（工商管理专业论文）浅析个人住房抵押贷款的理论与实践.pdf

堑u 人学m b a 学化沦文 内容摘要 y z 8 8 g 5 l 1 个人住房抵押贷款作为一种会融资产业务，在国外已盛行了几十年， 它已被证明是一个解决一国居民住房问题和扩大住房需求与消费的有效 l ：儿，住膀会融址h 住膀制度的弧要纠l j 或郝分。外 k 多家，经过 多年已培育出一个完善健全的个人住房抵押贷款i 订场，包括贷款级f i j 场和二级市场，其中，美固便是一个很好的例子。 在我国，目的正处于住房制度改革时期，购买商品房将成为居民解 决住房问题的主要途径。与此同时，国家有意识通过刺激消费尤其住房 消费来带动经济增长。这些都在客观i 二促进了我国个人住房抵押贷款的 迅速发展。而从商业银行的角度来说，个人住房抵押贷款具有安全性较 高和收益稳定的特点，不失为项优良投资。阕此，银行丌办个人住房 抵押贷款业务顺应了形辨，具有j 阔胁景。虽然我困的个人住房抵押贷 款级m 场已经动，| i 胁r i 处r ，：1 i 速增长阶段。仇我h 银 j ：札jr 办 此项业务方面尚缺乏经验，我国的个人住房抵押贷款市场仍不j 色阵，卜 要表现在风险的防范与分敞、扩人资金来源和扩人贷款需求方i f i i 。而征 这些方面，国外尤其美国有着丰富的理论与实践的经验，值得我们学习 和借鉴。而这也f f 是本文的写作目的。、矿 本文分四个部分来论述个人住房抵押贷款的理论与实践及我田在实 践中存在的问题和改进的建议：从个人住房抵押贷款的基本概念、贷 款的参与者、贷款的创造过程以及贷款的现余流分析这几方面埘个人住 房抵押贷款进行了概述；着重分析了对贷款机构而言个人住房抵押贷 款的四大风险，并介绍国外现行的主要贷款方式；分析了我幽当前个 人住房抵押贷款的实践情况，包括市场的现状和运作情况，并对我因个 人住房抵押贷款中的提前还款行为作一探讨；从银行的角度出发，指 出我国个人住房抵押贷款还存在的问题与不足，并借鉴美国经验结合我 国实际提出改进的建议和措施。 关键词：抵押贷款、住房命融、消费信贷 、 孑 l + ， 塑堑全焦生堑型堡垫塑堡垒兰窒些 _ 一一 a b s t r a c t a saf i n a n c i a la s s e tb u s i n e s so fb a n k ，r e s i d e n t i a lm o r t g a g eh a sb e e np o p u l a r f o r d e c a d e si nf o r e i g nc o u n t r i e s ，a n d i s p r o v e d t ob ea ne f f e c t i v ei n s t r u m e n t f o rs e t t l i n g r e s i d e n th o u s i n gp r o b l e ma n de n l a r g i n gt h ed e m a n df o rh o u s e t h e r e f o r e ，h o u s i n gf i n a n c e i sa ne s s e n t i a lp a r to fh o u s i n gs y s t e mo f a c o u n t r y p e r f e c ta n ds t e a d yr e s i d e n t i a lm o r t g a g e m a r k e th a sa l r e a d yb e e nd e v e l o p e di nm a n yf o r e i g nc o u n t r i e ss u c ha sa m e r i c a ，w h i c h c o n s i s t so f p r i m a r ym a r k e ta n ds e c o n d a r ym a r k e t i nc h i n a , a sar e s u l to fr e f o r mi nh o u s i n gs y s t e m ，p e o p l et e n dt os o l v et h eh o u s i n g q u e s t i o nb yp u r c h a s i n g h o u s e si nt h em a r k e t a tt h e $ a l t l et i m e ，o u rg o v e r n m e n t i s p e r f o r m i n gap o l i c yw h i c h i st op r o m o t ee c o n o m i ci n c r e a s i n gb yt h ew a yo fs t i m u l a t et h e c o n s u m p t i o no fh o u s e sb yr e s i d e n t s b o t ho ft h e s e a r et h ef a c t o r st h a tb o o s tt h ef a s t d e v e l o p m e n t o fr e s i d e n t i a lm o r t g a g e m o r e o v e r , i nt h el i g h to fc h i n e s ec o m m e r c i a lb a n k s ， r e s i d e n t i a lm o r t g a g ei sap r e t t yg o o da s s e to fh i g hq u a l i t yb e c a u s eo f i t ss a f e t ya n ds t a b l e p r o c e e d s t h u s i t c o n f o r m st ot h ec i r c u m s t a n c e s 嬲w e l la si t i so fb r i g h tf u t u r ef o r c o m m e r c i a lb a n k si nc h i n at om a n a g et h er e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a n t h o u g ht h ep r i m a r y m o r t g a g em a r k e ti nc h i n a i sn o ws t a r t e da n di se x p a n d i n gf a s t ，o u rc o m m e r c i a lb a n k sa r e s t i l ls h o r to fe x p e r i e n c ea n dt h em a r k e ti sf a rf r o mp e r f e c ty e ti nm a n ya s p e c t s t h e s e a s p e c t sa r em a i n l ya b o u tt h ed e f e n s e sa g a i n s td s k s ，t h ed i v e r s i f i c a t i o no f r i s k sa n dt h e a p p r o a c ht oi n c r e a s e s o u r c e so f c a p i t a la n dd e m a n df o rl o a n c o n s i d e r i n gt h a tb o t ht h e t h e o r i e sa n de x p e r i e n c e so fp r a c t i c ei ns o m ef o r e i g nc o u n t r i e ss u c ha sa m e r i c aa r e a b u n d a n t i ti sw o r t h yf o ru st ol e a r nt h e i ra d v a n c e dt h e o r i e sa n du s et h e i re x p e r i e n c e so f p r a c t i c ef o r r e f e r e n c e a n dt h i si se x a c t l yt h e p u r p o s e o f t h et h e s i s i nt h i st h e s i st h es t u d yo nt h et h e o r i e sa n dp r a c t i c eo f r e s i d e n t i a lm o r t g a g ei sc a r d e d o u ti nf o u r p a r t s a sf o l l o w ：t h e s u r v e y o fr e s i d e n t i a l m o r t g a g e i n a s p e c t s o f f u n d a m e n t a lc o n c e p t i o n ，p a r t i c i p a t o r s ，p r o c e d u r e so f p r o v i d i n gt h el o a na n da n a l y s i so f c a s h f l o w ；s t u d i e so ff o u rk i n d so fr i s k st ot h ef i n a n c i a lo r g a n i z a t i o n si np r o v i d i n gt h e l o a n s ，t h e ni n t r o d u c i n gs o m ep o p u l a rf o r m so fm o r t g a g ei na m e r i e a ；a n a l y z i n gt h e r e s e n ts i t u a t i o no f p r a c t i c eo ft h em o r t g a g ei no u rc o u n t r y , a n dt oh a v ead i s c u s s i o no n p r e p a y m e n t ；t op o i n t o u tt h ep r o b l e m sa n d i n s u f f i c i e n c yi no u rp r a c t i c ef r o m t h ep o i n to f v i e wo fc o m m e r c i a lb a n k s ，a n dt h e n p r o c e e d t o p u t f o r w a r ds o m e s u g g e s t i o n s a n d m e a s u r e sf o ri m p r o v e m e n t b yu s i n gf o r e i g ne x p e r i e n c e so f p r a c t i c ef o rr e f e r e n c e k e yw o r d s ：m o r t g a g e ，h o u s i n gf i n a n c e ，c o n s u m e rl o a n 盟壹 前言 19 9 4 年7 月国务院下发的国务院关于深化城镇住房制度改革的决 定，标志了我国房改进入了深化改革和全面实施阶段，9 8 年国务院更明 文规定停止实物分房，并出台有关公房上市的一系列政策。这系列的 住房制度的改革，其实质就足要使住房分配从实物向货币化转，变，实脱 们：宅的陶。钻化。1 j 此l 一时，蚓家柏心推动住房会融的发展，盘台住膀 抵押贷款制度、鼓励住宅消费的一系列政策等。这一连串的政策，确实 极大地促进了我国住宅房地产市场和住房会融的发展。近年来，各商业 银行相继加大了对住宅房地产的投入，其中个人住房抵押贷款更成为各 银行竟相争夺的一块市场。 个人住房抵押贷款作为我国一种新兴的金融产品，有其积极意义： l 、对消费者而言，其提高了居民的住宅消费能力，是居民住房需求 实现机制的最佳选择方式。 2 、对国家而吉，它有力地支持了住房制度改革，同时也促进了房地 j “业从而带动相关产业发腱进而有贞献于推动经济的增长。 3 、对银行而吉，这是不i 】或缺的项优良信贷品种。 4 、个人住房抵押贷款的二级市场提供了人们的一个具有稳定收益的 投资渠道，其前提是一级市场的发达和完善。 虽然个人住房抵押贷款这余融业务有着如此重大意义，但t 在我 国尚处于起步阶段，各商业银行经营这项业务只有短短几年时问，有洎： 多彳i 尽完善的地方，l 面国外如美国、加拿大以及香港在这方_ 曲起步早， 已经处于一种相当成熟的阶段，其中以美国最为完善和发达。本文就是 希望从银行的角度出发，通过探讨个人住房抵押贷款的有关理论和介绍 固外的实践做法，分析我国当前存在的问题和不足，进而提出改进的建 议和措施。 尘些塑堑型堡鍪塑望堡兰塞些 _ _ _ _ 一。 1 个人住房抵押贷款的理论与实践 本章i t 要是归纳、分析了些有关个人住房抵押贷款的理论和原理， 分析个人住房抵押贷款一级, i j - 场的运f l - ，并介q 4 了国外在这办呵的做法， l i j ：美国在这方面做得最为成熟和完善，故其中主要以美国的做法为依 圳。 1 1 住房抵押贷款概述 这一节主要阐述了一些有关个人住房抵押贷款的基本概念，分析了住 房抵押贷款- 一般要涉及到的主要参与者以及贷款产生的过程，并特别分 析了会融机构在此项业务中的主要职能。 1 1 1 基本概念 ( 1 ) 个人住房抵押贷款 抵押贷款( m o r t g a g e ) 一词原意为“呆滞的抵押物”，抵押作为债务 的一种担保方式最早产t 卜于欧洲，它是指抵押人( 通常也是债务人) 将 一项财产( 抵押物) 作为债务人按期偿还债权人( 抵押权人) 债务或履 行某项义务的保证i o 我i 4 的丰i 保法对抵押有这样的定义：“怂指债 务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作 为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财 产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”抵押关系多见j 二借 贷关系中，那么抵押贷款就是贷款人以借款人或者第三人的财产作抵押 向借款人发放的贷款。 个人住房抵押贷款作为抵押贷款的一种，它的对象是私人( 可为一 个或多个) ，贷款的用途是满足购房者购买住房的资盒需要，而抵押物一 般就是所购的住宅或其他房产。在我国，根据资金来源不同，个人住房 抵押贷款主要有政策性的住房委托贷款( 如公积会住房贷款) 、个人住房 商业性贷款( 在我国。更多人称之为楼宇按揭) 和组合贷款三种，政策 性贷款资余来源为住房公积会，出国家委托银行发放，而商业性贷款是 银行以自有资盒自营的抵押贷款，组合贷款则是上述两者的结合。住房 商业性贷款出于其可贷额度高、发放限制条件少而成为当前我国住房信 贷市场中最熏要的形式，本文所要分析研究的也主要是此类贷款。 ( 2 ) 住房抵押贷款的一级市场和二级市场 个人住房抵押贷款在我国萨式开展只是近几年的事情，然而它在因 外尤j e 欧荚地区已相、 完善和中寓多彩。以美国为例，时至今r l ，不f r l - 2 丝! ! = i ! 竺呈垒堂! ! 堕皇一 有发达的住房抵押贷款一级市场，而且还发展了为一级市场贷款者提供 资会来源和分散风险的：? ：级i 耵场。 个人住房抵押贷款一级市场是指创造住房抵押贷款的市场，如会融 机构受理购房者申请并经审查等程序后将贷款批出以支持申请人购房的 过程。以及按期向借款人收州贷款本息，这些都属于。级市场的范畴。 个人化房抵州贷款：级1 1 r 场则址级1 1 f 场的贷款创造杆( 金融机构) 将 抵押贷款这一债权作为资产再转让给其他投资者以获取资会和转化风险 的i 场。级d t 场的贷款创造青在_ 绂市场i ：转【 ：贷款 般有两种形式， 种是直接将贷款出售给疑他投资者，另种则是将众多的抵州贷款集 合起来发行证券，办即住房抵押贷款证券化，目f j 二缴市场上史多的肜 式是后一种。 一个二缴市场的发展，首先要有一个发达和完善的一级市场作基础， 本文探讨的主要是住房抵押贷款一缴市场的运作。 ( 3 ) 付现额、贷款总额、贷款期限、合同利率 f 、j 现额又称芮划。俎然住房抵押贷款是用 ：借款申请人购炙住膀， 但一般会融机构不会以全部的购房款来作为贷款额，而是要求申请人先 支付一定比例的房款，余款再由贷款解决，那么先支付的那部分房款就 是付现额或首期。 贷款总额是指抵押贷款合同载明的借款人向会融机构的借款数额， 是抵押贷款中确定还款额的依据。一般而苦，贷款总额等于房价减去付 现额，贷款总额与房价的比率称为贷款房价比( 或贷款成数) 。 合同利率即名义利率，是抵押贷款合同中规定的贷款利率。在阎定 利率的贷款方式f ，贷款合同中即已明确确定利率水平，而在可变利率 的抵押贷款方式下，借贷双方只在合同中确定初始利率、利率调整方式 和调整范围，无法确定未来某时点上将实际采取的利率( 有天可变利 率贷款方式将在后文叙述) 。 贷款期限是指抵押贷款合同所载明的借款人应清偿全部贷款总额的 1 n 】限，根据贷款期限计得的贷款被全部清偿的同期称为贷款的到期h 。 各幽住房抵押贷款的期限都有所差别，如美国一般最长为3 0 年，加拿大 为2 5 年，我国对住房抵押贷款期限的上限从1 9 9 9 年3 月份丌始也延长 至3 0 年。由于住房抵押贷款的期限都比较长，所以贷款被要求在贷款期 限内分期偿还，一般一个月为一期，而每期应还数额取决于贷款总额、 利率和还款方式。 1 1 2 个人住房抵押贷款的主要参与者 全些堕堡塑堕塾墼堡鲨兰薹些 刁i 同国家的住房抵押贷款一级市场的参与者都不尽相同，虬 购虏肯、 各类会融机构以及政府有关机构就构成了美国住房抵押贷款级n j 场的 主要参与者。我1 f 1 通过了解它们存f 场一i ：的活动及功能，有助于我们停 培育贷款市场过程中丌拓思路，得到些启示。尽管具体参与者符有所 片，化都h i 外乎以卜儿利一： ( 1 ) 贷款需求者 一个市场的形成首先要有需求存在。住房抵押贷款的需求肯驯购房 者。购房者为满足居住、投资等需要而购买住宅，但又难以或不愿意 次性付清房款，则仲房抵押贷款制度的 1 现满足了他们的需要：购膀杆 只需要支付较小比例的l 、 现额，通过贷款就可立刻获得所要购买的t t 房。 这种信刚消费的做法在圈外相：_ 流行。 ( 2 ) 资会供给者 有需求还要有供给爿会形成市场，住房抵押贷款一级市场的资金供 给者，通常就是各类金融机构，并且不都是是抵押贷款的创造者( 贷款 的最初发行者) 。目的，我国的住房抵押贷款的供给者单一，就是商业银 行，同时l l j 予二缴市场的不存在，他们还是贷款的创造者，而几璀木集 中在四大国有商业银行，而在困外，贷款供给者多种多样，以美固为例， 其个人住房抵押贷款一级市场供给者主要有以下一些： 储蓄与贷款协会( 简称储贷协会) 美幽第一家储贷协会成立j 二1 8 3 1 年，最初成立的目的就是为个人购 房提供融资。二战以来，储贷协会一真是美国住房抵押贷款资金的主要 供给者，到1 9 8 0 年，其占据了美国住房抵押贷款市场资盒来源的4 5 ， 后来出于投资失误、信用风险管理不善而一度陷入危机，虽经政府挽救， 但规模有所下降，至9 0 年代初，其所占份额降至2 9 n3 。在上述危机中， 幸免于难的大部分储贷协会也更加认识到在贷款投放的一级市场上应保 持谨慎的经营作风。 商业银行 作为贷款供给者，商业银行在美国的住房抵押贷款市场上阻t i 抛 重要地位，是仅次于储贷协会的第二大资金来源。而房地产贷款本身也 是商业银行的主要贷款品种，其中接近一半为个人住房抵押贷款。在香 港地区，近年来，有些银行的个人住房抵押贷款占整个银行贷款的比重 更高达4 0 。 储蓄银行 储锖银行足种f f 助合作甜l 织，其资会来源以短期存款为 ，j f i 运 片；j 则主要是发放抵押贷款。 4 里! = ! = 苎堂竺壁垒堂垡笙塞 抵押银行 在美国的个人住房抵押贷款市场中，各种抵押银行也是一一个重要的 资会来源，并a 随着个人住房抵押贷款二级市场的不断发展，其存抵于【f 。 贷款市场中的作用越来越突显。抵押银行是类专门从事与住房抵押贷 款有关的各种业务的专业氽融机构，其n p 务范闱包括抵押贷款的创造、 批发中 ( 发行券) 、贷款的集介。j 储街、贷款服务，所以身腑贷款创 造者、资金供给者、贷款服务辑等多个角色。抵州锹行托火t d 仃j ( ) ( ) 多年历史，闷i 】仃t 2 发展得极为完泞和0 业化，而儿已成为荚上1 ) 2 人的住 房抵押贷款创造者，9 7 年其新提供的抵押贷款达5 0 5 2 亿美元f “，列再会 融机构之首。抵押贷款很多都是一些商业银行的附属机构，其经营模式 应对我国的商业银行尤其欲大力发展住房金融的银行有所启发。 除上述机构外，美国住房抵押贷款一级市场资会提供者还包括寿险 公司、养老基会、信用组织、政府机构、信托投资公司等。 ( 3 ) 贷款的担保者( 承保者) 防范金融风险是住房抵押贷款业务发展壮大所必须解决的首要问 题，也是推动该项业务不断改革创新的原动力之一。美国的住宅会融之 所以能有现在的如此发达和丰富多样，其完善的担保和保险制度至关重 要。担保与保险本来是两种不同的行为，但由于它们对于抵押贷款的保 障的功能是相同的，因此我们此处将它们相提并论。 涉及住房抵押贷款的保险有两种，一种是人寿保险，出人寿保险公 司承保，目的是防止借款人在贷款期蒯死亡对贷款人造成的损失，而另 一种则是对借款人违约的保险，称为抵押保险( 履约险) ，对住房抵押贷 款发展而苦，显然后一种保险意义更为重大。在美国抵押保险的承保人 有既有政府机构，如联邦住房管理局( f e d e r a lh o u s i n ga d m i n i s t r a t i o n ， f h a ) 和退伍军人管理局( v e t e r a n sa d m i n i s t r a t i o n ，v a ) ，也有私人保险 公司，如抵押担保保险公司( m g i c ) 、g e 资本抵押保险公司等。住房会 融的保险和担保体系在我国仍是空白，美国在这方面的经验十分值得我 们借鉴。 当贷款房价比过商( 如在8 0 以上) 使贷款方可能因借款人造约i f l f 遭受损失时，贷款方通常就会要求对贷款进行抵押保险。保险费山借款 人承担，支付方式有两种，一种是在申请贷款时一次付清，另种是适 当提高贷款合同利率，由借款人逐月供。 ( 4 ) 贷款的服务者 创造住房抵押贷款、为贷款提供融资和服务是金融机构在住房抵押 贷款业务中的三项主要功能。f i 面已提到，抵押贷款其中的项业务就 竺些堕垫型笪塾丝望堡兰壅些一 足贷款服务其内容主要包括：每月向借款人收取贷款本息、向投资者 递交投资收益、帮付拖欠款等1 4 1 ，从而收取一定比例的服务费。住房金 融机构的服务功能涉及到住房金融业务的进一步专业分工，这些在我幽 当前住房余融领域也是空白，我们的银行应从中得到启示。 其他的住房抵押贷款的服务者还有房地产评估机构、律师与公证部 等。 1 1 3 个人住房抵押贷款的创造 i j i 文已经提到过贷款创造者一b d ，在个人住房抵押贷款中，贷款的 创造者就是最初发放贷款的会融机构( 如商业银行) ，而所谓住房抵押贷 款的创造就是指购房者向会融机构申请贷款，并与之签订抵押贷款龠蚓 的过程，也可以说是会融机构( 贷款者) 审定和批出抵押贷款的过程。 本部分将简单介绍一下美因个人住房抵押贷款的创造过程，以便我们从 中得到启示。 在美国，需要申请贷款的购房者首先要向盒融机构递交一份反映个 人财产状况的贷款申请书并交纳申请费，之后= ；：融机构便丌始对贷款申 请进行审查，在实际操作中，任何一项抵押贷款都是从审定抵押贷款合 约丌始的。贷款的审查程序一般可分为四个阶段： ( 1 ) 借款者资信审定 虽然住房抵押贷款有住房作抵押，并往往有贷款保险和担保，似| j 口 者毕竟是一种“消极”的风险防范，遇到贷款房价比较高或房地产市场 波动大时，贷款仍有可能损失，而后者也只是将风险转移到承保人身上， 信用风险并未消失。因此，无论出现多少防范盒融风险的新工具和制度 安排，严格审查借款者资信都构成了住房抵押贷款的最基本环节。对借 款者资信审查主要是关注两各方面；偿债能力和还款意愿。以下是会融 机构审定借款者资信的一般做法。 申请贷款的信息披露要求 贷款申请表通常要求借款者向会融机构如实披露其：抵押房产情况 ( 住宅) 、所需贷款( 会额、种类、方式) 、家庭婚姻状况、就业情况( 工 作年限、职务、收入) 、住房支出、资产负债明细表等等内容。抵押贷款 申请表实际上是一种包含大量有用信息的分析框架，通过它金融机构对 借款者的各方面情况一目了然，从而可较容易做出贷款决策。 对信息的审核确认 在这一阶段，会融机构的工作是要核实申请表信息的真实性，这是 贷款 l ，批过程巾必不可少但又是较为复杂的一环，美国在这方面很有值 - 6 堑旦叁堂竺曼垒堂丝丝窒 得我们借鉴的地方。为保证资料的真实可靠，会融机构需要申请人的储 蓄银行、雇主和信用调查公司的协助：l 、存款证明。由于储户的存款属 个人秘密，受法律保护，所以在申请贷款时，贷款机构会要求申请者签 并授权巾请者存款银行向贷款机构出示其存款余额的证明的存款仃核 农，这样化房抵押贷款机构就得以夼明借款枵申报的存款资产的奠史 ，i i ； 2 、就业u f i 刿。借款抒还i 时签辫份授权j c 巾! 阳贷款机构捉供就、i k 脱状 的就业1 f 核表，抓此贷款者j 了解贷款申清表所披躇的借款者就、i k 及收 入情况是否可靠，从而帮助贷款者掌握和预测借款者的工作稳定性和未 来收入的前景；3 、信用调查。这是贷款审查的重要一环，其目的是要通 过调查借款者以往信用记录而评估其偿债能力和还款意愿，这一工作会 融机构通常是借助信用调查公司。在美国和其他会融业发达国家，人们 使用的支付手段主要并非现会，而是诸如信用卡之类的信用工具，在这 种环境下，各种信用调查公司应运而生，目前美国这类公司超过5 0 0 家， 它们拥有覆盖全国的自动信息网络 专为会融机构提供个人信用证明。 是掌握个人信用情况的权威机构， 在我国，住房抵押贷款银行很少对借款者信息进行核实 足流于形式，在这一点上美国的做法很是值得我们学习。 对申请人的资信评估 在核实了借款者披露信息的真实性之后，金融机构就可对申请人的 还款能力和意愿进行评估。 在对偿债能力的评f + 中，贷款机构主要参照的指标为贷款家庭收入 比，既贷款月偿还额( 岔有关税、保险费等) 与家庭月收入的比率，具 体又有两个指标：月支出与月收入比和总支出与月收入比。后者与i j 者 分别是后者的支出额计算除包含贷款偿还额和税会、保费外还包括了长 期债务支出( 通常长期债务指需在1 0 个月或更长时问清偿的债务，如汽 车分期付款额等) 。贷款机构对于常规贷款1 5 】，这两个比例要求分别为2 8 和3 6 ，如果是有政府担保的抵押贷款，则可上升为2 9 和4 1 ，即在 超过上述比例的情况下会融机构一般会否决贷款。但在实际操作中，上 述指标只是提供一个参考，金融机构一般都会较灵活地处理，尤其对第 二个比例，在下列情况下也有可能适当放宽要求：l 、首付款比例较高， 即贷款成数较低；2 、申请人为较高学历或专业人士，具有较高收入预期； 3 、申请人拥有变现能力较强的家庭资产。这当中，对申请人未来收入的 预测更为关键。 对于借款者偿还意愿的评估，则关键要看其以往的信用记录，重要 依据是资信调查公司的信用证明。与此同时，余融机构还可以从贷款房 全! ! 望堡型堕塾塑堡堕竺塞些一 价比和购房动机两：d - 面衡量还款意愿，一般认为贷款房f j r 比低的借款者 还款动机较强，购房自住的i ：l 购房投资的借款者更具还款意愿。 为更准确的评估借款申请人的资信，贷款机构的经办人员还有可能 会亲自拜访借款者，籍此作更深入的调查。 ( 2 ) 抵押住房的评估 ! - j 完成对r b 请人资信i , , t 4 a i f , - ，贷款秽l 构将把个部的义f t l ：! i 交卜级1 管部门和保险公司。这项工作完成后，贷款审批过程即进入抵押物评仙 阶段。这罩的评估主要是指市场价值的评估，之所以要对抵押物进行价 值评估同样也是出于防范风险的要求，体现了会融业的“审慎原则”， 就是从最坏的方面着眼，最大限度地保护贷款的安全，使贷款即使在借 款者违约情况下仍能有足值的抵押物补偿。 在荚困，抵押房产的评估通常由贷款保险机构负责或经其认可，如 贷款需t hf h a 或v a 担保，贷款机构就需向其提交评估申请，然后洱i h 它们委托独立的专业房地产评估师进行评估。美国有一套十分，”格的评 估制度，对评估人员的专业资格、评估程序、方法、乃至评估报告的格 式，都有明确的规定和要求。 在对抵押房产进行价值评估的后，贷款机构还需对其产权状况进行 审查，以确保抵押权的有效性，通常都会委托律师来对产权状况出具法 律意见书。 ( 3 ) 抵押物市场行情的调查分析 由于住房抵押贷款的期限都相当长，因此贷款机构除对房产价值进 行评估外，还要对该抵押物的未来市场行情作一定的调查分析和预测， 以便确定是否可接受和贷款的比例。这旱同样是出于对风险的防范。 ( 4 ) 签署和完成贷款合同 经过上述三个程序后，贷款机构如果确定借款者的资信状况、抵押 房产和产权状况均符合贷款条件，就可批准借款者的申请，并着手准备 有关合同等文件。这时，贷款机构应当将贷款合同的主要内容通知有关 各方。贷款合同经签署，即可生效，银行丌始支付贷款，契约记录在 案，抵押贷款的申请、审查和审批程序即告终结。 1 2 个人住房抵押贷款的现金流分析 对会融机构来说，经营个人住房抵押贷款这种资产业务本身就幅f 一项投资，既然是投资，我们就有必要分析一下它的现金流的特点。并 且，这还是住房抵押贷款i = i _ e 券定价的重要基础。在现金流分析中，我们 8 女1 1 人学m b a 学似沦义 l 要关注月付款中本会、利息以及贷款余额的变量随时问推移的变化规 律。以下我们将以固定利率、固定还款方式的抵押贷款为例，来分析住 房抵押贷款的现金流，凶j , j 这种方式的现金流确定方法是其他种类贷款 方式中现会流计算的基础。 1 2 1 月付款、贷款余额、月付款中的本金和利息 个人住房抵州贷款般址逐jj 偿还的，位j 的偿还额就l 】【i 做j j 欺 或月供款。月付款中通常包含有本会与利息两部分，它们的比例i l i 还欺 方式决定。在固定利率固定还款方式f ，月付款固定一；变的。以f 我们 简单介绍下月付款是如何计算的。 有必要先解释两个参数：一个是贷款常数( m o r t g a g ec o n s t a n t ) ，用 m c ( r k ，n ) 表示，指现在借l 元钱，年利率为r ，每年还款k 次，k n l 2 期内等额还款，则每月应还款的数额，其中n 为贷款期限( 以j j4 1 + ) 。则 有 m c ( m i k ) 5 而 ( 1 - ” 可见贷款常数实际上就是一个年会的概念。另一个参数是年会现值 ( p r e s e n tv a l u eo fa n n u i t y ) ，用p v a ( r k ，n ) 表示，是指从现在起在k n i l 2 期内每期获得1 元，若每期贴现率为r k 时这笔年会的现值。则有 尸喇( r l k , n ) = 蓦两b ( 1 2 ) m c 与p v a 之间成倒数关系。 假设一笔个人住房抵押贷款总额为a o ，贷款年利率为r ，贷款期限 为n ，则月付款( m 。) 计算公式为 m n 刊。m c ( ，1 2 ，炉巧器 ( 1 3 ) 贷款余额即尚未清偿的贷款数额，它在数值上等于以后各期月付款 的贴现值，因此其计算等同于年会现值的计算，若还了n 期后的贷款余 额用a 。表示，则有 彳”= 吖”，j p v a ( r l l 2 , n - n ) = 虹二丛旦! ；7 ；j 攀( - 4 ) 在每期的还款中，所归还的本会就是两期的贷款余额之差，假设第nj o j 还款中的本余为p 。，则有 尘! ! 生垫塑堡塾盟堡笙兰塞些 一 p ，= 4 。一以= 二堑二；骅 ( s ) 而，假如第n 期还款中的利息为i 。，! j ! i j 有 = m 。一，。= 二塾二! ! 三二丛；j j j j i ! ；i ：趔 ( ，s ) 山( 1 4 ) 1 j ( 1 6 ) 町知 1 。= a 。i r 1 2( 1 7 ) 即本期月付款中的利息等于上期术贷款余额与月利率的乘积。 设有一笔个人住房抵押贷款，贷款总额为10 0 0 0 0 万元，期限10 年， 贷款利率为6 ( 年利率) ，则浚笔贷款各期( 日口12 期与后12 期) 现会 流t 占况如农1 1 。 表i i 抵押贷款现金汽构成 ， 份门付款奉会利息贷款余额门份月付款奉会利息贷款余额 l1 1 l o 2 16 1 0 2 15 0 0 0 09 9 3 8 97 91 0 9l l l 0 2 l1 0 4 5 7 26 4 4 91 1 8 5 2 9 7 21 1 l o 2 l6 1 3 2 64 9 6 9 59 8 7 7 6 5 31 1 0儿1 0 2 l1 0 5 0 9 55 9 2 61 0 8 0 2 0 2 31 1 1 0 2 16 1 6 3 34 9 3 8 89 8 1 6 0 2 01 l l1 1 1 0 2 11 0 5 6 2 05 4 0 19 7 4 5 8 2 41 1 1 0 2 16 1 9 4 l4 9 0 8 09 7 5 4 0 7 91 1 21 1 1 0 2 11 0 6 1 4 84 8 7 38 5 8 4 3 4 5l l l o 2 l6 2 2 5 l4 8 7 7 09 6 9 1 8 2 9l 】31 1 1 0 2 l1 0 6 6 7 94 3 4 27 6 1 7 5 6 6l l l 0 2 16 2 5 6 24 8 4 5 99 6 2 9 2 6 71 1 4儿1 0 2 11 0 7 2 1 23 8 0 96 5 4 5 4 3 7“1 0 2 l6 2 8 7 54 8 1 4 69 5 6 6 3 9 21 1 5 1 1 1 0 2 11 0 7 7 4 83 2 7 35 4 6 7 9 5 8l l l o 2 i6 3 1 8 94 7 8 3 2 9 5 0 3 2 0 31 1 61 1 1 0 2 l1 0 8 2 8 72 7 3 44 3 8 50 8 9l o 2 16 3 5 0 54 7 5 1 6 9 4 3 9 6 9 81 1 71 1 1 0 2 11 0 8 8 2 82 1 9 33 2 9 6 8 0 1 01 1 1 9 2 16 3 8 2 34 7 l 9 8 9 3 7 5 8 7 61 1 81 1 l o 2 l1 0 9 3 7 31 6 4 82 2 0 30 7 1 11 1 1 0 2 18 4 1 4 24 6 8 7 9 9 3 1 1 7 3 41 1 9l l l o 2 t1 0 9 9 1 91 1 0 21 1 0 3 8 7 1 21 1 1 0 2 1 6 4 4 6 24 6 5 5 99 2 4 7 2 7 21 2 01 1 1 0 2 11 1 0 3 8 76 3 4o o o 合计1 3 3 2 2 5 2 01 0 0 0 0 0 8 23 3 2 2 4 3 8 从表中可看出，虽然每月还款额恒定，但其中的本会归还是逐月递 增，而利息则是逐月递减，图1 1 更清楚地反映了本会积累加速递增的事 实。 命撷 o 2 i1 l口利息 1口奉会 j 一一一一一一一”： l 田1 1 月付款中本金与利息的变化 1 0 - 0 月份 垒! ! 叁：兰竺呈垒堂堡兰窒主一 1 2 2 影响月付款的因素 j ：述几个数- i ，通常j jf 、j 款额更为f 持贷双方所关心，闪为它天系剑 借款者是否有能力如期还款。从计算中可知，其数值的大小与贷款总额、 贷款期限、利率密切联系。显然，月付款额与贷款总额成证比例关系( 对 j ：定还款方) ，我们更注意l e j 期限和利率的关系。 ( 1 ) 月付款与贷款期限 在其它变量不变的情况下，月付款会随期限的延长而下降( 如图1 2 所示) ，且无限接近于贷款总额与月利率的乘积，即a o r l 2 ，这是因为 当贷款期限趋于无穷大时，每期贷款本会归还额为零，贷款余额始终为 a 。，此时地月付款全部用于支付贷款利息。 j - j 付款 图i 2 月付款与贷款期限的关系 贷款期限 从图1 2 町发现，月付款与期限的函数关系是一条位于第+ 象限的 递减并凸向原点的曲线，不难得出这样一个结论：延长贷款期限对于降 低月付款的作用是递减的，因而通过延长贷款期限来减轻借款者还款压 力的作用也是有限的。对f 这一点，值得我国部分持银行应延k 期限、 降低首付比例从而刺激个人住房消费信贷和提高居民购买住房能力的观 点的人所思考。 ( 2 ) 月付款与贷款利率 影响月付款的另一个因素是利率，很明显，月付款会随利率的上升 而上升。并且不难看出，由于个人住房抵押贷款期限通常都比较长，即n 较大，在这情况下，在贷款总额相同时，不同期限得两笔贷款月付款随 利率上升而提高的速度接近。 但当贷款总额不一致时，贷款总额大的那笔贷款月付款将随利率的 i ：升而更快的增加。 1 2 3 关于实际利率 在美国，贷款机构( 如抵押银行) 发放贷款时，除了收取利息外， 般还会征收一定的贷款手续费( 又称“点数”) 。此外，为了防止借款 尘! ! 些垫塑堡塾鳖堡堡! ! 壅些 者频繁的提f i i 还款( 提i j i 还款对贷款机构的影响将在第二章第一霄中仃 所阐述) ，通常还会收取提前还款罚款。这些对借款者收取的费用增加了 借款者的成本，实际卜就是提高了贷款的实际利率，使之商出合州利率， 从l 甜刑贷款现会流及贷款收益产生影响。 ( 1 ) 续赞刈实际利率的影1 1 日 食融由【构在发放贷款时，通常足以贷款总额的 定比例水水收取r 续赞，如收取贷款总额的2 ，即为2 个点。这样，借款者实际j ：扶得的 足 1 1 除手续费后的数额，但却仍要按贷款总额还款，这实际上就是变相 提商了贷款利率，使贷款的实际利率高于合同利率。可以通过以f 算式 简单算出实际利率。设贷款手续费费率p ，则 m c ( n 1 2 ，) ：m c ( - r 1 2 , n )( 1 8 ) l p m c 即贷款常数。根据已知的r ，n 与p ，就可求得实际利率r 。 通过收取点数，会融机构一一般可获得以下好处： 可用于即时弥补在办理抵押贷款业务过程中的广告费等固定支 出： 增强调节贷款供求的灵活性。因为一般来说，贷款利率在短期内 是不易灵活调整的，且易受有关政策的制约，而通过调整点数来调节供 求则更灵活有效； 减少会融机构的风险。这主要是从贷款机构收取点数起到了增加 再筹资成本而一定程度上抑制提前还款行为的意义上说的。 这些也是国外银行一直保持收取抵押贷款手续费做法的主要原洲。 ( 2 ) 提酊还款罚款与实际利率 会融机构另一项提高贷款实际利率的做法是征收提前还款罚款。提 自u 还款是指借款者提静偿还部分或全部本会的行为。借款者可以在签订 贷款合约时就要求在合约加入允许提前还款的条款( p r e p a y m e n tc l a u s e ) ， 这样，借款者就拥有了一项期权( 提前偿还的权力) ，为此，贷款机构会 在l 述条款中加入征收提前还款罚款的内容。通常的提前还款罚款是以 提i ；i 还款额的若干个月利息计算，如6 个月，实际操作中变化很火， 些国家政府对此有所规定。但在我国不允许银行征收提前还款罚款。 提前还款罚款对实际利率的影响可通过以下方法计得。设总额为 a o ，第t 期后贷款余额为a 。，借款者在第t 期( 期术) 提前偿还本会m ， 提前还款罚款为提胁还款额的c 个月利息，实际贷款利率可由以下等式 求得 - f 2 堡! ! ：叁堂竺坠：i ：堡垒塞 一 一 爿。m c ( r 1 2 , n ) 尸v a ( r , 1 2 , t ) + 黼+ i i 而m t ! 生! 二丝立 m c ( r 1 2 ，n 一，) p v a ( r ! ! ! 丝二! != a o ( 1 9 ) 从i - 武| ：! f j 可求得实际利牢r 。 金触j l l 构征收提l j i 还款制款l i 坚魁为了防范提i j 还款风险( 儿j c 住 定利率方式中