内容4 1 3 1 论文的结构4 1 3 2 论文的基本内容4 第二章相关理论与方法回顾6 第一节国外个人住房抵押贷款风险研究6 2 1 1 个人住房抵押贷款风险的期权理论6 2 1 2 个人住房抵押贷款风险管理再协商理论8 2 1 3 个人住房抵押贷款被迫违约理论1 0 第二节国内个人住房抵押贷款风险研究1 1 2 2 1 个人住房抵押贷款风险分类研究1 1 2 2 2 个人住房抵押贷款风险实证研究 第三章工商银行个人住房抵押贷款业务风险现状1 5 第一节工商银行个人住房抵押贷款业务发展现状。1 5 3 1 1 贷款资料审查不够详尽引发的案例。1 5 3 1 2 冒名进行贷前检查的案例。1 6 第二节工商银行外部原因引发的个人房贷案例分析1 6 3 2 1 楼盘建设原因引发的案例1 6 3 2 2 处置抵押物过程引发的案例1 7 i i i 目录 第四章商业银行个人住房抵押贷款业务风险识别k 1 8 第一节商业银行风险的一般识别方法1 8 4 1 1 商业银行面临的一般风险1 8 4 1 2 商业银行风险识别方法简介2 2 第二节商业银行个人住房抵押贷款业务风险原因分析2 3 4 2 1 银行内部原因造成的风险。2 3 4 2 2 其它原因造成的风险。2 5 第五章商业银行个人住房抵押贷款业务风险应对3 3 第一节完善银行内部工作应对风险3 3 5 1 1 完善商业银行个人房贷管理权限控制。3 3 5 2 1 使用电子化手段改造风险控制流程3 4 5 2 2 差别化定价减小风险暴露3 6 第二节加强客户管理应对风险3 7 5 1 1 使用定量化指标完善风险管理3 7 5 1 2 几个重要的贷款审查控制要点3 8 5 2 3 加强对住宅及房地产开发商和开发项目的审查4 0 第六章结论4 1 第一节主要结论4 1 第二节研究不足及后续研究建议。4 1 致谢4 3 参考文献4 4 附录a 商业贷款利率4 7 附录b 个人住房贷款借款人资信评估表4 8 个人简历5 1 第一章绪论 第一章绪论 在现代金融体系中，商业银行作为金融交易的主要中介，一个国家经济状 况的晴雨表，在减少经济风险和不稳定因素，保证国家国民经济顺畅运行方面 发挥着举足轻重的作用。个人住房抵押贷款作为商业银行发展最为迅速的一部 分信贷业务，其稳定、健康的发展不仅关系到房地产行业、金融行业的健康发 展，也关系到每个老百姓的切身利益。 第一节选题背景与意义 2 0 0 3 年以来国内房地产市场特别是大中城市房地产市场由于市场对住房 需求十分旺盛，在银行开发贷款和抵押贷款投放不断增大的背景下，商品房价 格大幅攀升，使房地产金融和个人住房抵押贷款市场已出现了风险聚集苗头。 为整顿房产市场金融秩序，防范住房金融业务风险，国家先后出台了1 9 5 号( 关 于规范住房金融业务的通知) 、1 2 1 号( ：关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知) 、七部委稳定房价的国8 条( ：关于切实稳定住房价格的通知) 等一 系列文件对房地产开发和住房贷款市场进行规范。目前国内部分地区特别是上 海等部分城市由于利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降三大因素诱发 的房贷违约率目前正在上升。房贷违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。 根据央行2 0 0 4 中国房地产金融报告调查研究结果显示1 9 9 8 年以来我国房 地产市场迅速发展几乎全部是银行资金支撑的结果，国内房地产开发资金的5 5 以上都来自于银行信贷，其中很大一部分是最近这几年贷出去的。目前国内 各商业银行的个人抵押贷款均出现了不同程度的不良贷款，根据国际经验，房 贷风险持续时间一般较长，通常个人住房不良贷款将出现在贷后的3 到8 年之 间，也就是说今后几年将是个人住房贷款违约率上升，不良贷款的风险开始逐 渐暴露时期。 1 1 1 选题背景 居民住房是关系国计民生的大事，世界上很多国家对于居民住房产业都有 明确的产业政策和与之配套的法律法规，来规范住房市场的健康发展。我国十 l 第一章绪论 六大也提出建设小康社会关键要看居民的住宅。近年来，在国家一系列鼓励住 房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消 费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产对于改善居民居住条件、 带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区和部分中 心城市出现了房地产投资增幅过大、土地供应不当、市场结构不尽合理、房地 产价格高涨、商品房空置率上升较快、高级写字楼出现过热现象等问题。在中 央大力实施宏观经济调控措施、土地市场治理整顿不断深入、金融政策从紧的 大环境下，商品房价格却一路攀升，增幅创出新高，房地产开发投资在大幅增 长，而关系到普通百姓的经济适用房投资却裹足不前，房价不断上涨，其中的 许多问题值得深思。而在这场火热的房地产投资热潮中，最后可能烧毁的则是 全国金融体系。 1 1 2 研究意义 进入2 0 世纪9 0 年代之后，国际金融市场便一直处于动荡不安之中。从1 9 9 2 年英镑的大幅贬值开始，到1 9 9 3 年震惊全球的墨西哥金融危机，接着又是1 9 9 5 年日本的泡沫经济崩溃后引发了战后最严重的经济衰退和金融风波，1 9 9 7 年5 月始于泰国的东南亚金融危机更是令国际金融界为之色变。一系列严重的金融 动荡和金融危机促使整个国际金融界开始认真思考如何加强和完善对金融风险 的管理和控制。仔细分析这些危机的引发原因，我们不难发现，对房地产业的 过度投资以及房价的不断攀升造成的大量经济泡沫正是近年来金融危机不断爆 发的罪魁祸首之一。在加入w r o 以后，研究市场经济条件下的资金融通与投 资效益，将成为房地产经营与决策的核心问题。在房地产商品化，货币化的大 趋势下，研究房地产金融风险，对房地产金融的发展是极其必要的。综上所述， 目前，国内房地产市场已聚集了巨大的金融风险，并且这些风险基本上是由国 内商业银行来承担的。银行信贷一旦发生某些变化，国内房地产市场就会有激 烈的反映。这也是2 0 0 3 年1 2 1 号文件( 中央人民银行关于进一步加强房地产 信贷业务管理的通知，银发 2 0 0 3 1 1 2 号) 出台后房地产商反映如此激烈的原因。 从目前国内房地产市场的情况来看，尤其是在我国政府已经决定把房地产业、 尤其是住宅产业，作为国民经济新的增长点的情况下，规避房地产金融风险， 不仅对房地产业和房地产金融业的稳定和发展起着至关重要的作用，而且对整 2 1 第一章绪论 个金融和国民经济的稳定和发展也具有远大的目的和重大而深远的意义。 第二节研究对象与研究方法 论文研究对象限定了本文将要考察的重点，即个人住房抵押贷款违约风险 的识别及应对，本文采用了案例分析和文献阅读的研究方法。 1 2 1 研究对象 商业银行个人住房抵押贷款业务，是近几年迅速崛起的一项商业银行信贷 业务。其具有分散化、风险相对较小的特点。但随着我国房屋市场的高速发展， 其中蕴涵的泡沫成分也在不断加大，如果不能及早预防其中的风险，对于商业 银行的稳健经营存在着一定威胁。本文主要针对我国商业银行的个人住房抵押 贷款违约风险的识别及对策进行研究。 1 2 2 研究方法 本文在研究方法上，通过理论研究，在文献研究的基础上，将个人住房抵 押贷款风险识别与应对研究与我国商业银行个人住房抵押贷款违约具体情况相 结合的方法。 ( 1 ) 案例分析法 由于作者长期在中国工商银行工作，对我国商业银行住房抵押贷款所面临 的风险有相对全面的认知因此本文对商业银行个人住房抵押贷款违约风险进 行了必要的梳理，同时提供相应识别及对策。因此结合我国商业银行实际情况 进行的案例分析是本文采用的研究方法之一。 ( 2 ) 文献阅读 我国正处于经济高速发展阶段，人民生活水平不断提升，对住房的要求也 在不断提高，因此对于个人住房抵押贷款方面的学术著作相对较多。因此通过 查阅搜集相关的文献资料也是本文的另一研究方法。 3 一 第一章绪论 二一一 第三节研究结构与内容 在确定了研究目标和方法之后，本节主要介绍本文成文的结构与内容安排。 1 3 1 论文的结构 本文的研究框架如下图1 1 所示： 资料来源：作者整理 1 3 2 论文的基本内容 图1 1 论文研究框架 本文通过回顾个人住房抵押贷款违约风险的相关理论以及近期研究成果， 结合我国商业银行个人住房抵押贷款情况，通过分析商业银行面临的多种个人 住房抵押贷款风险，对其进行识别并提供对策。为今后商业银行个人住房抵押 4 第一章绪论 贷款业务健康发展提供一些借鉴。 第一章绪论，提出本论文的研究背景与意义、研究对象与方法及研究结构 等问题。 第二章相关理论与方法回顾，介绍了国内、国外对个人住房抵押贷款业务 中商业银行面临风险的最新研究成果。 第三章商业银行个人住房抵押贷款业务案例分析，通过多个我国商业银行 的个人住房抵押贷款相关案例，为下面分析商业银行面临的相关风险提供必要 素材。 第四章商业银行个人住房抵押贷款业务风险识别，首先介绍了商业银行对 一般风险的识别方法，而后针对第三章提出的案例，结合银行工作实践，提出 个人住房抵押贷款业务中，银行面临主要风险的识别。 第五章商业银行个人住房抵押贷款业务风险应对，针对前文提出的相关风 险，结合商业银行现状从风险管理技术、相关机构设置、业务流程改造及完善 风险管理机制等多方面提出相关对策。 第六章结论与展望，总结全文关于我国商业银行如何防范个人住房抵押贷 款的风险，并总结了研究过程中遇到的困难，提出了进行后续研究的建议。 5 第二章相关理论与方法回顾 第二章相关理论与方法回顾 本章回顾了国内外有关住房抵押贷款风险研究在近年的研究成果。通过对 个人住房抵押贷款风险相关理论和方法的回顾，为后面研究个人住房抵押贷款 业务中风险的识别及应对提供必要的理论基础。 第一节国外个人住房抵押贷款风险研究 个人住房抵押贷款业务在国外发展的时间比我国长，对其进行的研究也比 较早，其中很多理论与方法对我国进行个人住房抵押贷款风险研究起到了很大 的借鉴作用。 2 1 1 个人住房抵押贷款风险的期权理论 期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说，期权理论认为每个借 款人都是一个理性的决策者，其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。 因此，在特定经济条件下借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否 合算。违约决策过程实际上是一个收益与成本权衡过程，当违约在经济上有利 于借款人时，违约行为就可能发生。这一理论在解释究竟什么因素决定着个人 住房抵押贷款违约的发生时，形成了两种截然不同的假说：权益假说和还款能 力假说。 个人住房抵押贷款违约的权益假说。按照权益假说，在完善的资本市场上 借款人仅仅通过比较其住房中持有的权益与抵押贷款债务额的大小即可做出违 约与否的决策。虽然违约时交易成本的存在使这一比较变得复杂化，但决定何 时违约的变量仍然是权益贷款比率。w a u e r l 9 8 8 在比较分析取消抵押品赎回权 ( f o r e c l o s u r e ) 的借款人与自行出售房屋偿还贷款的借款人两者差异性时发现， 住宅权益( h o m ee q u i t y ) 是决定违约与否的决定性因素。后来的研究再次证明 了住房权益因素对违约风险影响的重要性。但是y a n d e l l 和t h i b o d e a u 在1 9 8 5 年提出许多非权益因素( n o n e q u i t yf a c t o r s ) 有助于解释为何许多借款人在住宅 权益为零甚至为负的情况下，仍然不愿意违约；而有些借款人在住房权益为正 的情况下，却选择违约。相同地j c i a u r e t i e 在1 9 8 7 年提出其它非权益因素， 6 第二章相关理论与方法回顾 如收入来源、住房特征和借款人特征，也是影响借款人进行违约决策的重要因 素。 d e n g 等在1 9 9 6 年利用联邦住宅抵押贷款公司1 9 7 6 年到1 9 8 3 年的资料， 用期权理论分析违约与提前还款行为时1 ，发现初始贷款价值比和住宅权益虽是 影响违约的重要因素，但其他因素如失业率、离婚率等同样也会影响借款人的 违约决策行为。v a n d e u 和t h i b o d e a u 在1 9 8 5 提出交易成本确实是一个重要影 响因素，但他不同意f o s t e r 和v a no r d e r 在1 9 8 4 年所强调的借款人个人属性因 素不会影响违约的结论。因此，v a n d e l l 和t h i b o d e a u 深化了c a m p b e l l & d i e t r i c h 在1 9 8 3 年和f o s t e r & v a no r d e r 在1 9 8 4 年的研究z ，建立了两期消费者 选择最大化模型，并利用达拉斯联邦储贷协会3 1 9 7 2 到1 9 8 3 年间的自住房抵押 贷款资料进行了分析。在他们的模型中除了考虑权益因素外，还考虑了非权益 因素，例如每月偿还本利占家庭收入的比例，目前与预期未来住宅增值的可能 性，经济状况，财富状况，借款人的个人属性及违约时的交易成本。研究结果 表明净权益因素确实是影响违约风险因素之一，但他们同时还发现非权益因素 也是导致个人住房抵押贷款违约风险的重要影响因素。 按照还款能力假说，当借款人收入下降到低于偿还抵押贷款需要时，借款 人就会发生违约如果消费者信贷市场是不完全的，借款人可能会受到流动性 约束影响而发生违约。 事实上，两种假说的区别十分复杂。不同家庭其违约成本是不同的，对于 进入资本市场的借款人来说还要考虑信用损失等问题。同时，在一些国家借款 人违约并不能解除其债务，贷款人对借款人所拖欠的款项具有持续的追索权。 这一事实便看似合乎逻辑的个人住房抵押贷款违约权益假说的合理性大打折 扣。正因如此，住房权益和支付能力变量间的相对重要性必须通过实证研究来 评定。1 9 8 0 年j a c k s o n 和k a s e n m a n 首次区别并验证了住房权益和支付能力假 说，他们的结论是住房权益因素对违约的影响更加重要。 1 d e n gyh 。o u i g l e yjm ，o r d e rrv m o r t g a g et e r m i n a t i o n s 。h e t e r o g e n e i t ya n dt h ee x e r c i s e o fm o r t g a g e o p t i o n i j l e c o n o m e t r i c a ，1 9 9 9 6 8 s2 7 5 3 0 7 2 f o s t e rc 。v a no r d e rr a ao p t i o n b a s e dm o d e lo | m o t i f , a g ed e f a n t l j h o u s i n gf i n a n c e r e v i e w ，1 9 8 4 ，3 ( 4 ) s 3 5 1 3 7 2 3 达拉斯联邦储贷协会即：d a i kf e d l c n ds 刖 i n p _ dl o a na s s o c i a t i o n 7 第二章相关理论与方法回顾 2 1 2 个人住房抵押贷款风险管理再协商理论 对贷款人来说，因违约导致的取消抵押物赎回权过程是一个非常昂贵的法 律诉讼费及其它费用支付过程，如果贷款人通过这种途径收回欠款必将遭受巨 大损失。而对借款人来说，丧失抵押物赎回权将会导致巨大的信用等级的下降 和财产损失。因此，在非道德风险导致借款人还款困难的情况下，从经济利益 角度来看，贷款人与借款人均有通过再协商重新设定贷款利率、贷款到期日， 甚至放弃部分或全部拖欠利息以继续保持信贷关系的激励。通过个人住房抵押 贷款的重新协商可能使昂贵的违约和取消抵押物赎回权成本得以避免。1 9 9 5 年 t e r r e n c em c l a u r e t i e 和m e lj a m e s o n 针对这一问题进行了专门研究1 ，并建立 了著名的再协商模型，后来有人称其为再协商理论。在其模型中，有关变量定 义如下： b = 个人住房抵押贷款余额 m t - 再协商后抵押贷款的市场价值 h = 住房的市场价值 f = 拖欠的利息 k = 再协商的操作成本 a = 丧失抵押品赎回权运作的律师费 l = 丧失抵押品赎回权运作的诉讼成本及其它法律费用 d = 违约成本，即上述f 、k 、a 和l 之和 1 3 = 商业抵押贷款担保率 c = 借款人违约的信用成本 l = 贷款人从保险公司获得的赔偿额 在理性行为假设下，贷款人同意再协商的条件是再协商抵押贷款的价值超 过从取消抵押贷款赎回权获得的潜在利益( 包含可能的保险收益) 即： m h d + i( 2 1 ) 对借款人来说，同意再协商的条件为再协商抵押贷款价值必须小于违约的 潜在损失： m t h + c( 2 2 ) 1 t e r r e n c em c l a u r e l i ea n dm e lj a m e s o n ，r e s i d e n t i a ll o a nr e n e g o t i a t i o n ：t h e o r ya n de v i d e n c e j t h e j o u r n a lo fl e a le s t a t er e s e a r c h 1 9 9 5 ( 1 0 ) 1 5 3 1 6 1 8 第二章相关理论与方法同顾 因此，借贷双方均能接受的再协商条件为： h - d + i m h + c( 2 3 ) 根据上述模型，t e r r e n c em c l a u r e t i e 和m e lj a m e s o n 分别考虑三种个人住 房抵押贷款担保计划：无保险，f h a l 担保和商业性住房抵押贷款保险。由于保 险计划的不同，必然会影响到再协商模型成立的条件，因而得出了三种不同的 再协商成立条件。 无保险，亦即1 = 0 ，再协商成立的条件是： h - d m h + c ( 2 4 ) 存在联邦住房管理局担保的情况( f h a ) ，再协商成立的条件是： b m h + c ( 2 5 ) 存在商业性住房抵押贷款保险，再协商成立的条件是： b ( c + d ) ( h + c + d )( 2 6 ) 就是说，个人住房抵押贷款经商业性保险，当且仅当在担保率小于违约成 本与房价加违约成本之比时，再协商才可能会发生。 表2 1不同担保类型再协商差异性比较 担保类型再协商可能性 f h a 担保 可能性很小 商业性担保仅在严格限定的条件下才可能发生 无抵押担保可能性较大，且随违约成本d 和信用成本c 的增大而增大 资料来源：t e r r e n c em c l a u r e t i ea n dm e lj a m e s o n r e s i d e n t i a ll o a nr e n e g o t i a f i o n ： t h e o r ya n de v i d e n c e j t h ej o u r n a lo f r e a le s t a t er e s e a r c h , 1 9 9 5 ( 1 0 ) ，1 5 3 - 1 6 1 总之，根据t e r r e n c em c l a u r e t i e 和m e lj a m e s o n 的再协商理论研究表明： ( 1 ) 无担保抵押贷款与f h a 担保抵押贷款相比，前者发生再协商的可能 性会更大： ( 2 ) 对于无担保抵押贷款来说，当违约成本越高时，发生再协商的可能性 也越大。 1 联邦住宅管理局 9 第二章相关理论与方法回顾 2 1 3 个人住房抵押贷款被迫违约理论 被迫违约是一种被动违约行为，指借款人在购买房产后，因实际支付能力 下降或因突发事件的发生，使其无法继续正常向金融机构按月还本付息而产生 的违约行为。支付能力理论认为被迫违约一般发生在借款人收入持续减少，而 导致借款人支付能力下降的背景之下。因此，很多学者认为被迫违约一般与房 地产市场价格变化没有直接关系，主要与突发事件和失业导致的收入下降有关。 作为银行控制和测度被迫违约风险的最好方法是建立一个评估借款人实际支付 能力的分析框架，而建立支付能力分析框架就是要分析与家庭支付能力有关的 各项指标。从借款人支付能力稳定性来看，支付能力的稳定性取决于收入的稳 定性。弗里德曼认为一个人的收入可分为持久性收入和暂时性收入1 。弗里德曼 认为，决定人们消费支出的是人们的持久的、长期的收入，而不是短期的可支 配收入，因为短期可支配收入是受许多偶然因素影响而经常变动的量。为了实 现效用最大化，人们实际上是根据人们在长期中能保持的收入水平来进行支付 规划的。弗里德曼的持久收入的估算可用公式表示为： y p = y t - i + o ( y l - y 1 i ) o 0 h i bh 1 ( 2 8 ) 在理论分析的基础上，赵新华得出了如下风险因素与理论违约关系，如表 2 2 所示。 表2 2 风险因素与理性违约风险 因素向增加方向变化因素向减小方向变化因素与风 因素 因素变化风险变化因素变化风险变化 险的关系 本金偿还率 +一一+ 反向 以供款期数 +一一+ 反向 抵押比率 + + 一 一 正向 交易费用 + 一 一 + 反向 房价跌幅 +一一 正向 市场利率 +一一+ 反向 资料来源：赵新华商业银行居民住宅抵押贷款风险控制中国房地产研究，2 0 0 0 ( 1 ) 虞晓芬在其理性违约模型中综合考虑了住房权益、交易费用和预期价值等 因素，并从经济学的角度研究了借款人实施违约、提前还款和继续还款的理性 决策过程1 。 2 0 0 1 年旌方从个人住房抵押贷款提前还款改变个人住房抵押贷款证券现 金流的角度研究了提前还款风险2 。他总结了自有资本市场上，影响提前还款行 为的5 个决定性因素：季节性( s e a s o n a l i t y ) 、歇火现象( b u r n o u t ) 3 、时间性( a g i n g 或s e a s o n i n g ) 、利率变动( i n t e r e s tr a t e s ) 和收益率曲线的影响( y i e l dc u r v e e f f e c t s ) 。根据国外学者研究显示，这些基本因素能够解释9 5 的提前偿付变动。 2 0 0 2 年施锡娃、张森在分析个人住房抵押贷款的三种还款方式即每月等额 虞晓芬从国际经验看当前浙江住宅面临的潜在风险一1 9 8 3 - 1 9 9 3 年洛杉矶、波士顿房价大幅波动的 启示浙江1 = 业大学学报，2 0 0 3 ( 3 ) ：2 0 2 2 0 6 施方信房抵押贷款中提前偿付行为的研究国际余融研究，2 0 0 1 ( 9 ) t1 0 - - 1 5 歇火现象意味着提前偿付率的变动小仅依赖f 抵押率的变化，而且依赖于其达到该变化水平的路径 1 3 第二苹相关理论与方法应1 顾 本息还款、每月等额本金还款和到期一次还本付息方式的基础上，对个人住房 抵押贷款的提前还款行为从借款人和银行两方面进行了分析。他们通过构建博 弈分析模型得出银行对个人住房抵押贷款提前还款加收违约金的必要性，并从 提前还款服务成本补偿、提前还款后资金闲置损失补偿和预期收益减少损失补 偿三个方面对违约金的收取标准进行了设计。同年，王重润、曹振良提出影响 提前偿付的主要因素是现行抵押利率水平、再融资条件、住房价格水平和宏观 经济状况。现行抵押利率与合同利率的差额是借款人执行提前支付期权的最重 要的金融诱因。转年，王福林、贾生华提出影响我国个人住房抵押贷款提前还 款的主要因素是由5 大因素共同决定的，即宏观经济状况、利率变动、货币化 分房政策的落实、银行风险管理机制欠缺和中国人“无债一身轻 的观念的根 深蒂固。 1 4 第三章工商银行个人住房抵押贷款业务风险现状 第三章商业银行个人住房抵押贷款业务案例分析 通过上一章的分析，我们对个人住房抵押贷款风险的研究成果进行了一定 的梳理。本章将通过对商业银行具体案例的分析，为第四章、第五章进行的个 人住房抵押贷款风险的识别和风险应对做好准备。 第一节商业银行内部原因引发的个人房贷案例分析 尽管商业银行在个人住房抵押贷款方面做了大量的工作，但是个人抵押贷 款上的风险仍然不容小视，下面介绍几个在商业银行发生的比较有代表性的案 例。 3 1 1 贷款资料审查不够详尽引发的案例 银行贷前检查资料不够详尽，造成借款人信息失真，借款人伪造信用造成 无力支付月供。借款人的收入水平是商业银行确定借贷与否和借贷多少的重要 依据。而借款人不守诚信，虚开收入证明误导商业银行贷款审查人员是目前我 国商业银行个人住房抵押贷款中风险表现比较普遍和突出的问题。借款人往往 通过伪造个人信用或隐瞒真实情况，以达到银行信贷准入门槛，获取贷款。发 生在某银行“x x 印象一楼盘的案例，正是这种情况的真实显现：借款人朱某 于2 0 0 4 年初在购买我市某区“x x 印象 高档商品住房时，向商业银行某支行 提交了其是某公司副总经理，月薪1 2 万元的虚假职务和收入证明，该银行客 户经理通过朱某留下的单位电话对朱某的收入进行核实后，按照资信情况向其 发放了9 5 万元个人住房抵押贷款，0 5 年以来朱某抵押月还款时断时续的情况， 引起了该行信贷管理人员的重视并多次督促其按时付款，到0 6 年初，朱某贷款 已无法按期还款，为此该行人员通过深入调查发现，朱某的收入证明是由其在 某公司的朋友提供，朱某根本就不是该公司人员，主要靠经营酒吧为业，0 5 年 以来朱某经营的酒吧生意清淡导致无力支付月供。由于房产尚未办理产权证， 而开发商也不愿意承担保证责任，其抵押贷款保证金仅为贷款金额的5 ，不 足以支付违约贷款。好在由于该地段房价上涨较快，后银行与朱某协商，通过 出售该房后用所得款项归还银行贷款和购买一较小面积住房，方使此事得到圆 满解决。 1 5 第三章工商银行个人住房抵押贷款业务风险现状 3 1 2 冒名进行贷前检查的案例 客户杨某在甘肃平凉分行个人业务营销服务中心申请办理一笔个人住房 按揭贷款，经信贷人员初步了解，该客户符合相关条件，遂收齐相关资料和撰 写了调查报告等资料，并要求客户夫妻双方到场签字确认同意贷款、同意抵押、 共同债务确认等材料。在对其夫妻双方进行身份核实时，信贷员发现杨某之妻 的相貌与身份证上的照片有较大差异，遂提出质疑，杨某回答说，身份证上的 照片是1 0 年前照的，与现在肯定有差异。信贷员没有完全相信客户的说法，而 是就工作单位、工资收入、购房面积、现住地址、祖籍、何时结婚等向杨某之 妻进行了质问。最终杨某承认了该女子不是其妻，而是他本人找来代签字的“冒 牌货 。 第二节商业银行外部原因引发的个人房贷案例分析 3 2 1 楼盘建设原因引发的案例 楼盘烂尾导致借款人不履约。发生在某商业银行2 0 0 1 年前后由于楼盘烂尾 案导致的违约风险最为突出，即购房者通过抵押贷款购买期房，一旦楼盘烂尾 或竣工遥遥无期，借款人出于自我保护考虑，往往不会再为无法得到得房产继 续投入资金时，商业银行就会面i 临抵押贷款的违约风险，某银行“x x 城 项 目就是这种风险的典型代表。案例情况如下：某市h 物业开发公司因开发“x x 城 项目于2 0 0 0 年向该银行某支行申请抵押合作，该项目总投资3 2 亿元，计 划建设6 6 4 套，建筑面积共1 2 余万平方米的电梯公寓。该银行与开发商签订了 抵押合作协议后，向购房客户发放期房抵押贷款1 1 5 笔，金额3 0 0 0 余万元。其 后的项目建设过程中由于开发商对项目资金管理粗放，随意挪用、拆借，不按 项目管理要求对资金封闭运行，导致项目在主体工程完工后，无力进行后续配 套工程建设，最后形成项目烂尾。烂尾发生后开发商不经银行同意，私下对抵 押贷款客户承诺进行住房回购( 而实际未回购) ，同时为逃避责任，把项目烂尾 说成是银行提前收回部分开发贷款无力进行后续建设的结果，由于购房者一直 得不到住房，加之开发商的怂恿，导致违约事件不断出现，后项目开发商主要 负责人出逃国外，由于项目完工无望，导致借款人拒绝支付月供，致使该银行 1 6 第三章工商银行个人住房抵押贷款业务风险现状 发放的全部抵押贷款发生违约，后经银行大量工作，除部分客户归还欠款或按 期支付月供外，仍有1 0 0 0 余万元的抵押贷款违约至今。 3 2 2 处置抵押物过程中引发的案例 在处置抵押物过程中遭遇法律条款导致的损失在商业银行每年都会发生因 开发商或借款人无力归还抵押贷款，最终导致通过法律诉讼对抵押物采用依法 处置的情况，但在2 0 0 5 年的处置工作中某银行却发生了一起因遭遇法律条款规 定而致使抵押贷款发生损失的情况。案例情况如下：某银行下属某支行于2 0 0 1 年向x x 广场有限公司发放住房贷款5 0 0 0 万元用于市中心“x x 苑项目的建 设，同时该公司与支行进行抵押贷款业务合作，为确保贷款安全，该支行与企 业签订协议将修建的过程中的已售和未售房进行全部备案和抵押登记，同时个 人房产抵押贷款的销售款项由该支行控制，确保风险可控，应该说这些措施的 制定确保了该支行的风险的可控，2 0 0 2 年该楼盘建成时由于定价过高，市场销 售乏力等原因导致开发商无法按期归还贷款。后该行向法院进行了起诉，法院 于0 3 年通过司法程序对抵押给该行的1 2 8 套住房进行了拍卖并取得拍卖价款 3 3 0 0 万元。由于在市中院一审过程中判断x n 公司尚欠施工企业2 0 0 0 余万元， 按照最高人民法院的有关施工方优先受偿的解释，扣在除支付施工企业的款项 后，该行通过对抵押物的处置仅受偿1 0 0 0 余万元，由于该公司已无其他资产， 导致该银行3 0 0 0 多万元的贷款损失一直无法得到受偿。另外在该银行的工作实 践中还存在抵押贷款已发放，而抵押物延迟办理抵押登记的情况，在这种情形 下借款人因涉及民事或刑事责任时，一旦抵押物( 住房) 被查封或重复查封， 也会导致商业银行的个人住房抵押贷款面临较大的风险。 1 7 第四章个人住房抵押贷款业务风险的识别 第四章商业银行个人住房抵押贷款业务风险识别 通过第三章的介绍，我们看到商业银行在进行住房抵押贷款业务中，面临 着来自银行内外的多种风险。本章将结合上一章中具体案例，结合风险的一般 识别方法，对商业银行个人住房抵押贷款面临的风险进行识别。 第一节商业银行风险的一般识别方法 4 1 1 商业银行面临的一般风险 个人住房抵押贷款业务作为商业银行的一项重要业务，其既有特殊风险， 也面临着商业银行的一般风险，首先讨论一下商业银行面临的一般风险。 商业银行面临的风险问题，可分成三个最基本的方面。包括：信贷方面的 风险，比如说潜在的坏账；流动性方面的风险1 ，主要涉及到资产和债务的不匹 配；另外还包括操作方面的风险，如虚假个人消费贷款、关联企业骗贷、票据 诈骗等等。 银行的风险管理不仅涉及到银行内的程序和流程，同时也涉及到银行的组 织结构、政策以及操作风险的管理流程。对于商业银行来说，处理风险应该有 适当的针对性的政策，同时要把这些政策告知整个银行的人员。在这个过程当 中要考虑几个方面：首先要有一个明确的治理