（管理科学与工程专业论文）全装修商品住宅开发的研究与应用.pdf

东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的 学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何责献均已 在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 止! ：兰 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文夕 ，允许论 文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包 括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 研究生签名 3 期：趔 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 摘要 建设部商品住宅装修一次到位实旌细则已于2 0 0 1 年公布实施，然而时至 今日，全国大部分地区销售的商品住宅仍然还是毛坯房，全装修住宅的实施仍然 面临着诸多挑战。因此，研究全装修商品住宅的开发工作，既符合当前国家的产 业政策，又顺应了住宅建设市场发展的趋势，对提高住宅建设质量、降低住宅成 本、满足未来住宅市场的需求，都具有积极的参考价值。 本论文首先从全装修住宅产生的背景、在国外的发展和国内的现状进行分析， 提出开发全装修住宅面临的矛盾和问题；通过对全装修住宅的内容和基本模式的 介绍和比较，分析全装修住宅与毛坯房的区别；重点介绍菜单式全装修的开发模 式，并列举了国内目前较典型的两种全装修企业运作模式；在此基础上，用例证 分析了南京金鼎湾花园项目全装修运作模式和经验；最后就南京天泓山庄全装修 住宅开发的设计、建设和应用等方面进行了深入的实证研究，并提出了有待研究 的几个问题。 关键词：全装修商品住宅菜单式全装修运作模式 7 东南大学工程硕士学位论文 全装修商品住宅开发的研究与应用 a b s t r a c t c | l i i l ac o n s 廿u c t i o nr n i i l i s 仃y ”m e r c h a n d i s er e s i d e n c ef i tu po n c eg ot op o s i t i o n e m r c e m e n td e t a i l e dr e g l l l a t i o n ”h a v ea 1 1 1 1 0 u n c e de 1 1 f b r c e m e n ti n2 0 0 ly e 盯，h o w e v e r a t 血sl a t eh o u ，t h em e r c h a d i s er e s i d e n c eo f t l l em o s to f n a t i o n - 谢d ea r e as a l e si ss t m b l a l l kr o o m ，f i tu pt 1 1 ee n f o r c e m e n to fr e s i d e n c ec o m p l e t e l yi ss t i l lf a c e dw i t l lm a n y c h a l l e n g e n e r e f o r es m d y 矗tu p 也ed e v e 】叩m e d to fm 盯c h a l l d j s er e s j d e n c e c o n l p l e t e l yw o r kt 1 1 et e n d e n c ym a ta c c o r d sw i 也血ei 1 1 d u s 饿a lp o l i c yo fc u i t e n t c o 叫时a n dh a sa g a i nc o m l p l i e d 诚也r e s i d e n t i a lc o c t i o nm a r k e td e v e l o p m e n ti s w o r t h e df o r r a i s i l l g r e s i d e n t i a lc o n s m l c d o nq u a l i 可， r e d u c i i l g r e s i d e d 矗a l c o s t ， s a t i s f y i l l gt h ed e m a l l do ff 1 1 t u r er e s i d e n t i a lm a r k e ta dh a v i n gp o s m v er e f e r e n c e t l l i sp 印e rf l r s ta 1 1 a l y s e ss i i l c ef i t i n gu pc o m p l e t e l yt h ep r e s e ms h a t i o no f b a c k 伊o u 工l d ，a b r o a dd e v e l o p m e n ta 1 1 dd o m e s 廿cs 池a t i o no fr e s i d e n c ep r o d u c e ，p u t f b n v a r dd e v e i 叩m e n t 矗tu pc o m p l e t c l y 出ep m b l e ma i l dc o n 柏d i c t i o n 血a tr e s i d e n c e i sf a c e dw i t l l ；p a s sf o r 丘tu pc o m p 撕s o na i l dt h ci i l 订o d u c t i o no fb a s i cp a t 【e ma n d 血e c o n t e n to fr e s i d e n c ec o m p l e t e l y ，a i l a l y s e s 丘tu p1 h ed i 虢r e n c eo f 陀s i d e m i a la n db l a n k r o o mc o m p l e t e l y ；k e yi n 仃0 d u c t i o nm e n ut y p em ed e v e l o p m e mp a t t e mt h a tf i n e du p c o m p l e t e l y ，s t a ds i d eb ys i d ea n d h a v el i f t e dd o m e s t i cn o wm a nt y p i c a lc a s e 似of i t u pe n t e q m s em n n i n gp a t t 啪c o m p l e t e l y ；o nt h i sf o u n d a t i o nh a v ea n a l y s e dn 删i 1 1 9 9 0 1 d e nv e s s e lg u l fg a r d e np r o j e c t 谢t hi 1 1 u s n 砒i o nf i tu p 砌m i n gp 甜e ma 1 1 de x p 谢e n c e c o m p l e t e l y ；f i l l a in a n j i n gd i a l l 一h o n gm o u n t a i nv i i l a 丘tu pt i l e8 s p e c t ss u g ha s 印p l i c 撕o n ，c o n s 订u c t i o na n dm ed e s i g l lo fr e s i d e m i a ld e v e l o p m e mc o m p l 如1 yh a v e c 蕊e do u tt h o r o u 曲r e a l l yc e r t i 6 c a t er e s e a r c h ，a i l dh a v ep u tf o 刑a r ds o m ep r o b l e m s 血a tr e m a i nt os t u d v k e y w o r d ：( e r a d e c o r a t e dc o m m o d i t yh o u s e ，o v e r a l ld e c o r a t e do f m e u n ，o p e r a t e dm o d e l 8 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 插图或附表清单 插图 图l 一1 住宅产业链图1 0 图1 2 世界部分国家人均住房建筑面积柱状图1 1 图1 3 住宅产业现代化体系图1 4 图1 4 全装修商品住宅开发研究框架图2 0 图2 1 全装修房开发做法图l 2 3 图2 2 全装修房开发做法图2 一2 4 图2 3 全装修房开发做法图3 一2 4 图3 - 1 工厂化装修的大厅效果图3 0 图3 2 福思特装修流程图3 3 图3 3 住康模式运作流程图3 6 图4 1 金鼎湾客厅装修效果图4 0 图5 1 天泓山庄小区区域位置图4 4 图5 2 天泓山庄小区套型图( b 2 户型) 图5 3 天泓山庄小区套型图( b 1 户型) 一4 8 。“4 8 图5 4 天泓山庄b 1 户型客厅装修设计效果图5 2 图5 5 天泓山庄b 1 户型餐厅装修设计效果图一5 3 图5 6 天泓山庄b 1 户型厨房装修设计效果图5 4 图5 7 天泓山庄b 1 户型跃层书房装修设计效果图5 5 图5 - 8 天泓山庄小区全装修开发实施流程图6 2 附表清单 表l 一1 人均g n p 与住宅产业发展速度关系表1 1 表5 1 天泓山庄小区功能空间的推荐标准表5 0 表5 2 天泓山庄小区厨房、卫生间设施配置的推荐标准表5 1 表5 3 天泓山庄全装修套餐选择推荐表5 8 9 1 问题的提出 1 1 我国商品住宅产业的现状与前景 住宅产业是以住宅作为最终产品，并且按照住宅的建设和使用过程，前后延 伸并辐射带动相关产业而形成的产业链。它包括住宅项目的前期策划、规划设计、 住宅材料和部品的研究与生产、住宅的建造以及住宅的经营、维修、管理和服务 等【2 】。住宅产业链图可见图1 1 ： 图1 1 住宅产业链图 我国住宅产业发展从改革开放起步，经过二十多年的努力，已成为国民经济 的重要产业。八十年代，我国经济体制改革给住宅产业发展注入了勃勃生机，沉 寂了3 0 多年的住宅与房地产业开始复苏。在住宅与房地产开发领域，一批新型的 房屋开发公司开始诞生，成为国民经济的重要组成部分。在住宅生产领域开始工 业化住宅生产方式的探索，装配式住宅、内浇外挂住宅、框架剪力墙住宅等新型 建筑体系得到快速发展，预制构件厂、墙体材料厂、门窗厂、混凝土集中搅拌站 等新兴产业应运而生。住宅产业现代化的效应初见倪端。 进入二十一世纪，我国住宅建设基本完成了计划经济向市场导向型发展方式 的转变，住宅产业进入了持续健康发展的新时期。住宅建设投资逐年增长，住宅 消费市场活跃，住宅产业从投资与消费两个方面有效地拉动了国民经济增长，已 经发展成为国民经济的重要产业。例如，2 0 0 0 年g d p 增长中，投资( 9 3 ) 贡 献4 1 9 4 ，其中房地产开展完成投资增长占固定资产投资增长额的3 0 ，拉动 g d p 增长约1 个百分点，诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业产出增 加共2 7 0 0 亿元左右，诱发系数达1 5n 】。住宅产业已经成为新经济增长点和新消 费热点，带动相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。 1 0 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 “十五”是我国国民经济和社会发展实现第三步战略目标的重要时期，城镇 化进程将加快，西部大开发战略开始实施，住宅建设将保持较快速度增长。同时， 我国加入w 1 o ，2 0 0 8 年奥运会的举办，改革开放的步伐将加快，住宅产业的发 展将面临新的机遇和挑战【2 】。 1 ) 国民经济的快速增长，人民生活水平的不断提高，产生了巨大的住房需求。 根据联合国对7 0 多个国家住宅发展的统计分析表明，人均g n p 为6 0 0 _ 8 0 0 美元 时，住宅产业进入快速发展时期( 见表1 1 ) 。2 0 0 1 年我国人均生产总值为7 4 5 9 元( 约9 3 0 美元) ，我国住宅产业已进入快速发展时期。 表1 1人均g n p 与住宅产业发展速度关系 人均o 值( 美元)住宅产业发展速度 2 0 0 一3 0 0 起步时期 6 0 0 一8 0 0 快速发展 1 3 0 0 左右稳定高速发展 8 0 0 0 1 0 0 0 平稳发展 尽管近年来住房建设一直保持较快的速度，居民人均建筑面积有了较大提高， 但与发达国家人均住房面积相比，与人民群众日益增长的住房需求相比仍有较大 差距。据有关资料统计，在9 0 年代初，发达国家的人均住房面积为：美国6 0 平 方米，英国3 8 平方米，德国3 8 平方米，法国3 7 平方米，日本3 1 平方米( 见图 1 2 ) 【l 】。 簟 。l l 一 建1 图1 2 世界部分国家人均住房建筑面积柱状图 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 根据对不同收入国家居住水平分析，低收入国家人均住房建设面积8 平方米； 中低收入国家人均住房建设面积1 7 6 平方米；中收入国家人均住房建设面积2 0 1 平方米；中高收入国家人均住房建设面积2 9 3 平方米；高收入国家人均住房建设 面积4 6 6 平方米；我国人均住房建设面积为2 0 6 平方米，正好处在中等收入国家 人均住房水平上。世界各国的发展经验表明，在人均住房面积到3 0 5 0 平方米之 前，会保持旺盛的住房需求。同时，我国住房市场的潜在需求还很大，住房苦乐 不均的问题普遍，尚有1 5 亿平方米危旧房屋面临改造、1 5 6 万个家庭缺房、3 5 万个家庭人均住房面积不足8 平方米【1 】。因此，住宅产业将具有广阔的发展空间。 2 ) 快速的经济增长，广阔的住房需求，推动住宅产业的蓬勃发展。经济的快 速增长加快了住宅产业发展的进程，尤其是中国加入w t d ，加快了我国经济融 入世界经济一体化的进程，为我国住宅产业提供了广阔的发展前景，创造了良好 的经济环境和市场环境。先进的住宅产业技术、设计理念、管理理念将快速进入 我国，极大地加快住宅产业基础技术的发展，推动住宅产业的科技进步。国外的 住房金融、住房服务及实力雄厚的跨国集团也会快速地加入到推进我国现代化建 设进程中，为发展我国住宅产业注入新的活力和新的力量。 1 2 我国商品住宅产业发展面临的问题与发展途径 我国住宅产业面临的问题，从科技发展领域上看，主要表现在： 1 ) 住宅建设还未摆脱粗放型生产方式。住宅产业的缺陷暴露明显：主要概括 为“二高二低”，即物质消耗高、能源消耗高，生产率低、科技进步对住宅产业发 展的贡献率低。能源消耗为发达国家的3 4 倍，劳动生产率只相当于发达国家的 1 5 1 6 ，科技进步对住宅产业的贡献率仅为3 1 4 ，与发达国家的6 0 8 0 相比 还有较大差距【1 】。 2 ) 住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，技术缺乏有效的集成和整合， 尚未形成完整系列的建筑体系。尤其是国外已比较通用的钢结构住宅、装配式住 宅、全装修住宅等新型建筑体系缺乏相应的配套技术与规范、标准，推广难度大， 难形成规模效益。 3 ) 住宅部品的工业化水平还较低，尚未形成系列化、规模化生产体系。住宅 部品的配套性、通用性差、生产规模小，特点是规范住宅部品生产的模数协调工 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅的部品体系的形成。 从体制方面看，住宅产业的问题主要表现在： 1 ) 推进住宅产业现代化的工作机制尚不健全。缺乏统筹全局、统一协调的领 导决策机制和有效的工作机制。除部分省市外，不少地方还没有建立开展住宅产 业现代化的工作机制，现有的住宅产业现代化的工作也仅局限在住宅小区的示范、 试点项目上，未能形成引导住宅发展的产业链条以及与产业现代化相适应的成套 技术体系。 2 ) 缺乏有效的经济、技术政策作保障，不能有效调动社会各界推进住宅产业 现代化的积极性。对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系， 缺乏必要的优惠政策支持和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我 创新、自我完善的市场化激励机制。 加快我国住宅产业发展的关键，一是要扩大住房的有效需求，完善住房消费 市场。主要着力点在于引导和刺激居民直接支付的住房消费，增加居民的购买能 力。继续深化改革居民住房消费的体制障碍，建立优良的市场服务体系是重点。 二是增加住宅的有效供给，完善住宅的生产建设体系。主要着力点在于提高住宅 的综合质量、规模效应和降低住宅的生产成本。加快推进住宅产业现代化，以科 技为先导，提高住宅产业科技进步贡献率，加快住宅技术、材料和部品的更新换 代，构建完善的推进住宅产业现代化框架体系是核心【1 3 】。 1 ) 推进住宅产业现代化，用集约化方式提高住宅的有效供给和住宅产业的劳 动生产率。 住宅产业化的内涵( h o u s ek d u s m a l i z a t i o n ) 。对于产业化的概念，联合国经 济委员会的定义为：生产的连续性( c o n t i n u 毋) ；生产物的标准化 ( s t 鲫d a r d i z 撕o n ) ；生产过程的集成化( i n t e g r a t i o n ) ：工程建设管理的规范 化( o r g 越z a _ d o n ) ；生产的机械化( m e c h a n j z a t i o n ) ；技术生产科研一体化 ( r e s e a r c h & d e v l o p m e n t ) 【6 】。住宅产业化重点体现在住宅生产环节，所谓住宅产 业化，就是让住宅纳入社会化生产范畴，以住宅成品为最终产品，做到开发规模 化、配套化，设施的多样化、标准化，施工的机械化、装配化，住宅部品的通用 化、系列化，以及住宅管理的专业化、规范化【7 】。 具体地讲，住宅产业化是以住宅市场需求为导向，以科技进步为依托，以成 型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和管理为手段， 1 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结 为一个完整的产业系统，从而实现住宅供销一体化的生产组织形式。 2 ) 住宅产业现代化的标志。主要体现在以下三方面： 住宅建筑设计标准化。包括住宅设计的标准化、建筑体系的定型化、部品 的通用化和系列化。住宅建筑设计标准化就是在住宅设计中采用标准的设计方案、 建筑体系和部品，按照一定的模数标准规范住宅构件和产品，形成标准化、系列 化的住宅部品，减少住宅设计中的随意性，并简化施工手段。如：丹麦在标准化 基础上实现部件通用化，各厂家生产的通用部件都纳入通用体系产品总目录， 设计人员可从选择适当的产品进行设计；日本用了二十年时间，推行住宅部品部 件化。 住宅建筑工业化。住宅建筑工业化是用大规模生产的方式生产住宅产品， 应包括住宅部品生产的工厂化、住宅建造的机械化和组织管理的科学化。 住宅生产经营的社会化。它是通过市场经济规律为纽带，以为用户提供优 良的住宅产品和优良服务为目标，将住宅的设计、施工、部品的开发、生产、供 应及住宅的维护管理、住房服务等环节联结为一个完整的产业系统【1 】。 3 ) 住宅产业现代化的途径。笔者认为，重点抓好三方面： 图1 3 住宅产业现代化体系图 积极开展住宅产业技术、经济政策的研究，形成有利于住宅产业健康有序 发展的政策框架。利用税收、价格、信贷等经济杠杆手段，鼓励引导住宅新型材 1 4 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 料、部品和成套技术的研究开发和推广应用。 加强重点技术公关，健全住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、性能 认定体系和质量控制体系( 如图1 3 l 积极开展试点工作，探索推进住宅产业现代化新途径。 以示范工程为载体，以住宅现代化基地为技术支撑，推广应用新型的住宅成 套技术、全装修商品住宅和其他新型住宅部品【1 4 】，带动和推动住宅产业现代化 的发展，是国外住宅产业发达国家通行的做法。要加大试点、示范工程工作力度， 为推广新技术、检验新技术、完善新技术和发展新技术提供更多的载体和途径。 1 3 住宅产业现代化与全装修商品住宅开发 全装修商品住宅的开发不仅是推动住宅产业现代化的重要切入口，而且为我 国住宅产业现代化的实现找到了一条有效的途径。全装修可以把相关的技术部品 带动起来，如户式中央空调、外墙保温材料等，通过工业化生产，提高住宅部品 质量，减少现场湿作业，降低成本，改善工作环境等。 ( 1 ) 全装修商品住宅开发的背景 住宅是特殊的商品，她具有社会化、市场化的基本属性。通过政府引导、开 发商参与和市场运作的方式，由全装修房取代毛坯房，成品房取代半成品房，是 住宅商品属性完善的必然要求【l 】。毛坯房只是半成品。上个世纪9 0 年代以来， 住宅建设快速发展，人们的居住条件得到极大的改善，在满足居住面积使用数量 的基础上，人们开始追求居住整体质量的提高。从长远看，推进全装修住宅的建 设，不仅有利于住宅建设从粗放型向工业化、集约化生产方式转变，提高住宅建 设对g d p 的贡献率，有利于节约资源和保护环境，保持住宅建设可持续发展，有 利于室内空间布局的优化，提高室内环境质量和居住的舒适性；还有利于规范住 宅装修市场，保护消费者利益；更有利于住宅建设与国际接轨。 全装修作为推进住宅产业现代化的切入口，依托科技进步，聚焦“四新”技 术集成应用，增加住宅科技含量，是时代的呼唤、社会进步和发展的要求。 在传统的装修模式下，购买者买到的毛坯房需要花大量的精力进行装修，其 弊端显而易见： 1 ) 装修质量差。目前，国内装修多为现场手工施工，施工方式的落后无法杜 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 绝质量问题。内在质量差，木材变形无法控制；一年四季温度、湿度变化，无法 动态平衡；木龙骨不烘干，木材应力不能去除；手工操作，铁钉加白乳胶与墙体 及相互间连接不牢固，极易产生起鼓、开裂、变形；外观品质差，钉眼、裂缝、 色差、凹凸不平、弯曲等随处可见；手工刷漆，毛刷、空气、油漆、工作面四个 污染源难以消除，饰面感观粗糙；样板间与大面积施工质量差异大等。 2 ) 施工不环保。现场施工必然伴有噪音、垃圾等污染，数支队伍多种工种交 叉施工，电梯、楼道等公共区域及设施将会不同程度受损，甚至新楼未住便成旧 楼。目前国内环保材料成本高，现行采用的饰面板、大芯板、密度板中又往往残 留大量甲醛，现场刷漆时苯、二甲苯等毒素一定时间内会日夜挥发，这将不仅增 加入住成本，而且以付出健康为代价。二次装修产生的污染已引起国家环保人士 的高度重视。 3 ) 施工工期长。土建安装结束才能装修，而手工装修工艺落后，各工序繁复， 木瓦、油漆、水电、暖通同时旌工，工作面有限，各工种互相影响，施工工期长， 且很难保证。 4 ) 售后服务缺乏保障。现场施工因工人熟练程度、材料及施工手段等各种原 因可能留下质量隐患，而装饰公司一般又是有活现找人，钱到手人就走，业主入 住后及时保修不易做到。装修质保期一至两年，这与房屋使用寿命形成巨大反差， 即使信誉好的装修企业在质保期内能及时维修，但保修期外的质量就无法保证了。 对于购房者而言，设计、购料、监督、验收等必将耗费大量的精力。 5 ) 容易破坏建筑物结构。由于住户或装修设计者缺乏结构安全方面的专业知 识，擅自拆掉承重墙、承重梁，改变内部结构，擅自更改排水管线、供暖设施等 给整栋住宅带来结构安全、消防等方面的隐患。 ( 2 ) 全装修住宅开发的历史演变 基于传统装修存在的种种弊端，以及人民生活水平的提高、消费者装修价值 观念的变化，人们在满足居住面积使用数量的基础上，开始追求居住整体质量的 提高，特别是社会的不断进步和建筑技术的不断发展、开发商管理水平的不断提 高等原因，于是商品住宅全装修的开发模式便顺理成章的产生。 根据资料显示，我国住宅装修的历程大致可分为四个阶段【1 0 】： 第一阶段福利装修时期( 2 0 世纪5 0 年代中期至8 0 年代末期) 此时，在计划经济的福利分房下，既然具有“福利”性，住户没有选择的权 1 6 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 利，只有“接受”的权利。装修的标准相差不多，但都能达到“入住即可使用” 的程度。个别福利好的单位还按职位等级，确定不同的装修档次。这个阶段可以 算作是福利装修阶段，土建和装修是由承建单位一家完成的。 第二阶段初装修时期( 8 0 年代末期至9 0 年代中期) 随着人民生活水平的提高和住宅商品化的逐步形成，人们不再满足于福利房 和一般商品房的装修，开始自己动手采购产品和材料，替换已安装好的设备及装 饰面层，甚至不惜代价，拆墙开洞，为此，建设部及许多地方主管政府都发文， 制定了住宅“初装修的标准”，起到了正确引导消费者和施工单位的作用。“初装 修”成为这一时期的流行词汇。“初装修”是区别“精装修”提出来的装修概念， 土建单位做到初装修程度就撤除施工现场。“精装修”由谁去承担就无人过问。房 屋建造和装修此时开始便逐渐地分离了。 第三阶段毛坯房时期( 9 0 年代中期至9 0 年代末期) 初装修的标准，仍然没能控制住家庭装修的浪潮，装修的个性化很快就取代 了“初装修”。并非内行的消费者，奔波于各大建材商场，装修游击队占据了大部 分装修市场。开发商索性全面放开，连“初装修”都不做了。除了户门、窗户、 管子安装上，墙面和地面抹上底灰后，其他的留给住户。毛坯房开始盛行。本应 交付成品住宅的生产就此走向无序化。这种无序化给消费者和管理者带来了无穷 的烦恼和失望。人们在问：这就是现代住宅的建造方式吗? 是进步还是退步? 第四阶段全装修房时期( 9 0 年代末期至2 1 世纪初期) 当毛坯房住宅充斥市场的同时，一大批具有超前意识的开发商抓住市场需求 的变化，把众多想买装修一次到位住房的消费群体作为重点，开辟出新的热卖渠 道，显示出强有力的竞争力。广州、深圳、上海和北京等大城市建造全装修住宅 的比例逐年上升。据调查资料表明：需要购买这类房子的消费者已达到5 0 7 0 ， 这就预示着一个商品住宅变革期已到来。 ( 3 ) 全装修住宅观念上的误区 回顾我国住宅装修的演变过程，真是几经波折，几度反复，给我们很多启示。 但有一点可以肯定：让广大消费者回到“福利装修”的水平上去显然不可能。然 而，大量向市场投放毛坯房更是不可取的。人们需要的是一个成品的住宅，一个 搬进去就可以使用的舒适天地，人们期待有更多的全装修住宅供他们选择。 毛坯房之所以在市场上大批出现，除了经济发展水平，住宅工业化水平的制 1 7 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 约外，还有观念上的落后原因。许多开发商和购买者步入了认识的误区【3 1 】： 误区之一：销售不含装修，以免后期出麻烦。 多年来，开发商和建造商并没有把住宅装修放在重要的位置上，认为装修造 价在总销售价或总土建造价中占很小的比例，没什么利润，又因施工后易出变形、 变色、脱落等质量问题，购买者找麻烦多，还是不管为好。然而，人为地将销售 和装修剥离，只能导致无序管理和质量的下降，不利于开发商，也不利于购房者。 必须把住宅装修纳入商品住宅销售的范畴，让所有的商品房在装修到位的统一轨 道上竞争。 。 误区之二：购房者档次不一，装修难于保证购房者不拆不砸。 开发商建房，应对销售对象有较准确的定位和估计。关键是把握市场需求， 针对购买层次进行装修。装修程度一定要高于购买者的“期望值”，购房者自然就 不会去拆砸。如，国家康居示范工程广州宝利花园面向普通消费阶层，经过 大量调查研究，开发商确定了合适的整体装修档次，并将一层每户的院落精心美 化销售给客户，形成广州楼盘亮点，购买者凌晨排队买房，创造了广州近十年来 日销住宅2 3 2 套的新记录，入住后很少有住户再次改造装修。 误区之三：全装修个性化不好体现。 室内装修的确可以表现个性化，但真正表现个性化的，表现住居者内在气质 和品位的仍然是以装饰为主。全装修是一般购房者所不熟悉或从未接触的领域， 我们应让消费者把更多的精力和热情转向家具和装饰用品的选择上去，诸如家具 的样式、灯具的造型、窗帘的色彩、甚至墙上的挂件等，把这些实物和用品最优 地组合在一起，最能够突出个性。 1 4 我国全装修商品住宅开发的现状 为贯彻国办发 1 9 9 9 7 2 号文件关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若 干意见的文件精神，加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式 装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，落实住宅室内 装饰装修管理办法，自2 0 0 1 年1 0 月开始，建设部等部门先后下达了有关装修施 工、设计、管理、资质、计价、环保、验收等文件达1 0 个，其中2 0 0 2 年5 月建 设部下发了商品住宅装修一次到位的实施细则，该细则包括两个部分：商品 1 8 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 住宅装修一次到位的实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点， 细则出台的主要目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房， 规范装修市场，促进住宅装修生产从无序走向有序【2 2 】。 2 0 0 2 年7 月1 8 日，建设部又印发了商品住宅装修一次到位实施导则，要 求各地结合实际情况参照执行。导则对全装修房的许多问题进行了明确，如：全 装修住宅的概念和适用范围；住宅装修质量的责任划分问题；全装修费用问题； 全装修设计问题：装修样板房的标准问题等。 此后，全国各地建设主管部门陆续制定了地方上的有关全装修房的许多政策。 如上海2 0 0 2 年9 月出台的上海市新建住宅全装修扩大试点工作实施意见，2 0 0 3 年初，上海市住宅局与市招标办、市环保局等部门联合制定下发了上海市新建 住宅全装修试点工程装修设计导则，上海市新建住宅全装修试点工程装修监理 要点等指导性文件。 此外，在2 0 0 2 年底召开的全省推进商品住宅装修一次到位会议的推动下，江 苏加快了全装修住宅建设的步伐。镇江市出台了推行全装修的文件，南京金鼎湾 小区1 2 万平方米，正打造江苏省第一家新建住宅全装修试点小区，一批小区正在申 报住宅全装修试点，去年及今年申报的康居示范工程，开发建设单位都提出建设 3 0 以上的全装修住宅。2 0 0 3 年，我省出台了江苏省新建住宅全装修试点工作 实施意见【7 】，在全省采取分地区、分阶段的方式，逐步全面推行住宅全装修， 力争用3 5 年时间全省新建住宅基本实现全装修。 上海作为全国最早推广全装修房的城市，2 0 0 1 年6 月开展了3 0 0 0 套菜单式 全装修住宅试点工作，2 0 0 2 年又开展了3 万套试点工作，2 0 0 3 年又实施了1 0 万 套。根据上海市政府的规划，2 0 0 4 年上海预计将建成7 5 个全装修试点项目，共 计2 3 1 个项目、9 0 0 万平方米，该数目相当于今年上海房地产全年开发量2 3 0 0 万 平方米的4 0 ，预计2 0 0 5 年上海全市新建住宅中将有6 0 的是全装修房，全装 修房将成为上海住宅市场日趋完善的风向标【4 】。 江苏省白2 0 0 2 年以来，在省建设厅住宅产业促进中心的规划下，也在大力发 展全装修住宅，南京金鼎湾小区1 2 万平方米，正在打造江苏第一家新建住宅全装 修试点小区；还有2 0 0 0 年在南京首开全装修先河的“仁恒湖畔之星”、以及君临 国际、丽晶国际的单身公寓，翠屏清华的公寓套房等，他们先后推出的全装修房 都广受购房者的好评。 1 q 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 2 0 0 5 年开春后，南京各开发商推出的全装修住宅在数量上有了明显的上升趋 势，主要代表楼盘有香格里拉半岛、鑫园森林海三期、亚东名座、御道嘉园、丽 晶国际等。从这些楼盘所推广的全装修房中，我们可以发现这些全装修房基本是 3 0 7 0 平方米的小户型，并且都是单栋商住型物业及住宅区的部分高层。虽然有 许多开发商已经瞄准了住宅的“全装修”概念，但是目前从整个南京的房地产业 来看，南京市场上全装修楼盘是少之又少，住宅的“全装修”仍处在起步阶段。 因此，笔者认为，目前我国的商品住宅装修市场尚处在毛坯房与全装修房二 者并存的局面。 1 5 本论文的研究框架和主要内容 图1 4 全装修商品住宅开发研究的框架图 笔者试图通过本论文对当前处在毛坯房与全装修房并存的房地产开发局面进 行分析研究，探析全装修商品住宅开发的必然发展趋势，为开发商在住宅开发建 设上提供有益的帮助。 论文写作期间，笔者对上海和南京的房地产市场、全装修商品住宅开发进行 了调查研究分析，并对本公司正在建设的天泓山庄小区进行了实证研究分析，提 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 出了自己的观点。本论文共分六个部分，研究框架如图1 4 所示： 1 ) 介绍了我国住宅产业的现状和前景，通过调查研究和对全装修商品住宅现 状的分析，提出研究课题，并制定本论文的基本框架。 2 ) 对住宅全装修和菜单式全装修的概念进行了介绍，并对各种全装修方式进 行了比较和分析。主要内容有：住宅全装修的三种基本模式为标准式、菜单式和 集成式；全装修住宅与毛坯住宅的比较；以及菜单式全装修住宅开发注意的问题 分析。 3 ) 介绍国内两种典型全装修企业的运作模式，主要介绍工厂化全装修运作典 范企业山东福思特装饰公司和首家专业全装修集成运营企业上海住康公 司两种模式，为天泓山庄的全装修设计和应用打下基础。 4 ) 通过南京金鼎湾花园小区实证研究全装修住宅开发的经验。 5 ) 在上述基础上，提出我公司开发建设的南京天泓山庄小区实施全装修开发 建设的有关设想、组织和管理、工作流程，以及在实施过程中注意的几个问题。 希望能给该项目的成功开发提供一些实际和可行的思路和借鉴。 6 ) 主要针对当前的现实情况，总结全装修商品住宅开发需思考的若干问题， 并作出分析。 2 l 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 2 全装修商品住宅开发的概念和内容 2 1 全装修商品住宅的含义 全装修住宅，用英文表示为：o v e r a l ld e c o 眦e dh o u s e ，按导则上的定义 是：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面必须全部铺装或粉刷完成，厨房、卫 生间的基本设施全部安装完成【1 2 】。 从含义上可以看出，其主要内涵包括：一是开发商向消费者提供的是全装修 成品房；二是成品房装修的是房屋功能空间的固定面、成品门、门窗套、卫生间 和厨房等内容；三是体现个性化的装饰内容，如壁画、饰件、灯具、窗帘等装饰 内容不是全装修的内容。 建设部出台的商品住宅装修次到为实施导则中关于全装修住宅问题， 提出了三项要素： ( 1 ) 树立土建装修一体化的观念，在住宅主体结构施工前即应进行装修的设 计，力求与土建设计相衔接，作到模数协调，管网和接口正确定位。 ( 2 ) 提倡装修简洁化，装饰个性化，装修标准适宜，装修设计细化，选用装 修部品，提高工业化水平。 ( 3 ) 选用的部品应有利于控制室内环境污染源，节能节水，要为变革生产方 式做出积极的贡献。 2 2 全装修商品住宅的优势 全装修房取代毛坯房无疑是一种革命性的突破，其本质是用科技密集型的规 模化工业生产取代劳动密集型的粗放型的手工生产，从而全面提升我国住宅装修 的档次和品质【2 2 】，其优势表现如下： 1 ) 住宅部品工厂制作，加工精细，质量能够确保。像海尔的整体厨房，远大 的整体浴室，在制造工艺和质量方面都达到国际先进水平，这是“马路游击队装 修”所无法比拟的。 2 ) 材质稳定，品种多样，适应需求。由于装修材料是在工厂加工制作，成型 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 过程科学严密，材料的性能都得到保障，安装后不易变形，且机械化程度高，开 发新品种容易。如远大的整体浴室在制作过程中，采用可变模具，使产品尺寸任 意变化，产品种类可达上百种，能较好地满足市场的需求。 3 ) 现场组装，省时省料，效率提高。全装修住宅，首先要做到设计测量一体 化，即在现场测量尺寸，然后再据此进行设计，两者要吻合。尤其是标准化的设 计更需要考虑尺寸和规格的通用性。设计还为现场的快速组装创造结合条件，从 而缩短工期，提高效率。 4 ) 集中采购，规格生产，成本降低。全装修住宅，强调规模化大生产，而规 模化的前提依赖于集中采购系统的形成，集中采购方式显然会大大降低部品或材 料的制造成本，从而降低装修价格，使消费者从中得到实惠。 5 ) 消除污染，避免扰民，利于环保。全装修住宅，坚持环境保护和防污防噪 的原则。现场装配的住宅部品，一般没有现场再加工和湿作业，不会产生废弃物 和施工噪音。特别是大量固定家具和使用板材的装修部位，在安装前己在工厂完 成喷漆或胶结工艺，避免了入室安装后有害气体对人体的伤害。 2 3 全装修商品住宅开发的基本模式 目前，开发商品房全装修住宅的做法有三种：一是开发商提供装修公司供买 房人选择，这比当初购房者找“马路游击队”装修进了一步，开发商不负责装修的 最终责任；二是开发商组织装修公司做全装修住宅，并组织材料供应，提供几种 装修标准供购房者选择，最后交到买房者手上的是成品房。三是菜单式装修，开 发商提供多种装修设计方案供购房者选择，成品房个性化的需求得到基本满足。 ( 如图2 1 ，2 - 2 ，2 3 所示) h 甲装修公司r _ 提供选择 开发商f - 乙装修公司il 消费者 一丙装修公司卜_ 图2 1 全装修房开发做法1 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 h 甲装修公司 装修标准一卜 冈织。 选择 i 乙装修公司卜一装修标准二i l 消费者 f = = i = _ r = = = 二 图2 2 全装修房开发做法2 一专业装修公司l i 材料或部品供应卜i p f 叫装修监理公司卜叫装修监理公司卜 图2 3 全装修房开发做法3 经过近几年全国各地全装修的实践，三种全装修模式逐步被人们所接受。一 是标准式全装修；二是菜单式全装修；三是集成式全装修，意即菜单式+ 工厂化 装修【1 3 】。标准式全装修由于设计单一，难以实现个性化需求，所以受到市场的 多方挑战；菜单式全装修是根据消费者的要求，提供几种不同风格和价位的菜单 供消费者选择，做到“装修简约化，装饰个性化”，是目前多采用的全装修模式； 集成式全装修带来了住宅装修的全新概念，且符合产业化的发展方向。开发商按 照统一的装修设计，将集团化购买、一体化装配施工、专业化的系统管理等贯穿 整个实施过程，实现部品工厂化专业生产，现场干作业的要求。 全装修在推广过程中面临的最大问题就是产业化程度不高，传统的住宅装修 采用的是手工作坊式的施工方式，其施工质量受工人技术水平的影响很大，而且 传统施工还带来了污染、噪音、扰民等诸多问题。集成式全装修通过采用标准化 设计、工厂化生产、整体化安装，减少了住宅生产过程中的现场操作，降低了劳 动强度，又消除了影响施工质量的人为因素。同时，进行集成式全装修有利于推 进住宅产业向集约化生产方式转变，有利于节约资源和保护环境，保持住宅建设 可持续发展。同时也有利于规范和净化装修市场，保护消费者的权益。探索工业 2 4 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 化全装修之路，实施新技术集成应用，也将会提高住宅的整体品质，提升企业的 品牌效应。 2 4 全装修商品住宅与传统装修房的区别 由于全装修房装修的主体是住宅开发商，而传统装修的主体是购房者。主体 的不同，造成装修在很多方面的巨大差异。 1 ) 装修时间的区别 全装修房的装修时间在土建完成以后购房者入住之前，不会对其他购房者形 成干扰，而后者装修时间是在毛坯房或初装修房交房后随个人入住时间而定，容 易对周围购房者形成干扰。 2 ) 装修设计的区别 全装修房由开发商统一对装修设计进行招标，对资质严格把关，多方案对比 并和土建设计相衔接，运用标准化、模数化和通用化的技术，为住宅的工业化装 修创造条件。传统装修房有的有装修公司设计，有的则没有专门设计，装修与装 饰同时进行，设计与土建脱节，经常改变管线和隔墙位置，破坏住房结构，会造 成不必要的损失。 3 ) 装修组织的区别 全装修房由住宅开发单位统一组织对装修旌工进行招标，对装修施工企业资 质严格把关，优选信誉好、水平高和具有工业化生产住宅部品的企业完成施工。 传统装修房多由规模较小的装修企业甚至马路游击队进行施工，无法对装修资质 进行把关，与购房者之间缺少稳定的合同关系。 4 ) 装修材料和部品采购的区别 全装修房由住宅开发单位和选定的装修公司对所有购房者实行统一的质量保 证和保修制度。同时全装修住宅为保险制度在住宅装修中的引入创造条件。传统 装修房多数无法得到正常保修和维护，钱到手人就走，更无保险可言。 2 5 开发全装修商品住宅应注意的几个问题 ( 1 ) 住宅全装修与住宅装饰的关系 住宅装修是指建筑物表面的美化和各种设备设施的安装和完善，以达到满足 2 5 东南大学工程硕士学位论文全装修商品住宅开发的研究与应用 基本功能使用要求的施工工艺过程。而装饰是指采用家具、布衣摆设、艺术品、 色彩、光线等不同组合，渲染烘托家庭居