（工商管理专业论文）城市商品住宅土地价格问题的研究.pdf

i ! 查奎望查堂堡主堂垡堡塞 论文摘要蟹3 9 3 7 8 5 本文研究的对象是城市商品住宅土地价格。 l 改革开放以来，我国城市商品住宅建设得到快速地发展，城镇居民的 住房- 状况有了明显改善。但与此同时，商品住宅市场出现了旺市不旺销的 现象，大量商品住宅滞销空置，积压了大量建设资金，阻碍了城市住宅市 场的健康发展。而造成这种局面的主要原因之一是商品住宅价格过高、与居 民消费水平严重脱离。 土地价格是商品住宅价格的重要组成部分，其构成项目繁多、影响因 素复杂，对商品住宅价格产生的影响也最大，从某种意义上可以说“地价 决定房价”。因此，研究城市商品住宅土地价格问题，探寻优化土地价格的 途径，对于促进商品住宅价格的合理化，加快城市商品住宅市场的发展具有 重要的现实意义 本文运用西方经济学中地租地价理论和马克思主义地租地价理论，结合 我国土地使用制度的实际运行情况，对城市商品住宅价格中土地价格的构成机 理和成因进行研究，分析影响土地价格的各种因素，寻找城市商品住宅土地价 格中存在的问题，并从土地市场的运行机制、土地价格的形成环境以及政府的 宏观调控手段三个方面，对完善城市商品住宅土地价格提出建议，以期完善城 市商品住宅土地市场，优化土地价格的形成机制和外部环境，使商品住宅土地 价格更适应市场经济发展的需要。 关键词：商品住宅土地、价格经济分析守、i 强 工 韭塑窒翌兰堡：! 兰垡堡壅 a b s t r a c t t h eo b j e c to ft h i st r e a t i s ei st h el a n dp r i c ef o rt h em e r c h a n t a b l eh o u s e i ne l t y f r o mt h ei n i t i a t i o no ft h eo p e na n dr e f o r i l l ，t h ec o n s t r u c t i o nf o rt h e m e r c h a n t a b l eh o u s ei n c i t y h a sb e e n d e v e l o p e df l e e t l y , a n d t h e r e s i d e n t so ft h ec i t i e s o rt o w n sh a v eb e e ni m p r o v i n gt h e i r l i v i n g c o n d i t i o n s d r a m a t i c a l l y n e v e r t h e l e s s ap h e n o m e n o n o fs a l e s s t a g n a t i o na g a i n s t t h e r u s h i n gh o u s es u p p l y i nt h eh o u s em a r k e t e m e r g e sf r o mw h i c hal a r g e a m o u n to fm e r c h a n t a b l eh o u s e ss t a n d e m p t yt a k i n gu pac o r r e s p o n d i n g l yl a r g ea m o u n t o fc o n s t r u c t i o nf u n d ， t h i sp h e n o m e n o nh a l t st h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h eh o u s em a r k e ti n c i t y t h i sp h e n o m e n o n r e s u l t sf r o mm a n yf a c t o r s 0 n eg r e a tr e a s o ni s t 1 1 a tt h e o v e r - h i g hp r i c es e v e r e l yd e v i a t i n g f r o mt h er e s i d e n t s c o n s u m p t i o nc a p a c i t yf o rt h em e r c h a n t a b l eh o u s e d i s a b l e st h em a r k e t s d i g e s t i v ea b i l i t yf o r t h eh o u s em e r c h a n d i s e t h ec o n s t i t u e n t so ft h el a n dp r i c ea r em i s c e l l a n e o u sa n do fc o m p l e x f a c t o r s t h el a n d p r i c e t a k e sa l a r g ep r o p o r t i o n i nt h ee n t i r e m e r c h a n t a b l eh o u s ep r i c ea n de x e r t sa b i g g e s t i n f l u e n c eo nt h e m e r c h a n t a b l eh o u s ep r i c e ，i nas e n s e i tc a nb ea n n o u n c e dt h a tt h el a n d p r i c ed e t e r m i n e st h eh o u s ep r i c e t h e r e b y i th a si m p o r t a n ts i g n i f i c a n c e f o rp r o m o t i n gt h er a t i o n a l i z a t i o no ft h e p r i c e o ft h em e r c h a n t a b l e h o u s ea n d e x p e d i t i n g t h e d e v e l o p m e n t o ft h em a r k e to ft h e m e r c h a n t a b l eh o u s ei n c i t yt h r o u 曲s t u d y i n gt h ep r o b l e mo ft h e m e r c h a n t a b l eh o u s ei nc i t ya n de x p l o r i n gt h ea v e n u eo f o p t i m i z i n gt h e l a n dp r i c e t h i st r e a t i s er e s e a r c h e st h em e c h a n i s ma n dc a u s e so ft h ef o r m a t i o no f t h el a n dp r i c ef o rt h em e r c h a n t a b l eh o u s ei n c i t yb yv i r t u eo ft h e g r o u n dr e n t l a n dp r i c et h e o r yo f t h ew e s t e r ne c o n o m i c sa n dt h eg r o u n d r e n t l a n dp r i c et h e o r yo ft h em a r x i s mc o m b i n e dw i t ht h er e a ln m n i n g s i t u a t i o no ft h el a n du s a g e s y s t e m o fc h i n a t h ec o n t e n t so ft h e r e s e a r c ha l s oc o n s i s to f a n a l y z i n gt h ev a r i o u sf a c t o r sa f f e e t i n gt h e1 a n d p r i c ea n dp r o b i n gt h ee x i s t i n gc o n u n d r u m si nt h el a n dp r i c ef o rt 1 1 e m e r c h a n t a b l eh o u s ei nc i t y t h i st r e a t i s em e a n w h i l e p u t sf o r w a r ds o m e p r o p o s a l st op e r f e c tt h el a n dp r i c ef o rt h em e r c h a n t a b l eh o u s ei nc i t y f r o mav i e wo ft h e r u n n i n gm e c h a n i s mo ft h e l a n dm a r k e t ，t h e f o r m a t i o ne n v i r o n m e n to ft h ei a n dp r i c ea n dt h eg o v e m m e n t sm a c r o 、 、 一 ， ， 北方交通大学硕士学位论文 c o n t r o lm e a n sf o rt h e p u r p o s e o fp e r f e c t i n gt h el a n dm a r k e t o f m e r c h a n t a b l eh o u s ei n c i t y , o p t i m i z i n gt h ef o r m i n gm e c h a n i s ma n d o u t s i d ec i r c u m s t a n c e ，t h u st h el a n dp r i c ef o rt h em e r c h a n t a b l eh o u s e w i l lb ea d a p t e dt h ed e v e l o p m e n to ft h em a r k e te c o n o m y k e y w o r d s ： m e r c h a n t a b l eh o u s el a n d p r i c e e c o n o m i ca n a l y s i s 2 第一章绪论 1 绪论 1 1 本文研究的对京和目的 本文研究的对象是城市商品住宅土地价格。 随着我国住房制度的改革，城市住宅建设发展很快，城镇居民的住房 状况有了明显改善。从1 9 7 9 年到1 9 9 7 年，全国城镇住房建设完成投资1 7 4 3 3 亿元，平均每年完成9 1 8 亿元。城镇新建住宅面积从1 9 7 8 年的o 3 8 亿平 方米，增加到1 9 9 7 年的4 0 5 亿平方米，平均每年以1 3 3 的速度递增，超 过了同期国民生产总值的增长速度，城镇居民的人均居住面积从1 9 7 8 年的 3 6 平方米增加到1 9 9 7 年的8 8 平方米。但与此同时，我们也不能不看到， 商品住宅市场出现了旺市不旺销的现象，大量商品住宅滞销空置，而且空 置的数量也在逐年上升。根据建设部的房地产开发统计资料，截止到1 9 9 8 年底，全国商品房空置8 0 0 0 多万平方米，其中商品住宅空置约6 0 0 0 万平 方米。一方面是许多居民居住条件仍有待改善，另一方面是商品住宅大量 空置，积压了大量建设资金。这一矛盾阻碍了城市住宅市场的健康发展。 造成这种局面的原因是多方面的，既有客观上宏观调控，紧缩银根、抑 制通货膨胀的影响，也有开发商主观上项目选址不当、配套不全、档次定位不 准、促销不力等原因，而商品住宅价格过高、与居民消费水平严重脱离则是最 主要的原因。住宅商品价格过高，限制了市场对住宅商品的消化能力，使大量 的中低收入阶层尽管有购房的愿望，但因购买能力不足，无法形成对商品住宅 的有效需求。 居民家庭收入的高低决定了居民的消费水平和消费结构，特别是消费 结构中用于居住的支出，也就是说，收入水平决定了对住宅商品的购买力， 只有在足够的货币支付能力下，潜在需求才有可能转化为有效需求，形成 实际的购买行为。反过来说，在居民的收入水平一定或在近阶段难以大幅 度提高的前提下，住宅商品的价格过高，严蘑超出了居民的实际承受能力， 同样会限制潜在需求向有效需求的转化。 根据世界银行的调查，一般住宅的出售价格与家庭年收入的比例在3 ： 1 6 ：l 时较为合适。见表1 1 。但我国目前的住宅出售价格与家庭收入的 比例大大超过这一比例范围。根据 9 9 9 年中国统计年鉴的有关数据计 算，1 9 9 1 年以来的房价与家庭年收入之比直维持在1 0 ：l 左右。而这还 只是个全国的平均数，因为无论是人均收入还是商品房售价，全国各城 市的差距均较大。以北京为例，根据北京统计年鉴的数据，1 9 9 8 年北 韭查奎望查堂堡圭兰焦堡壅 一 京市城镇家庭每人每年可支配收入为8 4 7 2 元，以一个家庭双职工计算，则 家庭年可支配收入为1 6 9 4 4 元；按1 9 9 8 年北京市区普通商品住宅4 6 0 0 元， 平方米，每套6 0 平米计算，总价为2 7 6 万元。经计算，一套6 0 平方米的 商品房售价相当于一个居民家庭年收入的1 6 3 倍，就是说，北京一个普通 双职工家庭需用1 6 年左右的收入才能购买一套6 0 平方米的商品住宅，而 且这一计算结果是在没有扣除居民日常生活必需品的消费支出的情况下得 出的。具体见表12 。我国城市居民收入与房价之间悬殊的差距，极大地影 响了商品住宅市场的发育。 国家或地区香港新加坡华盛顿 巴黎斯德哥尔摩 住宅价格，住户年 742839424 6 收入 住宅自有化率4 3 9 0 6 i 4 3 4 5 人均使用面积( 平 7l2 06 86 53 244 0 方米) 住宅年租金，庄户 8 3 8 2 5 2 1 1 1 年收入 资料来源：姚玲珍中国住宅市场营销，1 9 9 9 年，立信合计出版社 表1 2北京商品住宅价格与家庭年可支配收入比较 年份平均售价 6 0 平方米住家庭年人均可双职工家庭年房价与收 ( 元)宅价格( 元)支配收入( 元)均可支配收入入比 ( 元) 1 9 9 21 6 1 39 6 7 8 02 3 6 44 7 2 82 0 5 1 9 9 32 2 5 51 3 5 3 0 03 2 9 66 5 9 22 0 5 1 9 9 42 7 4 01 6 4 4 0 04 7 3 19 4 6 21 7 4 1 9 9 53 2 2 71 9 3 6 2 05 8 6 8】1 7 3 6】65 1 9 9 64 0 5 72 4 3 4 2 06 8 8 51 3 7 7 01 77 1 9 9 75 3 5 73 2 1 4 2 07 8 1 31 5 6 2 62 0 6 1 9 9 84 6 3 72 7 8 2 2 08 4 7 21 6 9 4 41 6 4 资料来源：1 9 9 9 年北京统计年鉴 城市商品住宅的价格已成为推动房地产市场发展、改善居民居住条件 的重要因素。城市商品住宅价格构成可概括为三大部分，即土地价格、建 2 丝二童堑笙 一一 筑安装费、费用成本及利润，而士地价格是商品住宅价格的重要组成部分。 以北京为例，1 9 9 9 年北京普通商品住宅价格中，土地价格( 士地出让金、 城市基础设施配套建设费及土地开发费用) 约占住宅价格的4 5 5 5 ，建筑 安装费占2 5 3 5 ，费用成本及利润约占2 0 左右。随着房地产市场的逐 步发展与成熟，建安费、税费和利润已相对市场化，但土地价格的市场化 程度仍相对薄弱。土地价格的构成项目繁多、影响因素复杂，在商品住宅 价格中所占的比例比较高，对商品住宅价格产生的影响也最大，从某种意 义上可以说，“地价决定房价”。 因此本文将着重分析城市商品住宅价格构成中的土地价格部分，运用 经济学原理来研究现行土地价格的合理性，分析其存在的问题，并寻求解 决问题的办法。 1 2 本文的研究思路与框架结构 土地是人类生存与发展的基础，土地价格问题也是人们一直关注的焦点问 题。早在十七世纪，西方许多学者就己对土地价格问题进行了多方面、较为深 入的研究，马克思也在西方古典经济学地租地价理论的基础上，深入分析了资 本主义地租地价产生的前提、运行的基本规律、地租地价的本质和存在的基本 形式。我国在改革开放以后，地租地价的理论与实践均有了较深入的发展，适 应市场经济需要的土地价格体系和土地市场基本形成。本文拟运用西方经济学 中地租地价理论和马克思主义地租地价理论，结合我国土地使用制度的实际运 行情况，对城市商品住宅价格中土地价格的构成机理和成因进行研究，分析影 响土地价格的各种因素，寻找城市商品住宅土地价格中存在的问题，探讨解决 问题的办法和途径。 本文的框架结构见图l l 。 在第一章绪论中，主要介坌：| = i 本文研究的对象、目的和研究思路；第二章 重点介绍西方地租地价理论和马克思主义地租地价理论，为分析我国土地价格 体系和城市商品住宅土地价格提供科学的理论依据；第三章介绍我国土地使用 制度的变迁和城市土地价格体系的建立，并运用马克思主义地租地价理论分析 我国城市土地价格构成的科学性，说明城市商品住宅土地价格存在的制度环 境：第四章以北京为例介绍出让城市国有土地的基准地价和商品住宅土地价格 的现实构成情况；第五章主要分析影响土地价格的因素，寻找城市商品住宅土 地价格体系中存在的问题；通过以上分析，本文在第六章作出建议性结论，以 期完善城市商品住宅土地市场，使其价格构成体系更趋于合理，以有利于城市 商品住宅市场的发展，从而推动我国城市住房制度改革的顺利进行。 些查奎望查堂堡主堂焦堡苎 图1 - 1 论文框架结构图 由于篇幅和水平所限，本文在论述过程中还有一些与论题有关的内容没有 涉及到，如土地使用权的年租赁制度、土地金融政策等等，还需要进行专门的 研究和讨论；同时，本文已涉及的内容也会因研究深度不够而出现一些不妥甚 至错误之处，希望能得到各位老师和同学的批评、指正。 4 笙二皇些翌些竺墨堡 2 1 西方地相地价理论 两方地租地价理论的诞生可以追溯到十七世纪，经过三百多年的不断发展 和完善，已经形成了庞杂的地租地价理论体系，西方地租地价理论由于受其代 表人物所处的社会地位、阶级立场以及研究方法上的某些局限性，其理论存在 一定的问题，但西方地租地价理论中地租地价的确定原则和方法及相关因素， 值得我们参考和借鉴。 2 1 i1 级差地租的相关理论 早在十七世纪后期，英国古典政治经济学创始人配第( w p e t t y ) 就对地租 理论做出了开拓性的贡献。他的名著赋税论首次提出，地租是土地上生产 的农作物所得的剩余收入，并指出，由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异， 以及产地距市场远近的不同，地租、地价因而也不同。配第为级差地租理论奠 定了初步的基础。 英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者李嘉图( d r i c a r d o ) 运用劳 动价值论研究地租，对级差地租理论作出了突出的贡献。他在1 8 1 7 年发表的 政治经济学与赋税原理一书中，集中地阐述了他的地租理论。土地的占有 产生地租，地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由劳动创造的。地 租是由农业经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分，他提出地租产生的 两个条件是：土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异。他认为，土地产品 的价值是由劣等地的生产条件即最大的劳动消耗决定的，因而优、中等地的产 品价格，除补偿成本并获得利润外还有超额利润，因而形成级差地租。 安德森( j a n d e r s o n ) 是英国资产阶级经济学家。他最早研究了级差地租 理论的基本特征，所以，马克思称他为“现代地租理论的真正创始人”。安德 森的级差地租理论主要包括三个方面，首先，同一的市场价格是形成地租的前 提。他说：“等量谷物，不论它来自哪一个等级的土地，均可以按照同一价格 出卖。”“琪次，土地肥沃程度不同而形成级差地租，即级差地租i 。因为等量 投资肥力不同的各种等级的土地，产量不等，但是它们的产品是按照同一的市 场价格出售的。所以，耕种较肥沃的土地所得到的超额利润，必然超过劣等地 所得利润，这种超过平均利润的超额利润，转化为级差地租。第三，安德森不 仅分析了级差地租i ，还分析了级差地租i i 。他指出：“如果租地农场主直接 靠他花费的资本和他的努力得到较大量的产品，那就不能指望他能够把产品中 。参见毕宝德主编土地经济学，中国人民大学出版社，第3 2 5 页。 儿乎同样大小的份额当作地租来支付；但是，如果土地肥力在一定时间内稳定 在同样高的水平上，尽管这块十地本来是靠他自己的努力才提高了肥力，他将 乐于支付上述数量的地租。”安德森地租理论的特点在于，他正确地把握了 地租的性质。他指出：“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格 决定地租”。 2 1 2 绝对地租的相关理论 法国的经济学家杜尔阁( a r j t u r g o t ) 在1 7 6 6 年发表的关于财富的 形成利分配的考察一书中指出，由于农业中存在的一种特殊的自然生产力， 所以能使劳动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数 量后还有剩余，这是自然恩赐的“纯产品”，也是土地对劳动者的赐予。这种 “纯产品”是由农业劳动者_ e j 自己的劳动向土地取得的财富，但却为土地所有 者占有，这就是地租。土地所有者所以能不劳而获占有“纯产品”( 地租) ，是 由于他们拥有法律保护的土地私有权。杜尔阁初步揭示了地租与土地所有权的 关系。 英国古典政治经济学创始人之一亚当斯密( a s m l t h ) 在他1 7 7 6 年出版 的国民财富的性质和原因的研究( 通常简称国富论) 中，把资本主义社 会的居民分为：工人阶级、资本家阶级和地主阶级，有三种基本收入：工资、 利润和地租。地租是因使用土地而支付给地主阶级的代价，其来源是工人的无 偿劳动，是“种垄断价格”。亚当斯密已在实际上肯定绝对地租的存在， 只是尚未明确提出绝对地租的概念。 而像大卫李嘉图、詹姆斯安德森等对级差地租理论做出重大贡献的 经济学家，以及其后的马尔萨斯等经济学家，则根本否认绝对地租的存在。 西方的经济学家之所以对有关绝对地租的概念和理论进行更深入的研究、 甚至否认绝对地租的存在，其根本原因在于其阶级的局限性，他们否认资本主 义土地私有权垄断的存在，认为地租是“自然对人类的赐予”，否认绝对地租 来源于土地所有权的垄断，从而掩盖地租所反映的资本主义社会经济关系的本 质。 2 1 & 地租地价量化的相关理论 在西方古典政治经济学地租理论产生之后，地租地价的量化研究得到了 更深入的发展。 马歇尔( a m a r s h m l ) 是新古典政治经济学派的奠基人。他认为，确定地 租水平原则上应根据供求论，地租理论不过是供求理论中特定的一种主要应用 。参见毕宝德主编土地经济学，中国人民大学出版社，第3 2 5 页。 参见毕宝德主编土地经济学，中国人民大学出版社，第3 2 6 页。 6 第一二章地租地价理论 而已。十地供给受自然条件的限制，供给最是刮定不变的，它没有生产费用， 因而也没有供给价格，因此地租只受土地需求的影响，七地需求价格则决定于 士地的边际收益。随着土地使用量的增加，在其它要素的投入量不变的情况下， 其边际收益会不断递减，由此决定土地的需求曲线d 向右下方倾斜。土地的供 给完全缺乏弹性，供给曲线s 是一条垂直线。两曲线相交于e 点，土地的均衡 地租为p 。见图2 一l 。 地租( 地价) p s 弋， l 土地数量 图2 - 1 马歇尔的地租地价决定 萨缪尔森( p a s a m u e l s o n ) 是“新古典综合派”的权威代表人物。他认 为地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取 决于土地需求者之间的竞争。 阿隆索是美国籍的经济地理学家。他将区位空间作为地租问题的一个核 心进行了探讨，首次引入了区位平衡的概念，对城市及郊区土地市场进行了分 析，提出了土地市场取得平衡的条件，即供求数量相等，“直到城市边缘所有 的土地被卖光，在一定距离内不再有土地出售”。 此外还有很多西方的经济学家从不同的角度对地价的量化及相关影响 因素方面进行了大量的分析研究。他们的研究成果拓宽了我们的思路，为我们 提供了更多的研究手段和方法。 2 2 马克思主义地相地价理论 马克思主义的地租地价理论科学地揭示了资本主义地私有制及其地租地 价的本质。马克思和恩格斯肯定了资产阶级古典政治经济学派亚当斯密和 大卫李嘉图等人关于地租地价理论的正确观点，马克思主义的地租地价理 论就是在批判地继承和改造资产阶级早期地租地价理论的基础上创立起来的。 马克思主义地租地价理论的主要内容如下： 北方交通大学硕上学位论文 2 2 1 资本主：；【地相地价的基本前提 在资本论地租篇中，马克思开宗明义地概括说：“资本主义生产方 式的前提是：实际的耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本 特殊使用场所，作为在一个特殊生产部、j 的投资来经营的资本家即租地农场 主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产场所使用自己资 本的许可，要在定期限内( 例如每年) 按契约规定支付给土地所有者即他所使 用土地的所有者个货币额( 和货币资本的借入者要支付定利息完全一样) 。 这个货币额不管是为耕地、建筑地段、矿山、渔场、森林等等支付，统称为地 租。在这里地租是土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式。 在这里我们看到了构成现代社会骨架的三个并存的而又互相对立的阶级雇 佣：i ：人、产业资本家、土地所有者。”这是马克思阐明存在资本主义地租地 价的生产方式前提。 马克思指出，不能把适应于社会生产过程不同发展阶段的不同地租混同起 来。不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有这样一个共同点：地租的占 有是土地所有权借以实现的经济形式，而一切地租都是剩余价值，是剩余劳动 的产物。资本主义地租则是产业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者 的超过平均利润以上的那部分剩余价值，它在本质上是雇佣工人所创造的剩余 价值的一部分。这就为我们确立了分析资本主义地租地价的基本前提。 2 2 2 资本主义地相的基本形式 马克思指出，地租是土地所有权的经济形式，一切形式的地租均以土地所 有权的存在为前提。他精辟地揭示出级差地租和绝对地租“这两个地租形式， 是唯一正常的地租形式”。 级差地租是指由于土地等级差别产生的、归土地所有者占有的超额利润。 它直接表现为不同等级土地的地租差别，是由土地不同的自然条件( 土地肥沃 程度和土地位置优劣的差异) 和对土地连续追加投资而产生的。级差地租产生 的原因是土地经营权的垄断。 绝对地租是指租用任何一块土地都必须交纳的地租，也就是土地使用者为 获得土地使用权向土地所有者支付的经济代价。马克思曾精辟地阐释道，作为 土地所有者，绝不会白白地将不提供级差地租的最坏土地让给他人耕种，除非 经营者向土地所有者提供绝对地租。因此，绝对地租产生的原因是土地所有权 的垄断。 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租，而“当我们 说垄断价格时，般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付 参见马克思恩格斯全集，人民 | 版社，第2 5 卷，第6 9 7 - 6 9 8 页。 8 第二章地租地价理论 能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”。这种垄断价 格产生的超额利润，由丁- 十地所有者拥有对该十地的所有权因而转化为垄断地 租，为土地所有者所有。 2 2 3 自然状态的土地没有价值，但有使用价值，并存在 价格 马克思认为，任何物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳动产品。 自然状态的十地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，l 司而不存在价值，也 没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。但是，土地具有特殊的使用 价值。任一定的劳动条件下，土地能为人类永续提供产品和服务，即产生地租。 止因为有了地租，才产生了十地价格。而地租的产生，是源于人们对土地的垄 断。由于土地有限，便产生了土地私有权的垄断。“地租的占有是土地所有权 借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所 有权为前提”。o 2 2 4 地价是资本化的地租 地租是制定土地价格的基础。马克思认为，在商品经济条件下，土地成为 买卖的对象，因而具有价格。然而，土地价格并非商品价格，不是土地价值的 货币表现，土地价格实质上是土地所提供的地租的购买价格，是资本化的地租。 这就是说，土地价格等于这样的一笔资本的价值，如果用它生息，每年的利息 收入相当于这块土地的地租收人。用公式表示：土地价格= 地租利息率。例 如，一定面积的土地，每年地租1 0 0 元，而年存款利息率是5 ，要得到相当 于地租数额的利息，便需有1 0 0 元5 = 2 0 0 0 元的资本，这一公顷土地的价 格就是2 0 0 0 元。可见，马克思认为，土地价格取决于地租额和年利息率两个 基本因素。同时，土地价格同地租额成正比，同年利息率成反比。 马克思主义的地租地价理论揭示了资本主义地租地价运行的基本规律， 为我们研究北京市商品住宅土地价格提供了科学的理论指导。需要指出的是， 马克思所讲的地价是我们通常所说的土地所有权价格。在正确运用马克思主义 的地租地价理论的同时，我们并不排斥借鉴西：h - t 也租地价理论的合理成分，尤 其是运用数理模型对地租地价进行定量分析和评估。 2 3 城市地价理论 城市地价的核心是城市地租在城市土地使用者产权出让年限内的资本化 城市地租主要包括城市级差地租、城市垄断地租和城市绝对地租。 参见毕宝德主编土地经济学，中国人民大学出版社，第3 4 3 页。 参见毕宝德主编土地经济学，中国人民大学出版社，第3 5 6 页。 9 北方交通人学硕士学位论文 2 3 1 - 城市级差地租 马克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而这种级差地租 却遵循着农业地租相同的规律。”在农业中，由于土地肥沃程度不同和土地 位置不同而产生的地租，是农业级差地租的第一形式，而在城市中，土地的肥 沃程度对城市级差地租是不具有现实意义的，而城市的区位对城市级差地租的 形成则具有决定性的影响。需要指出的是，城市区位与农业土地位置是不尽相 同的，农业十地的位置主要是指市场远近距离对农业生产经营产生的影响，它 主要是由自然条件形成的，而影响城市土地区位的因素则具有综合性，它主要 是社会历史形成的，是人们自觉改造营建起来的。人们对城市土地自觉地制定 统一规划，进行大量投资，使资金不断积聚，逐渐形成集中的商业区、工业区、 文化区、住宅区，产生了市中心区、次中心区、边缘地区、近郊、远郊区等等。 不同的区位产生了城市土地不同的级别，因而产生了城市土地的级差地租，但 这种由社会历史原因形成的区位不是一成不变的，随着城市的发展，城市土地 面积在不断扩大，城市基础设施建设的投资也逐步增加，各种基础设施的建设 特别是通讯条件的改变、道路的建设与交通运输的数量和质量的提高，使城市 土地区位的优劣不断发生变化和重组。 2 3 2 城市垄断地租 马克思主义的地租学说认为，由于某些地块具有特别有利的自然条件，只 有在这些地块上才能生产出某些特别名贵而又稀少的新产品；或者在采矿业 中，该块土地中具有特别稀有的矿产。这些稀有土地产品的价格畸高，利润丰 厚，因此，可转化为大大高于一般级差地租的垄断地租。 在城市中，某些特别有利的建筑地段或风景名胜的市地区位同样可以产 生城市垄断地租。城市垄断地租是由这些地段的建筑物及其提供的服务，能够 以垄断价格出租、出卖所获得的垄断利润所转化而来的。这种城市垄断地租， 实质上是一种特殊形态的城市高额级差地租。在这里，城市垄断地租往往与其 地租价值实体发生一定程度的背离，大大高于其地租价值实体。它不是由与其 耦合的产品价值或服务收费所决定，而是取决于购买者的购买欲望和支付能 力。 2 3 3 城市绝对地租 城市土地产权中的所有者产权在经济上的实现形式是城市地租。城市地租 一般包括绝对地租和级差地租。城市土地使用者向城市土地所有者支付级差地 租，是城市国有土地所有权在经济上的实现形式，但这并不是城市国有土地所 有权在经济上的充分实现形式。因为，城市劣等区位的土地不存在城市级差 参见张永岳陈伯庚新编房地产经济学，高等教育出版社，第5 8 页。 o 第一章地租地价理论 地租。因此，城市土地使用者是否支付城市绝对地租，关系到城市土地所有权 在经济上的充分实现。城市绝对地租的产生直接依赖于城市土地所有权本身。 城市绝对地租的基础是农业地租。城市劣等区位的土地，即西方经济学所 称的边际七地，一般处于城市的边缘地区，与周边的农业用地相接，它们一旦 被划为城市土地，就成了城市的劣等地。这些城市劣等地的绝对地租应与其周 边的农业优等地所提供的全部地租相等，而不仅仅是该土地作为农地时的绝对 地租量，否则土地所有者就不会改变该士地的用途。 在社会主义市场经济条件下，城市十地国有制的存在，以及由此存在的 城市士她国家所有权，是城市绝对地租产生的根本原因。城市土地所有权同其 他任何财产所有权一样，表面上看来是人对物的权利，实质上反映的是人对人 的权利，具有绝对的排他性。凭藉城市土地所有权，城市土地所有者势必像其 他财产所有者那样，从占有、使用和处分其土地资产中分享收益，否则，他所 具有的城市土地所有权将纯粹属于法律虚构的权利，从而完全丧失了客观存在 的经济意义。 笙兰里垡里圭些! ! 生竺壅堡兰圭些塑整堡墨塑垄皇 3 我国土地制度的变迁与土地价格体系的建立 3 1 土地所有制 根据中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法的规定， 中国现行土地所有制为社会主义土地公有制，分为社会主义全民所有制和社会 主义劳动群众集体所有制两种形式。主要包括以下内容： ( 1 ) 土地的社会主义全民所有制，具体采取的是国家所有制的形式，由 国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益、处分等 权利。 ( 2 ) 土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是集体经济组织 所有制的形式，由各个集体经济组织代表各该集体经济组织内的全体劳动人民 占有属于各该集体的土地，行使占有、使用、收益、处分等权利。 ( 3 ) 城市市区的土地全部属于国家所有。这里所说的城市，是指国家设 立市建制的城市，不同于某些法规中的城市含义。例如，1 9 8 9 年公布的中 华人民共和国城市规划法指出：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立 的直辖市、市、镇。”这里所说的市区，与统计口径上的市区含义也不相同， 不包括城市郊区。中国城市统计年鉴等使用的市区一词，指的是城市行政 区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。 ( 4 ) 农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于集体所有； 除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。集体所有的土地依照法律属 于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会 经营、管理。已经属于乡( 镇) 农民集体经济组织所有的，可以属于乡( 镇) 农民 集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组 织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。 根据宪法、土地管理法及其他有关法律和条例的规定，农村中的国有土地 主要包括：( 1 ) 除由法律规定由集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂以 外的全部矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等土地资源；( 2 ) 名胜 古迹、自然保护区等特殊土地( 不包括区内集体所有的土地) ；( 3 ) 国营的农、 林、牧、渔场( 站) 等农业企业和事业单位使用的土地；( 4 ) 国家拨给国家机关、 部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；( 5 ) 国家拨给农村集体和个 人使用的国有土地；( 6 ) 法律规定属于农村集体所有以外的一切农村土地。 ( 5 ) 建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，也不属于宪法 和土地管理法所说的农村和城市郊区的范畴。关于镇的土地所有权问题，1 9 8 2 j 2 北方交通大学硕士学位论文 年1 1 月2 6 日第五届全国人民代表火会第五次会议关于中华人民共和国宪法 修改草案的报告指出：草案第十条中原来是把镇的十地和农村、城市郊区 一律看待的。全民讨论中有人指出，全国各地情况不同，有些地方镇的建制较 人，今后还要发展，实际上是小城市。因此删去了有关镇的规定。镇的土地所 有权问题，可以根据实际情况分别处理。”。 3 2 城市土地使用制度的变迁 3 2 1 改革开放前城市土地使用制度 改革开放前城市= 二地使用制度主要体现在以f 四个方面： a 行政划拨 行政划拨是指土地由国家行政机关调拨使用，具体包括两个方面：一方面， 国家机关、部队、学校、国营企业等如果需要使用土地，不是通过市场购买或 者租赁获得，也不是像目前城市土地使用制度改革后从政府土地使用权出让中 获得，而是按照一定的建设用地程序，首先申请建设项目，待有关部门批准后 再持批准文件向县级以上地方人民政府土地管理部门提出用地申请。经县级以 上人民政府审查批准后，由土地管理部门无偿拨给用地：另一方面，国家因进 行经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用国家机关、部 队、学校、国营企业等正在使用的土地，不是通过购买或租赁方式取得，而是 运用行政手段无偿调用。 b 无偿使甩 使用的无偿性与配置的有偿性应当严格区分。用地单位无偿使用国有土地 是从1 9 5 4 年执行政务院的“政财习字1 5 号文件”全面开始的。无论在配置和 取得土地时是否有偿。用地单位( 特别是全民所有制单位) 在合法使用土地的过 程中都是无需付费的，是彻底的无偿使用。全国只有个别城市例外，例如上海 一直对私房用地征收地租。无偿使用令国家对城市土地的所有权在经济上无法 实现，造成一定程度的土地国家所有权的虚空。 c 无期使用 用地单位对城市国有土地的使用还是无限期的，长达几十年的实际占有和 使用无疑大大加重了城市土地使用权的权能和分量，使城市土地所有权进一步 淡化。国家和政府当然是有权收回归其所有的城市土地的，但实际上这种权力 极少使用也极难使用。它造成了城市用地结构几十年一贯制，城市面貌长期得 不到改观。 d 禁止土地使用者转让 禁止土地使用者转让是指禁止土地使用者以买卖、出租、赠与、交换等方 第三章我国十地制度的变迁与土地价格体系的建奇 式将土地直接转给其他单位和个人使用。如果土地使用者不再需要使用该块土 地，必须将士地无偿地上缴给国家有关部门，由国家重新安排使用。 改革开放前的城市土地使用制度是与以产品经济、中央集权、统收统支 以及企业是行政附属物等为特征的计划经济体制相适应的。在这种制度下不存 在地租地价，也未形成土地市场。 3 2 2 城市土地使用制度的改革进程 改革开放以后，为适应社会主义市场经济发展的需要，我国城市土地使用 制度进行了全面的改革，主要表现在如下五个方面： k 征收士地使用费国1 ) 征收土地使用费，起初是由对外开放举办中外合营企业提出的。1 9 8 2 年 深圳特区开始按城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费，抚 顺、广州等城市从1 9 8 4 年起也先后推行。1 9 8 8 年9 月2 7 日，国务院发布了 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，规定自1 9 8 8 年1 1 月1 日起施 行。该条例指出，征收土地使i 【 j 税是“为了合理利用城镇土地，调节土地级差 收入，提高土地使用效益，加强土地管理。” b 并塥毫二h 峨使用权有偿出t 帛l 章鼎丘试点 征收土地使用费的改革，还没有为土地使用者转让土地使用权开绿灯， 对传统土地使用制触动不大。1 9 8 7 年下半年，深圳经济特区率先进行土地使 用权有偿出让和转让的试点，做法是，国家出让土地使用权规定使用期限， 次性收取地价，并且允许受让方转让土地使用权或进行抵押。1 9 8 7 年9 月9 日，中国首块体现有偿使用原则的商品土地在深圳市售出；采用的出让方式是 协商议价，即由政府与特定的买地单位商定地价，然后出售。1 9 8 8 年，福州、 海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。 c 制定地力铂d ：士l 蝴权有偿出让獭t 法规 为了使土地使用权有偿出让转让活动法律化和制度化，做到有法可依，自 1 9 8 7 年1 1 月起，各地方先后制定和颁发了地方性的土地使用权有偿出让和转 让的有关条例或规定。 上海市人民政府首先于1 9 8 7 年1 1 月2 9 日发布了上海市土地使用权有 偿转让办法。继上海之后，1 9 8 7 年1 2 月2 9 日广东省人大常委会正式通过 了深圳特区土地管理条例。1 9 8 8 年2 月1 3b ，海南建省筹备组发布了海 南土地管理办法。1 9 8 8 年6 月1 4b 厦门市公布了厦门市国有土地使用权 有偿出让、转让办法。 d 肇改宪法和土地管理法 1 9 8 8 年4 月1 2 日，七届全国人大一次会议通过宪法修正案，删去了宪法 4 ! ! 查奎堕查堂婴! ：兰堡堡壅 第1 0 条第4 款中不得出租土地的规定，改为：“士地的使用权可以依照法律的 规定转让”。这就为_ 七地使用制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。1 9 8 8 年1 2 月2 9 日，土地管理法也作了相应的修改。 e 制定全国性土地使用权出让和转t e 法规，全面开放土地市场 1 9 9 0 年5 月1 9 日，国务院发布了中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例。该条例共8 章5 4 条，对土地使用权出让、转让、出租、 抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了明确规定。同时要求各省、自治区、 直辖市人民政府应当根据该条例的规定和当地的实际情况，选择部分比较成熟 的城市先行开展城镇国有土地使用权出让