（工商管理专业论文）大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价.pdf

摘要 大连软件园股份有限公司产业楼丌发主要依靠外部融资，现金流入则完全依 靠租赁收入，导致产业楼的投资回收期与贷款偿还期不匹配。2 0 0 4 年，国务院 和央行施行了紧缩的宏观龠融政策，进一步增大7 大连软件园股份有限公司的融 资难度，同时银行贷款和工程贷款接近偿还期，2 0 0 5 2 0 0 7 年资金链十分脆弱。 本文通过文献检索和实地调研，对大连市软件园、大连市产业楼开发：大连 市房地产行业融资方式的现状和发展趋势进行了分析，得出大连市软件园、大连 市产业楼开发市场具有较高的投资回报率和增值潜力，大连市房地产行业可能的 融资渠道。同时，对技术经济评价方法和融资理论进行了综述，论述了技术经济 学中方案评价指标、比选程序及融资方案的构建原理。在行业现状和发展趋势分 析的基础上，结合融资理论，构建_ 用于解决大连软件园股份有限公司资金链脆 弱问题的产业楼运营方案。利用技术经济学方案评价指标和比选程序，对备选方 案进行t n 算和比较，得出了大连软件固股份有限公司可以采用的方案，并给出 了实施建议。 本文的研究结论对于大连软件园股份有限公司解决融资问题、稳定资余链具 有现实意义，对于中国房地产行业拓宽融资渠道、缓解还贷压力也具有一定的指 导意义。 关键词：大连软件园：资金链；运营方案；技术经济评价。 a b s t r a c t t h ee x p l o i t u r eo fb u s i n e s st e a le s t a t eo fd a l i a ns o f t w a r ep a r kj o i n t - s t o c kl t d m a l n l yd e p e n d s o no u t s i d e f i n a n c i n g ，b u t t h er e t u r nc a s hf l o wl i e so nt h et e n t s c o m p l e t e l y , a sl e a d st ot h em i s m a t c hb e t w e e nt h ep a y b a e kp e r i o do f i n v e s t m e n ta n d t h er e f i , m d i n gp e r i o do f1 0 a n s h a2 0 0 4 t h es t a t ec o u n c i lo fc h i n aa n dt h ep e o p l e s b a n ko fc h i n ap u ti nf o r c em a c r o s c o p i c a lr e t r e n c h m e n tp o l i c y , w h i c hi n c r e a s e st h e d i m c u l t yo ff i n a n c i n go fd a l i a ns o f t w a r ep a r kj o i n t - s t o c kl t d m e a n w h i l et h el o a n s f r o mt h eb a n ka n dt h eb u i l d e r sa r ec l o s et ot h er e f u n d i n gp e r i o d ，s ot h ef u n d c h a l n f r o m2 0 0 5t o2 0 0 7b e c o m e sw e a k t h r o u l 曲t h e l i t e r a t u r er e v i e wa n d 恤e p r a c t i c a lc o n s u l t i n g ，t h i sp a p e ra n a l y s e st h e p r e s e n ts i t u a t i o n sa n d t h ed e v e l o p i n gw e n d so fd a l i a ns o f t w a r ep a r k ，t h ee x p l o i t u r eo f b u s i n e s st e a le s t a t ei nd a l i a n a n dt h ef i n a n c i n gw a y so f d a l i a nr e a le s t a t e t h i sp a p e r f i n d st h a td a l i a ns o f t w a r ep a r ka n dt h ee x p l o i t u r eo fb u s i n e s sr e a le s t a t ei nd a l i a n h a v eah i g hr a t eo fr e t u r r lo ni n v e s t m e n ta n de x c e l l e n ti n c r e m e n tp o t e n t i a l ，a n dg e t s s e v e r a lf e a s i b l ef i n a n c i n gc h a n n e l s t h i sp a p e rr e v i e w st h ee v a l u a t i n gm e t h o d so f t e c h n o l o g i c a l e c o n o m i c sa n d f i n a n c i n gt h e o r i e s ，a n d d i s s e r t a t e st h e p r o j e c t e v a l u a t i n gi n d e x e s o f t e c h n o l c g i c a le c o n o m i c s ，c o m p a r i n g c h o o s i n gp r o c e s s ，a n d t h e p r i n c i p l e so ff i n a n c i n gp r o j e c tc o n s i 2 u c t i o n b a s e do nt h ep r e s e n ts i t u a t i o n sa n d 也e d e v e l o p i n gt r e n d so f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y , w i t ht h ef i n a n c i n gt h e o r i e s ，t h i sp a p e r c o n s t r u c t ss e v e r a lo p e r a t i n gp r o j e c t so ft h eb u s i n e s sr e a le s t a t eu s e dt os m o o t ht h e w e a k n e s so ff u n d c h a l no fd a l i a ns o f t w a r ep a r k u s i n gt 1 1 ep r o j e c te v a l u a t i n gi n d e x e s o ft e c h n o l o g i c a le c o n o m i c sa n dc o m p 耐n g c h o o s i n gp r o c e s s ，t h i sp 印e rc a l c u l a t e s a n dc o m p a r e st h ep r o j e c t s ，a n df i n d st h ef e a s i b l eo n e s t h i sp a p e ra l s og i y e st h e s u g g e s t i o n s o n i m p l e m e n t i n g t h ec o n c l u s i o ni s p r a c t i c a l l ys i g n i f i c a n t w h e n w ec o n s i d e rt h e f i n a n c i n g s o l u t i o na n dt h e s t r e n g t h e n i n g o ft h ef u n d - c h a i no fd a i j a ns o f t w a r ep a r k t h e c o n c l u s i o ni si n s t r u c t i o n a lt ot h ew i d e n h a go ff i n a n c i n gc h a r m e la n dt h ea l l e v i a t i o no f r e f u n d i n gp r e s s u r e ，t o o k e yw o r d s ：d a l i a ns o f t w a r ep a r k ：f u n d c h a i n ：o p e r a t i n gp r o j e c t ： t e c h n o l o g i c a le c o n o m i c se v a l u a t i o n 大连理工大学e m b a 学位论文 原创声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下丌展研究工作 所取得的成果。除文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含任何其他 个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得大连理工大学或其 他教育机构的学位或证书而产生的成果( 如学位论文等) 。对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明，本人完全意识到本声明的法 律后果，并愿为此承担一切法律责任。 学位论文作者( 签字) ： 日期：年月曰 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位论文版 权使用规定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的 的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理工大学可以将本学 位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存和汇编学位论文。 保密口，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密口。 ( 请在以上方框内打“4 ”) 4 名l 作者签名： 2 ：i 指导导师签名 年一月一同 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 1 引言 1 i 研究背景 1 1 1 企业基本情况 大连软件园股份有限公司( 以下简称“大连软件园公司”) 是开发大连软件园 的主体企业，负责大连软件园的基础设施建设、环境建设、招商引资、产业服务 和大连软件园综合管理等业务。该公司在大连软件园的开发与经营模式运作方面 采用面向客户以写字楼长期租赁为主营业务，同时包括物业管理、人才招聘、培 训、组织管理软件开发团队、为国内外软件开发和信息服务企业提供适合其需要 的商务空间和人力资源解决方案等业务。 大连软件园作为“大连软件产业国际化示范城市”的核心项目，是大连市政 府为推动信息化建设于1 9 9 8 年立项兴建的专业化软件园区。大连软件园位于大 连市西南部星海湾畔的高教科研文化区和高新技术产业区。在国家、省、市各级 领导和主管部门的关怀和支持下，大连软件园先后被国家科技部认定为“国家火 炬计划软件产业基地”，被国家发改委和信息产业部联合授牌和命名为“国家软 件产业基地”，被国家发改委、商务部、信息产业部联合命名为“国家软件出口 基地”。被誉为中国发展速度最快、最具国际化特色的国家级软件园。 大连软件园公司在大连软件园一期规划建设时，共开发土地面积为2 9 8 平 方公里，目前己投入资金3 0 亿元，建成4 5 万平方米的产业开发、教育培训设施 和4 0 万平方米的生活配套设施。大连软件园二期工程规划沿旅顺南路，可建设 用地面积约1 0 平方公里，可开发建筑面积4 0 0 - 5 0 0 万平方米，总投资预计愈 1 5 0 亿元。 1 1 2 问题的提出 本论文主要针对大连软件园公司在大连软件园建设项目中产业楼的资金运 营情况进行分析。产业楼是一个比较宽泛的概念，从功能上来看，一切为商务活 动服务的不动产都可以称之为产业楼，其中写字楼、商住服务公寓、酒店式公寓 都是产业楼的典型产品。大连软件园公司投资建设的产业楼全部为写字楼。 大连软件园公司建设的产业楼共有1 l 栋，总建筑面积1 5 4 ，0 5 8 平方米，总 投资5 4 亿元。各产业楼的建筑面积、投资额度、建设期、主要还款年限如表 1 1 所示。 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 表1 1大连软件园产业楼基本情况表 t a b i e l 1t h eb a s i cs i t u a t i o no fb u s ir l e s sr e a ie a t a t eo fd a ii a ns o f t w a r ap a r k 楼号建筑面积( 舻)投贤金颓( 力兀)建设期主要还款年限 1 号楼1 l ，0 5 84 ，5 7 40 0 0 4 0 i 0 1 0 3 3 1 2 号楼2 3 ，8 5 42 ，9 8 70 0 0 9 0 i 0 1 0 8 3 l 3 号楼3 8 ，5 4 41 3 ，4 2 50 2 0 9 2 0 0 3 o g 0 12 0 0 5 2 0 0 7 4 7 号楼1 3 ，9 9 74 ，8 7 50 2 0 8 2 5 0 3 0 2 2 82 0 0 4 2 0 0 5 8 号楼9 ，0 9 33 ，2 3 l0 3 0 4 2 0 0 4 0 8 2 42 0 0 4 2 0 0 5 9 号楼4 1 ，5 2 51 6 ，9 4 60 3 0 4 2 0 0 4 0 8 2 42 0 0 4 2 0 0 6 1 0 1 l 号楼1 5 ，8 9 78 ，1 6 50 3 1 1 1 5 0 5 0 7 3 12 0 0 4 - 2 0 0 5 总计 1 5 4 。0 5 85 4 ，2 0 3 大连软件园产业楼建设的资金主要来源于两个方面：一方面来源于股东投 资，主要包括亿达集团及其所属公司的注入资金，该部分资金数额较少，且主要 用于前期建设准备工作；另一方面，银行贷款是大连软件园建设的主要资金来源， 包括大连市部分国有银行及主要商业银行的房地产开发贷款。其中，前期建设的 1 8 号楼，全部建设资金都来自于银行贷款。 由表1 1 可以看出，2 0 0 5 年一2 0 0 7 年是大连软件园公司还款的高峰期，主要 偿付银行贷款和工程款两方面。2 0 0 5 年，大连软件园公司的资产负债率预计将 达到6 7 ，如此单的资本结构，使得该公司的金融风险较高。同时，2 0 0 5 年的 资金缺口预计将达到1 1 亿元，资金链十分脆弱。资金缺口产生的原因如下： ( 1 ) 投资回收期较长，但贷款期限较短 针对大连软件园公司在大连软件园开发与经营运作方面“定向建设，长期租 赁”的理念，大连软件园的建设投资需要依靠面向客户的长期租赁及服务进行资 金回收。因此，大连软件园的资金回收形式为每年均具有稳定的租赁资金收入， 这种资金回收方式意味着软件园的建设资金在短期内不能得到大量的回笼。 其中，卜9 号楼的投资回收期为1 0 年左右， o - 1 1 号楼则达到了2 0 年以上， 【司而理想的银行借款还款期限应是8 - 1 0 年，每年还款比例在1 0 一1 2 5 为宜， 而实际上大连软件园公司的银行借款期限最短的为1 年，最长的也只有6 7 年。 ( 2 ) 后续银行贷款金额不足 2 0 0 5 年一2 0 0 7 年，大连软件园进入还款的高峰期，但是后续银行贷款难度加 大导致续贷金额不足，正在建设的1 0 - 1l 号楼只申请到了不到全部投资5 0 的贷 款额，资金链日趋紧张。 ( 3 ) 银行贷款用途多样 项目贷款在实际使用中不仅仅用于各个项目的投资，而且还用于公司对外投 资和土地储备，由于项目贷款均在建设初期一次性到位，所以工程建设初期公司 有资金余额进行对外投资和土地储备，但随着工程款的不断支付，加之贷款的还 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 本压力，公司还款压力骤然增大。在现有的项目规模和投资规模下，2 0 0 5 - 2 0 0 7 年资金压力最大。 ( 4 ) 金融政策变化 首先，国家对银行贷款的还款期限及还款方式等方面的政策限制，使得大连 软件园公司在进行银行贷款融资时的偿还期缩短，需要在一个较短的时间内归还 本金及利息。其次，央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中规定“商 业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁 以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。房地产开发企业申请银行 贷款，其自有资金( 指所有者权益) 应不低于开发项目总投资的3 0 。”以大连 软件园公司目前的资金结构来看，自有资金持有量较小，增加了申请新项目贷款 的困难。 ( 5 ) 行业法规变化 国家为保障建筑工人工资权益，完善建筑行业的资金管理，规范了建筑行业 有关制度，对工程建设项目工程款的支付做了相应的规定，使得大连软件园公司 必需按时支付建筑工程款，不能拖欠或延期支付。 综上所述，并参考大连软件园公司的财务预算分析发现，在2 0 0 5 2 0 0 7 年间， 大连软件园公司既需要偿还银行借款本金及利息，又需要支付建筑工程应付款， 资金缺口大，资金链十分脆弱。而其现有的运营模式无法解决资金问题，可以说， 在未来几年里，大连软件园公司将面临严峻的财务危机。 1 2 相关的指导理论 1 2 1 技术经济评价方法 ( 1 ) 技术经济评价程序及内容 技术经济评价是在市场研究、项目设计与方案论证、企业组织机构与人力论 证及投资估算与成本估算基础上进行的一项重要工作，是通过一系列经济指标来 反映项目的综合经济效益，其研究对象是一切与经济增长有关的技术项目、技术 措施、技术方案以及一切涉及技术先进性、经济合理性最佳结合的诸方面。任何 技术方案在选定之前，都应该进行技术经济分析与评价，以便从中选出较为理想 的方案。 技术经济评价的一般程序可分为九个步骤( 见图1 1 ) ，根据技术经济评价 程序，在进行技术经济评价时的具体工作内容包括： 1 ) 确定分析目标。进一步明确评价结果最终要解决的问题，在此基础上限 定评价范围。 2 ) 调查研究、搜集资料。进行调研，搜集实际问题所涉及的各方面的资料。 3 ) 设计各种可能的方案。根据调研资料，设计解决问题的实际可能的方案。 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 4 ) 分析方案。对方案的可行性等方面进行分析。 5 ) 拟定技术经济评价指标。选择相应的技术经济评价指标，作为评价依据。 6 ) 方案综合分析评价。综合评价即考虑各方案可能带来的一切影响，权衡 利弊，全面分析和评价。 7 ) 方案满意度分析。判断方案技术经济评价分析是否满意，进行相应调整。 8 ) 确定最优方案。对所有分析评价过的方案，根据实际情况选择最优方案。 9 ) 完善方案。对最优方案进行加工和完善，使之能够应用于实践。 图1 1 技术经济评价程序 f i g u r e l 1 t h ee v a i u a t i o rp r o c e s so ft e c h n o i o g i c a ie c o n o m i c s ( 2 ) 技术经济评价指标 技术经济评价的指标一般包括盈利能力指标和偿债能力指标两方面，其中盈 利能力指标是指：财务内部收益率、财务净现值、投资回收期及投资利润率，偿 债能力指标指：资产负债率、流动比率和速动比率。 1 ) 财务内部收益率( f i r r ) 财务内部收益率是指项目在整个建设期内各年净现金流入量现值等于净现 金流出量现值的折现率，即使项目净现值为零的折现率。它的经济涵义可以理解 为项目在f i r r 的利率下，到项目结束时，项目的所有投资都刚好收回，它是应 用最广泛的项目评价指标之一。 4 大连软件园产业楼运营方式的投术经济评价 其表达式见公式( 卜1 ) ： ( c s - c o ) 。( i + f i r r ) 1 = 0 ( 1 1 ) f ；l 式中：c i 为现金流入；c o 为现金流出；( c i c o ) ，为第t 年的净现金流量； n 为计算期。 2 ) 财务净现值 财务净现值就是按现行行业的基准收益率或设定的折现率，计算项目计算期 内各年的现金净流量的现值之和。其计算表达式见公式( 卜2 ) ： f n p v = ( c i - c o ) ，( 1 + i 。) 。 ( 1 2 ) f = l 式中：c i 为现金流入；c o 为现金流出，( c i c o ) 。为第t 年的净现金流量； n 为计算期；i ，为基准收益率或设定的折现率。 3 ) 投资回收期 投资回收期是指投资项目所获得的的净收益达到全部投资( 固定资产投资、 投资方向调节税、流动资金) 所需要的年限，它是考察项目在财务上收回投资能 力的主要指标。投资回收期一般从建设期开始计算，如从投产年开始计算，要予 以说明。 静态投资回收期的计算表达式见公式( 1 3 ) ： 投资回收期= 累计净现金流量开始出现正值的年份数1 + 圭至墨盐堡堡垒鎏量塑丝盟篁( 卜3 ) 当年净现金流量 动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，其计算见公式( 1 - 4 ) ： 投资回收期= 累计净现金流量开始出现正值年份数一1 + 圭生墨丛堕墨登塑堕塑丝型堕 当年财务净现值 ( 卜4 ) 4 ) 投资利润率 投资利润率是指当项目达到设计生产能力后的某一正常生产年份的年利润 总额与项目投资总额的比率，它是考察项目单位投资获利能力的挣态指标。对生 产期内各年利润变动幅度较大的项目，应计算生产期内年平均利润总额与项目总 投资的比率，求得年均投资利润率。投资利润率的计算见公式( 1 5 ) ： 投资利润率= ! 型塑堕票譬善丢基堂。t 0 0 ( i - 5 ) 项目总投资 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 5 ) 资产负债率 资产负债率是指负债总额与资产总额的比率，它是反映项目的财务风险和偿 债能力的静态指标。其计算见公式( 1 - 6 ) ： 资产负债率= 娶! ! 拿姿。1 0 0 ( 卜6 ) 资产合计”。 6 ) 流动比率 流动比率是指流动资产总额和流动负债总额的比率，它可反映项目各年偿付 流动负债能力的指标。项目能否偿还短期债务，要看项目的流动资产和流动负债 的多少以及其关系，所以流动比率比资产负债率能更好反映项目的短期偿债能 力。其计算见公式( 卜7 ) ： 流批率2 然1 0 。( 1 - 7 ) 7 ) 速动比率 速动比率是指流动资产总额中减去存货后的余额和流动负债总额的比率，由 于存货的变现能力较差，存在许多不确定因素，所以剔除存货后的速动比率能较 流动比率更好的反映项目的偿付能力。其计算见公式( 1 - 8 ) ： 速动比率= 堕号姜荔警，。况明贝1 贲思钡 ( 1 - 8 ) 由于本论文要研究大连软件园公司的产业楼运营问题，因此需要运用技术经 济评价的程序来分析大连软件园公司财务状况和产业楼的基本情况。其中，主要 使用的评价指标是投资利润率、财务净现值和投资回收期，此外，由于论文重点 探讨产业楼的运营方式和资金流动问题，所以还需要考虑资产负债率等偿债能力 指标。 1 2 2 融瓷理论 融资理论也称为融资结构理论。在这个理论中，反映资本结构的关键指标是 资本负债比率，或者称杠杆比率( l e v e r a g er a t i o ) ，即企业借入资本的市场价值 与企业股本的市场价值之比( d e ) 。这个比率的不同，会对企业市场价值、企业 行为等产生深远的作用。一个合理的融资结构不仅有效地决定企业市场价值，同 时对企业的融资成本、企业产权分配、治理结构以及通过资本市场对整个总体经 济的增长等多方面都有一定影响。对于企业融资理论的研究，一般包括m m 理论、 平衡理论、新优序列理论、代理成本理论、控制权理论以及关系型融资理论。 ( 1 ) m m 理论 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 m m 理论是在对早期净营业收益理论作了进一步的发展的基础上提出，它通 过严格的数学推导，证明了在一定条件下，企业的价值与所采取的融资方式 发行债券或发行股票无关的理论。该理论在深入考察了企业资本与企业市场价值 的关系后，提出在完善的市场中，企业资本结构与企业的市场价值无关，或者说， 企业选择怎样的融资方式均不会影响企业市场价值。这样的结论虽然与理论界流 行的思想不一致，但它是在一系列严格的假设基础上得出的结论，其假设条件是： 没有企业和个人所得税、没有企业破产风险、资本市场充分有效运作等。随着实 践的不断检验，m m 理论在考虑所得税的情况下进行了修正，其结论为：m m 理 论得出的修正结论是：负债杠杆对企业价值和融资成本确有影响，如果企业负债 率达到1 0 0 时，则企业价值就会最大，而融资成本最小。也就是说，最佳融资 结构应该全部是债务，不应发股票。 ( 2 ) 平衡理论 平衡理论认为，制约企业无限追求免税优惠或负债的最大值的关键因素是由 债务上升而形成的企业风险和费用。企业债务增加使企业陷入财务危机甚至破产 的可能性也增加。随着企业债务增加而提高的风险和各种费用会增加企业的额外 成本，从而降低其市场价值。因此，企业最佳融资结论应当是在负债价值最大化 和债务上升带来的财务危机成本以及代理成本之间选择一个适合点。换言之，正 是这些约束条件( 其中最重要的是破产机制) 致使企业不可能实现1 0 0 的债权 融资结构，理想的债务与股权比率就是税前付息的好处与破产和代理成本之间的 平衡。这一理论也可以说是对m m 理论的再修正，从而更接近实际。 ( 3 ) 新优序列理论 优序融资理论是最早系统地将不对称信息引入企业融资的理论研究，其理论 基本点是：在信息不对称情况下，1 ) 企业将以各种借口避免发行普通股或其他风 险证券来取得对投资项目的融资。2 ) 为使内部融资能满足达到正常权益投资收益 率的投资需要，企业必须要确定一个目标股利比率。3 ) 在确保安全的前提下，企 业才会计划通过向外部融资以解决其部分融资需要，而且会从发行风险较低的证 券开始。 新优序列理论考察了不对称信息对融资成本的影响，认为这种不对称信息会 促使企业尽可能少用股票融资，因为企业通过发行股票融资时，会被市场误解， 认为其前景不佳，由此新股发行总会使股价下跌。因此，新优序融资理论的中心 思想就是：偏好内部融资，如果需要外部融资，则偏好债券融资。 ( 4 ) 控制权理论 控制权理论的理论基础是：企业融资结构在决定企业收入流分配的同时，也 决定了企业控制权的分配。该理论学派的哈里斯雷斯夫模型主要探讨了股东 与管理者之间利益冲突所引发的代理成本问题，得到如下结论：管理者在通常情 况下是不会从股东的最大利益出发的，因此他们必须要被监督和戒律，而债务正 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 是作为一种惩戒工具，债务不仅使股东具有法律上的权利强制管理者有提供有关 企业各方面的信息，让股东能够通过对信息的分析决定是否继续经营，还是进行 清偿，所以“最优的负债数理取决于在信息和惩戒管理者机会的价值与发生调查 成本的概率之间的平衡”。 此外，该理论在交易成本和合约不完全的基础上提出一种与财产控制权非常 相关的企业融资理论。假定市场上有这样两个人，一个是有资本无技术的投资者， 另一个是无资本有技术的企业家，两者在市场上相遇后签订了长期合约。由于企 业家既追求货币报酬又追求非货币报酬( 如个人声誉和在职消费) ，而投资者只追 求货币报酬，所以双方的利益目标包含潜在的冲突。如果合约是完全的，那么合 约可以化解双方的利益冲突。但是由于未来是不确定的，合约也就不可能完全， 剩余控制权的分配由此就变得很重要。在该理论模型中有三种情况：1 ) 如果融资 方式是发行普通股( 有投票权的股票) ，那么投资者掌握剩余控制权；2 ) 如果融资 方式是发行优先股( 无投票权的股票) ，那么企业家拥有剩余控制权；3 ) 如果融资 方式是发行债券，那么在企业家能按期偿还债务的前提下，他拥有剩余控制权， 否则剩余控制权便由企业家转移到投资者手中，即企业破产。 ( 5 ) 关系型融资理论 关系型融资理论认为银行在与企业长期交往过程中可以了解到许多内部信 息，克服信息不对称，这构成关系银行相对于其他贷款人的比较优势。这种融资 方式指银行提供一种金融服务，银行在提供服务中为获得企业专有信息进行了关 系专用性投资，并通过与企业的长期交易来评价这种投资的盈利前景，从而获得 回报。在进行关系型融资时，银行与企业之间须具备一定的条件，包括：1 ) 企业 专有信息和银企之间的长期交易是关系型融资的必备条件：正因为长期交易，才 使得关系银行获得企业专有信息，而获得这些信息有助于关系银行更好地了解贷 款项目的质量，并在长期交易中反复运用这些信息获取更高的回报。2 ) 专有信息 在公开市场上无法获得，关系银行必须在与企业长期交往过程中才能获得。因而 这些信息一般只为关系银行掌握，局外人如其他金融中介、企业的竞争对手无法 了解。这样，能够给企业提供融资的只有关系银行，关系银行因而在竞争中取得 垄断地位。3 ) 关系银行所掌握的企业专有信息是通过给企业提供长期服务获得 的，并在长期服务中获得回报。这样，关系银行有可能在短期内发放一些盈利不 强的贷款( 例如救助处于困境中的企业，对成长中企业进行风险投资等) 。4 ) 在关 系型融资中，关系银行是以贷款项目的长期盈利为保障来发放贷款的。为保障贷 款安全，关系银行可能需要干预借款企业的治理。 在市场经济中，企业融资方式总的来说有两种：一是内源融资，即将本企业 的留存收益和折旧转化为投资的过程；二是外源融资，即吸收其他经济主体的储 蓄，以转化为自己投资的过程。内源融资不需要实际对外支付利息或者股息，不 会减少企业的现金流量；同时，由于资金来源于企业内部，不会发生融资费用， 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 使得内源融资的成本要远远低于外源融资。因此，它是企业首选的一种融资方式， 企业内源融资能力的大小取决于企业的利润水平，净资产规模和投资者预期等因 素，只有当内源融资仍无法满足企业资金需要时，企业才会转向外源融资。企业 的外源融资由于受不同筹资环境的影响，其选用的融资方式也不尽相同。一般说 来，分为两种：直接融资方式和间接融资方式，其中直接融资方式主要包括债券 融资和股权融资；间接融资方式一般是指通过银行资金筹集的融资方式。 通过对以上融资理论的研究，可以得到有关企业融资的方式和融资渠道选择 的依据。本论文选择了几种不同的融资渠道和融资方式作为大连软件园公司产业 楼运营的方案进行分析和选择，其中主要包括直接融资中的出售、融资租赁、股 权融资，以及间接融资中的房地产信托投资基金等方式。 1 3 研究方法及技术路线 本文在实际调研和文献检索的基础上，结合技术经济评价方法和融资理论研 究，构建了大连软件园股份有限公司产业楼运营方案。针对大连软件园股份有限 公司的实际情况，采用定性和定量相结合的方法，对方案进行了比较分析，并给 出了方案的排序、优劣势分析及建议。具体技术路线如图1 2 所示。 图1 2 研究技术路线 f i g u r e l 2 - h et e c h n o i o g i c a la p p r o a c ho fs t u d y 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 2 行业现状及发展趋势分析 2 1 大连软件园现状及发展趋势 中国软件产业的大规模发展是在9 0 年代以后，但目前国产软件的市场占有 率仅有3 0 ，出口销售额只占国际市场不到1 的份额。大连自2 0 世纪9 0 年代以 来就开始进行产业结构的调整，这种调整是以城市的环境革命带动产业革命，这 一城市的发展战略己取得了阶段性的成果，但是作为大连未来支柱产业的高新技 术产业的发展一直比较滞后，2 0 0 0 年大连市提出以建设与现代化国际城市相适 应的产业结构为战略目标，把软件产业作为高新技术产业发展的重点，并确立了 把大连市建设成为中国软件产业国际化示范城市的目标，而软件园的建设是大连 实现这一战略目标的重要举措。 2 1 1 大连软件园现状 1 9 9 8 年在大连高新技术产业园区“由家村”产业化基地开始建设大连软件 园，该软件园1 9 9 9 年通过国家科技部评审，被确定为十二个国家级软件产业基 地之一。大连软件园一期占地2 9 8 平方公里，按照国际招投标所规划而成的“四 区圆”，即“软件及教育产业区、信息服务产业区、商务区、生活区和森林公 园”进行开发建设，目前已经成功地容纳了软件开发、业务流程外包、网络通信、 专业教育、信息服务、技术研发等多种知识型业务形态。特别是最近两年，大连 软件园提出了建设“中日软件产业合作战略门户”的阶段性发展目标，以对日软 件开发、信息技术服务的外包业务为产业方向，在应用软件开发、嵌入式软件开 发、i t 咨询、i t 教育与培训、运营管理服务等产品和服务领域获得了长足的发 展，形成了比较完整的产业链条。 经过几年的建设，大连软件圆已初具规模，进入了一个较快的发展时期。东 大阿尔派大连公司、大连理工大学领先集团、芬兰诺基亚、用友大连公司、大连 远东计算机软件公司、东方电脑公司、中联电脑开发公司等软件公司纷纷进驻软 件园，使园区软件开发企业达到2 0 0 余家，计算机相关企业6 0 0 余家。1 9 9 9 年 大连市软件产业销售收入超过5 亿元，软件出口销售额超过1 5 亿元，软件出口 占全国近1 4 ，软件出口占软件总产值的比重达3 0 以上，已接近国际化水平。 大连软件园建立了创业中心，用来孵化和扶持一批软件企业发展，1 9 9 9 年，软 件园孵化企业和项目2 0 余个，其中申报火炬计划项目3 项，8 6 3 计划项目2 项。 软件园内的大连东方信息技术研修学院正在建设，它将使大连软件园成为大连乃 至整个东北地区软件人才的培训基地。 经过几年的发展，大连的软件园已经形成了自身的优势： 1 0 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 ( 1 ) 环境优势 大连软件园的环境优势包括两个方面，一是大连已经成为我国知名的旅游城 市，这里交通便利，气候宜人，山川秀美，是名符其实的中国“阳光地带”，软 件园北部靠山，南面临海，是软件开发的好环境，具有吸引人才，招商引资的区 位优势和改革开放的有利条件。二是大连是我国北方最开放的城市之一，经过改 革开放后近2 0 多年的发展，大连己初步建设成为整个东北的金融中心、商贸中 心、信息中心和航运中心，它必将对软件产业的发展提供全方位的支持。 ( 2 ) 人才优势 大连软件园与大连市高新技术园区商贸区和大连国际会展中一1 1 , 毗邻，附近有 大连理工大学、海事大学、东北财经大学、大连水产学院、中科院化学物理研究 所等批全国知名的大学和研究所，具有人才优势。同时大连作为中国城市发展 的一个品牌，已经在国际上产生了定的影响，对于国外留学生有很强的吸引力。 ( 3 ) 管理优势 大连软件园在管理模式上实现了创新，建立了一种“官助民办”新的软件园 管理体制。一方面运用市场规律和手段，极大地调动了企业的积极性。另一方面， 政府在宏观指导、管理、政策、招商引资、协调贷款、引进企业、引进人才以及 软件园服务体系建设上，发挥着巨大作用。这种优势互补的管理体制和运行机制， 有效地推动了软件园建设。 2 1 2 大连软件因发展趋势 随着中国软件行业的发展和在大连市产业政策的扶持下，大连软件园经过了 几年的发展，取得了一期工程的巨大成功，并逐步确立了在环境、人才、管理等 方面的优势。 ( 1 ) 发展目标 大连软件园在新的发展形势下，提出了建设“北亚软件及信息服务中心”的 全新发展目标，即立足于大连，业务面向日、韩、中国等北亚地区，并辐射北美 等其他相关地区，成为国际、国内软件外包和信息服务企业的集中区，成为中国 北方最大的软件出口基地、中国最大的软件专业人才培训基地。 预计到2 0 0 8 年，旅顺南路软件产业带大连软件园二期工程全部达产之后， 将实现年销售收入1 0 0 亿元，出口6 亿美元，企业规模超过3 0 0 家，世界5 0 0 强 5 0 家，园区内软件工程师超过5 万人，年培养软件专业人才l 万人。 大连市将软件产业和信息服务业作为城市未来的支柱产业进行扶持，预计到 2 0 1 2 年，大连市的软件和信息服务业总产值将达到8 0 0 一1 0 0 0 亿元，占大连市g d p 的1 6 左右，其中软件出口3 5 亿美元。 ( 2 ) 管理模式 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 大连软件园是国家十大软件产业基地中唯一的以“官助民办”体制运行的软 件园。按照这一模式，大连软件园公司作为软件园开发主体企业，负责软件园的 基础设施建设、环境建设、招商引资、产业服务和大连软件园综合管理；大连市 政府则在宏观指导、制定政策、招商引资及软件园服务体系建设上，发挥着巨大 的作用，其中软件园的规划设计、可行性论证、协调贷款、引进企业、引进人才、 组织专家学者进行咨询等，政府都派出专门的人才参与。这种优势互补的管理模 式使大连软件园得以快速、健康发展，是大连软件园未来的主要管理模式。 ( 3 ) 融资机制 大连市软件产业发展的主要制约因素是缺少资金。无论从国际还是从国内来 看，传统产业的投资机制很难适应软件产业发展的要求，建立个高效的融资机 制将是软件园发展的关键，软件企业的融资应走多元化的发展道路： 1 ) 政府投资。政府不仅要采取财政拨款、信贷、担保等多种方式帮助园 区筹措资金，加快基础设施建设，而且要提高整个社会的信息化水平，成立软件 园创业中心，为园区的企业提供各类服务和技术支持，运用政府专项基金，对软 件园内重大的技术项目的产业化给予支持。 2 ) 与大企业合作。从微观的角度来看，它是企业追求利润最大化的结果。 传统产业中的投资向信息产业转移将是一个必然趋势，如美国的奥斯丁、波士顿 等城市的许多信息产业的投资都来自于传统的石油、房地产等行业；作为大连房 地产主要开发商的亿达集团积极涉足软件业就是一个明显的征兆。 3 ) 风险投资。美国的信息产业的发展史就是一部风险投资的成功史。近 十年来，发达国家的风险投资作为种金融与高科技密切结合的运作机制，成为 诞生跨国高技术企业的“摇篮”和牵引整个国家经济、科技发展的“火车头”。 ( 4 ) 人才策略 大连在人才引进方面有其自身的优势，但是现行的人才引进模式仍需改进： 1 ) 对于人才的引进要变被动等待为主动出击。大连市是北方秀丽的海滨 城市，2 0 世纪8 0 年代以来以控制城市规模的角度限制非本地生源留大连，现在 的问题不是敞开大门，而是要主动出击。政府不仅要重视“招商引资”，更要重 视“招才引智”。 2 ) 建立留学创业基金，专项用于吸引具有企业经营管理经验、经营风险 投资经验和有专业技能的科研开发人员回国创业，并为学有所成的留学人员创办 企业提供条件和配套服务。 2 2 大连市产业楼市场现状及发展趋势 2 2 1 大连市产业楼市场现状 自2 0 0 2 年起，大连市产业楼市场进入了调整期。相对于国内其他城市产业 1 2 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 楼市场的波动，处于周期性调整中的大连市产业楼市场显得较为平稳。2 0 0 4 年 大连产业楼市场主要有如下特点： ( 1 ) 产业楼市场持续升温 纵观2 0 0 4 年大连产业楼市场，租售率持续升温。据中原物业统计，2 0 0 3 年 大连产业楼开发量为7 万平方米，今年已开盘的不到4 万平方米，而未入市的产 业楼数量也不大，尤其可供应的高档产业楼远低于1 9 9 8 年、1 9 9 9 年的高峰时期。 在未来的一两年内，高档产业楼开发还留有较大的市场空间。而乙级产业楼在物 业维护、电梯、空调、停车位、餐厅等软硬件上都较甲级产业楼有很大差距，同 时又遭遇了“商住楼”的巨大挑战，市场形势不容乐观。 与住宅产品层出不穷的创新行为相比，产业楼市场过去从产品到营销一直处 于低调保守的状态在近年来已开始改变，一些时尚的产业楼产品，如类似商务酒 店、酒店式公寓不断涌现。 ( 2 ) 新兴产业楼板块崭露头角 2 0 0 4 年，大连市新兴产业楼板块崭露头脚。西安路、星海湾产业楼项目的 开发极大的振奋了产业楼市场。罗斯福天兴国际中心、福佳新天地广场使原 本商业氛围浓郁的西安路焕发出新的商机。星海湾是大连市政府规划的未来国际 金融中心，与星海湾相配套的集居住、商务休闲活动于一体的和平现代城在今年 年初刚刚推向市场，就得到广泛的认可，完善的配套、便利的交通、得天独厚的 自然条件、极具潜力的价格都成为人们关注和平现代城的理由。 2 2 2 大连市产业楼市场发展趋势 目前，大连市产业楼正处于开发的黄金期。大连市城市经济的快速发展和商 务活动的多样化，极大地推动了产业楼的开发。2 0 0 5 年，大连市产业楼的发展 趋势有如下几点： ( 1 ) 产业楼开发走向专业化 产业楼开发存在一个市场定位的问题。销售实践表明，大而全的定位反而要 失去很多客户。当然，精准、个性鲜明的定位是建立在深入的市场调查基础上的， 更要经过市场的实践检验，市场风险与利益共存。像与青泥洼邻近的塞维利大厦 定位十分鲜明，打造我市专业i t 电子商务项目，为了实现这一目标，他们在硬 件配套上以智能化大厦的标准建设，同时，注意现代办公的细节，在停车场、商 务配套上给予支持。在青泥洼邻近区域建设一座高性比的产业楼项目，一旦青泥 洼商圈扩张，这里将成为首要的受益者。在激烈的市场竞争中，产业楼只有做精 做强、走专业化之路，才能在市场竞争中立于不败之地。 ( 2 ) 生态、环保、节能理念深入到产业楼开发中 振兴东北老工业基地和建设东北亚国际航运中心等一系列利好政策，吸引外 大连软件园产业楼运营方式的技术经济评价 地、外资公司大量涌入各个产业楼，这些外资企业和国内著名企业不仅对产业楼 的地段、配套、建筑外观、智能化等传统办公条件要求苛刻，而且对关乎身体健 康的产业楼“自然生态”也非常关注。 为此，地处c b d 区域的甲级产业楼“天安国际大厦”率先将世界领先的e o d 概念引入大连。e o d 是生态办公区