（工商管理专业论文）山东J集团商业地产项目定位研究.pdf

。蠢；示；j i 二。毫；。r 一：未量。要! 乙f ：一 吣、壬； 。， “一 簟蚤j p 、- 1 1 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研 究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明 的法律责任由本人承担。 论文作者签名：j i 啦 日 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论 文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段 保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：堇l 坠 导师签名 日期：兰! o 犟旦幽 f - 矗2 a 、? j 姒、 i 、 l 飞t t ：k ( 一：l 。 ，j a , 0 。? 山东大学硕士学位论文 目录 摘要1 a 】 ；s t r a c t 3 第l 章绪论。5 1 1 研究的背景5 1 2 研究的意义5 l - 3 研究的方法及内容一6 1 3 1 研究的方法6 1 3 2 研究的内容7 1 4 论文的创新点9 第2 章理论基础及文献综述1 0 2 1 相关概念1 0 2 1 1 商业地产的概念一1 0 2 1 2 定位的概念1o 2 2 国内外定位理论研究l l 2 2 1 国外定位理论研究1 1 2 2 2 国内定位理论研究14 2 3 市场细分理论研究2 0 2 4 商业地产定位理论研究2 3 2 5 商业地产项目定位影响因素及流程2 7 2 5 1 商业地产项目策划定位的影响因素2 7 2 5 2 商业地产定位的原则31 2 5 3 商业地产项目定位流程- 3 3 第3 章商业地产项目定位发展现状及问题。3 5 3 1 商业地产的发展历程及趋势3 5 3 1 1 商业地产的发展历程3 5 3 1 2 商业地产的发展趋势3 6 3 1 3 我国商业地产发展的问题3 8 山东大学硕士学位论文 3 2 我国商业地产项目定位研究的现状和问题3 9 第4 章山东j 集团商业地产项目概况及立地分析4 2 4 1 项目概况4 2 4 2 立地分析4 3 4 2 1 项目周边交通及道路状况分析项目4 3 4 2 2 项目周边居住人口分析4 4 4 2 3 项目周边商业情况分析4 5 第5 章山东j 集团商业地产项目环境分析4 6 5 1 项目经济环境分析4 6 5 1 1 德州市城市概况4 6 5 1 2 政策及规划4 6 5 1 3 经济发展状况4 8 5 1 4 消费规模分析5 2 5 2 项目商业环境分析5 4 5 2 1 德州商业环境现状分析5 4 5 2 2 德州市城市商圈特征分析5 5 5 2 3 商业业态分析5 5 5 2 4 未来商业竞争环境分析6 3 5 3 项目消费环境调查与分析6 5 5 3 1 调查说明6 5 5 3 2 消费者基本特征分析：6 5 5 3 3 消费者消费习惯分析6 8 5 3 4 消费者消费期望分析。7 1 5 3 5 消费者满意度分析7 4 5 4 环境分析结论7 6 5 4 1 宏观环境分析结论7 6 5 4 2 商业环境分析结论7 7 5 4 3 消费环境分析结论7 7 5 5 项目商圈分析7 8 山东大学硕士学位论文 第6 章山东j 集团商业地产项目s w o t 分析及项目定位方案8 0 6 1 项目s w o t 分析研究8 0 6 1 1 项目s w o t 分析8 0 6 1 2 项目s w o t 组合研究8 l 6 2 项目定位方案8 2 6 2 1 商场主题定位8 2 6 2 2 辐射区域和项目品牌定位8 3 6 2 3 服务方式定位8 3 6 2 4 商业整体形象及建筑风格定位一8 4 6 2 5 业念业种组合定位一8 4 第7 章结论和展望8 9 7 1 结论一8 9 7 2 展望8 9 参考文献9 0 致谢9 3 附录：商业调查问卷9 4 一 山东大学硕士学位论文 p r o j e c t 3 9 c h a p t e r4b r i e fi n t r o d u c t i o na n ds i t ea n a l y s i so fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ep r o j e c to f m u l t i p l e - u s eb u i l d i n go fs h a n d o n gjg r o u p 4 2 4 1 p r o j e c to u t l i n e 4 2 4 2s i t ea n a l y s i s z i ：； 4 2 1t r a f f i ca n dr o a dc o n d i t i o na n a l y s i ss u r r o u n d i n gt h ep r o j e c t 4 3 4 2 2r e s i d e n tp o p u l a t i o na n a l y s i ss u r r o u n d i n gt h ep r o j e c t 4 4 4 2 3b u s i n e s sc o n d i t i o n sa n a l y s i ss u r r o u n d i n gt h ep r o j e c t 4 5 c h a p t e r5e n v i r o n m e n ta n a l y s i so fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c to fm u l t i p l e - u s e b u i l d i n go fs h a n d o n gjg r o u p 4 6 5 1 p r o j e c te c o n o m i ce n v i r o n m e n ta n a l y s i s 4 6 5 i 1b r i e fi n t r o d u c t i o no fd e z h o uc i t y 4 6 5 1 2p o l i c i e sa n dp l a n s 4 6 5 1 3e c o n o m i cd e v e l o p m e n ts i t u a t i o n 4 8 5 1 4c o n s u m p t i o ns c a l ea n a l y s i s 5 2 5 2p r o j e c tb u s i n e s se n v i r o n m e n ta n a l y s i s 5 4 5 2 1 e x i s t i n gb u s i n e s se n v i r o n m e n tc o n d i t i o na n a l y s i so fd e z h o uc i t y 5 4 5 2 2f e a t u r ea n a l y s i so fb u s i n e s sa r e ao fd e z h o uc i t y 5 5 5 2 3b u s i n e s ss h a p ea n a l y s i s 一5 5 5 2 4e n v i r o n m e n ta n a l y s i si nt h ef u t u r eb u s i n e s sc o m p e t i t i o n 6 4 5 3d a t as u r v e ya n da n a l y s i so fp r o j e c tc o n s u m e re n v i r o n m e n t 6 5 5 3 1 i n v e s t i g a t i n gi n d i c a t i o n 6 5 5 3 2a n a l y s i so fc o n s u m e rb a s i cc h a r a c t e r i s t i c 6 6 5 3 3a n a l y s i so fc o n s u m e rc o n s u m p t i o na n dh a b i t 6 8 5 3 4 a n a l y s i so f c o n s u m e re x p e c t a t i o n s 7 1 5 3 5a n a l y s i so f t h ec u s t o m e rs a t i s f a c t i o ni n d e x 7 4 5 4b r i e fs u m m a r yo fe n v i r o n m e n ta n a l y s i s 7 6 5 4 1b r i e fs u m m a r yo fm a c r o e n v i r o n m e n ta n a l y s i s 7 6 5 4 2b r i e fs u m m a r yo fb u s i n e s se n v i r o n m e n ta n a l y s i s 7 7 5 4 3b r i e fs u m m a r yo f c o n s u m p t i o ne n v i r o n m e n ta n a l y s i s 7 7 5 5p r o j e c tt r a d ea r e aa n a l y s i s 7 8 c h a p t e r6s w o ta n a l y s i s a n dp o s i t i o n i n go fc o m m e r c i a lr e a le s t a t e p r o j e c to f v 山东大学硕士学位论文 m u l t i p l e - u s eb u i l d i n go fs h a n d o n gj g r o u p 8 0 6 1r e s e a r c ho i lp r o j e c ts w o ta n a l y s i s 8 0 6 1 1p r o j e c ts w o ta n a l y s i s 8 0 6 1 2p r o j e c ts w o tm u l t i p l es t u d i e s 8 1 6 2s c h e m eo fp r o j e c tp o s i t i o n i n g 8 2 6 2 1t h e m ep o s i t i o n i n go fs h o p p i n gc e n t e r s 8 2 6 2 2p o s i t i o n i n go fr a d i a t i o na r e aa n dp r o j e c tb r a n d 8 3 6 2 3p o s i t i o n i n go fs e r v i c em o d e 8 3 6 2 4p o s i t i o n i n go fb u s i n e s st o t a li m a g ea n da r c h i t e c t u r a ls t y l e 8 4 6 2 5i n t e g r a t e dp o s i t i o n i n go f b u s i n e s ss t a t u sa n dk i n d s j 8 4 c h a p t e r7c o n c l u s i o na n dp r o s p e c t 8 9 7 1c o n c l u s i o n 8 9 7 2p r o s p e c t 8 9 r e f e r e n c e s 9 0 t h a n k s 9 3 a p p e n d i x ：b u s i n e s ss u r v e y 9 4 v i 山东大学硕士学位论文 摘要 本文通过对商业地产前期定位问题进行研究，对商业地产在我国的发展中出 现的问题进行了分析，指出了商业地产投资过程中出现的很多招商，选址，运营 的问题都是因为前期定位工作不够系统，科学。在此基础上对商用地产项目的定 位相关因素进行了分析，确定定位的流程，提出在进行了适应性初步定位之后， 前瞻引导性定位的重要性。本文通过对商业地产项目定位这一系统过程的研究， 以期能提供一种更科学的定位理念。 本文分为四部分： 第一，说明研究商业地产项目定位问题的意义，研究内容和方法。提出商业 地产定位的研究对解决商业地产出现的问题的意义；研究的目的是通过对影响定 位问题的因素分析，和对流程的研究，提出更科学可行的定位理念；研究方法使 用了文献研究、系统分析和案例研究的方法。 第二，对定位理论，市场细分理论、商业地产定位理论的相关研究进行综述。 阐述了定位的概念，分析了国内国外定位理论的研究现状和市场细分理论中的市 场定位理论。研究了影响商业地产定位的相关因素，商业地产定位的原则，商业 地产定位的流程，并指出在适应性定位的基础上深入进行前瞻引导性定位的必要 性和重要性。 第三，说明了商业地产的发展历程、发展趋势，以及存在的问题，从前期定 位的角度对我国商业地产发展过程中的问题做了深入的分析和探讨，并对商业地 产项目定位研究的现状和问题进行了分析。 第四，根据本文的理论和商业地产定位的原则和流程，以山东省j 集团商业 地产项目的定位为案例，说明商业地产项目前期定位的操作方式。通过分析项目 的相关因素，研究未来市场机会，提出符合当地经济、文化和消费水平的定位。 对商业地产项目进行准确定位是商业地产健康发展的前提和基础，但目前我 山东大学硕士学位论文 国对商业地产项目定位的研究还处在起步阶段，需要研究的问题还有待进一步探 索，这需要地产企业和咨询从业者不断地完善提高，为商业地产项目定位的科学 化、理论化作出贡献。 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h r o u g ht h es t u d yo np r e l i m i n a r yp o s i t i o n i n go fc o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，t h ep a p e r a n a l y s i st h ea r i s i n gp r o b l e m si nt h ed e v e l o p m e n to f d o m e s t i cc o m m e r c i a lr e a le s t a t ea n d p o i n to u tt h er e a s o n t h a tt h ep r o b l e m si n a t t r a c t i n gi n v e s t m e n t ，s i t es e l e c t i o na n d o p e r a t i n go c c u r i nc o m m e r c i a lr e a le s t a t ei n v e s t m e n ti st h a tt h ep r e l i m i n a r yp o s i t i o n i n g w o r ki sn o te n o u g hs y s t e m a t i ca n ds c i e n t i f i c o nt h eb a s i s ，t h ep a p e ra n a l y s i st h e a f f e c t i n gf a c t o r so fp o s i t i o n i n go fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c ta n dp u tf o r w a r d st h e p r o c e s so fp o s i t i o n i n g a tt h es a m et i m e ，t h ep a p e ra l s oe m p h a s i z e st h ei m p o r t a n c eo f f o r w a r d l o o k i n ga n dl e a d i n gp o s i t i o n i n ga f t e ra d a p t i v ea n dp r e l i m i n a r yp o s i t i o n i n g t h e p r e l i m i n a r yp o s i t i o n i n go f r e a le s t a t ep r o j e c tb e i n gr e a d y , i tw i l lh a v el e s sc a l v er o a di n m u c hf o l l o w u pa n di ti sp o s s i b l et og e td e s i r e db e n e f i t s t h ep a p e ri se x p e c t e dt o p r o v i d eo n ek i n dm o r e s c i e n t i f i cc o n c e p to fp o s i t i o n i n gt h r o u g ht h es t u d yo ns y s t e m a t i c p r o c e s so fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ep o s i t i o n i n g t h ep a p e rc o n s i s t so f 4p a r t s ： f i r s t ，t h ep a p e re x p l a i n st h em e a n i n g ，r e s e a r c hc o n t e n ta n dm e t h o do fp o s i t i o n i n g p r o b l e mo fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ep r o j e c t i tb r i n g sf o r w a r dt h es i g n i f i c a n c eo ft h e r e s e a r c ho nc o m m e r c i a lr e a le s t a t ep o s i t i o n i n gi nr e s o l v i n gt h ep r o b l e m ss u c ha sw a s t e o fr e s o u r c e sa n dm a n a g i n gd i f f i c u l t yf o rb l i n d n e s si ni n v e s t m e n t t h ea i mo ft h e r e s e a r c hi se x p e c t e dt op r o v i d eo n ek i n dm o r es c i e n t i f i ca n dp r a c t i c a b l ec o n c e p to f p o s i t i o n i n gt h r o u g ht h ea n a l y s i so fp o s i t i o n i n ga f f e c t i n gf a c t o r s t h er e s e a r c hm e t h o d s i n c l u d er e f e r e n c e ss t u d y , m a r k e tr e s e a r c ha n dc a s ea n a l y s i s s e c o n d l y , t h ep a p e rs u m m a r i z e st h ec o r r e l a t i o ns t u d yo fp o s i t i o n a lt h e o r i e s ， s t r a t e g i cm a r k e t i n gt h e o r ya n dp o s i t i o n i n gr e s e a r c h o fc o m m e r c i a lr e a le s t a t e i t e x p a t i a t e so nt h ep o s i t i o n i n gc o n c e p ta n da n a l y s i st h ed o m e s t i ca n df o r e i g ns i t u a t i o no f p o s i t i o n i n gs t u d ya n dt h em a r k e tp o s i t i o n i n ga p p l i c a t i o no fs t r a t e g i cm a r k e t i n gt h e o r yi n c o m m e r c i a lr e a le s t a t ep o s i t i o n i n g i ts t u d i e st h ep o s i t i o n i n ga f f e c t i n gf a c t o r so f c o m m e r c i a lr e a le s t a t e a c c o r d i n gt ot h ec h a r a c t e r so fc o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，i tp u tu p t h ep o s i t i o n i n gp r i n c i p l ea n dt h ep o s i t i o n i n gp r o c e s s a n di tp o i n t so u tt h en e c e s s i t ya n d i m p o r t a n c eo ff o r w a r d - l o o k i n ga n dl e a d i n gp o s i t i o n i n g o nt h eb a s i so fa d a p t i v e p o s i t i o n i n gr e s e a r c h 3 山东大学硕士学位论文 t h i r d l y , t h ep a p e re x p l a i n st h ec o n c e p to fc o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，d e v e l o p i n g c o u r s e ，c u r r e n ts i t u a t i o na n dt e n d e n c y , a n dt h ee x i s t i n gp r o b l e m si nt h ec o u n t r y i t c a r r i e so nt h e d e e pa n a l y s i s a n dt h ed i s c u s s i o nt ot h ed e v e l o p m e n t p r o c e s so f c o m m e r c i a lr e a le s t a t ei nt h ec o u n t r yf r o mt h ea n g l eo fp r e l i m i n a r yp o s i t i o n i n g , a n di t a l s oa n a l y s i st h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dp r o b l e m si nt h e p o s i t i o n i n g r e s e a r c ho n c o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c t s a c c o r d i n gt ot h et h e o r i e so ft h ep a p e ra n dp r i n c i p l ea n dp r o c e s so fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t e ，i te x p l a i n st h eo p e r a t i n gm o d eo fp r e l i m i n a r yp o s i t i o n i n go fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t et a k i n gc o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c to fs h a n d o n gjg r o u pf o re x a m p l e t h r o u g h a n a l y z i n gt h er e l e v a n tf a c t o r so ft h ep r o j e c ta n ds t u d y i n gt h em a r k e to p p o r t u n i t yi nt h e f u t u r e ，i tp u t sf o r w a r dt h ep o s i t i o n i n gt h a tc o n f o r m st ot h el o c a lc u l t u r a la n d c o n s u m p t i o nl e v e l a c c u r a t ep o s i t i o no fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o je c ti st h ef o u n d a t i o na n dp r e m i s e f o rh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e ，b u tt h ep o s i t i o n i n gr e s e a r c ho fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ei nt h ec o u n t r yi ss t i l la tt h eb e g i n n i n g t h ep r o b l e m sn e e d e dt os t u d ys t i l lr e m a i n s t ob es o l v e da tf u r t h e re x p l o r a t i o n t h i sn e e d sm o d i f i c a t i o n sa n di m p r o v e m e n t sb y c o m m e r c i a lr e a le s t a t ea n dc o n s u l t a n t sa n di tw i l lm a k ec o n t r i b u t i o nt ot h ep o s i t i o no f c o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c t st e n d i n gt ob es c i e n t i f i ca n dt h e o r e t i c a l 4 k e y w o r d s ：c o m m e r c i a lr e a le s t a t e ；p r e p l a n n i n g ；m a r k e tp o s i t i o n i n g e 山东大学硕士学位论文 1 1 研究的背景 第1 章绪论 中国商业地产发展的时间仅有1 0 年左右，但发展速度惊人，中国的“m a l l ” 时代似乎已经来临，一场商业房地产投资热正席卷全国。我国城市化进程的加快， 为商业地产的发展提供了新的空间。但突如其来的2 0 0 8 年全球金融危机降低了开 发商的心理预期，同时也使部分正在运营中的商业地产的经营陷入困境。究其深 层次的原因，是由于目前我国商业地产开发速度加快，商业地产的丌发需规范和 科学化运作。很多开发商仅仅看短期投资的高额回报，缺少深入的市场需求研究 和准确的市场定位和项目定位，这种行为导致了大量的重复建设，同时开发企业 过于追求大体量项目以及经营能力缺位，造成了商业地产结构失衡、空置率高居 不下等现象，一旦危机来袭，便使得很多经营管理的问题暴露无遗。 商业地产项目具有丌发周期长、投资大，受经济发展和政策影响大的特点。 过去，开发商拿到地块，纯粹是凭着感觉行事，盲目照搬成功案例，忽视了其成 功的诸多因素，对项目本身缺乏科学的调查研究和充分的市场论证，造成了较高 的空置率。这些现象说明市场调查对商业地产项目定位的重要性，只有充分了解 区域市场，寻找适合当地需要的项目，并对其进行准确的项目定位，找出突破口， 才能保证商业地产项目成功，达到投资者、开发商、运营商、经营者、消费者五 赢的局面。 如果我们在商业地产项目的前期结合当地实际情况，以科学的方法和流程， 以市场为依据进行充分的、合理的项目定位。这样就可以减少很多商业地产项目 的盲目丌发建设，本文的研究正是基于这些背景下产生的。 1 2 研究的意义 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中 国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型购物中心， 这为商业地产商的发展留下了巨大的市场发展空间。商业地产作为一种不同于传 5 山东大学硕士学位论文 统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为房地产市场的 新宠儿。从目前市场来看，开发商必须解决好项目整体策划定位，制定招商策略 及搞好经营管理工作。而很多招商和经营管理等问题也是由于项目前期定位不准 确所致，所以商业地产项目的前期定位研究对目前国内商业地产项目取得良好的 效益具有重要的理论意义和现实意义。 1 对商业地产理论研究水平的提高有重要意义 虽然商业地产在中国的起步时间较晚，但随着中国经济的发展和城市化的发 展，商业地产业也得到迅速发展。而国内不少的开发商实际上是从住宅开发转向 商业地产丌发的，这些公司对商业地产的理论研究得较少，掌握得不够，而直接 影响到项目的成功率。本文研究的目的是希望能通过对商业地产的前期定位研究， 从而找到一套行之有效的商业操作手法，尽量在商业地产项目定位上少走弯路。 2 有利于避免盲目投资，增加商业地产项目开发的成功率。 商业地产项目具有投资大、周期长、受政策和经济影响大等特点，如果前期 不经过科学的项目定位，仅凭感觉，做拍脑袋，拍胸脯，拍屁股的三拍工程，开 发出的项目难免招商困难，空置率高，经营难以为继，不仅丌发商损失惨重，而 且严重浪费了资源。只有在j 下确的理论指导下，经过科学的市场调查分析基础上， 为商业项目作出适合的定位，避免造成不必要的项目损失。 1 3 研究的方法及内容 1 3 1 研究的方法 商业地产是房地产业与商业的有机结合，涉及很多学科，如区域经济学、城 市规划学、城市地理学、商业布局学等。而商业地产的定位更是一个系统工程， 涉及到市场营销学、策划学、商业运营等学科。针对本文研究主题和研究目的， 通过对相关理论的梳理，探讨了商业地产定位的一般规律，并提炼理论观点，指 导商业地产项目的定位。理论最终要应用到实践中。本文应用现状和趋势分析相 结合的基本导向，定量与定性分析相结合方法，以及案例分析的方法。 1 文献研究法 当前，我国商业地产行业总体上仍处在发展初期，国内还未发现专门的商业 6 山东大学硕士学位论文 地产定位理论，国外的商业地产发展已经相当成熟，但不能照搬国外的理论。本 文主要查阅了大量国外的相关文献，在对文献进行分析研究的基础上，探索总结 出适合中国特色的地产项目定位理论和方法。 2 系统分析方法 在借鉴国外定位理论的基础上，结合我国的实际情况，以市场策划理论、市 场细分理论、定位理论为基础，综合区域经济学、城市规划学、城市地理学、商 业布局学等学科等，提出适合我国商业地产项目定位的方法和流程，以更好地指 导我国的商业地产项目的定位。 3 案例研究法 本文以山东j 集团一个具体的商业地产项目为案例，对其做商业部分的定位分 析，对商业地产项目进行定位设计，并对定位理论进行检验。其中应用了市场调 查方法对消费者进行了消费调研；并对大量的数据进行统计分析，尽量找到规律 和推出结论；通过对历史数据，竞争环境的比较，对项目做出定性分析；最后用 差异化策略和s w o t 工具得出结论。 1 3 2 研究的内容 本文对定位相关理论进行了介绍，分析了目前我国商业地产的发展现状并发 现存在的问题，然后对商业地产前期策划定位进行探讨，提出适合商业地产项目 的策划流程和定位方法。通过对山东j 集团商业地产项目进行宏观市场环境分析， 德州市商业环境分析，消费者调查及项目周边交通条件分析，应用房地产策划的 市场调查方法，研究该项目定位的优势、劣势及面对的机遇和挑战的基础上，对 本商业地产项目进行综合的定位。 本文主要划分为七部分： 第一部分绪论。阐述了本文写作的背景、解决的问题和研究意义。 第二部分相关文献综述。运用文献研究的方法对定位和市场细分的理论与实 践进行归纳和总结。总结提炼出影响商业地产项目定位的相关因素，定位原则及 方法。 第三部分商业地产定位研究。说明商业地产的历史沿革，分析商业地产定位 的现状和问题。 山东大学硕士学位论文 第四部分山东j 集团商业地产项目概况。 第五部分山东j 集团商业地产项目相关外部环境因素分析。 第六部分项目s w o t 分析及项目定位。 第七部分结论和展望。 本文共分七个部分，各部分的主要内容如下图1 1 所示： 图1 - 1 论文框架 山东大学硕士学位论文 1 4 论文的创新点 本文可能的创新之处有两个：一是提出了商业地产项目适应性定位为基础， 前瞻性定位为导向的定位思想；二是将这种定位思想运用于实际的商业地产项目 定位。 9 山东大学硕士学位论文 2 1 相关概念 2 1 1 商业地产的概念 第2 章理论基础及文献综述 商业地产是在房地产界约定俗成的称谓，作为一个出现在住宅地产开发之后 的地产家族新成员，也是商用地产最重要的成员，商业地产的概念最早出现在中 国是2 0 0 0 年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延 到全国。商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和 商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又 相互作用，形成了商业地产较为明显的特征环环相扣，系统性极强。商业地 产首先是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起 来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；再次 它是商业零售与传统百货的结合，此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规 模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要， 没有支撑后期管理和运营的费用是致命的：最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体， 一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星 城。 商、j k 地产有广义和狭义之分，商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用 于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产，它应该包含商业街、商场、 m a l l 、写字楼、酒店、公园、零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即 经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们 在丌发模式、融资模式、经营模式以及功能