（技术经济及管理专业论文）温州市房地产周期波动研究.pdf

浙江工业大学硕士学位论文温州市房地产周期波动研究 温州市房地产周期波动研究 摘要 房地产业由于受到内生因素和外在因素的影响，形成一定的周期 波动，其波动幅度超出一定的范围将给宏观经济造成巨大的危害。随 着我国房地产市场的发展，理论界对房地产经济周期的研究也日益重 视。 本文在学习借鉴经济周期理论和国内外现有房地产周期理论研 究成果的基础上，从概念、理论出发，分析房地产市场周期波动各阶 段特征及影响因素，建立一套评价指标体系进行综合评价，然后使用 扩散指数和主成分法合成的综合指数，综合定量分析温州市1 9 9 4 年 以来的房地产经济周期运行情况，证实了温州市房地产经济周期的存 在：得出1 9 9 9 年以后温州市房地产短周期是以两年为一周期的规律 运行曲线，其波动振幅趋于缩小的稳定型“微波”化：通过对温州市 房地产综合波动与宏观经济波动的比较得出两者的逆周期现象并分 析其产生的原因：进而提出平缓房地产周期波动的措施。对衡量地区 房地产业的发展及国民经济的发展能起到参考作用，同时为房地产宏 观调控政策的制定提供依据。 关键词：房地产周期，扩散指数，主成分分析 兰堕蔓型壁苎望型兰竺塑堡生 塑型壹生垫主旦塑鎏垫里窒 一一 ，i l f i j 历出，可朋彼明计丸 t h ep r a c t i c a l r e s e a r c ho f w e n z h o u ，s r e a les t a t ec y c l e a b s t r a c t u u et ot h ei n t e r n a la n de x t e m a ! i m p a c t ，t h er e a le s t a t e i n d u s t r yw i l l 内咖t h e c y e l en u c t u a t i o n s ，a n ds o m eo ft h ep r o b l e m sc a u s e db yt h e ms h o u l dn o tb e i g n o r e d w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h er e a l e s t a t e ，m o r ea n dm o r ee c o n o m i c a le x p e r t sh a v e b e g i nt op a ya t t e n t i o nt ot h ec y c l ef l u c t u a t i o n so ft h er e a le s t a t e b a s e do nt h es t u d yo fe c o n o m i cc y c l et h e o r ya n dt h er e a le s t a t e c y c l et h e o r yh o m e a n da b r o a d ，t h ep a p e r a n a l y z e dt h el a wa n df e a t u r eo ft h ec y c l ef l u c t u a t i o n so ft h er e a l e s t a t e , w i t hs t a t i s t i c a lm e t h o d a n a l y z e dw e n z h o ur e a le s t a t e b yu s i n gd i f f u s i o nm d e x a n dc o m p o s i t ei n d e x ，t h ep a p e r a n a l y z e dq u a n t i t a t i v e l yt h es i t u a t i o no fw e n z h o ur e a l e s t a t ep e r i o ds i n c e19 9 4 ，p r o v e dt h ee x i s t e n c eo fr e a le s t a t e c y c l ei nw e m 出o u a n d a n a i y z e qq u a l i t a t i v e l yt h ef a c t o r so fm a c r o e c o n o m i c p o l i c y , i n d u s t r ye c o n o m v p s y c h o l o g yt h a ti n f l u e n c et h ec y c l e i tc a np l a yar e f e r e n c ep o l ei nm e a s u r i n gt h e d e v e l o p m e n to fr e g i o n a lr e a le s t a t ea n dn a t i o n a le c o n o m y , a tt h es a m et i m e i tc a n g i v eb a s i so fm a k i n gt h ep o l i c yo fm a c r o c o n t r a li nr e a le t s a t e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ec y c l e ；d i f f u s i o ni n d e x ；c o m p o s i t ei n d e x l i 浙江工业大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的研究成果。除文中已经加以标注引用的内容外，本论文 不包含其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得浙 江工业大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作 出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本人承担本声明 的法律责任。 作者签名： 彳 日期：哗1 月占日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权浙江工业大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密阢 ( 请在以上相应方框内打“”) 黧多 导师签名：u 妙印 日期：矽年，月6 日 醐川年m 日 浙江工业大学硕士学位论文温州市房地产周期波动研究 1 绪论 1 1 论文研究的背景与意义 1 1 1 问题的提出 房地产在现实经济生活中地位的重要性是勿庸置疑的。2 0 0 6 年，在西方的 o e d c 国家中，房屋资产占家庭总资产的比率都在2 5 以上，在我国发达城市这个 比率则达到3 8 以上。房地产在中国的发展势头也是举世瞩目的，从2 0 0 0 年开 始，中国房地产开发投资年均增长1 9 5 ，房地产开发投资占固定资产开发投资 比重由1 2 7 提高到1 7 9 ，房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值 增长每年保持在2 个百分点左右，房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业。 自1 9 9 8 年我国取消福利分房制度以来，国内房地产价格经历了跌荡起伏的历程。 是什么推动了房地产市场的周期性剧烈波动，也就成为了房地产研究的核心问 题。 房地产业由于受到内生因素和外在因素的影响，形成一定的周期波动，其波 动幅度超出一定的范围将给宏观经济造成巨大的危害。随着我国房地产市场的发 展，理论界对房地产经济周期的研究也f 1 益重视。目前，对我国房地产周期波动 的问题，国内主流经济学研究从经济基本面、投资增长率、空置率、租金、租售 比、新开工率、竣工率、偿还比率等诸多方面进行研究，针对全国范围的研究已 经取得一定的成果。但我国地域辽阔，各地区之间社会经济发展水平存在巨大差 异，在不同的社会经济发展水平下，受影响的因素和影响程度都有显著的不同。 温州是东部较发达的城市之一，温州的房地产发展步伐大致与全国一致，但房地 产业是一个地域性很强的行业，加上温州处于全国改革开放的前沿阵地，市场经 济比较成熟，民营经济占8 0 以上、民间资本雄厚，所以在波动幅度、时间、长 度等方面也有自己的特色，因此研究温州市房地产周期波动具有重要的意义。 近几年来，温州地价房价屡创新高，房地产市场非常活跃，均价从1 9 9 3 年 的千元以下上涨到目前的近万元，房地产开发投资额、商品房施工和竣工面积稳 步增长，商品房销售面积和销售额出现局部波动。 1 9 9 8 年以来，我国宏观经济运行中出现了明显的通货紧缩现象，社会物价 总水平持续下跌，而房地产市场却一枝独秀。关于房地产泡沫、投资过热等讨论 一直争论不休，房地产业的各种研究成为热点课题。由于房地产具有不可移动的 特点，决定了不同国家、不同城市的房地产市场都有很大差别，因此结合经济政 治、文化等特点分析地区性的房地产市场的周期运动轨迹具有实际意义。只有立 浙江工业大学硕士学位论文温州市房地产周期波动研究 足于温州地方经济才能对温州房地产周期运动轨迹做出客观的分析和评价。 本课题选择温州市房地产波动周期作为研究分析对象，在借鉴国内外理论研 究的基础上，引用温州历年的统计数据，运用定性与定量相结合的方法，对温州 市房地产价格周期波动规律及其影响因素进行初步探讨。 1 1 2 选题的意义 研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义。只有正确的 掌握了房地产的波动规律，了解房地产波动的特点，明确了房地产的发展趋势才 能在宏观的目标设计中，正确的处理好中短期发展和中长期发展的关系，才能从 体制设计、政策设计等方面着手，实现房地产业的健康发展。 研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义。对房地产 周期波动的正确研究，可以明确房地产业目前所处的发展状态以及房地产业的发 展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指导意义。目前，温州的房 地产进入高位盘整阶段，在交易量萎缩的同时价格出现“阴跌”现象，大部分的 投资者和住房需求者对房价的波动并不能正确的理解和把握，有一部分人认为温 州的房地产存在着泡沫且即将破灭，从而持币观望。针对这种现象，若能正确的 了解温州房地产的波动规律，就能正确的处理好投资与需求的关系，正确地引导 居民的住房消费。 对于房地产企业而言，正确地理解房地产的波动规律，企业就能判断周期性 发展的趋势，正确制定企业的发展目标，努力进行反周期运作，使企业获得最大 利润。 综上所述，对温州市房地产周期波动进行研究，可以把握温州市房地产市场 的现状和发展趋势，促进温州市房地产业与社会经济的协调发展，充分发挥房地 产业在国民经济中的地位和作用。此外，对温州市房地产周期波动的研究可以为 发达城市乃至全国的房地产经济周期的研究提供有用的参考案例。 1 2 论文结构体系 1 2 1 论文主要内容 论文选题基本方向为对温州市房地产周期波动的实证研究，通过对经济周期 相关理论及房地产市场本身的一些特征来证明房地产周期的客观性，同时对房地 产周期波动的成因及其波动特征进行探讨。结合文献综述与数据实际情况建立周 期波动评价指标体系，通过扩散指数、综合指数的计算来证明温州市房地产周期 2 塑垩三些奎兰堡主兰垡堡壅里型塑宣垫主旦塑鎏垫堕壅 波动的客观性。提供反周期对策研究，为相关政策制定者、房地产开发商和消费 者提供科学、准确的数据。促进房地产市场波动趋于缓和，避免大起大落，促进 温州市房地产业的健康稳定发展。 论文主要内容如下： 第一章绪论 主要介绍文章研究背景与意义，介绍论文主要内容和论文技术路线。 第二章房地产周期理论研究动态 对国内外房地产周期理论研究进行考察。 第三章房地产周期波动理论 主要界定房地产周期概念，对房地产周期波动的因素进行分析，分析房产周 期波动产生及波动过程。 第四章温州市房地产周期波动的实证分析 本章运用扩散指数和主成分分析两种统计方法通过对温州市1 9 9 4 年- - 2 0 0 7 年的房地产市场相关指标进行定量分析，得出温州市房地产市场的波动特征曲线 并对其进行综合分析。 第五章房地产周期波动下的政策选择 本章提出保持地区房地产持续稳定发展的对策。 1 2 2 论文技术路线 日o 提出问题 苴日 芏j 作 研究的目的和意义 上 关 房地产周期理论评述 键 芏上 作 温州市房地产周期波动实证房地产分析 上 结 提出缓解房地产周期波动的途径 论 翟i 与 成 结论与成果发表 果 浙江工业大学硕士学位论文 温州市房地产周期波动研究 4 关键工作技术路线见图1 1 浙江工业大学硕士学位论文 温州市房地产周期波动研究 2 房地产周期理论研究动态 2 1 国外房地产周期波动理论研究动态 2 1 1 房地产周期研究的起源和发展 作为一个经济学的应用研究领域，房地产周期研究与经济实际和经济理论的 发展历程是密不可分的。二战前后，大萧条引发了人们对经济周期的重视，房地 产建筑周期作为经济周期的一个重要组成部分也成为经济学者的研究对象。 b u r n s ( 1 9 3 5 ) 率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地 产周期研究的起源。 二战后的六七十年代，西方各国的经济逐渐从战后的衰退中得到复苏，并 且在美国经济的带动下进入了高速增长阶段，大萧条的阴影逐渐从人们的记忆中 抹去，房地产周期研究未再得到应有的重视，进入了“沉寂”阶段。 进入8 0 年代后，“滞胀”再度引发了人们对经济周期波动的重视，房地产 周期的研究也开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为 一个相互独立的领域，经济学者们开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并 认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现，不仅各类 房地产作为一个整体的周期得到了确认，而且对各种类型的房地产周期如住宅、 写字楼、工业建筑、商品房地产的研究也得到了发展，在此基础上，经济学者开 始利用一些新的理论工具对房地产周期进行解释，并利用模型进行检验和预测， 理性预期、期权定价等理论等工具被应用于房地产周期的研究。 9 0 年代开始后，三个新的经济现实改变了房地产周期研究“识别、解释、 检验、预测”的传统范式，一是日本房地产泡沫的出现与破裂，引发了对这一特 殊房地产周期现象的研究；二是发达国家资本市场的进一步发展和世界金融市场 的形成，以及资产组合理论的应用，引发了“投资导向”型房地产周期研究的出 现；三是1 9 8 5 1 9 9 4 发达国家普遍的房地产周期波动和东南亚金融危机，使得人 们开始重视国际房地产周期关联性的研究。房地产周期研究进入了多样化深入发 展的新时期。 2 1 2 房地产周期的定义和分类 房地产周期的概念是随着研究的不断深入而发展变化的，目前尚未形成公认 的标准。实际上，几乎每个文献均有各自的周期定义和刻画指标，如空置率周期， 价值( 价格) 周期，投资回报率周期等。 浙江工业大学硕士学位论文 温州市房地产周期波动研究 房地产周期分类也多种多样，目前比较有代表性的是b o r n 和p y h r r ( 1 9 9 4 ) 对房地产周期及其相关周期进行的分类，将房地产周期共分为三大类周期： 房地产实物市场周期：需求周期( 吸纳周期) 、供给周期( 建筑周期) 、出租率 周期、季节周期、各类房地产周期、长周期、短周期。 房地产投资周期：资产生命周期、资产所有权周期、租金率周期、出租率周 期、营运支出周期、资本支出周期、资本化率周期、资产组合周期。 国际房地产周期：宏观( 国家、区域) 周期、各类房地产周期、货币周期、贸 易周期。 2 1 3 房地产周期的识别研究 房地产周期研究要成为一个相对独立的领域，就必须首先证明房地产周期的 实际存在性，因此对房地产周期的识别与证实是研究的首要步骤，这类研究的另 一个主要方面是研究房地产周期与经济周期的“领先滞后”关系。 g r e n a d i e r 分析了美国1 9 5 0 1 9 7 8 房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和 住宅建筑，发现了6 个住宅周期和4 个非住宅的房地产周期，并且发现g n p ( 经 济周期) 领先房地产周期1 1 个月达到峰值。 b r o w n ( 1 9 8 4 ) 考察了1 9 6 8 1 9 8 3 美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影 响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的 相关关系。 h a m i l t o n ，b r u s ew ：a n dc h a r l e ss c h w a b( 1 9 8 5 ) 检验了1 9 7 9 1 9 8 3 美国1 4 个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对g n p 、城市就业、城市失业率、城市写 字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行 调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证明了美国 全国写字楼市场具有很强的周期特征。 w h e a t o n ( 1 9 9 7 ) 考察了二战后美国的写字楼建设和空置情况，发现了1 2 年 一循环的周期，并且发现写字楼周期的发生频率要小于国民经济周期，g r e n a d i e r 的研究也证实了这一结论。 美国房地产专家s t e p h e na p y h r r 等人，在1 9 8 2 年出版的专著中指出， 房地产周期变动从根本上是由供求变动所决定的，为此他们将房地产周期波动分 为5 个阶段，每个阶段的波动因素互有区别。 房地产一直被认为具有很强的“地域性”，因此有关全球房地产周期的研究 一直未得到重视。然而，1 9 8 5 - 1 9 9 4 年之间，发达国家普遍经历了一次剧烈的房 地产周期波动，从而引发了对全球房地产周期的研究。 s t e p h e n a 。p y h r r , s t e p h e ne r o u l a c ，w a l d ol b o r n ( 19 9 9 ) 将房地产周期 研究分成了“宏观”和“微观”两类，其中宏观研究集中于国际、国家与区域的 6 浙江工业大学硕士学位论文 温州市房地产周期波动研究 房地产周期，而微观研究集中于城市、子市场或具体区位。 2 1 4 房地产周期的成因理论 尽管房地产周期的存在已成为公认的事实，然而对房地产周期成因以及影响 因素的理论分析却相对滞后。国外房地产周期理论研究主要源于经济周期理论， 通过分析宏观经济、政策、人口等多种因素对房地产周期的形成以及发展变化的 影响，主要形成了以下几种理论观点： 预期理论：这种观点把房地产市场的波动归因于开发商或信贷机构对于市场 状况变化的预期。市场景气时，开发商大规模投资，信贷机构放松房地产贷款： 市场出现衰退景象时，信贷机构全面收缩房地产贷款，开发商资金周转困难，纷 纷压价抛售房产，从而造成房地产市场的波动。持此观点的学者有h o y t ( 1 9 3 3 ) ， 他认为房地产周期源于国家或地方政府的控制，是大多数入乐观、沮丧情绪变化 的结果。 政策( 政府行为) 周期理论：c a s e ( 1 9 9 2 ) 认为美国房地产短周期主要受货币 市场、贷款额度和政府住宅政策等因素的影响。 内部因素理论：内部因素主要指的是房地产市场的供求关系。p y h r r ， c o o p e r ( 1 9 8 2 ) 认为房地产周期波动根本上是由供求变动决定的。 外部因素理论：在这里，外部因素主要指的是宏观经济、人口、技术、历史事件 等等。c a s e ( 1 9 9 2 ) 认为美国房地产长周期主要受历史事件如战争、经济衰退、技 术创新等事件影响。w h e a t o n ( 1 9 7 8 ) 认为大多数对建设开发活动产生短期影响的 因素受制于宏观经济环境的周期性行为。此外，外部因素还包括人口结构因素。 国内有学者通过分析人口年龄的余波效应对房地产需求的影响，发现人口结构的 变化对房地产周期有重要影响。 总之国外对于房地产经济周期波动的研究进入了多样化深入发展的时期，但 没有形成相对权威的理论。 2 2 国内房地产周期波动理论研究动态 由于我国的房地产起步晚，缺乏比较系统的统计数据，房地产经济周期的研 究明显滞后。在这里我们主要分析一下关于房地产周期的探索国内究竟走到了哪 一步。 7 浙江工业大学硕士学位论文温州市房地产周期波动研究 2 2 1 关于房地产周期的概念 房地产周期概念的界定是房地产周期研究的基础工作，而不同的学者对房地 产周期的概念有不同的理解。归纳起来主要有两大类，一类是延用经济周期的概 念，另一类则从房地产业的运行过程进行定义。 国内最早从经济周期理论角度对房地产周期进行较完整的定义的是谭刚 ( 1 9 9 3 ) ，他提出房地产业的发展存在周期波动现象，与宏观经济波动一样也可 分为复苏与增长、繁荣、危机与衰退、复苏四个阶段1 。该定义与南开大学何国 钊，曹振良，李晟( 1 9 9 6 ) 提出的房地产周期概念是一致的，曹等定义：房地产 周期或房地产地周期波动即房地产业在起伏波动发展过程中呈现出的复苏、繁 荣、衰退和萧条四个阶段2 。该定义被之后的大多数学者所认同并采用。此外， 梁桂( 1 9 9 6 ) 对不动产经济波动、不动产经济周期进行定义认为不动产经济周期 分为五个阶段：不动产供求失衡一一市场趋于活跃一一繁荣一一紧缩一一萧条3 。 该观点与前两个定义也是基本一致的。 陈柏东、张东对( 1 9 9 6 ) 房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程的 定义认为，房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内 所经过的各阶段和环节的流程，以房地产商品的生产为起点，包括房地产开发、 建造房屋、房地产营销、使用、维修与服务、废弃等阶段或环节。该定义与张金 鹗( 1 9 9 6 ) 提出的房地产生命周期的概念相一致。 2 1 世纪以后，我国关于房地产周期波动的研究进入一个深入研究的阶段， 对房地产周期的实证研究成果较多，大多数学者重新界定房地产周期定义时认为 房地产经济周期波动是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现 为房地产业在经济运行过程中交替出现复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。付战 兵( 2 0 0 3 ) 、沈公律( 2 0 0 3 ) 、任栋梁( 2 0 0 3 ) 黄黎明( 2 0 0 6 ) 等众多学者均用这 个定义对房地产周期进行研究，这个定义与第一类型的定义是一脉相承的。 2 2 2 房地产周期评价指标的选择 目前，国内判断房地产周期的模型还很不成熟，没有统一的方法，但总结起 来主要有三种：单指标法，扩散指数法( d i ) 和合成指数法( c i ) 。 对于单指标，国内学者持有不同观点。有人认为应该是住宅年销售量( 梁桂， 1 9 9 6 ) ，有人认为应该采用商品房销售面积( 张元端，2 0 0 2 、卜胜娟，2 0 0 6 ) ，还 有人认为应该采用商品房销售价格( 张涌2 0 0 3 ) 作为测评指标，迄今为止没有 1 谭刚房地产业的周期波动 j 中外房地产导报，1 9 9 3 ( 1 3 1 4 ) 2 何国钊，曹振良，李晟中国房地产业周期研究 j 经济研究，1 9 9 6 ( 1 2 ) 3 梁桂中国不动产经济波动与周期的实证研究 j 经济研究，1 9 9 6 ( 7 ) 塑兰三些奎堂堡主兰垡堡奎塑型立宣丝兰旦塑婆垫堕壅 学者对其做非常科学或者说是权威的论证。单指标法的优点是简单易行，研究成 果的重复利用性好，横向可比性强。缺点是房地产周期是整个房地产经济体系的 波动周期，任何一个经济变量本身的波动过程不足以代表房地产业整体波动过 程。 扩散指数法是目前用得最多的一种方法，它能比较准确的判断景气周期的转 折点。典型的代表是何国钊，曹振良，李晟( 1 9 9 6 ) 选择了商品房价格、城镇新 建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有住宅建筑面积、实有房屋建筑面积、城镇 住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标，采用扩散指数法 进行数据处理，用其结果作为总体衡量房地产周期波动的标准；另外就是谭刚 ( 2 0 0 1 ) 对深圳市房地产业周期波动规律研究时选取了6 大类1 6 项指标进行分 析，依次是房地产业总量指标、房地产投资类指标、房地产生产类指标、房地产 交易类指标、房地产金融类指标、房地产价格类指标。扩散指数法虽然对多项指 标的时间序列加以综合，但未考虑到波动的振幅，没有反映出收缩的深度和复苏 的力度。 因此进一步分析经济周期需要这样一种指数，该指数不仅能将多项指标时间 序列综合起来，而且能够在量上将它们反映出来。合成指数法可以克服前两者的 不足，能很好的反映转折点和波动幅度。李倩( 2 0 0 4 ) 用合成指数法分析了北京 1 9 9 1 2 0 0 2 年的房地产周期：黄黎明( 2 0 0 6 ) 用合成指数法( 主成分分析) 分析 了广州1 9 9 8 年- - 2 0 0 5 年的房地产周期。 随着房地产市场的发展，国家越来越重视房地产相关指数体系的建立，最有 有代表性的是由政府统计部门编制的全国房地产开发景气指数，简称“国房景气 指数”，和中国房地产预警系统，简称“中房预警系统”。它们具有及时性、综合 性和权威性等特点，己逐渐被社会各界所熟悉和重视。“国房景气指数”从房地 产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择统计指 标进行分类指数测算，再以1 9 9 5 年3 月为基期对比计算出的综合指数体系，并 用百分制表示，最后结合专家法确定的各分类指数的权重，计算出综合指数。“中 房预警系统”以经济周期预警体系为理论基础，建立指标体系( 先导指标、同步 指标、滞后指标) 和指数体系( 扩散指数、合成指数) ，分为全国房地产预警系统 和重要城市预警系统。从1 9 9 7 年第二季度起，每季度发布一次房地产预警报告。 但其中也存在着一些问题，如其权数由主观制定，因此其所确定的房地产周期波 形、波动趋势及波谷波峰有可能出现偏差。 2 2 3 国内房地产周期测定方法的研究 不同的指标和计算方法会产生不同的周期划分，也导致了部分结论大相径 庭。因此，在进一步讨论房地产周期波动特征及进行房地产周期研究的时候，不 9 浙江工业大学硕士学位论文温州市房地产周期波动研究 仅要选取恰当的指标体系，而且要采用最能综合、准确反映周期波动的测定方法。 在周期测定方法上，专家们也有不同的意见。对于单一指标，主要的测定方 法有直接法，剩余法等。对于多项指标，主要测定方法近年来除了综合指数法， 扩散指数法外还产生了谱分析法、聚类分析法、基于神经网络的房地产周期识别 等多种统计技术。前面的两种方法在前文中己做了评述，现就后三种方法做简单 评述 一、频谱分析法 频谱分析是周期识别中比较先进的数学工具，利用频谱分析分解出房地产各 项指标的周期分量。频域分析法或谱分析法是把时间序列看成不同谐波的叠加， 研究时问序列在频率域内的结构特征。使用的工具主要是傅立叶变换和谱密度函 数。将时域和频域分析综合应用，可从不同侧面刻画时间序列的特征。谱分析方 法的计算、判断过程都有具体的标准，在运用过程中可以避免分析者的主观性。 分析方法不损失样本点，所有数据都参与方程估计。 二、聚类分析法 聚类分析( c l u s t e ra n a l y s i s ) 又称群分析和类分析，它是从“物以类聚”现 象出发，按照个体( 变量或样品) 在性质上的亲疏、相似程度将之进行分类的一种 多元统计方法。 罗乐、张欣莉( 2 0 0 6 ) 应用q 型( 样品) 系统聚类法对我国的房地产周期进行 测算，结果与我国房地产业发展的客观实际能基本吻合。聚类分析法在结合历史 数据的基础上，对聚类结果的理解可以增强决策者的系统知识、洞察力和判断速 度。利用这种使用方便简捷、结果准确清晰的多元统计工具进行分析相对于其他 方法而言，聚类分析方法的优点有： ( 一) 比扩散指数法更充分的利用样本数据，提高了房地产周期阶段划分和 界定的科学性和准确性： ( 二) 通过对聚类结果中不同单元间的大小的分析来确定经济波动的强弱， 由此克服了扩散指数法无法确定经济波动强弱的局限性。 三、基于人工神经网络的房地产周期识别 基于人工神经网络建立房地产周期识别模型的基本思路是：首先，把反映房 地产周期情况的指标值作为人工神经网络的输入量，将用来描述周期各个发展阶 段的术语进行编码后输出，形成人工神经网络的基本框架，然后，用时间序列分 析方法研究历年的房地产市场所处的周期发展阶段，将此作为训练样本来训练神 经网络。当人工神经网络得到良好训练后，网络便提取了样本隐含的特征关系， 这些特征信息保存在网络的权向量中：最后，利用训练后的神经网络对需识别的 指标数据进行处理，输出周期识别结果编码，该编码对应某一个周期发展阶段的 描述术语。朱骏，张全( 2 0 0 6 ) 基于人工神经网络建立了北京市房地产市场周期 1 0 塑坚三些奎兰堕主堂堡堡奎 塑塑立昼些主塑塑婆垫堕壅 识别模型，并运用时i 日j 序列分析方法对学习样本所处周期阶段进行了判别。 房地产周期识别指标的选取是建立人工神经网络周期识别模型的关键，只有 形成一定的指标结构和体系，使其能合理地体现市场的真实情况，模型才合理有 效。同时，训练样本数量是提高模型精度的关键，而这两个方面又都是目前国内 房地产周期研究的瓶颈。 2 2 4 国内房地产周期成因理论的研究 尽管房地产周期的存在已成为公认的事实，然而对房地产周期成因以及影响 因素的理论分析却相对滞后。国内房地产周期成因理论研究主要是在国处研究的 基础上进行。 何国钊、曹振良、李晟( 1 9 9 6 ) 认为投资是造成房地产周期波动的重要内生因 素之一，他们发现投资波动与房地产波动具有高度相关性；谭刚认为，对所需资 金投入多、形成价值大的房地产业来说，当社会总投资规模与总投资结构出现变 动时，投向房地产的资本量会发生变化，导致作为房地产业增长动力的投资水平 出现变动，从而使得房地产经济增长出现波动。 何国钊、曹振良、李晟( 1 9 9 6 ) 认为中国房地产经济波动的主要根源来自于外 部冲击政策周期。他们列举了我国1 9 7 9 - 1 9 9 5 年间各阶段的房地产政策，包 括发展目标、指导方针、政策内容以及对经济的影响，发现我国房地产经济政策 存在明显的周期性特点，其经济扩张和经济紧缩政策交替与房地产经济波动的周 期基本一致，同时还表明政策周期与房地产周期互成因果关系； 谭刚分析了政府行为对房地产经济波动的形成与传导产生的影响。政府干预 机制存在结构性缺陷，政府针对市场失灵而进行的宏观调控一旦出现失误，就会 形成对房地产经济的干扰与冲击，甚至加剧房地产经济波动趋势与幅度。当政府 对房地产经济管理不力时，高回报、高风险的房地产行业特征容易诱发房地产投 机行为，导致房地产经济在外部冲击和内部传导机制的共同作用下产生波动，甚 至出现房地产泡沫。 在我国有许多学者从内生、外生因素以及它们的相互作用关系来寻找房地产 周期波动的成因，探讨房地产经济的周期波动根源，解释房地产周期波动的形成 原理与波动过程。谭刚在其专著中提出的“房地产周期的外部冲击一一内部传导” 模型，运用计量经济学方法建立了房地产经济变量的动态联立方程。 本文下一 节将详细介绍“房地产周期的外部冲击一一内部传导模型”。 2 2 5 国内房地产周期研究特点 由于我国房地产业发展的起步晚，甚至在相当长的一段时间内几乎停滞，房 塑坚三些奎兰堡主兰垡笙塞 里型塑宣垫主旦塑鎏垫堑窒 地产经济研究的理论基础薄弱，研究者少，我国的房地产周期研究与国外相比还 存在许多问题，具体来说国内房地产业周期研究的特点有： 一、理论基础薄弱，这也是我国经济类研究的一个通病，在短时期内难以迅 速提高。 二、研究条件差，这主要指在中国特定的历史条件和特殊的体制条件下，收 集数据、实践调研难度大，这造成在指标体系的设置及探讨时往往由于资料的采 集困难而失败。 三、对房地产业周期特点的分析以及政策构想构成国内研究房地产周期的一 大特色，这种与实践和政策结合的研究方法，非常适应中国的需要。 2 2 6 国内房地产业周期研究待解决的问题 一、在我国房地产业的周期实证分析中只注意到房地产业同一般商业周期类 似的周期波动，结合产业与产品独特性的房地产业周期波动研究尚需加强。如市 场的分散性和空间固定性造成了房地产业区域垄断的市场结构，这种市场结构对 房地产业周期有怎样的影响。 二、研究中指标体系的无序化、混乱化，没有一个较为权威的指标体系来衡 量房地产业的周期发展，日前的中房指数、国房指数均因其指标的复杂性而不能 被一般的研究所利用。 三、应进一步深入考察房地产业周期波动的微观影响及对策分析。关涛 ( 2 0 0 5 ) 的房地产周期的微观解释：行为经济学方法与实证研究从个体微观 角度解释了房地产周期的成因，开创了国内用行为经济学研究房地产周期的先 河，但其微观效应还没有得到充分的发展。对此应主要从房地产业周期对开发企 业战略规划和投资者的投资策略的角度出发，研究在房地产业周期的不同阶段， 开发企业以及投资者应该采取什么样的措施来应对。 四、近年来不断涌现的区域性房地产市场周期波动的研究，弥补了我国以整 体房地产周期波动为主的空白。但各城市的房地产波动研究几乎是各行其道，无 论是从评价指标选择和周期测定都大相庭径，这增加了不同城市房地产周期研究 之间进行比较的难度，而对不同城市之间周期的形态、成因等进行分析及比较的 文献几乎没有。 1 2 浙江工业大学硕士学位论文 温州市房地产周期波动研究 3 房地产周期波动理论 3 1 房地产周期的释义 3 1 1 房地产周期概念的重新界定 房地产周期概念的界定是房地产周期研究的基础工作。国外研究中，对周期 的定义非常多，基本上都是采用房地产经济中的一个或多个变量的周期性的波动 来定义房地产周期。 房地产周期波动是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。一方面， 具有不同表现特征的房地产波动，总是存在明显的相似之处，这种有规律的产业 波动便构成房地产周期，它反映了房地产经济波动的相似性和规律性，即在房地 产业运行过程中，房地产经济水平所呈现出来扩张与收缩两大阶段交替出现，复 苏一一繁荣一一衰退一一萧条四个环节循环往复的周期波动；另一方面，尽管房 地产波动在波动幅度、波动频率、持续时间等方面都存在明显区别，但在连续运 行过程中周期性呈现扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质，各具特 色的房地产波动则在本质上又是相同的。 综上所述，本文认为：房地产周期波动是房地产经济水平起伏波动、周期循 环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶 段，循环往复复苏一一繁荣一一衰退一一萧条四个环节。 房地产周期波动从不同的角度划分，有多种类型。从是否具有规律性来看， 房地产经济波动可以分为规律性波动和非规律性波动。房地产经济周期性波动、 季节性波动，都是有规律的波动。房地产经济的随机波动、房地产经济泡沫，则 是无规律的波动。 房地产经济波动的规律性与经济变量时间序列的组成成分划分基本上是一 致的。一个较长时期的经济变量，通常由4 个部分组成，分别是长期趋势、周期 波动、季节波动、随机波动。 长期趋势反映产业发展较长时期内的总量变化。房地产业发展的长期趋势主 要受人口增长、城市化进程( 包括逆城市化) 、资本积累、产业结构升级、技术进 步等因素的影响。通常情况下，房地产业的长期发展趋势与国民经济的长期发展 趋势是基本一致的。长期趋势虽然也会发生转折、变化，但节奏相当缓慢，对不 动产投资的影响可以忽略不计。 周期波动( 景气循环)指房地产业的实际发展围绕其长期趋势的周期性但 非定期的上下波动，即市场不断从繁荣转向萧条，又从萧条中复苏走向繁荣的周 而复始的实际运行轨迹。英国皇家测量师协会( r c i s ) 1 9 9 4 年出版的理解房地 1 3 塑坚三些奎兰堡主兰垡堡奎 塑型堕垦丝兰旦塑鎏垫堕壅 产景气循环中定义“房地产景气循环是所有类型房地产的总收益率的重复性但 不规则的波动，这种波动在其它许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动 落后或领先于上述房地产总收益率周期。”景气循环通常是一市场研究和决策分 析依据的主要方面。 季节波动指房地产市场在一年内的有规律的波动。季节波动有的取决于需求 变动，如五一、十一长假形成的销售高潮期：有的则来自于供给方的变动，如物 业的竣工期一般会避开雨季和冬季，社会集团购买一般在年底等。季节波动的原 因和规律是比较清晰的，对于房地产的销售具有指导意义。 随机波动指房地产市场运行过程中，不可预测地受各种外生因素影响的干扰 性波动，包括自然灾害、战争、根本性的技术革命等不可控因素，由于不动产位 置的固定性，这种随机波动对不动产市场的影响有时是十分巨大的。 以上四种波动中，既有规律性( 可研究性) 又对不动产投资效果影响最大的是 周期波动( 景气循环) ，本文将其作为主要研究对象，后文中提到的房地产周期 波动或房地产经济周期均指景气循环。 3 1 2 房地产周期波动的一般过程 对房地产经济周期性波动规律的把握，认清各阶段的运行特点，有利于更好 的了解房地产周期波动的过程，分析房地产市场的发展变动趋势，便于投资者掌 握投资时机。尽管房地产周期性波动的幅度和长度不同，但是从周期波动阶段来 分析，与宏观经济的周期波动一样，也可以分成复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶 段。完成这四个阶段所需要的时间就是一个完整房地产周期的长度。下面分述房 地产周期波动的四个阶段的特点： ( 1 ) 复苏阶段 复苏阶段是承接于房地产业出现萧条景象之后而形成的一段较长时间的盘 整与恢复的过程。主要特征有： 由于在萧条阶段供需两淡，房地产开发商普遍无利可图，许多投资者退出市 场，房价随着供应量的减少而止跌回升，总体上房地产交易量不大，房价与租金 停留在较低水平，购房者大多自用为主。 随着经济的复苏或其他投资环境的改善等经济利好因素的出现，房地产需求 逐渐趋旺，交易量随之上升，房价渐渐回升，从而刺激社会资金重新投向房地产 业，房地产开发投资量渐增。少数精明的投机者开始入市，房地产市场有回暖现 象。 开发利润的增长进一步增强人们对市场的乐观情绪，购房者与投机者相继 涌入，房价、租金随之上涨，市场渐趋活跃。 1 4 浙江工业大学硕士学位论文温州市房地产周期波动研究 ( 2 ) 繁荣阶段 即房地产业发展的高潮期，房地产市场在这一阶段显现出一派兴旺景象。主 要特征是： 承继复苏阶段，房地产开发利润持续增长，不断吸引其他社会资金投入，各 种物业相继开发，房地产投机者与自用者大量增加，市场呈现供需两旺的局面， 市场繁荣达到鼎盛时期。 人们普遍持乐观态度，期待房价的持续上涨，引发较多的投机者入市，购房 动机中的短线投机成分越来越多，从而抬高楼花价格，市场供应量也急剧增长， 同时又有更多的待建或在建工程。 房价的持续上涨逐渐超过了真正消费者的普遍承受能力，过多的投机成分给 房地产业带来较大隐患，随着后续楼盘的陆续上市，市场供过于求的矛盾日益凸 现。 ( 3 ) 衰退阶段 高峰过后，当楼价上涨到真正消费者难以承受之时，房地产业面临着盛极而 衰的命运，进入了衰退阶段。主要特征为： 房价涨幅渐渐趋缓，现楼价格停滞不前，房地产交易量全面萎缩，呈现显著 的有价无市状态。 由于市场上真正的置业者数量不多，楼盘供过于求，业主普遍压价出售楼盘。 此时一旦受到外界经济环境突发事件的影响，投机者纷纷恐慌性抛售房产，房地 产价格出现暴跌，更加动摇了置业者和投资者的信心，市场需求进一步减少，加 剧了市场的供需矛盾，房地产投资大幅缩减。 市场交易量的减少以及大量繁荣期开建、在建工程的完工为市场带来了更多 的空置房产，开发商资金周转出现困难，众多实力不强的中小企业纷纷退出房地 产行业。 ( 4 ) 萧条阶段 繁荣之后的萧条使得房地产行业元气大伤。主要特征是： 面临的是一段较长时间的低迷，在没有外界因素刺激市场需求的情况下，市 场现有需求难以消化繁荣期生产的大量楼盘，房价将继续下跌，有的楼盘价格甚 至跌破成本，楼花价格更是大大低于现楼价格，市场空置率居高不下。 由于市场交易量的锐减，开发企业利润继续回落，投资者或持币观望或转移 资金至其他市场，房地产业进入长期的调整与等待。 3 2 房地产周期波动的冲击传导机制与模型 对于经济周期的波动机制，现有经济周期理论大致上可以概括为“冲击 传导学说”，即经济周期波动是经济体系受到随机性的外部冲击之后，经由一定 浙江工业大学硕士学位论文 温州市房地产周期波动研究 的内部传导机制而引发的周期性反应。在我国，近年来大部分经济学家借鉴这种 方法分析了经济周期波动问题。在分析和研究房地产周期波动时，同样可以借鉴 这种方法，探讨房地产经济的周期波动根源，解释房地产周期波动的形成原理与 波动过程。 3 2 1 房地产周期波动的外部冲击机制 在经济周期理论中，外部冲击机制是指经济系统外部的冲击通过系统内部传 导而发生的经济运动。同样，当来自房地产经济系统以外冲击，在通过房地产经 济系统的内部传导机制作用下，导致房地产经济系统运行趋势出现转折，或者运 行程度上发生变化，这一运行机制就是房地产周期波动的外部冲击机制。一般来 说，这种来源于房地产经济系统外部的自发性冲击，既可以是随机性的因素，也 可能是周期性的因素。 这里以制度创新为例，分析体制变迁对房地产供求关系的影响，说明外部冲 击对房地产周期波动的作用过程。假定房地产生产函数为y = f ( k ，l ，e ) ，式中 k 为房地产资本，l 为房地产劳动力，e 为体制变动量。假定随着体制改革的推 进，房地产资本效率上升，同时房地产就业人数增加，从而使得房地产业具备更 为有利的运行空间。如图3 1 所示，当体制改革因素从e 。增至e 。时，由于房地 产资本效率增加、资本产出水平上升，劳动力水平也相应上升，房地产生产函数 从y ( k ，l ，e o ) 上移到y ( k ，l ，e 。) 。此时房地产总产出从y 。上升到y 。，同时在房 地产生产函数作用下，资本与劳动量则从k l 。增加到k l 。，从而导致房地产总产出 量进一步增加到y ：。 k l ok l l k ，l 图3 1 外部冲击与房地产波动4 ( 体制冲击导致房地产总产出变动) e 0 ) 0 1 p s l 图3 2 外部冲击与房地产波动5 ( 总产出变动后导致房地产供求出现波动) 在体制改革的冲击下，随着生产函数上移，使得房地产供给增加，房地产供 给曲线向右移动，如图3 2 所示。在房地产需求曲线保持不变时，由于房地产供 4 谭刚房