（工商管理专业论文）北海市房地产业的发展及对策研究.pdf

独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。具我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得电子科技大学或其它教 育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 签名趁 日期：沁哗；月i o 日 关于论文使用授权的说明 本学位论文作者完全了解电子科技大学有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅 和借阅。本人授权电子科技大学可烈将学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解秘后应遵守此规定) 签名： 了踢l 导师签名：砀3 云飞 日期：2 尉】，。年? 月如日 北海市房地产业的发展历程及对策研究 摘要 房地产业在中国的形成与发展，经历了一条曲折的周期性成长之 路。广西北海市1 9 9 2 1 9 9 3 年房地产业的发展历程是全国房地产热中 一个非常典型的案例。文章首先分析了房地产业作为国民经济具有先 导型的支柱产业，肩负着拉动国民经济增长的重要作用，提出了研究 的目的和意义。其次讨论了房地产的含义及产业特性，泡沫经济的含 义、特点及形成原因，并分析了地产泡沫的衡量方法、房地产市场的 非均衡运行情况。文章继而讨论了广西北海市房地产业的发展历程， 着重分析了我国房地产业的行业形势，1 9 9 2 。1 9 9 4 年我国的宏观经济 背景，具体研究了北海泡沫经济的特点，土地批租、炒作的情况、宏 观调控后房地产热的降温，北海房地产泡沫形成的原因。第三部分论 述了北海市房地产业的发展现状，分析了北海市房地产业的市场前 景。第四部分分析了当前北海市房地产业发展存在的主要问题。文章 最后一部分提出了盘活北海市房地产的思路与对策，并对北海市房地 产业发展与经验教训进行了归纳和总结。 关键词：房地产泡沫经济宏观调控土地投机金融秩序 as t u d yo ft h ec o u r s eo fd e v e l o p m e n t a n dt h ec o u n t e r m e a s u r e o ft h er e a le s t a t ei nb e i h a ic i t y a b s t r a c t t h ei n d u s t r yo fr e a le s t a t ei nc h i n ah a su n d e r g o n eaw i n d i n gp a t ho f p e r i o d i cg r o w t hd u r i n g i t sf o r m a t i o na n d d e v e l o p m e n t ，a n d t h e 19 9 2 19 9 3r e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti nb e i h a ic i t y ，g u a n g x iz h u a n g a u t o n o m o u sr e g i o n ，w a sap r e t t yt y p i c a lc a s ei nt h ed e v e l o p m e n tc r a z e o fr e a le s t a t ea l lo v e rc h i n a f i r s to fa l l ，t h i sp a p e ri sa na t t e m p tt o d e s c r i b et h ei n d u s t r yo fr e a le s t a t e ，a st h eg u i d i n gp i l l a ri n d u s t r yo ft h e n a t i o n a l e c o n o m y ，p l a y sa ni m p o r t a n t r o l et o p r o m o t e t h en a t i o n a l e c o n o m yg r o w t h ，a n dp u tf o r w a r dt h eo b j e c t i v ea n ds i g n i f i c a n c eo ft h i s s t u d y ，a n dt h e nt od i s c u s st h em e a n i n go ft h er e a le s t a t ea n di t si n d u s t r i a l c h a r a c t e r i s t i c s ，t h em e a n i n go ft h eb u b b l ee c o n o m ya n di t sf e a t u r e sa n d t h ec a u s eo fi t s f o r m a t i o n ，a n a l y z i n gt h em e a s u r i n gc r i t e r i ao ft h er e a l e s t a t eb u b b l e sa n dt h er e a le s t a t em a r k e tf u n c t i o n i n gw i t h o u te q u i l i b r i u m s e c o n d l y ，t or e c a l lt h ed e v e l o p i n gp r o c e s so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yo f b e i h a i ，g u a n g x i ，m a i n l ya n a l y z i n gt h ee x c l u s i v ep r o f e s s i o n a ls i t u a t i o no f t h er e a le s t a t e i n d u s t r y i no u rc o u n t r y ，a n dt h em a c r o e c o n o m i c b a c k g r o u n do fo u rc o u n t r yd u r i n gt h ey e a r so f19 9 2 - 19 9 4 ，i n c l u d i n gt h e d e t a i l e ds t u d yo ft h ec h a r a c t e r i s t i c so fb u b b l ee c o n o m yi nb e i h a i ，l a n d l e a s e ，l a n dp r o f i t e e r i n ga c t i v i t i e s ，t h ef a l lo ft h er e a le s t a t ec r a z ea f t e rt h e m a c r o c o n t r o l l i n g ，t h ec a u s eo ff o r m a t i o no fr e a le s t a t eb u b b l e s t h i r d l y ， t od i s c u s st h ec u r r e n td e v e l o p i n gs i t u a t i o n sa n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r yi n b e i h a ia n da n a l y z ei t sm a r k e tp r o s p e c t f o u r t h l y ，t oa n a l y z et h ee x i s t i n g p r i m em a t t e r s o ft h ec u r r e n td e v e l o p m e n to fb e i h a i c i t y r e a le s t a t e i n d u s t r y f i n a l l y ，t op u tf o r w a r dt h et h i n k i n ga n dc o u n t e r m e a s u r et o a c t i v a t er e a le s t a t eo f b e i h a i c i t y ，a n d f u r t h e r m o r es u m m a r i z et h e e x p e r i e n c e sa n dl e s s o n so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p m e n to fb e i h a i c i t y k e yw o r d sr e a le s t a t e ，b u b b l ee c o n o m y ，m a c r o c o n t r o l l i n g ， l a n ds p e c u l a t i n g ，f i n a n c i a lo r d e r 月u 吾 土地和房屋是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活 水平的重要标志。房地产业作为以生产和经营土地和房产为最终产品的产业，其市场 需求大、产业链条长和集资本密集、技术密集和劳动密集为一体的特点，使之成为各 国促进国民经济增长重要的支柱产业。房地产业作为国民经济具有先导型的支柱产 业，肩负着拉动国民经济增长的重要作用，其行业的自身素质、发展状况和发展方向 对我国国民经济发展目标的实现有着一定的影响。 房地产业不仅对许多国家和地区的经济腾飞起过积极的促进作用，对中国新世纪 的经济发展更具有特殊的重大意义。特别是中国经济正处于一个重要的转折时期，市 场告别了短缺逐步向买方市场转变，居民消费在引导生产、推动国民经济增长的作用 日益明显。在新的市场环境下，认真地研究房产业发展的现状及问题，并根据我国的 国情，制定有效的可实施的产业政策和扶持房地产业发展的金融政策、土地政策、税 收政策等，是扩大房地产的有效需求，带动行业和整个国民经济发展的关键。 中国的房地产业实际上是在改革开放后才真正兴起的新兴行业。二十多年来，中 国的房地产业取得了巨大的成就，同时也留下沉痛的经验与教训。1 9 9 2 1 9 9 3 年我国 曾经历过一段经济过热、泡沫膨胀的时期。1 9 9 2 年以后，伴随着土地使用制度和城 镇住房制度改革的进行，我国某些沿海开放城市和经济特区刮起了炒卖房地产的投机 风，造成了房地产价格短期内的飙升和市场秩序的紊乱。后来由于政府及时调整如 紧缩银根，房地产价格才得以回落，市场秩序逐渐稳定。在此之后的几年内，中国经 济为那段时间的房地产热付出了代价，最明显的就是大面积的商品房空置使房地产业 经历了前所未有的低迷状态。 本文所要探讨的广西北海市房地产业的发展历程就是其中一个非常典型的案例。 当年，地处北部湾畔美丽的海滨城市广西北海市也积极投入到了全国房地产开发的热 潮中。房地产业的发展，曾经对广西北海市城市建设和经济发展起到了巨大的推动作 用，功不可没。然而，在国家实行宏观调控政策后，由于资金短缺，市场需求不足， 北海市房地产业迅速陷入了困境，房地产历史遗留问题比较多，严重影响和制约了北 海市经济的持续健康发展。 今天，北海的房地产业又面临着新一轮的机遇，西部大开发正如火如荼，中国已 加入w t o ，北海房地产业就如何抓住机遇，发挥优势，取长补短，走出困境，争取在 这更广阔的新一轮角逐中，占有一席之地，进而带动北海经济持续均衡发展，是每一 位业内外人士都关心的问题。 本文将从理解房地产和泡沫经济的含义入手，然后进一步分析总体经济因素和我 国房地产行业形势，在此基础上深刻研究和剖析了北海市房地产业的发展历程、房地 产泡沫产生的原因、北海市房地产业的发展现状及市场前景，分析了当前北海市房地 产业发展存在的主要问题，并提出了盘活北海市房地产市场的措施和建议，总结了北 海市房地产泡沫的经验和教训，以便更好地为北海市的经济建设服务，从而为该市的 进一步发展提供借鉴与参考。 1 理论基础 1 1 房地产的含义及产业特性 1 1 1 房地产的含义 房地产( r e a le s t a t e ) 是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上 的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇 房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本文讨论的房地产就特指这一含 义。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途 来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业 用房、+ 房、仓库等。房产和地产合二为一时，是房地产。单纯的房产或地产也是房 地产，是房地产的不同表现形式。此外，缘于土地及房屋建筑物的相对稳定。不可移 动，且使用时间长，保值增值等特点，房地产通常被称之为不动产( r e a lp r o p e r t y ) 。 1 1 2 房地产业的产业特性 i 1 2 1 房地产业的发展具有周期性 房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资范 畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样， 房地产业发展也具有周期性。从图i - 1 可以看出，从1 9 8 6 年到1 9 9 8 年，商品房销售 额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的g d p 增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调 基本上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于g d p 的波动，这说 明房地产在国民经济中具有一定的先导性。 图卜1 商品房销售增长率与0 d p 增长率的关系 1 1 2 2 房地产业具有很强的产业关联性 房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢 铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，我国每 年钢材的2 5 、水泥的7 0 、木材的4 0 、玻璃的7 0 $ d 塑料制品的2 5 都用于房 地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展其比例达到1 ：1 7 0 即每1 0 0 元的房地产销售能带动相关产业1 7 0 元的销售。另外，房地产业的发展也能 促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业具 有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民 经济的贡献率为l 1 5 个百分点，也就是说目前我国大约8 的g d p 增长速度中，有 1 1 5 是由房地产业贡献的。 1 i 2 3 房地产业的发展具有地域性 房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在 差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差 异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地 区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就 大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。 1 1 2 4 房地产业的发展受产业政策的影响非常大 政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资 源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况：其二， 政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府 对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。 1 2 泡沫经济 泡沫经济是历次经济危机的一个很重要的促发因素，它对企业债务链和银行坏账 的增长起了推进作用，是社会经济发展过程中的一种不良现象。但自从这种经济现象 产生以来，各国一直都还没有找到一种有效的预防和治理办法，泡沫经济一次又一次 地在各国经济的发展过程中起破坏作用。 i 2 1 “泡沫经济”的含义 “泡沫经济”( b u b l e se c o n o m y ) 一词，产生于1 7 世纪初英国的“南海气泡” 事件。泡沫经济是由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱 离其内在价值( i n t r i n s i cv a l u e ) 的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩 溃与经济萧条的可能性。也可以说，泡沫经济是充满泡沫的畸形经济运行状态，它通 常是虚假繁荣的反映。这种繁荣注定要消失，不是以迅速爆发危机的方式消失，就是 以经济长期停滞的方式结束。无论如何，泡沫破裂，参与投机的许多人受损失，社会 经济发展都会受到巨大伤害。从这个定义出发，泡沫经济一定伴随着资产价格的大起 大落。 1 2 2 泡沫经济的特点 泡沫经济有三个最突出的特点，第一个特点是，泡沫的启动必须有炒作的题材， 即形成泡沫的对象。炒作的题材有两类，一类是实物资产，如土地、房产、铁路、某 种商品，另一类是虚拟资本，如股票和其它有价证券。虚拟资本是以实物资本为基础 的，对某种股票的炒作也源于与这种股票有联系的经营项目具有某种价值。 泡沫经济的第二个特点是，制造泡沫必须有策划者和跟风者。策划者是制造泡沫 经济的领头羊，也是泡沫投机活动的受益人。一旦泡沫做成以后，他们首先获利。跟 风者是泡沫投机的参与者。泡沫经济一旦启动以后，会产生人们所说的“牛群效应”， 所谓“牛群效应”即人们通常所说的跟风，一群向同一个方向前进并低着头吃草的牛， 如果其中一头牛受到惊吓，转向另一个方向，其它牛也会迅速掉转方向，一起狂奔。 也有人称这种情况为“乐队大车效应”。所谓“乐队大车效应”。是乐队大车走在大街 上时，很多人会紧跟其后，由最初的看热闹，到后来会有相当多的狂欢，虽不知狂欢 的原因，也不知道大车将开往何方，尾随其后的人却会越来越多。当土地、股票价格 不断上升的时候，人们也会像参加“乐队大车”狂欢一样，不断地参加购买土地和股 票。一段时期众多的人参与购买，虽说不清是什么原因引起的，但价格的轮番上涨， 又诱使人们更加踊跃参与购买，形成一种狂热的风潮，也就促发了“经济泡沫”的产 生。没有跟风者，泡沫就鼓不起来。 泡沫经济的第三个特点是，泡沫是一步一步形成并吹大的。制造泡沫的过程表现 为一浪接着一浪的炒作过程，每一次换手，炒作对象的价格就往上推动一次，一直推 到天文数字。 1 2 3 泡沫经济的形成原因 泡沫经济的形成，有两个重要原因，第一个原因是宏观环境宽松，有炒作的资金 来源。泡沫经济都是发生在国家对银根放得比较松，经济发展速度比较快的阶段，社 会经济表面上呈现一片繁荣，给泡沫经济提供了炒作的资金来源。商品经济具有周期 性增长特点，每当经过一轮经济萧条之后，政府为启动经济增长，常降低利息，放松 银根，刺激投资和消费需求。一些手中获有资金的企业和个人首先想到的是把这些资 金投到有保值增值潜力的资源上，这就是泡沫经济成长的社会基础。 形成泡沫经济的第二个原因是社会对泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制。从历 次泡沫经济的发展过程看，社会对泡沫经济的形成和发展过程缺乏一个有效的约束机 制。对泡沫经济的形成和发展进行约束。关键是对促进经济泡沫成长的各种投机活动 进行监督和控制，但到目前为止，社会还缺乏这种监控的手段。 1 2 4 房地产泡沫形成的原因 房地产泡沫就是因房地产投机和其附着建筑物所构成，而建筑物系劳动产品，其 价格相对稳定，也较易判别，因此房地产泡沫实质上指地价泡沫。产生房地产泡沫的 原因很多，有社会因素，也有心理因素，但主要可将房地产泡沫形成的原因归纳为以 下几个方面：预期、投机、非理性、虚拟资本理论等四个方面。 ( 1 ) 预期。经济学中的预期本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值的 预测。在房地产泡沫形成与崩溃阶段经济主体的预期方式有两个明显的特点：预 期的同质性。经济主体以价格走向具有共同预期，一大批人对房地产价格的涨跌方面 看法相同，而这种共同的预期是形成房地产泡沫的基础。需求与价格预期的正反馈。 投机泡沫形成时预期价格越高，投机者预期的资本收益率会愈高，因而增加造成的 购买与囤积，以待价格更高时抛出，这样需求反而增加了，需求的增加造成了市场的 “繁荣”，引起进一步涨价的预期，从而形成一个起自我强化作用的正反馈环，最终 使房地产价格膨胀为泡沫。 ( 2 ) 对资产的需求可归结为三类：生活消费需求、投资需求与投机需求。前两 类为真实需求，其中生活消费需求与物质投资需求发生在实际经济领域，其变动引起 相对价格的变动，从而引起资源的重新配置。金融投资需求虽然脱离实物经济领域， 但其收益来源于实物经济收益( 剩余价值) ，因此可以用市场资本来解释。投机需求 也脱离实物经济领域，投机者对资产本身的使用或盈利能力不感兴趣，只希望很快获 得价差收益，投机收益来自于国民收入的再分配，但投机需求有可能引起实物经济领 域的异常波动，从而酿成诸如“狂热”、“泡沫”、“恐慌”这类脱离市场基础条件 的经济现象。投机活动对市场可能产生稳定或不稳定作用，取决于投机者是否形成了 对未来价格运动的群体看法或大多数投机资本的运动方向。如果投机者的群体看法或 大多数投机资本的运动方向与未来市场价格的走向相同的话，便会产生价格异常波 动，形成了泡沫或泡沫破裂。通常在经济快速扩张或繁荣时期，投机者常被一种非正 常的预期所鼓动，即“繁荣将会无限期持续。或至少足够长，以至可以使最初的投机 者出售他们的资产给另外的更不避风险的投机者”，从而形成投机繁荣。 ( 3 ) 非理性。经济学上的非理性是指对“最大化”的偏离。心理学上的非理性 则是指心理机构上的本能意识与无意识及认识结构中的非逻辑认识形成。它包括欲 望、情感、情绪、时尚、激情、本能、冲动、无意识等。非理性行为具有非自觉性、 非逻辑性、冲动性与盲目性。许多个人的非理性行为就表现为市场的非理性，使市场 产生不均衡性、更大的不确定性、无序性甚至异常振荡。因而人的自身精神因素和外 部环境条件的组合会影响人的“理性计算”决策，从而使人们的实际经济行为偏离最 优化。发财致富的欲望常常导致人们的盲目驱动和无节制的冲动，给市场带来负面冲 击。早期经济学家巴吉奥特在提出自生泡沫理论时认为，储蓄存款的所有者喜欢追逐 不确定的东西，当这些东西能带来高利息或较大差价收益时，这些投资者紧紧追随， 使买卖风蔓延，最后形成泡沫。房地产热就是市场参与者发财致富的欲望所激发的市 场冲动与激情。另外，从众行为也是非理性的一种表现形式是市场的集体无意识。 心理学认为，个人会因受到群众压力而在知觉判断动作等方面作出与众多人趋于一致 的作为。投资者购买资产，并不是他认为该资产价值多少，而是他预期会有人以更高 的价格来购买。这正是投机狂热中的普遍心理现象。房地产热就是这种现象的“法 人”的从众行为。 ( 4 ) 虚拟资本理论。虚拟资本是指一笔资本的两重或多重存在形式中，与现实 资本相区别的那种形式的资本。虚拟资本是生息资本或这种性质的货币资本通常采取 形式，它的市场价值和增值与其所代表的现实资本的价值和增值常常是脱节的。土地 被马克思看作是一种虚拟资本，地价是地租的资本化。因此，土地的虚拟资本性质使 地价运动有可能脱离土地利用实绩而产生泡沫。除此之外许多的泡沫也与欺诈有关， 通常恐慌或崩溃的开始，往往是因为某种欺诈、内线交易、操纵等事件的暴露。另外， 政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的因素之一。 1 1 3 地产泡沫的衡量 地产泡沫是投机等因素导致的土地价格超过其市场基础决定的合理价格而上涨 的部分。因此，衡量地产泡沫的关键在于测算土地的合理价格和实际价格的差距。 土地价格的计算公式是：土地价格= 地租n 息率。这里，地租被看作是一种经 济剩余，即土地所提供的总收益减去非土地要素的报酬，如工资、利息、利润等，剩 余部分为土地要素的报酬。而地租的资本化就是土地价格。 但是这个公式是基于古典经济学理论的一个基本假设，即经济人的预期是理性 的。在这个前提下。土地资产的价格反映其市场基础价格。也就是说，资产价格只取 决于关于此项资产的现期及未来收益的信息。 根据这个假设条件，并且在永续利用条件下，土地合理价格的计算公式为： p = r i ( 1 1 ) 其中p 为土地合理价格，r 为地租，i 为合理的利息率。如果考虑到地租按一定 比率g ( g i ) 增长，那么现时点的地价p 就变成： p = ，( i 9 1 ( 1 2 ) 然而在现实经济中，预期不一定是合理的。当上述公式的基本前提不满足时，地 价是有可能出现与地租的贴现值持续脱离的倾向。在这种情况下地价就不是由地租 间接地决定，而是直接由自由市场上土地资产的买卖来决定。 设现时点的地价为p ，土地的利用收益为r ，利息率( 土地资产以外的资产收益 率) 为i ，心理预期的地价上涨额为x p “，土地税收暂不作考虑，则资产市场的均衡 条件就是：土地资产的收益率和其他资产的收益率相等。即： 扛r p + 肇。p ( 1 3 ) 公式成立。 无论对哪种用地来讲，当现实地价超过合理地价一倍时，都应视为严重的泡沫化 倾向。 此外，可以用房地产价格增长率g d p 增长率作为显示房地产业与实体经济发展 偏离程度的指标，还可以从中看出房地产业的扩张速度。这个指标还可以作为房地产 泡沫的指示指标。用公式表示为： v 二i 。j ， ( 1 - 4 ) 长率，i 。表示本国( 或本地) g d p 的增长率。 1 4 房地产市场的非均衡运行分析 我国的房地产市场已朝着多元化方向发展，投资主体由原单一的国有企业向国 有、外资、私营等多种经营形式并存的方向发展，但国有房地产企业相对而言拥有总 体上的优势。在房地产行业兴起之初，因其高利润且进入壁垒较低、市场运行不尽规 范等因素，空壳公司风起云涌，炒红线炒地皮层出不穷。使得房地产市场处于相对无 序的运行环境。从另一方面，房地产市场需求主体的形成也经历了一个较长时间历程。 长期以来住宅非商品化政策仍保持巨大的惯性，前两年时兴的“房改末班车”即为鲜 明的写照。但随着市场经济向前发展，随着社会生活水平的不断提高，住宅商品化和 住宅个人消费成为必然趋势，并在近几年逐渐显露出来。而在早期所表现出的投机性 置业和无约束的国有企事业单位的大量购买产生对商品住宅膨胀无序的需求，使得房 价具相当的支托力，也不能真正反映市场特质，价格机制更无法正常调节。 可见，在相当一段时期内，从房地产市场供给主体与需求主体二方面来看，都无 法真正反映出社会的有效供给和实质性需求，房地产市场仍处于“非均衡”运行状态。 这里运用图来进行分析，如图1 2 所示，在非均衡市场条件下，住宅物业供应量仅有 o x l ，同时消费者调整预算收入线至l 1 ，于是无差异曲线由u 至u 1 ，此时社会消费 阶层以o f 的价格购买o x i 的住宅物业，e 成为消费者调整预算收入线后购买住宅物 业的最佳组合。这是完全市场机制作用的要求，消费者以o p 购买住宅物业且无额外 支出。但由于供给不足而存在x l ，x 是( o x - - o x i ) 的需求缺口，于是市场上需求 大于供给。并且，由于市场与非市场机制同时发生作用，使得住宅物业供给者人为地 9 - 妇 乓 将价格规定为o p l ，这个价格是o x l 下消费者可以支付的最高价格水平，消费者被 迫支付多( o p l - - o p ) ，但同时也没有得到由l 与o p l 所决定的同量但品质更高的住 宅物业。因此，真正的市场需求和供应在总量和结构上处于非均衡状态，从而导致资 源配置也处于不合理状态，“好币被劣币逐出”。 价格p p 1 p 图卜2 房地产市场供需非均衡运行示意图 我国当前正处在社会主义初级阶段，而且这个阶段将要存在相当长一段时间， 时代及社会本身就决定了市场非理性因素的存在。所谓非理性在一定程度上就是对效 用最大化的任何偏离，从某种意义上讲政府调控的非稳定性和多变性可谓是一个典 型，社会经济的多层面亦反映了此种不均衡性。在市场营销活动中对市场环境、购买 者行为及其心理因素、市场细分和目标市场的确定等方面都是十分重要的环节。考虑 如下几种非理性因素：欲望、社会习俗、群体无意识、情绪和意志等，亦正是在这些 地方，市场非理性因素的存在决定其对市场的影响和作用，并在很大程度上影响市场 的成长和产生市场波动。凡此种种，决定了市场的具体特征和其特有的运作方式。 2 1 北海市概况 2 北海市房地产业的发展历程 北海市地处亚热带，位于广西壮族自治区的南部、北部湾东北岸，总面积3 3 3 7 平 方公里，总人口1 3 5 万，其中市区人口4 3 万。北海市背靠大西南，面向东南亚，陆、 海上邻近广东、海南、港澳和越南，在中国西南和亚太经济区域中，具有独特的区位 优势，是大西南的重要出海通道。1 9 8 4 年成为中国首批进一步对外开放的沿海港口城 市之一。北海市的旅游资源十分丰富，海洋旅游资源综合优势更为突出。海水、海滩、 海岛、海鲜、海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海滩海洋运动、海上航线， 构成了一个“十全十美”的海洋旅游体系。中国第一滩北海银滩，有“南方北戴河“东方 夏威夷”之美称。1 9 8 4 年以来旅游业发展迅速，1 9 8 8 年列为中国重点旅游城市，现已 成为中国南方重要的滨海旅游城市。北海市阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰 茂，风光旖旎。全年花繁叶绿，四季瓜果飘香。全市自然环境得到很好的保护，大气 和水质均达国家一级标准，每立方厘米空气中负氧离子含量2 5 0 0 至5 0 0 0 个，为内陆 城市的5 0 至1 0 0 倍。大陆和海岛沿岸有众多天然优良海滩。作为沿海城市，北海地势 平坦开阔，实属少有，而北海淡水供应充足，是香港的6 倍，可解决百万人口的饮用 水问题。又有天然良港铁山港作为大规模的货物集散地，以及银滩、千岛湖等极具旅 游开发价值的优越的自然条件。 2 2 我国房地产行业形势分析 首先，我们来回顾一下我国房地产的发展历程。我国的房地产业始于1 9 世纪末。 鸦片战争后，帝国主义列强瓜分中国，首先在我国东部沿海城市兴建住宅，开始了中 国的房地产开发历史。但在中华人民共和国成立前，由于国内军阀割据，连年内战， 中国的房地产业除象上海这样的大城市有些规模外，在其他地区几乎是一遍空白。新 中国成立后，我国实行城市土地国有化政策和住房社会主义公有化制度，中国的房地 产业作为一个行业已不复存在。 改革开放使我国经济快速增长，对房产的需求急剧升温，房地产业成为政府大力 支持发展的产业，全国出现了房地产投资热潮。房地产市场亦承受国家经济波动而表 现为1 9 8 8 年热，1 9 8 9 年调整，1 9 9 2 年再热，1 9 9 3 年下半年降温，1 9 9 4 年后平稳发 展的特点，并存在着滞后于国民经济发展速度的周期性。其基本变化情况如表2 1 。 表2 11 9 8 7 年- - 2 0 0 0 年我国6 d p 增长率与商品房销售额增长率对照表 年份 1 9 8 71 9 8 81 9 8 91 9 9 01 9 9 11 9 9 2 1 9 9 3 g d p ( 亿1 1 9 6 3 1 4 9 2 8 1 6 9 0 91 8 5 4 72 1 6 1 82 6 6 3 83 4 6 3 4 元) g d p 增1 0 91 1 34 44 29 11 4 11 3 1 长速度 ( ) 商品房销 1 1 0 0 91 4 7 2 21 6 8 7 52 0 1 8 92 3 7 8 64 2 6 5 98 6 3 7 售额( 亿 元) 增长率3 3 7 31 4 6 22 3 21 7 9 07 9 3 51 0 2 5 ( ) 年份 1 9 9 41 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 g d p ( 亿4 6 7 5 95 8 4 7 86 8 5 9 3 7 4 7 7 2 7 9 5 5 08 2 0 5 48 9 4 0 4 兀) g d p 增 1 2 69 09 78 87 87 0 8 o 陡速度 ( ) 商品房销 1 0 1 8 4 91 3 0 21 4 5 l1 5 6 42 1 3 42 7 4 5 3 5 7 2 售额( 亿 兀j 增长率( ) 1 7 92 7 81 1 4 47 83 6 2 8 6 3 0 1 纵观改革开放2 0 年来中国房地产的发展历程，我们可以看到：房地产在中国 的迅速崛起，主要还是由于我国改革开放后人们生活改善的追切愿望和各地政 府强烈的经济发展愿望所创造的巨大需求促成的。虽然国家强调房地产的稳步发 展但各地政府在这些年都制定了许多对房地产业的扶持政策以支持地方房地产 业的高速发展，并把城市化指标作为各地发展快慢的进度来衡量。可以说，中国 的房地产业快速崛起是政策上支持的结果。回顾我国房地产业的发展历史，可以 将我国房地产业的发展历程划分为以下几个阶段。 2 2 1 房地产业发展的起步阶段 这个阶段经历的时间是1 9 7 8 年至1 9 9 1 年。党的十一届全会以后，中国实行了对 外开放政策，房地产业随之复苏和发展。在这个阶段，随着经济改革在各行各业的逐 步展开，我国房地产业从无到有，逐步发展起来，特别是1 9 8 5 年开始的城市经济体 制改革，直接促使了我国真f 意义上的房地产业的产生，并且在1 9 8 8 年掀起了一个 发展的小高潮，但从1 9 8 9 年丌始，国家对宏观经济进行调整，并实行了紧缩银根、 压缩开支的政策，许多房地产项目被明令停建，房地产业的发展第一次受到了打击。 2 2 2 房地产业发展的过热阶段 这个阶段经历的时间是1 9 9 2 年至1 9 9 3 年。1 9 9 2 年春，邓小平同志视察南方重 要讲话发表以后，全国各地呈现建设高潮，房地产开发成为新的投资热点。以沿海大 中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产 业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨，1 9 9 2 年房地产开 发投资的增长速度达到11 7 6 ，1 9 9 3 年又达到了1 6 5 4 ，同期商品房的销售面积 增长速度也分别达到了4 1 8 和5 5 9 。仅1 9 9 2 年一年房地产开发公司就从年初的 4 6 0 0 多家猛增到1 4 0 0 0 多家；房地产开发全年利用外资7 0 5 9 0 亿美元，比上年增长 8 8 7 ，创造了历史最好水平。在房地产行业形成了自由经营，不存在竞争的格局，只 要是房地产投资都赚钱，这种局面直至1 9 9 3 年下半年中国经济的宏观调控才结束。 1 9 9 3 年下半年，国家开始对房地产市场实施宏观调控。持续了1 8 个月的高增长速度 开始下滑，1 9 9 3 下半年以后，房地产开发投资增长的强度逐月减弱。国家的宏观调 控政策给高速发展的经济列车来了一个紧急制动，使全国的房地产市场一下面临开发 资金的严重短缺。 2 2 3 房地产业发展的调整阶段 这个阶段经历的时间是1 9 9 3 至1 9 9 7 年。经济过热导致了很高的通货膨胀，国家 开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业自然成为本次调控的重点。1 9 9 3 年下半年 出台了中华人民共和国城市房地产管理法及相关配套法规，着力整顿全国金融行 业秩序并采取一系列措施规范股票和房地产市场房地产行业步入结构盘整时期。从 1 9 9 g 年开始，房地产业的投资虽然还在增长，但速度已大大下降，1 9 9 5 年和1 9 9 6 年，房地产业的开发投资增长率分别下降到2 3 3 和2 1 5 ，1 9 9 7 年，房地产业开发 投资增长率更是下降到一1 9 3 。 图2 - 119 8 7 以来房地产开发投资情况 2 2 4 房地产业的复苏阶段 经过五年的经济宏观调控，我国经济稳定化政策已取得成功，经济发展呈现“高 增长、低通涨”的好势头。房地产开发规模基本降至市场供需平衡点，销售额逐年上 升，市场心态已趋稳，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期， 因此国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始进入复苏时 期。1 9 9 8 年，国家提出培育发展住宅产业成为新的经济增长点，作为房地产业的润 滑剂金融政策也己松绑，中行多次调低信贷利率，推行个人住房抵押担保业务，随后 又取消了对国有商业银行贷款限额控制，推行资产负债比例管理和风险管理。国有商 业银行适应市场体制，更富有灵活性和竞争性，这无疑对房地产市场启动和激发打下 一支强心针。主要表现在：国房景气指数从1 9 9 9 年1 1 月开始逐月回升，2 0 0 0 年9 月国房景气指数达到1 0 4 3 3 ；房地产业的投资开发增长率重新回升，2 0 0 0 年，全国 房地产开发完成投资4 9 0 1 7 3 亿元，比去年同期增长1 9 ：房地产销售量快速增长， 价格稳中有增，2 0 0 0 年全国商品房销售额1 1 8 1 6 1 亿元，与上年同比增长3 9 8 ，住 宅销售价格为1 9 5 1 6 元平方米，比上年上涨8 1 4 。 但是，房地产业作为国民经济诸多产业之一，从来都是不可能脱离国民经济整体 的发展状况独立运行的。掘测算，房地产业增长速度与国民经济增长速度之比应为 1 ：0 7 ，而我国从1 9 7 8 年到2 0 0 0 年，国内生产总值按可比价格计算年均增长为9 5 ，则房地产业的增长速度不应超过1 3 ，而我国房地产业投资额增长在1 9 9 2 年、 1 9 9 3 年分别为1 1 7 6 、1 6 5 4 ，1 9 9 4 1 9 9 9 年分别为6 6 6 8 、3 1 5 3 、7 8 4 2 、一1 8 8 0 、 1 5 2 6 和1 2 0 1 。由于房地产业连年超高速发展，大大超越了国民经济的承受力。 据国家统计局报告显示，2 0 0 1 年全国新开工面积2 8 2 5 9 万平方米，竣工面积2 3 亿 平方米，分别比上年增长3 0 6 9 和1 6 4 。全国空置商品房面积与上年相比，虽然 增速明显趋缓，但全年空置面积总量比1 9 9 9 年仍增加1 0 0 0 多万平方米，空置面积达 2 8 2 5 9 平方米，增长6 7 ，空置房占压大量资金，影响房地产市场良性循环的问题 没有得到根本解决，因而该行业的复苏尚待时日。 2 319 9 2 、19 9 3 年北海市房地产业的发展历程 2 3 1 19 9 2 19 9 4 年宏观经济环境分析 在讨论1 9 9 2 1 9 9 3 年北海市房地产业的发展历程以前，有必要对1 9 9 2 至1 9 9 4 年 我国的总体经济形势作一简要回顾。我国的宏观调控实践始自市场化改革后的转轨 时期，主要分为以下五个阶段：1 9 7 9 1 9 8 1 年，1 9 8 2 1 9 8 6 年，1 9 8 7 1 9 9 1 年。1 9 9 1 - 1 9 9 7 年，1 9 9 8 年以来。前四个时期的共同点是需求过旺，因而宏观调控的着力点是抑制 需求；最后一个时期与此相反，出现需求不足。房地产业作为国民经济中的重要部分， 必然受到宏观经济环境运行的影响，也呈现出相应的周期性。 2 3 1 1 宏观经济背景 1 9 9 2 年，在邓小平视察南方谈话和中共十四精神的激励下，中国经济开始了新 一轮周期的启动，国民生产总值( g n p ) 增长速度从前一年的9 1 跃升至1 4 1 。如 果说1 9 9 2 年的高速增长还带有部分恢复性质，那么，到1 9 9 3 年上半年，持续高涨的 投资发展热情和宽松的货币政策所引发的通货膨胀压力的全面释放，则显然表明中国 经济再度过热起来。 ( 1 ) 投资需求的持续扩大推动着经济超高速增长。1 9 9 2 年全社会固定资产投资 规模比上年增长4 4 4 ，1 9 9 3 年上半年的增长速度则超过7 0 ，全年平均比上年同 期增长6 1 8 。高投资推动了整个经济的高速增长和市场的繁荣。工业增长继1 9 9 2 年2 4 7 之后，1 9 9 3 年达到了2 7 3 。就投资的具体构成而言，由自筹和其他投资构 成的固定资产投资，1 9 9 2 年和1 9 9 3 年所占总投资的比重分别是6 2 5 和6 5 5 。其 次是来源于国内贷款的固定资产投资，分别占2 7 4 和2 3 5 。真正由国家投资所占 的比重仅有4 3 和3 7 。之所以形成这种投资格局，是因为逐步发展起来的证券市 场和其他金融市场，以及社会流行的集资热为其提供了重要投融资渠道。固定资产投 资增长最快的又是乡镇企业为主的集体企业，1 9 9 2 年和1 9 9 3 年的增长分别为9 4 8 和7 0 5 ，其背景是国家进一步给地方和企业下放了投资决策权。由此形成了全国各 地这两年的开发区热和房地产热。国有企业的投资增长的速度虽达4 5 左右，但其 经济效益却出现了明显的滑坡局面，国有企业的亏损面达到3 0 以上。 ( 2 ) 消费需求稳步提高。1 9 9 2 年，按名义值计算的城乡居民人均收入分别增加 了1 8 2 和1 0 6 ，扣除物价上涨因素，实际增长8 8 和5 9 。1 9 9 3 年上半年， 扣除物价上涨因素后的城乡居民人均收入的实际增长率达1 3 5 和7 。居民收入的 提高，促进了市场的繁荣。1 9 9 2 年的社会商品零售额增加了1 5 7 ，1 9 9 3 年上半年 进一步增长了2 1 6 ，消费品的增长率略高于居民收入的增长率，但低于工业的增 长率。它表明中国经济增长摆脱了过去短缺经济中主要由消费需求主导的路径，开始 进入由投资主导的经济增长时期，也避免了通货膨胀一直主要由消费需求膨胀引起的 问题( 过去的投资需求膨胀主要也是消费需求膨胀的压力诱致，超过4 0 的投资都 变相地转化为消费) 。 ( 3 ) 在金融市场上，由于经济增长持续升温，特别是刚起步还不规范的证券和 房地产市场投资收益率过高，各方面对资余的需求处于高度扩张的状态，引发了货币 的超量投放，信贷规模一再突破计划。1