（管理科学与工程专业论文）城市住宅微观区位选择及实证研究.pdf

摘要 城市住宅的微观区位成为决定其价值的关键因素。对我国城市住宅微观区位 选择的研究能够为住宅投资者和购房者的提供科学的依据，为我国城市住宅的合 理布局及住宅业可持续发展提供理论参考。 论文在系统讨论国内外城市住宅区位发展历程和研究现状的前提下，针对我 国城市住宅微观区位选择存在问题，以住宅互换论、过滤论、生态区位论等理论 为基础，结合我国社会经济的发展过程和市场经济体制的变革，从不同角度分析 了影响我国城市住宅微观区位选择的各种因素及其演变；研究了不同收入阶层城 市住宅微观区位选择的评价标准；提出了我国城市住宅微观区位选择的评价指 标；运用熵权法对层次分析法确定的评价指标权重进行了改进，将基于数据的熵 权法权重与基于专家判断的层次分析法权重通过线性加权法有机的结合起来，用 于对我国城市住宅微观区位选择的评价，降低了人为因素对评价结果的影响，并 进行了实证分析。 研究结果显示，城市住宅微观区位选择的影响因素具有时效性；居民的社会 属性、个人因素对于其住宅微观区位选择具有根本的影响；房价和经济实力对年 轻型家庭居住区位的选择具有约束作用，通勤成本决定了居住地选择的空间范 围；具有相同社会经济属性的群体趋向于选择相同的居住区位。本文的研究可为 政府相关部门、企业投资和居民选择住宅提供决策依据和参考。 关键词：城市住宅；微观区位；层次分析法；熵权法 a b s t r a c t t h em i c r o l o c a t i o no fu r b a nh o u s i n gi st h ek e yf a c t o rt od e t e r m i n ei t sv a l u e s t u d y o nt h es e l e c t i o no fc h i n a su r b a nr e s i d e n t i a lm i c r o 1 0 c a t i o nw i l lp r o v i d et h es c i e n t i f i c b a s i sf o rr e s i d e n t i a li n v e s t o r sa n dp r o p e r t yb u y e r s ，a n dw i l lp r o v i d eat h e o r e t i c a l r e f e r e n c ef o rr a t i o n a ld i s t r i b u t i o no fc h i n a su r b a nr e s i d e n t i a l h o u s i n ga n dt h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to ft h ed o m e s t i c i n d u s t r y o nt h ep r e m i s eo ft h es y s t e m a t i cd i s c u s s i o na b o u tt h ed e v e l o p m e n ta n dt h e r e s e a r c ho ft h eu r b a nh o u s i n gl o c a t i o na th o m ea n da b r o a d ，a n da c c o r d i n gt ot h e s o c i a la n de c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dm a r k e te c o n o m yt r a n s f o r m a t i o n , t h ep a p e r a n a l y z e sv a r i o u sf a c t o r sa n dt h ee v o l u t i o nt h a tm a yi n f l u e n c et h es e l e c t i o no fu r b a n r e s i d e n t i a lm i c r o - d i s t r i c t ，b a s i n go nt h eh o u s i n ge x c h a n g i n gt h e o r y , t h eh o u s i n g f i l t r a t i o nt h e o r y , e c o l o g yl o c a t i o nt h e o r ya n ds oo n i ts t u d i e st h ee v a l u a t i o nc r i t e r i a f o rd i f f e r e n ti n c o m eg r o u p st oc h o o s et h eu r b a nr e s i d e n t i a lm i c r o 1 0 c a t i o n , a n dp u t s f o r w a r dar a t i n gi n d e x t h ew e i g h to fe v a l u a t i o ni n d e xd e t e r m i n e db ya h pi s i m p r o v e db a s i n go ne n t r o p ym e t h o d d a t a - b a s e de n t r o p ym e t h o dw e i g h ta n dt h e a h p w e i g h tf r o ms p e c i a l i s t s e s t i m a t i o na r ec o m b i n e dt o g e t h e rb ym e a n so fl i n e a r w e i g h t i n gm e t h o d ，w h i c hc a nb eu s e di nt h ee v a l u a t i o no ft h eu r b a nr e s i d e n t i a l m i c r o - l o c a t i o ns oa st or e d u c et h ec o n t r i v e di n f l u e n c eo nt h er e s u l to ft h ee v a l u a t i o n c a s es t u d i e sa r ec a r r i e do u ti nt h ep a p e r t h er e s u l t ss h o wt h a ti ti st i m e s e n s i t i v et ot h ef a c t o r so ft h es e l e c t i o no fu r b a n r e s i d e n t i a lm i c r o l o c a t i o n t h ec o m m u n i t yp r o p e r t ya n dp e r s o n a lf a c t o r so fr e s i d e n t s h a v ef u n d a m e n t a li m p a c to nt h e i rs e l e c t i o n so fm i c r o - r e s i d e n t i a ll o c a t i o n t oy o u n g f a m i l i e s ，p r i c e sa n dt h ee c o n o m i cs t r e n g t hw i l lc o n s t r a i n tt h es e l e c t i o no fl o c a t i o n t h ec o s to fc o m m u t i n gd e c i d e st h es c o p eo ft h es p a c ew h e nt oc h o o s i n gt h e p l a c et o l i v e p e o p l eb e l o n gt ot h es a m es o c i o e c o n o m i cg r o u p st e n dt oc h o o s et ol i v ei nt h e s a m el o c a t i o n t h i sp a p e rs t u d i e sp r o v i d eb a s i sf o rd e c i s i o n m a k i n ga n dr e f e r e n c ef o r g o v e r n m e n td e p a r t m e n t s ，b u s i n e s si n v e s t m e n ta n dr e s i d e n t i a lh o u s i n g k e yw o r d s ：u r b a nh o u s i n g ；m i c r o 1 0 c a t i o n ；a h p ；e n t r o p ym e t h o d 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得垂注盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 虢叫龅期：炒夕年月侈日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤注态堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权鍪盗塞：堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 答皇嬲；沙尹 驯么参 i 膊哆b 导师签色易确 签字同期：力缈乡年月侈日 第一章绪论 1 1 研究背景与研究意义 1 1 1 研究背景 第一章绪论 住宅是人类生存的基本物质条件，也是人类最基本的投资与消费行为。随着 我国社会经济、文化的发展以及人民生活水平的提高，城市住宅由原来的单一功 能型消费转变为与文化、环境相融合的复合型消费。在满足居住需求的前提下， 城市居民已开始对住宅区位进行深层次的追求。住宅区位选择问题已经成为城市 住宅投资的重要影响因素，开展城市住宅微观区位研究具有重要的理论意义和实 践价值。 1 我国城市住房政策的发展历程 自新中国成立以来，我国城市住房政策的发展经历了两个阶段。 ( 1 ) 福利分房政策。新中国成立初期，我国实行的是福利分房政策，即由政府 或企业统筹计划建造职工住宅，目的是实现居者有其屋，是一种以满足基本生存 需要为目的的配给制度。这一时期国家实行的是高度集中的计划经济体制，土地 的商品属性没有得到体现，没有真正意义上的房地产市场，城市住宅建设也没有 体现消费群体对居住实际需求。 ( 2 ) 住房商品化政策。2 0 世纪8 0 年代，我国实行了城市土地有偿使用制度和 住房商品化制度。这两项制度解放了房地产开发企业和城市居民，使住房市场真 正开始步入市场经济的轨道。有关城市住宅的研究开始向多元化方向发展，城市 住宅的区位价值开始受到关注，并逐步演变为住宅投资分析中的决定性因素。 近十几年来，我国经济快速发展，人民生活水平有了显著提高，消费需求十 分旺盛。城镇居民收入水平的不断提高促进了消费结构的升级，住宅支出在城镇 居民支出中的比例大幅度提高。城镇居民选择住房时更加关注周边环境，城市住 宅区位的内涵不断拓展。 从需求的角度研究城市住宅区位，有利于避免在当前的住宅消费热点中房地 产开发企业投资和居民购房的盲目性，既能引导房地产开发企业根据市场需求， 在合理的区位建设相应的住宅，以满足不同类型和不同层次的居民对居住空间的 多样化需求，减少投资风险，又能帮助居民选择自己满意的住宅。 2 城市住宅区位理论的研究背景 第一章绪论 住宅区位理论最初出现在城市经济学的文献中。近几年来，国内外从事房地 产研究的学者开始将其引入房地产经济学中。这种学科间的理论移植在丰富了房 地产经济学内涵的同时也产生了两个突出问题：一是房地产经济学中所阐释的区 位理论往往不完整，存在一些重要的疏漏；二是区位理论没有很好地融入房地产 经济学已有的体系结构。 国外学者对住宅区位进行了大量的研究，发表了许多学术论文和研究报告。 我国学者借鉴地理学的经典理论“区位论”，逐步将住宅与区位结合，针对住宅 区位进行了许多相关研究，从房地产企业、住宅经济运行机制等各个角度，结合 不同城市的发展案例，对影响住宅投资区位选择的各种因素进行了分析。这些研 究一方面使关于住宅区位的研究趋于系统化、科学化，另一方面也使区位理论研 究开始深入到人们的生活领域。 本文以我国城市住宅微观区位为研究对象，将区位选择理论归纳到统一的逻 辑框架中，讨论城市住宅微观区位研究的理论基础，总结我国城市住宅微观区位 的演变规律和影响因素，研究其评价方法，目的是为我国城市住宅业的发展提供 理论和方法支持。 1 1 2 研究意义 国外专家学者一致认为，在影响房地产价值的因素中，第一是区位，第二是 区位，第三还是区位。区位成为评价房地产投资的重要标准。城市住宅区位研究 对住宅业具有至关重要的意义。 1 城市住宅微观区位研究为城市住宅的消费与投资提供科学依据 研究城市住宅微观区位选择能够为消费者购买住房和投资者进行理性投资 提供科学依据。房地产的不可移动性意味着它们所处的区位决定了其价值，即决 定房地产价值的关键因素是房地产的区位状况。对于住宅投资来说，微观区位的 选择更为重要，它直接决定了其自身价值和未来增值潜力。了解我国城市住宅微 观区位的演变规律，用发展的眼光分析住宅区位，能够使住宅消费与投资更加科 学化。 2 城市住宅微观区位研究能够提升城市居民生态环境意识 随着生活水平的提高和生态环境意识的觉醒，居民对居住区域生态环境的要 求也越来越高，居住环境及其可持续发展成为国际社会共同关注的热点问题。通 过对住宅区位理论和住宅区位生态价值理论的研究，在住宅投资过程中利用人力 资本将人造资本转化成为自然资本，形成新的自然环境。与生态环境紧密结合的 优质住宅在住宅市场中将更具竞争力，并引导住宅业的未来发展方向。 3 城市住宅微观区位的研究能够优化我国城市住宅布局，推动住宅业健康持 2 第一章绪论 续发展 对于我国城市住宅微观区位的研究能够促进我国住宅区位规划的健康、持续 发展，优化我国城市住宅的布局，引导我国人口居住分布合理化。该研究能指导 住宅开发商及相关部门理性开发土地，使住宅建设能够与其周围环境相互融合， 促进住宅业实现和谐发展。 优越的居住区位，在提升住宅价值的同时还提高了城市土地利用的科学性、 经济性，为城市发展注入活力。 4 城市住宅微观区位的研究为房地产开发企业提供决策支持 城市住宅微观区位的研究有助于引导房地产开发企业根据市场要求，在合理 区位建设相应需求的住宅，并通过对其目标客户群体和定价策略的合理调整使其 投资决策更加理性化，规避投资风险，减少资源浪费和商品房的滞销积压，促进 我国城市住宅业健康发展和城市空间布局的优化。 最后，城市住宅微观区位的研究为政府部门合理规划、开发以及管理城市居 住用地提供科学依据。 1 2 国内外住宅区位理论研究现状 1 2 1 国外研究现状 住宅区位是指住宅在城市区域中所坐落的位置及其相互关系。除了地理位置 外，也包含通勤的便利性以及对居住环境的偏好等因素。具体说来，住宅区位包 含了住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、学习、购物、就医、娱乐、出 行等通勤行为所需的交通成本以及该位置的自然环境、社会人文环境对居住者身 体和心理等方面的影响。 1 住宅区位理论研究 ( 1 ) 过滤论。过滤论主要从住宅区位格局的角度研究住宅空间分布的特点。其 代表人物主要有伯吉斯、霍伊特、哈里斯和乌夫曼n 嘲。 主要内容。伯吉斯对2 0 世纪2 0 年代美国城市化背景下的芝加哥进行实证 研究，将空间结果抽象化为城市空间结构的同心圆模型并指出：家庭收入与住宅 距城市中心的距离成正比，整个住宅格局呈“同心圆结构。这一理论具有偶然 性，并不适合所有的城市。 过滤论在霍伊特于1 9 3 9 年提出的城市空间结构的扇形中得到体现。通过对 美国1 4 2 个城市的地价资料及其变化的详细分析，他发现城市的增长并不像伯吉 斯模型中所描述的那样向各个方向均衡扩展而呈同心圆，而是在不同方向上有不 同土地利用方式及不同等级住宅的差异发展。城市交通干线延伸或者分布在环境 第一章绪论 条件较好的地段，构成集中在城市一侧的住宅扇面，并且越是高级住宅区越是向 郊区伸展；工业区则在居住区相对的扇面发展。因此，随着城市地域的不断扩展 就会形成由不同性质的扇面所组成的城市空间结构。 局限性。城市住宅过滤过程的结果是穷人选择城市中心区域，而富人选择 郊区住宅。过滤论存在政策实施上的不可行性，对社会变量对人类行为的影响研 究也欠全面，因此该理论具有很大的局限性。 ( 2 ) 互换论。2 0 世纪5 0 年代，温哥、阿伦索、穆斯、伊文斯等学者从城市土 地利用与交通系统的关系角度研究住宅区位问题，建立了互换理论1 。 主要内容。从经济角度出发，在消费者收入和其它商品消费一定的情况下， 一个家庭选择住宅区位的原则是在随着城市中心距离的延长而趋于下降的住宅 费用与趋于增加的交通费用之间进行互换，并选择综合费用最低的位置。 局限性。随着经济的发展，影响高收入阶层选择住宅区位的因素不仅局限 于交通费用和住宅费用，在满足基本生活条件的基础上会更多地考虑区位环境， 因此，互换论的应用在当今具有一定的局限性。 ( 3 ) 社会聚集经济。社会聚集这一概念是蒂鲍特在1 9 5 6 年最先提出的，而对 社会聚集经济较完整的叙述则是伊文思在其所著的城市经济学中完成的。伊 文思将除人们要求当地政府提供的一些种类独特的服务以外的三种非经济因素 的影响概括为社会聚集经济，用来说明类型相同的人们希望彼此住得近些的非经 济类原因。这三种因素是： 人们具有一种想同他们所期望的、容易结交为朋友的人住得近些的倾向； 需要相同服务的人往往住在一起。这是因为，由于它们在供应方面的规模 经济，这些服务只有在具有足够大市场的情况下才能提供，一经提供就会吸引需 求相同的人住进这一地区； 人们都希望有一个良好的自然环境，而高收入阶层更容易达到这一目的， 所以那些具有优良自然环境的地区，趋向于成为高收入者的聚居区。 住宅区位的发展导向与土地区位理论的发展导向一致，并以土地区位理论的 发展为基础。通过对社会需求的研究能够更好地明确住宅区位选择的影响因素。 西方地理学家、人口统计学家以及社会学家等自2 0 世纪5 0 年代开始对城市 居民居住区位决策行为进行了探索和研究，居住区位选择反映了城市居民住房消 费行为在空间上的价值取向，因此，居住区位选择直接受到住房市场和居民社会 属性的影响盯q 们。 ( 4 ) 研究角度。从研究角度来看，大致可分为微观和宏观： 微观研究主要是基于消费者个人追求效用最大化假设的前提，探讨居民购 房选择行为的内在机理。阿伦索、穆斯等主要从经济区位论的角度研究居住区位 4 第一章绪论 模型；哈夫、奎格里以及罗斯从迁居角度研究居住选择；布朗、穆瑞、斯比尔以 及斯密斯从区位选择的行为角度来研究居民住宅区位的决策。1 羽。 宏观研究主要是基于经济学的市场均衡理论，探讨居民总体迁移行为发生 的概率与人口统计特征、社会经济状况和住房现状之间的联系，代表学者有哈伯 特、斯蒂文、威尔森、斯蒙思等。哈伯特从宏观经济平衡视角来研究区位的最佳 布局；斯蒙思主要从统计角度研究住房与市场之间的关系n 射。 2 住宅区位选择模型 ( 1 ) 迁居与区位选择的行为模型。关于居住区位再选择微观行为模型的先驱研 究者是布朗和穆瑞，他们将心理学引入了居住区位选择行为研究中，提出了迁居 决策模型。其理论基础是“效用空间 或对居住环境的满意度评价n 钔。 原理。该迁居模型认为，迁居原因来自于内部需求和外部居住环境的刺激。 当现有居住空间效用与居住需求差距较大时，就需要寻找新的住宅。居住空间的 搜索和评估是界定在一个“感知空间 的子集中，或者是家庭拥有大量信息比较 熟知的空间。如果考虑时间因素的制约，空间效用是一个连续判断的评估过程。 迁居是空间效用不断修正中的偶然决策。 布朗和穆瑞建立了迁移和搜寻决策的两阶段模型，强调迁居是由于对现有住 房不满意引起的，但只有当期望搜寻的效用超过现有的效用时，迁居才会发生。 克罗尼利用实地调查数据和统计数据对现在居住与搜索偏好间的统计关系进行 实证研究，得出的结论与布朗一穆瑞模型关系相反，“非常不满意”的居民中， 有3 1 不去搜寻新的居住，而“非常满意 的居民中，有3 3 却在一年内去选 择新住宅。 考虑迁移压力和惰性的迁居模型。哈夫和克拉克在布朗和穆瑞的研究基础 上建立了压力和惰性的概率模型，在哈夫和克拉克的模型中，将“不满意”定义 为家庭与其环境失去协调，不满意的程度是随着时间增加而增长；阻止家庭迁移 的因素被看作是一种惰性，它也随着时间增加而增长；不满意和惰性的平衡是居 住迁移的时间函数。 e n 表示迁移概率，即： 鼻f ) 研一引，觏) 尺( 1 - 1 ) 鼻f ) = o ，当s ( f ) r ( r ) s ( ，) 表示随着时间f 增加，带来的迁移压力，r 表示随着时间f 增加，所形 成的迁移阻力。上述第一个公式表示随着时间增加，当迁居压力大于阻力时，迁 居概率就会增大；第二个公式表示随着时间的增加，当迁居压力等于或小于迁居 阻力时，迁居变得不可能。 第一章绪论 考虑不确定家庭行为的区位再选择模型。家庭的迁移选择是以效用最大化 为前提的。斯密斯以不确定家庭行为下的理性决策为基础建立模型：家庭住宅消 费在短期内是固定的，效用最大化是基本的约束条件。在t 时间的搜寻行为反映 了在区域i 内搜寻期望效用e j ( u 口) 和可获得的最佳效用u 矗之间的比较和判断。 少= e 占) - u 口 ( 1 2 ) 如果对任何i 都有沙 0 ，搜寻行为将会发生；在任何时间内搜寻行为将发 生在区位压力最大的街区，即取的最大值。 局限性。上述模型的缺陷是收入因子没有明确地体现在模型中，“住房需 求”这个不明确的概念是满意与否的唯一测度指标，经济学中所讲的需求概念是 在价格和收入基础上的效用最大化，而住房需求掩盖了决策过程的作用机制：同 时，从模型概念到经验假设验证比较困难。 迁居行为是一个与家庭决策相关的过程，行为模型主要是侧重个体行为与经 济因素之间的关系分析，注重个人对环境的感知、评价和决策，在一定程度上阐 明了家庭住房选择行为的内部原理。但对影响家庭迁居的社会因素和社会结构与 个人住房选择行为之间的相互关系缺乏深入研究。 ( 2 ) 居住区位选择的重力与熵模型。斯蒙思利用传统的社会重力模型分析住宅 区位再选择的空间形式。传统的重力模型假定两个地点之间的相互作用与两个地 点之间的相互吸引的特性成正相关，与两个地点相互作用的成本呈负相关，用两 地之间的基础信息以及距离来解释家庭区位的形成，研究原居住地的推力指标、 目的地的吸引力指标以及可行性因素。 由于重力模型无法对家庭由于居住区位选择引起的流动性进行全面的解释， 所以逐渐被熵模型所取代。 熵模型从宏观层面提出了三条严格的限制性假设： 某区域的住宅数量必须和区域内所具有的工作职位数相等； 区域内从工作地到居住地的流量必须和区域内住房市场所具有的住房供 给数量相等； 从工作地到居住地的所有费用必须等于系统的总体成本。 流量的熵最大化方法可以测度系统处于特定状态时的概率。住宅区位的熵最 大化模型是建立在宏观层次上的家庭住宅区位再选择模型，而不是基于微观层次 的个人行为选择模型。熵模型可以解释家庭聚集过程，预测人口迁移的方向，但 无法精确分析人口移动与迁移距离之间的定量关系。 ( 3 ) 居住区位选择的随机效用模型。离散选择与随机效用分析方法为住房选择 行为建立了一种动态模型结构，并把微观和宏观研究进行有机结合。 模型分析。奎格里等使用l o g i t 模型来研究住房需求，模型表明家庭从限 6 第一章绪论 定样本中选择居住的概率。该概率取决于家庭期望通过选择特定住房而获得的效 用。效用u 可由函数p 和干扰项 来表示，z 表示家庭的社会经济状况和家庭居 住诸要素，d 是彳的函数；干扰项f 表示因个人偏好不同而导致的偏离人口平均 效用的未知量，用于测算误差。 u 加= d ( x i ) + 厶 ( 卜3 ) ，表示第i 个可选择住宅；表示第n 个家庭；表示第以个家庭的第i 个选 择的特征向量的参数。在效用最大化和理性选择的假设条件下，第，1 个家庭随机 选择住宅i 的概率等于对第托个家庭来说i 的效用( 吸引力) 大于或等于其他任何 ，可选择的i 的效用概率。 局限性。离散选择和随机效用模型在住房市场选择中得到广泛应用，其中 已经从迁移或不迁移决策的l o g i t 选择扩展到多种区位的多项l o g i t 选择。但传统 的回归模型在计算家庭迁移的概率时，会遇到很多困难。由于传统的回归模型违 背不变的误差方差或古典线性回归模型的同方差假设，而且还会导致系数方差的 估计偏差，因此离散选择和随机效用模型有待于进一步完善改进。 ( 4 ) 居住区位选择的宏观经济平衡和统计模型 哈伯特和斯蒂文建立了居住区位选择的宏观经济平衡模型，主要用来确定 新迁移的住户在居住地的最优布局。该模型认为，对于一个有着固定总预算的家 庭而言，每个家庭都有节余最大化的努力，这将导致家庭在各个不同居住地都有 选择的可能，没有哪个家庭可以通过迁移来增加其节余而不减少其他家庭的支 出，同时也不减少总体支出。模型的节余以租金能力表示，总的租金支付能力达 到最大将达到最优区位。 哈伯特和斯蒂文的模型是属于宏观研究层面，但它可以进一步分解为以家庭 为单位的微观结构，该模型对家庭租金最大化的线性处理依赖于对家庭居住区位 选择和土地限制因素以及家庭住宅区位选择的相互作用的假设：同时家庭和土地 的约束确保了土地供应和区位需求之间的结构一致性，而这种一致性对平衡模型 是至关重要的。 居住区位选择的宏观统计模型以马尔可夫链模型为代表。随机过程的马尔 可夫链模型在城市内部住宅区位的再选择过程中得到了广泛的应用，它假定家庭 的住房历史对将来的住宅区位选择不产生影响，选取家庭和空房转换率为参数。 马尔可夫链模型可以对相互依赖的住房子市场进行量化研究；斯蒙思等分析了在 所定义的区域内住宅区位选择的形式，其他学者对家庭与住房之间的相关性进行 了探索，并进一步分析了住房市场之间的空房转换率。 马尔可夫链模型是一种描述性的统计模型，不能对住宅区位选择过程进行合 理的解释，而且统计属性的实现依赖于参数稳定性的假设。近年来许多学者对这 第一章绪论 一模型进行了更深层次的研究，穆瑞等把家庭的住房占有率与邻里变化进行相关 分析，有的学者开始已运用确凿的数据进行分析n 钥。 1 2 2 国内研究现状 欧美国家关于城市家庭居住区位选择行为的研究是在成熟的市场经济体制 和特定的政治体制与文化背景下进行的。由于政治、经济以及文化等方面的差异， 我国城市住宅区位选择行为与欧美相比，既有相同点，也有不同点。欧美国家已 有的研究成果在一定程度上对我国城市住宅区位选择行为的研究具有重要的借 鉴意义。 从研究层次看，我国现有研究多以宏观研究为主，而对住宅区位选择行为的 微观研究重视不够。国外专家、学者从宏观和微观两个层次对住宅选择行为进行 了深入的研究，因此，加强对我国城市住宅微观领域研究，揭示在我国现有的政 治、经济以及文化背景下的城市住宅区位选择行为的内部规律是非常必要的。 从研究方法看，我国现有研究多以定性研究为主，定量研究不足。国外关于 住宅区位选择行为已经建立了成熟的数学模型，这对我国城市住宅区位选择行为 研究奠定了基础，从方法论上为我国城市住宅区位选择行为的研究提供了重要指 导。 中国住宅业发展经历了由计划机制到计划机制为主市场机制为辅的阶段，再 到以市场机制为基础的保障性、市场性双重运行机制阶段，但对中国城市住宅区 位的研究相对较少。 目前国内专家、学者从不同角度对我国城市住宅区位进行了研究。 1 城市住宅区位选择的影响因素研究 ( 1 ) 房价、收入阶层分化、居民社会属性、交通通达性以及环境偏好是影响城 市居民住宅区位选择的基本因素。张文忠h 阳等认为：房价的高低是决定城市居民 住宅区位选择的客观条件，一旦居民确定了自己愿意支付的房价时，实际上其住 宅区位空间也就大致确定了。住宅区位的交通通达性和环境条件同样是影响居民 住宅区位选择的重要客观条件，而且居民自身的社会属性及其对不同区位和环境 的偏好也影响着住宅区位选择的过程和结果。 ( 2 ) 在市场经济条件下，社会聚集是影响住宅区位的重要因素。董昕n 钔总结了 不同类型住宅区位的主导因素，包括： 中高档公寓选址。起主导作用的区位因素是决定区位通达性的就业区、商 业区、城市公共设施的位置、交通运输条件以及地价。 以经济适用住房等为代表的普通住宅区位选择的主导因素是地价和城市 规划。经济适用住房等的建设用地是通过行政无偿划拨的，因此，房地产开发商 对这类住宅的选址范围就被限定在政府可无偿划拨的土地上，而政府为了尽量减 少土地收益方面的损失，往往选择城市边缘或近郊的土地，这就决定了普通住宅 第一章绪论 多分布于城市的边缘带或近郊区。 对于别墅选址起主导作用的区位因素是自然条件。别墅这类住宅的需求者 无疑属于中国城市居民中收入最高的阶层，他们更多的注重自然环境，追求享受 型的居住条件，并大多拥有汽车这一便捷的交通工具，愿意并能够承担居住地与 市中心距离较远而造成的额外支出。 ( 3 ) 从房地产企业的角度研究住宅区位的影响因素和选择原则，将区位因素分 为硬区位因素和软区位因素。程海燕、施建刚啪1 认为居住用房地产应考虑周围环 境、交通通讯、社会文化环境、购物出行的方便程度以及地租等因素。 ( 4 ) 通过对商品住宅价格空间分布规律的分析，研究各区位因子对价格空间分 布的影响。蒋立红、李庆花心认为在影响商品住宅价格分布的诸区位因素中，交 通条件的影响程度居第一位。在2 0 世纪9 0 年代中期，上海市居民在选择住宅时 还不重视环境条件，因此居住环境对住宅价格几乎没有影响。 2 城市居住区位格局研究 我国现行的住宅经济运行机制是以市场机制为基础的保障性、市场性双重运 行机制，住宅区位格局的形成受市场需求和政府行为的双重影响，因此，住宅区 位格局的形成主要受房地产开发商、居民选择与政府行为的影响。 ( 1 ) 2 0 世纪9 0 年代中期我国大城市居住区位演变趋势和基本规律。杨盛元啪1 通过对重庆市居住区位变化的分析，认为城市人口与居住区位的分布，与产业分 布一样表现出集中分散的交替过程和集中的总趋势，并将居住区位分为串珠 式、商住式、特殊社区、别墅式以及卧城式五种形式。 ( 2 ) 通过对中国城市居民生活中最基本的组织单位的考察，得出中国城市 内部生活空间结构由三个层次构成：由单位构成的市民基础生活圈；以同质单位 为主形成的低级生活圈；以区为基础的高级生活圈。这种特殊的生活空间使居住 空间也相应地呈现出三个居住地带。 3 居住区位选择行为研究 ( 1 ) 以聚集效益代替了阿隆索互换论公式中的交通成本，研究居民的居住选址 行为及由此导致的居住分异。江曼琦瞄卅认为在一系列假定条件下，不同区位上居 民居住的效用水平，本质上是由可支配收入、聚集效应、租金水平的变动决定的， 而租金大小又取决于聚集效应。从模型分析中得到结论：居住用地密度呈距离衰 减；需求差异决定居住区的分区；区位偏好和收入约束决定居住形态。 ( 2 ) 向大庆3 研究认为区位、居住区整体环境以及单体居住品质三个因素是影 响人们的选房标准和消费价值的主要因素。 4 居住分异研究 ( 1 ) 北京市民已经开始具有西欧和北美的中产阶级的消费特征，但是这种社会 分化仍处于初级阶段，因此，北京目前仅出现少量的高档住宅区。张文忠珏乱研究 北京市由于富裕阶层的出现所产生的居住社会分异现象证实了上述结论。这种趋 9 第一章绪论 势继续发展下去会加深和扩大北京的社会分化，在逐渐开放的土地市场和收入分 化的共同影响下，居住区的分异会逐渐明显，出现明显的富人居住区。 ( 2 ) 居住分异是住宅市场空间分化与个体行为交互作用的结果，并从动力机制 和社会结果两个角度提出了居住分异的模式。吴启焰晗钉在南京市居住空间分异 特征及其形成机制一文中以南京市为例，研究我国大城市居住空间分异的历史 演化特征机制，证明了上述观点。 1 2 3 总结 1 国外研究成果具有重要参考价值 国外有关住宅区位的经典理论和近期研究都对我国的研究具有重要的借鉴 意义。当前的社会学研究思潮表现出两个明显特征：一是采用数学方法建立模型 对居民的择居行为进行模拟；二是在对居住区位影响因素的研究中，除了传统的 交通可达性外，更重视居民和家庭社会特征的影响，而且已较为深入细致地分析 了这些社会特征如何对居住区位产生影响。 我国在相关领域的研究尚存在诸多不足之处。我国对居住格局的研究，已在 一定程度上揭示了在我国特殊的城市发展背景下形成的居住空间，而且对居民择 居行为和居住空间分异也进行了初步的探讨和研究，提出的思想和观点还不够成 熟、不够系统，对住宅区位选择的机制与演变规律的揭示不够，这些都有待进一 步深入研究。 2 国内外城市住宅区位研究的区别 我国的经济发展水平较西方发达国家落后，城市化进程较发达国家滞后，这 就决定了我国城市中高收入阶层的居民较少，仍以中低收入居民为主，而且城市 郊区化还未发展成熟，因此国外的研究成果不能完全适用于我国。 我国的市场经济体制发展尚不完善，市场还不健全，住宅区位还不能完全由 经济规律影响和调控。 我国没有种族、民族分异，也就不会出现住宅区位的种族、民族分异现象。 同时，我国在家庭观念、文化观念等方面也存在一些不同于国外的情况。 因此，我国应借鉴国外的经典理论和思想，特别是他们的研究思路、思维方 法和技术手段，与相关学科紧密结合，充分考虑我国的现实情况，挖掘和探索更 具理论性、系统性和普遍适应性的理论与方法，从而形成中国特有的城市住宅微 观区位选择的演变规律。 1 3 我国住宅微观区位存在问题 从对我国城市住宅区位发展现状的分析中可以看出，我国住宅业发展受经济 发展程度和宏观政策的制约，与西方发达国家的住宅区位发展相比还存在一些问 l o 第一章绪论 题。 1 人口迁移影响城市住宅微观区位选择 对于发展中国家，人口的增长对于城市住宅业的发展是_ 个重大的影响因 素，而目前住宅建设向高层高密度发展的趋势反而助长了人口向城市中心迁移的 力度。因此，政府应引导开发商应选择合理的住宅微观区位，以反作用力抑制人 口的过度迁移，保证城市建设与住宅布局的合理性和健康发展。 2 缺乏对不同收入群体选择住宅微观区位的研究 受我国住宅经济政策和经济利益的影响，住宅投资方向偏向于高档别墅和在 国家政策指引下建设的经济适用房。对于我国居民收入分层导致空间分异问题的 研究尚不够深入，不同阶层的居民对其住宅区位的满意度有待提高。 3 城市住宅微观区位的环境问题亟待解决 随着生态住宅受到关注程度的日益增大，生态环境已成为影响城市住宅微观 区位选择最重要的因素之一，而我国目前中低档住宅小区的环境问题仍有待改 善。我国城市住宅微观区位在维护、营造生态住宅环境方面仍需大力加强。 通过对我国城市住宅微观区位选择的研究，探讨影响我国城市住宅投资者与 居民进行微观区位选择的关键因素，促进城市土地的合理布局和利用，为解决上 述问题提供参考。 1 4 论文主要内容与研究框架 1 4 1 论文主要内容 本文针对我国城市住宅区位发展现状，在分析国内外住宅区位选择研究现状 的基础上，阐述了我国城市住宅微观区位选择的理论基础；结合中国具体国情讨 论了我国住宅微观区位选择应遵循的评价标准；提出了我国城市住宅微观区位选 择的评价指标，并将层次分析法和熵权法相结合用于对我国城市住宅微观区位评 价；通过对具体案例的分析，阐明我国城市住宅微观区位选择的方法并得出结论， 为我国住宅微观区位理论和实践的发展提供参考。论文分为如下六个部分： 1 第一章绪论。阐述论文的研究背景和意义，在对住宅区位的国内外研究现 状进行分析的基础上提出论文的研究内容。 2 第二章城市住宅微观区位选择研究的理论基础。重点讨论城市住宅微观区 位选择所需的互换论与过滤论、克鲁格曼新经济地理模型以及生态区位理论等。 3 第三章我国城市住宅微观区位选择的影响因素与演变。结合影响我国城市 住宅区位选择的宏、微观影响因素，依据我国经济运行体制的变革，分析出我国 住宅微观区位选择的演变规律。 4 第四章我国城市住宅微观区位选择的评价标准。根据我国不同收入阶层微 第一章绪论 观区位选择的影响因素，研究城市住宅微观区位选择评价标准。 5 第五章我国城市住宅微观区位选择的评价指标与评价方法。上述研究的基 础上，提出评价指标选取的指导思想、选取原则、评价指标以及评价方法。 6 第六章我国城市住宅微观区位选择的实证分析。以北京市青青家园住宅小 区为例进行分析，得出论文研究结论，指出论文存在不足以及未来发展趋势。 1 4 2 研究框架结构 论文的研究框架结构如图1 1 所示。 绪论 研究背景、研究意义、研究现状、存在问题 + 城市住宅微观区位选择研究的理论基础 互换论与过滤论、克鲁格曼地理模型、生态区位理论 i 城市住宅微观区位选择的影响因素与演变 宏、微观影响因素、住宅微观区位选择演变规律 i 城市住宅微观区位选择的评价标准 不同收入阶层的区位选择、微观区位选择评价标准 i 城市住宅微观区位选择的评价指标与评价方法 评价指标、评价方法 i 城市住宅微观区位选择的实证分析 实证分析、论文研究结论与不足、发展趋势 图1 - 1 论文研究框架结构图 1 2 第二章城市住宅微观区位选择研究的理论基础 第二章城市住宅微观区位选择研究的理论基础 随着世界经济的发展和社会的变革，先后出现了许多对城市住宅区位选择产 生重要影响的、有代表性的理论。 2 1 互换论与过滤论 2 1 1 互换论 1 阿伦索区位平衡理论 阿伦索提出的区位平衡理论认为：一个家庭的固定收入将用于住宅消费、交 通消费以及购买其他商品。其数学模型为： y = 木z + 鼻f ) 木g + k ( 2 - 1 ) 其中，】，表示收入；p 表示其它商品单价；z 表示其它商品数量；鼻n 表示 距市中心t 处单位面积的地价；g 表示住宅占用土地面积；k m 表示距离市中心t 处的交通费用。 该模型表明，假定城市居民的收入与爱好相同，其选择的住宅如果越靠近市 中心，租金就越高、占地越小；如果越远离市中心则租金下降所占的面积增大。 2 住宅互换论 温哥和阿伦索从城市交通费用和住房费用相互关系的角度提出了住宅区位 的互换论。 ( 1 ) 互换论基本观点。假设城市地形均质，服务和就业中心唯一，交通运输在 各个方向上都可行，住宅消费中除住房面积外没有额外的支出。在一定收入水平 和生活费用下，居民选择住宅时通常要在交通费用和住宅费用之间寻求一种平 衡。 该理论认为，一个家庭在选择住宅区位时是随着城市中心距离的延长在趋于 下降的住宅费用与趋于上升的交通费用之间进行“互换”，从中挑选住宅综合费 用最理想的位置。 ( 2 ) 住宅与交通消费的收入弹性比较。如果不同家庭的区别仅在于收入水平不 同，那么，住宅选择完全取决于住宅消费的收入弹性与交通消费的收入弹性比较。 当住宅需求具有收入弹性、而上下班的交通费用不具有收入弹性时，家庭收入增 加将会促使住宅的需求面积有较大的增加，而交通费用的增长额却并没有什么变 第二章城市住宅微观区位选择研究的理论基础 化，这时高收入家庭会以较高的价格租用周边位置的住宅。当住宅需求不具有收 入弹性、而交通消费具有收入弹性时，高收入家庭会选择居住在城市中心位置细1 。 2 1 2 过滤论 过滤论主要是从居民收入和人口迁移的角度研究居住区位层次的划分。 1 从居民收入角度研究过滤论 伯吉斯在同心圆城市地域结构理论中从收入引起的居住分异现象角度对住 宅区位进行了研究，其中，用归纳方法总结和说明了住宅区位模型，也被称为住 宅区位的“过滤论 。城市住宅由中心到外围依次为工人住宅区、中产阶级住宅 区和高收入住宅区。这种住宅格局的出现是通过家庭搬迁的过滤机制实现的，也 就是说，随着城市化的进展和城市地域的向外拓展，最富裕的家庭迁移到城市外 围环境较好的新住宅区，而他们曾经居住的老住宅区则成为低收入者的住宅区。 其结果是住宅不断向更低收入的居民过滤，而居民则向更高级的住宅过滤。 2 从人口迁移角度研究过滤论 城市地域的扩展和社区的演变主要是由于外来人口的不断侵入以及由此引 发的一系列地域演替过程而导致的。在人口快速城市化的地域中，一方面，大量 外来人口涌入城市，并且成群结队地居住在求职及生活便利的市中心区；另一方 面，市中心区的原住人口由于忍受不了外来人口入侵而引起的住房拥挤和环境恶 化等压力纷纷向外迁移，市中心区的原有住宅逐渐地大部分或全部被外来人口所 占据，并且形成不同种族的聚居地区。因此，城市出现了一种类似于新陈代谢的 人口迁移现象：新到的外来人口进入城市，取代市中心区的原有人口，而他们又 被再后来进入的人口所取代；原住居民和早期迁入的居民不断向外迁居。正是在 这种不断发展的进入迁出演替过程中，不同社会群体出现居住上的空间分 化，形成一些专门化的社区或隔离区，从而决定了城市居住空间结构。 3 住房过滤模型 依据上述理论形成的住房过滤模型相继引入了住房的耐久性与住房质量等 级、区位条件和经济增长因素，对住房市场的结构性问题从微观的角度进行定量 的分析，近年来得到了较大的发展。 住宅过滤模型描述了不同住宅子市场之间的相互作用，以及住宅从一种用途 转移到另一种用途的过程。过滤模型需满足如下适用条件： ( 1 ) 住宅商品化。住宅过滤模型有赖于完备的住宅市场，住宅的商品化是过滤 的基础。但作为人类生活的基本需求，政府须对住房市场进行积极的干预和调控， 并向中低收入居民提供基本的住房保障。因此，我国住房商品化的含义是在市场 调节的前提下，有由政府宏观调控、提供住房保障的市场，即经济适用住房等的 1 4 第二章城市住宅微观区位选择研究的理论基础 建设与出售。