（工商管理专业论文）商品房开发抵押贷款项目评估研究.pdf

华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 摘要 近年来，随着房地产投资的持续火爆，作为其资金主要来源的银行贷款规模也 不断扩大。 论文围绕目前商品房开发贷款评估的规定，着重从评估的内容、要求、关键点 和存在的问题等方面进行了理论阐述和实证分析。论文目的在于对尚处于发展阶段 的商品房开发贷款项目的评估进一步完善，对其中的关键点和难点提出具体的建议 和解决方案。 本文的创新点在于将承贷项目总投资估算和未来市场分析列为商品房开发贷 款评估的几个关键点，突破了以往普遍认为财务评价才是商品房开发贷款项目评估 的重中之重的限制，并明确了总投资的详细构成、参数确定方法、承贷项目贷款期 内市场分析的内容与方法。 关键词：财务评价，投资估算，市场分析 a b s t r a c t w i t ht h es u s t a i n i n gd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ti nr e c e n ty e a r s ，a so n eo f t h em a i nc a p i t a ls o u r c e s ，t h es c a l eo fb a n kl o a n sa l s oi n c r e a s e dr e m a r k a b l y i ti sv e r y i m p o r t a n tt oi m p r o v et h em a n a g e m e n to ft h el o a n ，e s p e c i a l l yt h ea p p r a i s a lo ft h ep r o j e c t ， w h i c hc a l lm a k eb e s tu s eo ft h ef u n d ，p r o v i d eg o o ds e r v i c ef o r t h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n t ，a v o i dt h el o a nr i s ka n di m p r o v et h eq u a l i t yo fl o a n t h ee s s a yi n v o l v e st h ep r e s e n tr e g u l a t i o n sa b o u tc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g d e v e l o p m e n tl o a na p p r a i s a la n dp u t se m p h a s i so nt h ei s s u e sr e l a t et oa p p r a i s a l ，s u c ha s c o n t e n t s ，r e q u e s t s ，k e yp o i n t sa n dp r o b l e m so ft h ea p p r a i s a l t h ep u r p o s eo ft h ee s s a yi s t oi m p r o v et h ec o m m e r c i a lb u i l d i n gd e v e l o p m e n tl o a na p p r a i s a la n dt op u tf o r w a r d p r o p o s a l sa n ds o l u t i o n sa b o u tk e yp o i n t sa n dd i f f i c u l tp o i n t s t h ei n n o v a t i o no ft h ee s s a yl i e si nr a i s i n gaf e wk e yp o i n t si nc o m m e r c i a lb u i l d i n g d e v e l o p m e n ta p p r a i s a l ，w h i c hi si nt h ef i l e do ft h eg r o s si n v e s t m e n te s t i m a t i o na n dt h e f u t u r em a r k e ta n a l y s i s t h ee s s a yb r e a k st h ev i e wo fp l a c i n ge m p h a s i so nf i n a n c i a l a p p r a i s a la n dm a k i n gc l e a rt h ec o m p o n e n to ft h eg r o s si n v e s t m e n t ，t h em e t h o d st o d e t e r m i n et h ep a r a m e t e ra n dt h em e t h o d sa n dc o n t e n t so fa n a l y z et h ep r o j e c tm a r k e ti n t h ep e r i o do fl o a n l i u c h a n g h a i ( m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) d i r e c t e db yp r o lz h a o h u i r u k e yw o r d s ：f i n a n c i a le v a l u a t i o n ，i n v e s t m e n te s t i m a t i o n ，m a r k e ta n a l y s i s 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 摘要 近年来，随着房地产投资的持续火爆，作为其资金主要来源的银行贷款规模也 不断扩大。 论文围绕目前商品房开发贷款评估的规定，着重从评估的内容、要求、关键点 和存在的问题等方面进行了理论阐述和实证分析。论文目的在于对尚处于发展阶段 的商品房开发贷款项目的评估进一步完善，对其中的关键点和难点提出具体的建议 和解决方案。 本文的创新点在于将承贷项目总投资估算和未来市场分析列为商品房开发贷 款评估的几个关键点，突破了以往普遍认为财务评价才是商品房开发贷款项目评估 的重中之重的限制，并明确了总投资的详细构成、参数确定方法、承贷项目贷款期 内市场分析的内容与方法。 关键词：财务评价，投资估算，市场分析 a b s t r a c t w i t ht h es u s t a i n i n gd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ti nr e c e n ty e a r s ，a so n eo f t h em a i nc a p i t a ls o u r c e s ，t h es c a l eo fb a n kl o a n sa l s oi n c r e a s e dr e m a r k a b l y i ti sv e r y i m p o r t a n tt oi m p r o v et h em a n a g e m e n to ft h el o a n ，e s p e c i a l l yt h ea p p r a i s a lo ft h ep r o j e c t ， w h i c hc a l lm a k eb e s tu s eo ft h ef u n d ，p r o v i d eg o o ds e r v i c ef o r t h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n t ，a v o i dt h el o a nr i s ka n di m p r o v et h eq u a l i t yo fl o a n t h ee s s a yi n v o l v e st h ep r e s e n tr e g u l a t i o n sa b o u tc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g d e v e l o p m e n tl o a na p p r a i s a la n dp u t se m p h a s i so nt h ei s s u e sr e l a t et oa p p r a i s a l ，s u c ha s c o n t e n t s ，r e q u e s t s ，k e yp o i n t sa n dp r o b l e m so ft h ea p p r a i s a l t h ep u r p o s eo ft h ee s s a yi s t oi m p r o v et h ec o m m e r c i a lb u i l d i n gd e v e l o p m e n tl o a na p p r a i s a la n dt op u tf o r w a r d p r o p o s a l sa n ds o l u t i o n sa b o u tk e yp o i n t sa n dd i f f i c u l tp o i n t s t h ei n n o v a t i o no ft h ee s s a yl i e si nr a i s i n gaf e wk e yp o i n t si nc o m m e r c i a lb u i l d i n g d e v e l o p m e n ta p p r a i s a l ，w h i c hi si nt h ef i l e do ft h eg r o s si n v e s t m e n te s t i m a t i o na n dt h e f u t u r em a r k e ta n a l y s i s t h ee s s a yb r e a k st h ev i e wo fp l a c i n ge m p h a s i so nf i n a n c i a l a p p r a i s a la n dm a k i n gc l e a rt h ec o m p o n e n to ft h eg r o s si n v e s t m e n t ，t h em e t h o d st o d e t e r m i n et h ep a r a m e t e ra n dt h em e t h o d sa n dc o n t e n t so fa n a l y z et h ep r o j e c tm a r k e ti n t h ep e r i o do fl o a n l i u c h a n g h a i ( m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) d i r e c t e db yp r o lz h a o h u i r u k e yw o r d s ：f i n a n c i a le v a l u a t i o n ，i n v e s t m e n te s t i m a t i o n ，m a r k e ta n a l y s i s 声明尸明 本人郑重声明：此处所提交的工商管理硕士学位论文商品房开发抵押贷款项 目评估研究，是本人在华北电力大学攻读工商管理硕士学位期间，在导师指导下 进行的研究工作和取得的研究成果。据本人所知，除了文中特别加以标注和致谢之 处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华北电 力大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研 究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：囊垄：鱼日期：坦墨：墨：兰 关于学位论文使用授权的说明 本人完全了解华北电力大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保管、并向有关部门送交学位论文的原件与复印件；学校可以采用影印、缩印或 其它复制手段复制并保存学位论文；学校可允许学位论文被查阅或借阅；学校 可以学术交流为目的，复制赠送和交换学位论文；同意学校可以用不同方式在不 同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 作者签名：l 生：墨 日 期：型量：主： 导师签名： 日期： 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第一章 引言 1 1 论文研究背景 项目评估是指在可行性研究的基础上，根据国家有关部门颁布的政策、法规、 方法、参数和条例等，从项目( 或企业) 、国民经济和社会的角度出发，由有关部 门对拟建投资项目建设的必要性、建设条件、生产条件、产品市场需求、工程技术、 财务效益、经济效益和社会效益等进行全面分析论证，并就该项目是否可行提出相 应职业判断的一种技术经济评价工作。其结论是投资者、贷款银行和政府部门进行 投资决策的重要依据。 社会的发展离不开房地产开发，房地产开发离不开银行贷款，这是尽人皆知的 道理。但是，如果房地产开发贷款管理不善，要么会限制房地产行业的发展，要么 可能成为金融危机的导火索。所以，如何加强房地产信贷管理，日益成为国家政府 和商业银行的紧迫任务。近几年，国家金融管理部门、人民银行以及各商业银行纷 纷出台相应的法规、文件和措施，加强和完善房地产信贷的管理。各商业银行已经 从原来的重视贷后监管，转向了更加关注贷前审批。正是在这种前提下，房地产贷 款项目评估工作应运而生。 房地产贷款项目评估就是金融机构对一宗有意向的房地产贷款项目进行可行 性研究，其结论是银行对一宗具体的信贷业务采取什么样的政策的重要决策依据， 所以，其重要性不言而喻，无须深述。 房地产贷款项目评估需要根据房地产行业的相关政策，运用房地产、经济、金 融、统计、社会等学科的知识，运用理论分析、数据测算、经验推断等诸多方法来 实施，是一项对政策性、严谨性、综合性、规范性都有极强要求的业务。虽然在西 方发达国家该项业务已经很完善了，但在我国尚处于起步的初期，还没有达到成型 的阶段，相距成熟更是路途遥遥。在这种情况下，对房地产贷款项目评估进行研究， 总结出一些必要的模式、研究内容、可行的方法、适当的参数，并提出合理化建议， 起到抛砖引玉的作用，来促进这一业务尽快成熟起来应当成为有关部门和人士的责 任。这就是本论文产生的渊源和所研究的内容。 1 2 商品房开发贷款项目评估 商品房开发贷款系指贷款人向借款人发放用于商品房及其配套设施建设的贷 款。根据项目的性质可以将商品房开发贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款 和其他商品房开发贷款3 种【。 商品房开发贷款项目评估是指商业银行根据贷款的流动性、安全性、效益性的 要求，运用定量和定性分析相结合的方法，对列入备选的商品房开发贷款项目，从 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 借款人的经营、资信情况和贷款项目的合法性、建设条件、市场前景、盈利水平、 偿债能力、银行收益以及风险状况等方式进行全面的分析、论证和评价，并提出决 策性意见或建议的工作过程【。 商品房开发贷款项目评估是为了加强商业银行商品房开发贷款管理，提高商业 银行信贷决策的科学性，防范和化解信贷风险。 1 3 国内外房地产贷款项目评估简介 1 3 1 国际上的房地产贷款项目评估情况 ( 1 ) 商业银行重视房地产项目评估 在西方发达国家，几乎所有的商业银行都设立了规模不同的房地产评估部。评 估部在银行内部对银行负责评估申请贷款房地产的市场价值与贷款价值进行评估， 最终将评估结果提交给银行决定发放贷款以及贷款额度的其他部门。事实上评估部 不可能完成全部评估工作，因此聘请外部独立估价师在所难免。所有外部评估师完 成的估价报告都必须经过银行内部评估部的检查。通过这项措施确保了评估结果的 正确性。 ( 2 ) 贷款评估体系完备 完备的贷款评估体系表现为评估准则的制定和对评估人员的教育、认定方面。 由于房地产贷款评估与普通房地产评估之间存在不同之处，因此很多国家针对房地 产贷款评估的特点制定贷款评估准则。在准则中明确贷款评估的涵义、评估方法、 评估报告内容、评估主要参数等内容。贷款价值评估不仅需要估价师具备一般的估 价知识，还需要估价师具备金融专业的相关知识以及职业经验，熟悉贷款价值评估 参数的选取和应用。 1 3 2 我国商品房开发贷款评估情况 我国商品房开发贷款评估是随着贷款形式的变化，于近几年刚刚兴起的业务， 目前尚处于完善阶段，相关的法规尚不健全，评估技术还不成熟，评估人员整体素 质也不甚高。 从各商业银行开展情况来看，建设银行起步相对较早，在1 9 9 4 年就制定了中 国人民建设银行固定资产贷款项目评估办法，可以说是现在商品房开发贷款项目 评估的雏形。之后，中国工商银行于1 9 9 7 年出台了中国工商银行固定资产项目 贷款评估办法，1 9 9 8 年进一步出台了 中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办 法。至此，商业银行关于商品房开发贷款项目评估正式被提了出来。此后，各商 业银行纷纷出台办法，并逐步开展、完善实际评估工作。其中，2 0 0 3 年6 月1 3 日 中国农业银行出台的内部文件 中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法，应 该说是目前商品房开发贷款评估方面比较全面、规范的指导办法。中国农业银行在 2 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 实际评估工作中的操作，也开展得有条不紊。截至目前，中国农业银行在各试点城 市的贷款项目评估工作已经取得了预想的效果，成功经验已经向试点外城市推广。 其中，北京分行已经从委托评估走向了联合评估，成立了专属于银行的项目评估队 伍，为下一步过渡到独立评估打下了坚实的基础。 1 3 3 我国目前关于商品房开发贷款评估的规定 ( 1 ) 房地产开发项目经济评价方法 该方法规定房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产 项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项 目，如经济开发区项目、成片开发项目，在做出决策前应进行综合评价。 ( 2 ) 中国商业银行商品房开发项目贷款管理办法圆 该办法要求借款人须经房地产开发主管部门批准，取得房地产开发企业资质等 级证书，经工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理资质证书 和营业执照年检手续；建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；资信良 好，具有按期还本付息的能力，企业( 项目公司除外) 信用等级符合商业银行贷款 要求；取得人民银行颁发的贷款证( 卡) ，在商业银行开立基本账户或一般存款账户， 并在商业银行办理结算业务。 办法要求贷款项目须取得立项批复，可行性研究报告规范并取得有权部门的批 复，取得合法、有效的开发批件，建设用地为出让性质的，应缴齐出让合同约定的 全部土地出让金，已经取得四证，已开始销( 预) 售的项目，还应有销( 预) 售 许可证；项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；项目资本金不低于 总投资的3 0 ，全部到位并先于贷款投入项目开发，对预期风险较大的项目，应相 应提高项目资本金比例。 办法要求贷款担保合法、有效、足值，并符合商业银行贷款担保的有关规定。 以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过 5 0 ；对以土地及在建工程作为抵押的，在抵押物价值评估时，应扣除未缴纳的土 地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项；不得用违章建筑、已列入拆迁范 围的房屋、设施设定抵押，不得用军事设施、满二年未动工开发的出让土地使用权、 未按约定支付全部土地出让金或取得临时国有土地使用证的土地使用权、未完 成投资总额2 5 以上的房屋建设工程或者未形成工业用地或其他建设用地条件的 成片开发土地，可以无偿收回的土地使用权、城市规划区内的集体所有土地，未转 为国有土地的土地使用权设定抵押。 该办法还要求项目开发所委托的建筑工程监理单位持有相应的资质等级，业绩 ( d 2 0 0 0 年1 0 月出版 ( 参2 0 0 1 年1 1 月2 2 日实施 3 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 良好，并经商业银行审核认可。 ( 3 ) 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 该通知要求贷款对象应具备房地产开发资质、信用等级较高、无拖欠工程款现 象；贷款项目应是符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型、大面 积、高档商品房、别墅等项目，四证不全的项目不予贷款；自有资金( 指所有者权 益) 应不低于开发项目总投资的3 0 ；贷款只能用于本地区的房地产项目，严禁跨 地区使用；不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 1 3 4 我国在房地产贷款项目评估中存在的主要问题 ( 1 ) 对借款人资信分析不到位 借款人提供的财务信息真假难辨。目前，企业有多套报表已经是公开的秘密了， 依据不真实的报表必然得出错误的结论；对借款人的其他信息也缺少深入的调查。 受条件所限，评估人员基本靠企业提供的信息来评判其资信，并不真正了解企业及 法人代表的个人品行；对企业的经营状况的了解也存在类似情况。 ( 2 ) 市场预测不客观 市场信息、资料隐蔽，权威部门的信息量少，是制约房地产市场分析的瓶颈因 素；数据的可靠性无法辨别，历史资料不完善，理论上的数学模型难以发挥作用。 ( 3 ) 投资估算不准确 项目评估的投资估算照搬可研报告中的投资估算，未对土建、设备及其他费用 进行深入的调查，有的借款人有意增加投资额，为了取得更多贷款以挪作它用。有 的借款人由于自有资金不足，人为降低投资额。 ( 4 ) 项目评估方法还需进一步完善 由于缺乏各行业的评估规范，评估人员在选择参数，测算经济效益时主观因素 较大。 1 4 本论文研究的主要内容 本论文针对我国在房地产贷款项目评估中存在的主要问题，对以下问题进行研 究： ( 1 ) 商品房开发贷款评估依据、内容和要点，分别从国家和地方法规政策、借 款人资料、项目资料和评估公司及人员了解的资料几方面研究了商品房开发贷款项 目评估的依据；从借款人资信评价、项目基本情况评价、项目投资估算和筹资评价、 项目市场分析、项目偿债能力分析、贷款方式分析、银行效益和贷款风险分析七个 方面研究了商品房开发贷款项目评估的内容和要点。 ( 2 ) 针对商品房开发贷款评估中的关键点和难点，具体研究了借款人财务状况 中国人民银行2 0 0 3 年6 月发布 4 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 及偿债能力分析、项目总投资估算、项目市场租售价格预测、项目偿债能力分析的 指标计算方法与评价、投资构成与确定标准、市场租售价格预测方法。 ( 3 ) 商品房开发贷款项目评估应用实例分析。通过一个具体的典型案例着重说 明了商品房开发贷款项目评估的关键点和难点。 ( 4 ) 对当前热议的美国住房次级抵押贷款及其引起的危机进行介绍和分析，并 提出我国商品房开发贷款过程中，贷款银行降低风险的措施。 5 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第二章商品房开发贷款评估依据、内容和要点 2 1 评估的依据 商品房开发贷款评估主要依据有：国家和地方的产业、产品和布局政策，行业 发展规划，财税政策以及国家和行业的可行性研究设计标准及参数；借款人的相关 资料；中央银行和贷款银行信贷政策及贷款管理规定，贷款银行的评估规定和参数； 承贷项目立项批文、可行性研究报告及其他资料等；评估人员通过调查、查询、了 解所掌握的资料等。 2 1 1 国家和行业的有关规定、文件和标准 目前，我国与商品房开发贷款项目评估相关的规定、文件和标准主要包括建 设项目经济评价方法与参数( 第三版) 、房地产开发项目经济评价方法( 2 0 0 0 版) 、 贷款银行关于商品房开发贷款项目评估的规定、文件等。 2 1 2 借款人提供的资料 ( 1 ) 借款人资信资料 该方面资料包括企业法人营业执照；房地产开发企业资质证书；公司章程；验 资报告；企业历史沿革介绍；企业高层管理人员简介；企业机构设立和人员构成情 况；贷款之前三年的财务审计报告和贷款当月的财务报表等。 ( 2 ) 承贷项目资料 该方面资料包括项目规划意见书、可行性研究报告、建议书批复；征地和拆迁 补偿协议、出让合同及付款票据、建设用地规划许可证、土地使用证；审定设计方 案通知书、建设工程规划许可证、施工许可证；建设进度计划、销售计划；项目设 计单位、工程监理单位、物业管理单位情况说明及资质证明。 2 1 3 评估人员调查、查询、了解的其他资料 该方面资料包括国家和地方的房地产总体和近期政策；区域房地产市场情况； 承贷项目的竞争情况；企业银行贷款卡查询记录信息等。 对由借款人提供的复印件资料，搜集人员须应与原件进行核验，并加盖核验一 致章予以确认。当需要核验的资料庞大，确实无法逐一进行的，应采取抽验的方式 核实。抽验资料的数量应不低于总数量的1 5 0 1 1 0 ，抽验资料为记载金额的票据的， 所抽验的票据记载的金额合计应不低于全部金额的1 5 0 1 1 0 。抽验时发现有不一致 情况的，应查清原因并扩大抽验范围。资料的核验情况应在报告中予以说明。所有 由借款人提供的资料须加盖借款人公章予以确认并存档。 6 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 2 2 评估的主要内容和要点 为了保证商品房开发贷款评估规范、有效，国内很多商业银行都出台了关于本 行系统内对于商品房开发贷款评估的内容、要求、参数等的内部规定。虽然各银行 规定的具体内容不尽相同，但归纳起来看，不外乎借款企业资信评价、项目评价、 项目市场营销评价、项目投资估算及资金来源筹措评估、项目财务效益指标测算及 分析、不确定性分析、贷款风险评估等内容。下面就以中国农业银行商品房开发 贷款评估暂行办法( 以下简称暂行办法) 为例进行论述。暂行办法规定进行商品 房开发贷款评估时需要调查、分析、评估的内容和要点见下文： 2 2 1 借款人资信评价 ( 1 ) 借款人概况 主要调查借款人历史沿革、企业类别、产权结构、注册资本、经营范围、经营 期限、资质等级、经营管理模式、部门建设、借款人主要规定情况等。 评估要点是：借款人的经营期限能否保证在贷款期内存续经营，是否有超范围 经营行为，产权结构是否明晰，注册资本是否足额到位，资质等级是否允许其从事 承贷项目的开发，借款人与项目开发主体是否一致，近期是否有财务报表严重不实 的行为，是否有重大投融资活动，是否发生因实行联营、改制、合作、分立、破产、 资产重组、项目有偿转让等投资主体变更事项，是否存在对外大额担保、涉及重大 法律纠纷或诉讼等重大事项。 ( 2 ) 经营者素质 主要调查借款人企业法人代表、高层管理人员的国籍、年龄、文化程度、行业 经历、信誉、工作能力及历史业绩、有无不良记录等，评价借款人的经营管理水平。 评估要点是：企业法人代表是否与营业执照上的法人代表相符，是否曾在破产 企业任职，有无犯罪记录：高层管理人员从事的工作是否具备项目整体开发运作能 力，其工作经历是否满足项目开发的需要。 ( 3 ) 借款人经营情况及未来发展前景 主要调查借款人房地产业务发展状况，人员构成、职工素质、技术装备情况， 近3 年已开发完工项目的建设、销售和经营业绩，其他在建项目和储备项目情况， 在同业中的竞争地位，预测评价企业发展前景。 评估要点是：借款人近3 年的累计开发量和累计销售量，品牌、优秀房地产开 发项目情况，其他在建项目的开发规模和投融资情况，待开发项目和土地储备情况。 ( 4 ) 借款人财务状况及偿债能力评估 借款人财务状况及偿债能力评估包括： 资产负债表分析 主要调查借款人的财务管理模式和企业近3 年资产负债情况，评价借款人的长 7 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 短期偿债能力和营运能力。 评估要点是：借款人近3 年的总资产、总负债、所有者权益、存货、应收账款、 预收账款、应付账款、银行借款、对外担保及其他或有负债的规模、构成和增减变 动情况，分析借款人资产负债结构的合理性和增减变动原因以及财务处理的真实 性、准确性、合理性。对于异常变化的科目要重点分析；通过资产负债率、流动比 率、速动比率和利息保障倍数等指标评价借款人偿债能力。 损益表分析 调查借款人近3 年的经营收入、经营成本、经营税金及附加、财务费用、经营 利润的增减变化情况，评价借款人的盈利能力。 评估要点是：通过销售利润率、总资产利润率、净资产利润率和近3 年总资产 平均净利润率指标评价借款人的盈利能力。 现金流量表分析 分析借款人近3 年现金流入和现金流出的构成及增减变动情况和影响借款人现 金净流量的主要因素，衡量借款人的偿债能力和支付能力。 借款人信用状况评价 主要调查借款人基本账户、信用等级、借款总额和还本付息情况。评价指标主 要是贷款付息率、到期贷款偿还率、存货比率和销售款归行率。 对于项目公司，除进行上述分析评价外，还要分析借款入主要股东的资信情况。 股东的资信情况评估内容和要点参照上述内容。 2 2 2 项目基本情况评价 ( 1 ) 项目建设的必要性 主要调查项目提出的背景，综合分析项目所在地区有关的商品房开发的政策环 境和发展规模，分析项目建设的目的和社会效益，评价项目建设的必要性。 。 评估要点是：项目建设是否属于国家宏观政策支持范围，是否属于贷款银行房 地产开发贷款支持的范围。 ( 2 ) 项目概况 主要调查项目的建设性质、特点、地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建 筑面积，建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标，全面了解项目的 拆迁安置计划和规划设计方案。 评估要点是：项目规划是否符合未来市场需要，功能结构和户型设计是否合理， 配套设施是否齐全，项目的性价比情况等。 ( 3 ) 项目的市场定位 说明项目的价格定位、物业档次、功能结构和户型设计和销售对象。 ( 4 ) 项目建设合法性分析 8 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 主要调查项目土地使用权取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合法性手 续办理情况，包括立项手续、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证、建筑工程施工许可证及环保批件等，项目的招投标是否符合 国家有关部门规定。 评估要点是：核实土地出让和转让合同、地价款缴纳凭证、地价款或土地出让 金是否按时足额缴纳；查验立项批复、国有土地使用证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等原始资料；核验已取得的各种 合法性批件中标明的用地面积和建设规模与实际用地面积和建设规模是否相符。 ( 5 ) 项目开发周期及工程进度计划 主要调查项目从立项、可行性研究、报批、征地拆迁、规划设计、市政配套、 开工、直至竣工等整个开发工作的进度安排情况。对已开工项目要分析形象进度、 投资完成情况和各项资金的使用情况。 评估要点是：分析借款人制定的进度安排是否合理，调查已开工项目的形象进 度与投资完成情况是否相符。 ( 6 ) 项目建设条件评价 主要分析项目建设期间的道路、电力、上下水等条件的保障程度，调查项目建 成后水、电、热力、燃气、交通、通讯等条件的落实情况。 ( 7 ) 相关单位的资质评价 主要调查项目拆迁、设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业技术 能力，了解其有无不良记录，是否能保证工程进度和质量落实。 2 2 3 项目投资估算和筹资评价 ( 1 ) 项目总投资估算 项目总投资是指商品房开发项目从拟建到竣工验收交付使用整个开发过程中投 入的全部费用的总和，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建 筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售 费用、其他费用、不可预见费等1 1 项内容。其中，土地费用、前期工程费用、基础 设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发问接费用构成项目的 开发成本，财务费用、管理费用、销售费用构成企业的期间费用。 评估要点是：进行项目总投资估算时，项目的各项投资费用构成必须齐全，不 得漏项。投资估算的取费标准和依据必须符合国家或地区规定的标准，不得任意扩 大或压低投资。 ( 2 ) 资金来源评价 了解项目资金来源构成，调查各项资金来源、出资方式和筹资成本是否可行， 各种资金来源是否可靠并落实，投资进度安排是否合理。重点调查企业自有资金比 9 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 例是否符合贷款银行房地产贷款的有关规定。 评估要点是：着重调查项目公司资本金来源。对以出让土地使用权或其他实物 方式投入的资本金，要调查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是 否合规合法，所占比例是否符合有关规定。对以货币方式投入的资本金，要核实项 目资本金的来源和到位情况，认定项目资金来源是非债务性自有资金，还是需偿还 的债务性资金。对未到位的项目资本金说明资金到位计划；对使用其他金融机构贷 款的项目，要通过人民银行信贷管理系统查询借款人的贷款卡，确定借款人和项目 实际使用其他银行贷款情况，并对项目资本金的真实性和可靠性进行分析。 ( 3 ) 项目投资计划评价 主要分析项目投资计划与项目实施进度计划是否吻合，资金使用计划是否与项 目实施进度相衔接，用款计划安排是否与资金来源相适应。 最后，根据上述测算编制“项目投资概算表和“项目资金来源与运用表”。 2 2 4 项目市场分析 ( 1 ) 项目销售( 出租) 方案和营销计划分析 调查分析借款人制定的项目的整体营销方案和分阶段销售( 出租) 计划的合理 性和可行性。 评估要点是：项目销售( 出租) 方案中各阶段的销售( 出租) 价格、比例和面 积计划、营销计划是否合理。 ( 2 ) 市场供求分析 了解当地经济发展状况和房地产市场发育程度及房地产投资环境，对当地房地 产市场前景进行初步预测。 评估要点是：根据项目类型和特点分析当地与被评估项目相关的商品房市场供 求状况和价格水平；对项目贷款期内当地经济和房地产市场发展状况预期，判断被 评估项目的市场销售( 出租) 前景。 ( 3 ) 同类竞争项目的比较 选择若干近3 年已开发和近期将要开发的，在位置、价格、户型设计、功能、 居住环境、装修标准、配套设施、物业管理、工程质量等方面均与贷款项目类似的 同类竞争项目与贷款项目进行比较和分析，评估项目的市场竞争能力。 评估要点是：合理选取至少3 个同类竞争项目( 含近期将要开发的同类项目) 进行比较；根据同类项目与贷款项目的差异进行各项指标的修正，各项指标的修正 幅度必须合理。 ( 4 ) s w o t 综合分析 进行s w o t 综合分析，对项目的优势( s ) 、劣势( w ) 、机会( o ) 和威胁( t ) 进行分析，重点分析所在区域内将要开发的同类项目对贷款项目市场前景的威胁。 1 0 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 ( 5 ) 项目市场前景预测 根据贷款项目的市场前景和市场竞争能力分析，预测项目的租售计划和租售价 格，评估影响销售计划实现的风险状况。 2 2 5 项目盈利能力和偿债能力分析 ( 1 ) 项目财务效益分析 根据市场评估预测的租售计划和租售价格，预测贷款项目各年的租售收入。根 据现行的财税制度和房地产企业会计的有关规定，按比例逐年结转开发产品成本至 经营成本，计算经营税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、所得税等项目， 最后计算出企业净利润。 评估要点是：各种税率必须按照国家有关规定取值。 ( 2 ) 项目现金流量和财务指标分析 根据项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现金流量，计 算项目的内部收益率、财务净现值、成本利润率、销售利润率、投资回收期、贷款 偿还期等指标。 评估要点是基准收益率应按照当地商品房开发项目的行业平均水平取值，一般 为8 1 0 。 ( 3 ) 不确定性分析 计算分析项目总投资、租售价格、租售率的变动对项目的内部收益率、财务净 现值、投资回收期、贷款偿还期的影响程度，确定敏感性因素。计算当项目处于盈 亏平衡状态时的租售价格、租售率。 评估要点是：通过对各敏感性因素的不确定性分析，确定各敏感性因素向不利 方向变化时项目的抗风险能力。 ( 4 ) 资金来源与运用和借款清偿能力分析 通过对借款人资产、负债、其他项目的预期收入等方面的分析，预测借款人的 还款资金来源，通过利息备付率和偿债备付率指标分析借款清偿能力。 最后，编制“项目财务效益表 、“项目财务指标测算表一、“贷款偿还期预测表一 和搿敏感性分析表 。 2 2 6 贷款方式分析 ( 1 ) 信用贷款方式 如采用信用贷款方式，要重点调查借款人是否符合贷款银行规定的信用贷款条 件，评价信用贷款的风险。 ( 2 ) 保证担保贷款方式 贷款如采用保证担保贷款方式，要调查保证人是否符合 ：担保法规定的担保 主体资格，评价保证担保的可行性。 1 1 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 评估要点是：综合分析担保人的基本情况、经营者素质、财务状况、资信状况、 偿债能力和已对外担保情况，确定贷款担保人的最大担保能力。 ( 3 ) 抵( 质) 押担保贷款方式 贷款如采用抵( 质) 押担保方式，要调查抵( 质) 押物的法律有效性、估价情 况、处置难易程度和变现能力等情况，确定其市场价值。结合贷款银行房地产贷款 相关抵( 质) 押率要求，评价抵( 质) 押担保的可行性和充足性。 评估要点是确定抵押物的市场价值。采取委托评估方式的，评估公司要出具单 独的抵押物估价报告。采取自行评估方式的，如项目评估前已完成抵押物价值评估 的，经贷款银行认可后抵押物价值可按照抵押物估价报告确定的评估价值计算；如 项目评估前未进行抵押物价值评估的，应按照抵押物的具体情况，依据合法原则、 最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则，选择适当的评估方法初 步估算抵押物价值。 2 2 7 银行效益和贷款风险分析 ( 1 ) 银行效益评估 银行效益评估主要包括流动性评估和银行相关效益评估。 流动性评估主要分析借款人在贷款银行开户及资金分流情况，并计算存贷比率 指标；银行相关效益评估主要分析项目建设及建成后银行的相关的按揭、结算和信 用卡等业务增长情况，与地方政府和主管部门的关系情况，扩大其他业务发展、提 高银行社会知名度和业务竞争能力情况等。 ( 2 ) 贷款风险及防范措施 综合分析借款人和项目在承贷主体资格、偿债能力，落实建设条件、资金筹措、 项目合法性、项目市场情况、经营情况、贷款方式等方面的风险，分析这些风险因 素出现的可能性以及对贷款银行贷款的影响程度，提出具体风险防范措施。 2 2 8 项目总体评价 总结以上七个方面的分析评价结果，根据不同情况，提示风险点并提出相应的 防范措施。根据存在问题的性质和程度，得出能否贷款、贷款额度、贷款期限、还 款方式等方面的结论和建议。 ( 1 ) 对于上述七个方面评价都较好的项目，可以按照测算中所确定的贷款方案 给与贷款，贷款项目可行； ( 2 ) 对于承贷项目自有资金投入达不到银行要求比例的，可以要求企业继续增 加自有资金投入，并综合各种信息预测其能够达到要求的时间，按该时间进行相应 的测算； ( 3 ) 对于承贷项目开发手续不完善的，可以要求承贷企业完善相应手续，待手 续符合贷款规定后再发放贷款； 1 2 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 ( 4 ) 对于用承贷项目租售收入作为还款来源的，如果预计的收入难以偿还贷款 时，应要求承贷企业提供其他还款来源，并进行相应的测算； ( 5 ) 对于用承贷项目作为抵押物贷款的，如果抵押物担保能力达不到银行要求 时，应要求承贷企业增加担保物或与银行协商增加其他担保形式； ( 6 ) 对于承贷项目存在的其他不足的情况，除应提示银行风险情况外，还应提 出适宜的规避办法。 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第三章商品房开发贷款评估中的关键点和难点 商品房开发贷款评估包括七大部分内容，分别是借款人资信评价、项目基本情 况评价、项目投资估算和筹资评价、项目市场分析、项目偿债能力分析、贷款方式 分析、银行效益和贷款风险分析。从所涵盖内容的重要程度、对评估结论的影响程 度、得出客观结论的难易程度等几个角度来看，各部分在评估中应给于不同的重视。 比如项目基本情况评价虽然对评估结论起着至关重要的作用，但实际工作中只需针 对承贷项目所取得的建设批复文件的种类和程序对照有关规定，从而判断其批件的 完备与否即可得出结论，相对很容易做，并不棘手。与之不同，市场分析中的项目 租售价格预测，对评估结论的影响甚至是颠覆性的，但在实际工作中却是很难的。 下面就对评估中的几个关键点和难点进行说明、分析，并提出解决建议。 3 1 借款人财务状况及偿债和盈利能力分析 3 1 1 财务状况分析 财务状况分析就是通过对借款人近三年及最近一个月财务报表的比较，分析总 资产、总负债、所有者权益、流动资产、流动负债、长期负债总规模及其构成的增 减变动情况，对其过去的财务状况、经营成果及未来前景的一种评价。 财务状况分析是偿债能力分析的基础。通过财务状况分析可以判断借款人资产 结构、负债结构情况及其合理性，还可以发现其中的错误、虚假信息。财务状况分 析是一个难度不大但非常重要的环节，评估人员只要以细致、认真的态度工作，就 能发现问题，纠正错误。 在贷款项目评估的财务状况分析中，重点应关注往来款项，尤其是大宗的关联 企业的往来款。如果承贷企业与其关联企业往来款项频繁，则说明该企业日后的贷 款使用方向须加强监管，以防止将贷款挪作他用，增加贷款银行的风险。 3 1 2 偿债能力分析 偿债能力分析就是计算借款人的资产负债率、流动比率、速动比率等财务指标， 分析其长短期偿债能力。 ( 1 ) 资产负债率 资产负债率= 负债总额资产总额x 1 0 0 ，是反映借款人长期偿债能力的指标， 指标值越小，资产对债权人的保障程度就越高；反之，债权的保障程度就越低，债 权人面临的风险就越高。资产负债率一般在7 5 以下说明借款人的资产负债的情况 正常。 ( 2 ) 流动比率 流动比率= 流动资产流动负债x 1 0 0 ，是反映借款人短期偿债能力的指标之一。 1 4 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 一般情况下，流动比率越高，表明借款人短期偿债能力越强，债权人的权益越有保 证。但是，流动比率也不能过高，过高则表明借款人流动资产占用较多，会影响资 金的使用效率和